Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. ERNESTO LUPO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. FABIO MAZZA - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NT SRL, in persona dell'Amministratore Unico sig. OB GI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA LUCREZIO CARO 38, presso lo studio dell'avvocato ASCANIO PARENTE, difesa dall'avvocato LANFRANCO BRICCA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ON LO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PAOLO EMILIO 28, presso lo studio dell'avvocato DOMENICO MAROCCO, difeso dall'avvocato FABRIZIO GIOVAGNONI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 264/99 della Corte d'Appello di PERUGIA, sezione civile emessa il 27/5/1999, depositata il 23/09/99;
RG.284/1995,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/04/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato PARENTE ASCANIO (per delega Avv. Bricca Lanfranco);
udito l'Avvocato MAROCCO DOMENICO (per delega Avv. Fabrizio Giovagnoni);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata in data 19.01.1993, la s.r.l. NT conveniva dinanzi al Tribunale di Perugia ON Adelio, chiedendo che venisse accertata e dichiarata la legittimità del recesso dal rapporto di locazione intrattenuto con il ON per l'immobile sito in Perugia, via Mentana, esercitato ai sensi dell'art. 27 l. n. 392/1978, con la conseguente statuizione dell'inesistenza dell'obbligo di proseguire nella corresponsione del canone di locazione oltre la data del 31.12.1992 e con la condanna del locatore alla restituzione delle somme eventualmente percepite oltre tale data, con rivalutazione monetaria e interessi legali. A sostegno delle proprie domande assumeva la sussistenza dei gravi motivi di recesso in quanto, nella sua veste di concessionaria auto della società General MO Italia, UT e XP e avendo dislocato in varie sedi il punto vendita, era stata invitata dalle suddette mandanti a concentrare in un'unica sede la propria attività, al fine di eliminare i disagi alla clientela e di migliorare il servizio.
Il ON si costituiva in giudizio contestando la sussistenza dei gravi motivi di cui alla citata norma dell'art. 27 della legge 392/1978 e chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna dell'attrice al pagamento dei canoni di locazione sino alla naturale scadenza del contratto ed eventualmente non corrisposti. Con sentenza del 26.4.1995 il Tribunale di Perugia respingeva le domande attrici e condannava la srl NT al pagamento, in favore del ON, dell'ammontare dei canoni di locazione dal marzo 1993 fino alla scadenza naturale del contratto, con interessi legali sulle somme corrispondenti ai canoni scaduti, nonché alla rifusione delle spese processuali.
Contro detta sentenza proponeva appello la NT RL chiedendone l'integrale riforma nel senso delle conclusioni ivi precisate, rilevando innanzitutto che la riconsegna dell'immobile, effettuata in data 10.3.1993, l'aveva liberata dall'obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati, ai sensi dell'art. 1216 C.C.. Lamentava, inoltre, l'ingiustificato diniego delle istanze istruttorie avanzate nel giudizio di prime cure.
Si costituiva ritualmente il ON contestando i motivi dell'appello di cui chiedeva il rigetto, sul rilievo che la consegna dell'immobile era stata accettata con riserva, da parte del locatore, di ripetizione di tutti i canoni non corrisposti dalla conduttrice, negando altresì la sussistenza di gravi motivi che giustificassero il recesso, e l'irrilevanza delle circostanze capitolate nelle prove per testi già disattese dal primo giudice.
Con sentenza 23 settembre 1999 la Corte di Appello di Perugia rigettava il gravame e condannava l'appellante alle spese del grado, ritenendo che i motivi addotti non integrassero gli estremi di gravità tale da giustificare l'applicazione dell'art. 27, ult. co. cit., e che i danni lamentati dal ON fossero adeguatamente risarciti con la corresponsione dei canoni per tutto il periodo di validità del contratto.
Ha proposto ricorso per cassazione la soc. NT, affidandolo a 5 motivi.
Ha resistito il ON con controricorso. Ambedue le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il quinto motivo, da esaminare con precedenza per ragioni logico-giuridiche, la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 27, ult. co. l. n. 392/1978 e 115 e 116 c.p.c., si duole che non sia stata riconosciuta l'esistenza dei gravi motivi legittimanti il suo recesso anticipato. La censura non coglie nel segno. Essa si infrange, infatti, contro l'accertamento con cui il giudice di appello, esclusa in primo luogo l'assoluta inidoneità dei locali alla destinazione convenuta (che sarebbe certamente emersa al momento della stipula del contratto di concessionarie di vendita e servizio di assistenza tra essa ricorrente e la GENERAL OT ITALIA) e preso atto che le esigenze espresse con la lettera 16/4/92 esprimevano soltanto una vaga e generica finalità di una "migliore qualificazione d'immagine" anche ai fini dell'assistenza alla clientela, ha concluso che la domanda di recesso non fu suggerita "da gravi ed obiettivi motivi, ma da soggettivi esigenze e migliore opportunità della ditta in questione che, avendo la concessione di vendita anche della AA e Suzuki, trovava soggettivamente più razionale e comodo concentrare tutte le attività connesse in un'unica località, a cui gli ambienti del ON non erano forse ritenuti adeguati".
Trattasi di motivazione che fa puntuale applicazione dei principi affermati in materia dalla giurisprudenza di questa Corte (che individua i gravi motivi ex art. 27 cit. in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti, che rendano oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto) e che sotto il profilo logico raggiunge un grado di ragionevolezza e di congruità da renderla incensurabile in cassazione.
Il quinto motivo va, pertanto, rigettato.
Con i primi tre motivi, da esaminare congiuntamente per la stretta connessione logico-giuridica delle rispettive censure, la NT, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 345 c.p.c., 1226 e 1227 c.c. nonché il vizio della motivazione sul punto decisivo della controversia (art. 360 n. 3 4 e 5 del codice di rito), lamenta che la Corte perugina l'abbia condannata al pagamento dei canoni fino alla scadenza contrattuale del rapporto a titolo di risarcimento dei danni, benché il ON non avesse mai proposto domanda di risoluzione per inadempimento e, conseguentemente, di risarcimento dei danni, ma soltanto di adempimento contrattuale.
Neppure questa complessa censura è fondata. Fin dall'inizio, infatti, il locatore, contestando la legittimità del recesso ex adverso azionato, ha chiesto la corresponsione dei canoni fino alla scadenza naturale del contratto e la correlata condanna è stata pronunciata, a carico della conduttrice, in primo grado e confermata in appello. Pertanto il giudice del gravarne non ha violato il principio della corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato, essendosi limitato a qualificare diversamente la causa petendi ed accogliendo esattamente quanto chiesto dal ON (e, cioè, l'ammontare dei canoni che avrebbe riscosso per tutto il periodo di validità del contratto).
Anche gli esposti motivi vanno, quindi, rigettati.
Resta da esaminare il quarto mezzo con cui la ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1207, 1216, 1453 e 1372 c.c. anche sotto il profilo motivazionale (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.), sul rilievo che il locatore, accettando l'offerta della restituzione dell'immobile locato effettuata a mezzo di ufficiale giudiziario, l'aveva liberata da ogni ulteriore obbligazione;
pertanto il ON non aveva più titolo per pretendere il corrispettivo di una locazione ormai estinta e la domanda di adempimento contrattuale andava rigettata. Anche questa censura non ha pregio, come già statuito dal giudice di appello, affermando che la riconsegna dell'immobile, accettata espressamente dal locatore ai soli fini di evitare la mora credendi ai sensi dell'art. 1215 c.c., non può certamente esonerare il conduttore inadempiente dagli obblighi relativi al risarcimento dei danni derivanti dall'eventuale, illegittimo recesso dal contratto di locazione sub judice.
La motivazione non appaga, essendo evidente che, stante l'illegittimità del recesso, ben avrebbe potuto il locatore rifiutare l'offerta di rilascio, senza incorrere nella mora. Ma la statuizione è corretta poiché, in materia di applicabilità dell'art. 1216, questa Corte ha avuto occasione di affermare che qualora il conduttore di un immobile, deducendo il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto, e dopo aver intimato al locatore di riprenderne il possesso, chieda ed ottenga la nomina di un sequestratario, ai sensi dell'art. 1216, secondo comma cod. civ., il successivo accertamento dell'insussistenza dell'indicato diritto comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto. (Cass. 23 giugno 1986 n. 4162). E, del resto, il locatore aveva accettato la riconsegna, facendo mettere a verbale l'espressa riserva di mantenere ferme tutte le domande. eccezioni e deduzioni di cui al presente giudizio, specie in ordine alla pretesa dei canoni.
Anche l'ultimo motivo va, pertanto, rigettato.
Le spese del grado seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in 270,00, oltre L. 1500,00 per onorari. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 22 aprile 2002. Depositato in Cancelleria il 8 agosto 2002