Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Paolo VITTORIA - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Michele LO PIANO - Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IA LO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DI DONNA OLIMPIA 134, presso lo studio dell'avvocato NUNZIO IZZO, che lo difende unitamente agli avvocati GRAZIELLA CALDO, GIANFRANCO PUTATURO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AL ON;

- intimata -
e sul 2° ricorso n° 21908/99 proposto da:
AL ON, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ORAZIO 3, presso lo studio dell'avvocato VITO BELLINI, che lo difende unitamente all'avvocato ALCIDE DOGLIOTTI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
IA LO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DONNA OLIMPIA 134, presso lo studio dell'avvocato NUNZIO IZZO, che lo difende unitamente agli avvocati GRAZIELLA CALDO, GIANFRANCO PUTATURO, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 924/99 del Tribunale di TORINO, Sezione Terza Civile emessa il 10/2/99, depositata il 13/03/99; rg.7361/98, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/06/01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato MUNZIO IZZO;

udito l'Avvocato GUIDO ROMANELLI (per delega Avv. Vito Bellini);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per accoglimento del I motivo del ricorso incidentale, rigetto di tutte le altre censure del ricorso principale e del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
All'esito di infruttuoso tentativo obbligatorio di conciliazione ex art. 44 della legge n. 392 del 1978, LO UA, conduttore in Moncalieri di un immobile adibito ad uso di abitazione concessogli in locazione dal proprietario ID ZE, conveniva in giudizio, innanzi al Pretore di quella città, il locatore per sentire determinare nei suoi confronti la misura dell'equo canone, dovuto per il periodo dal 1° novembre 1978 al 30 novembre 1994, e per ottenerne la condanna alla restituzione della somma di lire 18.079.715 per quanto corrisposto in eccedenza.
Il locatore ZE contrastava la domanda e, in via riconvenzionale, chiedeva, a sua volta, la condanna del conduttore al pagamento della somma di lire 14.656.250, a titolo di differenza a lui dovuta in conseguenza della determinazione giudiziale del canone aggiornato in misura maggiore di quella versata, sul cui complessivo importo le parti concordavano.
Il pretore adito, all'esito di complessa indagine del consulente di ufficio, che formulava quattro diverse ipotesi di conteggio dell'equo canone, con sentenza depositata il 21.10.1998, determinava l'equo canone dovuto dal conduttore e condannava LO UA al pagamento a favore del locatore, a titolo di differenza, della somma di lire 16.947.076 e delle spese processuali.
Sull'appello principale di LO UA e su quello incidentale di ID ZE, il tribunale di Torino si pronunciava con sentenza depositata il 13 marzo 1999, la quale, in parziale accoglimento della impugnazione principale, riduceva a lire 13.723.000 la somma ancora dovuta dal conduttore in relazione alla diversa incidenza temporale della classificazione in A/7 dell'immobile locato;

rigettava, nel resto, l'appello principale nonché quello incidentale;
compensava in ragione di un terzo le spese di entrambi i gradi del giudizio;
condannava LO UA al pagamento degli altri due terzi.
I giudici di appello - premesso che trattavasi, nella specie, di contratto di locazione in corso al momento della entrata in vigore della legge n. 392 del 1978, non soggetto a proroga, iniziato alla data del 15.10.1975 e scaduto in data 14.10.1993 a seguito di successivi rinnovi (cessata la fase transitoria al 14.10.1981) al 14.10 degli anni 1985, 1989 e 1993- consideravano infondata la eccezione di improcedibilità della domanda riconvenzionale, poiché il convenuto in giudizio non aveva l'onere di rinnovare il tentativo obbligatorio di conciliazione, che era stato esperito già dall'attore; ritenevano, in base ai rilievi peritali, che all'immobile locato spettava la classificazione in A/7 di villino, in virtù di tutte le sue caratteristiche esistenti già al momento della instaurazione della locazione, e che, nonostante la iniziale indicazione in contratto della diversa classificazione in A/3, non risultava una diversa volontà delle parti, diretta a derogare ai criteri di determinazione dell'equo canone in senso favorevole al conduttore, ed era, perciò, possibile correggere la erronea classificazione indicata facendone derivare i conseguenti effetti di determinazione del maggior canone a far tempo dalla prima scadenza quadriennale successiva alla richiesta di aumento e cioè dal novembre 1985; ritenevano provata la spesa per le riparazioni straordinarie all'immobile, nella misura del giudizio di congruità espresso dal CTU, e riconoscevano dovuto l'incremento del canone, ex art. 23 legge n. 392 del 1978, a far tempo dall'aprile 1991;
confermavano che alla determinazione della superficie convenzionale del villino quella di due locali non concorreva per l'intero, ma in ragione di un quarto, non essendo essi idonei all'uso abitativo proprio;
rilevavano, infine, che, pur in assenza della relativa richiesta, l'aggiornamento ISTAT del canone andava riconosciuto e calcolato nei limiti in cui gli incrementi maturati ex art. 24 della legge n. 392 del 1978 erano stati assorbiti dal maggior canone pattuito in eccesso rispetto a quello legale.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso principale LO UA, che affida la impugnazione a quattro mezzi di doglianza.
Resiste con controricorso ID ZE, che, a sua volta, avanza impugnazione incidentale basata su due motivi, che il ricorrente principale contrasta con controricorso.
Le parti hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi, impugnazioni distinte della medesima sentenza, vanno riuniti (art. 335 c.p.c.). Con il primo mezzo di doglianza - deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 44 e 45 della legge n. 392 del 1978 nonché la insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto- il ricorrente principale assume che il giudice di merito avrebbe dovuto dichiarare la improcedibilità della domanda riconvenzionale del locatore, in quanto non preceduta dall'obbligatorio tentativo di conciliazione, e censura, perciò, la impugnata sentenza nella parte in cui il tribunale aveva, invece, affermato che se il tentativo di conciliazione è stato promosso da una delle parti in relazione ad una sua pretesa circa la misura del canone, l'altra parte non ha l'onere di rinnovarlo ai fini della proposizione di domanda riconvenzionale pure coinvolgente la questione di determinazione del canone, seppure con riferimento a parametri diversi ed ulteriori rispetto a quelli indicati nella istanza ex art. 44 dalla controparte.
Il ricorrente assume, altresì, che sarebbe contraddittorio e non condivisibile l'argomento offerto dal tribunale - secondo cui, per effetto della iniziativa di una delle parti, si realizza, comunque, lo scopo della norma di cui all'art. 44 di promuovere un confronto tra le stese parti in sede non contenziosa sulle rispettive posizioni in tema di equo canone, a nulla rilevando che l'udienza di conciliazione non si sia svolta per l'assenza della parte che in seguito avrebbe proposto la domanda riconvenzionale in sede contenziosa- e precisa che all'assenza di una parte può essere attribuito, per presunzione di legge, il significato di insussistenza di una volontà transattiva solo con riferimento al tema del contrasto quale evidenziato dall'altra parte con la sua istanza di conciliazione;
ma non anche con riferimento ad aspetti della controversia non prospettati nella già avanzata istanza di conciliazione, in ordine ai quali viene a mancare la stessa possibilità del confronto delle parti e non si realizza, perciò, lo scopo della norma medesima.
La doglianza, nel suo complesso, non è fondata.
Questo giudice di legittimità, in tema di obbligatorio tentativo di conciliazione circa le controversie relative alla determinazione del canone ed alla conseguente richiesta di condanna del conduttore al pagamento degli importi non corrisposti, ha già stabilito (Cass. n. 353/93; Cass. n. 8652/94) che se il tentativo di conciliazione sia stato esperito dal locatore in relazione ad una sua pretesa inerente alla misura del canone, il conduttore non ha l'onere di rinnovare il tentativo medesimo per la proposizione della domanda riconvenzionale perché quello esperito dal locatore ha realizzato lo scopo di promuovere un confronto tra le parti sulle rispettive posizioni in sede non contenziosa, perseguito dall'art. 44 della legge sull'equo canone.
Il principio, naturalmente, è valido anche nella diversa ipotesi in cui la controversia, relativa alla determinazione del canone con conseguente richiesta di ripetizione di quanto si assume versato in eccedenza, è stata promossa dal conduttore, a seguito di tentativo di conciliazione da lui esperito, e sia il locatore ad agire in riconvenzionale per fare valere la sua pretesa relativamente ad importi reclamati in base alla richiesta definizione del corrispettivo in senso a lui più favorevole.
Al suddetto principio il giudice di merito si è esattamente uniformato nel caso di specie, in cui la successiva abrogazione dell'obbligatorio tentativo di conciliazione non poteva spiegare alcun effetto su un giudizio in corso disciplinato dalla legge precedente (Cass. n. 9544/96; Cass. n. 4803/2000); ne' la decisione è censurabile sotto il diverso profilo che l'accertamento oggetto della riconvenzionale non fosse direttamente collegabile al contrasto tra le parti quale prospettato con la istanza di conciliazione, giacché il convenuto non aveva affatto ampliato il tema di indagine, ma si era in esso mantenuto.
È evidente, infatti, che unico era tra le parti il "thema decidendum" nella medesimezza della "causa petendi", ancorché su di essa i litiganti basavano pretese contrapposte ed antitetiche, sicché, essendovi identità di elementi tra causa principale e causa riconvenzionale, entrambe aventi ad oggetto la determinazione del canone di locazione, il tentativo di conciliazione esperito da una delle due parti in causa non poteva, ai fini di cui all'art. 44 della legge n. 392 del 1978, che giovare anche all'altra, risultando con esso assicurata la possibilità del confronto sulle rispettive pretese.
Con il secondo motivo di impugnazione il ricorrente principale -denunciando la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 16, 25 e 26 della legge n. 392 del 1978 relativamente al coefficiente di tipologia catastale dell'immobile locato nonché la insufficiente motivazione della sentenza sul punto- assume che il tribunale avrebbe errato nel riformare solo parzialmente la sentenza di primo grado, giacché, pur rilevando che l'immobile per tutta la durata del contratto era stato classificato nella categoria A/3, aveva poi ritenuto, sulla base delle stesse caratteristiche esistenti al momento della instaurazione della locazione, che sussistevano i presupposti per disapplicare la esistente categoria. Quale secondo profilo del dedotto mezzo di doglianza, inoltre, il ricorrente principale assume che altro errore, in cui era incorso il tribunale, sarebbe stato quello di ritenere che, in via analogica con quanto stabilito dall'art. 25 della legge n. 392 del 1978, l'adeguamento del canone, diretto a porre rimedio ad una erronea indicazione della categoria catastale risalente all'epoca di stipulazione del rapporto, potesse avere efficacia, in caso di esplicita richiesta del locatore, oltre che per il periodo di residua durata del contratto, anche per il periodo anteriore, per il quale vi era stata stipulazione di un canone inferiore. Ad ulteriore illustrazione del suddetto profilo lo stesso ricorrente, nella sua memoria ex art. 378 c.p.c., specifica che l'"error iuris" consisterebbe nel fatto che, una volta accertata la volontà delle parti di stabilire un canone pattizio inferiore alla misura di quello legale, non poteva il tribunale riconoscere validità ad una modificazione in aumento del canone, intervenuta nel corso del rapporto locatizio prima della sua rinnovazione tacita, ne' poteva giustificare l'aumento medesimo nel riconoscimento di una novazione oggettiva per effetto del semplice pagamento di un canone maggiorato, giacché in tal caso l'"animus novandi" non derivava da una inequivoca manifestazione di volontà di estinguere la precedente obbligazione e di sostituirla con una nuova.
La complessa ed articolata censura - la quale viene conclusivamente riassunta in memoria nel rilievo che, in presenza di pattuizioni liberamente convenute circa la determinazione di un corrispettivo di locazione abitativa inferiore a quello equo, è illegittimo ogni successivo aumento per tutto il periodo di durata del rapporto, anche per effetto di tacita rinnovazione, sempre che non intervenga valida ed efficace novazione oggettiva del contratto in sede di rinnovazione - non è fondata.
Il principio - secondo cui le parti possono convenire, al momento della stipulazione del contratto di locazione di un immobile destinato ad abitazione, un canone inferiore a quello legale cd. equo, stabilito con riferimento ai parametri di cui agli artt. 12-23 della legge n. 392 del 1978- costituisce "ius receptum" nella giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 4165/1988; Cass. n. 3802/98), la quale dal principio stesso trae l'ulteriore conseguenza che, in presenza di deroga convenzionale, ammissibile a favore del solo conduttore, il locatore non può avanzare alcuna pretesa diretta ad elevare la misura convenzionale del corrispettivo sino alla soglia del massimo legale consentito dalla legge (Cass. n. 390/97;
Cass. n. 3802/98). Occorre, tuttavia, perché la pattuizione di un canone inferiore a quello equo risulti meritevole di tutela, che un accordo con contenuto siffatto costituisca la espressione consapevole ed univoca della volontà delle parti, immune, altresì, da vizi nella formazione del consenso e scevra da errore, e la relativa indagine costituisce accertamento di fatto, non sindacabile nel giudizio di legittimità quando sia sorretto da logica e congrua motivazione. Quando, invece, la consapevole ed inequivoca volontà delle parti circa la deroga "in melius" a favore del conduttore non può essere ravvisata ed il calcolo del canone si basi sulla inesatta indicazione di parametri che, comportando un errore delle parti contraenti, è suscettibile la rettifica anche nella sede giudiziale, anche il locatore può chiedere la determinazione legale del canone, in sostituzione di quello ricavabile in base agli elementi indicati in contratto, giacché in tale ipotesi la volontà dei contraenti è stata quella di assegnare al rapporto, sin dalla sua origine, il prezzo equo di legge, onde è ammissibile la rettifica che, eliminando l'errore, si risolva a vantaggio dello stesso locatore, nel rispetto sempre delle norme di tutela minima del conduttore degli artt. 12-25 legge n. 392 del 1978 (Cass. n. 390/97). In particolare, con riferimento all'atto di classamento della unità immobiliare oggetto di locazione abitativa, questa Corte, nel riconosciuto poter del giudice ordinario, nel giudizio di definizione del canone legale, di determinare in via incidentale la categoria catastale in senso difforme dal provvedimento della pubblica amministrazione ritenuto non conforme a legge (Cass. Sez. Un. n. 2131/97), ha anche precisato (cfr., in motivazione, Cass. n. 3802/98) che detto principio può ricevere applicazione, oltre che nel caso in cui le parti nel determinare il canone non hanno fatto alcun riferimento alla categoria catastale, anche quando le stesse, pur facendovi riferimento, non si sono poste il problema della conformità del dato alla reale situazione dell'immobile ovvero erroneamente hanno ritenuto il dato indicato conforme a quello effettivo.
In tale ultima ipotesi, non potendo l'errore integrare la espressa volontà di avvantaggiare il conduttore con il riconoscimento di una categoria inferiore, è stata ribadita la ammissibilità della successiva domanda del locatore di determinazione del canone con riferimento all'effettiva tipologia catastale.
Nel caso di specie, la sentenza di primo grado aveva precisato che la semplice indicazione dell'immobile nella categoria A/3 non costituiva espressione di volontà diretta ad attribuire al conduttore un canone da calcolare secondo il parametro indicato, il quale aveva valore meramente descrittivo del bene, senza alcuna conseguenza circa la misura del corrispettivo, anche perché il dato medesimo era stato inserito in contratto prima che alla tipologia catastale la legge successiva n. 392 del 1978 avesse assegnato rilevanza. In detta statuizione, di conseguenza, veniva ad essere contenuto necessariamente l'altro accertamento, secondo cui, al momento della entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 e con la cessazione della disciplina transitoria dei contratti in corso, la locazione in oggetto veniva ad essere regolata, quanto al corrispettivo, dal regime obbligatorio del canone legale, cui non risultava che le parti avessero inteso derogare in senso favorevole al conduttore.
Il giudice di secondo grado detta statuizione ha confermato "in toto", escludendo che con l'entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 e con la cessazione della disciplina transitoria dei contratti in corso, la locazione in oggetto veniva ad essere regolata, quanto al corrispettivo, dal regime obbligatorio del canone legale, cui non risultava che le parti avessero inteso derogare in senso favorevole al conduttore.
Il giudice di secondo grado detta statuizione ha confermato "in toto", escludendo che con l'entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 le parti avessero, comunque, inteso manifestare la volontà di derogare ai criteri legali di determinazione dell'equo canone;

ribadendo, altresì, che la indicazione della categoria A/3, inserita nella scrittura privata 15.10.1975 antecedente alla legge predetta, aveva finalità esclusivamente descrittive ed identificative dell'immobile.
La motivazione circa la ritenuta valenza della indicazione della categoria A/3 e circa la precisa volontà delle parti di non derogare all'equo canone è congrua ed adeguata, con la conseguenza, una volta ritenuta la assoggettabilità della locazione alla disciplina dell'equo canone già dal momento dell'applicabilità della legge n. 392 del 1978, che non sussiste il dedotto vizio di violazione di legge per nessuno dei profili denunciati ne' in rapporto alle ulteriori argomentazioni, di cui alla memoria difensiva;
censura tutte che sono state svolte presupponendo la sussistenza di una deroga convenzionale del canone, che il giudice di merito ha, invece, motivatamente escluso, legittimando così la iniziativa del locatore quanto alla determinazione del corrispettivo in conformità ai parametri legali, con effetti risalenti al momento della reale sussistenza di quelle condizioni (Cass. n. 3926/84). Con il terzo mezzo di doglianza - denunciando la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 23 della legge n. 392 del 1978 nonché la insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia- il ricorrente principale assume che il tribunale, in difetto di prova specifica della precisa entità della spesa occorsa per le opere eseguite dal locatore, non avrebbe potuto determinare l'importo del capitale impiegato, sul quale calcolare percentualmente la dovuta integrazione del canone, sulla base di valutazione equitativa derivante da consulenza tecnica di ufficio. La censura non ha pregio.
Nel caso di specie, in cui non si contesta la esecuzione di opere del tipo di quelle previste dall'art. 23 per la integrazione del canone, la consulenza tecnica di ufficio costituiva strumento certamente ammissibile, essendo essa stata disposta al fine di stabilire la entità degli esborsi del locatore strettamente funzionali all'intervento giustificativo della integrazione del canone, in un generale contesto nel quale - siccome il giudice di merito evidenzia- la spesa complessiva esposta dal locatore era comprensiva anche di opere di diversa natura.
Infondato, infine, è anche il quarto motivo del ricorso principale, con il quale, denunciando la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 24 della legge n. 392 del 1978 e 112 c.p.c., si assume che il tribunale - che pure aveva parzialmente accolto il motivo di gravame di esso ricorrente UA circa la applicabilità dell'aggiornamento ISTAT del canone di locazione solo dal maggio 1985- avrebbe dovuto, invece, negare del tutto il suddetto aggiornamento, che non solo non era stato richiesto nel corso del rapporto di locazione;
ma neppure aveva costituito l'oggetto di domanda giudiziale, onde sotto detto profilo la sentenza era viziata da ultrapetizione.
Premesso, infatti, che la domanda giudiziale di determinazione del canone comprende, nell'ambito delle componenti costitutive della pretesa, anche quella relativa agli aggiornamenti, per cui non sussiste il vizio di ultrapetizione, avendo la sentenza provveduto sulla istanza del locatore, che, assumendo essere il corrispettivo dovutogli superiore a quello versatogli, detta pretesa giustificava con la specifica ed espressa richiesta di un calcolo dell'aggiornamento ISTAT (secondo quanto la impugnata sentenza evidenzia in narrativa, a pag. 1, sub b delle riportate deduzioni della parte convenuta), osserva, nel resto, questo giudice di legittimità che il giudice di merito, avendo accertato che a decorrere dal mese di maggio dell'anno 1985 il canone versato aveva superato la misura legale, da tale data ha riconosciuto la spettanza degli aggiornamenti nella misura maturata.
La statuizione è conforme a diritto e costituisce applicazione del principio, già affermato da questo giudice di legittimità (Cass. n. 2933/95; Cass. n. 977/95; Cass. n. 8257/91), secondo cui non è necessaria la richiesta di aggiornamento del canone di locazione in relazione alle variazioni dell'indice ISTAT, ai sensi dell'art. 24 della legge 27 luglio 1978 n. 392, nei limiti in cui gli aumenti siano assorbiti dal maggior canone pattuito in eccesso alla misura legale, aumenti che il locatore non aveva motivo di richiedere risultando essi già compresi nel maggiore importo convenuto. Il ricorso principale, pertanto, deve essere rigettato. Con il primo motivo del ricorso incidentale - denunciando la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 25 della legge n. 392 del 1978 nonché la contraddittoria motivazione sul punto- ID ZE censura la impugnata sentenza per avere il giudice di merito fatto decorrere soltanto dal novembre 1985 l'adeguamento del canone di locazione, sulla base del coefficiente relativo alla tipologia catastale di cui all'art. 16 stessa legge. La censura è fondata e deve essere accolta per quanto di ragione, nel senso che il canone determinato in applicazione del coefficiente della categoria catastale A/7 deve, in tale misura, essere riconosciuto al locatore a decorrere dalla data dalla quale ne pretende il pagamento.
Il giudice di merito, pur riconoscendo fondata la domanda del locatore di determinare il canone secondo la effettiva tipologia catastale dell'immobile, ha, tuttavia, ritenuto che la pretesa delle maggiori somma (per effetto della pronuncia giudiziale diretta a porre rimedio alla erronea applicazione di categoria catastale inferiore) non dovesse essere accolta con efficacia retroattiva e con riguardo all'intero periodo contrattuale controverso, ma potesse, invece, ricevere tutela solo a decorrere dalla data di richiesta avanzata in tal senso dal locatore stesso e per il periodo contrattuale successivo e ciò in applicazione analogica di quanto stabilito dall'art. 25 della legge n. 392 del 1978 con riferimento all'adeguamento del canone conseguente al mutamento degli elementi di cui agli artt. 13 e 15 stessa legge sopravvenuti in corso di rapporto.
Della analogia, cui il giudice di merito ha fatto ricorso, non ricorrono, però, le condizioni;
ne' è ammissibile la interpretazione estensiva della norma di cui all'art. 25 legge predetta nel senso che solo dalla richiesta del locatore, e senza efficacia retroattiva, lo stesso possa porre rimedio ad una inesatta determinazione dell'equo canone a seguito di errata applicazione di coefficienti correttivi ex art. 15.
Infatti, nel caso dell'adeguamento del canone - che suppone, secondo la norma dell'art. 25, comma 1, della legge n. 392 del 1978, un sopravvenuto "mutamento" degli elementi di cui agli artt. 13 e 15- la richiesta di una delle parti costituisce l'esercizio di un diritto potestativo, che, modificando uno degli elementi del contratto in corso, non può produrre effetti se non dal momento in cui la dichiarazione perviene all'altra parte, che in tal modo conosce anche le intervenute variazioni incidenti sul canone. Nel caso diverso, invece, in cui, non essendo intervenuto mutamento alcuno degli elementi suddetti, non occorre provocare modifiche costitutive del contratto in corso, ma si tratta soltanto di eliminare un errore iniziale, mediante rettificazione dell'importo al fine di stabilire la entità iniziale del corrispettivo legale, si è al di fuori del procedimento costitutivo dell'adeguamento ex art. 25 e si versa in tema di determinazione del canone equo, che dà luogo a pronuncia di accertamento, i cui effetti retroagiscono al momento della conclusione del contratto e, da tale momento, consentono alla parte istante di agire per la ripetizione di quanto versato in eccesso ovvero per il pagamento delle differenze non corrisposte.
L'accoglimento del motivo, con la cassazione della sentenza "in parte qua", determina il rinvio della causa alla Corte di appello di Torino, che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità.
Infondato, infine, è il secondo motivo del ricorso incidentale, con il quale ID ZE - denunciando la violazione e la errata applicazione della norma di cui all'art. 13 della legge n. 392 del 1978 nonché la insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza sul punto- lamenta che il giudice di merito, nel calcolo della superficie convenzionale dell'immobile, non abbia considerato l'intera area di 33,82 metri quadrati di locali seminterrati, ma ne abbia preso in considerazione solo la misura del 25 per cento sul presupposto che non si trattava di locali a destinazione abitativa, bensì di vani accessori equiparabili a cantine ai sensi della lett. d) del primo comma del predetto art. 13.
Alla suddetta conclusione il tribunale è pervenuto tenendo conto delle caratteristiche strutturali dei locali in questione (altezza utile;
muratura perimetrale per due lati a ridosso di intercapedine e cantina;
diffuse infiltrazione di umidità alle pareti); del fatto che non era stata fornita la prova della effettiva destinazione dei medesimi ad uso abitativo primario;
della irrilevanza delle dichiarazioni del proprietario, in sede di istanza di condono, circa la destinazione abitativa;
della mancanza di specifica indicazione della destinazione d'uso nella planimetria catastale di variazione. Di ciascuno degli elementi oggettivi, innanzi indicati, il ricorrente assume la inidoneità ai fini della qualificazione dei locali siccome vani accessori all'abitazione assimilabili a cantina;

ma l'indagine che propone, diretta alla diversa valutazione delle specifiche circostanze, non è ammissibile in questa sede, avendo il giudice di merito, a sostegno della sua conclusione, argomentato in modo logico ed esauriente.
Lo stesso ricorrente incidentale, inoltre, limitando la sua censura al solo profilo oggettivo della situazione dei locali seminterrati, nessun rilievo, in modo espresso, muove all'altra considerazione, svolta dal giudice di merito, circa la mancata prova dell'uso abitativo primario di detti locali, il che esclude il denunciato errore di diritto nella interpretazione della norma di cui all'art. 13, comma 1, lett. d) della legge n. 392 del 1978, in relazione alla quale deve questa Corte ribadire il principio (Cass. n. 7419/91;
Cass. n. 3802/98) secondo cui la superficie dell'unità immobiliare ceduta in locazione per uso abitativo si determina, ai fini dell'accertamento dell'equo canone, in base alla situazione di fatto dell'immobile ed al godimento effettivo che da esso il conduttore ricava.
Nel caso di specie - nel quale le parti nella scrittura privata del 15.10.1975 indicarono espressamente la specifica destinazione abitativa dei vani al piano terra ed al primo piano, descrivendo, invece, quelli al piano seminterrato come "due locali seminterrati, siccome ha accertato il giudice di merito- era, perciò, necessaria la dimostrazione, che il tribunale dichiara che non è stata data, della destinazione successiva dei locali medesimi all'uso abitativo.

P.T.M.
La Corte riunisce i ricorsi;
accoglie il primo motivo del ricorso incidentale e ne rigetta il secondo;
rigetta il ricorso principale;

cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Torino.
Roma, 5 giugno 2001.
Depositato l'11 febbraio 2002