REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE SUPREMADI3 174 /02 IN NOME DEL POP TO ITALI Oggetto locazione SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Presidente R.G.N. 16827/99 Dott. Vittorio DUVA Dott. Roberto PREDEN Consigliere Cron.7252 Rel. Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE - - Consigliere Rep. 831 Dott. Italo PURCARO Ud. 17/10/01 Dott. Antonio SEGRETO Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta copia studio IL SOLE 24 ORE SENTENZA dal Sig. per diritti € 3.10 sul ricorso proposto da: il 5 MAR 2002 IL CANCELLIERE I.N.P.D.A.I. Istituto Nazionale di Previdenza per Dirigenti di Azienda Industriali, in persona del Presidente legale rappresentante dott. Maurizio Bufalini, elettivamente domiciliato in ROMA VIA UMBERTO 3000 LUIGI DE NARDO, FRACCHIA 15, difeso dall'avvocato CANCELLERIA giusta delega in atti;
ricorrente

contro

BUENOS AIRES s.r.l. in persona del liquidatore Severino DG711994 Felappi, quale società incorporante la s.r.l. ALVORADA, 2001 elettivamente domiciliata in ROMA VLE VILLA MASSIMO 36, 1772 presso lo studio dell'avvocato RENATO DELLA BELLA, che la difende, giusta delega in atti;
controricorrente nonchè

contro

TT SRL;
- intimata avversO la sentenza n. 784/99 della Corte d'Appello di MILANO, SECONDA SEZIONE CIVILE emessa il 10/3/1999 depositata il 30/03/99; RG.1496/96; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/01 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;
udito l'Avvocato LUIGI DE NARDD;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO La s.r.l. IC esponeva che, con contratto del 19 settembre 1991, la s.r.l. OR le aveva con- cesso in locazione una porzione del piano di copertura di un edificio di Milano, perché vi venisse installata un'insegna pubblicitaria per sei anni, per un canone di lire 300 milioni annui. L'attrice aveva pagato la prima rata del canone, oltre al deposito cauzionale di lire 75 milioni, quando, 1'8 novembre 1991, la società Alvo- rada le aveva comunicato di aver venduto l'immobile al- 2 1'I.N.P.D.A.I., invitandola a intrattenere il rapporto con tale nuovo proprietario. La società IC si era però accorta che nello spazio concessole in locazione era stata apposta un'al- tra insegna pubblicitaria, recante il nome Alcantara. Dopo aver richiesto invano spiegazioni, l'attrice conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, la società OR e l'Istituto predetto, per ottenere la risoluzione del contratto locativo, la restituzione di quanto pagato e il risarcimento dei danni. Si costituiva la società OR, la quale chiede- va la risoluzione del contratto per colpa dell'Istitu- acquirente dell'immobile, al quale era imputabileto, l'inadempimento, e la revoca della fidejussione presta- ta allo stesso a garanzia del pagamento, da parte del- l'attrice, del canone per l'uso dello spazio pubblici- tario. A sua volta l'Istituto replicava che l'insegna con la denominazione "Alcantara", installata a sua insaputa Amic dall'EM Aic, era stata autorizzata il 9 maggio 1991 dalla società OR, tramite la s.p.a. Della Valle finanziaria, e ne chiedeva l'accertamento, previo rigetto di ogni avversa domanda. Con sentenza del 26 ottobre 1995, il Tribunale ri- gettava le domande proposte dall'attrice contro la SO- 3 cietà OR;
accoglieva la domanda di risoluzione del contratto 19 settembre 1991, condannando l'Istitu- to a restituire all'attrice le somme da questa versate in forza di tale contratto, oltre agli interessi lega- li;
dichiarava risolto per fatto e colpa del- 1'I.N.P.D.A.I. il contratto di fideiussione intercorso con la società OR;
rigettava la domanda di risar- cimento proposta da quest'ultima società; accertava e dichiarava che l'insegna era stata collocata sull'immo- bile in base a un accordo tra la s.p.a. EM Anic e l'OR, non comunicato all'Istituto. Con la sentenza oggi impugnata, emessa il 30 marzo т 1999, la Corte d'Appello di Milano, in parziale acco- glimento del gravame della società OR, ha riget- tato la domanda, proposta dall'Istituto, relativa al- l'accertamento della collocazione dell'insegna sull'im- mobile in base a un accordo tra le società EM e OR, non comunicato all'Istituto; correggeva il dispositivo della sentenza impugnata, nel senso che la domanda risarcitoria respinta era quella della società IC, l'unica proposta;
rigettava infine il gra- vame incidentale di quest'ultima società. Per la cassazione di detta sentenza ricorre l'Isti- tuto con cinque motivi. Resiste con controricorso la s.r.l. Buenos Aires in liquidazione, quale società che ha incorporato la SO- cietà OR. Non ha svolto difese la società Enri- chetti. Le parti hanno depositato una memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Col primo motivo il ricorrente denuncia la viola- zione degli artt. 115 e 116 C.p.c., in relazione agli artt. 2697, 2702, 2699 e 2700 C.c. nonché omessa, in- sufficiente e contraddittoria motivazione circa un pun- to decisivo della controversia (art. 360 n. 3 e 5 C.p.c.). Si duole che, con un erroneo apprezzamento delle prove, soprattutto documentali, la Corte abbia disconosciuto l'esistenza, dedotta dall'Istituto, di un accordo, per l'apposizione dell'insegna della società Alcantara, tra la locatrice OR e la società Eni- chem Anic, conduttrice dell'intero immobile, esclusa la terrazza, preesistente alla vendita dell'immobile e non comunicato al compratore. Per giungere a questo risul- tato la Corte ha disatteso anche atti pubblici, ha ope- portanti" h rato il "travisamento interpretativo" della domanda dell'Istituto e ha individuato come assi della domanda dell'Istit ind portanti ila domanda dell'appellante OR "degli elementi costitutivi privi di ogni rilievo nel rapporto contrattuale di vendita". 5 Col secondo motivo deduce la violazione degli artt. 115 e 116 C.p.c., degli artt. 2727 e 2729 C.c., della legge 27 dicembre 1953 n. 967, istitutiva del- della legge 20 marzo 1975 n. 70, del l'I.N.P.D.A.I., D. P. R. 18 dicembre 1979 n. 696 e degli artt. 1325, 1338, 1350, 1362, 1366, 1393 e 1418 C.c. (art. 360 n. 3 C.p.c.). Osserva che sia le dichiarazioni di volontà della venditrice dell'immobile e dell'altro contraente e com- pratore I.N.P.D.A.I., al quale sono stati ceduti la proprietà dell'immobile e due contratti di locazione separati, sia le rispettive obbligazioni hanno avuto veste documentale attraverso l'intervento alla stipula dell'organo dell'Istituto munito del potere di rappre- sentanza nei rapporti esterni;
e ciò malgrado la Corte ha fatto propria la censura dell'appellante. Nella motivazione la Corte, per un verso, ha rite- nuto che tra l'appellante e l'EM si siano avute solo trattative;
per altro verso ha basato le ragioni dell'appellante, oltre che su una presunzione errata e comunque irrilevante, sul verbale di consegna dell'im- mobile in data 7 novembre 1991; in tal modo dando ri- lievo ed efficacia giuridica, modificativi delle pat- tuizioni e clausole contenute nel rogito stipulato a Roma lo stesso giorno dal presidente dell'Ente, alla 6 mera operazione materiale di firma di un verbale di consegna del bene compravenduto, ossia di un immobile già da anni interamente locato (ad eccezione del ter- razzo di copertura) alla società EM, posto in es- sere da funzionari abilitati a compiere non atti giuri- dici con rilievo esterno, ma meri atti interni, non in contrasto con le obbligazioni assunte dal legale rap- presentante dell'Ente. Il preteso valore giuridico e l'efficacia probato- ria attribuita alle operazioni materiali di cui è men- zione nel verbale contrastano con tutte le prove docu- mentali, con la normativa indicata in rubrica e altresì col principio generale che tutti i contratti degli enti pubblici devono farsi per iscritto a pena di nullità. Il terzo motivo è basato sulla violazione degli artt. 1362 e 1363 C.c. nonché sul vizio di omessa, in- sufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 n. 3 C.p.c.). La rilevanza e l'efficacia che la Corte ha attri- buito al verbale di consegna dell'immobile confliggono con le pattuizioni del rogito notarile di vendita del- l'immobile, dalla cui dizione letterale risulta in modo certo e immediato la comune intenzione delle parti, ciò che esclude il ricorso a criteri sussidiari di inter- pretazione. Nessun elemento ermeneutico conferma l'in- 7 terpretazione data dalla Corte al verbale in parola. In particolare è incongruo porre in risalto la rilevanza dell'operazione materiale di consegna del 7 novembre 1991, quasi potesse costituire un comportamento signi- ficativo come espressione di volontà dell'Ente; ciò che costituisce violazione dell'art. 1362 2° comma C.c., il quale autorizza a ricercare, al di là del senso lette- rale delle parole, la comune intenzione delle parti, desumendola dal loro comportamento complessivo, anche posteriore alla conclusione del contratto. Nemmeno è stato spiegato in modo plausibile perché dall'operazio- M ne materiale di consegna dovrebbe dedursi una modifica della comune intenzione delle parti contraenti. Infine non ha considerato il giudice "a quo", nella ricerca della comune intenzione delle parti, quale fosse il reddito derivante dal canone e se il complesso del con- tratto escludesse о meno la previsione in esso di un ulteriore reddito per il compratore, avuto riguardo, tra l'altro, alle precisazioni testuali riguardanti sia le due locazioni sia la fidejussione. Col quarto mezzo il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1325, 1337, 1338, 1346, 1362, 1363 e 1366 C.c. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria mo- tivazione (art. 360 n. 3 e 5 C.p.c.). Escludendo l'accordo tra la locatrice OR e la 8 conduttrice EM, non comunicato all'Istituto, sulla collocazione dell'insegna, la Corte ha mal interpretato le clausole del rogito di vendita dell'immobile già lo- cato, le pattuizioni precedentemente intercorse tra la locatrice e venditrice OR e la conduttrice Eni- chem, il contratto 19 settembre 1991 tra l'OR e la IC e la garanzia di reddito che la venditri- e locatrice ha prestato con la fidejussione;
mentre ce fr poteva prescindersi dall'accertamento degli inte- non ressi concreti dell'operazione economica voluta dalle parti. La preesistenza del ricordato accordo è stata pro- documentalmente con la produzione degli atti pub- vata blici provenienti dal Comune di Milano, di cui è stata omessa la doverosa, pregiudiziale indagine. L'accoglimento della censura dell'appellante Alvo- rada è privo insomma di base logica e giuridica, essen- do affidato ad asserzioni apodittiche, contrastanti con le prove documentali, compresi gli atti pubblici, e col contenuto complessivo delle clausole. Queste prime quattro censure, da trattare, per le loro connessioni, in un unico contesto, sono destituite di fondamento. Secondo la Corte di merito, il contenuto dei docu- menti agli atti (contratto di locazione dell'intero im- 9 mobile tra le società OR e EM Anic;
contrat- to tra le società OR e IC;
compravendita dell'immobile dalla società OR all'I.N.P.D.A.I.; dichiarazioni in data 6.11.1991; documentazione prove- niente dal Comune di Milano;
verbale di consegna del- l'immobile del 7.11.1991) "non consente affatto di per- tra venire alla conclusione che Vla s.r.l. OR e la EM Anic s.p.a. sia intervenuto l'accordo per l'ap- posizione dell'insegna Alcantara". Ad avviso della sentenza impugnata, invero, "il fatto che nell'atto di alienazione dell'immobile si dia atto dei contratti intercorsi tra le società OR e EM e tra le società OR e IC non ha alcun rilievo ai fini della sussistenza di un altro ac- cordo che si asserisce intercorso tra le società Eni- chem e OR"; né "le dichiarazioni del 6.11.1991 offrono alcun contributo in favore di tale preteso ac- cordo: nell'una, la società IC ha dichiarato di impegnarsi, nel caso di opposizione della s.p.a. Eni- chem Anic alla installazione dell'insegna da parte di detta IC, "a non richiedere risarcimenti ed a ritenere risolta la convenzione" stipulata con la Alvo- rada s.r.l.; nell'altra, quest'ultima ha dichiarato di impegnarsi a sollevare l'I.N.P.D.A.I. da eventuali ri- chieste di risarcimento dei danni da parte della socie- 10 tà EM in relazione all'installazione dell'insegna della s.r.l. IC". E, continua la sentenza, "l'ipotesi della colloca- zione di un'insegna Alcantara sull'immobile di via Me- cenate non è in detti atti assolutamente contemplata né espressamente né implicitamente e nemmeno in qualche modo presuppostą o desumibile;
mentre i documenti di provenienza del Comune di Milano riguardano esclusiva- m mente la procedura esperita, peraltro nel 1990, dalla società Alcantara per l'esposizione della pubblicità nell'immobile di Via Mecenate e non hanno pertanto nes- suna attinenza in ordine alla questione della esistenza dell'accordo prospettato dall'I.N.P.D.A.I.". Non manca tuttavia la sentenza di aggiungere che, "ove l'apposizione dell'insegna Alcantara fosse prece- dente all'atto di alienazione dell'immobile, non si ve- de come l'I.N.P.D.A.I. non ne fosse a conoscenza" E pertanto, concludono i giudici di appello, "meri- ta accoglimento l'impugnazione proposta dalla società OR ...) : si impone, pertanto, la reiezione della domanda, avanzata dall'I.N.P.D.A.I., di accertamento dell'accordo tra le società EM ed OR relati- vamente alla installazione dell'insegna Alcantara". Con una motivazione congrua e adeguata, logicamente e giuridicamente corretta, e pertanto incensurabile, la 11 0 Corte ha dunque accertato la totale inidoneità di tutta la documentazione raccolta a dimostrare l'assunto del- l'Istituto, ossia l'esistenza di un accordo intervenu- to, prima della compravendita immobiliare del 7 novem- bre 1991, all'insaputa del ricorrente, tra la società OR e la società EM, per l'installazione, sulla terrazza dell'edificio locata alla società Enri- chetti, dell'insegna dell'Alcantara. A questo convincimento così bene argomentato 1'Istituto oppone valutazioni sue proprie, contrastanti con quelle del giudice del gravame, oppure formula cri- tiche non puntuali quando non del tutto generiche, pri- ve di collegamento col contenuto della sentenza impu- gnata e con le ragioni che la sostengono;
e in defini- tiva, sotto l'apparenza di denunciare inesistenti vio- lazioni di legge o vizi di motivazione, introduce inam- missibilmente, nel giudizio di legittimità, un'istanza di riesame del merito della causa. Ed invero, come del resto emerge con chiarezza dal confront tra le riassunte censure e la surriportata motivazione della sentenza impugnata, 11 ricorrente la- menta che i documenti, pubblici e privati, siano stati interpretati contro le sue aspettative, ma, in viola- zione del principio di autosufficienza del ricorso, non cita i passi testuali che sarebbero stati trascurati, 12 ciò che sarebbe stato necessario per consentire di ap- prezzarne la decisorietà (questa dovendo sicuramente negarsi ai sintetici cenni contenuti nella parte narra- tiva); introduce, senza alcun comprensibile nesso con la materia controversa (che attiene unicamente all'ac- cordo tra l'OR e l'EM per l'apposizione del- l'insegna Alcantara, affermato dal Tribunale e negato dalla Corte d'appello), una distinzione tra i soggetti l'Ente atti a rilevanzalegittimati a compiere per 93 esterna ✓ quelli legittimati invece a compiere solo operazioni materiali;
sostiene, a torto, che avrebbe avuto importanza decisiva il verbale di consegna del- 1'immobile del 7 novembre 1991, quando al contrario questo documento è uno dei tanti giudicati inidonei ad attestare l'asserito accordo, aggiungendo oscuramente che sarebbe stata attribuita a quel verbale efficacia modificativa delle clausole della compravendita e invo- cando altresì, fuor di luogo, il principio della neces- saria forma scritta dei contratti degli enti pubblici;
ritorna sulla tesi, davvero assai poco perspicua, delle presunte interferenze conflittuali tra il verbale di consegna dell'immobile e le pattuizioni del rogito no- di tarile de compravendita, la cui interpretazione non è mai stata oggetto di dibattito%;B formula vari altri ap- prezzamenti a proposito del ripetuto verbale di conse- 13 gna, della sua interpretazione e del "contratto in que- stione", di cui ancora una volta sfugge il nessocon la "ratio decidendi" e con l'unico punto ormai rilevante, l'esistenza o meno del più volte ricordato accordo al- l'insaputa dell'Istituto; deduce l'erronea interpreta- zione di contratti che nulla hanno а che vedere con quest'ipotetico accordo, di cui ancora si discute, per l'installazione dell'insegna dell'Alcantara; conclude infine ripetendo la generica versione degli atti pub- blici che proverebbero invece l'accordo. Nemmeno ha fondamento, opportuno sottolineare, l'accusa, mossa alla Corte, di aver fatto uso di una "presunzione errata e comunque irrilevante, e quindi priva di decisività". Con l'ultimo argomento presuntivo infatti il giudice di merito ha voluto in sostanza in- tendere, come bene osserva la resistente, che non solo т non è provato l'accordo, ma nemmeno è provata la mate- riale collocazione dell'insegna Alcantara prima della vendita, altrimenti l'Istituto se ne sarebbe accorto al momento dell'immissione in possesso;
e, a conferma del- l'esattezza di tale deduzione, basti il rilievo che nemmeno il ricorrente riferisce che l'insegna sia stata rinvenuta sulla terrazza all'atto della redazione del verbale di consegna dell'immobile. Col quinto mezzo infine il ricorrente denuncia la 14 violazione degli artt. 91 1° comma e 92 1° e 2° comma C.p.c. (art. 360 n. 3 C.p.c.), dolendosi che la Corte abbia compensato per metà le spese del grado tra la SO- cietà IC e l'Istituto e condannato la prima, appellante incidentale soccombente "in toto", al rim- borso, in favore del secondo, della sola residua metà. Nemmeno quest'ultimo motivo può essere accolto. Rigettato, per difetto di prova del danno, l'appel- lo incidentale della società IC, che pretendeva т il risarcimento dell'Istituto, la Corte ha compensato, per "giusti motivi", nonostante la piena soccombenza dell'appellante incidentale, la metà delle spese tra dette parti. E' noto che la compensazione, totale o parziale, delle spese del giudizio costituisce una facoltà di- screzionale e insindacabile del giudice di merito, che può avvalersi di tale potere sia nell'ipotesi di SOC- combenza reciproca, sia nel concorso di altri giusti motivi (art. 92 2° comma C.p.c.). La valutazione, da parte del giudice di merito, della ricorrenza dell'una o dell'altra ipotesi è rimessa al suo prudente apprez- zamento, e di regola è sottratta all'obbligo di una specifica motivazione;
ma tuttavia la relativa pronun- cia non può sfuggire al controllo di legittimità, qua- lora il giudice, a giustificazione della disposta com- 15 pensazione, enunci motivi illogici o erronei. Ciò non essendo, nella specie, avvenuto, anche la parziale compensazione non merita censura. Le spese del presente giudizio di cassazione, li- quidate nel dispositivo, vanno poste a carico del SOC- combente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorren- te a rimborsare alla resistente le spese, liquidate in lire 440.000 (Euro 227, 24 ), oltre agli onora- ri in lire 5.000.000 (Euro £ 582,28. Così deciso a Roma, addì 17 ottobre 2001. IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE Данков Mini Bus IL CANCELLIERE C Depositata in Cancelleria Doggi, f1 5.31.07 Gina Casoli IL CANCELLIERE CA Los 129,11 Gina Caso AFCT 41,32 AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 TOT. 1+c, 43 erle Registrate in did .. Verule € 0,93 al n.43494 versale (euro CENTOSETTANTA /43 0 Dirigonte Area Servizi Grazia DIFLIPPO) 14 sponsable Servizio Atti diziari 1 0 OTT 002 EX 16