Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - rel. Consigliere -
Dott. VARRONE Michele - Consigliere -
Dott. LO PIANO Michele - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
FONDAZIONE ENPAM, con sede in Roma, in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo Parodi, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANNUCCI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NE PI;

- intimata -
avverso la sentenza n. 18126/99 del Tribunale di ROMA, Sezione Quinta Civile, emessa il 21/09/99 e depositata il 01/1099 (R.G. 16424/1999);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/02 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;

udito l'Avvocato Luigi MANNUCCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 253.11.1996, l'Ente nazionale di previdenza ed assistenza dei medici ed odontoiatri (E.N.P.A.M.) intimava a EP IT, conduttore di un appartamento di proprietà dell'ente, sfratto per morosità per mancato pagamento del conguaglio degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, pari a L. 1.126.444, e la citava contestualmente per la convalida davanti al Pretore di Roma.
L'intimata si opponeva eccependo, tra l'altro, la prescrizione biennale del credito, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973. Il Pretore, definendo il giudizio con sentenza, accoglieva l'eccezione di prescrizione;
rigettava la domanda;
condannava l'attore al pagamento delle spese.
Pronunciando sull'appello dell'E.N.P.A.M., il Tribunale di Roma lo accoglieva parzialmente e compensava le spese del grado. Considerava:
che nella specie era applicabile il termine biennale di prescrizione previsto dall'art. 6 della legge n. 843 del 1972; che il termine, essendo l'immobile locato sito in edificio appartenente ad unico proprietario, decorreva non dalla data di approvazione del bilancio consuntivo, ma dal momento di effettuazione delle spese;
che la controvertibilità delle questioni trattate giustificava la compensazione delle spese del primo grado.
Avverso la sentenza l'E.N.P.A.M. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.
Non ha svolto difese in questa sede l'intimata.
Il ricorrente ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con i primi due motivi, da esaminare congiuntamente per la connessione delle rispettive censure, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 2948, n. 3, c.c. 6 della legge n. 841 del 1973, c. 84 della legge n. 392 del 1978, in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., assume che erroneamente il giudice di appello ha ritenuto applicabile la prescrizione biennale prevista dal citato art. 6 per il credito del locatore per oneri accessori, in luogo di quella quinquennale prevista dal citato art. 2948, n. 3, per i crediti concernenti le pigioni delle case e ogni altro corrispettivo di locazioni.

1.1.I primi due motivi sono infondati.
Questa S.C. ha statuito che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978 sull'equo canone di prescrivere nel termine di due anni indicato dall'art. 6 cella legge n. 841 del 1973 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, poiché tale norma, anche se inserito in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazioni fissato dall'art. 2948, n. 3, c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della legge n. 392 del 1978, senza che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutta la norma incompatibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alle disposizioni in materia di prescrizione di cui al citato art. 6, che trascende il regime vincolistico (sent. n. 5795/93; n. 4588/95; n. 11260/95; n. 11163/97; n. 11715/02). Al suindicato orientamento il Collegio ritiene di uniformarsi, non avendo il ricorrente svolto argomentazioni che inducano a discostarsene.
Ed appare manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., sollevata dal ricorrente nella parte conclusiva del ricorso e sviluppata con la memoria, per asserita disparità di trattamento in materia di prescrizione in relazione ai canoni ed agli oneri accessori, stante la sostanziale analogia delle due voci. Contrariamente a quanto asserito dal ricorrente, i due crediti presentano un significativo carattere distintivo. Il credito per oneri accessori, a del credito per il canone, che riguarda somme di importo predeterminato dal contratto, riguarda somme di entità mutevole, in relazione alla concreta erogazione dei servizi, ed è sorretto dalla specifica documentazione della spesa. Non è quindi ingiustificata la diversità di disciplina documentazione della spesa. Non è quindi ingiustificata la diversità di disciplina circa il termine di prescrizione - quinquennale per il canone e biennale per gli oneri accessori -, poiché la previsione del più breve termine di prescrizione per il credito avente ad oggetto gli oneri accessori trova razionale giustificazione nell'esigenza della definizione delle contestazioni relative a tale rapporto accessorio in un ambito temporale ragionevole contenuto.

2. Con il terzo motivo, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c., in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., assume che erroneamente il giudice di appello ha disatteso la tesi del locatore, secondo cui il termine di prescrizione decorre dalla data di approvazione del consuntivo, attribuendo rilevanza alla data di effettuazione delle spese.

2.1. Il motivo va disatteso.
Questo S.C. ha statuito che, nel caso di edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del diritto del condominio-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dalla data in cui l'assemblea approva il bilancio consuntivo annuale, atteso che solo in tale momento sorge il diritto del condominio verso il condominio e, correlativamente, il credito verso il conduttore (sent. n. 5160/89). Ha invece ritenuto che, nell'ipotesi del locatore unico proprietario - che ha la gestione diretta delle spese per la fornitura dei servizi accessori nell'ambito dei rapporti di locazione intrattenuti con i conduttori delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio, ed è pertanto in grado di quantificare l'entità complessiva della spesa sostenuta nel corso dell'anno, nel momento in cui conclude la gestione dell'esercizio, e di stabilire quindi gli importi dovuti dai singoli conduttori -, la data di decorrenza della prescrizione del diritto al rimborso degli oneri accessori posti, per legge o per contratto, a carico del conduttore, deve essere individuata in quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (sent. n. 1338/00; n. 11715/02). Correttamente, quindi, il giudice di appello non ha preso in considerazione il conto consuntivo approvato in data successiva al marzo 1994, concernendo il credito azionato oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, e dovendosi aver riguardo, alla stregua del suindicato principio, alla data di chiusura della gestione del detto esercizio.
Così emendata la motivazione circa la decorrenza del termine di prescrizione (che anche in relazione alla data di chiusura della gestione dell'esercizio 1990/ 1991, assicura ampiamente la maturazione della prescrizione biennale) la decisione impugnata va tenuta ferma.

3. In conclusione, il ricorso è rigettato.

4. Non vi è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla sulle spese.
Così deciso in Roma, il 26 novembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 29 gennaio 2003