Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIOVANNI SILVIO COCO - Presidente -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - rel. Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IN NO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GRAZIOLI LANTE 15/A, presso lo studio dell'avvocato CAMILLO SIGISMONDI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato DE GIOSA FERDINANDO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GI SA DI AN IA & C, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEI LEUTARI 21, presso lo studio dell'avvocato STEFANO CAPONETTI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato RENATO PANIZZON, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1768/97 del Tribunale di VENEZIA, emessa il 04/02/97 e depositata il 20/08/97 (R.G. 4744/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/10/00 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;

udito l'Avvocato Roberto CRENISINI (per delega Avv. Camillo SIGISMONDI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Alberto CINQUE che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 20.4.1995 la s.a.s. RE, locatrice dell'appartamento sito in Venezia lido, via S. Gallo 12, int. 6, intimava licenza per finita locazione per la scadenza del 13.8.1995, in presenza di contratto ad uso transitorio, al conduttore arch. NO IN, che contestualmente citava davanti al Pretore di Venezia per la convalida.
L'intimato si opponeva allegando che la locazione, sorta il 14.10.1992, riguardava un immobile destinato a soddisfare le esigenze abitative del figlio CO IN, studente e frequentante il liceo Morosini di Venezia e della moglie (che resiedeva ivi per stare vicino al figlio).
Il pretore rendeva l'ordinanza di rilascio per la scadenza contrattuale ed, a seguito di trattazione, con sentenza del 10.7.1996 accoglieva la domanda, ritenendo che la locazione era finalizzata ad esigenze abitative transitorie.
Avverso detta sentenza proponeva appello il IN al Tribunale di Venezia, che con sentenza depositata il 26.9.1997 rigettava l'appello.
Riteneva il giudice di appello che la locazione in questione rientrava tra le previsioni di cui all'art. 26 lett. a) l. n. 392/1978, in quanto non erano emersi elementi sufficienti per superare i dati obiettivamente offerti dall'espressa pattuizione scritta circa l'uso dell'alloggio a seconda casa per necessità non stabili.
Secondo il Tribunale era emerso che l'immobile veniva usato dallo studente CO IN, che era interno al collegio Morosini dove riceveva vitto ed alloggio, solo quando poteva uscire in permesso il sabato e la domenica e che tale situazione perdurava anche alla stipula dell'ultimo contratto e solo a seguito del mancato superamento dell'esame di riparazione a settembre 1994 avvenne la piena utilizzazione dell'immobile da parte dello studente, ma che tale avvenimento era successivo alla stipula dell'ultimo contratto, per cui non era utilizzabile per stabilire il regime della locazione. Riteneva, poi, il Tribunale che era ininfluente, a questi fini, il fatto che la madre dello studente si fosse trasferita da Brindisi in Venezia, per stare vicino al figlio, durante il periodo scolastico, atteso che detta esigenza era estranea a quella di avere una normale e stabile dimora, essendo incontroverso che i coniugi IN avevano l'esclusivo centro dei proprio interessi in Brindisi. Quindi, secondo il tribunale, erano infondate le censure dell'appellante relative all'insussistenza delle ragioni transitorie di abitazione, richiamate nel contratto.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione il IN.
Resiste con controricorso la s.a.s. RE, che ha presentato anche memoria.
Motivi della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1, c. 2, e dell'art. 26 lett. a) della l. n. 392/1998. Assume il ricorrente che è giurisprudenza costante di questa Corte che la natura transitoria della locazione va accertata in concreto, a nulla rilevando le dichiarazioni di una o di entrambe le parti e che ciò e rilevabile anche d'ufficio; che nella specie il tribunale ha effettuato errata applicazione di detto principio, in quanto vi era la prova certa che sia la madre che il figlio utilizzavano l'appartamento in questione per uso non transitorio e che il locatore non ha mai richiesto la risoluzione del contratto per mutamento di dette condizioni di utilizzo.

2. Con il secondo motivo di ricorso, il ricorrente lamenta l'insufficiente ed erronea motivazione circa l'esigenza abitativa primaria ex art. 360 n. 5 c.p.c.. Assume il ricorrente che, erroneamente valutando il materiale probatorio, la sentenza di appello non ha ritenuto che la locazione in questione fosse stata stipulata per esigenze abitative primarie, e che, dovendo effettuarsi "un'interpretazione oggettiva ed attinente alla reale situazione di fatto della locazione", doveva tenersi conto che in ogni caso le esigenze abitative della sig.ra IN, essendo direttamente collegati alle esigenze di studio del figlio CO, erano, come tali, inscindibili dalle stesse.

3.1. Ritiene questa Corte che il primo motivo di ricorso sia infondato e che lo stesso vada rigettato, per quanto vada corretta la motivazione dell'impugnata sentenza a norma dell'art. 384, c. 2, c.p.c., essendo conforme al diritto il dispositivo, ma errata la motivazione.
La sentenza impugnata, giusta la prospettazione dell'appellante, sostenuta anche nel primo motivo di ricorso, ritiene che, anche allorché nel contratto sia specificato che la locazione è stipulata per esigenze abitative transitorie, la natura della stessa vada accertata con riguardo alle concrete esigenze abitative in relazione agli specifici bisogni del conduttore al momento delle conclusioni del contratto.
L'impostazione teorica del problema, e quindi del thema disputandum e dell'interpretazione dell'art. 26 lett. a) l. n. 392/1978, è pertanto identica sia per il giudice di appello sia per il ricorrente. Solo nella valutazione delle risultanze processuali la conclusione del giudice di merito diverge da quella del ricorrente, in quanto il primo ha ritenuto che nella fattispecie gli specifici bisogni integrassero oggettivamente esigenze di natura transitoria, mentre il ricorrente riteneva già in sede di merito, e ritiene in questa sede di legittimità, che dette esigenze abitative fossero oggettivamente non transitorie, ma di studio o, in ogni caso, primarie).

3.2. Osserva questa Corte che effettivamente, secondo la giurisprudenza di legittimità più risalente (Cass. 20.6.1988, n. 4211; Cass. 18.12.1990,n. 11984; Cass. 26.2.1992, n. 2371; Cass. 3.6.1992,n. 6777; Cass. 13.6.1994, n. 5722), al fine dell'accertamento della natura transitoria della locazione, andava privilegiato, rispetto alle stesse dichiarazioni delle parti contenute nel contratto, il solo dato oggettivo delle esigenze che si intendevano soddisfare.
Sennonché, secondo la più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. 5.3.1997, n. 1936; Cass. 7.7.1997, n. 6145; Cass. 20.8.1997,n. 7750; Cass. 4.11.1997, n. 10797;
Cass. 3.5.1999, n. 4377; Cass. 18.5.1999, n. 4377; Cass. 28.4.1999, n. 4230; Cass. 13.1.2000, n. 328), le esigenze abitative di natura transitoria di cui all'art. 26 della l. 27 luglio 1978 n. 392 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell'esaurimento nel breve periodo, bensì secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l'obiettiva diversità dall'esigenza abitativa primaria (ovvero giustificata da ragioni di lavoro o di studio), attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario (quale quello inerente a vicende di soggiorno turistico, di incontri saltuari con conoscenti ed amici, di utilizzazioni occasionali per i più disparati scopi). Tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio, con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti,
una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione transitoria non primaria a locazione abitativa primaria.

2.2. Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore (art. 26 l. n. 392 del 1978) al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone contrarie al regime giuridico rigidamente prestabilito per esse, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa in fraudem legis, che cela, sotto l'apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo cosiddetto dell'equo canone che le è proprio, con la conseguenza che il conduttore che invochi, in giudizio, l'applicazione del regime legale al rapporto così instaurato (con automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle, ex art. 79 legge cit.) avrà l'onere di dimostrare l'esistenza della simulazione contrattuale, e la facoltà di avvalersi, a tal fine, della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall'art. 1417, attesa la illiceità per contrasto con norme imperative del contratto simulato.

2.3. Ricorre la fattispecie normativa della simulazione relativa (art. 1414 c.c.) in relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo meramente transitorio (art. 26 della l. n. 392 del 1978), qualora sussista, e venga positivamente dimostrata, la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell'immobile ad un uso diverso da quello indicato dal contratto, e cioè ad abitazione stabile ed ordinaria, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima natura e funzione dell'accordo simulatorio tacito, necessariamente richiesto (arg. ex art. 1414, comma 3, c.c.) per la predicabilità della esistenza di una fattispecie di simulazione, e non anche quella di doppia (irrilevante) riserva mentale.

2.4. La suddetta giurisprudenza ritiene, invece, che non si possa legittimamente sostenere, per effetto della sentenza della Corte cost. n. 185 del 1988 (in virtù della quale al locatore è riconosciuto il diritto alla risoluzione del contratto entro l'anno dall'avvenuto mutamento di destinazione con decorrenza dalla data della sua effettiva conoscenza e non a prescindere da essa) che ciò che rileva, in subiecta materia, è esclusivamente l'elemento oggettivo della effettiva destinazione dell'immobile.

3. Quanto alla consapevolezza "bilaterale" dell'uso non transitorio dell'immobile, è vero che alcune sentenze fanno riferimento solo ad "una ragionevole apprezzabilità di tale uso da parte del locatore (Cass. 23.8.1997, n. 7923; Cass. 28.4.1999, n. 4230), ma da ciò non è consentito inferirne un contenuto sostanziale, per cui non sarebbe necessaria la "consapevolezza" del locatore, essendo solo necessaria l'oggettiva conoscibilità, da parte dello stesso, dell'uso stabile dell'immobile, contrapponendo, quindi le due posizioni (consapevolezza concreta - quindi provata - e mera conoscibilità). Un'interpretazione di questo tipo finirebbe per elidere in radice il presupposto del suddetto prevalente orientamento giurisprudenziale, che si fonda sull'esistenza di una simulazione relativa e quindi di una concorde volontà delle parti di eludere le norme imperative relative alla durata ed al canone di locazione e finirebbe per imporre al locatore un obbligo di diligenza già nella fase formativa del contratto, mentre, in questa fase, egli ha solo l'obbligo di comportarsi secondo buona fede (art. 1337 c.c.).

4.1. Al riguardo alcune decisioni hanno peraltro ritenuto, richiamandosi ai principi dell'affidamento e della buona fede, che sia consentito al conduttore di invocare la nullità della locazione, pattuita come transitoria, per violazione delle norme imperative poste dalla l. n. 392/78, anche nel caso in cui si deduca e dimostri che il locatore era stato in grado di conoscere, sulla base di elementi non equivoci, che la controparte, pur manifestando la volontà di concludere una locazione transitoria, aveva l'effettiva esigenza di destinare l'immobile a sua stabile abitazione. Si è in particolare affermato che, quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79 l. n. 392/78 di tale clausola per l'inesistenza, in concreto, della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base all'obiettiva situazione di fatto da quest'ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore ne' situazioni di fatto occultate dal conduttore, ne' la riserva mentale di costui di non accettare la clausola (sent. n. 12947/93; n. 4001/95; n. 11917/95; n. 1936/97).

4.2. Va, anzitutto osservato che l'inosservanza degli obblighi generici (art. 1337 c.c.), o specifici (art. 1338 c.c.), di comportarsi secondo buona fede, è, in linea di principio, fonte di responsabilità risarcitoria, ma non determina di per sè l'invalidità del contratto, salvo che il comportamento scorretto non integri una fattispecie in tal modo sanzionata, come, ad esempio, il dolo (in tal senso, v. sent. n. 5610/80).

4.3. In ogni caso, non sembra riconducibile tra gli obblighi di correttezza e di buona fede gravanti sul locatore, nel momento che precede la conclusione del contratto, lo svolgimento di specifiche indagini sugli effettivi bisogni dell'aspirante conduttore, dirette a far emergere l'eventuale riserva mentale della controparte circa la destinazione d'uso dell'immobile.
A ben vedere, tuttavia, le menzionate decisioni non si pongono in radicale conflitto con quelle che impostano la soluzione della questione con riferimento alla figura della simulazione relativa, ma ne condividono in definitiva l'intima sostanza.
La simulazione relativa ricorre infatti qualora sussista (e sia dimostrata, a cura del conduttore) la condivisa consapevolezza dei contraenti circa l'effettiva destinazione dell'immobile ad un uso diverso da quello indicato nel contratto, e cioè ad abitazione stabile ed ordinaria e non già "transitoria". Una "condivisa consapevolezza" siffatta ben può essere desunta dal giudice (soprattutto nel cd. rito delle locazioni), da univoci elementi indiziari che concorrano a far ritenere sussistente, oltre le apparenze, la conoscenza da parte del locatore della reale destinazione d'uso dell'immobile.

4.4. In definitiva, la valutazione della "ragionevole apprezzabilità" da parte del locatore dell'inesistenza delle esigenze transitorie dedotte dal conduttore, predicata dalle suddette decisioni, viene a risolversi, sul piano probatorio, in una indagine su base indiziaria volta a stabilire che il locatore era comunque consapevole delle effettive esigenze del conduttore, e che, quindi, il contratto effettivamente concluso integrava una locazione abitativa ordinaria, e non già transitoria. Si rientra, quindi, nell'ambito della simulazione relativa, in riferimento al quale va risolta la questione in esame.
In altri termini è sempre e solo la consapevolezza del locatore (in una a quella del conduttore) sull'uso stabile dell'immobile da parte del conduttore, che rileva, e non l'oggettiva conoscibilità dell'uso, poiché non si tratta di sanzione per difetto di diligenza del locatore, ma di simulazione relativa nei termini suddetti e quindi di accertamento della volontà effettiva dei due contraenti. Simulazione relativa di detta dichiarazione contrattuale, per quanto nei termini suddetti, ciò era sufficiente per il rigetto dell'appello, essendo irrilevante quale fosse l'effettiva utilizzazione a cui l'immobile era, poi, destinato. Infatti, quando un contratto di natura abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la simulazione relativa per l'inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve alligare e dimostrare che di tale inesistenza il locatore fosse consapevole;
ne' occorre che l'esplicitato uso transitorio venga documentalmente circostanziato, essendo invece sufficiente (salva la prova contraria, da offrirsi dal conduttore) che esso sia stato affermato, corrispondendo a criteri di normalità che il contenuto negoziale dichiarato non sia difforme da quello effettivo (Cass. 13.1.2000, n. 328). In tal senso, va, pertanto corretta la motivazione dell'impugnata sentenza.
Il primo motivo di ricorso che, si fonda esclusivamente su un'interpretazione dell'art. 26 lett. a) l. n. 392/1978, secondo cui, ai fini della natura transitoria della locazione, rileva il dato oggettivo della stessa e non quello soggettivo simulatorio dei due contraenti, nei termini suddetti, è pertanto infondato e va rigettato.

5. Il rigetto del primo motivo comporta l'assorbimento del secondo motivo, attenendo lo stesso al vizio motivazionale dell'impugnata sentenza relativo all'oggettivo uso non transitorio dell'immobile. Il ricorrente va condannato al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, sostenute dalla resistente e liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, sostenute dalla resistente, liquidate in L. 221.000=, oltre L. tremilioni, per onorario di avvocato.
Così deciso in Roma, il 12 ottobre 2000.
Depositato in Cancelleria il 30 gennaio 2001