IN NOME DENOME 6 0 8 8 /0 1 REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Finita locazione SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 5786/00 Presidente Dott. Vittorio DUVA 7703/00 Rel. Consigliere - Dott. Roberto PREDEN Cron. 13344 Consigliere - Dott. Renato PERCONTE LICATESE Rep. 2216 Consigliere - Dott. Giuliano LUCENTINI Ud.10/01/01 Consigliere Dott. Ennio MALZONE ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SENTENZA Richiesta copia studio dal Sig.IL SOLE 24 ORE sul ricorso proposto da: per diritti L. 6000 AD SPA, (già A.TU.CE.P. ALBERGHIERA TURISTICA il 2QPR 2001- IL CANCELLIERE CENTRAL PALACE), con sede in Catania, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante in CANCELLERIA carica Avv. Vincenzo GRASSO, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GALILEO GALILEI 45, presso lo studio GIOVANNI MAGNANO DI SAN LIO, che lo dell'avvocato disgiuntamente all'avvocato SALVATORE difende anche 00673400 MAUCERI, giusta delega in atti;
- ricorrente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE

contro

Rilasciata copia legale 2001 SARS ALBERGHI & RITROVI SICILIANI SRL;
al Sig. -PALU BO intimata per diri:ti L. 14.00075 25 - - 1 1.3.GIU, 2001. IL CANCELLIERE e sul 2° ricorso n° 07703/00 proposto da: S.A.R.S. SRL, (già S.A.R.S. in SPA), persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore comm. Giuseppe Traina, elettivamente domiciliata in ROMA VIA MICHELE MERCATI 51, presso lo studio IELO, difesa dagli avvocati VINCENZO PALUMBO, STEFANO BRANCATI, giusta delega in atti;
- ricorrente

contro

AD SPA, (già A.TU.CE.P. ALBERGHIERA TURISTICA PALACE), con sede in Catania, in persona CENTRAL dell'Amministratore Unico e legale rappresentante in carica Avv. Vincenzo GRASSO, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GALILEO GALILEI 45, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI MAGNANO DI SAN LIO, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato SALVATORE MAUCERI, giusta delega in atti;
controricorrente al ricorso incidentale avversO la sentenza n. 24/00 della Corte d'Appello di CATANIA, emessa il 23/12/99 e depositata il 21/01/00 LIRE 3000 (R.G. 633/97+945/97); CANCELLERIA udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/01/01 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
CG067298 udito l'Avvocato Salvatore MAUCERI;
CG067237 LCG067296 LCG067233 2 AU870672 11070 71 udito l'Avvocato Vincenzo PALUMBO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Ennio Attilio SEPE che ha concluso per il rigetto del 1° e motivo del e l'assorbimento motivo "spese" del ricorso principale;
per l'accoglimento del 1° motivo e l'assorbimento del 2° motivo del ricorso incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 14.7.1993, la S.p.a. A.TU.CE.P. (Azienda Turistica Central Palace) intimava alla S.p.a. S.A.R.S. sfratto per finita locazione di azienda relativamente all'albergo Central Palace Hotel, sito in Catania, Via Etnea 218, e la citava contestual- mente per la convalida davanti al Pretore di Catania. L'intimata si opponeva. Il pretore negava l'ordinanza di rilascio e rimet- teva le parti davanti al locale tribunale. La S.p.a. A.TU.CE.P. riassumeva il giudizio chie- dendo che il rapporto, da qualificare come affitto di azienda, fosse dichiarato cessato, con conseguente con- danna al rilascio. La S.p.a. S.A.R.S. resisteva, deducendo che il rap- porto, sorto il 5.4.1969, e regolato con successivi contratti del 2.12.1976 e del 31.3.1981, doveva essere qualificato come locazione di albergo, ai sensi 3 dell'art. 1, comma 9-septies, della legge n. 118 del 1985, e che il contratto era destinato a scadere il 31.3.2005, 0, in subordine, il 31.3.1999. Il tribunale, con sentenza del 29.4.1997, qualifi- cava il rapporto come locazione;
lo dichiarava cessato alla data del 5.4.1996; condannava la convenuta al ri- lascio;
compensava le spese. (giàProponeva appello la S.p.a. AD A.TU.CE.P.), sostenendo che il rapporto aveva natura di affitto di azienda ed era cessato il 30.3.1993. Resisteva la S.p.a. S.A.R.S., che, mediante appello incidentale, deduceva che la locazione si era rinnovata sino al 31.2.2005, o al 31.2.2002, o al 31.2.1999. La Corte d'appello di Catania, con sentenza del 21.1.2000, rigettava entrambi gli appelli e compensava le spese. Riteneva che il rapporto doveva essere quali- ficato come locazione di albergo, e non come affitto di azienda alberghiera;
che la scadenza del rapporto indi- cata dal tribunale era esatta. Avverso la sentenza la S.p.a. AD ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. Ha resistito, con controricorso, la s.r.l. S.A.R.S. (già S.p.a. S.A.R.S.), che ha proposto a sua volta ri- corso incidentale, affidato a due motivi. Entrambe le parti hanno depositato memoria. 4 MOTIVI DELLA DECISIONE 1. I due ricorsi, proposti avverso la medesima sen- tenza, vanno riuniti (art. 335 c.p.c.). Ricorso n. 5786/2000 2. Il primo motivo denuncia: violazione e falsa ap- plicazione dell'art. 2909 C.C., dell'art. 1, comma 9- octies, della legge n. 118 del 1985 e dell'art. 1339 C.C., in relazione all'art, 360, n. 3, c.p.c.; insuffi- ciente e contraddittoria motivazione circa un punto de- cisivo della controversia, in relazione all'art. 360, n. 5, c.p.c. Deduce la ricorrente che la corte d'appello avrebbe erroneamente escluso la sussistenza di un giudicato دس ت esterno sulla qualificazione del rapporto come affitto ا ن di azienda, costituito dalla sentenza del Tribunale di Catania n. 2675 del 1990. 2.1. Il motivo non è fondato.

2.1.1. La corte d'appello, premesso che, per CO- stante giurisprudenza, il giudicato può formarsi, oltre che sull'affermazione о negazione del bene della vita controverso, sugli accertamenti logicamente preliminari e indispensabili ai fini del decisum, su quegli accer- tamenti, cioè, che vengono a configurarsi come premessa indefettibile della pronuncia, ha considerato che la suindicata sentenza, resa tra le stesse parti, relativa 5 all'individuazione del soggetto obbligato a sostenere il carico delle spese di alcune opere da eseguire nell'immobile, lo aveva individuato nella società pro- prietaria dell'edificio, in virtù dell'atto di transa- zione del 1.4.1983, ossia in forza di specifica regola- mentazione pattizia, da sola sufficiente a fondare la decisione adottata, onde ogni altro argomento utilizza- to, e segnatamente il riferimento alla natura del rap- porto, qualificato come affitto di azienda nell'esordio della motivazione, doveva ritenersi non funzionale al- la decisione, e quindi privo della caratteristica della indefettibilità che deve necessariamente connotare la premessa accertata perché possa acquistare efficacia di giudicato.

2.1.2. La decisione non è censurabile. In primo luogo, va rilevato che essa risulta con- alla giurisprudenza di questa S.C., secondo la forme quale il giudicato si forma, oltre che sull'affermazio- ne (o negazione) del bene della vita controverso, sugli accertamenti logicamente preliminari e indispensabili ai fini del decisum, quelli cioè che si presentano come la premessa indefettibile della pronunzia, mentre non comprende le enunciazioni puramente incidentali e in genere le considerazioni estranee alla controversie e prive di relazione causale col decisum. L'autorità del 6 giudicato é circoscritta oggettivamente in conformità alla funzione della pronunzia giudiziale, diretta a di- rimere la lite nei limiti delle domande hinc et inde proposte, sicchè ogni affermazione eccedente la neces- sità logico giuridica della decisione deve considerarsi un obiter dictum, come tale non vincolante (sent. n.9775/97). Inoltre giova ribadire che l'interpretazione e l'applicazione del giudicato esterno con l'individuazione del suo contenuto e della sua portata desumibile dal dispositivo e dai motivi che ne costi- tuiscono il presupposto necessario, spetta al giudice di merito ed é insindacabile in sede di legittimità, se la motivazione é corretta, sufficiente e coerente, ed esente da vizi logico - giuridici (sent. n. 13470/99). E tali caratteristiche esibisce la pronuncia impugnata. Né, d'altra parte, la ricorrente ha denunciato spe- cifici vizi attinenti alla motivazione adottata dalla corte territoriale, poiché il motivo (nel quale si so- stiene che la corte non avrebbe considerato che quel giudice ritenne di dover decidere la controversia sulla scorta della regolamentazione pattizia compiuta con la transazione dell'1.4.1983 in quanto ne affermò la SO- pravvivenza rispetto alla successiva legge n. 118 del 1985, per effetto del preliminare accertamento della 7 natura del rapporto come affitto di azienda) appare volto piuttosto a sollecitare ulteriori indagini circa il contenuto sostanziale della pronuncia asseritamente costituente giudicato. Ma siffatta sollecitazione è inammissibile in questa sede, poiché la ricostruzione del contenuto sostanziale della decisione, risolvendosi in un apprezzamento di fatto, è demandata in via esclu- siva al giudice del merito, e resta incensurabile in sede di legittimità (sent. n. 11883/99).

3. Il secondo motivo denuncia: violazione e falsa applicazione dell'art. 1, comma 9-septies ed octies della legge n. 118 del 1985, e degli artt. 1230, 1339, 1362 e SS. C.C., in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria motiva- zione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360, n. 5, c.p.c. Deduce la ricorrente che la corte d'appello avrebbe erroneamente qualificato il rapporto come locazione di immobile adibito ad albergo. Sostiene che l'art. 1, comma 9-septies, della legge n. 118 del 1985, secondo cui si ha locazione di immobi- le e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal condutto- re, deve essere interpretato nel senso che la norma ri- chiede che il conduttore abbia iniziato in assoluto 8 l'attività alberghiera, adibendo ad albergo un immobile precedentemente destinato a diversa utilizzazione, e non anche quando l'immobile abbia già avuto in passato destinazione ad albergo, e questa sia poi rimasta per qualche tempo interrotta, come è avvenuto nel caso in esame.

3.1. Il motivo non è fondato.

3.1.1. La corte territoriale, al fine di disattende- re la tesi della AD, secondo la quale l'art. 1, comma 9-septies, della legge n. 118 del 1985 non poteva essere applicato nella fattispecie, poichè l'attività alberghiera non era stata iniziata dalla conduttrice S.A.R.S. nel 1969 (data di costituzione del rapporto), in quanto nell'immobile di Via Etnea aveva già avuto sede, fin dai primi anni del 1900, un albergo, ha con- siderato: - che l'immobile, già adibito ad albergo, denomina- to Central Corona, era stato oggetto, a partire dal 1963, di una ristrutturazione estremamente estesa, che comportato la conservazione della sola facciata, aveva di tal che non poteva più essere identificato con il preesistente fabbricato, ma appariva come un nuovo edi- ficio;
che la precedente attività alberghiera era rima- sta interrotta per circa sei anni (dal 1963 al 1969) 9 durante il periodo di esecuzione dei lavori;
che nell'atto di transazione 1.4.1983 le parti avevano dato atto che, al momento della stipula del contratto del 1969 l'azienda era nuova, non avendo fun- zionato prima di allora;
che l'albergo aveva assunto la nuova denominazio- ne di Central Palace Hotel. Da tali concorrenti elementi, oggetto di incensura- bile accertamento di fatto, ha ritenuto la corte terri- toriale di trarre la conclusione che, non potendosi in alcun modo saldare con quella svolta in precedenza da. altro soggetto, l'attività alberghiera era stata ini- ziata dalla S.A.R.S.

3.1.2. Tale conclusione appare esatta. Questa S.C., con sentenza n. 10767/99 ha invero statuito che, ai fini dell'applicazione dell'art. 1, comma 9-septies, della legge n. 118 del 1985, secondo cui si ha locazione di immobile e non affitto di azien- da, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, l'ipotesi che l'inizio dell'attività alberghiera ad opera del conduttore coin- la prima destinazionecida con (in assoluto) dell'immobile all'esercizio di un'azienda alberghiera non differisce, nella sostanza, dall'ipotesi che quest'ultima, iniziata dal locatore (o da terzi), si 10 sia poi completamente dissolta con la dispersione di tutti suoi elementi costitutivi e in primo luogo dell'avviamento, e sia stata, a distanza di tempo, ri- costituita nello stesso immobile, ex novo, dal condut- tore. A tale principio si è uniformata la corte territo- riale che ha, come sopra riferito, accertato, con ap- profondita indagine di fatto, che in ragione del lungo tempo trascorso per l'esecuzione dei lavori di ristrut- turazione (sei anni), durante i quali l'attività alber- ghiera precedentemente svolta nell'immobile era cessa- ta, della sostanziale novità dell'immobile e della as- sunzione di una nuova denominazione, la precedente azienda si era del tutto estinta ed il conduttore aveva dovuto avviare ex novo l'esercizio alberghiero.

4. Il terzo motivo, che reca censura alla statui- zione di compensazione delle spese, sarà esaminato all'esito della decisione del ricorso incidentale. Ricorso n. 7703/2000 5. Il primo motivo del ricorso incidentale denun- 271 cia: violazione e falsa applicazione degli artt. 18, 29, 67, 71 e 79 della legge n. 392 del 1978 in re- lazione all'art. 1, comma 9-septies ed octies della legge n. 118 del 1985, ed all'art. 1419, comma 2, c.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su 11 controversia;
in relazioneun punto decisivo della all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c. Deduce la ricorrente che la corte d'appello ha er- roneamente individuato la data di scadenza del rappor- to. Sostiene che la corte d'appello non ha considerato che il rapporto, iniziato con il contratto del 5.4.1969, era stato successivamente regolato con altri contratti, conclusi il 2.12.1976 ed il 31.3.1981, e che a quest'ultimo doveva farsi riferimento per stabilire la scadenza della locazione ai sensi della legge n. 392 del 1978. 5.1. Il motivo è fondato.

5.1.1. Ha ritenuto la corte d'appello che l'art. 1, comma 9-octies, della legge n. 118 del 1985, secondo il quale la norma dettata dal precedente comma (ai sen- si del quale si ha locazione di immobile ad uso alber- ghiero e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal condutto- re) si applica comunque a tutti i rapporti di locazione alberghiera in atto alla data di entrata in vigore di detta legge, impone che si debba aver riguardo al rap- porto sostanziale nella sua interezza, prescindendo dal vincolo contrattuale in vigore tra le parti nel suindi - cato momento. 12 Ha quindi considerato unitariamente il rapporto e considerato il contratto del 31.3.1981 (successivo a quelli del 5.4.1969 e del 2.12.1976) come terzo con- tratto tra le stesse parti, al quale non poteva appli- carsi la disciplina in tema di diniego di rinnovo alla prima scadenza di cui all'art. 29 della legge n. 392 del 1978. 5.1.2. La tesi non è condivisibile. Per costante giurisprudenza di questa S.C., la normativa di cui trattasi si applica anche ai rapporti in corso. Si è invero statuito che l'art. 1, comma 9- septies del d.l. 7 febbraio 1985 n. 12, convertito, con modificazioni, in legge 5 aprile 1985 n. 118, ai sensi del quale si ha locazione di immobile ad uso alberghie- ro (come tale assoggettata alla disciplina degli artt. 27-42 della legge 27 luglio 1978 n. 392), e non affitto di azienda, quando l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, opera, а norma del successivo comma 9-octies, anche con riguardo ai rapporti in pre- cedenza costituiti, se siano in atto (pure solo sul piano fattuale alla data di entrata in vigore di detta legge di conversione (24 aprile 1985). Per tali rappor- ti, pertanto, la questione della ricorrenza dell'una ○ dell'altra delle indicate ipotesi contrattuali, ove an- cora sub iudice, resta vincolata allo ius superveniens, 13 di modo che, in caso di attività alberghiera iniziata dal cessionario, deve essere necessariamente risolta nel senso della locazione, a prescindere da ogni inda- gine sull'intenzione delle parti contraenti 0 sull'obiettiva consistenza dei beni dedotti in contrat- to (sent. n.30/91; n. 7253/91; n. 10767/99). Va tuttavia precisato che, in virtù del comma 9- octies, ai rapporti in corso si applica il criterio le- gale di qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso alberghiero o come affitto di azien- da alberghiera previsto dal comma 9-septies. Una volta stabilito, alla stregua di quest'ultima disposizione, che il rapporto deve essere qualificato бу come locazione di immobile ad uso alberghiero, la di- sciplina del contratto (nella specie con riferimento alla sua durata) va tuttavia desunta dalla legislazione in materia di locazioni, e quindi, nel caso in esame, ratione temporis, dalla legge n. 392 del 1978. In particolare, avrebbe dovuto accertare la corte d'appello quale fosse la situazione contrattuale al mo- mento della entrata in vigore della detta legge, onde individuare la disciplina transitoria applicabile al contratto in corso a tale data (ed è incontroverso che, alla data del 30.7.1978, era in corso di svolgimento il contratto concluso il 2.12.1976, avente scadenza con- 14 venzionale al 31.3.1981, sicchè la locazione era ricom- presa tra quelle non abitative non soggette a proroga, disciplinate dall'art. 71 della legge n. 392 del 1978), per poi procedere alla qualificazione del contratto concluso tra le parti (come è del pari incontroverso) il 31.3.1981, se integrante nuovo contratto di locazio- ne secondo le disposizioni del capo II, titolo I, della legge (ex art. 67, comma 2, espressione di principio generale valido anche per le locazioni di cui all'art. 71: sent. n. 11972/98), suscettivo di tacito rinnovo, in mancanza di motivato diniego di rinnovo alla prima scadenza novennale (31.3.1990), per ulteriori nove anni би (e quindi fino al 31.3.1999).

5.1.3. L'omissione di tali indagini impone la cas- sazione con rinvio della sentenza. Allo svolgimento di dette indagini, implicanti accertamenti e valutazioni di fatto, dovrà provvedere il giudice di rinvio.

6. Il secondo motivo del ricorso incidentale, con- cernente il regolamento delle spese, va dichiarato as- sorbito per effetto della cassazione dell'impugnata sentenza.

7. Eguale pronuncia di assorbimento va adottata in relazione al terzo motivo del ricorso principale, aven- te eguale oggetto.

8. Il giudice di rinvio, che si designa nella Corte 15 d'appello di Messina, provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il primo e se- condo motivo del ricorso principale;
accoglie il primo motivo del ricorso incidentale;
dichiara assorbiti il terzo motivo del ricorso principale ed il secondo moti- vo del ricorso incidentale;
cassa in relazione e rin- via, anche per le spese del giudizio di cassazione, al- la Corte d'appello di Messina. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del- la terza sezione civile della Corte di cassazione, il 40.000 10.1.2001. 80000 IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE DT. 339000 Viêmio fuvaДига I CANCELLIERE C1 Giovanni Giambattista Depositata in Cancelleria Oggi, lì 27 APR. 2018. IL CANCELLIERE E CAS R Giovanni Giambattista P UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2. E O Z I N A 3.0. MAG. 2001. Sario .

4. Registrato in dat 330000... cil n25 850 versate £. (lire Tuinto her p. Il Dirigente Alba Servizi (D.ssa Maria Grazia D IPPO) Il Responsabile Service All Giudiziar (Dr. M. RACCHINI) 16