Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANGELO GIULIANO - Presidente -
Dott. LUIGI FRANCESCO DI NANNI - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CH ZI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LIVIO ANDRONICO 24, presso lo studio dell'avvocato ROMAGNOLI EMILIO, che lo difende unitamente agli avvocati GHERA EDOARDO, GORLANI INNOCENZO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GIUDICI PIERO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LEONE DEHON 50, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO ROMEO, difeso dagli avvocati PEREGO ENRICO, ROMEO BARTOLOMEO CARLO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
PIO IST PAVONI;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n. 01684/99 proposto da:
PIO IST PAVONI, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore dott. Francesco Mascoli, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SALARIA 400, presso lo studio dell'avvocato COCHETTI ANTONIO, che lo difende unitamente all'avvocato ONOFRI GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
CH ZI, GIUDICI PIERO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 103/98 della Corte d'Appello di BRESCIA sezione specializzata per le controversie agraria, emessa il 5/12/1997, depositata il 17/02/98; RG.407/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/01/01 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito l'Avvocato EMILIO ROMAGNOLI;

udito l'Avvocato ENRICO PEREGO;

udito l'Avvocato ANTONIO COCHETTI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Guido RAIMONDI che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, inammissibile quello incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 26.9.1996 alla Sezione specializzata agraria del Tribunale di Brescia il Pio Istituto Pavoni esponeva: di essere proprietario di fondo rustico in agro di Verolanuova, dell'estensione di ha 34.34.10, condotto in affitto da HI AN;
che la scadenza del contratto, in base ad accordi in deroga, era stata fissata da ultimo, con la scrittura del 7.12.1988, al 10.11.1997; che in data 18.7.1994 esso locatore aveva inviato al conduttore disdetta per detta scadenza;
che, con provvedimento della Commissione amministratrice del 24.4.1996 n. 14, poi, esso stesso Istituto aveva deliberato di concedere in affitto a CI IE il fondo de quo, a partire dall'11.11.1997; tanto premesso, nonché di avere adempiuto al prescritto tentativo di conciliazione, chiedeva fosse dichiarata la scadenza dell'affittanza agraria al 10.11.1997 e condannato il HI al rilascio del fondo per tale data.
Instauratosi il contraddittorio, il HI contestava la domanda. In particolare eccepiva l'erroneità della scadenza al novembre 1997, in luogo di quella del 2001 o 2003; denunciava l'invalidità della convenzione ex art. 45 l.n. 203/1982 stipulata il 7.12.1988, deducendo la mancata assistenza effettiva da parte del rappresentante sindacale;
sosteneva, infine, l'invalidità ed inopponibilità a sè della convenzione 21.6.1996 intercorsa tra l'Istituto ed il Giudici, nonché della relativa delibera di autorizzazione, in considerazione della dedotta violazione del diritto di prelazione di cui all'art. 51 l. 203/82, dei vizi della gara indetta dall'ente per il nuovo affitto del fondo, nonché dell'inosservanza, a vario titolo, dell'accordo collettivo provinciale del 24.12.1993; sollevava, in difetto, questione di legittimità costituzionale degli artt. 22 l.n. 11/1971 e 45 l. 203/82. In via riconvenzionale spiegava domanda per il pagamento dell'indennità per migliorie ed il rimborso dei canoni extralegali versati dall'annata agraria 1988/89 in poi. Nel giudizio interveniva altresì il Giudici, il quale aderiva alla domanda dell'Istituto ricorrente.
L'adita Sezione con sentenza emessa il 4.3.1997, accertava la scadenza del contratto per la data del 10.11.1997, condannava il HI al rilascio del fondo per detta data, disattendendo al contempo le eccezioni e deduzioni svolte da parte resistente. Rigettava, poi, la domanda riconvenzionale.
Gravata la pronuncia, in via principale dal HI e incidentale (quanto alla disposta compensazione delle spese) dall'istituto e dal Giudici, la Corte d'appello di Brescia - Sezione specializzata agraria con sentenza depositata il 17.2.1998 rigettava gli appelli. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso HI AN, affidando l'impugnazione a due motivi.
Hanno resistito con rispettivi controricorsi il Pio Istituto Pavoni, che ha proposto anche ricorso incidentale, e Giudici IE. Sono state depositate memorie dal ricorrente e dal controricorrente Giudici.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Previamente i ricorsi vanno ai sensi dell'art. 335 c.p.c. riuniti. Col primo motivo del ricorso principale si denuncia "violazione e falsa applicazione dell'art. 22, 3^ comma, l. 11 febbraio 1971, n. 11 come novellato dall'art. 51 l. 3 maggio 1982, n. 203 e anche in relazione all'art. 45 l.n. 203 del 1982 e con riguardo agli accordi collettivi per la Regione Lombardia pubblicati sul B.U.R. Lombardia n. 35 del 30 agosto 1993 e per la Provincia di Brescia stipulato il
24 dicembre 1993. Violazione e falsa applicazione dell'art. 12 delle Disposizioni sulla legge in generale. Il tutto in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.". HI AN sostiene di avere diritto ad essere preferito, a parità di condizioni, ad altri nella stipulazione di un nuovo contratto di affitto avente per oggetto il fondo già goduto in affitto, dolendosi, perciò, di essere stato pretermesso nella stipulazione stessa, in violazione del suo diritto di prelazione. E deduce in proposito la necessità della partecipazione [mancata nel caso] delle organizzazioni di categoria alla formazione del nuovo rapporto, giacché l'intervento delle stesse deve essere volto a determinare condizioni eguali per tutti i ricorrenti, tra i quali, poi, dovrebbe procedersi a sorteggio. Soggiunge che la scelta del contraente semplicemente in base al criterio dell'offerta del canone più elevato, con raggiungimento - come nel caso in esame - di un canone più che doppio rispetto a quello contemplato dall'accordo provinciale tra le organizzazioni professionali (che, a sua volta, è notevolmente più elevato dell'equo canone di legge) viola apertamente il diritto del coltivatore diretto richiedente a che la scelta avvenga secondo i criteri dettati dall'art. 22 della legge n. 11 del 1971 novellato, anche a prescindere dalla sua qualità di affittuario uscente, e tra tali criteri viola in primis il diritto alla reale par condicio dei richiedenti la concessione del terreno in affitto.
Col secondo mezzo si denuncia "violazione e falsa applicazione dell'art. 51 l. n. 203 del 1982 in relazione all'art. 12 della Disposizioni sulla legge in generale ed all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.. In alternativa illegittimità costituzionale di detta norma nella parte in cui non pone prioritariamente a favore dell'affittuario uscente il diritto di prelazione in ordine al nuovo affitto". Si deduce che un diritto di prelazione sul nuovo affitto a favore dell'affittuario uscente appare configurabile anche sotto l'imperio dè ll'art. 22 l. n. 11 del 1971 non novellato. Ove così non interpretata, la norma si appaleserebbe costituzionalmente illegittima in relazione agli artt. 3/41, 42 comma 2, 44, 47. I due motivi, da esaminare, per le connessioni esistenti. in un unico contesto, non possono trovare accoglimento.
Argomenta la Corte territoriale bresciana che l'eventuale accoglimento delle eccezioni formulate dal HI, relative cioè alla scelta del nuovo contraente (risultato essere il Giudici), potrebbe condurre, al più, all'accertamento della nullità del rapporto di affittanza concluso col Giudici, ma non varrebbe certo a restituire vitalità al precedente rapporto, la cui cessazione è stata affermata in base a ragioni del tutto autonome rispetto alla stipulazione del nuovo vincolo contrattuale.
L'eventuale invalidità del nuovo rapporto mai, dunque, secondo tale argomentazione, influirebbe sulla durata della precedente conduzione, che è definitivamente cessata, atteso - come si fa notare - che il nesso tra i due rapporti è di esclusione reciproca, nel senso che l'attuale conduzione presuppone la cessazione della precedente. Ciò rilevato per un verso, la Corte per altro verso - ovvero in ordine alla pretesa del ricorrente di iniziare un nuovo rapporto di affitto - ha ritenuto infondata l'asserita elusione del diritto di prelazione vantato dal HI quale affittuario coltivatore diretto, titolare del cessato rapporto agrario, non essendo previsto dall'art. 51 l. n. 203/1982 [trattandosi di terreno appartenente ad ente] il diritto di prelazione a favore del coltivatore uscente, ma soltanto a favore di quelli insediati sui fondi contigui. Le censure, che interessano soprattutto tale secondo profilo, invero non sono condivisibili.
Ed infatti, ricordato che il citato art. 51 ha sostituito soltanto l'ult. comma dell'art. 22 della legge determinare condizioni uguali per tutti i concorrenti, ne deriverebbe comunque, in linea di principio (ovvero stando alla norma), che dovrebbero essere preferiti i coltivatori confinanti, per cui è soltanto la maggiore offerta [che nel caso de quo non è stata quella del HI] ad assicurare al coltivatore diretto richiedente la concessione del terreno in affitto.
Il sorteggio, allora, ha un senso quando vi sia identità tra le offerte, perché la scelta casuale tra proposte non eguali equivarrebbe ad escludere ogni negoziazione.
Non può, peraltro, ai fini della prelazione vantata dal ricorrente, essere assegnato particolare valore alla "nota aggiuntiva" all'Accordo collettivo richiamato dallo stesso, dal momento che l'accordo è privo di forza di legge e la nota contiene un semplice "auspicio" a che l'affittuario uscente venga preferito ai terzi a parità delle condizioni contrattuali stabilite dal concedente. Non senza pure rilevare che il fondo in oggetto è condotto dal Giudice con un accordo ex art. 45 stessa l. n. 203/82, il che sembra escludere l'applicabilità dell'art. 22, data la "incompatibilità ontologica" fra un accordo ex art. 22 che faccia riferimento a quell'accordo mirato e un diritto di preferenza ex art. 22 che faccia riferimento a quell'accordo mirato.
Manifestamente infondata, infine, risulta la questione, considerata nel complesso dei parametri prospettati, i illegittimità costituzionale dell'art. 51 l. n. 203/1982, nella parte in cui non pone prioritariamente a favore dell'affittuario uscente il diritto di prelazione in ordine al nuovo affitto, oltre che per sussistere nella specie una situazione di definitiva cessazione della precedente conduzione, anche perché la detta norma, secondo una scelta insindacabile del legislatore, da un lato intende creare un sistema di uguale trattamento e dall'altro garantire l'allargamento delle imprese esistenti.
Conclusivamente, il ricorso principale va rigettato. Da rigettare è anche il ricorso incidentale del Pio Istituto Pavoni - relativo alla compensazione delle spese di lite in primo grado operata dal Tribunale - per la genericità della censura e, in particolare, per avere la Corte d'appello adeguatamente motivato la giustezza di tale compensazione.
Spese del presente giudizio di legittimità compensate tra tutte le partì per giusti motivi.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa tra tutte le parti le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 26 gennaio 2001.
Depositato in Cancelleria il 22 giugno 2001