Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RAFAELE CORONA - Presidente -
Dott. FRANCESCO CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - Consigliere -
Dott. CARLO CIOFFI - Consigliere -
Dott. SERGIO DEL CORE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NS AD, PR GI, elettivamente domiciliati in ROMA VIALE MAZZINI 88, presso lo studio dell'avvocato RUFO ERMINI, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CONDOMINIO VIA ETNA 8;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^. 14556/00 proposto da:
CONDOMINIO VIA ETNA 8, in persona dell'Amm.re p.t., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SVEZIA 11, presso lo studio dell'avvocato NORBERTO PANDOLFI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
NS AD, PR GI;

- intimati -

avverso la sentenza n. 2914/99 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 13/10/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/11/01 dal Consigliere Dott. Sergio DEL CORE;

udito l'Avvocato Emini RUFO, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto dell'incidentale;
udito l'Avvocato PAMDOLFI Norberto, difensore del resistente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale e il rigetto del principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, per il ricorso incidentale: assorbiti i primi due motivi, inammissibilità del terzo.
Svolgimento del processo
Con citazione del marzo 1991, i coniugi LE EL e PP PR, rispettivamente proprietaria e locatore di due locali, adibiti a magazzino, dello stabile condominiale sito in Roma via Etna n. 8, chiesero al Tribunale di questa città di condannare il condominio alla rimozione di due paletti, trattenuti al suolo con lucchetti, che, in quanto collocati davanti all'ingresso carrozzabile dei predetti locali, vi impedivano il parcheggio per il carico e lo scarico delle merci.
Il condominio eccepì, in rito, il difetto di legittimazione attiva del PR;
dedusse, nel merito, che l'apposizione dei paletti, finalizzata a evitare la sosta di veicoli in un punto di transito delle auto dei condomini verso le autorimesse, era stata decisa con delibera 25 giugno 1989, non impugnata;
e che, comunque, nel corso dell'assemblea tenutasi in data 25 febbraio 1991, agli attori era stata ceduta la proprietà dei paletti in questione con obbligo di mantenerli in sito ai fini suddetti.
Con sentenza 29 giugno 1996, il tribunale adito accolse la domanda dei coniugi PR, osservando che: nel regolamento condominiale il diritto di ogni condomino alla sosta per il carico e lo scarico di persone e merci, era concepito come servitù; poiché nello stesso regolamento si stabiliva che i due magazzini erano "destinati al miglior uso commerciale", il diritto di servitù in loro favore era da ritenere "maggiore" di quello delle altre unità immobiliari;
il consenso prestato dal PR nell'assemblea del 25 giugno 1989 alla limitazione dell'esercizio della servitù in parola era da ritenere invalido per difetto della forma scritta e ogni delibera volta a limitarla o sopprimerla sarebbe stata sempre impugnabile. In accoglimento del gravame prodotto dal soccombente condominio, la corte distrettuale, con sentenza 13 ottobre 1999, rigettava la domanda e compensava interamente le spese, con motivazione basata sulle seguenti considerazioni: a) attesa la sua posizione di ipotetico danneggiato, il PR era legittimato attivamente, avendo l'obbligo, quale locatore, di assicurare al conduttore le utilità garantite e in assunto impedite dal condominio;
b) doveva riconoscersi l'interesse degli attori alla pretesa avanzata in lite;

c) con la delibera del 25 febbraio 1991, l'assemblea dei condomini cedette la proprietà dei paletti al PR e tale cessione aveva fatto cessare la materia del contendere anteriormente all'inizio del giudizio;
d) peraltro, la destinazione dei locali "al miglior uso commerciale" era stata prevista nel regolamento condominiale non, come erroneamente interpretato dal tribunale, in funzione del riconoscimento di un diritto di utilizzo più prolungato dell'area, certamente di nocumento al comodo accesso attraverso la stessa alle autorimesse condominiali, ma della riservatasi facoltà da parte del costruttore-venditore di eseguirvi opportune trasformazioni senza alcun indennizzo a favore del condominio.
La cassazione della riassunta sentenza, depositata il 13 ottobre 1999, è stata chiesta da LE EL e PP PR con ricorso affidato a quattro motivi, poi illustrati con memoria. Resiste con controricorso il condominio che ha anche proposto ricorso incidentale per tre motivi.
Motivi della decisione
Il ricorso principale ed il ricorso incidentale hanno dato luogo a distinti procedimenti che debbono essere riuniti, riguardando impugnazioni proposte contro la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.). Prioritario si appalesa l'esame - congiunto, data la loro connessione dei primi due motivi del ricorso incidentale.
Viene con essi denunziata la violazione dell'art. 100 c.p.c., sostenendosi la carenza di interesse degli attori - per avere prestato acquiescenza alla delibera condominiale con cui era stata ceduta loro la proprietà dei paletti, con l'impegno di mantenerli in sito (per evitare il parcheggio stabile di auto sull'area condominiale) - e il difetto di legittimazione attiva del PR che, quale semplice locatore di beni altrui, non poteva dolersi della pretesa violazione di un diritto di servitù.
Le doglianze sono palesemente prive di fondamento.
Come riportato in narrativa, gli attori chiesero la condanna del condominio alla rimozione dei paletti, che, in quanto collocati davanti all'ingresso carrozzabile dei predetti locali, vi impedivano il parcheggio per il carico e lo scarico delle merci, costituendo quindi fonte di danno per essi istanti. Hanno sempre contestato di avere acquistato i paletti in questione dal condominio, in virtù della delibera assembleare del 25 febbraio 1991.
A seguire il ricorrente - che nell'eccepire in premessa il difetto di legittimazione degli attori opera peraltro un'indebita commistione tra legittimazione e interesse ad agire -, l'esistenza di tale interesse dovrebbe accertarsi non sulla base della delibazione concernente l'utilità del provvedimento giudiziale richiesto rispetto alla lesione denunziata, sebbene avuto riguardo alla fondatezza o meno delle deduzioni formulate a supporto della domanda. Manifestamente, quindi, il condominio confonde l'interesse ad agire - l'interesse, cioè, a conseguire un provvedimento utile non conseguibile altrimenti che attraverso l'intervento dell'autorità giudiziaria - con l'interesse sostanziale concernente il bene giuridicamente protetto. Tutt'al contrario, l'interesse ad agire sorge dalla necessità di ottenere dal processo la tutela dell'interesse sostanziale. Esso, pertanto, presuppone l'affermazione della lesione di questo interesse e l'idoneità del provvedimento domandato a proteggerlo e tutelarlo. In buona sostanza, l'interesse ad agire si specifica nel rapporto di utilità intercorrente tra la lesione di un diritto, così come affermata, ed il provvedimento di tutela giurisdizionale che viene richiesto. Negli stessi termini si è più volte pronunciata la giurisprudenza, la quale ha espressamente affermato che l'accertamento dell'interesse ad agire, inteso quale esigenza di provocare l'intervento degli organi giurisdizionali per conseguire la tutela di un diritto o di una situazione giuridica, deve compiersi con riguardo all'utilità del provvedimento giudiziale richiesto rispetto alla lesione denunziata, prescindendo da ogni indagine sul merito della controversia e dal suo prevedibile esito (cfr. Cass. 4089/1980, 3737/1984, 4267/1986, 7709/1990, 11319/1990, 7319/1993, 10708/1993, 10708/1993). Trattandosi di una condizione dell'azione, l'accertamento della sussistenza dell'interesse va fatto con riguardo esclusivo a quanto affermato nella domanda, perché altrimenti, se si potesse immediatamente riscontrare la verità di quanto affermato nella domanda, il processo di cognizione sarebbe già concluso con una pronuncia sul merito;
questa, invece, può essere emessa (quale che sia il suo contenuto) solo successivamente al momento in cui sia stato possibile accertare, alla stregua dei fatti costitutivi e dei fatti lesivi di un diritto, il bisogno di una tutela giurisdizionale di tale diritto.
La corte territoriale ha poi insindacabilmente dedotto che il PR ha agito a tutela non di un (inesistente) diritto di servitù ma delle utilità garantite ai locatari. Ne ha coerentemente tratto la legittimazione del predetto, in quanto la responsabilità risarcitoria del locatore, ancorché non proprietario dell'immobile locato, per la violazione dell'obbligazione nascente dal rapporto locativo di mantenere il conduttore nel godimento dell'immobile locato, ha natura contrattuale.
Passando al ricorso principale, va notato che nel primi due motivi di esso, suscettibili di trattazione unitaria stante la loro intima connessione, si denunzia violazione degli artt. 1027, 1031, 1032, 1321 e 1350 nn. 3 e 5 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. Si sostiene che l'apposizione dei paletti ha compromesso il diritto di servitù di passaggio nel cortile condominiale previsto espressamente nell'atto di acquisto dei signori PR-EL; diritto modificabile o diversamente disciplinabile soltanto con scrittura privata autenticata o atto pubblico o con contratto sottoscritto dalle parti e non già con una delibera condominiale non sottoscritta e non accettata dall'EL ne' dal PR, peraltro privo di mandato ad hoc.
Entrambi i mezzi espongono censure manifestamente inammissibili. Va al riguardo premesso come sia consolidato presso questa Corte il principio secondo cui il ricorrente per cassazione, ove denunci l'esistenza di vizi della sentenza correlati all'omessa valutazione, da parte del giudice di merito, di un documento, ha l'onere sia di dimostrare la sussistenza di un nesso eziologico tra l'errore denunciato e la pronuncia emessa in concreto sia di indicare specificamente, nel ricorso, il contenuto del documento asseritamente trascurato dal giudice di merito.
Ciò per dar modo al giudice di legittimità di verificare la validità e la decisività delle disattese deduzioni di prova sulla sola base del ricorso per cassazione, stante il principio di autosufficienza di tale atto di impugnazione, senza che si rendano necessarie (inammissibili) indagini integrative o che possa, all'uopo, svolgere funzione sostitutiva il richiamo, per relationem, ad altri atti o scritti difensivi presentati nei precedenti gradi di giudizio (cfr., solo per indicare le più recenti, sentt. nn. 2613/2001, 2602/2001, 6115/2000, 5876/2000, 5608/2000, 2446/2000, 13566/1999, 5945/1999, 4684/1999, 2894/1999, 10897/1998, 10913/1998, 5394/1998, 1988/1998, 72/1998, 2176/1997). Ora, nel caso di specie, nel ricorso si fa riferimento ripetutamente all'atto pubblico di compravendita e alla sua mancata valorizzazione da parte del giudice di merito come prova della esistenza di una servitù di passaggio a vantaggio dei locali acquistati e a carico dell'area di pertinenza del condominio. Non vengono riprodotte in ricorso la clausola o le clausole contrattuali contenenti siffatto diritto ne' si specifica in alcun modo l'esatto tenore delle medesime onde consentire al giudice di legittimità il controllo sulla dedotta erroneità della valutazione - in termini di prova del fatto controverso - del contenuto del documento.
Con il terzo motivo viene denunziata la violazione dell'art. 832 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.). Anche a considerare valido ed efficace il trasferimento della proprietà dei paletti, il condominio non ha mai provveduto a consegnarne il possesso ai nuovi proprietari, che avrebbero dovuto goderne in modo pieno ed esclusivo, ne' ai conduttori dei locali, trattenendo le chiavi dei lucchetti coi quali detti paletti sono assicurati al terreno.
Il motivo contiene una doglianza palesemente inammissibile. Dell'eccezione relativa al dedotto mancato assolvimento dell'onere, gravante sul condominio-venditore, di consegnare ai coniugi PR- EL le chiavi dei lucchetti a corredo dei paletti loro venduti nulla è detto in sentenza. Sarebbe stato quindi onere dei ricorrenti indicare dove l'hanno formulata. Difatti, ove una determinata questione giuridica - che implichi un accertamento di fattò- non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, ha l'onere non solo di allegare l'avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di Cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (così, Cass. nn. 9941/1996, 9861/1998, 7194/2000). Il quarto ed ultimo motivo concerne l'art. 5 del regolamento di condominio di cui viene in rubrica denunciata, con marchiano errore, la violazione in riferimento all'art. 360 n. 3 c.p.c. come se si trattasse di norma di legge anziché di clausola avente natura contrattuale. Tuttavia, nel corpo del motivo i ricorrenti ascrivono alla corte capitolina l'erronea interpretazione del regolamento, per avere ritenuto che il "migliore uso" ivi stabilito per i due locali riguardasse solo il costruttore - venditore dell'immobile ed escluso che in detta previsione fosse compreso il diritto alla sosta degli automezzi per il carico e lo scarico delle merci, costituente una più estesa servitù a vantaggio dei locali medesimi successivamente trasferita con l'atto d'acquisto ad essi acquirenti. Anche tale censura contiene doglianze platealmente inammissibili. Dal tenore della clausola del regolamento condominiale ("i locali A e B verranno destinati al miglior uso commerciale e pertanto .... il costruttore potrà eseguire le opportune trasformazioni senza alcun indennizzo") e, in particolare, dall'uso dell'avverbio di collegamento causale (pertanto), il giudice del merito ha tratto il convincimento che l'aggettivo "migliore" non è adoperato con valore comparativo, a indicare cioè una situazione privilegiata dei locali, in questione rispetto alle altre unità immobiliari, ma solo in funzione della facoltà di eseguirvi modifiche senza oneri nei confronti del condominio, che il costruttore - venditore volle riservarsi e che non poteva estendersi a un utilizzo più prolungato dell'area condominiale, certamente di nocumento al libero accesso ai garage, attraverso quell'area.
È appena il caso di ricordare a riguardo che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, l'interpretazione del regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice del merito è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici (vedi Cass. nn. 5393/1999, 11278/1995, 8899/1990, 2293/1976, 862/1976, 1599/1975). Orbene, la interpretazione del regolamento di condominio da parte della corte d'appello, aderente al tenore letterale della norma regolamentare e priva di vizi logici, resiste alle critiche mosse dal ricorrenti, limitatisi a contrapporre una propria interpretazione a quella adottata dal giudice del merito, senza neanche indicare quali canoni ermeneutici detto giudice abbia violato e per quali ragioni il risultato dell'attività ermeneutica dallo stesso svolta debba considerarsi illogica o implausibile.
L'ultimo motivo del ricorso incidentale ha per oggetto l'operata compensazione delle spese. Denunziandosi violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. nonché, incomprensibilmente, dell'art. 96 dello stesso codice, ci si duole che il giudice, a fronte della totale soccombenza degli attori, abbia supportato la statuizione in parola facendo esclusivo riferimento alla particolarità della controversia. Nemmeno detta censura si sottrae alla sorte toccata alle altre. In ordine al potere del giudice di compensare le spese. costituisce principio più volte affermato da questa Corte quello secondo cui la facoltà di compensare - totalmente o parzialmente - le spese di giudizio non è necessariamente legata alla posizione di reciproca soccombenza, totale o parziale, delle parti in causa. I giusti motivi in considerazione dei quali si può addivenire alla compensazione suddetta sfuggono, per loro stessa natura, a qualsiasi enunciazione o catalogazione anche soltanto esemplificative, e la loro ricorrenza e valutazione sono affidate al potere discrezionale del giudice di merito, cui è inibito soltanto di condannare anche in minima parte alle spese la parte totalmente vittoriosa (cfr. Cass. nn. 5988/2001, 5830/2001, 5956/2001, 5305/2000, 4818/2000, 319/2000, 5413/1987, 5025/1989). Peraltro, quanto alla motivazione data a sostegno della disposta compensazione, questa Corte non ritiene che sul punto il giudicante sia pervenuto ad una conclusione inficiata da palese incongruità.
In definitiva, entrambi i ricorsi vanno rigettati e, in considerazione della reciproca soccombenza, appare giusto compensare interamente tra le parti le spese di questo grado del giudizio.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta, compensando le spese. Così deciso in Roma, il 21 novembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 4 marzo 2002