Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Antonio IANNOTTA - Presidente -
Dott. Francesco SABATINI - Consigliere -
Dott. Michele VARRONE - Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - rel. Consigliere -
Dott. Alfonso AMATUCCI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NC ME, IL SA, elettivamente domiciliati in ROMA VIALE GORIZIA 14, presso lo studio dell'avvocato SABATINI SINAGRA, difesi dall'avvocato NC SABATINI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
DE MASSIS EDDA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LIMA 48, presso lo studio dell'avvocato F PULSONI, difeso dall'avvocato MARIO D'ANGELO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 27/96 della Corte d'Appello di L'AQUILA, emessa il 12/12/95 depositata il 08/02/96; RG.449/91;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/12/98 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;

udito l'Avvocato D'ANGELO MARIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Paolo DETTORI che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del Processo
Con atto notificato il 3.10.1987 AN ME e GR MA LU convennero davanti al tribunale di Pescara De MA Edda per sentire accertare il loro diritto al riscatto, con detto atto richiesto, dell'appartamento da loro locato e venduto dal locatore alla De MA, in violazione del diritto di prelazione, nonché dichiarare, in via pregiudiziale, ove occorresse, la rilevanza e la non manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale, in riferimento agli artt. 3 e 47, c.2^, Cost. degli artt. 38 e 39 l. n.392/1978, nella parte in cui non contemplano i conduttori di immobili destinati ad uso abitativo tra i destinatari dei benefici previsti in dette norme, con rimessione degli atti alla Corte Costituzionale. Con sentenza del 10.6.1991, il Tribunale dichiarò manifestamente infondata la proposta eccezione di incostituzionalità e dichiarò inammissibile la domanda di riscatto.
Gli attori proposero appello, riproponendo integralmente le domande. La corte di appello di L'Aquila, respingeva l'appello, con sentenza del 12.12.1995. Riteneva la Corte che la sollevata questione di legittimità costituzionale era manifestamente infondata, in quanto non sussisteva il contrasto tra le norme sospettate (art. 38 e 39 l.n. 392/1978) e l'art. 3 Cost., esistendo una sostanziale differenza tra locazioni abitative e quelle non abitative.
Neppure sussisteva la violazione dell'art. 47, 2^ c. Cost., essendo riservato al legislatore ordinario la scelta dei mezzi e modi per favorire l'accesso alla proprietà dell'abitazione ed alla proprietà diretta coltivatrice, non confliggendo con i principi della ragionevolezza che la prelazione e riscatto fossero stati previsti solo nel secondo caso e non nel primo.
Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione gli attori, che hanno presentato memoria.
Resiste con controricorso la De MA, che ha anche presentato memoria.
Motivi della decisione.
Il ricorso è infondato e va rigettato.

1. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano l'omessa pronunzia sulla domanda principale, in quanto, pur avendo essi richiesto in via principale, che fosse loro riconosciuto un diritto al riscatto dell'appartamento da loro abitato, nessuna pronunzia in merito vi era stata, essendosi limitato il giudice di appello a ritenere manifestamente infondata la sollevata questione di legittimità costituzionale degli artt. 37 e 38 l. n. 392/1978. Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978, in relazione agli artt. 3 e 47, 2^ c. Cost., in quanto, anche a voler ritenere che la sentenza impugnata avesse implicitamente rigettato la domanda principale sulla base di un'interpretazione restrittiva dei citati artt. 38 e 39, tuttavia sulla base di un'interpretazione di dette norme adeguatrice ai principi costituzionali, bisognava riconoscere ai conduttori il diritto alla prelazione e, quindi, al riscatto.

2. I motivi vanno esaminati congiuntamente.
Va, anzitutto, escluso che la sentenza impugnata sia affetta dal vizio di omessa pronunzia.
Infatti nel dispositivo della sentenza si legge che l'appello è rigettato. Ne consegue che su tutti i motivi di appello vi è stata una pronuncia di rigetto.
Diversa questione è che il rigetto di alcune richieste (l'accertamento del diritto al riscatto e la conseguente pronunzia del trasferimento della proprietà dell'immobile, sulla base dell'attuale portata normativa degli artt. 38 e 39 cit.) possa non avere motivazione.
In questo caso, infatti, non del vizio di omessa pronunzia si tratterebbe, ma di omessa motivazione.
Sennonché, a parte il rilievo che la motivazione di tale rigetto si trae per implicito dalla motivazione con cui è stata ritenuta manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale delle norme predette, va in ogni caso rilevato che l'omesso esame di tesi giuridiche, prospettate da una parte, non riferendosi all'accertamento ed alla valutazione dei fatti rilevanti per la decisione, non integra gli estremi del difetto di motivazione, deducibile autonomamente come motivo di ricorso per Cassazione, ma può soltanto valere a sorreggere o a completare le censure di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, mosse alla sentenza che abbia assunto a base della decisione un'argomentazione giuridica incompatibile con le tesi suddette. Pertanto allorché con un motivo di ricorso per cassazione si prospetti un vizio della sentenza che non attenga alla motivazione circa un punto di fatto, ma ad un'astratta questione di diritto, il giudice di legittimità, investito a norma dell'art. 384 c.p.c del potere di integrare e correggere la motivazione della sentenza impugnata, è chiamato a valutare se la soluzione adottata dal giudice di merito sia oggettivamente conforme alla legge, piuttosto che a sindacare la motivazione, così, persino l'eventuale mancanza di questa deve direi irrilevante, qualora il giudice di merito sia comunque pervenuto ad un'esatta soluzione del problema giuridico sottoposto al suo esame (Cass. 3.4.1990, n. 2756; Cass. 5.6.1981, n. 3652; Cass. 22.1.1976, n. 199). Nella fattispecie correttamente è stato rigettato l'appello e quindi la domanda degli attori che chiedevano che fosse riconosciuto il loro diritto di riscatto in merito all'appartamento da loro locato ed abitato, con conseguente dichiarazione di trasferimento di proprietà.
Infatti l'art. 38 della l. n. 392 prevede il diritto di prelazione per gli immobili che siano destinati a quelle attività enunciate nel precedente art. 27, con conseguente esclusione dello stesso diritto per gli immobili abitativi.
Tale interpretazione trova conferma sia nella collocazione della norma nel capo secondo della detta legge, relativo alla locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, sia nel fatto che non vi è analoga disposizione per le abitazioni, sia nella ratio che ha indotto il legislatore ad introdurre un tale diritto e che consiste nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese che nel contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori trovano la fonte prevalente del loro avviamento (Corte Cost. 5.5.1983, n. 128; Cass. 22.7.1987, n. 6410; Cass. 20.2.1990. n. 1261).
Per effetto di tale ratio, quindi, (come per l'analoga norma dettata per i rapporti di affitto in agricoltura) la norma è finalizzata alla tutela ed alla protezione del lavoro e dell'attività aziendale, più che alla tutela del singolo conduttore (Rel. Min. 26.7.1980). Da ciò consegue che, stante l'attuale portata normativa dell'art. 38 non compete al conduttore di immobile adibito ad uso di abitazione il diritto di prelazione in caso di vendita dello stesso e, per l'effetto, a norma dell'art. 39 l. n. 392/1978, non compete allo stesso conduttore il diritto di riscatto.
Nè rispetto a dette norme è ipotizzabile un'interpretazione estensiva, che vi ricomprenda anche i casi di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, sulla base di un preteso contrasto dell'attuale normativa con gli artt. 3 e 47 Cost. Riservata ogni osservazione su detto assunto contrasto, in sede di esame del terzo motivo di ricorso, va qui rilevato che l'interpretazione della legge è definita estensiva allorché il contenuto effettivo delle singole disposizioni, puntualmente effettuato attraverso i mezzi consentiti dalla legge (art. 12 preleggi), dalla logica e dalla tecnica giuridica, è più ampio di quello che appare dalla sola considerazione del valore letterale delle espressioni che compongono la disposizione.
Tale interpretazione non amplia pertanto il contenuto effettivo della norma, ma impedisce che fattispecie ad esse soggette si sottraggano alla sua disciplina per un ingiustificato rispetto di manchevoli espressioni letterali. L'interpretazione estensiva della norma non può quindi trasformarsi in "interpretazione integrativa" della stessa, riportando nella portata precettiva della norma ipotesi che non sono in essa previste, poiché in questo caso non si eserciterebbe una funzione interpretativa della legge ma una funzione modificativa o "manipolativa" della stessa, che non compete all'interprete.
Ne consegue che nella fattispecie, poiché, per le ragioni suddette gli istituti di cui agli artt. 38 e 39 cit. si riferiscono esclusivamente agli immobili adibiti ad uso non abitativo, in cui vengono esercitate le attività che comportano un contatto diretto con il pubblico dei consumatori o degli utenti, va rigettata la contraria interpretazione prospettata dai ricorrenti, sia pure sotto la forma di interpretazione adeguatrice delle dette norme ai principi costituzionali.

3. Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente assume l'illegittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 l. n.392/1978, in relazione agli artt. 3 e 47, c. 2^ Cost..
Solleva, quindi, il ricorrente questione di legittimità costituzionale delle predette norme nella parte in cui non attribuiscono al conduttore di immobile adibito ad uso abitativo l'azione di prelazione e quella di riscatto;
ed in via gradata, nella parte in cui non attribuiscono dette azioni al conduttore nell'ipotesi in cui il locatore alienante abbia rifiutato di contrarre senza alcun valido motivo ed in presenza di un'offerta di acquisto ad un prezzo superiore a quello offerto dal terzo, ed, in via subordinata, nell'ipotesi in cui il terzo fosse stato reso edotto dell'intenzione del conduttore di acquistare l'immobile ad un prezzo superiore.
I ricorrenti censurano anzitutto le contrarie decisioni sul punto emesse dai giudici di merito.
Rilevano i ricorrenti che una volta introdotto il principio del diritto di prelazione in favore dei conduttori di immobili adibiti ad uso non abitativo, come mezzo per favorire l'accesso alla proprietà, non poteva il legislatore limitarlo a categorie che la norma costituzionale (art. 47, c. 2^) ignora , escludendo, invece, proprio quella categoria che la norma prevede (conduttore che abita l'immobile). Il legislatore, così operando, ha effettuato un'arbitraria esclusione dal beneficio dei detti conduttori, con violazione degli artt. 3 e 47, c.2^ Cost.Osservano poi i ricorrenti che in numerose leggi speciali il legislatore ha già riconosciuto a determinate categorie di conduttori il diritto di prelazione, rispetto alle quali categorie anche si pone l'esigenza di ristabilire una parità di trattamento, ai sensi degli art. 3 e 47 2^ c . Cost..

4. Ritiene questa corte che la sollevata questione di legittimità costituzionale è manifestamente infondata.
Va, anzitutto, rilevato che non può costituire motivo di ricorso per Cassazione la valutazione negativa che il giudice di merito abbia fatto circa la rilevanza e la non fondatezza di una questione di legittimità costituzionale, perché il relativo provvedimento (benché eventualmente compreso da un punto di vista formale in una sentenza) ha carattere puramente ordinatorio, essendo riservato il relativo potere decisorio alla corte Costituzionale, e, d'altra parte la stessa questione può essere riproposta anche in sede di legittimità, come deve ritenersi nella fattispecie, per quanto la questione sia stata introdotta come motivo di censura della sentenza di appello;
mentre deve presumersi che le doglianze relative alle deliberazioni assunte dal giudice di merito sulla questione di legittimità costituzionale non si presentino come fine a se stesse, ma abbiano funzione strumentale in relazione all'obiettivo di conseguire una pronuncia più favorevole di quella resa con la sentenza impugnata, e che, quindi, l'impugnazione investa sostanzialmente, sia pure in forma ellittica, il capo o il punto della sentenza regolato dalla norma giuridica la cui costituzionalità e contestata (Cass. 6.5.1995, n. 4973). Quanto alla rilevanza della prospettata questione di legittimità costituzionale essa è indubbia, poiché nella fattispecie (quanto meno a seguito della sentenza di primo grado) non è oggetto di contestazione che i ricorrenti siano conduttori di un immobile adibito ad uso abitazione e che detto immobile sia stato alienato e che essi avessero manifestato l'intenzione di acquistare l'immobile prima della vendita ed a seguito della stessa di esercitare il riscatto e che detto riscatto sia stato loro negato, stante l'attuale portata normativa degli artt. 38 e 39 l.n. 392/1978, che non si riferiscono ai conduttori di immobili adibiti ad uso abitativo.

5. Sennonché la sollevata questione è manifestamente infondata. Infatti, quanto all'assunto contrasto con il principio di eguaglianza di cui all'art. 3 Cost., va, anzitutto, osservato che la Corte Costituzionale, cui era stata rimessa la questione di legittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978, in relazione all'art. 3 Cost., sia pure sotto un particolare profilo, con ordinanza del 14/7/1982 n. 136, ritenne opportuno estendere l'esame all'intero sistema normativo che regola il diritto di prelazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani, allo scopo di stabilire, attraverso la visione globale della disciplina legislativa, se tale beneficio costituiva o meno, per il modo come regolato, un ingiustificato privilegio a favore delle categorie di conduttori, cui era accordato.
La Corte costituzionale decise la questione con sentenza 5/5/1983, n. 128, osservando che la disciplina in esame si sottrae ai prospettati dubbi di costituzionalità, venendo a dipendere da scelte discrezionali non irragionevoli del legislatore. La legge - osservava la Corte - mira, nel concedere i benefici della prelazione dell'immobile a favore dei soggetti previsti, alla conservazione (anche nel pubblico interesse) delle imprese tutelate mediante il mantenimento della clientela, rientrando nella non irragionevole discrezionalità del legislatore limitare tale beneficio a determinate categorie di conduttori, in funzione di una situazione economica o di mercato che ne consiglino la concessione. Non è quindi da ritenere arbitraria l'attribuzione del diritto di prelazione, così come risulta dalla legge.
Anche questa Corte (Cass. 8.6.1992, n. 7044), cui successivamente la questione era stata proposta, ha già rilevato - e non vi è ragione di discostarsi da detto orientamento - che il contenuto dell'art. 3 Cost. comporta che:
a)non possono essere disciplinati in modo eguale situazioni differenti;

b) non si può dettare una disciplina diversa per situazioni sostanzialmente identiche.
Orbene sussiste una sostanziale differenza tra le locazioni di immobili destinati ad uso abitativo e locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione, tanto che la stessa l. 392/1978 prevede l'equo canone solo per le prime e limita la disciplina delle altre al solo aspetto della durata;
sicché la normativa di cui trattasi, regolando in modo diverso situazioni differenti, non dà adito al minimo sospetto di contrasto con l'art. 3 Cost.. Egualmente è a dirsi per le specifiche ipotesi di prelazione previste da norme specifiche per particolari conduttori di immobili ad uso abitativo, indicate dai ricorrenti (l. n. 208/78, appartamenti già di proprietà del partito o organizzazioni fasciste;
l. n.219/1981, appartamenti ricostruiti o riparati a seguito di terremoto;

d. legs. n. 76/1990, nonché l. n. 168/1982e l. l. n. 118/1985 appartamenti di enti pubblici previdenziali e di imprese assicurative;
l. n.360/1991, immobili locati nei comuni di Chioggia e Venezia;
l. n. 179/1992, abitazioni realizzati da cooperative edilizie).
In proposito vanno fatte due osservazioni.
Anzitutto, anche in questo caso, si tratta di fattispecie legislative che riguardano situazioni (oggettivamente e/o soggettivamente) diverse rispetto a quelle relative ad un normale e comune contratto di locazione e, pertanto, non sussiste il sospettato contrasto con l'art. 3 Cost. In ogni caso, ove anche per avventura, queste disposizioni normative prevedessero una posizione di privilegio per quei determinati conduttori in spregio degli altri soggetti ("comuni conduttori") ed in contrasto con l'art. 3 Cost., dovrebbe essere sollevata (in presenza delle altre condizioni legittimanti) la questione di legittimità costituzionale di quelle norme e non degli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978. Manifestamente infondata è anche la questione di legittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 cit. sotto il profilo del combinato disposto degli artt. 3 e 47, c.2^ Cost..
È ben vero che l'art. 47, c.2^, Cost., statuisce che: "(La Repubblica) favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione, alla proprietà diretta coltivatrice ed al diretto ed indiretto investimento azionario nei grandi complessi produttivi del Paese".
Sennonché la norma predetta, non prevedendo specificamente, neppure per grandi linee, i modi ed i mezzi, mediante i quali favorire l'accesso del risparmio alla proprietà dell'abitazione ed alla proprietà diretta coltivatrice, riserva conseguentemente alla scelta discrezionale del legislatore i meccanismi, con cui attuare il principio, essendo innegabile che il riconoscimento di una prelazione di acquisto a favore del risparmiatore è solo uno dei possibili meccanismi di favore, mediante i quali incanalare il risparmio del conduttore verso l'acquisto della casa di abitazione. È principio, infatti, affermato dalla giurisprudenza costituzionale che allorché la questione proposta di legittimità costituzionale suppone un'eventuale "reductio ad legitimitatem", a carattere non obbligato e quindi postula una scelta fra più possibili soluzioni, essa è riservata in via esclusiva alla discrezionalità del legislatore, unico costituzionalmente legittimato ad effettuare scelte politico-economiche (Corte Cost. 19.3.1996, n. 81). Nè può ritenersi che l'aver previsto detto diritto di prelazione in favore dei conduttori coltivatori diretti per l'acquisto del fondo da loro coltivato e non per i conduttori di immobili adibiti a locazione costituisce una violazione degli artt. 3 e 47, in quanto, come già osservato da questa Corte (Cass. 17.3.1993, n. 3174, per quanto in altra fattispecie, ma pur sempre in tema di manifesta infondatezza di questione di legittimità costituzionale), la diversità e la non comparabilità delle situazioni considerate dal legislatore, nel settore dell'imprenditorialità agraria ed in quello delle locazioni urbane, giustifica ampiamente la razionale diversità della disciplina specifica dettata per l'uno o per l'altro ordinamento, senza possibilità di traslazione di norme.
Manifestamente infondata è anche la prospettazione di illegittimità costituzionale delle norme in questione per violazione degli artt. 3 e 47, c 2^ della Costituzione, sotto il profilo che avendo il legislatore concesso, con gli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978, il diritto di prelazione in favore di conduttori di immobili ad uso non abitativo ed avendo quindi concesso anche a questi il beneficio dell'accesso alla proprietà immobiliare, a norma dell'art. 47 c. 2^ Cost., pur non essendo gli stessi previsti da detta norma,
risulterebbe in contrasto con detta disposizione costituzionale, nonché con l'art. 3 Cost. (anche sotto il profilo del principio della ragionevolezza), escludere da detti diritti proprio i soggetti che l'art. 47 c.2^ vuole tutelare (e cioè i conduttori dell'abitazione).
Infatti la tesi suddetta riposa su un errore di prospettiva. Gli istituti previsti dagli artt. 38 e 39 l.n. 392/1978 non hanno come referente costituzionale l'art. 47, c.2^ Cost., in quanto, come si è detto, la ratio degli stessi non è il favor verso la proprietà dell'immobile ne' l'incoraggiamento e la tutela del risparmio ma la tutela del lavoro e dell'avviamento dell'azienda, in cui tale lavoro si svolge, nonché la tutela del mercato e quindi hanno come referenti costituzionali gli artt. 35 e 41 Cost.. Ne consegue che non vi è alcun aspetto di irragionevolezza per aver il legislatore riconosciuto un diritto di prelazione e di riscatto a favore di soggetti non contemplati dall'art. 47, c.2^, Cost., non prevedendolo, invece, in favore dei soggetti (conduttori di immobili adibiti ad abitazione), indicati dalla norma detta. Infatti detti istituti non hanno il referente costituzionale nel citato articolo, in quanto non sono l'effetto di un'estensione ad altri soggetti del favor verso la proprietà immobiliare da parte dei soggetti che la utilizzano (come forma estensiva del favor previsto per la proprietà dell'abitazione di cui all'art. 47 Cost., intesa come modalità da favorire del risparmio popolare), ma costituiscono forme di tutela del lavoro "in tutte le sue forme ed applicazioni" (art. 35, c.1^, Cost.) nonché di tutela dell'avviamento commerciale delle aziende e quindi del mercato (art. 41 Cost.). La sollevata questione di legittimità costituzionale è pertanto manifestamente infondata, in quanto con la prelazione e riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978 si è completamente fuori dal campo operativo dell'art. 47, c.2^ Cost.. 6. Il ricorso va pertanto rigettato ed i ricorrenti vanno condannati al pagamento delle spese processuali sostenute dalla resistente in questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali, sostenute dalla resistente, liquidate in L.220.000=, oltre L duemilioni per onorari.
Così deciso in Roma, il 18 dicembre 1998.
Depositato in Cancelleria il 22 aprile 1999