Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco PONTORIERI - Presidente -
Dott. Rafaele CORONA - rel. Consigliere -
Dott. Ugo RIGGIO - Consigliere -
Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere -
Dott. Matteo IACUBINO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SI NT, LO OL, elettivamente domiciliati in ROMA VIA PLACIDO MARTINI 1, presso lo studio dell'avvocato GIANFRANCO SERRATORE, che li difende unitamente all'avvocato GIACOMO TARSIA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
Soc. r.l. ANONIMA MAGAZZINI GENERALI BARESI (S.A.Ma.Ge.B.), in persona del legale rappresentante pro-tempore, Geom. Vincenzo LORUSSO, elettivamente domiciliata in ROMA VIA FLAMINIA 79, presso lo studio dell'avvocato FILIPPO LUBRANO, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 455/96 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 24/04/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/01/99 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;

udito l'avvocato SERRATORE Gianfranco, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato LUBRANO Filippo, difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione 9 novembre 1982, AN FO e AO LO convennero, davanti al Tribunale di BA, la Società Anonima Magazzini Generali Baresi (S.A.MA.GE.B.) s.p.a. esponendo quanto segue.
Con atto ricevuto dal notaio Troiani il 9 aprile 1973, essi attori avevano acquistato dalla Società Anonima Magazzini Generali Baresi (S.A.MA.GE.B.) s.p.a. tre appartamenti in BA, oggi via Guido De Ruggiero 58 e 68, compresa "la proprietà pro quota delle parti comuni dell'edificio" e con espressa esclusione di ogni diritto di condominio sul cortile interno copribile con costruzione nei limiti del regolamento edilizio e di ogni diritto di condominio al restante piano cantinato, di cui diventavano comuni soltanto le porzioni adibite a centrale termica, deposito combustibile e serbatoio dell'acqua.
L'esclusione di ogni diritto sul piano cantinato era nulla, perché in contrasto con l'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, concernente la riserva degli spazi per parcheggio nelle nuove costruzioni. Allo stesso tempo, essendo stata esclusa dalla vendita la parte del cortile interno copribile con costruzioni secondo il regolamento edilizio, tutte la restante parte del cortile doveva essere riconosciuta di proprietà condominiale.
Domandarono che, dichiarata la nullità della clausola, venisse accertato che essi avevano acquistato una quota dello spazio per parcheggio nel cantinato a ciò destinato e che venissero riconosciuti comproprietari della parte del cortile interno non copribile con costruzioni;
domandarono la condanna della società convenuta al risarcimento dei danni per aver dovuto parcheggiare le loro autovetture in garage privato a pagamento.
La società convenuta si costitui, contestò le pretese avverse e, in via riconvenzionale, domandò l'annullamento del contratto per errore;
in subordine, chiese un equo conguaglio del prezzo per il cortile e per il cantinato.
Con sentenza 19 settembre 1989, Il Tribunale di BA affermò, in sostituzione della clausola nulla, che gli att6ri erano contitolari del diritto reale d'uso sulla parte del piano cantinato vincolato a parcheggio e sul cortile interno ed escluse che essi avessero un diritto di comproprietà ex art. 1117 cod. civ. sul cortile, restando tutto il bene di proprietà esclusiva della società convenuta;
condannò gli attori a corrispondere alla convenuta una somma a titolo di corrispettivo per l'attribuita contitolarità del diritto d'uso e respinse la domanda di risarcimento dei danni.
Pronunziando sull'appello proposto da entrambe le parti, la Corte d'Appello di BA, con sentenza 17 maggio 1991, in parziale riforma, determinò in un importo maggiore il corrispettivo per il diritto d'uso attribuito agli attori, riferito alla data della pronunzia;
condannò la società convenuta a risarcire agli attori il danno sofferto per il ricovero delle autovetture in garage pubblici dal 5 giugno 1982 all'ottobre del 1989.
La Corte di Cassazione (Sez. II, 14 maggio 1994, n. 4709) respinse il ricorso principale proposto dalla società S.A.MA.GE.B. e accolse in parte il ricorso incidentale proposto dai coniugi RD e LO e, nei limiti dell'accoglimento, rimise la causa ad altro giudice di pari grado. La Suprema Corte osservò essere insufficiente l'argomento impiegato dalla Corte d'Appello, per giustificare l'affermazione che era stato escluso dalla proprietà condominiale "l'intero cortile interno e non soltanto la parte copribile con costruzione, nei limiti del regolamento edilizio", in quanto "diversamente le parti avrebbero usato la parola parte per distinguere quella zona del cortile che veniva esclusa dalla proprietà condominiale (perché copribile) da quella che restava di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ." Ma già l'aggettivo "copribile" era idoneo a distinguere una "parte" del cortile e non vi era la necessità di introdurre il sostantivo "parte", come aveva ritenuto la Corte barese. La Suprema Corte osservò, inoltre, che la Corte d'Appello aveva ritenuto che le parole "copribile con costruzione nei limiti del regolamento edilizio" erano state usate per puntualizzare e precisare il consenso delle parti alla copribilità del cortile nei limiti del regolamento edilizio e non per altre ragioni: ma neppure questo argomento era corretto, perché la Società S.A.MA.GE.B. e proprietaria del cortile, non avrebbe avuto alcuna necessità di chiedere il consenso dei proprietari degli alloggi, dal momento che questi non erano contitolari. Ciò posto, la Suprema Corte, aggiunse che non era decisivo neppure l'ulteriore argomento del contegno successivo degli acquirenti, che per nove anni non avevano fatto alcuna richiesta delle chiavi di accesso del cortile. Sul punto, concluse la Suprema Corte la motivazione doveva considerarsi insufficiente. Riassunta la causa, la Corte d'Appello di BA, con sentenza 27 marzo - 24 aprile 1996, dichiarò di proprietà esclusiva della società S.A.MA.GE.B. il cortile interno vincolato a parcheggio, salva il diritto reale d'uso spettante ai coniugi RD, che condannò a pagare la somma già rivalutata dal 1983 dei lire 3.724.000, oltre gli interessi legali dalla stessa data;
condannò la società S.A.MA.GE.B. alla rifusione delle spese del giudizio. Ricorrono per cassazione, con unico articolato motivo, i coniugi RD e LO;
resiste con controricorso la società S.A.MA.GE.B.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- A fondamento del ricorso, i ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione di norme di diritto, comprese le regole di ermeneutica (artt. 1117, 1218, 1223, 1224, 1362, 1367, 1476, 1477 cod. civ.), nonché vizi logici e giuridici, inadeguatezza,
insufficienza e contraddittorietà della motivazione, in relazione agli artt. 360 nn. 3 e 5 e 394 cod. proc. civ. 2. - Non può essere accolto il primo motivo, perché la nuova motivazione della Corte d'Appello di BA (che ritiene di proprietà esclusiva della S.A.MA.GE.B. l'intero cortile) non è viziata da illogicità e da contraddittorietà, ne' da violazione di leggi e di regole di ermeneutica.
Nel giudizio di cassazione il riesame nel merito è
inammissibile anche sotto il profilo della mancanza, insufficienza o contraddittorietà della motivazione;
il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione si configura solo quando nel ragionamento del giudice del merito si riscontri il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d'ufficio, ovvero quando sussista un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione;
in altre parole, questo vizio sussiste unicamente quando le argomentazioni del giudice del merito non consentono di ripercorrere l'iter seguito: non certo quando l'apprezzamento dei fatti e delle prove compiuto dal giudice sia diverso da quello preteso dalla parte (in tema, Cass., Sez. Un., 27 dicembre 1997, n. 8767; Cass., Sez. I, 17 luglio 1997, n. 7177). Tutto ciò premesso, a parte talune opinabili affermazioni contenute nella sentenza impugnata circa la esattezza della interpretazione fornita dalla cassazione (in realtà la Suprema Corte non ebbe a proporre nessuna interpretazione del testo del contratto, ma si limitò a dichiarare insufficiente la motivazione formulata dal giudice del merito); a parte ciò, la motivazione della sentenza impugnata non rivela un insanabile contrasto tra le argomentazioni esposte, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione. Al contrario, gli argomenti del giudice del merito consentono di ripercorrere l'iter seguito per addivenire alla decisione. Per la verità, secondo la sentenza impugnata la parola "copribile" qualifica come aggettivo il sostantivo "cortile" intero, cui è collegata, e non una parte dello stesso, perché - indicando qualcosa che può essere coperta - non è idonea a giustificare distinzioni di sorta. D'altra parte, continua la sentenza si deve presumere che, all'epoca della costruzione, l'impresa venditrice avesse completamente sfruttato le possibilità edificatrici del suolo secondo il regolamento edilizio e mai i coniugi RD e LO avevano contestato la dichiarazione dell'impresa in ordine alla impossibilità di costruire altra volumetria sul suolo. Per queste ragioni la sentenza impugnata ritiene la esclusione della proprietà condominiale dell'intero cortile.
3. - Per contro, deve essere accolto per quanto di ragione il secondo motivo concernente il corrispettivo da versare alla S.A.M.A.GE.B. perché in ordine alla rivalutazione ed agli interessi la sentenza è viziata da errori giuridici e da omessa motivazione. Secondo la giurisprudenza della Corte Suprema, anzitutto, in tema di risarcimento del danno da inadempimento, il ristoro del pregiudizio derivante dal ritardo nella reintegrazione del patrimonio subito dal soggetto leso deve essere determinato computando gli interessi prima sull'importo originariamente dovuto e, quindi, sui progressivi adeguamenti del medesimo in corrispondenza della sopravvenuta inflazione secondo cadenze temporali fisse, ovvero mediante l'utilizzazione di indici annuali medi di svalutazione;
non è consentito, invece, calcolare gli interessi dalla data dell'illecito sulla somma liquidata per il capitale, rivalutata definitivamente (Cass., Sez. III, 14 novembre 1997, n. 11265; Cass., Sez. II, 28 marzo 1997, n. 2780). Inoltre, in tema di inadempimento delle obbligazioni pecuniarie il risarcimento del maggior danno da svalutazione monetaria postula che il creditore, escluso ogni automatismo fondato sugli indici istat, deduca e dimostri il pregiudizio in concreto da lui subito, avvalendosi di ogni mezzo di prova, con riferimento anche alla categoria economica di appartenenza (Cass., Sez. III, 26 novembre 1997, n. 11878). Infine, è viziata da omessa motivazione la sentenza di merito che, nel riconoscere il diritto alla rivalutazione di somme liquidate a titolo risarcitorio, applichi un determinato coefficiente ricavato dagli indici Istat senza fornire ulteriori indicazioni circa i passaggi ed i calcoli, che hanno portato alla determinazione di quel coefficiente, si da non consentire di verificare la correttezza del procedimento seguito (Cass. , Sez. III, 14 ottobre 1997, n. 10019). Orbene, la sentenza impugnata liquida gli interessi unitariamente a far tempo dalla data della richiesta alla data della pronunzia;
nulla dice in ordine alla prova del pregiudizio subito in concreto dal creditore;
applica - un determinato coefficiente Istat senza fornire alcuna indicazione sulle ragioni della determinazione;

4. - Non puo essere accolto il terzo motivo, posto che la S.A.MA.GE.B. non risulta soccombente rispetto a tutte le domande proposte.
5.- Rigettato il primo ed il terzo motivo ed accolto per quanto di ragione il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata in ordine al motivo accolto e la causa rimessa ad altra sezione della Corte d'Appello di BA (anche per le spese del giudizio di legittimità), che giudicherà uniformandosi al seguente principio di diritto:
"premesso che, in tema di risarcimento del danno derivante dal ritardo nella reintegrazione del patrimonio subito, il creditore, escluso ogni automatismo fondato sugli indici istat, deve dedurre e dimostrare il pregiudizio in concreto da lui subito, avvalendosi di ogni mezzo di prova, anche con riferimento anche alla categoria economica di appartenenza;
ciò posto, detto risarcimento deve essere determinato computando gli interessi prima sull'importo originariamente dovuto e, quindi, sui progressivi adeguamenti del medesimo in corrispondenza della sopravvenuta inflazione secondo cadenze temporali fisse.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte:
rigetta il primo ed il terzo motivo;
accoglie per quanto di ragione il secondo motivo;
cassa in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese ad altra sezione della Corte d'Appello di BA.
Così deciso in Roma, il 22 gennaio 1999.
Depositato in Cancelleria il 14 giugno 1999