4 9 64 / 0 1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOM] LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto compravendita, SEZIONE SECONDA CIVILE а сорода мінника, Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Vincenzo BALDASSARRE Presidente R.G.N. 20821798 - Cron.10659 Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO Rep. 1760 Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO Consigliere Ud. 14/11/00 Dott. Giovanni SETTIMJ Rel. Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Dott. Francesco Paolo FIORE Consigliere UFFICIO COPIE Richiesta copia studio ha pronunciato la seguente IL SOLE 24 ORE dal Sig. 600 SEN TENZA per diritti L. 4 APR. 2001 sul ricorso proposto da: IL CANCELLIERE DE NEGRI AGOSTINO, FORTINI GIUSEPPINA, elettivamente LIRE 3000 CANCELLERIA domiciliati in ROMA VLE TRASTEVERE 40, presso lo studio dell'avvocato DI STEFANO PIETRO, che li difende, giusta delega in atti;
CG508831 ricorrenti - CC508832)

contro

COLLINA DEL SOLE SRL, in persona dell'Amm.re Unico ROMALDI Sauro, elettivamente domiciliato in ROMA VIA C. COLOMBO 436, presso lo studio dell'avvocato CARUSO 2000 B M, difeso dall'avvocato COVIELLO GIOVANBATTISTA, 1837 giusta delega in atti;
-1- . WINS - controricorrente avversO la sentenza n. 1319/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 21/04/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/00 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;
udito l'Avvocato Pietro DI STEFANO, difensore del l'accoglimento del ricorrente che ha chiesto ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- 20821/98 -1- SVOLGIMENTO DELPROCESSO Con atto di citazione in riassunzione 28.7.88 Ago- ST De EG e NA NI premesso che aveva- no acquistato dalla Collina Del Sole S.r.l. un locale con destinazione commerciale per il prezzo di £ 70.000.000; che la misura effettiva della superficie del locale ac- quistato, era risultata essere soltanto di mq. 50, infe- riore a quella dichiarata e garantita di mq.70, donde l'impossibilità di destinare l'immobile ad uso negozio convenivano in giudizio innanzi al tribunale di Velletri la Collina Del Sole S.r.l. chiedendo che fosse accertato il loro diritto alla riduzione del prezzo e condannata la convenuta alla restituzione della parte eccedente con gli interessi e la rivalutazione. Costituendosi, la Collina Del Sole S.r.l. deduceva essersi trattato, nella specie, di vendita a corpo, il cui prezzo era stato pattuito senza alcun riferimento, neppure indiretto, alla misura dell'unità immobiliare in questione, comunque idonea all'uso commerciale;
conclude- va, quindi, per il rigetto dell'avversa domanda. Con sentenza 22.3.94 il tribunale di Velletri ri- levato che alla luce degli effettuati accertamenti peri- tali, il locale era risultato di superficie inferiore di oltre il 20% rispetto a quella indicata nel contratto condannava la convenuta a restituire agli attori la somma 20821/98 di £ 20.477.000, oltre accessori ed а rifondere loro le spese di causa. Avverso tale decisione la Collina Del Sole S.r.l. proponeva appello chiedendo che l'avversa domanda fosse respinta od, in subordine, che la misura di riduzione del prezzo, fosse ragguagliata al minore scarto tra la super- ficie effettiva e quella da accertarsi meglio con nuova consulenza. Resistevano il De EG e la NI chiedendo la reiezione dell'avverso gravame. Con sentenza 21.4.98 la corte d'appello di Roma ritenuto che fosse esatto il criterio prospettato dall' appellante di comprendere, nell'oggetto della compraven- dita, tutti i muri esterni e le tramezzature interne del- l'immobile in questione, nonché la parte di portico anti- stante;
che, alla luce di tale criterio di calcolo, la minore superficie del negozio rientrasse nella quota di tolleranza esclusa dalla riduzione di prezzo, fissata in un ventesimo della superficie dall'art. 1538 CC;
che, inoltre, gli acquirenti, avendo individuato il locale facendo specifico riferimento all'ubicazione stradale ed al piano della palazzina, avessero mostrato scarso inte- resse per la misura della superficie, questa risultando infatti riportata nell'atto come riferimento del tutto privo di rilevanza giuridica;
che, pertanto, mancassero 20821/98 nella specie i presupposti per riconopscere l'invocata riduzione del prezzo accoglieva l'appello e, rigettata l'originaria domanda, condannava gli appellati al paga- mento delle spese dei due gradi di giudizio. Avverso tale sentenza OS De EG e Giuseppi- na NI proponevano ricorso per cassazione con due motivi illustrati da successiva memoria. Resisteva la Collina Del Sole S.r.l. con controri- corso illustrato anch'esso da successiva memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE -Con il primo motivo i ricorrenti denunziando vio- lazione dell'art. 360 n. 3 in relazione all'art. 1538 CC, falsa applicazione della norma sulla disciplina della vendita a corpo di immobile urbano, errata determinazione 1 si dolgono che la corte territoriale della superficie interpretato la disposizione di cui abbia erroneamente all'art. 1538 CC, ritenendo non ricorrenti, nella fatti- specie, i presupposti richiesti per disporre la riduzione di prezzo;
abbia disatteso le risultanze istruttorie e non abbia accolto la propria subordinata richiesta di disporre una consulenza al fine d'accertare la superficie utile del locale e la pertinenziale;
abbia erroneamente ritenuto costituita la superficie dell'immobile acquista- to non solo dal piano di calpestio del locale, ma anche da tutti i muri e le tramezzature interne, appartenenti 20821/98 al condominio;
non abbia tenuto in alcun conto che 1'immobile era stato acquistato al solo scopo di desti- narlo ad esercizio commerciale. Con il secondo motivo i ricorrenti - denunziando violazione dell'art. 360 n. 5 CPC in relazione agli artt. 1362, 1363 e 1371 CC per illogica e contraddittoria interpretazione del contratto si dolgono che la corte - territoriale abbia erroneamente interpretato il contratto di compravendita, ritenendo compresi nel calcolo della superficie utile del locale anche i muri strutturali, le pertinenze e quant'altro attinente alla superficie di tutto il fabbricato condominiale;
abbia erroneamente in- terpretato la loro volontà negoziale, ritenendo che aves- sero acquistato l'immobile senza dare particolare impor- tanza alla misura della sua superficie, non considerando l'avvenuta indicazione nel contratto sia della misura sia della destinazione commerciale. I due motivi, dei quali il secondo merita priorità logica di trattazione, non sono fondati. Utilizzano i ricorrenti nell'intestazione del se- condo motivo una formula ambigua, indicando come oggetto di censura la motivazione fornita dalla corte territoria- le all'interpretazione del contratto ma facendo anche ri- ferimento agli artt. 1362, 1363, 1371 CC e, tuttavia, non è dubbio, alla lettura delle successive argomentazioni, 20821/98 che la censura attenga non ad un qualche vizio riconduci- bile all'applicazione delle richiamate norme ma alla sola motivazione dell'espresso convincimento che la vendita "1 avesse avuto luogo "a corpo" e non 'a misura". Dette argomentazioni non sono, peraltro, idonee né nella forma, onde validamente introdurre il motivo, né nella sostanza, onde consentirne l'accoglimento. Anzi tutto, quand' anche i ricorrenti avessero inte- so dedurre una violazione delle richiamate norme, in ciò risolvendosi la dedotta loro errata interpretazione, di fatto al riguardo non risulta idoneamente svolta alcuna argomentazione, onde la censura sarebbe, sotto tal profi- lo, inammissibile. Infatti, per quanto attiene all'interpretazione del contratto, così nel suo complesso come in ciascuna sua singola clausola, l'opera dell'interprete, mirando a de- terminare una realtà storica ed obiettiva qual la CO- mune intenzione delle parti contraenti, è tipico accerta- mento in fatto, istituzionalmente riservato al giudice del merito, che è censurabile in sede di legittimità sol- tanto per violazione dei canoni legali d'ermeneutica con- trattuale posti dagli artt. 1362 ss. CC, oltre che per vizi di motivazione;
pertanto, onde far valere una viola- zione sotto il primo dei due cennati profili, il ricor- rente per cassazione non può limitarsi a fare astratta- 20821/98 -6 mente richiamo alle regole legali d'interpretazione me- diante la semplice indicazione delle norme asseritamente violate, ma è tenuto a precisare quali canoni siano ri- inosservati ed a specificare in qualmasti in concreto modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi da essi discostato. Di conseguenza, non può essere considerata idonea, ai fini dell'ammissibilità del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, la mera critica del convinci- mento, cui quel giudice sia pervenuto, non solo ove ri- dotta all'apodittica enunciazione del preteso vizio, ma anche ove operata mediante la contrapposizione d'una dif- forme interpretazione a quella desumibile dalla motiva- zione della sentenza impugnata, trattandosi d'argomenta- zioni che riportano semplicemente al merito della

contro

- versia, il cui riesame non è consentito in sede di legit- timità. Anche sotto il secondo profilo il motivo difetta d'altronde, della dovuta specificità e risulta, pertanto, inammissibile, oltre che infondato per insussistenza dei denunziati vizi di motivazione. Questa Corte ha ripetutamente evidenziato come il ricorso per cassazione, con il quale si facciano valere. vizi di motivazione della sentenza impugnata а norma dell'art. 360 n. 5 CPC, debba contenere, in ottemperanza 20821/98 -7 al disposto dell'art. 366 n. 4 CPC, la precisa indicazio- ne di carenze 0 lacune nelle argomentazioni, ovvero di illogicità consistenti nell'attribuire agli elementi di giudizio un significato fuori dal senso comune, od ancora d'incoerenza tra le varie ragioni esposte e quindi di un'assoluta incompatibilità razionale degli argomenti usati e d'un'insanabile contrasto degli stessi;
come non possa, invece, farsi valere la non rispondenza della ri- costruzione dei fatti operata dal giudice del merito al convincimento della parte ed, in ispecie, non possa pro- e più appagante coordinamen- porsi un preteso migliore to dei molteplici dati acquisiti, atteso che tali aspet- ti del giudizio, interni all'ambito della discrezionalità di valutazione degli elementi di prova e dell'apprezza- mento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell'iter formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della norma in esame, diversamente risolvendosi il motivo di ricorso per cassazione com'è, appunto, nel caso di specie in una - inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice del merito, id est d'un nuovo giudizio sul fatto estraneo alla natura ed alle finalità del giudizio di legittimità. Né, com'è pure da tralaticio insegnamento di questa Corte, può imputarsi al detto giudice d'aver omesse l'e- 20821/98 splicita confutazione delle tesi non accolte e/o la par- ticolareggiata disamina degli elementi di giudizio non ritenuti significativi, giacché né l'una né l'altra gli sono richieste, mentre soddisfa all'esigenza d'adeguata motivazione che il raggiunto convincimento risulti come è dato, appunto, rilevare ancora nel caso di specie da un esame logico e coerente di quelle tra le prospettazio- ni delle parti e le emergenze istruttorie che siano state ritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustifi- carlo. In altri termini, perché sia rispettata la prescri- zione desumibile dal combinato disposto dell'art. 132 n. 4 e degli artt. 115 e 116 CPC, non si richiede al giudice del merito di dar conto dell'esito dell'avvenuto esame di tutte le argomentazioni svolte dalle parti e di tutte le prove prospettategli o comunque acquisite, ma di fornire una motivazione logica ed adeguata dell'adottata decisio- ne evidenziando la ricorrenza degli elementi di giudizio in fatto ed in diritto, ovvero la carenza di essi, rite- nute idonee e sufficienti a suffragarla. La corte territoriale ha, nella specie, fornito mo- tivazione logica ed esauriente dell'espresso convincimen- to che le parti abbiano inteso stipulare la compravendita del locale de quo prendendone in considerazione la sola consistenza nel suo complesso e non anche la specifica 20821/98 -9 entità della superficie, id est porre in essere una com- "1pravendita 'a corpo" e non "a misura", evidenziando come in contratto la superficie non avesse rappresentato ele- mento specifico d'identificazione, essendovi stata indi- cata approssimativamente con la locuzione "circa", e come per contro tale carattere fosse stato attribuito agli elementi tecnico-topografici, essendovi stati dettaglia- tamente riportati i dati catastali individuanti, elementi che lasciavano intendere la volontà dei contraenti di fa- re riferimento al locale in quanto tale e quale diretta- mente apprezzato nella sua consistenza dagli acquirenti in sede di trattative e non alla superficie di esso;
con- quest'ultima, assai pertinente, dacché, a siderazione, differenza dalla compravendita di terreni, nella quale il riferimento alla misurazione può assumere particolare ri- lievo attese la commisurazione del prezzo alla superficie e la possibile fallacia dell'esame visivo, in quella d'e- difici è quest'ultimo ad essere determinante e, per prassi e salva diversa esplicita pattuizione, l'apprezza- mento che l'acquirente esprime è correlato al bene consi- derato nella sua consistenza e non alla misurazione di esso. utilmente contestare laNé possono i ricorrenti mancata considerazione dello scopo da essi perseguito con l'acquisto, giacché il motivo che induce la parte al con- 20821/98 - 10 tratto non ha alcuna giuridica rilevanza ove non espres- tradotto in clausole di esso ed, in particolare samente compravendita, ove non gli sia stato conferito per la rilievo sotto il profilo della qualità essenziale del be- ne rispettivamente richiesta dall'acquirente e promessa dal venditore. Un giudizio, dunque, quello espresso con 1'impu- gnata sentenza, operato nell'ambito dei poteri discrezio- nali del giudice del merito ed а fronte del quale, in quanto obiettivamente immune da censure ipotizzabili in forza dell'art. 360 n. 5 CPC, la diversa opinione sogget- tiva dei ricorrenti è inidonea a determinare le conse- guenze previste dalla norma stessa. Quanto, poi, al primo motivo, che presuppone fermo il decisum sulla natura della compravendita de qua e si è per questo premesso l'esame del secondo, risulta anch'es- so inidoneamente formulato e, quindi inammissibile, oltre che infondato. E', infatti, anzi tutto da rilevare l'inottemperan- za al disposto dell'art. 366 n.4 CPC, dal quale si ri- chiede, come più volte sottolineato da questa Corte, che nei motivi posti a fondamento dell'invocata cassazione della decisione impugnata ex art. 360 n. 3 CPC i vizi di violazione di legge vengano dedotti, a pena d'inammissi- bilità comminata dalla citata disposizione, mediante la 20821/98 - 11 specifica indicazione delle affermazioni in diritto con- tenute nella sentenza gravata che motivatamente s'assu- mano in contrasto con le norme regolatrici della fatti- specie o con l'interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità e/o dalla prevalente dot- trina, diversamente non ponendosi la Corte regolatrice in condizione d'adempiere al suo istituzionale compito di verificare il fondamento della lamentata violazione;
ond'è che risulta inidoneamente formulata, ai fini del- l'ammissibilità del motivo ex art. 360 n. 3 CPC, la cri- soluzioni adottate dal giudice del merito,tica delle nel risolvere le questioni giuridiche poste dalla

contro

- versia, operata dal ricorrente non mediante puntuali contestazioni delle soluzioni stesse nell'ambito d'una valutazione comparativa con le diverse soluzioni prospet- tate nel motivo, bensi mediante la mera contrapposizione di queste ultime a quelle desumibili dalla motivazione della sentenza impugnata. Nella specie i ricorrenti, pur avendo denunziato nel motivo la violazione dell'art. 1538 CC, non hanno, tuttavia, sviluppato nell'esposizione argomento alcuno in diritto, inteso nel senso sopra precisato, per contesta- con specifico riferimento alla norma assuntivamente re, violata, un qualche convincimento espresso dal giudice del merito nel quale possa ravvisarsi la dedotta erronea 20821/98 -12- interpretazione della noma de qua;
essi si limitano, in- fatti, ad argomentare sulle modalità con le quali a loro avviso avrebbe dovuto aver luogo la determinazione della superficie dell'immobile onde rendere operativa la previ- sione relativa alla diminuzione del prezzo, ma trattasi di questioni in fatto del tutto distinte ed irrilevanti rispetto a quelle di diritto cui possono dal luogo la corretta interpretazione e/o applicazione della norma. Tanto basta alla reiezione del motivo, prospettato solo nei termini della violazione dell'art. 1538 CC, ma, quand' anche vi si volesse ravvisare una censura per vizio di motivazione, può brevemente rilevarsi, ad abundantiam, che sarebbe egualmente da ritenere inammissibile ed in- fondato, sotto il primo profilo per difetto di specifici- ed al riguardo si richiama quanto già esposto nella tà - trattazione del precedente motivo, riscontrandosi le me- desime carenze anche in questo e sotto il secondo per non essere condivisibili le tesi sostenutevi. Risponde, infatti, a ben precisa ragione che nel misurare la superficie d'un immobile si tenga conto delle parti di superficie occupate dalle mura non soltanto in- terne ma anche perimetrali, dacché anche ad esse s'esten- dono i diritti le facoltà del proprietario,e sia che trattisi d'edificio appartenente ad un unico soggetto sia che trattisi di porzione d'un edificio appartenente a più 20821/98 -13- soggetti;
in quest'ultima ipotesi, infatti, i muri mae- stri o perimetrali non sono, come erroneamente ritengono i ricorrenti, di proprietà del condominio, questo essendo solo un ente di gestione, ma di proprietà comune di tutti i condomini pro-quota ex art 1118 CC e ciascun d'essi può trarne ogni utilità compatibile con il mantenimento della destinazione ed il pari uso degli altri ex art. 1102 CC;
inoltre, notoriamente plurime e più ampie di quelle degli altri condomini sono le facoltà del condomino in ordine a quelli tra i muri comuni che, maestri o meno, hanno la specifica funzione di delimitare la porzione d'immobile in sua proprietà individuale. Correttamente, dunque, la corte territoriale ha ri- tenuto ricompresa la superficie dei muri tutti dell'immo- bile compravenduto in quella rilevante ai fini della de- sull'applicabilità nella specie della seconda cisione ipotesi dell'art. 1538 primo comma CC, tenendo presente che oggetto del trasferimento era non solo il diritto di proprietà sulla porzione individuale ma anche quello di comproprietà sulle parti comuni delimitanti la prima;
non risulta, per contro, dall'impugnata sentenza che nel com- puto siano state ricomprese parti comuni diverse dai muri perimetrali del locale compravenduto, dacché l'unico al-- in considerazione è la porzione ditro elemento preso porticato antistante il locale stesso che si è accertato 20821/98 - 14 traferita in una a questo, come consentito dal regolamen- to di condominio, ed in ordine alla quale i ricorrenti non hanno provato e neppure dedotto che la loro disponi- bilità su di essa sia stata contestata dagli altri condo- mini. Nessuno degli esaminati motivi meritando accogli- mento, il ricorso va, dunque, respinto. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P. Q. M.

LA CORTE respinge il ricorso e condanna il ricorrente alle spese che liquida in complessive £2652 400 delle quali £ 2.500.000 per onorari. Così deciso in Camera di Consiglio il 14.11.2000. Il Presidente Viney Baldassa Il est. Mettinery IL CANCELLIERE C1 Paolo Talaric o DEPOSITATO IN CANCELLERIA -4 APR. 2001 Roma IL CANCELLIERE C1Ta le zica 1097 1294 LSAT 43 80000 SUST 1800 CORTE SUPREMA CASSAZIONE presso l'Agenzia 330000 Si attesta la registrazione delle Entrate di Roma 2 il 27.6.2011. serie 4 al n.33258 versate € 18843 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002)