Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Rel. Consigliere -
Dott. Michele VARRONE - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
FI MA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CASSIODORO 19, presso lo studio dell'avvocato ARTURO ALFIERI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato CARLO MAGGIORELLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
MANI OR, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PRINCIPESSA CLOTILDE 2, presso lo studio dell'avvocato ANGELO CLARIZIA, difeso dall'avvocato OSCAR CAROSELLI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 38/97 del Tribunale di PARMA, emessa il 14/11/96 e depositata il 14/01/97 (R.G. 1148/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/12/98 dal Consigliere Dott. Ugo FAVARA;

udito l'Avvocato Arturo ALFIERI;

udito l'Avvocato Angelo CLARIZIA (per delega Avv. O. CAROSELLI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 9.6.95 AR CO conveniva dinanzi il Pretore di Parma FI RI per ivi sentire dichiarare la nullità di entrambi i contratti di locazione, per violazione degli art. 26, I e 12 della l. 392/78 con conseguente condanna del convenuto alla restituzione delle somme versate in più, previa determinazione del canone legale.
Assumeva l'attore che con due contratti del 14 e 31.5.93 il FI gli aveva concesso in locazione un appartamento sito in Parma, via Casa Bianca 4 ed un'autorimessa compresa nello stesso edificio, per anni due e per un canone mensile di lire 1.100.000 e lire 200.000 rispettivamente. Tali contratti erano simulati nelle parti relative alla durata ed al canone in quanto esso ricorrente svolgeva la sua attività lavorativa in Parma con la conseguente necessità di adibire il predetto appartamento ad abitazione non a carattere transitorio. Radicatosi il contraddittorio, il FI concludeva per il rigetto della domanda. All'esito della fase istruttoria il Pretore con sentenza del 23.2.96 dichiarava la nullità dei predetti contratti nelle parti riguardanti la durata e l'importo dei canoni e con separata ordinanza disponeva per il prosieguo della causa per l'accertamento del canone legale.
A seguito di impugnazione del FI, il Tribunale di Parma con sentenza del 14.1.97 confermava la sentenza del Pretore condannando il FI al pagamento delle spese.
Osservava, tra l'altro, il Tribunale che il AR nel maggio 93 svolgeva la sua attività in Parma ed, in quanto sfrattato da altro appartamento, era alla ricerca di un abitazione. Nè poteva essere rilevante la circostanza dedotta dal FI che il AR fosse in attesa della consegna di una casa a schiera, in fase di imminente realizzazione, in quanto una semplice prenotazione di acquisto per un immobile ancora privo di concessione edilizia non poteva equivalere ad acquisto e di tanto doveva rendersi conto il locatore. Altresì irrilevante e comunque non veridica la circostanza che l'appartamento costituiva una seconda abitazione per il conduttore in quanto era rimasto accertato che il AR non disponeva di una prima abitazione. Il FI era, quindi, a conoscenza della situazione del AR, situazione che escludeva il carattere transitorio della locazione. Da ultimo, i secondi giudici ritenevano il garage quale pertinenza dell'immobile con disciplina nell'art. I3 lett. B) L. 392/78. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione il FI affidandolo ad unico motivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico mezzo di impugnazione il FI, denunziata la violazione e falsa applicazione dell'art. 26 lettera A) della l.392/78, nonché la insufficiente motivazione della sentenza con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell'art 36o cpc, lamenta che il Tribunale di Parma abbia erroneamente ritenuto non essere stato concluso dalle parti un contratto avente i requisiti previsti dalla predetta disposizione.
In particolare, il ricorrente assume che in atti vi sarebbe la prova che la esigenza abitativa del AR era limitata al periodo occorrente per la costruzione di un nuovo alloggio, peraltro già acquistato.
Il motivo è destituito di fondamento.
Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte ( 7923/97, 1318/98) qualora un contratto di lacazione abitativo sia stato stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuna la nullità ex art. 79 della l.392/78 di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da quest'ultimo conosciuta al momento del contratto non potendo altrimenti rilevare contro il locatore ne' situazioni di fatto occultate dal conduttore, ne' la riserva mentale di costui di non accettare la clausola. Da quanto precede può desumersi che la sussistenza di una valida locazione abitativa transitoria viene, pertanto, ricollegata all'incolpevole affidamento da parte del locatore che abbia ritenuto che effettivamente il conduttore necessitasse, come dichiarato, dell'immobile per soddisfare esigenze abitative transitorie. Nella motivazione della sentenza impugnata i giudici di appello hanno, ora, accertato la inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria in quanto era provato che il AR si trovava in condizioni di sfrattato dall'appartamento occupato alla via Alberti 4, come tale, quindi, alla ricerca di una abitazione. Gli stessi giudici hanno, di poi, accertato che il locatore era consapevole della inesistenza delle dedotte esigenze abitative di natura transitoria non avendo il conduttore proceduto ad alcun acquisto di appartamento per abitarvi avendo lo stesso conduttore unicamente proceduto alla "prenotazione di acquisto" di un immobile che non sarebbe stato ultimato nei due anni, che era ancora da costruire, e per il quale non era ancora stata rilasciata la concessione edilizia e per il quale, di conseguenza, non era stata prevista alcuna data di consegna.
In tale situazione, il Tribunale ha ritenuto che il FI era a conoscenza che il AR non versava nelle condizioni di stipulare un contratto di locazione a carattere transitorio.
Conclusivamente, i giudici di appello hanno operato corretta applicazione della giurisprudenza di legittimità sorreggendo, sulla base delle prove in atti, la decisione con valide argomentazioni, onde la decisione stessa si sottrae ad ogni critica. Le spese processuali vanno poste a carico del ricorrente con liquidazione in dispositivo, seguendosi la regola della soccombenza .

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in lire 149.000 e degli onorari che liquida in lire 2.500.000. Così deciso in Roma il 22.12.98.