Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. FRANCESCO CRISTARELLA ORESTANO - rel. Consigliere -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - Consigliere -
Dott. ROSARIO DE JULIO - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 16167/99 R.G. proposto da
PA CA, PA SA, PA NA, PA SA, PA NA e LA AR NA, quali eredi di PA NC, elettivamente domiciliati in Roma, Via degli Avignonesi n. 5 (studio Visone), presso gli Avv. Fedelmassino Ricciardelli e Bruno Ricciardelli che li difendono in virtù di procura speciale a margine del ricorso,

- ricorrenti -

contro
SI OS, in proprio e quale erede di MA LE, DO NA, DO AN, MM CO, DO AR, DO AT, DO SE, DO IS, DO MA e DO ES EL,

- intimati -

per la cassazione della sentenza 7 maggio/10 giugno 1998 N. 1398/98 della Corte d'appello di Napoli.
Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 24 ottobre 2001, dal Cons. Dott. Cristarella Orestano;

Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Raffaele Ceniccola, che ha concluso per l'accoglimento del terzo motivo di ricorso e per il rigetto dei primi due.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel novembre del 1983 NC PA convenne in giudizio, avanti il Tribunale di Napoli, OS SI, chiedendone la condanna al pagamento in suo favore del saldo ancora dovutogli quale corrispettivo di un contratto d'appalto per la costruzione di un fabbricato.
Costituitasi la convenuta, che contestò la fondatezza della pretesa avversaria, ed integrato, poi, il contraddittorio dei confronti del di lei marito LE NA quale comproprietario del terreno su cui era sorta la suddetta costruzione, l'adito Tribunale, con sentenza n. 943 del 1989, nella contumacia del nominato NA, rigettò la domanda, osservando che il contratto d'appalto era nullo per illiceità dell'oggetto, in quanto il fabbricato era stato costruito senza concessione edilizia e, quindi, in violazione delle norme urbanistiche, e che l'azione di indebito arricchimento era inammissibile perché tardiva.
Proposto gravame dal PA, la Corte d'appello di Napoli, con sentenza del 24.10.1992, lo dichiarò inammissibile perché, avendo essa assegnato all'appellante un termine perentorio per notificarlo agli eredi di LE NA, nel frattempo deceduto, la notifica non era stata validamente eseguita nei confronti di uno di detti credi (ES EL NA) e non era affatto avvenuta nei confronti della SI nella sua ulteriore qualità di erede del definito marito.
Su ricorso del PA, però, questa Suprema Corte, con sentenza N. 9225 del 1996, cassò la decisione impugnata, ritenendo valida la notificazione dell'atto di appello a ES EL NA ed escludendo che una ulteriore notificazione di esso fosse necessaria nei confronti della SI, già destinataria in proprio dell'impugnazione.
Riassunta la causa da CA, SA, NA, SA e NA PA e NA La MA, quali credi di NC PA, nel frattempo deceduto, altra sezione della Corte napoletana, quale giudice di rinvio, nella resistenza di OS SI, NA, AN, CO e AR NA e nella contumacia di AT, SE, IS, MA e ES EL NA, ha emesso la sentenza precisata in epigrafe con la quale, preso atto dell'ammissibilità dell'appello a suo tempo proposto, è passata ad esaminare il merito dello stesso e lo ha rigettato in base alle seguenti considerazioni:
- Il contratto di appalto dedotto in giudizio quale fonte dell'obbligo di pagamento del corrispettivo non si sottraeva alla disciplina generale di cui all'art. 1418 cod. civ. che sancisce la nullità dei contratti contrari a norme imperative, carattere, questo, innegabile nelle norme, penalmente sanzionate, regolatrici dell'attività edilizia e dirette alla tutela del territorio e dell'interesse pubblico generale all'ordinato sviluppo urbanistico, sicché il contratto stesso, avente ad oggetto un facere penalmente illecito, cioè la costruzione di un manufatto in muratura senza concessione edilizia, era nullo ed improduttivo di effetti;

- A nulla rilevava, ai fini suddetti, che la SI, nell'aprile del 1986, avesse presentato domanda di concessione in sanatoria ai sensi della L. n. 47 del 1985 e avesse corrisposto per intero l'oblazione, trattandosi di un fatto successivo che non faceva venir meno la originaria illiceità e, quindi, nullità del contratto;
del resto, l'edificazione senza concessione non perdeva il suo carattere antigiuridico per effetto dell'oblazione, pur degradando da reato ad illecito amministrativo, ed inoltre il condono edilizio si perfezionava e diventava efficace solo dopo il pagamento integrale della somma ritenuta congrua all'esito della procedura prescritta, per cui operava solo ex nunc ne' aveva effetti retroattivi;

- La domanda di arricchimento senza causa, anche se tardivamente proposta, era ammissibile in quanto fondata sulle stesse circostanze di fatto prospettate a fondamento dell'azione contrattuale, ma era infondata nel merito, poiché il pagamento dell'oblazione, pur idonea ad estinguere il reato edilizio, non valeva a rendere definitiva la costruzione abusivamente realizzata la quale rimaneva comunque suscettibile di demolizione forzata fino al rilascio della concessione in sanatoria, con la conseguenza che prima di tale momento non poteva ritenersi provato l'arricchimento della parte committente.
Ricorrono per cassazione CA, SA, NA, OS, NA PA e NA La MA sulla base di tre motivi. Nessuna attività difensiva svolgono in questa sede gli intimati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso - denunziandosi violazione dell'art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 1346 e 1418 cod. civ. e alle leggi 1150/1942, 765/1967, 10/1977 e 47/1985, nonché omessa o insufficiente motivazione su punto decisivo - si rimprovera al giudice del merito di essersi uniformato ad un orientamento giurisprudenziale di questo Supremo Collegio che, pur prevalente, è tuttavia meritevole, ad avviso dei ricorrenti, di essere sottoposto a revisione critica.
Si sostiene al riguardo che il carattere penale di una norma non basta a farle attribuire il carattere di imperatività, essendo necessario, a tal fine, che l'interesse pubblico tutelato non sia controbilanciato da altri interessi pubblici di diversa natura anch'essi tutelati dall'Ordinamento, quali potevano essere nella specie le esigenze di conservazione del patrimonio immobiliare e quelle relative alla dignità umana e al diritto all'abitazione. Si argomenta, ancora, che nel contratto d'appalto,
caratterizzato dal compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro, la qualificazione di illiceità è estranea al contenuto tipico delle prestazioni oggetto del contratto stesso. Il motivo è infondato.
Nessuna delle ragioni addotte dal ricorrente, infatti, è idonea a scalfire la validità dell'incontrastato principio affermato da questa Corte regolatrice, di cui egli stesso dà atto, secondo il quale il contratto di appalto diretto alla costruzione di un'opera edilizia senza la prescritta concessione è nullo e privo di effetti, in quanto ha un oggetto illecito per violazione delle norme imperative di cui agli artt. 31 e 41 della legge 17 agosto 1942 n. 1150 e agli artt. 10 e 13 della legge 6 agosto 1967 n. 765, di talché l'appaltatore non può pretendere in forza del contratto nullo il pagamento del corrispettivo pattuito, senza che possa assumere rilievo neppure l'eventuale ignoranza del mancato rilascio di detta concessione, non potendo tale ignoranza ritenersi scusabile per la grave colpa del contraente il quale con l'ordinaria diligenza, avrebbe potuto avere conoscenza della reale situazione (v., ex plurimis, sent. 1106/82, 7743/90, 4640/91, 2035/94, 9508/99). È del tutto fuor di luogo, allora, invocare la sent. 427/93 della Corte Costituzionale, riguardante la legittimità delle norme in materia di condono edilizio, e del pari inconferente è il richiamo alla sentenza di questa Corte n. 6466 del 1990 la quale, in riferimento alla diversa ipotesi degli atti di trasferimento di immobili costruiti senza concessione ad aedificandum, ha affermato che tali atti, prima dell'entrata in vigore della legge 28.1.1977 n. 10, il cui art. 15 ne ha espressamente sancito la nullità, non potevano considerarsi ad oggetto illecito e, quindi nulli, non essendo la proprietà della cosa a poter essere valutata in termini di liceità, ma solo l'attività di produzione della cosa stessa, il che coincide esattamente con quanto questa stessa Corte ha sempre affermato, come si è visto, con riguardo al contratto d'appalto per la costruzione abusiva di un immobile, dove è appunto l'attività di produzione ad essere illecita per contrarietà alle norme imperative che impongono il preventivo rilascio di concessione edilizia. Nè tale carattere di imperatività può essere messo in discussione in ragione di pretese esigenze di conservazione del patrimonio immobiliare e di tutela del diritto all'abitazione, essendo evidente che tali esigenze nulla hanno a che vedere con la validità o invalidità del contratto di appalto di costruzione di un'opera illegittima e che, in ogni caso, non possono in alcun modo prevalere sull'interesse pubblico, tutelato anche penalmente, ad un ordinato assetto del territorio sotto il profilo urbanistico ed edilizio e sull'esigenza di scoraggiare e di reprimere attività negoziali in contrasto stridente con esso.
Con il secondo motivo - denunziandosi violazione dell'art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 1346 e 1418 cod. civ. e alle leggi 47/1985 e 724/94 (in particolare art. 39), nonché
omessa o insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia - si censura la sentenza impugnata per avere erroneamente negato ogni rilevanza alla questione del condono edilizio.
Ad avviso dei ricorrenti la sola circostanza che il legislatore abbia consentito il condono delle costruzioni realizzate anteriormente al 1^.10.1983 (L. 47/1985) e poi fino al 31.12.1993 (L. 724/94) dimostra una volontà tesa, oltre che al riequilibrio finanziario dello Stato, alla tutela dei valori della dignità umana, dell'abitazione e del lavoro non meno che di quelli protetti dalle norme urbanistiche, dal che, come già detto, l'esclusione in radice del carattere imperativo delle norme che sanciscono la illiceità dei contratti aventi ad oggetto costruzioni abusive.
Si argomenta, poi, che, a norma dell'art. 38, comma 2^, della L. 47/85, la presentazione dell'istanza di condono edilizio ed il pagamento per intero dell'oblazione estinguono i reati urbanistici e quelli connessi con efficacia ex tunc e non ex nunc;
ne' può residuare una illiceltà amministrativa fino alla valutazione favorevole di quell'istanza, rimanendo, semmai, tale illiceltà in stato di quiescenza;
del resto - si aggiunge -, a prescindere dalla formazione del silenzio-assenso dopo l'inutile decorso di ventiquattro mesi dalla presentazione della ridetta istanza, è risolutivo considerare che il carattere imperativo delle norme violate, se, sussistente, è collegato alla tutela penale e non anche a quella amministrativa, sicché, esclusa la tutela penale, l'imperatività viene certamente meno.
Si sostiene, in definitiva, che l'estinzione del reato, determinata dalla presentazione dell'istanza di condono è dal pagamento integrale dell'oblazione, elimina l'antigiuridicità della condotta tenuta dall'agente e conferisce retroattivamente efficacia, quindi, al negozio originariamente stipulato.
Anche questo motivo è destituito di fondamento.
La prima parte di esso, infatti, riecheggia quanto già adombrato in quello precedente, per cui ai relativi argomenti di confutazione deve qui farsi rinvio senza necessità di aggiungere altro.
Per il resto è sufficiente osservare che la nullità ex art. 1418 cod. civ., una volta verificatasi, anche se non ancora dichiarata, impedisce sin dall'origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne rende inammissibile anche la convalida, giusta quanto dispone espressamente l'art. 1423 cod. civ., sicché non è giuridicamente concepibile una reviviscenza del contratto stesso per il sopraggiungere di una nuova normativa 'che abbia eliminato ex post le cause che avevano dato origine a quella nullita'.
Ne consegue, nel caso di specie, che è del tutto irrilevante la circostanza del successivo condono edilizio atto ad eliminare il carattere abusivo dell'opera appaltata e ad estinguere il relativo reato, restando circoscritti gli effetti di tale condono al rapporto con la Pubblica Amministrazione, senza alcuna possibilità di una sua incidenza retroattiva sulla validità del contratto d'appalto (v. sent. 319/60, 12709/92). Con il terzo motivo - denunziandosi violazione dell'art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ. in relazione all'art. 2041 cod. civ. e all'art. 35, comma 18^, L. 47/1985 e all'art. 115 cod. proc. civ., nonché
omessa o insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia - si lamenta la totale erroneità ed anomalia della sentenza impugnata là dove ha rigettato l'azione subordinata e sussidiaria di arricchimento senza causa in base al rilievo che l'opera sarebbe passibile di sanzione demolitoria fino alla completa definizione della procedura di condono edilizio.
Si obietta al riguardo che, anche a prescindere dalla espressa previsione legislativa del silenzio-assenso dopo ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda (termine ampiamente decorso nel caso di specie), non poteva non considerarsi che la parte committente aveva usufruito e goduto per ben diciassette anni dell'immobile oggetto dell'appalto, ultimato nel 1982 (ciò senza dire che le concrete possibilità di abbattimento erano praticamente nulle anche nel caso di diniego del condono), per cui l'eventuale carattere non definitivo dell'acquisizione del bene al patrimonio della committente avrebbe potuto incidere sulla misura dell'indennizzo ma non, certo, sull'affermazione del diritto allo stesso.
La censura è fondata.
Premesso che non è più in discussione l'ammissibilità dell'azione in parola, avendo la Corte di rinvio statuito espressamente in tal senso e non essendovi impugnazione sul punto da parte degli attuali intimati, va osservato che, ai fini dell'obbligo di indennizzo previsto dall'art. 2041 cod. civ., è necessario e sufficiente che vi sia stata, senza giusta causa, la locupletazione di un soggetto, comunque verificatasi, e che, in stretta correlazione con essa, altro soggetto abbia subito un depauperamento, la cui entità segna anche il limite insuperabile di detto indennizzo. Alla luce di questo elementare principio si rivela del tutto erroneo il rigetto della domanda così come motivato dalla Corte napoletana, poiché, pur essendo innegabile che il diritto dominicale relativa ad un'opera realizzata senza concessione edilizia è caratterizzato da spiccata precarietà quanto al suo contenuto di ricchezza acquisita, stante il possibile sopravvenire di provvedimenti autoritativi che ne impongano l'abbattimento, così da vanificare quel diritto, è altrettanto vero, a prescindere dalla questione relativa alla richiesta di condono edilizio e al;
pagamento della relativa oblazione, che quella precarietà non escludeva affatto che medio tempore l'immobile, pur suscettibile di provvedimenti demolitori, fosse stato direttamente o indirettamente utilizzato dai SI-NA 0ed avesse, quindi, costituito fonte di arricchimento per gli stessi (v., anche se non perfettamente in termini, sent. 204/87 e 4269/95). Il motivo, pertanto, deve trovare accoglimento e, in relazione ad esso, si impone la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio della causa, anche in ordine alle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli la quale si uniformerà al seguente principio di diritto:
"Nel caso di azione di indebito arricchimento promossa dall'appaltatore che, a causa della nullità del contratto d'appalto - in quanto avente ad oggetto la realizzazione di un'opera senza la prescritta concessione edilizia e contrario, quindi, a norme imperative -, non abbia ricevuto, in tutto o in parte, il corrispettivo pattuito, la locupletazione del committente non può essere esclusa in ragione della precarietà del suo diritto dominicale sull'immobile abusivamente costruito, cioè della possibilità di provvedimenti autoritativi di demolizione dello stesso, dovendosi comunque tener conto dell'impiego che egli ne abbia eventualmente fatto nonostante quella precarietà e delle utilità economiche così ricavatene".

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il primo ed il secondo motivo di ricorso. Accoglie il terzo motivo e cassa, in relazione ad esso, la sentenza impugnata, rinviando la causa, anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli. Così deciso in Roma, il 24 ottobre 2001.
Depositato in Cancelleria il 27 febbraio 2002