Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Ernesto LUPO - Rel. Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TA EG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ACHERUSIO 18, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE MANNINO, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato PAOLO GIUGGIOLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ARS SUTORIA SRL, con sede in Milano, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL CASALE STROZZI 33, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE DEL VECCHIO, che la difende anche disgiuntamente agli avvocati EDGARDO BARBETTA, TIZIANO BARBETTA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2599/97 del Tribunale di MILANO, emessa il 18/02/97 e depositata il 06/03/97 (R.G. 11023/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/03/99 dal Consigliere Dott. Ernesto LUPO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo.
Con ricorso al Pretore di Milano del 13 luglio 1995 la sig.ra DE AS, premesso di condurre in locazione, dal 1985, un appartamento sito in Milano, via Ippolito Nievo n.323, di proprietà della s.r.l. Ars Sutoria, e di pagare un canone superiore a quello legalmente dovuto, chiedeva la determinazione dell'equo canone e la condanna della società locatrice alla restituzione delle somme versate in eccedenza, che quantificava in L. 185.327.159. La società convenuta eccepiva l'inapplicabilità della legge n.392/78, trattandosi nella specie di un contratto di alloggio in residence. Il Pretore adito, con sentenza depositata il 18 dicembre 1995, respingeva le domande della ricorrente, ritenendo fondata l'eccezione di parte convenuta.
Proposto appello dalla AS, il Tribunale di Milano, con sentenza depositata il 6 marzo 1997, ha confermato la pronunzia di primo grado, osservando che: a) incombeva alla AS dimostrare la sussistenza tra le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo e tale onere non era stato assolto;
b) la documentazione acquisita al processo forniva la prova della natura atipica e "para- alberghiera" (alloggio in residence) del rapporto di godimento inter partes, con conseguente sua esclusione dall'ambito di operatività della legge n.392/78; c) era irrilevante che la gestione dell'attività di residence non rientrasse nell'oggetto sociale dell'Ars Sutoria e che questa non risultasse in possesso delle autorizzazioni amministrative occorrenti per l'esercizio di detta attività, poiché ciò che rileva è la situazione di fatto del rapporto tra le parti, d) le eccezioni indicate sub c), come altre eccezioni dirette ad escludere l'alloggio in residence, erano comunque inammissibili, in quanto formulate per la prima volta in grado di appello (artt. 447-bis e 437, secondo comma, c.p.c.). Avverso la sentenza del Tribunale di Milano DE AS ha proposto ricorso per cassazione, deducendo tre motivi, ai quali la società Ars Sutoria ha resistito con controricorso. Motivi della decisione.
1.- Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art.2697 c.c. e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto, osservando che, in assenza di pattuizioni scritte, la prova della sussistenza tra le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo risulta dal fatto che ella con il proprio nucleo familiare abitava ininterrottamente da oltre un decennio nell'appartamento di proprietà della società convenuta, non disponendo di altra dimora in Milano ove lavorava. Spettava, quindi, alla società locatrice provare che la disciplina applicabile al rapporto non era quella dettata dalla legge n.392/78. Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art.1571 c.c. e degli artt, 1,9,12,79 e della normativa tutta dettata dalla legge n.392/78, nonché omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione sul punto, osservando che la prestazione di servizi aggiuntivi al godimento dell'alloggio - qualificanti del contratto atipico di residence - era stata prevista come meramente eventuale e la relativa spesa (per esempio, per fruizione di energia elettrica, riscaldamento e condizionamento) era addebitata a parte alla conduttrice, in base agli effettivi consumi. I contraenti, quindi, avevano inteso enucleare autonomamente le prestazioni diverse dal godimento dell'immobile, attribuendo alle stesse un valore distinto e separato nell'economia contrattuale. La ricorrente censura, poi, la ritenuta irrilevanza della carenza, nella società Ars Sutoria, dei requisiti per lo svolgimento della attività imprenditoriale di gestione di residence, osservando che non può essere concessa tutela a chi versa in situazione illecita. Con il terzo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art.116 c.p.c. e degli artt.447-bis e 437, secondo comma, c.p.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto. La ricorrente osserva che il Tribunale ha inquadrato il rapporto nello schema del contratto di residence sulla base di una erronea valutazione degli elementi documentali già acquisiti (depliant pubblicitario, servizio del cambio della biancheria di cui la conduttrice ha usufruito solo nel novembre 1985), non dando corso all'ulteriore istruttoria chiesta dalle parti, nè tenendo conto di altri elementi decisivi sotto il profilo probatorio, come la non contestata durata ultradecennale della locazione (mentre l'uso del residence risponde, di regola, ad esigenze a carattere temporaneo o transitorio) o la attività svolta nell'edificio dalla società Ars Sutoria (di organizzazione di corsi professionali con alloggio per gli studenti, onde solo gli appartamenti non utilizzati per tale attività sociale erano stati posti sul mercato per trame utili "illeciti"' a causa dell'assenza delle prescritte autorizza ioni), Infine la ricorrente censura la pronunzia di inammissibilità di dette eccezioni, poiché il divieto Posto dall'art.437 c.p.c. si riferisce alle eccezioni in senso proprio (concernenti cioè fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto fatto valere in giudizio) e non alle mere difese dirette a contrastare l'esistenza di fatti posti a fondamento delle domande avversarie, onde poteva essere formulata in appello la deduzione difensiva della mancanza dei requisiti necessari per la tutela riconosciuta al contratto atipico di residence invocato dalla convenuta.
2.- I tre motivi di ricorso sono strettamente connessi poiché tutti censurano la qualificazione che la sentenza impugnata ha dato al contratto stipulato tra le parti come contratto di alloggio in residence, in cui al godimento dell'immobile si accompagna la fornitura di servizi di natura genericamente alberghiera, anziché come contratto tipico di locazione.
Il Tribunale, confermando pienamente la sentenza di primo grado, ha accertato che la società Ars Sutoria, gestrice del complesso "Settecupole", in cui si trovava l'immobile arredato goduto dalla AS, somministrava servizi aggiuntivi, individuati in quelli di "pulizia dell'appartamento, cambio periodico della biancheria, tintoria", oltre ad essere intestataria dei contratti di fornitura di luce, gas e telefono.
È irrilevante che la AS abbia fatto un uso parziale o completo di tali servizi di tipo alberghiero, essendo essenziale che essi esistessero e che rientrassero nel contenuto del contratto. I giudici di merito, in proposito, hanno accertato che "una parte consistente" dell'importo mensile pagato alla società locatrice dalla AS "era ascrivibile a spese per la pulizia dell'unità abitativa e per luce, condizionatore e riscaldamento". Nè l'esclusione delle prestazioni aggiuntive dal contratto di godimento dell'alloggio può essere desunta dal fatto che i servizi venissero pagati in base agli effettivi consumi, rientrando ciò nelle regole comunemente seguite per i servizi para-alberghieri che possono essere goduti in misura quantitativamente variabile. Infine, il contratto di alloggio in residence non può essere escluso per il fatto che la AS abbia abitato nell'appartamento per oltre un decennio, poiché se è vero che tale contratto ha, di regola, carattere temporaneo e transitorio (come ha affermato Cass. 4 febbraio 1987 n. 1067), esso non è però incompatibile con un godimento di carattere stabile. La qualificazione del contratto stipulato tra le parti, compiuta dal giudice del merito, si fonda pertanto su una motivazione logica e giuridicamente corretta.
3.- Per quanto attiene alla affermata inammissibilità delle eccezioni proposte dalla AS in appello ed alla censura della ricorrente che contesta che esse dovessero essere qualificate come nuove (e quindi precluse dall'art.437, secondo comma, c.p.c., sul rito del lavoro, richiamato per le controversie in materia di locazione dall'art.447-bis c.p.c.), occorre premettere che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, il divieto di nuove eccezioni in appello (posto dal citato art.437) concerne soltanto le eccezioni in senso proprio, relative a fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto fatto valere in giudizio, non rilevabili di ufficio, e non anche le eccezioni cosiddette improprie o mere difese volte soltanto a negare l'esistenza dei fatti posti a fondamento della domanda od a contestare il valore probatorio dei mezzi di istruzione esperiti in primo grado (Cass. 4 aprile 1989 n. 1625; 6 settembre 1995 n. 9373; 8 gennaio 1997 n. 89). In applicazione del trascritto orientamento interpretativo va ritenuta corretta la sentenza impugnata nella parte in cui ha qualificato nuove le eccezioni formulate per la prima volta dalla AS in appello, con le quali sono stati dedotti due fatti impeditivi del diritto fatto valere dalla controparte (non rientrare l'attività gestionale di residence nell'oggetto sociale della locatrice e non essere la stessa munita delle necessarie autorizzazioni amministrative), fatti non rilevabili ex officio dal giudice e che la AS neanche ha chiesto di provare (come risulta dalle conclusioni trascritte nell'epigrafe della sentenza impugnata). Il giudizio del Tribunale di inammissibilità delle eccezioni è, invece, errato con riferimento alle altre eccezioni formulate dalla appellante AS e con cui sono stati dedotti fatti diretti a dimostrare che tra le parti non era stato stipulato un contratto di alloggio in residence, come era stato sostenuto dalla controparte. Tali eccezioni - come si legge nella sentenza impugnata - concernevano "la fruizione, a discrezionale richiesta del conduttore, delle prestazioni accessorie offerte dalla concedente, la mancanza di un servizio stabile di reception, la mancata segnalazione della presenza del residence mediante apposita insegna all'ingresso o nelle pagine gialle telefoniche". Trattasi, però, di fatti che non sono decisivi per escludere l'esistenza di un residence, come si è già rilevato con riferimento alla utilizzazione soltanto eventuale dei servizi aggiuntivi predisposti dal gestore del residence e come va ritenuto anche in relazione alla assenza di un servizio stabile di reception o di forme pubblicitarie, tenuto conto degli elementi di fatto su cui si è fondato l'accertamento del giudice del merito (oltre quelli indicati retro, sub n.2, l'esistenza di un "portiere di turno" e di un "servizio di assistenza" presso il complesso immobiliare, a cui si riferisce una richiesta di intervento effettuata dal figlio della ricorrente).
Poiché la ritenuta inammissibilità delle eccezioni improprie, con cui sono stati dedotti elementi di fatto per contrastare la pretesa della controparte, comporta un vizio di motivazione del giudizio sul fatto compiuto dalla sentenza impugnata (e non un error in procedendo), tale vizio assume rilievo invalidante solo in quanto sia decisivo ai sensi dell'art.360 n.5 c.p.c., sia tale cioè da condurre ad una decisione opposta rispetto a quella adottata dal giudice del merito. Ma, come si è già osservato, va esclusa la decisività dei fatti non considerati dalla sentenza impugnata. 4.- La inammissibilità delle eccezioni consistenti nella mancata inclusione, nell'oggetto sociale dell'Ars Sutoria, dell'attività di gestione di residence e nel mancato possesso, da parte della stessa società, delle autorizzazioni amministrative occorrenti per la detta attività, comporta la mancanza di interesse della ricorrente all'esame della censura da lei proposta contro la valutazione del Tribunale di irrilevanza dei fatti dedotti con le menzionate eccezioni. Tale censura va, quindi, giudicata inammissibile.
5.- Analogo discorso va fatto rispetto alla censura, dedotta con il primo motivo di ricorso, di violazione dell'art.2697.c.c. che sarebbe stata commessa dal Tribunale nell'individuazione della parte su cui incombe l'onere di provare la sussistenza di una locazione ad uso abitativo ovvero di un alloggio in residence. Tale problema è reso irrilevante, per la decisione della presente causa, dal fatto che la sentenza impugnata ha accertato direttamente che, nel caso di specie, le parti hanno stipulato un contratto di alloggio in residence. Anche questa censura va, quindi, giudicata inammissibile per difetto di interesse della ricorrente.
6.- In conclusione, le censure formulate nei tre motivi del ricorso sono, in parte, infondate e, in parte, inammissibili. Consegue che il ricorso va rigettato. Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 12 marzo 1999.
Depositato in Cancelleria il 14 maggio 1999