REPUBBLICA ITALIANA IN NOME EL POPOLO I0 05 04 01 LA CORTE SUPREMA D la zione SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: LA - Presidente Dott. Francesco - R.G.N. 7301/98 Cron. 878 Rel. Consigliere Dott. Ernesto LUPO Rep.P. 169 Dott. Renato PERCONTE LICATESE Consigliere Ud. 27/09/00 Dott. Francesco TRIFONE Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE S E NTENZA Richiesta copia studio dal Sig. IL SOLE 24 ORE per diritti L. 3000 sul ricorso proposto da:

4-5 GEN. 2001 TERMOIDRAULICA DI BRIZZI LORENZO & C SNC, con sede in IL CANCELLIERE Marina di Carrara, in persona del legale pro tempore, elettivamente domiciliata rappresentante LIRE 3000 CANCELLERIA in ROMA VIA BERTOLONI 1/E, presso lo studio dell'avvocato CARLO MORACCI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato ADOLFO TOLINI, giusta CG407353 delega in atti;
B CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ricorrente - Richie dio dal Sigcontro per diritti L. 9 APR. 2001 2000 PAGLINI FRANCA PAOLINA, elettivamente domiciliata in il IL CANCELLIERE 1488 ROMA VIA FRANCESCO SAVERIO NITTI 1, presso lo studio -1- dell'avvocato PAOLO NAPOLETANO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato GIORGIO BONDIELLI, giusta delega in atti;
- controricorrente avverso la sentenza n. 912/97 della Corte d'Appello di GENOVA, emessa il 14/11/97 e depositata il 13/12/97 (R.G. 922/94); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/00 dal Consigliere Dott. Ernesto LUPO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Guido RAIMONDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. LIRE 1500 CANCELLERIA 0421838 20 0421843 -2- 3 Svolgimento del processo. Con atto di citazione notificato il 12 novembre 1987 la società di fatto UL conveniva davanti al Tribunale di Massa Carrara Paolina PA, esponendo che essa società conduceva in locazione un fondo ad uso non abitativo sito in Marina di Carrara ove esercitava la propria attività e che la convenuta PA, proprietaria di tale fondo, aveva, con lettera del 15 giugno 1987, comunicato, ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, la propria intenzione di vendere il fondo al prezzo di lire 35 milioni. La UL aveva notificato alla locatrice, a mezzo dell'ufficiale giudiziario, la propria volontà di کر esercitare il diritto di prelazione, ma successivamente era pervenuta una J lettera della PA con la quale costei aveva comunicato di voler soprassedere alla vendita. Tanto premesso, la società attrice chiedeva che, ai sensi dell'art.2932 c.c., il Tribunale trasferisse ad essa la proprietà del fondo ovvero che dichiarasse l'avvenuto trasferimento ex art. 1326 c.c., dando atto dell'offerta del pagamento del prezzo di lire 35 milioni. La convenuta si costituiva contestando la natura di proposta contrattuale dell'interpello al conduttore per l'esercizio del diritto di prelazione. Il Tribunale adito, con la sentenza depositata il 20 agosto 1993, accoglieva la domanda della società attrice, dichiarando trasferita alla UL la proprietà del fondo in contestazione a condizione del versamento del prezzo di lire 35 milioni. La PA proponeva appello, che era accolto dalla Corte di appello di Genova con sentenza depositata il 3 dicembre 1997. La Corte 3 riteneva insussistente il presupposto per l'esistenza, a favore della società conduttrice, del diritto di prelazione previsto dall'art.38 della legge 27 luglio 1978 n.392, non essendo provato che nell'immobile locato si svolgesse, all'epoca in cui la PA dichiarò di volerlo vendere, "un'attività comportante il contatto diretto con una clientela indeterminata”. Il locale della PA, infatti, era stato locato come "magazzino” ed in esso si svolgeva un'attività artigianale di “idraulico lattoniere”, non essendo stata rilasciata una licenza di commercio per la vendita al minuto di articoli sanitari. La UL non aveva mai comunicato alla locatrice alcun cambio di destinazione, né risultava che la PA ne avesse avuto conoscenza almeno tre mesi prima dell'esercizio della prelazione da parte della società conduttrice. La Corte riteneva perciò irrilevante la prova di “sporadiche vendite al minuto" effettuate nell'immobile locato, anche perché l'attività della UL veniva svolta presso i clienti, e non "nel magazzino in cui si detengono gli strumenti ed i materiali di lavoro". La Corte, pertanto, rigettava la domanda della UL. Avverso la sentenza della Corte di appello di Genova la UL di BR EN e C. s.n.c., in cui si è trasformata la società di fatto UL, ha proposto ricorso per cassazione, deducendo tre motivi. FR AO PA ha resistito con controricorso e con memoria. Motivi della decisione. 1.- Preliminare, perché concerne un vizio processuale, è l'esame del terzo motivo di ricorso, con cui la società ricorrente deduce il "vizio 4 5 di ultrapetizione”, osservando che la PA aveva, nell'atto di appello, denunciato la mancata comunicazione del mutamento di destinazione da parte della società conduttrice, mentre la Corte di appello ha affermato che non risultava provata la effettiva conoscenza, da parte della locatrice, del mutamento di destinazione, fatto non dedotto come motivo di appello ed in contrasto con quanto da lei dichiarato nell'interrogatorio formale. Il motivo di ricorso è infondato poiché non sussiste la lamentata extrapetizione della sentenza impugnata. } La mancata comunicazione, da parte della società conduttrice, del mutamento di destinazione dell'immobile affermata, come terzo -- motivo, dall'appellante PA - assume rilievo giuridico come elemento da cui desumere la mancata conoscenza da parte della locatrice, della destinazione di fatto dell'immobile, nel momento in cui il conduttore ha esercitato il diritto di prelazione. Nell'atto di appello la PA, invero, ha sostenuto che, ai fini dell'indagine sulla sussistenza dei presupposti di tale diritto, non poteva aversi riguardo all'uso effettivo dell'immobile, diverso da quello pattuito, secondo la regola posta dall'art.80, secondo comma, della legge 27 luglio 1978 n.392, la quale presuppone la comunicazione al locatore del mutamento di uso o comunque la conoscenza di questo. La tesi dell'appellante è stata ritenuta fondata ed accolta dalla Corte di appello, la quale ha affermato che l'immobile fu "locato come magazzino e non risulta che la UL S.D.F. abbia mai comunicato alla locatrice alcun cambio di destinazione né risulta che la stessa PA avesse avuto conoscenza di alcun cambio di destinazione". 5 6 La pronunzia della Corte, pertanto, corrisponde al contenuto del terzo motivo di appello.

2. Il primo ed il secondo motivo del ricorso sono strettamente connessi perché ambedue censurano l'unica ragione per la quale la sentenza impugnata ha ritenuto insussistente il diritto di prelazione ex art.38 della legge 27 luglio 1978 n.392, e cioè l'applicazione dell'art.35 della stessa legge (richiamato dal successivo art.41, secondo comma): si è ritenuto che l'immobile locato non fosse utilizzato per lo svolgimento di un'attività che comportasse contatti diretti con il pubblico degli utenti. In particolare, con il primo motivo la società ricorrente deduce کی "l'insufficiente e contraddittoria motivazione di punti decisivi della controversia”, osservando che l'attività di un'impresa idraulica artigiana consiste non soltanto nell'eseguire minute riparazioni presso gli immobili dei clienti, ma anche nel fornire i beni e le merci che essa provvede poi ad installare;
e l'offerta di tali merci avveniva nell'immobile ad essa locato. In tale immobile la società ricorrente aveva la propria sede ed esercitava “la propria attività commerciale-artigianale", non essendo ciò escluso dalla denominazione, usata dalle parti nel contratto, di "magazzino". Si osserva, poi, nel ricorso che la stessa locatrice ha ritenuto sussistere le condizioni per la titolarità del diritto di prelazione in capo alla società conduttrice, sia con la lettera di comunicazione ad essa inviata ai sensi dell'art.38 della legge n.392/78, sia con la linea difensiva tenuta nel corso del giudizio di primo grado. Con il secondo motivo la società ricorrente deduce la violazione degli artt. 38, 41 e 45 della legge n.392/78, osservando che il citato art.35, 6 7 il quale va interpretato restrittivamente, non esclude dal diritto di prelazione l'attività artigianale, la quale è espressamente tutelata dagli artt.27, 34 e 38 della detta legge. Quindi, anche se si volesse ritenere priva di rilievo l'attività di vendita svolta dalla UL, l'attività artigianale da essa compiuta meriterebbe la tutela della prelazione, poiché il locale ove essa ha la propria sede, viene contattata dalla clientela e conclude gli affari, è in grado di influire sul suo volume di affari e sullo sviluppo di una indeterminata clientela. 3.- I due motivi di ricorsi sono infondati poiché non sussistono nella sentenza impugnata né le violazioni di legge (denunziate con il secondo motivo), né i vizi di motivazione (lamentati con il primo motivo).

4. In linea di diritto, è esatta l'affermazione della società ricorrente che l'attività artigianale, espressamente menzionata nell'art.27 n.1 della legge n.392/78, trova tutela nell'art.34 (indennità per la perdita dell'avviamento) e nell'art.38 (diritto di prelazione) della stessa legge. Anche all'attività artigianale si riferisce, però, l'art. 35 della legge, il quale esclude dalla detta tutela i "rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori". La Corte di appello ha ritenuto che, nel caso di specie, non sussistesse l'utilizzazione dell'immobile locato per i contatti della impresa artigiana con il pubblico, nel senso che tali contatti non avvenivano attraverso l'uso effettivo di detto immobile. A tale accertamento il giudice del merito è pervenuto considerando che 7 0 0 8 l'immobile era stato locato come “magazzino”, e cioè come ambiente in cui erano detenuti gli strumenti ed i materiali di lavoro, e che i contatti del pubblico con l'attività idraulica svolta dalla società di fatto, e cioè dall'artigiano BR, non avvenivano mediante l'uso di detto locale, ove non si trovava neanche il telefono della UL. Tale telefono, secondo l'accertamento della Corte di appello, si trovava "nella casa del BR, poco distante dal locale stesso”, onde i clienti "chiamavano a casa del BR per accordarsi sui lavori" idraulici richiesti all'impresa artigiana. Le censure che la parte ricorrente muove a tale accertamento della 5 situazione di fatto non sono idonee ad invalidare la motivazione su cui esso si fonda, prospettando, essenzialmente, un nuovo accertamento, di contenuto opposto, che questa Corte di legittimità non può compiere. In particolare, è privo di rilievo, ai fini qui considerati, che la società di fatto avesse la propria sede nell'immobile locato, poiché l'ubicazione della sede non comporta necessariamente che l'attività di artigiano idraulico, e quindi i contatti con la clientela e la conclusione degli affari, si svolgano in essa. Ed in effetti, secondo la Corte di appello, tale impresa teneva i contatti con i clienti a prescindere dal locale, utilizzato soltanto come "magazzino". In ordine al significato di quest'ultimo termine, impiegato dalle parti nel contratto di locazione, non interessa l'astratto suo significato (su cui ci si sofferma nel ricorso), ma quello che esso ha avuto per le parti, secondo l'accertamento del giudice del merito. 8 9 Privo di rilievo è, altresì, il fatto che la locatrice abbia ritenuto sussistere le condizioni per il diritto di prelazione, inviando alla parte conduttrice la comunicazione prevista dal citato art.38. Come questa Corte ha già affermato (sentenza 12 novembre 1996 n.9881), la comunicazione del locatore al conduttore dell'intenzione di vendere l'immobile locato per uso non abitativo (c.d. denuntiatio) è idonea a consentire l'esercizio del diritto di prelazione purché sussistano già i presupposti per l'esercizio di tale diritto;
in carenza di essi, l'adesione del conduttore alla denuntiatio del locatore è inefficace. Poiché i presupposti per la prelazione devono esistere, come si è detto, al momento in cui essa è esercitata, è privo di rilevanza anche un eventuale uso dell'immobile diverso da quello pattuito che non sia stato in precedenza comunicato al locatore o di cui comunque egli non abbia avuto conoscenza almeno tre mesi prima (art.80 della legge n.392/78). E, come si è visto nell'esame del terzo motivo del ricorso, la Corte di appello ha escluso che sia stato comunicato o che comunque la locatrice abbia avuto tempestiva conoscenza di un uso dell'immobile diverso da quello pattuito. Va, infine, osservato che la sentenza impugnata non si pone in contrasto con i precedenti di questa Corte, ed in particolare con la sentenza 10 agosto 1993 n.8585, richiamata dalla ricorrente, la quale è pervenuta a diversa conclusione con riferimento all'attività artigiana di sarto svolta nell'immobile locato. In quest'ultima fattispecie, invero, è stato accertato, in punto di fatto, che detta attività era esercitata nell'immobile locato, ove il sarto riceveva i clienti, onde sussisteva l'uso 9 10 di detto immobile per il sorgere e lo svilupparsi dei “contatti diretti con il pubblico", uso che è stato invece escluso con riferimento all'attività artigianale di idraulico svoltasi con le caratteristiche sopra descritte. 5.- In conclusione, il ricorso, essendo infondato, va rigettato e la società ricorrente va condannata a pagare le spese del giudizio di cassazione, che si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento, a favore della resistente, delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessive L. 2'273'500 # , delle quali L.2.000.000 (due milioni) per onorari. Così deciso a Roma il 27 settembre 2000 Il Presidente Il Relatore-Estensore Emun Depositata in Cancelleria Oggi, 15 AFN 2001 IL CANCELLIERE C1 Concette Ammendola IL CANCELLIERE C1 Concetta Ammendola 109T 250.000 60000 TO 310.000 ROSA 2 UFFICIO D M22-4.01/14 22 MAR. 2001 4 13883 10 TE A R T N E L FICIO L E L 10 E D P