REPUBBLICA ITALIAF 79 17/0 1 LA CORTE SULREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE ACQUISTO POSTO AUTO Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente Dott. Franco PONTORIERI R.G. N. 9023/99 - Cron. 18236 Dott. Ugo RIGGIO Consigliere - Rep. 2900 - Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO Rel. Consigliere Ud. 19/04/01 - Dott. Sergio DEL CORE - Consigliere ha pronunciato la seguente CONTEC SENTENZA sul ricorso proposto da: Richiesta copia studio dal Sig. IL SOLE 24 ORE MARCONE IMMACOLATA, CAPONE GIUSEPPE, elettivamente 6000 per diritti L. 12 610.2001 domiciliati in ROMA VIA APPENNINI 47, presso lo studio dell'avvocato MENNA F., difesi dall'avvocato COLARIETI PASQUALE, giusta delega in atti;
CANCELLERIA - ricorrenti

contro

TT DR, elettivamente domiciliata in ROMA OF455710 VIA BARBERINI 29, presso lo studio dell'avvocato OF455735 BETTONI MANFREDI, che la difende unitamente all'avvocato ALTIERI BERNARDO, giusta delega in atti;
2001 controricorrente avverso la sentenza n. 457/98 della Corte d'Appello di 675 -1- SALERNO, depositata il 25/11/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/01 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;
udito l'Avvocato Pasquale COLARIETI, difensore del | ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito 1'Avvocato Manfredi BETTONI, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- Svolgimento del processo Con atto notificato il 13/11/1995 i coniugi CO LA e Capo- ne PE convenivano in giudizio MO SA esponendo: che essi istanti avevano acquistato dalla convenuta un appartamento, al sesto piano dell'edificio sito in Pagani alla via Fusco 91, con ogni accessorio e pertinenza;
che l'immobile aveva, quale pertinenza ex articolo 9 legge 122/1989, un posto auto al piano seminterrato che l'alienante aveva a sua volta acquistato unitamente all'appartamento in questione;
che la MO si era rifiutata di consegnare tale posto auto. Gli attori, quindi, chiedevano che venisse accertata la loro proprietà del posto auto. La MO si costituiva e sosteneva l'infondatezza della domanda che, con sentenza 4/12/1996, l'adito tribunale di Nocera Inferiore accoglieva ri- conoscendo alla convenuta il diritto di ottenere il corrispettivo per effetto del trasferimento dell'area di parcheggio. Avverso la detta sentenza i coniugi CO-NE proponevano gra- vame al quale resisteva la MO e che la corte di appello di Salerno ri- gettava con sentenza 25/11/1998. Osservava la corte di merito: che la deci- sione impugnata andava confermata essendo in linea con le acquisizioni processuali e con la normativa in tema di posto auto come interpretata nella giurisprudenza di legittimità; che la tesi degli appellanti - circa la riferibilità del termine "pertinenza", contenuto nel contratto di acquisto del 7/11/1994, anche al posto auto ex articolo 9 legge 122/1989 - non era condivisibile per una serie di motivi;
che la genericità della clausola tradiva la sua natura di formula di stile priva di una specifica rilevanza;
che tale clausola si riferiva alle eventuali pertinenze c.d. codicistiche ( articoli 817 e 818 c.c. ) richie- 3 denti l'accertamento in concreto del nesso pertinenziale in relazione sia al presupposto oggettivo della destinazione a servizio o ad ornamento del bene principale, sia a quello soggettivo dell'atto di destinazione da parte del pro- prietario di detto bene principale;
che nella specie gli appellanti non aveva- no provato, né avevano chiesto di dimostrare, la sussistenza dei detti requi- siti;
che, per effetto della speciale normativa stratificata a partire dalla legge 765/1967, accanto alle pertinenze codicistiche era venuto a consolidarsi un rapporto pertinenziale “ex lege” in “senso urbanistico o amministrativo" tra il fabbricato e l'area destinata a parcheggio e distintamente disciplinato dalla legge 122/1989 (articolo 9 ); che, dall'impossibilità di cedere i par- cheggi separatamente dall'unità immobiliare alla stessa legati da vincolo pertinenziale, derivava la nullità (ex articoli 1418 e 1419 c.c. ) dell'atto di disposizione dell'unità immobiliare per la parte relativa alla omessa inclu- sione del posto auto;
che il comportamento delle parti successivo alla stipula dell'atto di acquisto dell'appartamento confermava l'esclusione del posto auto dalla convenzione nella quale il corrispettivo era stato limitato al prez- zo di acquisto dell'unità abitativa;
che, infatti, la corrispondenza tra le parti, successiva al contratto di compravendita dell'appartamento, aveva avuto come oggetto le trattative circa il prezzo di acquisto del posto auto;
che ulte- riore conferma, circa la consapevolezza della non inclusione del posto auto nel prezzo di vendita dell'appartamento, emergeva dalla circostanza relativa all'accollo da parte degli appellanti della quota di mutuo gravante solo sull'unità abitativa e non anche di quella del distinto mutuo sul posto auto avente propri dati catastali;
che peraltro il possesso legale e quello materiale erano stati espressamente limitati al solo appartamento;
che il primo giudice correttamente aveva dichiarato, a norma degli articoli 1419 e 1421 c.c. non- ché dell'articolo 9 legge 122/1989, la nullità parziale del rogito di compra- vendita e poi, come conseguenza logica e giuridica, aveva dichiarato trasfe- rito agli appellanti il posto auto con pagamento del relativo prezzo onde ri- stabilire il sinallagma contrattuale. La cassazione della sentenza della corte di appello di Salerno è stata chiesta da CO LA e NE PE con ricorso affidato a tre motivi. MO SA ha resistito con controricorso. Motivi della decisione Con il primo motivo di ricorso i coniugi CO-NE denunciano: violazione degli articoli 26 legge 47/ 1985, 9 legge 122/1989, 818, 819, 2699, 2700, 2722, 2728, 2729, 1419, 1374, 1362, 1363, 1364 e 1365 c.c.; insufficiente, contraddittoria e omessa motivazione;
omesso esame di do- cumenti decisivi. Sostengono i ricorrenti che sono errate tutte le argomenta- zioni poste a base dell'affermazione della corte di appello relativa all'intenzione delle parti del contratto di compravendita di escludere il posto auto e di limitare il corrispettivo al prezzo di acquisto dell'unità abitativa. In particolare, secondo i coniugi ricorrenti, è evidente la violazione da parte della corte di appello delle norme relative all'interpretazione dei contratti nonché di quelle che regolano le pertinenze e l'efficacia probatoria dell'atto pubblico, atteso che la vendita della pertinenza unitamente alla cosa princi- pale era stata espressamente prevista nella convenzione con conseguente impossibilità di interpretazione diversa da quella risultante dal senso lette- rale del contratto e dalla volontà dei contraenti. La corte di merito, inoltre, non ha tenuto presente né l'articolo 26 della legge 47/1985 - che richiama, 5 per gli spazi a parcheggio, il regime delle pertinenze di cui agli articoli 817, - né il contratto di compravendita dell'immobile in questione 818 e 819 c.c. stipulato tra la MO e la società costruttrice e contenente la precisazione che il posto auto costituiva pertinenza ex articolo 9 legge 122/1989: nella vendita della cosa principale doveva quindi ritenersi compresa anche la per- tinenza in questione. Peraltro, avendo la MO dichiarato nell'atto che il bene oggetto della vendita ( comprendente la pertinenza) non era gravato da alcun mutuo ipotecario oltre quello indicato, il prezzo era stato fissato con- siderando la pertinenza libera da ogni ipoteca. In definitiva, ad avviso dei ricorrenti, nella specie non sono applicabili né l'articolo 9 della legge 122/1989 né l'articolo 1419 c.c. Con il secondo motivo i coniugi CO-NE, denunciando viola- zione degli articoli 26 legge 47/1985, 818, 819, 1350, 2699, 2722, 2725, 2728, 2729 e 1418 c.c., deducono che la corte di appello doveva ritenere (per non incorrere in violazione di legge ) la pertinenza inclusa nella vendita unitamente al trasferimento della cosa principale e non poteva affermare, in base a presunzione o a interpretazione del contratto, l'intenzione delle parti 1 di escludere dalla vendita la pertinenza immobiliare: ciò perché nella specie mancava la prova scritta ( richiesta "ad substantiam" trattandosi di bene immobile) contraria al contenuto dell'atto pubblico Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'articolo 1374 c.c., oltre che insufficiente e omessa motivazione, sostenendo che la senten- za di primo grado era stata censurata per aver attribuito alla MO il di- ritto al compenso del corrispettivo che invece non era dovuto essendo nella vendita compresa la pertinenza e per essere il prezzo versato comprensivo del corrispettivo della pertinenza. La Corte rileva l'infondatezza delle dette censure che, per ragioni di or- dine logico e per economia di motivazione e di trattazione, possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza in quanto relative tutte alla dedotta errata interpretazione data dalla corte di appello al contratto stipulato dalle parti con atto per notar Maranca del 7/11/1994 - con riferimento, in particolare, all'individuazione dell'oggetto di tale contratto e del bene alienato - ed alla conseguente e collegata asserita violazione delle numerose norme indicate nei motivi di ricorso. Occorre premettere che, come è noto, in tema di interpretazione dei con- tratti e delle clausole contrattuali, l'accertamento della volontà dei con- traenti si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice del merito e censurabile in sede di legittimità solo per il caso di insufficienza o contrad- dittorietà di motivazione tale da non consentire la ricostruzione dell'iter lo- gico seguito per giungere alla decisione, ovvero per il caso di violazione delle regole ermeneutiche. Pertanto in questa sede di legittimità la censura dell'interpretazione data dai giudici di merito al contratto ed alle clausole che lo compongono, può essere formulata sotto due distinte angolazioni: de- nunciando l'errore di diritto sostanziale per non essere state rispettate le re- gole di ermeneutica dettate dagli articoli 1362 e seguenti c.c.; ovvero inve- stendo la coerenza formale del ragionamento attraverso il quale la sentenza impugnata è pervenuta a ricostruire la comune intenzione delle parti. La giurisprudenza di questa Corte ha anche più volte rilevato che non è sindacabile in sede di legittimità la scelta da parte del giudice del merito del mezzo ermeneutico più idoneo all'accertamento della comune intenzione delle parti, qualora sia stato rispettato il principio del gradualismo, secondo il quale deve farsi ricorso ai criteri interpretativi sussidiari solo quando i criteri principali ( significato letterale e collegamento tra le varie clausole contrattuali ) siano insufficienti all'individuazione della comune intenzione stessa. E' infine compito del giudice del merito valutare il contenuto del con- tratto al fine di identificarne l'oggetto: il risultato di tale indagine è soggetto al sindacato della cassazione solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione. Nella specie la sentenza impugnata è del tutto corretta e si sottrae alle critiche di cui è stata oggetto: la corte di appello ha correttamente proceduto alla interpretazione del contenuto del contratto con riferimento all'esatta in- dividuazione dell'oggetto, ossia del bene immobile alienato, tenendo conto sia delle varie clausole, isolatamente e globalmente considerate, sia del comportamento delle parti. In particolare il giudice di secondo grado ha dettagliatamente esaminato il contratto in questione giungendo alla conclusione che "le parti esclusero dalla compravendita il posto-auto, limitando il corrispettivo al prezzo di ac- quisto dell'unità abitativa, con accollo della relativa quota di mutuo”. Come sopra esposto nella parte espositiva che precede, la corte di merito è pervenuta a tale conclusione sulla base, tra gli altri, dei seguenti motivi “ciascuno costituente autonoma ratio decidendi": a) il termine "pertinenza” è stato inserito in una clausola generica riportata negli atti di compravendita per consuetudine e come formula di stile senza alcuna specifica rilevanza;
b) 8 nel contratto le parti hanno fatto riferimento solo alla quota del mutuo gra- vante sull'appartamento e non anche al diverso ed autonomo mutuo relativo al posto auto avente un proprio dato catastale;
c) il possesso legale e mate- riale è stato espressamente limitato dai contraenti al solo appartamento e non anche al posto auto;
d) dopo la stipula del contratto è intercorsa tra le parti corrispondenza relativa alle trattative per la compravendita del posto auto con indicazione del prezzo in 13.000.000 da parte degli aspiranti acqui- renti e in £17.000.000 da parte della MO. Il giudice di appello ha quindi dato conto delle proprie valutazioni con corretto apprezzamento di merito, sorretto da congrua motivazione, espo- nendo adeguatamente le ragioni del suo convincimento ed è pervenuto alle dette conclusioni attraverso argomentazioni complete ed appaganti, im- prontate a retti criteri logici e giuridici, nonché frutto di un'indagine accu- come ricavabile rata e puntuale del contenuto del contratto in questione dalla lettera e dal senso complessivo della convenzione e delle risultanze - istruttorie con riferimento al comportamento delle parti. Alle dette valutazioni con riferimento in particolare al significato da - dover attribuire al termine “pertinenze" contenuto nell'atto - i ricorrenti contrappongono le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di que- ste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo esame del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassazione. Il procedimento logico-giuridico riportato nell'impugnata decisione è ineccepibile, in quanto coerente e razionale, ed il giudizio di fatto in cui si è concretato il risultato dell'interpretazione del contratto in esame ( intrinse- 0 camente ed oggettivamente considerato) è fondato su un'indagine condotta nel rispetto dei comuni canoni di ermeneutica e sorretto da motivazione suf- ficiente ed immune da vizi di logica e da errori di diritto. In definitiva deve ritenersi corretta l'operazione ermeneutica compiuta dal giudice del merito ed anche se i ricorrenti sostengono la violazione dell'articolo 1362 c.c., svolgendo al riguardo generiche argomentazioni, la detta corretta interpretazione rende manifesto che è stato investito essen- zialmente il "risultato" interpretativo raggiunto il che è inammissibile in questa sede. Bisogna altresì rilevare che i ricorrenti non hanno formulato alcuna spe- cifica censura alle argomentazioni della corte di appello - ciascuna costi- tuente "autonoma ratio decidendi" - relative al possesso legale e materiale espressamente limitato dalle parti al solo appartamento e non anche al posto auto ed alla corrispondenza intercorsa tra i contraenti, dopo la stipula del ro- gito notarile, concernente le trattative circa il prezzo di acquisto del posto auto. Soccorre pertanto il noto principio secondo cui, se una sentenza è sor- retta da una molteplicità di ragioni giuridiche, tra loro indipendenti, tutte debbono essere investite dal ricorso. In mancanza, poiché anche una sol- tanto di esse è idonea a giustificare la decisione, l'impugnativa inerente alle altre deve ritenersi inammissibile posto che anche la sua eventuale fonda- tezza non varrebbe a scalfire la pronuncia di cui si chiede l'annullamento. Dalla riconosciuta corretta interpretazione del contratto i questione e del relativo oggetto deriva l'insussistenza della denunciata violazione delle nu- merose norme indicate dai coniugi CO-NE nei motivi di ricorso: tale asserita violazione presuppone infatti sia l'attribuzione al termine 10 "pertinenza" di un valore, di un significato e di una portata in senso del tutto diverso da quello ineccepibilmente assegnato dalla corte di merito, sia la ravvisabilità nel contratto in questione dell'intenzione delle parti di inclu- dere nella vendita anche il posto auto e non solo l'appartamento, il che è stato fondatamente escluso dalla corte territoriale. Il ricorso deve pertanto essere rigettato con a conseguente condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di legittimità liqui- date nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessive lire 309.300 oltre lire 2.500.000 a titolo di onorari. Roma 19 aprile 2001 esidente vile UC Ventou sIl pr Il consigliere estensore froduce IL CANCELLIERE C1 Valeria Neri 77.000 60000 12 GIU.2001 TOT. 3/0900 UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato in p 4 0.10 2001 4 a153390 (lire troceniou (Do 10) clari(Dr. 11