R.G. 621/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott. Francesco Distefano Presidente
Dott. Andrea Francesco Pirola Consigliere
Dott.ssa Nicoletta Sommazzi Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa rg. 621/2025, promossa in grado d'appello,
da
Giudiziale della società , (C.F. e P.IVA Parte_1 Controparte_1
in persona del curatore e legale rappresentante dott. P.IVA_1 Parte_2 rappresentata e difesa dall'avv. Luigi Taccogna ed elettivamente domiciliata digitalmente presso l'indirizzo pec del medesimo, in forza di procura Email_1 alle liti in atti;

APPELLANTE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso, anche Controparte_2 C.F._1 disgiuntamente, dagli avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta ed elettivamente domiciliato in Roma, viale Regina Margherita n. 278, presso lo studio dei medesimi difensori, in forza di procura alle liti in atti;

APPELLATO/APPELLANTE INCIDENTALE
PER LA RIFORMA
della sentenza n. 7640/2024, pronunciata dal Tribunale di Milano, pubblicata in data pagina 1 di 20 09.08.2024
OGGETTO: Responsabilità professionale
CONCLUSIONI
Le parti in vista dell'udienza del 25.11.2025, fissata ex artt. 127 ter e 352 cpc, chiedevano rimettersi la causa in decisione sulle seguenti conclusioni:
PARTE APPELLANTE Liquidazione Giudiziale della società Controparte_1
[...]
“Voglia l'Ecc. Corte d'Appello di Milano, contrariis rejectis, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Milano che ha definito il giudizio di primo grado inter partes di cui al r.g.
Tribunale di Milano n. 29735/2022, pubblica il 9 agosto 2024 e non notificata:
- Accertare e dichiarare che il danno risarcibile per effetto dell'inadempimento del Notaio
per i fatti di cui in narrativa ammonta in linea capitale ad euro 460.000,00 e CP_2 condannare il convenuto Notaio al pagamento di tale importo (euro 460.000,00), CP_2 datosi atto del già avvenuto pagamento da parte del convenuto dell'importo di euro 360.000,00 oltre interessi, spese legali ed altri accessori, e così condannarlo per l'importo residuo di euro
100.000,00 oltre interessi ex art. 1284 IV comma c.c. con decorrenza dalla notifica della domanda di primo grado o in subordine dalla notifica del presente atto,
- Confermare la sentenza impugnata per il resto,
- Con vittoria di spese ed onorari del giudizio di appello.”
PARTE APPELLATA – APPELLANTE INCIDENTALE Notaio dott. Controparte_2
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Milano, contrariis reiectis:
- In via principale, rigettare integralmente l'appello della Liquidazione Giudiziale della società
in quanto del tutto infondato in fatto ed in diritto per le Controparte_1 ragioni sopra esposte, con conferma della sentenza impugnata sul punto;

- In via incidentale, in riforma della sentenza impugnata, ritenere e dichiarare l'insussistenza del danno nel caso in esame, data la mancanza del nesso di causalità giuridica tra danno evento
e danno conseguenza, con condanna alla restituzione della somma di euro 360.000,00 in favore del notaio;
in subordine limitare il risarcimento alla somma di euro 172.500,00, per CP_2 le ragioni sopra esposte, con ogni conseguenza in ordine alla statuizione delle spese di lite del primo grado;

pagina 2 di 20 Con vittoria di spese ed onorari del presente grado, ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e dell'art. 4, comma 8, del DM n. 55/2014, oltre ad IVA e CPA come per legge”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
-premesso di essere società operante nel settore immobiliare, in cui offre Controparte_1 servizi di progettazione, ristrutturazione, vendita e consulenza- conveniva in giudizio, innanzi al
Tribunale di Milano, il notaio dott. , chiedendo di accertare l'inadempimento di Controparte_2 quest'ultimo per aver fatto acquistare all'attrice un compendio immobiliare senza rilevare un'ipoteca gravante sullo stesso, con conseguente condanna del professionista al risarcimento dei danni.
In particolare, (di seguito “ ) esponeva di aver acquistato in data Controparte_1 CP_1
10.11.2020 dalla società CP Immobiliare S.r.l. alcuni immobili siti in , in via Ornato n. 82, CP_1 mediante rogito del notaio . Il suddetto contratto era stato sottoposto alla condizione CP_2 sospensiva del buon esito della procedura giudiziale di purgazione dalle ipoteche da svolgersi, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2889 e ss. c.c., presso il Tribunale di Milano. riferiva che il suo interesse CP_1 era, infatti, quello di divenire proprietaria dei beni immobili privi di pesi e gravami, in modo da poterli successivamente alienare. Nel contratto di compravendita veniva indicata la presenza di un'iscrizione di ipoteca per euro 1.400.000,00 euro a favore di Banca Popolare di Bergamo S.p.a., iscritta in data 9 febbraio 2010 a garanzia dell'apertura di credito concessa con atto notarile del 3 febbraio 2010. All'esito del procedimento di purgazione, il Tribunale di Milano ordinava la cancellazione di tale ipoteca e CP_1 provvedeva al versamento del prezzo convenuto per la compravendita, pari ad euro 172.000,00, in favore del titolare del credito ipotecario.
L'attrice, divenuta così proprietaria dei beni acquistati da CP Immobiliare, li poneva in vendita e, in particolare, stipulava per l'appartamento e il box di cui al foglio 46, part. 169 sub 711 e sub 98, con i signori e , un contratto preliminare in data 5.7.2021, che prevedeva Parte_3 Controparte_3 la stipula del definitivo entro il 30.5.2022 al prezzo di 360.000,00 euro, comprensivo del versamento di una caparra confirmatoria di 100.000,00 euro.
Successivamente, al momento della stesura della bozza del contratto preliminare di vendita di altro appartamento -appartenente al medesimo compendio immobiliare- con la signora , Parte_4 emergeva che i beni acquistati da il 10.11.2020 erano gravati da un'ulteriore iscrizione ipotecaria CP_1 non individuata a suo tempo dal notaio;
si trattava di una ipoteca volontaria a garanzia della CP_2 concessione di un mutuo fondiario, iscritta a favore di Banca Popolare di Bergamo in data 4 dicembre
2006, per complessivi euro 7.710.000,00. pagina 3 di 20 L'attrice, in data 28.4.2022, stipulava, comunque, il contratto di compravendita a favore di
[...]
, nel quale veniva menzionata tale iscrizione ipotecaria del 4.12.2006; nel rogito veniva Pt_4 precisato che si trattava di iscrizione solo formale, in quanto non sussisteva alcun credito sottostante all'ipoteca, e si impegnava a mettere in atto quanto utile alla relativa cancellazione. CP_1
Per quanto riguarda, invece, il preliminare con i signori e deduceva che Pt_5 CP_3 CP_1 questi ultimi non erano riusciti ad ottenere dalla banca il mutuo necessario per l'acquisto degli immobili, per via dell'iscrizione ipotecaria del 2006 gravante sugli stessi. Con diffida del 27 novembre 2023 il difensore dei promissari acquirenti manifestava, quindi, la volontà di risolvere il contratto preliminare, per impossibilità di procedere alla stipula del contratto definitivo, e chiedeva la restituzione della somma di € 100.000,00, oltre al risarcimento degli ulteriori danni.
dunque, con riferimento alla vendita conclusa con , chiedeva che il notaio CP_1 Parte_4 convenuto fosse condannato a manlevarla di tutte le somme che fosse stata tenuta a versare in favore dell'acquirente condizionatamente all'intervenuta evizione che la signora avesse subito per Pt_4 effetto delle azioni che il titolare del credito ipotecario avrebbe posto in essere.
Con riferimento al preliminare con i signori e l'attrice chiedeva la condanna del Pt_6 CP_3 notaio convenuto al pagamento di tutte le somme che sarebbe stata costretta a pagare al titolare CP_1 del credito ipotecario onde ottenere l'assenso alla cancellazione dei gravami pendenti sui beni immobili oggetto del preliminare sottoscritto in data 5.07.2021, somma quantificata in euro 346.000,00, oltre interessi, rivalutazione monetaria e maggior danno;
in caso di esercizio da parte dei promissari acquirenti del recesso ex art. 1385 c.c., chiedeva altresì la condanna del dott. al risarcimento CP_2 dei relativi danni, quantificati in euro 100.000,00.
Si costituiva il convenuto , il quale deduceva di essere intervenuto quando il Controparte_2 procedimento di purgazione delle ipoteche era già avviato da tempo. Affermava che le ispezioni sugli immobili compravenduti erano state effettuate dal geometra incaricato dalla società acquirente e inoltrate allo studio notarile, al pari della relazione del tecnico del Tribunale di Milano in data
15.10.2020. Deduceva, altresì, che la società acquirente aveva chiesto di utilizzare quelle ispezioni in quanto il tecnico era persona di sua fiducia e per accelerare il più possibile la pratica, sicché, per espressa richiesta dell'attrice, non vi era stato obbligo di procedere alle visure ipotecarie e, in virtù della richiesta della parte e dell'urgenza, le visure non erano state ripetute, ma solo aggiornate.
Il convenuto rilevava che la presenza dell'iscrizione ipotecaria non risultava né dalle visure ipotecarie effettuate dal geometra incaricato dall'attrice, né dai successivi aggiornamenti effettuati dallo studio notarile, né ancora dalla relazione del tecnico del Tribunale;
non era, pertanto, configurabile una pagina 4 di 20 responsabilità professionale del notaio, dal momento che il procedimento di purgazione era stato curato dalla stessa attrice.
Deduceva, altresì, che la suddetta circostanza incideva anche sul nesso causale con il danno lamentato da e che, nel caso di specie, era ravvisabile la responsabilità esclusiva del venditore CP_1 che aveva dichiarato la libertà del bene da pesi, vincoli e iscrizioni pregiudizievoli. Infine, assumeva che non vi era prova neppure dell'entità del danno, in quanto non vi era certezza sul fatto che il credito che aveva dato luogo all'ipoteca non fosse estinto.
Concessi i termini di cui all'art. 183, sesto comma, cpc, la causa veniva istruita solo mediante produzione documentali.
Con sentenza n. 7640/2024 il Tribunale di Milano, in parziale accoglimento della domanda attorea, condannava il notaio al pagamento in favore di della somma di CP_2 Controparte_1 euro 360.000,00, a titolo di risarcimento danni, oltre rivalutazione ed interessi. Condannava, altresì, parte convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite, liquidate in euro 14.169,50.
Il Tribunale accertava l'inadempimento del notaio, in conformità al consolidato orientamento della
Suprema Corte secondo cui grava sul medesimo l'obbligo di svolgere le necessarie attività preparatorie e successive alla stipula di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, tra le quali è compresa la verifica della libertà dei beni da vincoli pregiudizievoli.
Rispetto al mancato rilievo da parte del dott. dell'ipoteca del 2006, il Tribunale CP_2 deduceva che il notaio non aveva fornito prova in ordine alla non imputabilità dell'inadempimento al suo operato.
Non era emersa, infatti, alcuna prova idonea a dimostrare che il convenuto fosse stato dispensato dal compimento delle verifiche sulla libertà dei beni. Inoltre, non risultava provata la sussistenza di cause incidenti sulla possibilità di rilevare la presenza dell'iscrizione pregiudizievole e il fatto stesso che il vincolo fosse stato rilevato dal notaio successivamente incaricato faceva ritenere che, qualora fossero state effettuate le opportune visure, il notaio si sarebbe potuto avvedere dell'esistenza della CP_2 seconda ipoteca.
Il giudice, pertanto, affermava la responsabilità contrattuale del convenuto, ai sensi dell'art. 1176, co. 2, c.c., sottolineando che l'eventuale corresponsabilità del venditore -che aveva taciuto l'esistenza del vincolo- era irrilevante, data l'applicazione, in favore del danneggiato, del regime di solidarietà previsto dall'art. 2055 c.c.
Con riferimento alla richiesta di risarcimento del danno cagionato dalla vendita di parte degli immobili a , il giudice rilevava che la scoperta dell'iscrizione dell'ipoteca risalente al Parte_4
pagina 5 di 20 era avvenuta il 10.04.2022. Ciononostante, aveva comunque proceduto alla stipula del rogito Pt_7 CP_1 di compravendita in data 28.04.2022, inserendo nel rogito la precisazione che la summenzionata iscrizione ipotecaria era solo formale e non sussisteva alcun credito;
al contempo la società venditrice si impegnava a procurare la cancellazione dell'ipoteca. Ad avviso del Giudice la condotta colposa così tenuta dall'attrice aveva interrotto il nesso causale, ex art. 1227 c.c., tra l'originario inadempimento del notaio e il danno lamentato, dal momento che a fronte della scoperta dell'iscrizione, avrebbe CP_1 dovuto verificare la posizione creditoria di CP Immobiliare s.r.l. e l'effettiva estinzione del debito garantito.
Con riguardo alla stipula del contratto preliminare di compravendita del 5 luglio 2021 con i sig.ri e , il giudice rilevava che la promittente venditrice si era impegnata a Parte_3 Controparte_3 trasferire gli immobili privi di qualsiasi vincolo, onere e privilegio. Scoperta l'iscrizione ipotecaria del
, in attesa di pervenire ad una soluzione, in data 31 maggio 2022 l'attrice aveva concesso in Pt_7 locazione gli immobili ai promissari acquirenti al canone annuale di 10.000,00 euro, in modo da venire incontro alle esigenze abitative degli stessi. Successivamente gli immobili venivano pignorati da
[...] quale mandataria della creditrice , in forza del credito nascente dal mutuo CP_4 Parte_8 fondiario, che aveva dato origine all'iscrizione ipotecaria del (cfr. doc. 30 fascicolo attoreo). Infatti Pt_7
l'originario credito di Banca Popolare di Bergamo era passato in titolarità di per intervenuta Parte_9 fusione per incorporazione, divenuta poi . Da ultimo la titolarità del credito è transitata in CP_5 capo a che lo gestisce tramite . CP_6 Controparte_4
Con diffida del 17.11.2023 i promissari acquirenti manifestavano la volontà di risolvere il contratto preliminare per impossibilità di procedere alla stipula del definitivo, data l'intervenuta espropriazione del bene, e chiedevano la restituzione della somma di euro 100.000,00, oltre al risarcimento degli ulteriori danni.
Il Tribunale rilevava che, nel caso di specie, la stipula del preliminare era avvenuta prima della conoscibilità in capo all'attrice dell'iscrizione ipotecaria del . Di conseguenza la condotta Pt_7 inadempiente del notaio convenuto aveva reso inadempiente agli obblighi assunti con il contratto CP_1 preliminare, in quanto non aveva potuto trasferire l'immobile libero da vincoli, come pattuito, ed era stata avviata la procedura di espropriazione.
Rigettata la domanda di risarcimento del danno in forma specifica formulata dall'attrice, per assenza dei presupposti richiesti dall'art. 2058 c.c., in quanto non risultava provata la possibilità di ottenere il consenso del creditore procedente alla cancellazione dell'ipoteca, anche in relazione alla rilevante entità del credito ipotecario, il primo giudice accoglieva, invece, la domanda di risarcimento del danno per equivalente nella misura del valore dell'immobile oggetto di evizione, determinato nel pagina 6 di 20 prezzo di acquisto stabilito nel contratto preliminare, pari ad € 360.000,00. Il Tribunale osservava che i promissari acquirenti, con la missiva inviata il 27.11.2023, non avevano esercitato il recesso né avevano chiesto la restituzione del doppio della caparra, ma soltanto la restituzione dell'acconto versato di euro
100.000,00, riservandosi di agire per il risarcimento dei danni ex art. 1385, comma tre, c.c. Tali ulteriori danni, tuttavia, non risultavano dimostrati, per cui l'unico importo che poteva essere riconosciuto ad era quella sopra indicato di 360.000,00 euro, pari al prezzo concordato nel preliminare. CP_1
Avverso tale sentenza proponeva appello la Liquidazione Giudiziale della società
[...]
per i motivi ivi formulati. Controparte_1
Si costituiva il notaio dott. , che chiedeva il rigetto dell'appello avversario e Controparte_2 svolgeva, a propria volta, appello incidentale.
All'esito della prima udienza del 10.06.2025, il consigliere istruttore visti gli artt. 127 ter e 352
c.p.c fissava, davanti a sé, l'udienza del 16.09.2025, poi rinviata al 25.11.2025, per la rimessione della causa in decisione, assegnando termini perentori alle parti -calcolati a ritroso rispetto alla detta udienza- di giorni 60 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 30 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 15 per il deposito delle note di replica;
infine assegnava altresì termine sino alla data dell'udienza per il deposito di note scritte sostitutive della stessa, salvo quanto disposto dall'art. 127 ter, quarto comma, c.p.c., ricorrendone i presupposti.
Depositati gli iscritti conclusivi e le note sostitutive della udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al Collegio dell'udienza del 25.11.2025 e decisa nella camera di consiglio del 3.12.2025.
APPELLO PRINCIPALE
Con un unico motivo di impugnazione l'appellante intende far valere un fatto sopravvenuto al passaggio in decisione della causa in primo grado, documentato nelle produzioni di cui ai documenti da
1 a 7, depositati nel presente grado di appello.
Evidenzia, in particolare, che, solo in data 15.10.2024, si svolgeva la prima udienza di verifica dei crediti nell'ambito della Liquidazione Giudiziale nella quale venivano ammesse integralmente CP_1 le domande dei promittenti acquirenti, e di restituzione del doppio della caparra Pt_3 CP_3 versata, ex art. 1385, comma due, c.c., per un totale di 200.000,00 euro. Il provvedimento di ammissione di detto credito non veniva reclamato e diveniva quindi definitivo.
Nell'ottobre 2024 il presente giudizio si trovava in primo grado già in fase decisoria, per cui detti fatti non era stato possibili dedurli davanti al Tribunale.
pagina 7 di 20 Tuttavia, evidenzia che, precisando le conclusioni in primo grado, aveva reiterato la CP_1 richiesta di essere tenuta indenne degli effetti economici derivanti dal recesso dei promittenti acquirenti ex art. 1385 c.c., domanda ritenuta non provata dal Tribunale.
Chiede, pertanto, che nel calcolo dei danni riconosciuti all'appellante si tenga conto della caparra raddoppiata richiesta dai promissari acquirenti e che dunque la condanna di controparte, a titolo risarcitorio, sia portata da 360.000,00 a 460.000,00 euro.
Il notaio contesta le argomentazioni avversarie richiamando la diffida, a suo tempo, CP_2 inviata dal legale dei promissari acquirenti, e prodotta in primo grado da controparte Pt_3 CP_3
(doc. 32 , con cui questi ultimi si erano limitati a chiedere la restituzione della caparra di euro CP_1
100.000,00 e la risoluzione del contratto, senza esercizio del diritto di recesso ex art. 1385, comma due,
c.c. Parte appellata, dunque, sostiene che i promissari acquirenti avevano deciso di non recedere dal contratto, ma di agire per la risoluzione e il risarcimento dei danni, ai sensi del comma tre dell'art. 1385
c.c., ed essendo i due rimedi alternativi ed incompatibili, la Curatela non avrebbe dovuto ammettere al passivo il credito corrispondente alla richiesta del doppio della caparra, dopo che e Pt_3 CP_3 avevano già optato per la risoluzione del contratto.
APPELLO INCIDENTALE
Con l'unico motivo di appello incidentale il notaio censura la sentenza del Tribunale CP_2 nella parte in cui, accogliendo la domanda di risarcimento del danno per equivalente, ha preso come riferimento il prezzo dell'immobile pattuito nel preliminare di vendita del 5.7.2021, ovvero 360.000,00 euro.
Assume che il primo giudice, non tenendo conto dei principi che governano la causalità giuridica, avrebbe determinato un risarcimento non conforme ai criteri previsti dagli artt. 1223 e 1225 c.c.
La responsabilità del notaio, infatti, riguarderebbe il contratto di compravendita tra CP Immobiliare srl e del 10.11.2020 e non già il successivo contratto preliminare di compravendita del Controparte_1

5.7.2021 tra quest'ultima e e al quale il notaio sarebbe del CP_7 Controparte_8 CP_2 tutto estraneo e che costituirebbe un fatto autonomo e sopravvenuto.
Evidenzia che il nesso di causalità giuridica tra danno evento e danno conseguenza va accertato secondo parametrici probabilistici e che sotto tale profilo deve valutarsi se il creditore, con ragionevole certezza, avrebbe potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa, qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione.
pagina 8 di 20 In particolare, a detta dell'appellante incidentale, secondo il criterio di prevedibilità di cui all'art. 1225 c.c., se avesse avuto conoscenza dell'iscrizione ipotecaria del , avrebbe potuto o CP_1 Pt_7 procedere ugualmente alla vendita o rinunciarvi.
Nel primo caso avrebbe poi potuto rivendere gli immobili, come effettivamente fatto con la signora
, pur nella consapevolezza dell'iscrizione ipotecaria del . In tale ipotesi, secondo la Parte_4 Pt_7 difesa del notaio , non sussisterebbe alcun danno, dato che rivendendo gli immobili, CP_2 CP_1 avrebbe potuto cancellare l'iscrizione ipotecaria del . Ciò in quanto l'intero compendo immobiliare Pt_7 era stato acquistato per euro 172.500,00 e una parte era stata rivenduta alla signora per euro Pt_4
499.746,15, mentre gli altri immobili erano stati promessi in vendita a e per euro Pt_6 CP_3
360.000,00 col preliminare del 5.7.2021.
Nel caso, invece, di rinuncia all'acquisto, la vendita del 10.11.2020 con CP Immobiliare srl non si sarebbe verificata e allora il danno poteva essere individuato nella somma di euro 172.500,00, convenuta nel predetto contratto di acquisto. Errato, invece, era il riferimento al prezzo risultante dal contratto preliminare di vendita del 5.7.2021, pari ad euro 360.000,00, operato dal Tribunale.
L'appellante incidentale assume, inoltre, che il Tribunale avrebbe commesso un errore anche nell'affermare che dal raffronto di tale preliminare con l'atto di acquisto del 10.11.2020, emergeva che aveva provveduto a far eseguire le opere necessarie al cambiamento di destinazione dell'immobile CP_1 da magazzino ad abitazione. Evidenzia che il prezzo di 360.000,00 euro era stato convenuto nel preliminare del 5.7.2021 in relazione all'obbligo a carico di di ristrutturare l'immobile e di CP_1 cambiare la destinazione urbanistica e tale ristrutturazione e mutamento di destinazione non erano, in realtà, mai avvenuti, non essendo stata prodotta da controparte alcuna documentazione al riguardo. La prova di tali interventi non poteva ricavarsi dal contenuto stesso del preliminare, come erroneamente ritenuto dal primo giudice.
Conclude affermando l'inesistenza di un nesso di causalità giuridica tra danno evento e danno conseguenza e dunque per la riforma della sentenza con dichiarazione dell'insussistenza del danno. In subordine, chiede che il danno sia contenuto nell'importo di euro 172.500,00, pari al prezzo convenuto nel contratto di vendita del 10.11.2020.
L'appellante principale, in ordine all'appello incidentale, evidenzia che, scoperta l'ipoteca nell'aprile del 2022, per far fronte alle esigenze abitative dei promissari acquirenti, e Pt_5 CP_3 aveva concesso loro in locazione l'immobile in data 31.5.2022, in attesa di trovare una soluzione CP_1 al problema dell'imprevista iscrizione ipotecaria. Detto contratto di locazione era ad uso abitativo e ciò dimostra inequivocabilmente che i lavori promessi nel preliminare erano stati completati da che CP_1 ne aveva sostenuto i costi. Proprio l'esecuzione delle opere in discussione aveva determinato pagina 9 di 20 quell'aumento di valore che spiegava la differenza tra il prezzo di acquisto del novembre 2020 e quello della promessa di vendita del luglio 2021. società immobiliare con fine di profitto, aveva, infatti, CP_1 portato a compimento l'operazione programmata confidando sulla sicurezza del suo acquisto, prima della scoperta dell'iscrizione ipotecaria del . L'immobile in origine non aveva destinazione abitativa e Pt_7 come tale era accatastato, mentre nel contratto di locazione del 31.5.2022 risultava inquadrato nella categoria A2, a riprova del fatto che anche l'adeguamento catastale era già stato completato. Proprio
l'esecuzione dei lavori e la trasformazione dell'immobile giustificavano, dunque, il prezzo di 360.000,00 euro stabilito nel preliminare, che non rappresentava una ipotetica stima del possibile valore dell'immobile, ma era esattamente il prezzo negoziato liberamente dalle parti in sede di preliminare e dunque rappresentava l'effettivo valore venale del bene, come correttamente riconosciuto dal Tribunale.
OPINIONE DELLA CORTE
Gli appelli principale ed incidentale vertono entrambi sulla quantificazione del danno subito da in conseguenza dell'inadempimento del notaio convenuto agli obblighi professionali sul CP_1 medesimo gravanti, mentre la sussistenza di detto inadempimento non è più in discussione nel presente grado.
Per priorità logica, si prenderà in esame dapprima l'appello incidentale proposto dal dott.
. CP_2
Ritiene la Corte che il motivo sia infondato.
E' certo che il dott. , nel momento in cui si era occupato della compravendita in data CP_2
10.11.2020 di una serie di immobili da CP Immobiliare srl a non si era avveduto Controparte_1 dell'esistenza di una ipoteca volontaria, iscritta in data 4.12.2006 in favore di Banca Popolare di Bergamo
SpA, per complessivi euro 7.710.000,00.
La circostanza è emersa solo nell'aprile 2022.
Prima di tale momento, in data 5.7.2021, aveva stipulato con i signori e CP_1 Parte_3 un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto alcuni degli immobili Controparte_3 acquistati da CP immobiliare srl, il cui rogito avrebbe dovuto essere concluso entro il 30.5.2022.
In detto contratto la promittente venditrice si impegnava, entro il 31.3.2022, ad eseguire, a propria cura e spese, “il cambio di destinazione d'uso da C/2 a A/3 e la ristrutturazione completa come da accordi con la conseguente presentazione di una pratica edilizia”. Veniva, quindi, promessa la consegna al rogito di un appartamento ad uso abitazione, completato come da capitolato scelto dal cliente (cfr artt.
1 e 3, doc. 13 primo grado: contratto preliminare 5.7.2021). CP_1
pagina 10 di 20 Detti lavori sono stati senz'altro eseguiti, tanto che nel maggio 2022, quando, scoperta la presenza dell'ipoteca, si stava cercando di trovare una soluzione al problema, è stato concluso tra le parti, per lo stesso immobile, in data 31.5.2022, un “contratto di locazione ad uso abitativo”, in cui l'immobile è indicato come accatastato in A2. Dunque a fine maggio 2022, quando avrebbe dovuto essere stipulato il contratto definitivo di compravendita, l'appellante aveva già completato la trasformazione degli originari magazzini in abitazione e aveva provveduto anche al cambio di destinazione e all'adeguamento catastale
(cfr doc. 18 primo grado: contratto di locazione 31.5.2022). CP_1
è, pacificamente, una società immobiliare, che acquista, ristruttura e rivende immobili. CP_1
Si è detto che solo nell'aprile 2022 è emersa la presenza dell'iscrizione ipotecaria. Ne discende che l'appellante non ne era ancora a conoscenza nel momento in cui aveva concluso, nel luglio 2021, il preliminare in discussione e aveva poi provveduto nei mesi successivi alla ristrutturazione dell'immobile.
Detta ipoteca corrispondeva effettivamente a un credito esistente in capo a Banca Popolare di
Bergamo, in quanto è poi emerso che il mutuo concesso dalla stessa a CP Immobiliare era rimasto parzialmente impagato. La banca aveva ottenuto in data 6.9.2016 un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la somma di euro 3.815.950,68, oltre interessi e spese. Il credito in questione era poi passato a e quindi a;
da ultimo era transitato in capo a che attualmente Parte_9 CP_5 CP_6 lo gestisce tramite . Controparte_4
In data 17.1.2022 risulta che cessionaria del credito ipotecario, e per essa, quale CP_6 mandataria, proponeva ricorso per intervento, in via privilegiata ipotecaria, Controparte_4 nell'esecuzione immobiliare

contro

C.P. Immobiliare srl, debitrice esecutata, nel procedimento r.g.e. n.
601/2021, facendo valere il credito di euro 3.246.765,93, oltre interessi e spese. Da detta procedura la creditrice ipotecaria non incassava alcuna somma (doc. 24 Omnia primo grado).
In data 6.9.2023 notificava precetto sia alla debitrice CP Immobiliare, nel frattempo CP_4 fallita, sia ad , e in data 30.10.2023 interveniva pignoramento immobiliare, sempre da parte CP_9 di , sugli immobili nel frattempo trasferiti da CP Immobiliare a in data 10.11.2020 CP_4 CP_1
(docc. 29 e 30 primo grado). Il 7.12.2023 la creditrice procedente depositava istanza di vendita CP_1 nell'ambito della procedura esecutiva r.g.e. n. 1102/2023 (doc. 31 Omnia primo grado).
Come affermato dal primo giudice, in un passaggio non censurato dalle parti, l'ottenimento da parte di della cancellazione dell'ipoteca ad opera del creditore procedente non è risultata CP_1 concretamente percorribile nel caso di specie, anche per l'entità ingente del credito vantato dal medesimo.
Pertanto, non vi era modo di evitare l'esecuzione forzata e la perdita del bene.
pagina 11 di 20 Sotto tale profilo la Suprema Corte, in fattispecie analoghe alla presente, in cui il creditore -in forza di ipoteca non individuata dal notaio rogante- ha avviato l'esecuzione forzata per la vendita del bene, ha affermato che il notaio è tenuto a risarcire i danni patrimoniali futuri che appaiono naturale sviluppo dei fatti concretamente accertati in termini probabilistici, “senza che sia necessario che il terzo acquirente abbia già pagato il creditore ipotecario, gli abbia rilasciato il bene o abbia subito l'espropriazione”. E' stato, infatti, stabilito che “Il notaio che ometta di accertare la sussistenza di iscrizioni pregiudizievoli sul bene compravenduto a mezzo del suo ministero è tenuto, nei confronti dell'acquirente, al risarcimento dei danni patrimoniali futuri che appaiano, secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto, come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocabilmente sintomatici della relativa probabilità (quali, ad esempio, la richiesta di pagamento da parte del creditore ipotecario e l'eseguito pignoramento del bene acquistato dal terzo). (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, a fronte dell'instaurazione di una procedura esecutiva sul bene compravenduto, in virtù di un'ipoteca anteriormente iscritta, aveva rigettato la domanda risarcitoria degli acquirenti, sul presupposto che questi ultimi avessero provato un pregiudizio solo potenziale, senza allegare concrete perdite patrimoniali)” (Cass. n. 14446 del 24.5.2023; Cass. n. 24559 del 5.10.2018;
Cass. n. 9063 del 12.4.2018; Cass. 10072 del 27.4.2010; Cass. n. 15274 del 4.7.2006). Sul punto si è precisato che il “risarcimento del danno futuro, sia in termini di danno emergente che di lucro cessante, non può compiersi in base ai medesimi criteri di certezza che presiedono alla liquidazione del danno già completamente verificatosi nel momento del giudizio, e deve avvenire secondo un criterio di rilevante probabilità” (Cass. n. 10072/2010). Secondo le pronunce in esame “la possibilità che, per qualunque remota ragione, le conseguenze pregiudizievoli possano poi non verificarsi e che conseguentemente insorga l'esigenza di un riequilibrio delle posizioni mediante i rimedi che l'ordinamento appresta, non varrebbe a giustificare una soluzione che si risolvesse in un diniego di tutela a favore del soggetto in buona fede, in difetto di quella tutela esposto addirittura al rischio della perdita del bene acquistato”
(Cass. n. 14446/2023).
Ciò premesso, quanto alla misura del danno risarcibili nei casi in esame, la Corte di legittimità ha stabilito che “il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile che ha omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie è tenuto a risarcire all'acquirente del cespite, successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario, un danno commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente; questo può essere liquidato in misura pari al valore dell'immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all'esborso necessario per ottenere l'estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell'ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di
pagina 12 di 20 purgazione dell'immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa” (Cass. n. 25026 del 17.9.2024; Cass. n. 26192 del 17.11.2020).
In particolare è stato affermato che il “pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell'immobile ove il proprietario del bene, a causa dell'omissione colposa del notaio, abbia perduto l'immobile con
l'esproprio o a causa del rilascio del bene” e che “il danno corrisponde … al valore commerciale del bene o al suo equivalente specifico, cioè il costo di purgazione dal rischio di legale evizione” (Cass. n.
18525 del 13.7.2018; Cass. n. 982 del 18.2.1981).
La Suprema Corte, specie in presenza di soggetto professionalmente dedito alla vendita di immobili, ha inoltre precisato che nel valore del bene perduto deve tenersi conto non solo del prezzo di acquisto dell'immobile, ma anche del mancato guadagno che si sarebbe potuto ricavare dalla rivendita.
Si è detto, infatti, che “l'ablazione del bene determina una corrispondente depauperazione patrimoniale costituita sia dal prezzo già corrisposto, che dal mancato guadagno” (Cass. n. 6 del 3.1.1994). Con specifico riferimento a società dedite all'acquisto, ristrutturazione e rivendita di immobili, la Corte di legittimità ha evidenziato che il danno derivante dall'inadempimento del notaio della sua obbligazione di accertarsi dell'eventuale esistenza di iscrizioni pregiudizievoli sugli immobili compravenduti può comprendere tanto il danno emergente, quanto il lucro cessante qualora risulti “il conferimento dell'incarico di vendere gli appartamenti realizzati ad un'agenzia immobiliare, la sottoscrizione di un contratto preliminare, la restituzione del doppio della caparra ricevuta”, ciò tenuto conto che la diminuzione patrimoniale deve valutarsi secondo un criterio prognostico, come naturale conseguenza logica dei fatti accertati, e che la prova del danno da lucro cessante non deve essere raggiunta in termini di certezza assoluta, bastando una fondata attendibilità della sua ricorrenza e soccorrendo anche la valutazione equitativa sul punto (Cass. n. 24559 del 5.10.2018).
Applicando i principi esposti al caso oggetto di causa, deve rilevarsi che, nel caso di specie, è documentato l'avvio e la coltivazione dell'azione esecutiva da parte del creditore ipotecario sino all'istanza di vendita dell'immobile e che il credito azionato, pari ad oltre tre milioni di euro, non era verosimilmente tale da consentire una purgazione del bene e comunque tale ipotesi non si è concretizzata.
Lo stadio avanzato della procedura esecutiva e l'impraticabilità, di fatto, di soluzione alternative consentono di ritenere dimostrata, nel caso in esame, secondo un criterio di probabilità logica,
l'imminente perdita del bene, per cui il risarcimento può essere valutato con riferimento al valore commerciale dell'immobile perduto.
Detto valore non può unicamente riferirsi al prezzo sborsato da per l'acquisto da CP CP_1
Immobiliare degli immobili, complessivamente pagati euro 172.500,00, ma deve tener conto dell'effettivo valore venale attuale del bene. pagina 13 di 20 Si è detto che è soggetto professionale dedito all'acquisto, ristrutturazione e rivendita degli CP_1 immobili e che, nel caso, di specie è certo che, tra l'acquisto dell'immobile in data 10.11.2020 e il momento in cui doveva stipularsi il contratto definitivo di vendita con i signori e nel Pt_6 CP_3 maggio 2022, ha eseguito le opere necessarie per la trasformazione del preesistente magazzino in abitazione.
Come rilevato dal Tribunale, pertanto, il prezzo di vendita pattuito nel preliminare del 5.7.2021 teneva conto anche di detta trasformazione e dei lavori eseguiti da CP_1
Sotto il profilo del nesso causale tra l'inadempimento del notaio e il pregiudizio subito dall'appellante, deve tenersi presente che, a causa di detto inadempimento, quest'ultima si è trovata ad avere acquistato e ristrutturato degli immobili, di cui è impossibile la rivendita. Pertanto, “il lucro cessante da mancata vendita degli immobili ristrutturati costituisce un danno risarcibile, in quanto diretta conseguenza dell'inadempimento del notaio”, posto che, in caso di esatto adempimento da parte di quest'ultimo, la stessa non avrebbe patito detto pregiudizio. Infatti non avrebbe acquistato detti immobili, non li avrebbe ristrutturati e non avrebbe patito il danno della mancata rivendita e del connesso mancato guadagno (Corte d'Appello di Milano n. 1101/2025 del 17.4.2025).
Trattandosi di un contratto concluso tra le parti in epoca non sospetta, in cui il prezzo è stato oggetto di libera negoziazione tra i contraenti, deve ritenersi che l'importo pattuito per la vendita rappresenti il valore di mercato del bene e che, nel caso specifico, il maggior prezzo determinato nel preliminare rispetto al costo di acquisto dell'immobile da parte di in parte tenga conto dei costi dalla stessa CP_1 sostenuti per la trasformazione del bene e in parte rappresenti il margine di guadagno dell'appellante. Il prezzo di euro 360.000,00 pattuito nel preliminare, dunque, copriva il costo sostenuto dall'appellante sia per l'acquisto dell'immobile sia per le opere di ristrutturazione eseguite, mentre per il residuo costituiva il suo guadagno.
Conclusivamente, secondo i principi sopra esposti, dal momento che in quanto soggetto CP_1 professionalmente dedito a tale attività, ha diritto al risarcimento sia del danno emergente che del mancato guadagno, appare corretto riconoscere alla stessa l'intero importo stabilito per la rivendita del bene nel preliminare abortito. Né può sostenersi che tale danno sarebbe stato imprevedibile ex art. 1225
c.c. per il notaio, dal momento che la stessa operazione conclusa il 10.11.2020, tramite il dott. , CP_2 manifestava chiaramente che era una società immobiliare, che acquistava il compendio ai fini CP_1 della sua rivendita, e in ogni caso la successiva alienazione di un immobile da parte dell'acquirente non
è evento imprevedibile.
Ne consegue il rigetto dell'appello incidentale.
pagina 14 di 20 La Corte ritiene, invece, fondato l'appello principale.
Con riferimento al preliminare in data 5.7.2021 con i signori e l'appellante ha Pt_6 CP_3 documentato che in data 15.10.2024 si è tenuta l'udienza di verifica dei crediti ed è stato ammesso al passivo il credito dei promissari acquirenti per l'ottenimento, ex art. 1385, comma due, c.c., del doppio della caparra confirmatoria versata, quindi complessivamente euro 200.000,00, in accoglimento integrale della domanda dagli stessi tempestivamente presentata a luglio 2024.
Nel giudizio di primo grado le parti risultano aver precisato le conclusioni all'udienza cartolare del
23.1.2024, alla quale il giudice ha concesso i termini ex art. 190 cpc, trattenendo la causa in decisione.
Le comparse conclusionali e le memorie di replica sono state, quindi, depositate a marzo-aprile 2024 e e la causa è stata decisa con sentenza pronunciata il 2.8.2024 e pubblicata il 9.8.2024.
E' evidente, pertanto, che l'appellante non era stato in grado di dedurre in primo grado i fatti in esame, in quanto la causa a luglio 2024 era già stata trattenuta in decisione e ad ottobre il procedimento di primo grado si era concluso.
La documentazione sopravvenuta, prodotta per la prima volta unitamente all'atto di appello, che conferma detti accadimenti, deve ritenersi, quindi, ammissibile, in quanto di formazione successiva allo scadere delle preclusioni istruttorie.
Pertanto, sia i documenti prodotti per la prima volta in appello, sia l'allegazione dei fatti nuovi rappresentati nell'atto di introduttivo del presente grado di giudizio, devono ritenersi ammissibili. Il punto, del resto, non è neppure oggetto di contestazione da parte dell'appellato.
Quest'ultimo, piuttosto, lamenta che, nel caso di specie, i promissari acquirenti avevano optato per la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni ex art. 1385, comma tre, c.c., per cui la successiva scelta di recedere del contratto con richiesta del doppio della caparra, ex art. 1385, comma due, c.c., avrebbe dovuto essere ritenuta inammissibile dalla Liquidazione Giudiziale, stante l'alternatività dei due rimedi e l'impossibilità di optare per il recesso dopo la decisione di procedere per la risoluzione del contratto.
Le argomentazioni svolte dalla difesa del notaio non possono essere condivise. CP_2
Sul punto è noto l'insegnamento delle Sezioni Unite secondo cui “in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all'incompatibilità strutturale e pagina 15 di 20 funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative” (Cass. SU n. 553 del 14.1.2009). Tale insegnamento è stato ribadito anche di recente dalla
Suprema Corte (Cass. n. 21971 del 12.10.2020; Cass. n. 23838/2025).
Tuttavia, nel caso di specie, tali principi non possono essere utilmente invocati.
Infatti, il contratto preliminare del 5.7.2021 non conteneva clausole risolutive espresse e i promissari acquirenti non hanno invocato alcuna fattispecie che conducesse ad una risoluzione di diritto del contratto, ad esempio tramite diffida ad adempiere. La risoluzione del preliminare, pertanto, non poteva che essere giudiziale e dunque presupponeva la proposizione di una domanda giudiziale in tal senso.
Se, infatti, il recesso è una forma speciale di risoluzione ex lege del contratto, che consente di conseguire in via stragiudiziale la risoluzione del contratto (Cass. n. 10131 del 17.4.2025), la risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. non può prescindere dall'instaurazione di un procedimento destinato a terminare con pronuncia di natura costitutiva.
In via stragiudiziale può dunque esercitarsi il recesso ex art. 1385, comma due, c.c. o può realizzarsi una fattispecie di risoluzione di diritto del contratto, mentre la richiesta di una risoluzione giudiziale esige l'instaurazione di apposito giudizio.
Le stesse pronunce invocate dalla difesa dell'appellato e le altre rinvenibili in materia di rapporti tra recesso e risoluzione -che esprimono il principio dell'impossibilità di passare dalla seconda alla prima- sono tutte relative a domande giudiziali di risoluzione del contratto effettivamente proposte mediante instaurazione del relativo giudizio.
Pertanto, la lettera inviata in data 17.11.2024 dal legale dei signori e non può avere Pt_3 CP_3 concretizzato alcuna scelta irrevocabile di questi ultimi per la risoluzione del contratto, in difetto della proposizione della relativa domanda giudiziale.
Se i promissari acquirenti, con tale comunicazione stragiudiziale, avessero esercitato il recesso ex art. 1385, comma due, c.c., o avessero espresso una diffida ad adempiere, ai fini della risoluzione di diritto del contratto, effettivamente si sarebbe potuto affermare che era stata operata una scelta sul punto e che “electa una via, non datur recursus ad alteram”.
pagina 16 di 20 Invece, nella missiva in esame il difensore dei signori e hanno chiesto la Pt_3 CP_3 restituzione della caparra versata, pari a 100.000,00 euro, nel ristretto termine di sette giorni, al fine di
“procedere al consensuale annullamento del preliminare di vendita, stante l'incapacità di di CP_1 poter stipulare il definitivo di compravendita, oltre a voler provvedere al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi” (doc. 32 primo grado). CP_1
Al di là del fatto che la lettera era chiaramente finalizzata ad una soluzione bonaria della vertenza, deve, in ogni caso, rilevarsi che l'eventuale risoluzione che si poteva prospettare era chiaramente di natura giudiziale, per cui la scelta di tale via esigeva la proposizione della relativa domanda giudiziale.
In difetto, nessuna scelta irreversibile può dirsi operata.
Infatti, la diffida stragiudiziale, preannunciante la risoluzione del contratto, non preclude la possibilità di agire successivamente per il recesso ex art. 1385 c.c., lasciando aperte al contraente adempiente tutte le strade risolutive, compresa l'opzione del recesso, con il vantaggio di non dover necessariamente dimostrare esistenza ed ammontare dei danni subiti;
né può obiettarsi che tale ultima soluzione lede l'affidamento dell'altro contraente, posto che si permane, comunque, nell'ambito dei rimedi risolutivi. L'unica preclusione che deriva dalla diffida stragiudiziale è infatti l'impossibilità di proporre successiva azione giudiziale per l'adempimento, che verrebbe a sconvolgere l'assetto ormai venutosi a creare, lasciando il debitore inadempiente in balia dei mutamenti di strategia della controparte, il che non è ammissibile.
Corretta è stata, dunque, la decisione della Liquidazione Giudiziale di ammettere il credito dei promissari acquirenti volto all'ottenimento del doppio della caparra versata, quindi 200.000,00 euro.
Sotto tale profilo la restituzione dell'importo a suo tempo corrisposto di 100.000,00 euro non costituisce, evidentemente, un danno diverso ed ulteriore rispetto a quello già risarcito con il riconoscimento dell'importo di 360.000,00 euro, pari al valore venale dell'immobile perduto per la procedura espropriativa.
Viceversa, la richiesta del raddoppio della caparra costituisce un esborso aggiuntivo e, dunque, un danno emergente ulteriore in capo a che può dirsi direttamente riconducibile all'inadempimento CP_1 del notaio, dal momento che l'impossibilità di stipulare il contratto definitivo di compravendita discende dalla presenza dell'ipoteca non rilevata. In sostanza, l'appellante, non solo dopo aver acquistato e ristrutturato l'immobile non ha potuto conseguirne il prezzo di 360.000,00 euro, ma si trova obbligata pure a pagare ai promissari acquirenti -ai quali si era impegnata a trasferire un'abitazione libera da gravami, come espressamente pattuito nel preliminare- l'ulteriore importo di euro 100.000,00, quale liquidazione anticipata e convenzionale del danno contenuta nella caparra confirmatoria pattuita.
pagina 17 di 20 Conseguentemente, in parziale riforma della sentenza di primo grado, parte appellata deve essere condannata a pagare all'appellante la somma di euro 460.000,00, in luogo di quella di 360.000,00, stabilita dal primo giudice.
Trattandosi per Omnia di credito risarcitorio e, dunque, di valore, su detto importo sono dovuti la rivalutazione monetaria secondo gli indici Istat famiglie di operai ed impiegati (FOI) e gli interessi legali, calcolati sulla somma via via annualmente rivalutata, secondo il noto insegnamento delle Sezioni Unite
n. 1712/1995.
La decorrenza di rivalutazione ed interessi per l'importo di euro 360.000,00 è stata fissata da giugno 2021 dal Tribunale, con decisione non censurata dalle parti.
Quanto all'ulteriore importo di euro 100.000,00, deve tenersi presente che “in tema di inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie, al danneggiato spettano la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente e gli interessi compensativi del lucro cessante,
a decorrere dal giorno della verificazione dell'evento dannoso, poiché l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli” (Cass. n. 37798 del 27.12.2022). Nel caso di specie deve ritenersi che il danno in questione si è verificato nel momento in cui i promissari acquirenti hanno esercitato il diritto di recesso domandando l'insinuazione al passivo del loro credito corrispondente al doppio della caparra. Dalla documentazione prodotta in appello risulta che tale domanda è stata presentata nel luglio 2024 e dunque rivalutazione ed interessi legali dovranno decorrere, per l'importo di euro 100.000,00, dal 31.7.2024; il calcolo degli interessi sarà operato sulla somma via via annualmente rivalutata. Gli interessi legali maggiorati di cui all'art. 1284, comma quattro,
c.c. sono invece dovuti solo dalla notifica dell'atto di appello, posto che tale voce di danno non si era concretizzata al momento della notifica dell'atto di citazione in primo grado.
SPESE DI LITE
Come noto, “in tema di impugnazioni, il potere del giudice d'appello di procedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, sussiste in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite, laddove, in caso di conferma della decisione impugnata, la decisione sulle spese può essere dal giudice del gravame modificata soltanto se il relativo capo della decisione abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione. Tuttavia, anche in ragione dell'operare del c.d. pagina 18 di 20 effetto espansivo interno di cui all'art. 336, comma 1, c.p.c., l'accoglimento parziale del gravame della parte vittoriosa in cui favore il giudice di primo grado abbia emesso condanna alla rifusione delle spese di lite non comporta, in difetto di impugnazione sul punto, la caducazione di tale condanna, sicché la preclusione nascente dal giudicato impedisce al giudice dell'impugnazione di modificare la pronuncia sulle spese della precedente fase di merito, qualora egli abbia valutato la complessiva situazione sostanziale in senso più favorevole alla parte vittoriosa in primo grado” (Cass. n. 27606 del 29.10.2019; Cass. n. 33412 del 19.12.2024).
Nel caso di specie l'esito del giudizio registra la soccombenza del notaio , che, CP_2 pertanto, ex art. 91 cpc, deve essere condannato al pagamento delle spese di lite anche di questo grado, fermo restando che, per il primo grado, alla luce del principio enunciato, deve ritenersi passata in giudicato la liquidazione delle spese di lite in suo danno operata dal Tribunale, dal momento che già vittoriosa in forza della sentenza impugnata, ha ottenuto, all'esito CP_1 dell'appello, la condanna di controparte ad un importo maggiore, ma non ha proposto appello incidentale sul capo relativo alla condanna di controparte al pagamento delle spese di lite contenuto nella sentenza di primo grado, per cui, per l'effetto espansivo interno di cui all'art. 336, primo comma, c.p.c., l'accoglimento del suo gravame non comporta, in difetto di impugnazione sul punto, la caducazione di tale condanna.
Le spese di lite sopportate dall'appellante, per il grado di appello, tenuto conto del dm
55/14, come aggiornato dal dm 147/2022, del valore della causa dichiarato ai fini del contributo unificato (euro 100.000,00), dell'attività difensiva svolta e della media complessità delle questioni trattate, esclusa la fase istruttoria non presente, si liquidano in complessivi euro
9.991,00, di cui euro 2.977,00 per studio, euro 1.911,00 per fase introduttiva, euro 5.103,00 per fase decisionale, oltre il 15% di rimborso spese forfettario, contributo unificato, accessori di legge.
Con riferimento al rigetto dell'appello incidentale, deve rilevarsi che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, di cui all'art. 13 comma 1-quater del D.P.R. n. 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.


P.Q.M.


pagina 19 di 20 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n.
7640/2024 pronunciata dal Tribunale di Milano, pubblicata in data 9 agosto 2024 -ogni contraria istanza, domanda, eccezione disattesa- in parziale riforma della sentenza di primo grado, che per il resto conferma, così provvede:

1. condanna il dott. a pagare a Liquidazione Giudiziale della società Controparte_2 [...]
, a titolo di risarcimento del danno, la somma di euro 460.000,00, Controparte_1 oltre rivalutazione ed interesse nei termini precisati in motivazione;

2. condanna dott. a pagare a Liquidazione Giudiziale della società Controparte_2 [...]
, a titolo di rimborso delle spese di lite del grado di appello, la somma di euro Controparte_1
9.991,00, oltre il 15% per rimborso spese forfettarie, contributo unificato e accessori di legge;

3. dichiara che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1-quater, del
D.P.R. n. 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 3.12.2025.
Il Consigliere estensore
Dott.ssa Nicoletta Sommazzi Il Presidente
Dott. Francesco Distefano
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