REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPORITAL ANO0 2 1 54 /02 LA COR Oggetto Jecuiti condenzuale offoribilita as leaw SEZIONE SECONDA CIVILE trascrizione Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente- BALDASSARREDott. Vincenzo R.G.N. 18384/99 Consigliere Dott. Antonio VELLA 21053/99 Consigliere Cron. 5195 Dott. Carlo CIOFFI Rep. 588 ConsigliereDott. Umberto GOLDONI Rel. Consigliere Ud. 13/12/01 Dott. Francesco LO FIORE - CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE Richiesta copia studio SE NTENZA IL SOLE 24 ORE dal Sig.

3.10 sul ricorso proposto da: per diritti -1·5 FFR 2002 MO LO, RI ADA, elettivamente domiciliati CANCELLIERE in ROMA L.GO DELLA GANCIA 1, presso lo studio dell'avvocato GUALTIERO RUECA, che li difende unitamente all'avvocato MASSIMO ZORZOLI, giusta delega in atti;
155 L.3000 CANCELLERIA ww ricorrenti w

contro

TE IN, ER NO, ST IO, RI OG720688 SM AN IA, elettivamente domiciliati GU, in ROMA VIA PACUVIO 34, presso lo studio dell'avvocato DG720689 che li difende unitamente ROMANELLI, 2001 GU all'avvocato MARCO PIRELLI, giusta delega in atti;
1710 -1- - controricorrenti nonchè

contro

ON IA, RE IA IA, RE LI VIRGILIO, IM BARBARA,LB, IM PASSAMONTE CANDIDA;

- intimati -

e sul 2° ricorso n° 21053/99 proposto da: PASSAMONTE CANDIDA, IM LI, IM BARBARA, elettivamente domiciliati in ROMA PZZA DEL PARADISO 55, presso lo studio dell'avvocato NICOLA STAFFA, che li difende unitamente all'avvocato LO FUMAGALLI, giusta delega in atti;
controricorrenti e ricorrenti incidentali - nonchè

contro

LO, RI ADA, elettivamente domiciliati MO in ROMA LGO DELLA GANCIA 1, presso lo studio dell'avvocato GUALTIERO RUECA, che li difende unitamente all'avvocato MASSIMO ZORZOLI, giusta delega in atti;
- controricorrenti al ricorso incidentale - nonchè

contro

TE IN, ER NO, ST IO, RI GU, ON IA, RE IA IA, RE LB, SM AN IA;
intimati -2- avverso la sentenza n. 1820/99 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 06/07/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/12/01 dal Consigliere Dott. Francesco LO FIORE;
udito 1'Avvocato Gualtiero RUECA, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale ed il rigetto di quello incidentale;
udito 1'Avvocato DO ROMANELLI, difensore del resistente TE +4 che ha chiesto il rigetto del ricorso principale;
udito l'Avvocato Mario MONZINI, per delega dell'Avv.P. FUMAGALLI, depositata in udienza, difensore dei controricorrenti e ricorrenti incidentali, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale ed il rigetto di quello principale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per l'accoglimento per quanto di ragione del ricorso principale e di quello incidentale, assorbito il ricorso incidentale condizionato. -3- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione del 9 aprile 1992, IN NF, ER UB, CO NF, ER VI, GI TO, DO RI e IN OT, condomini dell'edificio di via Corno di Cavento n. 5, in Milano, convenivano in giudizio LO OL e AD LO e ne chiedevano la condanna alla demolizione del manufatto (serra) terrazzo di proprietà degli stessi, esistente sul dell'appartamento -anch'esso di pro- al di sopra prietà dei convenuti- al piano ottavo (nono fuori terra) di quell'edificio. Assumevano che tale manufatto era stato realizzato in violazione dell'art. 12 del regolamento condomi- niale di natura contrattuale, che faceva divieto di costruire in sopralzo. LO OL e AD RI si costituivano e resistevano alla domanda. In via preliminare, chiedevano di essere autorizzati a chiamare in causa, a fine di garanzia per (eventuale) evizione, DI AS, LI VI NE e BA NE, dai quali avevano nel 1991 acquistato il detto appartamento con sovrastante terrazzo e manufatto. DI AS, LI VI NE e BA 4 NE, chiamati in causa, si costituivano e resistevano sia alla domanda di garanzia, formulata dai convenuti, e sia alla domanda di demolizione, proposta dagli attori. Con sentenza del 13 aprile/29 giugno 1995, l'adito Tribunale di Milano rigettava la domanda di demoli- assorbita la zione, in tale statuizione restando dipendente domanda di garanzia. IN NF, ER UB, GI TO, DO RI, IN OT e NA VI, quale erede di ER VI, nonché MA IA NF e LB NF, quali eredi di CO NF, interponevano gravame, riproponendo la domanda di demolizione. Le controparti resistevano al gravame e, al contem- po, gli appellati LO OL e AD RI incidentale, riproponendo la proponevano gravame domanda di garanzia. Con sentenza del 4 maggio/6 luglio 1999, la Corte d'appello di Milano, in riforma della pronuncia di primo grado, condannava LO OL e AD RI alla demolizione del manufatto e rigettava la domanda di garanzia. Argomentava la Corte che il giudice di primo grado aveva sì correttamente ritenuto non opponibile agli 5 acquirenti le singole unità immobiliari -perché, appunto, non trascritto nei pubblici registri immobiliari e solo genericamente richiamato nei contratti di compravendita- il regolamento condomi- niale predisposto dall'originario unico proprieta- rio dell'edificio, contenente all'art. 12 il divieto di costruire in sopralzo, ma quel giudice non aveva però considerato che il primo e nel 1966 compravendita dell'unitàtrascritto contratto di immobiliare, successivamente trasferita agli appellanti incidentali, conteneva (al pari degli altri, iniziali contratti di compravendita) apposi- n. 5, che ta ed ai terzi opponibile clausola, la raffigurava essa stessa la costituzione di servitù altius non tollendi, in conformità del sopraindica- to divieto regolamentare. In tale contesto, poi, la Corte rilevava che non poteva operare la garanzia per evizione, invocata dagli appellanti incidenta- li, posto che costoro ben avrebbero potuto conosce- re l'esistenza dell'anzidetta servitù, risultante dall'iniziale e trascritto atto di compravendita dell'unità immobiliare, da loro acquistata succes- sivamente, nel 1991, quando era stato realizzato il manufatto in questione. Per la cassazione di tale sentenza, LO OL e AD RI hanno proposto ricorso in forza di due motivi. IN NF, ER UB, GI TO, DO RI e NA MA VI hanno resistito con controricorso. Hanno resistito con controricorso anche DI AS, LI NE e BA NE, che, al contempo, hanno proposto ricorso incidentale in forza di sei motivi. IN OT, MA IA NF e LB t NF non hanno svolto alcuna difesa. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Preliminarmente, i ricorsi devono essere riuniti perché proposti avversO la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.).

2. Il ricorso principale di LO OL e AD RI espone due motivi. Con il primo motivo, denunciando violazione o falsa applicazione di legge (artt. 1027, 1058, 1079, 2643 e 2659 c.c. e artt. 81 e 100 c.cp.), nonché omessa o insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia, i ricorrenti si dolgono che la Corte di merito abbia accertato e ritenuto opponibile l'esistenza di servitù altius non tollendi, gravan- te sull'unità immobiliare, da loro acquistata nel 1991, in ragione della clausola n. 5 dell'iniziale contratto di compravendita della stessa unità, nel 1966, laddove soltanto "si dà atto che il fabbrica- to di cui fa parte l'appartamento qui venduto è vincolato a servitù di altius non tollendi". Sostengono, infatti, che la Corte di merito non abbia fatto buon governo delle norme in materia di servitù, di trascrizione degli atti, di legittima- zione attiva e di interesse ad agire, per aver attribuito a quella clausola contrattuale l'improprio significato di di una costituzione servitù a favore delle controparti e per averla poi ritenuta opponibile, pur in difetto di produzione in giudizio della nota di trascrizione del contrat- to di compravendita del 1966, nel quale era espres- sa, nota di trascrizione -appunto- cui avrebbe riferimento a fini di dovuto farsi necessario opponibilità dell'atto ai terzi. violazione 0 Con il secondo motivo, denunciando applicazione dell'art. 1484 C.C., nonché falsa omessa motivazione su punto decisivo della

contro

- versia, i ricorrenti si dolgono che la Corte di merito abbia escluso la garanzia per evizione, da essi ricorrenti invocata. Sostengono, infatti, che tale esclusione di garan- zia, espressa -com'è in ragione del fatto che essi ricorrenti sarebbero stati in grado di conoscere della servitù in questione perché risultante dal trascritto ed iniziale contratto di compravendita dell'unità immobiliare, loro successivamente trasferita, contrasta con la norma, di cui all'art. 1484 C.C., laddove è previsto che la garanzia per indipendentemente dalla conoscenzaevizione opera da parte del compratore della possibile causa di evizione, e trascura poi di considerare che, nella t specie, era stata prevista una specifica e ulterio- re garanzia con riguardo ad esonero di essi ricor- renti "da ogni obbligo e responsabilità relativi ad eventuali controversie riguardanti le porzioni immobiliari vendute”.

3. Il ricorso incidentale di DI AS, LI NE e BA NE espone sei motivi. Con il primo motivo, denunciando violazione o falsa applicazione di legge (artt. 1027, 1058, 1127, 1138, 2643, 2659 e 2697 c.c. e artt. 81, 100, 112, 116 e 345 c.p.c.), nonché omessa о insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia, i ricorrenti muovono doglianze analoghe a quelle svolte col primo motivo del ricorso principale, cui ne aggiungono altre. 9 In particolare, aggiuntivamente, si dolgono che la Corte di merito, all'azione personale, esercitata dalle controparti a fine di demolizione di quanto edificato contro il divieto posto dal regolamento condominiale, abbia impropriamente sostituito una azione di natura diversa, per l'appunto reale, fondata sulla differente causa petendi della violazione di servitù menzionata nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari dell'edificio condominiale, le cui note di trascri- zione non erano state peraltro prodotte in giudi- zio. Si dolgono, altresì, che da siffatta impropria sostituzione sia conseguita la non integrità del contraddittorio, posto che al giudizio avevano partecipato soltanto alcuni condomini, e non già tutti, come invece necessario. Si dolgono, ancora, che la Corte di merito abbia inopinatamente fatto coincidere il titolo costitu- tivo della servitù in questione con la mera dichia- razione di scienza, di cui alla clausola n. 5 degli iniziali contratti di compravendita delle unità immobiliari dell'edificio, nella quale soltanto "si dà atto del vincolo altius non tollendi gravante sull'intero fabbricato", così operandosi il ricono- lo scimento di una servitù preesistente, per il quale non può peraltro operare la disposizione dell'art. 1988 c.c.. Con il secondo motivo, denunciando violazione ○ falsa applicazione degli artt. 1079, 2043 e 2947 C.C., i ricorrenti si dolgono che la Corte di merito abbia erroneamente ritenuto inconferente l'eccezione di prescrizione, che essi ricorrenti avevano pure sollevata con riguardo all'azione risarcitoria, esercitata dalle controparti. Con il terzo motivo, intitolato "violazione o falsa applicazione degli artt. 1138 e 1363 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.), nonché omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 n. c.p.c.)", i ricorrenti affermano di reiterare le eccezioni sollevate nel giudizio di merito con riguardo al tema del regolamento condominiale. Con il quarto motivo, denunciando violazione о falsa applicazione dell'art. 1218 C.C. e dell'art. 112 c.p.c., nonché omessa motivazione su punto decisivo della controversia, i ricorrenti si dolgono che la Corte di merito abbia "letteralmente bypassato l'eccezione dedotta dalla difesa P.I. in relazione al principio nessuna responsabilità senza colpa, omettendo ingiustificatamente di argomentare 11 e decidere su una questione rilevante ai fini dell'accoglimento, ovvero del rigetto, della pretesa attrice.." Con il quinto motivo, denunciando violazione о falsa applicazione dell'art. 1127 C.C. e dell'art. 112 c.p.c., nonché omessa motivazione su punto decisivo della controversia, i ricorrenti si dolgono che la Corte di merito abbia trascurato le contestazioni sollevate (per precarietà dei mate- riali impiegati e per assenza di volume tecnico) sulla riconducibilità del manufatto in questione al concetto di "fabbrica", di cui al citato art. 1127 C.C.. espressamente condi- Con il sesto motivo, infine, accoglimento del secondo zionato all'eventuale principale, i ricorrenti si motivo del ricorso dolgono che la Corte di merito abbia ritenuto "assorbita la questione della incorporazione della serra nell'abitazione oggetto di trasferimento, poiché è proprio in relazione a siffatta violazione che parte attrice ha esperito l'azione in termini di attività di ripristino". Al riguardo, precisano che il fatto costitutivo della pretesa demolizione del manufatto in questio- ne era da ascriversi alla realizzazione di una 12 fattispecie differente e successiva rispetto a quella per la quale essi ricorrenti avevano presta- to garanzia.

4. Orbene, rileva il collegio che delle doglianze connesse, di cui al primo motivo di entrambi ricorsi, principale e incidentale, si presentano fondate quelle relative а vizio di motivazione su punti decisivi della controversia. Ed invero, escluso che la sentenza impugnata sia t incorsa nella denunciata sostituzione di un'azione diversa da quella esercitata dalla parte (l'azione svolta era, appunto, azione a difesa di diritto reale di servitù e la specificazione, in sede di gravame, di un titolo di acquisto di tale diritto, diverso da quello fatto valere in primo grado, non ne importava mutamento apprezzabile a fini di inammissibilità, cfr. Cass. n. 7033/95, n. 1682/91 e n. 2621/82) e, d'altro canto, considerata la inconferenza della denunciata violazione di inte- grità del contraddittorio (priva, com'è, la denun- cia, di indicazione specifica di coloro che, pretermessi, si assume dovessero necessariamente partecipare al giudizio), va osservato che la Corte di merito non ha dato motivazione adeguata della costituzione della servitù altius non tollendi e 13 della sua opponibilità ai terzi, poste a fondamento della decisione. In effetti, la Corte di merito, dopo aver negato (in conformità del rilievo espresso dal giudice di primo grado) che tale diritto reale potesse trovare titolo nel regolamento condominiale, predisposto dall'originario proprietario dell'intero edificio (perché non trascritto nei pubblici registri e solo genericamente richiamato nei contratti di compra- A vendita delle singole unità immobiliari), si è limitata ad affermarne la costituzione, con conse- guente opponibilità ai terzi, giusta clausola n. 5, specificamente espressa (come nelle iniziali compravendite delle altre unità immobiliari dell'edificio) nel primo contratto di compravendita (nel 1966) dell'unità immobiliare, poi trasferita (nel 1991) ai ricorrenti LO OL e AD RI. Una clausola, appunto, di cui la Corte di merito non indica neppure la lettera e che i ricorrenti sostengono non fosse essa stessa costitutiva di alcuna servitù, per quanto dava soltanto "atto che il fabbricato di cui fa parte l'appartamento qui venduto è vincolato a servitù di altius non tollen- dichiarazione di di", così da esprimere una mera 14 scienza sulla preesistenza di una servitù negativa di sopralzo, peraltro non meglio precisata negli elementi essenziali. Corte di merito Una clausola, ancora, di cui la quale effetto afferma l'opponibilità ai terzi, della trascrizione del contratto di compravendita del 1966, ove era inserita, senza osservazione alcuna in ordine alla relativa nota di trascrizio- ne, che, secondo assunto dei ricorrenti, non sarebbe stata neppure prodotta in giudizio, e che, per consolidato e condiviso (dal collegio) orienta- mento di questa Corte, costituisce unico strumento funzionale alla conoscenza per i terzi del contenu- to, dell'oggetto e del destinatario dell'atto. Si è infatti chiarito che, per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusi- vamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate in tale nota consentire di individuare, senza margini di equivo- ci e di incertezza, gli estremi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce, nonché l'essenza, la natura e i dati caratterizzanti il (v. ex plurimis diritto trasferito ○ costituito 1048/95, e, in tema di Cass. n. 1948/98 e n. 15 servitù convenzionali, Cass. n. 8448/98, n. 3590/93 e n. 5626/85). Il primo motivo di entrambi i ricorsi, quindi, laddove denuncia vizio di motivazione sui soprain- decisivi della controversia, sidicati punti presenta fondato e il suo accoglimento, determinan- te la cassazione con rinvio della sentenza impugna- ta, è assorbente rispetto a tutti gli altri motivi del ricorso principale e di quello incidentale, che involgono questioni dipendenti. 11097129.11 411,32 Il giudice del rinvio, che si designa in altra 176,43 sezione della Corte d'appello di Milano, provvedena Of а nuovo esame del merito e regolerà le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie per quanto di ragione il primo motivo di entrambi i ricorsi, dichiarati assorbiti gli altri motivi, e cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'appello di Milano. Così deciso il 13 dicembre 2001, in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile. Il cons,Let Il presidente Viz Boldasm e Mauch IL CANCELLIERE C1 LO Tarico DEPOSITATO IN CANCELLERIA 16 Roma 14FEB. 2002 IL CANCELLIERE C1 18