Reg. Gen. N. 1108/97 UD. 10.2.1999 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 6.1020227 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Rep. 2885 SEZIONE 2a CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Michele LUGARO Presidente Consigliere Dott. Mario SPADONE CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE 0 67 UFFICIO COPIE Consigliere Dott. Giuseppe BOS Richiesta copia studio dal Sig. IL SOLE 24 ORE Dott. Giovanni PAOLI Consigliere per diritti L. 6000. 77 LUG. 1999 Consigliere rel.l Dott. Antonino ELEFANTE IL CANCELLIERE ha pronunciato la seguente SENTENZA Sul ricorso n. 1108/97 proposto Oggetto: Opposizione a da decreto ingiuntivo. CC MA, e per lei il geom. VITO CAMBRI suo procuratore speciale come da atto per notaio Nicoletta Ferrario del 13.12.1988 rep. n. 118, elettivamente domiciliata in Roma, Via S. Tommaso d'Aquino n. 116, presso lo studio dell'Avv. Adriano Castellano che la difende insieme e disgiuntamente all' Avv. Emilio Borroni come da procura a margine del ricor- LIRE 3000 ELLE SO. RICORRENTE

contro

CK499567 CK439537 283/33 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE CONDOMINIO DI VIA MACCHIAVELLI N. 34 MILANO, in UFFICIO COPIE Richiesta copia studio persona dell'Amministratore p.t. Dott. Arnaldo Sartorio, eletti- dal Sig. LI per diritti € 5,75 vamente domiciliato in Roma, Viale Lungotevere Marzio n. 1, 1 OTT. 2015 il presso lo studio dell' Avv. Antonio Vianello che lo difende come da procura in calce al controricorso. CONTRORICORRENTE per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Milano n. 3470/95 del 30.10 / 15.12.1995. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10.2.1999 dal Cons. Dott. Antonino Elefante. Sentiti gli Avv.ti Adriano Castellano e Antonio Vianello. Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Alberto Russo che ha concluso per l'accoglimento del 2° motivo e per il rigetto del 1° e 3° motivo del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO In cinque cause riunite promosse da OS IO nei confronti del Condominio di via Machiavelli 34, aventi ad og- getto opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento di spe- se condominiali e declaratoria di nullità di alcune delibere A dell'assemblea dei condomini, il Tribunale di Milano dichiara- va cessata la materia del contendere in riferimento a due cau- se (n. 3092/89 e n, 10776/89) e respingeva ogni altra doman- da proposta dalla IO, che condannava al pagamento delle spese processuali. 2 Tale decisione veniva confermata dalla Corte di Appello di Milano, con sentenza n. 3470/95 del 30.10 / 15.12.1995, che rigettava l'impugnazione della IO, condannandola alla rifusione delle spese legali del grado. Osservava fra l'altro la Corte d'appello, per quel che ancora interessa, che l'assunto della IO, secondo la quale la ri- partizione delle spese per il funzionamento e la manutenzione dei 4 ascensori condominiali doveva essere fatta secondo il criterio di cui all'art. 1123 c.c., previa cioè suddivisione tra i due gruppi di condomini che utilizzavano i due ascensori di ciascuna scala, non era fondato, dal momento che il criterio legale di ripartizione fissato da tale norma può essere derogato per convenzione, stabilendo al riguardo l'art. 22 del regola- mento condominiale, di natura contrattuale, che tali spese "sono ripartite in proporzione dell'altezza degli appartamenti e della superficie degli stessi secondo i millesimi di ascensore", come da tabella allegata. Tale disposizione del regolamento condominiale non poteva considerarsi caduta per la mancata predisposizione della menzionata tabella perché le spese di J manutenzione e funzionamento degli ascensori erano state, fin dall'inizio, ripartite secondo il criterio del cit. art. 22, e cioè in "proporzione dell'altezza degli appartamenti e della superficie degli stessi"; criterio quindi anche tacitamente accettato nel tempo dai condomini. 3 La Corte d'appello riteneva poi legittima la decisione dell' assemblea di far affluire i versamenti condominiali su di un conto intestato all'amministratore anziché al Condominio, non essendo stata violata al riguardo alcuna norma imperativa né risultato provato alcun danno per mancata percezione di inte- ressi, trattandosi oltretutto di somme di pronta liquidità. Riteneva legittime le delibere assembleari di approvazione delle spese per anticipi e proroghe del riscaldamento oltre il termine regolamentare, in quanto adottate in conformità del disposto dell'art. 21 del Regolamento di Condominio che con- sente tali anticipi e proroghe previo "consenso di almeno 500 millesimi di valore"; consenso che risultava essere stato rego- larmente manifestato in via preventiva dal richiesto numero di condomini. Escludeva infine la violazione dell'art. 10 della L. 392/78, il cui richiamo considerava fuori luogo essendo l' ap- pellante condomina e non locatrice. Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione OS IO esponendo tre motivi, illustrati con memoria. Il Condominio di via Machiavelli n. 34 ha resistito con con- troricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE A sostegno dell'impugnazione la ricorrente deduce:

1. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1371 e 1123, comma 3°, c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. - 4 Assume la ricorrente che la Corte milanese, una volta af- fermato che l'art. 22 del Regolamento Condominiale aveva mantenuto la sua validità nonostante la mancanza della ta- bella millesimale ivi prevista, avrebbe dovuto interpretare il di- sposto regolamentare secondo i canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 1371 c.c., e rilevare come con esso si era inteso- derogare soltanto al 2° comma e non anche al 3° comma dell'art. 1123 c.c.. Infatti tale art. 22 del Reg. Condominiale nel prevedere che " le spese per il funzionamento e la manu- tenzione ordinaria dell'ascensore sono ripartite in proporzione dell'altezza degli appartamenti e della superficie degli stessi..." si riferirebbe al criterio di ripartizione delle spese relative a ogni singolo ascensore, e non al complesso dei 4 ascensori condominiali. Sicché il criterio di ripartizione delle spese per altezza e per superficie degli appartamenti avrebbe dovuto es- sere integrato con il non derogato criterio di cui al 3° comma dell'art. 1123 c.c., con la conseguenza che le spese relative agli ascensori di ciascuna scala avrebbero dovuto essere a ca- rico del gruppo di condomini che tali ascensori utilizzava;
e, solo dopo attuata questa prima suddivisione, le spese a carico di ciascun gruppo di condomini (uno di nove, e l'altro di due per ciascuna scala) andavano ripartite in proporzione dell' al- tezza e della superficie degli appartamenti.

1.1. Il motivo è infondato. 5 La Corte d'appello ha innanzitutto affermato che con l'art. 22 del Regolamento di Condominio, di carattere convenziona- le, si era inteso derogare al criterio legale di cui all'art. 1123 c.c., per quanto riguardava la ripartizione delle spese per la manutenzione e il funzionamento degli ascensori. Tale affermazione è corretta, dato che per espressa previsio- ne dell'art. 1123 c.c., il criterio, ivi fissato, di ripartizione delle spese condominiali tra tutti i condomini, in proporzione al possibile uso o alla concreta utilità delle cose o dei servizi cui le spese stesse si riferiscono, può essere liberamente derogato per convenzione. La Corte d'appello ha poi considerato, al fine di accertare l'applicabilità e vigenza del criterio convenzionale stabilito dall' art. 22 del Regolamento, nonostante la mancanza della tabella millesimale ivi prevista, che sin dal sorgere del Condominio (1972) le spese di manutenzione e funzionamento degli ascen- sori erano state ripartite secondo tale criterio, che era stato tacitamente accettato nel tempo da tutti i condomini, con una condotta concludente consistita nel pagamento delle relative quote condominiali in base a tabella di fatto applicata. La correttezza di siffatta interpretazione trova conferma nella giurisprudenza di questa Corte che desume l'accettazio- ne della tabella millesimale da fatti concludenti (quale è ap- punto il costante pagamento delle quote condominiali in base 6 ad essa dovute: ex plurimis Cass. 17.4.1994 n. 4814; 4.5.1994 n. 4278; 10.2.1994 n. 1367), per cui non è consentito al sin- golo condomino opporsi al decreto ingiuntivo emesso, ex art. 63 disp. att. c.p.c., in base a tale tabella (finché l'interessato non proponga domanda giudiziaria diretta ad ottenerne la modificazione: Cass. 19.1.1995 n. 602). Il richiamo da parte della ricorrente agli artt. 1362 e 1371 c.c., per sostenere che le spese di manutenzione e funziona- mento degli ascensori avrebbero dovute essere dapprima sud- divise per scale, secondo il criterio dell'art. 1223, 3° comma, c.c., e poi ripartite in base al disposto dell'art. 22 del Regola- mento di Condominio, non serve allo scopo, dato che l' appli- cazione dei criteri ermeneutici di cui all'art. 1362 c.c. (essendo quello dell'art. 1371 c.c. di carattere sussidiario) è in senso contrario. Infatti sia in base al significato letterale dell' art.22 del Regolamento (che stabilisce che le spese per gli ascensori vanno ripartite "in proporzione dell'altezza degli appartamenti e della superficie degli stessi" senza alcuna preventiva suddivi- sione per le scale), sia in base alla comune intenzione delle parti (quale risultante dal comportamento dei condomini che per quasi vent'anni hanno suddiviso le spese degli ascensori secondo il suddetto criterio sulla base di tabella millesimale, all'origine non allegata al regolamento, ma di fatto applicata) è da escludere l'interpretazione proposta dalla ricorrente. 7 Né vale dedurre, come sostenuto in memoria, che vi può essere accettazione tacita della tabella millesimale, ma non anche del criterio illegittimo di ripartizione delle spese, sia perché la ripartizione delle spese secondo un criterio diverso da quello stabilito dalla legge, se accettato (anche per fatti concludenti: Cass.

9.8.1996 n. 7353) è consentito, sia perché l'interessato può sempre chiedere (mediante apposita doman- da giudiziaria) la modifica di detto (illegale) criterio.

2. A) Violazione e falsa applicazione degli artt. 1135, 1139 e 1109 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. B) Omessa motivazione circa un punto decisivo della con- troversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). La ricorrente censura l'impugnata decisione della Corte d' appello laddove ha ritenuto che la delibera condominiale di far affluire i versamenti delle rate condominiali sul conto corrente dell'amministratore e di non accendere alcun conto intestato al Condominio non viola alcuna norma imperativa di legge ed è pertanto pienamente legittima. le Sostiene la ricorrente che Corte d'appello, con tale decisione, oltre a discostarsi dall'orientamento in senso contrario di altri giudici di merito, sarebbe incorsa nella violazione dell'art. 1135 c.c., dato che, con questa norma, il legislatore ha inteso limitare i poteri dell'assemblea dei condomini alla sola disci- plina dell'uso dell'immobile comune. In effetti l'assemblea non 8 poteva decidere su tale materia e, comunque, non aveva il po- tere di rinunciare ad un conto corrente dell'Ente Condominiale per dirottare le somme versate dai condomini su un conto per- sonale dell'amministratore, con i gravissimi rischi connessi. Ma anche a voler considerare le somme versate dai condo- mini "cosa comune", la decisione della Corte d'appello sarebbe ugualmente errata, perché assunta in violazione degli artt. 1139 e 1109 c.c., il primo dei quali rinvia alle norme sulla co- munione e il secondo prevede l'impugnabilità delle delibere gravemente pregiudizievoli della cosa comune, stante il grave pregiudizio derivante dal dirottamento delle somme "cosa co- mune" sul conto corrente dell'amministratore. Inoltre la Corte d'appello sarebbe incorsa in vizio di omessa motivazione, allorché ha affermato che su detto conto corrente non potevano maturare interessi, escludendo qualsiasi danno per il Condominio. Il motivo è infondato. Appartiene al potere discrezionale dell'assemblea dei con- ся domini, alla quale spetta, ex art. 1135 n. 3 c.c., di provvedere all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo di gestione, l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria amministrazione e con- servazione dei beni comuni (Cass. 28.8.1997 n. 8167). Tale fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini, è auto- 9 nomo per il semplice fatto che è destinato ad un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate: ma essi sono comunque tutelati dall'assemblea che ne deciderà la sorte. L'assemblea condominiale, pertanto, avendo il potere di de- cidere l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di gestione, ha anche la facoltà di disciplinarne la raccolta, decidendo che i versamenti siano effettuati su un conto corrente intestato all'amministratore e non al Condominio, quale ente di gestio- ne. Ne consegue che, contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, la delibera assembleare in questione, che ha deciso di far affluire i versamenti dei condomini su di un conto cor- rente intestato all'amministratore, non è in contrasto con l'art. 1135 c.c., ma in conformità. Né viola gli artt. 1139 e 1109 c.c. perché di per sé non può considerarsi pregiudizievole alla cosa comune (fondo-cassa). Gli inconvenienti denunciati dalla ricorrente (anche per ciò che riguarda la percezione degli interessi) attengono a profili di merito, non deducibili in questa sede di legittimità, trattandosi oltretutto di una decisione discrezionale dell' assemblea, in ordine alla quale non è stata data alcuna prova di danni in concreto subiti dal Condominio a causa della scelta fatta. 10 3. A) Violazione e falsa applicazione degli artt. 1363, 1136 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. B) Violazione dell'art. 10 Legge 27.7.1978 n. 372 e dell'art. 100 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. C) Omessa motivazione circa un punto decisivo della con- troversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). - A) La ricorrente censura l'interpretazione che la Corte d'ap- pello ha dato dell'art. 21, ultimo comma, del Regolamento di Condominio, che consente anticipi e proroghe del servizio di riscaldamento, previo consenso di almeno 500 millesimi di valore. Sostiene la ricorrente che la Corte d'appello sarebbe in- corsa nella violazione dell'art. 1363 c.c. e dell'art 1138 c.c., in quanto avrebbe interpretato la disposizione (art. 21) del Rego- lamento condominiale riguardante gli anticipi e le proroghe del periodo di riscaldamento senza coordinare il quarto comma con il secondo comma dell'art. 21, giungendo così all'errata conclusione che le decisioni relative possono essere assunte dai condomini al di fuori dell'assemblea condominiale. Invece, dal coordinamento di tali commi risulterebbe evidente che la previsione regolamentare è nel senso che le modifiche della durata di erogazione del riscaldamento devono essere delibe- rate dall'assemblea (comma 2), con la maggioranza di almeno 500 millesimi di valore (comma 4). 11 B) La Corte di Appello sarebbe, altresì, incorsa nella viola- zione dell'art. 10 L 27.7.1978 n. 392 e dell'art. 100 c.p.c. lad- dove ha ritenuto il richiamo della IO a tale legge fuori luogo. Sostiene la ricorrente che, avendo la delibera assem- bleare autorizzato, anche per il futuro, l'amministratore ad anticipare l'accensione dell'impianto previa adesione extra- assembleare del 51% dei condomini, sarebbe evidente l' inte- resse della IO ad impugnare simile delibera che le pre- cluderebbe, per il futuro, la possibilità di locare a terzi la sua proprietà, non potendo essa garantire al conduttore l'esercizio del diritto di votare le delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e modalità di gestione dei servizi di riscal- damento. C) La Corte d'appello avrebbe poi omesso di motivare perché non era configurabile la violazione dell'art. 10 L. 27.7.1978 n. 32. 3.1. Il motivo è infondato sotto tutti i profili.

3.1.A.) Quanto al primo, va osservato che l'interpretazione delle clausole contrattuali costituisce apprezzamento di fatto affidato al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità solo per insufficienza o contraddittorietà della motivazione, tale da non consentire la ricostruzione dell' iter logico seguito per giungere alla decisione, ovvero per violazione delle norme ermeneutiche, la quale però deve essere dedotta precisandosi 12 in qual modo il ragionamento del giudice di merito abbia de- viato da esse, perché in caso diverso, le critiche dell' apprez- zamento operato dal suddetto giudice e la prospettazione di una diversa interpretazione costituiscono una censura inam- missibile in sede di legittimità, onde la sentenza impugnata non è suscettibile di cassazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. per il solo fatto che gli elementi considerati dal giudice di merito siano, secondo l'opinione del ricorrente, tali da consentire una diversa valutazione, conforme alla tesi da lui sostenuta (Cass. 18.6.1992 n. 1740; 21.5.1990 n. 4577; 11.2. 1989 n. 1356). Nel caso specifico, la sentenza impugnata ha spiegato come l'art. 21 del Regolamento condominiale, consentendo anticipi e proroghe del riscaldamento col consenso di almeno 500 mil- lesimi, prevede la proroga del riscaldamento sulla sola base della volontà della maggioranza dei condomini espressa anche fuori dell' assemblea, ponendosi in sostanza detta procedura di formazione della volontà dei condomini come eccezione alla regola che attribuisce all'assemblea la competenza ad esprime- re la maggioranza in materia. Tale interpretazione, conforme al significato letterale delle parole e alla comune intenzione delle parti (intesa a consentire all'amministratore di prorogare il riscaldamento in costanza di avverse condizioni atmosferiche, provvedendo direttamente, senza convocare l'assemblea, su consenso della maggioranza 13 dei condomini), essendo immune da vizi logici e giuridici, non merita censura. Neppure in relazione al canone ermeneutico dell' interpretazione complessiva ex art. 1363 c.c., invocata dalla ricorrente, dato che l'interpretazione sistematica con- sente una valutazione separata di singole clausole che si pon- gono come eccezioni al regolamento contrattuale o che ne di- sciplinano effetti marginali.

3. B. C.) Quanto agli altri profili, da trattare congiunta- mente perché strettamente connessi, l'impugnata sentenza ha spiegato (onde è da escludere il dedotto vizio di omessa moti- vazione) perché il richiamo all'art. 10 della legge 27.7.2978 n. 392, nella specie, era incongruo, dato che la IO era con- domina e non locatrice dell'appartamento. secondo cui L'assunto della ricorrente, e sussisterebbe ugualmente il 1 suo interesse ad agire per tutelare i diritti spettanti, in futuro, ad un eventuale conduttore dell'immobile, non ha pregio, per- ché l'interesse ad agire (art. 100 c.p.c.) deve essere concreto ed attuale, non meramente teorico, generico, astratto o eventuale.

4. In conclusione il ricorso va rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.

14 La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al paga- 109T 250 mento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessive £. 176.300., oltre £.

2.000.000 per onorario. 4567 8060 тот. 33000 Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 2^ Se- zione Civile, 10 febbraio 1999. IL CONSIGLIERE ESTENSORECONSIGLI IL PRESIDENTE Antonius ElefankGlepask швар IL COLLABORATORE DI CANCELLERIA (Rag Valeria Neri) Depositato in Cancelleria S Rome, 07LUG. 1999 IL COLLABORATORE OF CANCELLERIA 9 9 9 1 . T T O il 8 a m E 1 R o O R T T a E R o a I i t z D a a IL r n t g s I i g e L. . R N l an a .. . s .. E a d 15