Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. FRANCESCO SABATINI - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
VI LO, VI ET, domiciliati in ROMA presso CANCELLERIA CORTE DI CASSAZIONE, difesi dall'avvocato ANTONINO CORSARO, con studio in 95100 CATANIA PIAZZA SANTA MARIA DI GESÙ n. 3, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
SI RE, SI LL, elettivamente domiciliati in ROMA VIA A BAFILE 5, presso lo studio dell'avvocato CASIMIRO MONASTRA, difesi dall'avvocato ET POETA, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 168/99 della Corte d'Appello di CALTANISSETTA, sezione specializzata agraria emessa il 30/6/1999, depositata il 16/09/99; RG. 145/97,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/01 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 23.1.1996 AR ZI e MA, proprietarie del fondo rustico in contrada "Feudo grande" del territorio di Troina, estesa Ha 21.97.65, in catasto al fg. 87, partt. 17 e 63, condotto in affitto da RZ ER e TA, adivano la Sezione specializzata agraria del Tribunale di Nicosia per la declaratoria di cessazione al 31.8.1996 o a data successiva, per scadenza legale, del contratto di affitto, con la condanna dei RZ al rilascio del fondo e al risarcimento dei danni per ritardata restituzione del fondo stesso.
Costoro, costituitisi in giudizio, eccepivano l'intempestività della disdetta, e quindi che il contratto si era tacitamente rinnovato per altri quindici anni, ed in subordine spiegavano domanda riconvenzionale per la condanna delle proprietarie al rimborso dell'eccedenza del canone corrisposto rispetto a quello legale, nonché alla corresponsione dell'indennità per miglioramenti apportati al fondo.
Con sentenza del 14.1.1997 l'adita Sezione, ritenendo tardiva la disdetta, rigettava la domanda proposta dalle AR e dichiarava improponibili le domande riconvenzionali proposte dai RZ perché inscindibilmente legate all'accoglimento della domanda principale. Avverso la decisione le AR proponevano appello, cui resistevano i RZ, i quali proponevano appello incidentale relativamente alle domande riconvenzionali prospettate in prime cure. La Corte d'appello di Caltanissetta - Sezione specializzata agraria con sentenza parziale del 30.9.1998 dichiarava cessato il contratto di affitto alla data del'11.11.1996 e condannava i conduttori al rilascio del fondo.
Successivamente la stessa Corte con sentenza definitiva del 30.6.1999, ora impugnata, condannava i RZ, in favore delle AR, al pagamento della somma di L. 27.642.000, a titolo di risarcimento dei maggiori danni per ritardata restituzione del fondo, pari al reddito retraibile dai terreni per le annate agrarie 1996/97 e 1997/1998; ed in parziale accoglimento dell'appello incidentale condannava le AR, in favore dei RZ, al pagamento della somma di L. 38.542.791, a titolo di rimborso dei canoni corrisposti in eccedenza rispetto all'equo canone, con gli interessi legali dalla data della sentenza.
Avverso tale sentenza RZ ER e TA hanno proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi. Resistono AR ZI e MA con controricorso, illustrato da memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c., dell'art. 4 Reg. CEE n. 1765/92 e dell'art. 6 Reg. CEE n. 2780/92 in ordine al contributo AIMA, nonché
contraddittorietà, carenza e vizio di motivazione circa lo stesso punto decisivo della controversia. I ricorrenti deducono che la Corte d'appello ha erroneamente escluso l'applicabilità dell'art. 1591 c.c. all'affitto di fondi rustici e che ha errato nell'aggiungere al reddito retraibile dai terreni oggetto di causa il contributo AIMA nella misura di L. 850.000 ad ettaro. Lamentano, inoltre, sotto il profilo del difetto di motivazione, che la sentenza impugnata ha deciso la causa sulla base di una consulenza tecnica, ignorando le critiche sollevate in merito al calcolo delle spese di coltivazione e di impianto dell'erbaio e della resa del grano duro, effettuato dal CTU e condiviso dalla Corte.
Il motivo è, per quanto di seguito, fondato.
Sostiene la Corte in proposito che la ritardata consegna di un fondo rustico, in quanto bene produttivo, produce, in re ipsa, un danno per il concedente, che va commisurato al reddito retraibile dal fondo stesso.
Di tale interpretazione si dolgono i ricorrenti, rilevando che la disposizione dettata dall'art. 1591 c.c. non può essere interpretata nel senso che, quale automatica conseguenza della mora, sia da riconoscere l'esistenza di un maggior danno, dovendo il danno stesso essere dimostrato dal locatore, secondo i principi generali, nella sua esistenza e nel suo ammontare, con riferimento a precise e concrete condizioni del bene, dalle quali emerga un fatto lesivo e certo a carico del patrimonio del locatore.
Il rilievo coglie nel segno, atteso che - come già espresso da questa Corte (sent. n. 10485/2001) - nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull'affitto corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normativa speciale. Consegue che la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione del fondo all'affittante per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell'art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull'affitto l'art. 1591 (v. altresì Cass. n. 2306/2000). È - d'altronde - ius receptum che la condanna del conduttore dell'immobile in mora nella restituzione dello stesso al risarcimento del maggior danno a norma dell'art. 1591 c.c. esige la prova specifica della esistenza di tale danno ed il relativo onere spetta al locatore (v. pure Cass. n. 1645/2000). In particolare, il maggior danno che il locatore/concedente assuma di aver subito per effetto del mancato, tempestivo rilascio dell'immobile locato, scaturendo da una fonte di responsabilità ex contractu, va rigorosamente provato, nella sua sussistenza e nel suo concreto ammontare, dal locatore medesimo, sul presupposto che l'obbligo risarcitorio non sorge automaticamente, ma va accertato in relazione, in particolare, quanto ad un fondo agricolo, alle sue possibilità di utilizzazione e ai concreti propositi di utilizzazione.
Nè il danno va - in tesi - commisurato al reddito retraibile dal fondo stesso per gli anni in cui si è protratta la sua occupazione, non potendosi, infatti, in alcun modo identificare l'utile conseguibile con il pregiudizio subito dal concedente per non aver potuto utilizzare il fondo, non esistendo alcun nesso logico (o giuridico) (ancora, Cass. 10485/01). Il motivo, dunque, sotto il profilo della mancata applicazione dell'art. 1591 c.c., va accolto, restando assorbite le ulteriori censure relative all'aggiunta, nella liquidazione del danno per ritardata consegna del fondo, del contributo AIMA e al calcolo delle spese di coltivazione e di impianto dell'erbaio e della resa del grano duro.
Col secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 429, 3^ comma, e 112 c.p.c. e difetto di motivazione relativamente al computo degli interessi, da effettuarsi dalla data di scadenza dei singoli crediti, prima sul capitale originario e successivamente sulle frazioni di capitale via via rivalutato, fino al saldo effettivo.
La censura va disattesa, avendo il giudice d'appello determinato "in termini monetari attuali" l'importo per canoni versati in eccedenza, facendo quindi coerentemente decorrere gli interessi dalla relativa determinazione, per cui diventa al contempo irrilevante l'asserito riconoscimento della data di decorrenza degli stessi da parte delle AR. Involge, a sua volta, il merito la doglianza relativa all'entità, per alcune annate, del canone effettivamente versato.
Con il terzo mezzo, denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1651 c.c., 112 c.p.c., 15 L. n. 11/1971, 20 L. n. 203/1982, nonché vizi della motivazione, i ricorrenti si dolgono che sia stato loro disconosciuto il diritto all'indennità per miglioramenti.
Il motivo non è fondato.
E difatti ha ritenuto la Corte territoriale, con motivazione adeguata ed esente da vizi logici e giuridici, che, oltre ad essere state quelle murarie realizzate in assenza dei relativi provvedimenti autorizzatori e/o concessori dell'autorità amministrativa, le opere comunque realizzate dagli odierni ricorrenti non sono state eseguite con l'autorizzazione delle concedenti o nel rispetto della procedura di legittimazione prevista dall'art. 16 L. n. 203/82, ne' che le stesse siano state effettuate in epoca anteriore al 1971 e, quindi, sotto il vigore dell'art. 1651 c.c. La diversa prospettazione proposta da parte ricorrente si risolve, così, in una sollecitazione ad una diversa inammissibile valutazione in questa sede.
Col quarto motivo è denunziata violazione degli artt. 112 c.p.c. e 2041 c.c. in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.,
adducendosi il mancato esame della domanda di rimborso delle opere di preparazione del terreno effettuate dai conduttori nella primavera del 1988.
Tale censura è inammissibile, giacché, non risultando proposta in primo grado, detta pretesa integrava una domanda nuova e dunque legittimamente non è stata presa in considerazione dal giudice d'appello.
Conclusivamente, va accolto, nei limiti surriferiti, il primo motivo di ricorso e vanno rigettati i restanti, per cui la sentenza impugnata va accolta in relazione a tale primo motivo e la causa rinviata per nuovo esame alla stessa Sezione specializzata agraria della Corte d'appello di Caltanissetta, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e rigetta gli altri motivi;
cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, alla Sezione specializzata agraria della Corte di Appello di Caltanissetta.
Così deciso in Roma, il 14 novembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 28 febbraio 2002