Composta da

CA AC EL Di TA

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16957-26

REPUBBLICA ITALIANA In nome del Popolo Italiano LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE TERZA SEZIONE PENALE

- Presidente -

Sent. n. sez.

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UE GA

LD CR

AN IA RO

- Relatore -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

C.C. 26/02/2026 R.G.N. 40252/2025

sui ricorsi proposti da

IN CA, nato a [...] il [...]; ES TE, nata a [...] 1'08/08/1956; IN US, nato a [...] il [...]; IN IN, nata a [...] il [...]; avverso l'ordinanza emessa dal Tribunale di Napoli il 31/10/2025; visti gli atti, il provvedimento impugnato e i ricorsi;
udita la relazione svolta dal consigliere AN IA RO;
letta la requisitoria del Sostituto Procuratore Generale Francesca Costantini, che ha concluso chiedendo che i ricorsi siano dichiarati inammissibili.

RITENUTO IN FATTO

1. Con ordinanza del 31 ottobre 2025, il Tribunale di Napoli, in veste di giudice dell'esecuzione, ha rigettato l'istanza proposta nell'interesse degli odierni ricorrenti con cui si richiedeva di dichiarare la nullità e l'inefficacia dell'ingiunzione a demolire emessa in data 26 settembre 2014, nonché la sospensione dell'ordine di

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demolizione disposto con la sentenza sulla quale l'ingiunzione si basava emessa dal GIP del Tribunale di Napoli il 16 luglio 1993, divenuta irrevocabile il 1° luglio 1996, nei confronti di ME NA, la quale era stata condannata per reati edilizi relativi alla costruzione di un fabbricato, nel quale attualmente affermano di risiedere gli odierni ricorrenti.

2. Avverso l'ordinanza gli interessati indicati in epigrafe, tramite comune difensore e con unico atto, hanno proposto ricorso per cassazione, chiedendone l'annullamento.

2.1. Con un primo motivo di doglianza, si censura la violazione di legge con riferimento alla non eseguibilità dell'ingiunzione a demolire nei confronti dei terzi acquirenti in buona fede, quali sarebbero gli odierni ricorrenti, i quali avrebbero confidato sia nella raggiunta conformità del bene alla normativa urbanistica, considerato il tempo intercorso tra la data di presentazione della domanda di condono e la data di acquisto dell'immobile, sia nelle plurime perizie effettuate dalle banche, prodromiche alla concessione dei mutui effettuati per il subentro negli stessi. Si richiama nel ricorso l'art. 39, comma 4, della legge n. 724 del 1994, secondo cui il pagamento dell'oblazione dovuta, degli oneri di concessione, la documentazione, la denuncia al catasto e il decorso del termine di un anno, o di due anni per i Comuni con più di 500.000 abitanti, dalla data di entrata in vigore della legge senza l'adozione di un provvedimento negativo del Comune equivale a concessione o autorizzazione edilizia in sanatoria. Ancora, la difesa evidenzia l'illogicità della normativa vigente, in forza della quale mentre la sanzione amministrativa accessoria della confisca, prevista per il più grave reato di lottizzazione abusiva, non può essere irrogata nei confronti dei terzi acquirenti di buona fede, quella della demolizione e del ripristino dello stato dei luoghi, conseguente al reato di abuso edilizio, trova invece applicazione tout court anche nei confronti dei terzi acquirenti in buona fede.

2.2. Con un secondo motivo di ricorso, richiamando le doglianze enunciate nel primo motivo, e lamentando la violazione dell'art. 3 Cost. e dell'art. 7 CEDU, la difesa chiede sollevarsi questione di legittimità costituzionale dell'art. 7 della legge n. 47 del 1985 e dell'art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, nella parte in cui consentono l'esecuzione della sanzione amministrativa accessoria anche nei confronti dei terzi acquirenti in buona fede.

2.3. Con un terzo motivo di doglianza, la difesa lamenta la violazione del principio del ne bis in idem processuale, in ragione della non applicabilità della demolizione alle opere per le quali non è intervenuta sentenza di condanna. Più precisamente, l'ordine di demolizione non potrebbe essere disposto a fronte di una

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sentenza di condanna che abbia avuto ad oggetto i soli interventi di completamento realizzati da ME NA.

2.4. Con un quarto motivo di censura, si lamenta la violazione del principio di proporzionalità di cui all'art. 8 CEDU, in considerazione sia del tempo intercorso tra la realizzazione della costruzione abusiva e l'adozione dell'ingiunzione, sia delle necessità abitative, delle condizioni di salute e della giovane età dei soggetti interessati.

3. In data 13 febbraio 2026 la difesa ha depositato memoria, con cui, in replica alle conclusioni del pubblico ministero, ribadisce quanto già dedotto.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. I ricorsi sono inammissibili.

1.1. Con il primo motivo di doglianza, concernente la posizione soggettiva dei ricorrenti, la difesa omette di confrontarsi compiutamente con la motivazione del provvedimento impugnato, non fornendo elementi idonei a scalfire, su un piano logico, l'accertamento operato dal giudice dell'esecuzione. Come correttamente evidenziato nell'ordinanza, gli odierni ricorrenti non possono qualificarsi quali terzi acquirenti in buona fede, essendo stati consapevoli, per loro stessa ammissione, della natura abusiva dell'immobile e della pendenza della domanda di condono. Tale circostanza avrebbe dovuto indurli a verificare l'esito della relativa procedura, non potendo attribuirsi alcun valore decisivo al mero decorso del tempo (pag. 2 del provvedimento). Va inoltre osservato che, anche a voler ritenere decorso il termine previsto dall'art. 39, comma 4, della legge n. 724 del 1994, ciò non sarebbe comunque idoneo a determinare la condonabilità dell'intervento, atteso che le violazioni di natura sismica e paesaggistica come emergono dalla sentenza depositata dalla stessa difesa per le quali ME NA è stata condannata costituiscono cause ostative al rilascio del condono edilizio. In ogni caso, la presenza di tali violazioni, incidenti su ambiti sottoposti a specifici vincoli e a disciplina rafforzata, rende di per sé non sanabili i lavori eseguiti, con conseguente permanenza dell'efficacia dell'ordine di demolizione. È in ogni caso assorbente il rilievo che la difesa non ha sostanzialmente richiamato gli elementi rilevanti in punto di fatto quanto alla pretesa applicabilità di tale disposizione nel caso in esame, essendosi limitata ad una generica citazione della stessa, senza nulla, precisare circa l'adozione nel procedimento di condono delle determinazioni della competente Soprintendenza, necessarie per la presenza del vincolo paesaggistico (sul punto, cfr. Sez. 3, n. 10799 del 20/11/2018, dep. 12/03/2019, Pollio, Rv. 275142).

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La giurisprudenza di legittimità è, del resto, consolidata nel ritenere che l'ordine di demolizione dell'opera abusiva, avente natura reale e finalità ripristinatoria, conserva efficacia anche nei confronti dell'erede o avente causa del condannato e, più in generale, di chiunque vanti sull'immobile un diritto reale o personale di godimento, potendo essere revocato soltanto in presenza di provvedimenti amministrativi incompatibili adottati dall'autorità competente al governo del territorio (Sez. 3, n. 42699 del 07/07/2015, [...], Rv. 265193; Sez. 3, n. 16035 del 26/02/2014, [...], Rv. 259802; Sez. 3, n. 801 del 02/12/2010, dep. 2011, [...], Rv. 249129; Sez. 3, n. 47281 del 21/10/2009, [...], Rv. 245403). Parimenti, l'alienazione del bene a terzi non esclude l'operatività dell'ordine di demolizione, ferma restando la possibilità per l'acquirente di rivalersi nei confronti del venditore a seguito dell'avvenuto ripristino. È stato altresì chiarito che l'esecuzione dell'ordine di demolizione del manufatto abusivo non è impedita dall'intervenuta alienazione, anche se anteriore all'ordine medesimo, poiché la permanenza dell'opera abusiva continua ad arrecare pregiudizio al territorio e all'ambiente (ex plurimis, Sez. 3, n. 16470 del 28/03/2024, [...], Rv. 286151; Sez. 3, n. 17809 del 18/01/2024, [...], Rv. 286308; Sez. 3, n. 22853 del 29/03/2007, [...], Rv. 236880; Sez. 3, n. 37120 del 11/05/2005, [...], Rv. 232175). Infine, nessun rilievo può attribuirsi alle perizie redatte dai tecnici per gli istituti di credito in occasione della concessione dei mutui o del relativo subentro, trattandosi di valutazioni effettuate per finalità meramente estimative dell'immobile rispetto all'entità dei finanziamenti, del tutto prive di efficacia certificativa circa la legittimità urbanistica dello stesso, esclusa con la sentenza definitiva alla quale si sta dando esecuzione.

1.2. Il secondo motivo di ricorso, stante la mancata la configurabilità della buona fede in capo ai ricorrenti, deve anch'esso dichiararsi inammissibile, risultando priva di rilevanza, nel caso di specie, la prospettata questione di legittimità costituzionale dell'art. 7 della legge n. 47 del 1985 e dell'art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, nella parte in cui consentirebbero l'esecuzione della sanzione amministrativa accessoria anche nei confronti dei terzi acquirenti in buona fede. In ogni caso, deve ribadirsi la correttezza del richiamo operato dal giudice dell'esecuzione alla natura dell'ordine di demolizione quale misura amministrativa avente finalità ripristinatoria dello stato dei luoghi, e non punitiva, nonché alla sua ontologica diversità rispetto alla confisca urbanistica, con conseguente manifesta infondatezza della questione sollevata (pagg. 2 e 3 del provvedimento),

Ade

trattandosi di istituti giuridici non assimilabili sotto il profilo dell'applicabilità ai

terzi.

L'ordine di demolizione delle opere abusive disposto dal giudice penale presenta infatti carattere reale e consiste in una sanzione amministrativa a contenuto ripristinatorio, priva di finalità afflittive, destinata a operare nei confronti di tutti i soggetti che intrattengano un rapporto con il bene e vantino su di esso un diritto reale o personale di godimento, anche qualora si tratti di soggetti estranei alla commissione del reato, senza che la mancata condanna del terzo implichi, di per sé, una posizione di buona fede rispetto all'abuso edilizio (ex plurimis, Sez. 3, n. 45848 del 01/10/2019, [...], Rv.277266; Sez. 3, n. 47281 del 21/10/2009, [...], Rv. 245403).

1.3. Il terzo motivo di censura deve ritenersi inammissibile, in quanto denuncia la violazione del principio del ne bis in idem processuale sostenendo la non applicabilità dell'ordine di demolizione alle opere per le quali non sarebbe intervenuta una sentenza di condanna. La tesi difensiva, volta a frazionare il manufatto ai fini dell'esecuzione della misura ripristinatoria, si risolve in una prospettazione meramente assertiva e mal si confronta con l'accertamento in fatto compiuto dal giudice dell'esecuzione, risultando inidonea a scalfire la legittimità del provvedimento impugnato. In merito a tali aspetti, il giudice dell'esecuzione ha correttamente richiamato il principio secondo cui, in materia di reati edilizi, l'ordine di demolizione del manufatto abusivo disposto dal giudice penale ai sensi dell'art. 31, comma 9, del d.P.R. n. 380 del 2001 costituisce una sanzione amministrativa a carattere reale, avente funzione ripristinatoria dello stato dei luoghi e non punitiva. Ne consegue che tale misura opera nei confronti del bene e dei soggetti che con esso si relazionano, anche se diversi dall'autore dell'abuso, senza determinare alcuna duplicazione sanzionatoria in violazione del principio del ne bis in idem. La giurisprudenza di legittimità ha precisato altresì che tale caratteristica dell'ordine di demolizione non ammette la sua riconducibilità neppure alla nozione convenzionale di "pena" elaborata dalla giurisprudenza della Corte EDU (ex plurimis, Sez. 3, n. 49331 del 10/11/2015, [...]). Tale ricostruzione interpretativa ha trovato anche il definitivo avallo della Corte EDU (Prima Sezione -12 settembre 2024, Longo c. Italia), la quale ha affermato che, anche quando l'ordine di demolizione sia emesso dal giudice penale e non dall'autorità amministrativa, esso ha uno scopo funzionale al ripristino del precedente stato dei luoghi e non ha, dunque, scopo punitivo. Perciò, non si è in presenza di una "pena" ai sensi dell'art. 7 della Convenzione e l'ordine di demolizione non può essere soggetto al termine di prescrizione previsto per le sanzioni di natura penale (Sez. 3, n. 25919 del 30/04/2025, [...]).

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Nel caso di specie è stato accertato che il manufatto originario era stato realizzato in assenza di titolo e che le istanze di condono presentate non hanno avuto esito. L'ordine di demolizione conseguente alla sentenza di condanna, pertanto, non può ritenersi limitato ai soli interventi di completamento, ma deve estendersi all'immobile nel suo complesso, in quanto gli interventi successivi si inseriscono nella medesima vicenda abusiva, costituendo prosecuzione e sviluppo dell'originaria attività illecita. Ciò emerge dalla semplice lettura del capo di imputazione per il quale è intervenuta condanna definitiva per abuso edilizio, riferito alla continuazione dei lavori di costruzione di un fabbricato a più livelli. Va perciò ribadito il principio secondo cui, in tema di reati edilizi, la sopraelevazione di una costruzione realizzata sine titulo e non sanzionata costituisce ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante, in quanto tale, un nuovo reato, sicché l'ordine di demolizione seguito alla condanna del soggetto che se n'è reso autore afferisce all'intero manufatto abusivo e, nel caso in cui sia stata presentata e penda ancora istanza di condono in relazione alla parte dell'immobile inizialmente edificata, questa non sarà sanabile, al pari della successiva sopraelevazione (ex plurimis, Sez. 3, n. 10054 del 22/01/2025, [...]; Sez. 3, n. 37245 del 17/04/2024, Rv. 286887 -01).

1.4. Anche il quarto motivo, con cui si lamenta la violazione del principio di proporzionalità in relazione all'art. 8 della CEDU, è manifestamente infondato.

1.4.1. Come affermato dalla giurisprudenza della Corte EDU (sentenze VA e KE c. Bulgaria del 21/04/2016 e KA c. Lituania del 04/08/2020), nel dare attuazione all'ordine di demolizione di un immobile abusivo adibito ad abituale abitazione di una persona in ossequio al principio di proporzionalità, l'autorità procedente è tenuta a valutare una serie di circostanze, quali la disponibilità, da parte dell'interessato, di un tempo sufficiente per conseguire, se possibile, la sanatoria dell'immobile o per risolvere, con diligenza, le proprie esigenze abitative, la possibilità di far valere le proprie ragioni dinanzi a un tribunale indipendente, l'esigenza di evitare l'esecuzione in momenti in cui sarebbero compromessi altri diritti fondamentali, nonché l'eventuale consapevolezza della natura abusiva del fabbricato (ex plurimis, Sez. 3, n. 5822 del 18/01/2022, [...]). E deve ribadirsi che, in tema di reati edilizi, l'avente causa dall'autore dell'edificazione è tenuto ad informarsi, al momento dell'acquisto, in ordine alla liceità delle opere realizzate, senza che possa giovarsi della propria colpevole ignoranza, sicché non può dedurre, a giustificazione del non avvenuto reperimento di un alloggio alternativo, la mancata tempestiva conoscenza dell'ordine di demolizione, né può invocare, a proprio favore, il rispetto, da parte del giudice dell'esecuzione, del principio di proporzionalità, come elaborato dalla

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giurisprudenza convenzionale, le cui garanzie procedurali non si estendono al terzo estraneo al procedimento penale (ex multis, Sez. 3, n. 3752 del 18/12/2024, dep. 29/01/2025, Rv. 287393).

1.4.2. Tali principi sono stati correttamente presi in considerazione dal giudice dell'esecuzione, il quale: in primo luogo, evidenzia che l'art. 8 CEDU non sancisce un diritto assoluto alla inviolabilità del domicilio tale da impedire la demolizione di un immobile abusivo finalizzata a ripristinare lo stato dei luoghi;
in secondo luogo, sottolinea che i ricorrenti erano consapevoli della natura abusiva dell'immobile e hanno avuto sufficiente tempo a disposizione per poter trovare una soluzione abitativa alternativa, emergendo unicamente la presentazione di una domanda di assegnazione di alloggio popolare nel 2023; circostanza di per sé insufficiente a dimostrare la dedotta sproporzione della misura. Va inoltre evidenziato che l'immobile risulta localizzato in area sismica in violazione della normativa di settore, profilo che incide direttamente sulla sicurezza abitativa all'interno del manufatto e sull'incolumità degli occupanti. Deve infatti affermarsi che la presenza di un rischio sismico rafforza l'interesse pubblico al ripristino dello stato dei luoghi e rende la demolizione coerente anche con l'interesse degli stessi ricorrenti, in quanto diretta ad eliminare una situazione potenzialmente pregiudizievole per la loro stessa sicurezza personale. I richiamati principi giurisprudenziali sul bilanciamento tra l'interesse pubblico alla demolizione e le esigenze abitative del ricorrente devono, infatti, essere applicati tenendo conto della situazione complessiva che si manifesta in concreto, essendo maggiormente pregnante il profilo pubblicistico nel caso in cui il corretto assetto del territorio non sia solo connotato da profili di tipo urbanistico, paesaggistico o ambientale, ma sussistano quei rischi in punto di sicurezza e incolumità pubblica che la normativa antisismica e il relativo regime autorizzatorio sono diretti a prevenire. Alla luce di tali elementi, il bilanciamento tra interessi pubblici e privati operato dal giudice dell'esecuzione deve ritenersi logicamente corretto, con conseguente inammissibilità del motivo di doglianza, in quanto diretto, nella sostanza, ad ottenere una rivalutazione del quadro fattuale attraverso il richiamo a principi giurisprudenziali, la cui applicazione è nel caso in esame non è prospettata in modo specifico. In questo quadro deve essere letta la motivazione del provvedimento impugnato nella parte in cui ritiene recessive, rispetto all'interesse pubblico alla demolizione dell'immobile abusivo, le patologie mediche che la difesa reputa accertate in capo ad uno dei ricorrenti (poi meramente richiamate alla pag. 30 del ricorso per cassazione).

2. Tenuto conto della sentenza del 13 giugno 2000, n. 86, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere

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che la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità, alla declaratoria dell'inammissibilità medesima consegue, a norma dell'art. 616 cod. proc. pen., l'onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in € 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di € 3.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso in Roma, il 26/02/2026.

Il Consigliere estensore AN IA RO Алл

Depositata in Cancelleria

Oggi '12 MAG. 2026

Il Presidente

CA MA

IL CANCELLIERE ESPERTO Don sa SA RR

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