Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Presidente -
Dott. Ernesto LUPO - Consigliere -
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Rel. Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GE ER UR, elettivamente domiciliata in Roma, via Monte Santo n.2, presso l'avv. Sergio Barenghi, che la difende unitamente e disgiuntamente all'avv. Raimondo Pusateri, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GN MU EL, elettivamente domiciliata in Roma, via Tacito n. 50, presso l'avv. Beniamino Migliucci, che la difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Trento n. 300/96 del 28 maggio 1996, deliberata il 9 luglio 1996 e pubblicata il 12 agosto 1996 (R.G. 73/93).
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23 marzo 1999 dal Relatore Cons. Mario Finocchiaro;

Udito l'avv. Alberto Righini per delega dell'avv. Pusateri e l'avv. Dante Migliucci per delega dell'avv. Beniamino Migliucci;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico Iannelli, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 15 ottobre 1990 GE ER UR, premesso che in data 13 giugno 1988 aveva concesso in locazione a GN EL una unità immobiliare in Laives, via Marconi n. 72, per "uso commerciale laboratorio di maglieria - sartoria" e che questa, in violazione dello stipulato contratto, aveva adibito l'immobile ad un uso diverso, cioè a "negozio di vendita al dettaglio di articoli di abbigliamento" conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Bolzano la GN chiedendo fosse accertata la intervenuta risoluzione di diritto del contratto inter partes, ai sensi degli artt. 4 e 5 del contratto stesso, con condanna della convenuta al rilascio dell'immobile.
Costituitasi in giudizio la convenuta resisteva alla avversa domanda eccependone l'infondatezza.
Faceva presente, in particolare, la GN, da un lato, che il piano urbanistico del comune di Laives non consentiva l'insediamento nella zona di attività artigianali, dall'altro, che, in ogni caso, l'attività di artigianale legata a laboratorio di maglieria prevedeva la possibilità di vendere al dettaglio i propri prodotti. Anche a prescindere da quanto precede, comunque, la convenuta opponeva che l'attrice, al fine di consentire ad essa concludente l'uso promesso dell' immobile, aveva sollecitato il mutamento di destinazione dell'immobile e dopo tale provvedimento essa GN aveva chiesto, e ottenuto, dal comune, licenza commerciale per la vendita di prodotti di abbigliamento.
Svoltasi l'istruttoria del caso il tribunale, con sentenza 23 giugno - 17 luglio 1992, accertato che per stessa ammissione della GN questa ultima - in violazione di puntuale clausola contrattuale - aveva mutato l'uso dell'immobile concessole in locazione, destinandolo a negozio di vendita al dettaglio di prodotti di abbigliamento, dichiarava risolto il contratto inter partes con condanna della convenuta al rilascio.
Gravata tale pronuncia dalla soccombente RO la Corte di appello di Trento con sentenza 28 maggio 1996, deliberata il 9 luglio 1996 e pubblicata il 12 agosto 1996, in totale riforma della decisione dei primi giudici rigettava la domanda attrice, ponendo a carico della GE ER le spese di entrambi i gradi del giudizio.
Osservava la corte del merito che al momento in cui era stato stipulato, tra le parti, il contratto 13 giugno 1988, la prestazione era impossibile (non potendo il locale dato in locazione essere utilizzato per uso artigianale) con conseguente nullità insanabile del contratto stesso. Le parti, peraltro, con il loro comportamento successivo avevano dato luogo ad un nuovo contratto, sempre di locazione e sempre allo stesso corrispettivo, ed avente ad oggetto la nuova destinazione dell'immobile quale chiesta ed ottenuta dalla stessa locatrice, per cui la domanda attrice non poteva trovare accoglimento.
Per la cassazione di tale pronunzia ha proposto ricorso GE ER UR, affidato a due motivi: resiste con controricorso GN EL.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Assume in limine la difesa della ricorrente che il controricorso di parte GN è inammissibile, per violazione dell'art. 365 c.p.c. Lo stesso, infatti, è stato sottoscritto dall'avv. Beniamino MIGLIUCCI in forza di mandato ad litem - a margine dello stesso controricorso - privo del requisito della specialità. Si osserva - in particolare - che con il mandato in questione, il ricordato professionista è stato delegato a rappresentare ed ad assistere la GN "in tutti i gradi del presente procedimento e nelle successive fasi occorrendo, nonché nei conseguenti procedimenti esecutivi, di opposizione ed interventi", e tale formulazione, del mandato, non permette di individuare con certezza la sentenza impugnata e di verificare se il mandato stesso è stato rilasciato in epoca successiva al deposito della sentenza impugnata.

2. La deduzione è infondata. E da disattendere.
Premesso, in linea di fatto, che il mandato in questione reca, in calce, la data del rilascio (3 luglio 1997) certamente successiva a quella del deposito, in cancelleria, della sentenza impugnata (12 agosto 1996), non può non ribadirsi - al riguardo - quanto alla formulazione letterale del mandato stesso, che al momento - a seguito dell'intervento di Cass., sez. un., 10 marzo 1998, n. 2646 - costituisce diritto vivente, nella giurisprudenza di questa Corte regolatrice, l'affermazione secondo cui quando dalla copia notificata all'altra parte risulta che il ricorso per cassazione (o il controricorso) presentano a margine o in calce una procura rilasciata al difensore che ha sottoscritto l'atto, tale procura - salvo che dal suo testo non si rilevi il contrario - deve considerarsi conferita per il giudizio di cassazione e soddisfa perciò il requisito della specialità previsto dall'art. 365 c.p.c. anche se non contiene alcun riferimento alla sentenza da impugnare o al giudizio da promuovere.
Come - in particolare - ritenuto dalla pronuncia sopra ricordata, depone, per la validità di siffatta procura, l'art. 83 c.p.c., il quale, interpretato alla luce dei criteri letterale, teleologico e sistematico, fornisce argomenti per ritenere che la posizione topografica della procura è idonea, al tempo stesso, a conferire la certezza della provenienza dalla parte del potere di rappresentanza e a dare luogo alla presunzione di riferibilità della procura stessa al giudizio cui l'atto accede, senza che per contro, in sede di legittimità, considerato il carattere prevalentemente - ancorché non esclusivamente - privato degli interessi regolati dal codice di rito con le disposizioni concernenti il rilascio della procura - il controllo giudiziario della quale, sotto il profilo della autenticità e specificità, deve da quel carattere trarre criteri di orientamento - e tenuto conto delle esigenze inerenti al diritto di difesa, costituzionalmente garantito davanti a qualsivoglia giudice in ogni stato e grado del giudizio, ed esprimentesi in materia, nella libera scelta del difensore operata dai privati, possa esigersi dalla parte conferente l'espressa enunciazione nella procura, a garanzia dell'altra parte, di quanto quest'ultima può già ritenervi compreso in ragione dell'essere tale procura contenuta nell'atto contro di essa diretto, potendo fra l'altro una tale non prevista necessità risolversi in pregiudizio del diritto di difesa della parte non giustificato da esigenze di tutela della controparte.

3. Quanto al merito della vertenza, la ricorrente censura la pronuncia gravata denunciando, con il primo motivo (sotto il profilo di cui all'art. 360, n. 3, c.p.c.) "violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1346, 1418, 1419, 1372, 1230, 1231, 1234 e 1362 c.c.", con il secondo (sotto il profilo di cui all'art. 360, n.5, c.p.c.) "omessa o quanto meno insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia". Assume, in particolare, la ricorrente:
3. 1. che la Corte di appello di Trento non poteva ritenere la nullità del contratto inter partes per impossibilità della prestazione, atteso che ai fini della validità civilistica del contratto di locazione non spiega alcuna rilevanza il profilo amministrativo della attività esercitabile dal conduttore, non rientrando tra le obbligazioni del locatore la regolarizzazione amministrativa in questione;

3. 2. che oggetto del rapporto di locazione era il godimento dell'immobile da parte del conduttore, godimento mai contestato dalla conduttrice e pienamente garantito dalla locatrice;

3. 3. che in ogni caso la eventuale nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto era solo parziale, in quanto circoscritta alla sola clausola relativa all'uso dell'immobile per attività artigianale e non poteva in nessun caso comportare la nullità dell'intero contratto (dovendosi necessariamente ritenere, attesa la condotta della conduttrice che aveva sempre pagato il canone pattuito, che la stessa avrebbe comunque concluso il contratto anche se, per ipotesi, consapevole della nullità stessa);
3. 4. che la sentenza gravata, nell'affermare la avvenuta conclusione di un nuovo contratto tra le parti, ha ritenuto l'esistenza di una novazione oggettiva, senza considerare che la condotta delle parti era equivoca e si prestava a diverse interpretazioni possibili;

3. 5. che la novazione è senza effetto, se non esisteva l'obbligazione originaria e nella specie la stessa corte del merito, ritenendo la nullità dell'originario contratto aveva escluso l'esistenza di tale obbligazione, pretesamente novata;

3. 6. che nel ritenere che le parti abbiano concluso un nuovo contratto i giudici del merito hanno violato l'art. 1372 c.c., atteso che il contratto ha forza di legge tra le parti e conseguentemente la conduttrice non poteva dare al locale oggetto della locazione una destinazione diversa da quella prevista nel contratto.

4. Nessuno dei riassunti profili di censura coglie nel segno. 4. 1. Come FI (cfr. lo stesso atto introduttivo del giudizio proveniente dalla attuale ricorrente) nella specie oggetto del contratto di locazione non era - come si precisa sub 3. 2. - il semplice "godimento" dell'immobile, da parte della conduttrice, ma il godimento di questo per la sua utilizzazione per "uso commerciale laboratorio di maglieria sartoria".
Erroneamente, pertanto, si assume [sub 3. 1.] che ai fini della validità civilistica del contratto di locazione era irrilevante l'impossibilità, per il conduttore, di esercitare nei locali oggetto del contratto, l'attività in funzione della quale il contratto stesso era stato espressamente concluso, tenuto presente che in caso di giuridica impossibilità, alla stregua delle norme vigenti alla data del contratto, dei provvedimenti amministrativi di autorizzazione necessari per l'utilizzazione del bene per l'uso convenuto o per la sua trasformazione secondo le esigenze dell'uso contrattualmente previsto, rende nullo il contratto per impossibilità dell'oggetto, ai sensi degli art. 1346-1418 c.c. (Cass., 2 giugno 1992, n. 6676). 4. 2. Irrilevanti, ancora, al fine del decidere, sono i richiami, contenuti nel motivo, alla presunta nullità solo parziale del contratto [prospettata sub 3. 3.].
È certo in causa - come sopra evidenziato - che il contratto aveva, quale oggetto, il godimento dell'immobile per cui causa per "uso commerciale laboratorio di maglieria sartoria".
Pacifico che tale utilizzazione dei locali era impossibile, alla luce delle previsioni degli strumenti urbanistici del comune di Laives, è evidente che non si era a fronte - nella specie - alla nullità di una singola clausola (come prevede l'art. 1419 c.c.), ma alla nullità dell'intero contratto per impossibilità dell'oggetto, come sopra evidenziato.
4. 3. Infondata alla pari delle precedenti - ancora - è la deduzione sopra riassunta sub 3.4. allorché si assume che la sentenza gravata, nell'affermare la avvenuta conclusione di un nuovo contratto tra le parti, ha ritenuto l'esistenza di una novazione oggettiva, senza considerare che la condotta delle parti era equivoca e si prestava a diverse interpretazioni possibili.
Come noto, in tema di interpretazione della volontà negoziale, la parte che denunci in cassazione l'erronea determinazione, in sede di merito, di detta volontà è tenuta a indicare quali canoni o criteri interpretativi siano stati violati: in mancanza l'individuazione della volontà contrattuale - che avendo ad oggetto una realtà fenomenica ed obiettiva, si risolve in un accertamento di fatto, istituzionalmente riservato al giudice di merito - è censurabile non già quando le ragioni addotte a sostegno della decisione sono diverse da quelle della parte, bensì allorché esse siano insufficienti o inficiate da contraddittorietà logica o giuridica (in tale senso, ad esempio, recentemente, Cass. 2 dicembre 1998, n. 12236, specie in motivazione). Pacifico quanto precede si osserva che nella specie parte ricorrente, pur - apparentemente - denunziando omessa motivazione su un punto decisivo della controversia in realtà sollecita, contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di legittimità una ricostruzione dei fatti - cioè della volontà contrattuale delle parti come manifestata in occasione del contratto 13 giugno 1988 e con la condotta successiva - diversa rispetto a quella fatta propria dai giudici di merito.
Anche a prescindere da quanto precede si osserva che i giudici del merito hanno - adeguatamente e congruamente - tenuto presenti tutte le circostanze, di fatto emergenti in causa, giungendo ad una conclusione logica e coerente con le premesse, conclusione che in alcun modo parte ricorrente censura sotto il profilo di cui agli artt. 1362 c.c., limitandosi, inammissibilmente, ad opporre - in linea di fatto - alla ricostruzione delle risultanze di causa compiuta dai giudici del merito una propria, diversa valutazione delle stesse circostanze.
4. 4. Quanto alla invocata violazione da parte dei giudici del merito degli artt. 1230, 1231 e 1234 c.c., attesa l'inefficacia della novazione, nel caso non esista l'obbligazione originaria, per derivare questa da un contratto nullo [come si assume sub 3. 5.] il rilievo è infondato.
Deve escludersi - infatti - che le ricordate disposizioni normative in tema di novazione possano interpretarsi nel termini suggeriti dalla ricorrente.
È FI infatti, stante l'autonomia riconosciuta alle parti dal nostro ordinamento, che nulla si oppone perché una volta stipulato, come si è verificato nella specie, un contratto "nullo" per mancanza nell'oggetto di uno dei requisiti stabiliti dall'art. 1346 c.c. - o per qualsiasi altra causa - le parti, consapevoli della nullità, diano vita, exspressis o con un comportamento concludente, ad un nuovo contratto, perfettamente valido, che si sostituisca al precedente e che produca quegli effetti che il precedente non era in grado di produrre (cfr., Cass., 9 agosto 1990, n. 8106, nonché Cass., 13 novembre 1986, n. 6673; Cass., 19 novembre 1983, n. 6896 e Cass., 28 maggio 1979, n. 3088). Puntualmente nella specie i giudici del merito hanno evidenziato - con un accertamento di fatto come si è detto insindacabile in questa sede di legittimità - che le parti con il loro comportamento successivo alla stipulazione del contratto "hanno dato luogo ad un nuovo contratto, sempre di locazione e sempre allo stesso corrispettivo (rivalutabile)" per cui "la volontà hinc et inde, come bilateralmente espressasi per acta concludentia risulta univoca e concludente".
4. 5. In merito, da ultimo alla violazione - da parte dei giudici del merito - dell'art. 1372 c.c., considerato che il contratto ha forza di legge tra le parti per cui la conduttrice non poteva violare, senza incorrere nella risoluzione del contratto con conseguente obbligo di rilascio, le clausole contrattuali che vietavano una utilizzazione dell'immobile diversa da quella prevista nello stesso contratto [3. 6.], la deduzione, alla pari delle precedenti, è infondata e da disattendere.
Come si è osservato sopra, è rimasto incontestabilmente accertato - in causa - in linea di fatto, che le parti, di comune accordo, successivamente alla stipulazione del contratto 13 giugno 1988 hanno dato vita ad un "nuovo" contratto, sempre di locazione, sempre per lo stesso corrispettivo e sempre avente ad oggetto lo stesso immobile, ma con clausole diverse e, in particolare, prevedente una destinazione dell'immobile a magazzino e negozio di vendita al dettaglio di articoli di abbigliamento nonché - in parte - a laboratorio artigianale di maglieria.
Pacifico quanto sopra è evidente che la dedotta violazione dell'art.1372 c.c. non sussiste.
Essendo stato accertato, infatti, che il primitivo contratto, per concorde volontà delle parti, è stato posto nel nulla e che i rapporti tra la GN e la GE ER sono disciplinati da un nuovo contratto che prevede, appunto, che la GN utilizzi l'immobile oggetto di controversia per gli usi indicati sopra (magazzino e negozio di vendita al dettaglio di articoli di abbigliamento nonché laboratorio artigianale di maglieria) è evidente che correttamente i giudici del merito hanno escluso che con la propria condotta la conduttrice abbia violato le clausole contrattuali dell'originario contratto (non più esistente).

5. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi, con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questa fase liquidate in lire .126.000 oltre agli onorari liquidati in lire 3.000.000.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di cassazione il giorno 23 marzo 1999. Depositata in cancelleria il 26 maggio 1999.