N. R.G. 2356/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Cristina Reggiani Presidente rel. dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2356/2018 promossa da:
e con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 Parte_2
MA UI

APPELLANTI nei confronti di con il patrocinio dell'Avv. CARPANESI Controparte_1
FEDERICO APPELLATA
Controparte_2

[...]

APPELLATA CONTUMACE
avverso la sentenza n. 2330/2018 emessa dal Tribunale di Firenze
CONCLUSIONI
pagina 1 di 20 Con ordinanza dell'11/10/2023, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 4/10/2023 tenutasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze accogliere il presente appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Firenze n. 2330/2018, accogliere nel merito le conclusioni rassegnate in primo grado, di seguito riportate: accertare la sussistenza dei vizi lamentati dagli attori descritti in narrativa, ridurre equamente il prezzo corrisposto dagli appellanti alla per l'acquisto delle due diverse porzioni di fabbricato Controparte_1
(entrambe contraddistinte con la sigla A106) poste nel Comune di Firenze, Via de'
Barucci n. 12, così condannando la società alla Controparte_1 restituzione agli attori della somma di Euro 80.000,00= o della maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali dalla data di immissione in possesso dell'immobile; accertata la sussistenza e la gravità dei difetti descritti in narrativa condannare la società al Controparte_1 risarcimento del danno in favore degli appellanti nella somma che verrà meglio specificata in giudizio e comunque non inferiore ad Euro 20.000,00=, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo, o nella maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia;
condannare infine le società appellate alla restituzione di quanto loro già versato dai signori
[...]
e a titolo di spese legali e spese di CTU in esecuzione Parte_1 Parte_2 della sentenza 2330/2018 del Tribunale di Firenze. Vinte le spese dei due gradi di giudizio”.
Per la parte appellata : l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, contrariis reiectis, Voglia: in via preliminare: dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto dai Sigg.ri e ai Pt_2 Parte_1 sensi dell'art. 342 c.p.c., ovvero ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c.; nel merito: rigettare l'appello proposto dai Sigg.ri e in quanto totalmente Pt_2 Parte_1 infondato in fatto e diritto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza pagina 2 di 20 di primo grado. Con condanna degli appellanti al risarcimento del danno, ex art. 96 c.p.c. I e III co, nella misura ritenuta equa. Subordinatamente nel merito: in denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, del gravame: - contenere la condanna entro i limiti accertati dal CTU (€ 9.100,00); - condannare la
[...]
e concordato Controparte_2 preventivo, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, a rilevare indenne la comparente da qualsivoglia somma che la stessa fosse tenuta a pagare in conseguenza del presente giudizio. In ogni caso, con vittoria di spese anche del presente grado.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. e hanno proposto appello avverso la sentenza Parte_1 Parte_2
n. 2330/2018, con la quale il Tribunale di Firenze ha rigettato la domanda risarcitoria - per diminuzione del valore dell'immobile acquistato e per danno non patrimoniale - da loro avanzata nei confronti della , in Controparte_1 dipendenza del contratto di compravendita del 29/9/2010, con il quale i primi acquistavano dalla seconda l'appartamento, posto in Firenze via Barucci n.12, piano primo, e annessa autorimessa, posta al piano interrato.
2.Gli appellanti avevano convenuto in giudizio la società venditrice (atto di citazione notificato il 29/9/2011), anche in qualità di costruttrice dell'immobile, lamentando il manifestarsi progressivo, nel corso del tempo, di vizi ai rivestimenti, al parquet, dove comparivano fessure, e alle piastrelle del bagno, che si rompevano, agli intonaci interni, dove si stavano manifestando crepe sempre più evidenti, all'impermeabilizzazione della terrazza e delle fioriere, prive di scoli, e all'impianto di riscaldamento, che aveva dato segnali di mal funzionamento nel primo inverno 2010-2011.
L' affermava di aver appaltato i lavori di costruzione alla Controparte_1
(in seguito ), di cui Controparte_2 Controparte_2 Org_1 chiedeva ed otteneva la chiamata in causa. Quindi si costituiva anche quest'ultima società, che chiamava a sua volta in causa ed CP_3 Controparte_4
pagina 3 di 20 società subappaltatrici. CP_5
Il rapporto tra e le subappaltatrici è stato definito con ordinanza- Org_1 sentenza parziale, emessa il 6/3/2015, con la quale è stata dichiarata l'incompetenza territoriale del Tribunale di Firenze, per essere competente il
Tribunale di Prato. Quindi il giudizio è proseguito tra le parti originarie e , Org_1 chiamata in causa.
3.Il Tribunale, espletata CTU e assunto un testimone, ha statuito come sopra anticipato, secondo le seguenti argomentazioni:
-ha inquadrato il caso de quo nella fattispecie disciplinata dagli artt. 1490 e ss.
c.c. e quindi ha affermato l'applicabilità dell'art. 1495 c.c. in materia di termini di decadenza per la denunzia dei vizi e di prescrizione per la proposizione dell'azione;
- ha osservato che, a fronte delle eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dalla difesa convenuta, erano gli attori che avrebbero dovuto provare che i vizi erano occulti e di averli denunziati nel termine di otto giorni dalla scoperta. Quindi ha rilevato che, per quanto riguardava le disconnessioni del parquet e degli intonaci interni all'abitazione, gli attori non avevano dimostrato la natura occulta del vizio e, anche a voler ritenere che gli stessi si fossero manifestati in un'epoca successiva alla consegna dell'immobile, mancava la prova del momento dello scoperta e della tempestività della denuncia, in quanto la lettera prodotta dagli stessi, datata 16/5/2011, non era corredata della documentazione attestante l'invio effettivo alla società venditrice. Inoltre, il Tribunale evidenziava che erano trascorsi 366 giorni e, quindi, più di un anno fra la consegna del bene e la notifica dell'atto di citazione. I vizi all'impianto di riscaldamento erano stati dedotti esclusivamente nell'atto di citazione, così come quelli afferenti alle piastrelle del bagno, alle fioriere e all'impermeabilizzazione del terrazzo, dal momento che non ve ne era traccia neppure nella missiva del 16/5/2011. Inoltre, il Tribunale giudicava del tutto generica la deposizione della teste resa all'udienza del Tes_1
26/11/2014, circa i tempi e le modalità con cui gli attori avrebbero informato la della presenza di umidità nell'immobile. Controparte_1
pagina 4 di 20 Il Tribunale riteneva, infine, assorbito nel rigetto della domanda principale, la domanda avanzata dalla società convenuta nei confronti della terza chiamata. Gli attori erano, quindi, condannati anche al pagamento delle spese processuali in favore della società convenuta e della terza chiamata e delle spese di CTU.
4.Con l'atto di appello, la difesa ha esposto le seguenti doglianze: Parte_3
a) il Tribunale avrebbe errato nel computare il termine di prescrizione dell'azione ex art. 1495 c.c.. Avrebbe in particolare violato l'art. 2963 c.c., che stabilisce che si deve avere riguardo al calendario comune.
Quindi, dal momento che la consegna dell'appartamento era avvenuta contestualmente alla stipula del contratto di compravendita, il 29/9/2010,
l'azione era stata promossa il 29/9/2011 (data della notifica dell'atto di citazione come precisato anche da giudice in sentenza) e dunque entro il termine di prescrizione;

b) il primo giudice aveva erroneamente affermato che gli attori non avevano provato il carattere occulto dei difetti.
Infatti, tali difetti non erano presenti al momento della consegna dell'immobile, che era nuovo, e cominciarono a manifestarsi lentamente con il passare del tempo, come esposto nella consulenza di parte a firma del geom. Il tecnico aveva evidenziato che le crepe sugli intonaci Per_1 potevano dipendere da problemi strutturali - sarebbe stata costruita una struttura elastica con tamponature non adeguate - e i distacchi del parquet dallo scarso isolamento rispetto ai pannelli radianti a pavimento. Il CTU nominato in primo grado nulla aveva precisato in ordine alle cause di tali fenomeni;

c) il primo giudice ha ritenuto decaduti gli attori dalla denuncia dei difetti, non avendo dato prova dell'epoca della loro scoperta, ma così statuendo non avrebbe tenuto conto del fatto che detta denuncia può avvenire con qualunque mezzo idoneo a portare a conoscenza del venditore l'esistenza dei vizi riscontrati. La denunzia, inoltre, non sarebbe necessaria se il venditore ha riconosciuto, comunque, l'esistenza del vizio e l'effetto pagina 5 di 20 preclusivo della decadenza potrebbe essere oggetto di rinuncia implicita da parte del venditore che, sebbene gli sia pervenuta detta denuncia oltre gli otto giorni, abbia tentato comunque di porre rimedio ai difetti. Quindi ha osservato che l' non avrebbe mai negato di aver Controparte_1 ricevuto la missiva del 16/5/2011, contenente la denuncia dei vizi al parquet e agli intonaci, anzi lo avrebbe ammesso apertamente, dichiarandosi disponibile ad eseguire i necessari interventi di ripristino. Tale dichiarazione varrebbe come riconoscimento dell'esistenza dei difetti da parte del venditore.
Inoltre, doveva rilevarsi che il termine degli otto giorni decorre dal momento in cui il compratore ne abbia acquisito la certezza obbiettiva e completa;
dunque, quando i difetti si manifestino progressivamente in modo graduale, occorre far riferimento al momento in cui sia completata la relativa scoperta, non essendo sufficiente il semplice sospetto;

d) il Tribunale non avrebbe dato il corretto peso all'istruttoria espletata e in particolare alla deposizione della testimone sentita, da cui si poteva evincere, non solo l'esistenza del vizio di cattiva impermeabilizzazione della terrazza e dell'umidità di risalita (la testimone era proprietaria di altro immobile collocato nel medesimo fabbricato, che presentava identica problematica), ma anche la modalità con cui abitualmente i nuovi inquilini e quindi anche gli appellanti, erano soliti denunciare i vizi del nuovo immobile, recandosi nella sede della società venditrice, presente del medesimo condominio, e contestando i difetti oralmente agli addetti della società.
Gli appellanti hanno, quindi, insistito nelle prove orali non ammesse in primo grado, allo scopo di poter dimostrare di aver proceduto tempestivamente alla denunzia delle problematiche che, via via, si presentavano.
Hanno, quindi, insistito per il rinnovo della CTU e hanno reiterato le domande risarcitorie e/o di restituzione di parte del prezzo per il minor valore dell'immobile,
a causa della presenza dei difetti lamentati.
pagina 6 di 20 5.Si è costituita l' , che ha eccepito preliminarmente Controparte_1
l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c. e ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c..
Nel merito, ne ha contestato la fondatezza. Ha negato di aver mai riconosciuto i difetti lamentati e ha ribadito che la controparte non ha dato mai prova di quando tali difetti si sarebbero manifestati e, quindi, del rispetto del termine di decadenza per la denunzia. Ha precisato di essere stata solo venditrice dell'immobile, poiché la sua edificazione è avvenuta per opera della e sotto la sua diretta Org_1 responsabilità. Di conseguenza, ha reiterato nei confronti di quest'ultima la domanda di manleva, già avanzata in primo grado nell'ipotesi di accoglimento delle domande degli appellanti.
6.La , nonostante la ritualità della notifica nei suoi confronti dell'atto di Org_1 appello, non si è costituita e ne è stata dichiarata la contumacia.
7.All'udienza cartolare del 3/6/2020, la causa è stata posta in decisione, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con ordinanza dell'8/4/2021 la causa è stata rimessa sul ruolo per l'espletamento di CTU, allo scopo di accertare la sussistenza e le cause dei vizi lamentati, con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado, e i costi di ripristino. In detta ordinanza la Corte ha richiamato i principi enunciati dalla Corte regolatrice (Cass.
n.20877/2020) in materia di rapporti tra la disciplina dettata dall'art. 1495 c.c., in tema di compravendita, e quella dettata dall'art. 1669 c.c. e altresì in materia di criteri di interpretazione della domanda.
Espletato il mezzo istruttorio, la causa era nuovamente posta in decisione all'udienza cartolare del 6/7/2022, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con decreto del 23/5/2023, il Presidente di Sezione ha rimesso la causa in istruttoria, dando atto della impossibilità di deciderla con il collegio che l'aveva trattenuta in decisione, stante il sopravvenuto impedimento della componente
(presidente del collegio) dott.ssa Maria Teresa Paternostro, chiamata a svolgere pagina 7 di 20 le funzioni di commissaria esaminatrice del concorso di magistratura, con totale esonero dalle funzioni giurisdizionali e giudiziarie a far data dall'8/5/2023.
La causa è stata, dunque, trattenuta in decisione dal collegio in diversa composizione con ordinanza dell'11/10/2023, a scioglimento della riserva assunta all'udienza cartolare del 4/10/2023, tenutasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., senza concessione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, trattandosi di atti difensivi già depositati dalle parti, dopo il supplemento istruttorio disposto da questa Corte.
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8.Preliminarmente, il Collegio rileva che l'impugnazione si conforma ai requisiti essenziali di forma/contenuto espressi dall'art. 342 c.p.c.. Infatti, dalla lettura dell'atto d'appello è dato ricavare non solo le statuizioni oggetto di gravame, ma anche in che termini è stata richiesta la modifica della valutazione operata dal giudice di primo grado;
inoltre, le censure formulate presentano un grado di contenuto critico adeguatamente articolato e si esprimono in termini di chiara contrapposizione ai passaggi motivazionali della decisone impugnata.
L'eccezione di inammissibilità sollevata da parte appellata deve essere pertanto disattesa.
9.L'appello, nel merito, è fondato nei termini e nei limiti di seguito precisati.
9.1 La Corte ritiene preliminarmente di uniformarsi ad un principio più volte ribadito dalla S.C., in base al quale all'individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto a uniformarsi al tenore meramente letterale degli atti, ma deve aver riguardo al contenuto della pretesa fatta valere in giudizio e può considerare, come implicita, un'istanza non espressa ma connessa al "petitum" e alla "causa petendi".>> (Cass.n.7322/2019)
Applicando tale principio al caso di specie, deve osservarsi che la domanda giudiziale dei è stata da loro avanzata nei confronti della Parte_3 venditrice/costruttrice dell'immobile, , che nel medesimo Controparte_1
pagina 8 di 20 contratto di compravendita del 29/9/2010, alla clausola n.8, ha dichiarato di assumere, in tale qualità, “a proprio carico la garanzia di cui agli artt. 1490-1495
e 1669 del codice civile”, poiché “il complesso edilizio di cui le porzioni compravendute fanno parte è stato costruito a cura, spese e responsabilità di essa Parte venditrice, a regola d'arte, con materiali di buona qualità, con corredo di impianti e servizi sia singoli sia condominiali regolarmente funzionanti, in osservanza ai provvedimenti autorizzativi rilasciati dal comune di Firenze e in appresso citati, conformi alle prescrizioni urbanistiche, alle condizioni di lottizzazione e ai regolamenti comunali, nonché nell'osservanza dei diritti dei terzi, vicini e confinanti.”
I vizi denunziati dagli appellanti possono tranquillamente qualificarsi “gravi difetti” dell'opera realizzata, ai sensi dell'art. 1669 c.c., in quanto attengono alle parti strutturali del corpo di fabbrica (crepe dell'intonaco e infiltrazioni nella terrazza e nelle fioriere) e ai rivestimenti (parquet e piastrelle del bagno), nonché all'impiantistica al servizio dell'appartamento (impianto di riscaldamento).
Integra, infatti, i “gravi difetti” “qualsiasi alterazione dell'opera conseguente alla sua inadeguata realizzazione, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa e non determinandone pertanto la rovina o il pericolo di rovina si traducano in vizi funzionali di quegli elementi accessori o secondari che dell'opera stessa consentono l'impiego duraturo cui è destinata e tali, quindi, da incidere negativamente ed in considerevole misura sul godimento della stessa”
(Cass.n.10893/2013)
In essi quindi vi sono compresi non solo le deficienze costruttive vere e proprie, cioè quelle che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, ma anche vizi che riguardano elementi secondari e accessori che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (come l'impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti, le condutture di adduzione idrica ecc… ) (vedi in parte motiva Cass.n.20877/2020)
Deve, quindi, affermarsi che la domanda, avanzata dagli appellanti in primo grado, è perfettamente sovrapponibile all'azione ex art. 1669 c.c., proposta nei pagina 9 di 20 confronti del costruttore, in ragione del rapporto di connessione necessaria con il petitum e la causa petendi, e deve dunque essere ricondotta a questa fattispecie,
a prescindere dalle norme alle quali hanno fatto riferimento anche gli appellanti nell'atto introduttivo, che sono quelle del contratto di compravendita e dei vizi della cosa compravenduta, con la conseguenza che non trova applicazione nel caso di specie l'art. 1495 c.c..
Infatti, “L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata, non solo, dal committente contro
l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito
l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino in modo grave il godimento o la funzionalità dell'immobile.” (Cass.n.20877/2020)
Come anticipato, la ha assunto espressamente e Controparte_1 direttamente, nei confronti degli acquirenti, la responsabilità del costruttore anche ai sensi dell'art. 1669 c.c. e, dunque, a nulla rileva, rispetto ai rapporti con gli appellanti, il fatto che la stessa società venditrice, che nel contratto di compravendita si è definita costruttrice dell'opera, abbia appaltato i lavori di realizzazione del fabbricato alla . Org_1
Deve osservarsi, altresì, che la domanda risarcitoria è stata proposta con atto di citazione notificato il 29/9/2011, quindi a distanza di un anno esatto dalla stipula del contratto di compravendita del 29/9/2010, che ha visto la contestuale consegna dell'immobile.
Non è corretto, infatti, quanto affermato dal giudice di prime cure che, nel valutare la tempestività dell'azione ai sensi dell'art. 1495 c.c., ha ritenuto che il giudizio sia stato introdotto oltre l'anno dalla conclusione del contratto, ritenendo che siano trascorsi, tra le due suddette date, 366 gg.
Infatti, ai sensi del combinato disposto degli artt. 155/II c.p.c. e 2963/I c.c., i termini in mesi ed anni si computano secondo il calendario comune, con la pagina 10 di 20 conseguenza che, se il termine è di un anno, a partire da una certa data, la scadenza dello stesso coinciderà con lo stesso giorno dello stesso mese dell'anno successivo.
Dunque, l'azione, riqualificata come azione ex art. 1669 c.c., è stata proposta entro l'anno dalla consegna del bene e tale circostanza rende superflua ogni disquisizione circa il rispetto del termine di decadenza per la denunzia dei vizi
(entro l'anno dalla scoperta) e del termine di prescrizione per la promozione della stessa azione (entro un anno dalla denunzia).
I motivi su cui si fonda il gravame, con i quali è stata attinta la ratio decidendi del primo giudice in punto di difetto di prova circa la tempestività della denuncia dei vizi riscontrati e in punto di tempestività dell'azione promossa ai sensi dell'art. 1495 c.c., sono dunque fondati per le ragioni sopra esposte.
9.2 Deve, quindi, passarsi ad esaminare l'entità dei vizi denunciati al fine di determinare il danno subito dagli appellanti.
Nel corso del giudizio di appello è stata disposta CTU proprio al fine di valutare quanto lamentato dagli appellanti e le cause delle problematiche da loro descritte e il costo dei ripristini.
Tutti i vizi dell'immobile lamentati dagli appellanti - ad eccezione del difetto di funzionamento dell'impianto di riscaldamento - sono stati riscontrati dal CTU ing.
, all'esito del sopralluogo eseguito nell'immobile, e opportunamente Per_2 documentati attraverso il reportage fotografico allegato alla relazione peritale.
Il CTU ha individuato anche le cause degli stessi, riconducibili a difetti costruttivi, che solo in parte possono essere eliminati.
Senza dubbio possono essere eliminate le infiltrazioni causate dalla cattiva coibentazione della terrazza e dalla non corretta realizzazione delle fioriere
(elementi in cemento che appartengono alla struttura dell'immobile, come chiaramente evincibile dalle fotografie allegate alla CTU) e possono trovare una soluzione anche le rotture delle piastrelle verificatesi nei bagni.
pagina 11 di 20 Il CTU ha rilevato infatti, che “Il terrazzo presenta in corrispondenza del pavimento poca pendenza di scolo delle acque piovane. Presenta un solo punto di scarico delle acque piovane che vengono convogliate in una unica piletta di scarico, mentre avrebbero dovuto essere previsti e realizzati due punti di scarico convogliati verso l'esterno dei muri perimetrali dell'appartamento e non verso
l'interno, così come realizzato nell'unico punto di scarico esistente.” La conseguenza di tale erronea progettazione è che “l'acqua piovana ristagna sul pavimento, l'impermeabilizzazione risulta non ben realizzata e quindi l'acqua bagna il sottostante massetto di posa del pavimento che poi trasmette la pervenuta umidità alle parete in elevazione.”
Con riguardo alle fioriere, i fenomeni infiltrativi verificatisi “dipendono essenzialmente dalla mancata messa in opera dei tubetti di scarico delle acque di annaffiamento delle piante in esse coltivate.”
Nei bagni è stata riscontrata “una cattiva posa in opera di alcune porzioni di mattonelle sia in corrispondenza dei pavimenti e dei rivestimenti dei due bagni.”
Il CTU ha, quindi, determinato i costi per l'esecuzione dei lavori di ripristino che sarebbero, con riferimento a tali difetti, risolutivi delle problematiche riscontrate.
Il rifacimento della pavimentazione della terrazza con gli accorgimenti meglio descritti a pag. 10 e 11 dell'elaborato peritale, al quale si rinvia, è stato stimato in
€ 8.100,00 oltre iva, la riparazione delle fioriere in € 3000,00 oltre iva, la sistemazione delle piastrelle del bagno in € 300,00 oltre iva.
Invece, i difetti riscontrati al parquet, con i notevoli distacchi tra un listone e l'altro, e le diffuse crepe verificatesi sulle pareti interne dell'appartamento, sono dovuti ad un concorso di cause che riguardano la struttura del fabbricato e le scelte compiute in fase costruttiva.
Con riguardo ai difetti presentatisi nel parquet, il CTU ha prospettato alcune possibili cause tra loro concorrenti, affermando: “il pavimento in legno massello è stato incollato direttamente sul sottostante supporto in massetto di calcestruzzo che subisce diverse dilatazioni termiche a seconda della temperatura del liquido che circola nelle serpentine poste al di sotto del massetto. Anche nella stagione pagina 12 di 20 estiva il diverso raffreddamento che subisce il massetto crea diverse dilatazioni termiche e quindi il pavimento di legno massello può essere sottoposto a diverse sollecitazioni e dilatazioni;
- il legno massello all'epoca della sua messa in opera può essere stato poco stagionato e quindi può aver subito il restringimento dei suoi listelli dovuto ad una successiva essiccazione;
- la qualità del collante più o meno adatto all'opera può aver inciso sul ristringimento della larghezza e lunghezza dei listelloni del pavimento.”
Ha evidenziato altresì che il difetto non ha determinato il distacco dei listoni dal massetto e, quindi, ha prospettato opere di ripristino che non comportano il rifacimento della pavimentazione, ma solo la stuccatura, rasatura e la levigatura del pavimento, oltre alla sua verniciatura con l'applicazione di più mani di vernice.
Con riguardo al fenomeno delle crepe comparse sulle pareti interne dell'abitazione
- la cui entità è facilmente apprezzabile dalle fotografie allegate alla CTU, che documentano una situazione, all'evidenza, fortemente compromessa, che incide sulla fruizione dell'appartamento, stante l'estensione dei cretti manifestatisi - il
CTU ha svolto le seguenti considerazioni: “Le cause dei vizi riscontrati possono dipendere da diverse cause anche concomitanti, tra le quali: - l'intonaco è stato realizzato sulle murature interne e perimetrali realizzate in foratelle di laterizio, presumibilmente dello spessore del laterizio di cm 8. Questa muratura in elevazione può essere stata realizzata con malta scadente o comunque di poco spessore che non ha aggrappato fortemente tra di loro gli elementi in laterizio;
- altra causa abbastanza probabile e che la rifinitura delle pareti seconda mano chiama “fine” sia stata eseguita senza aver fatto ben asciugare la prima mano;
- altra causa può essere lo spessore minimo realizzato di intonaco premiscelato con ha retto alle dilatazioni che le foratelle hanno subito, dilatazioni dovute a azioni meccaniche, quali vibrazioni e dilatazioni termiche dovute al riscaldamento e raffreddamento. - altra causa può essere determinata dalle vibrazioni e sollecitazioni che il solaio di calpestio dell'appartamento subisce continuamente visto che l'edificio è stato realizzato in cemento armato gettato in loco ed i solai hanno una grande luce di interasse di circa ml 6,00/6,50 con travi in c.a. realizzate all'interno del solaio in spessore solaio.” pagina 13 di 20 Anche con riferimento a tale difetto, i rimedi suggeriti sono stuccatura e ritinteggiatura.
Il CTU ha chiarito che le cause di tali difetti non sono eliminabili e dunque non è escluso che gli inconvenienti possano ripresentarsi e che gli interventi di riparazione debbano essere ripetuti nel tempo.
Ha quindi stimato in € 2800,00, oltre iva, i costi di ripristino del parquet e in €
6.300,00, oltre iva, i costi per la sistemazione degli intonaci e la tinteggiatura delle pareti dell'appartamento interessate dalle crepe.
Infine, il CTU ha stimato i costi che gli appellanti dovranno sopportare per l'esecuzione di tali interventi che comporteranno l'affrontare spese tecniche, il trasferimento della mobilia e la necessità che il nucleo famigliare, durante l'esecuzione dei lavori lasci l'appartamento e si trasferisca in altro immobile da prendere in locazione, per un totale di € 9500,00 oltre iva (nel dettaglio sono state individuate le seguenti voci di spesa -a) smontaggio dei mobili e arredi e trascolo presso un magazzino limitrofo, euro 1.500,00; -b) oneri di locazione del magazzino per due mesi, euro 1.000,00; -c) rimontaggio dei mobili e arredi presso l'appartamento, euro 1.500,00; -d) oneri locazione di appartamento per due mesi, euro 3.000,00; -e) opere di pulizia appartamento, mobili e arredi, euro
500,00; -f) spesa relativa alla prestazione di un tecnico, per redazioni di capitolati di appalto, sorveglianza dei lavori, direzione tecnica dei lavori, euro 2.000).
Il totale delle spese da sostenere per le riparazioni sopra descritte ammonterebbe quindi, secondo le stime del CTU, € 30.000,00 oltre iva.
Il tecnico ha ritenuto, invece, che l'impianto di riscaldamento e di raffreddamento, realizzato nell'appartamento, di cui era stato denunciato il cattivo funzionamento, non presenti evidenti segni di cattivo funzionamento anche in considerazione del fatto che gli appellanti non hanno evidenziato in modo specifico dei difetti tali da farne supporre la rottura.
Il tecnico, in proposito, si è espresso nei seguenti termini: “L'impianto di riscaldamento è del tipo con elementi radianti nella stagione invernale e raffrescanti nella stagione estiva, posati su apposito materassino sopra i solai pagina 14 di 20 strutturali, successivamente coperti da massetti cementizi che servono come posa per i pavimenti dell'appartamento in fattispecie con listelli di legno pieno per soggiorno e camere e gres ceramico per cucina e bagni w.c.. Tali impianti richiedono in generale una conoscenza all'uso da parte del fruitore che in generale avviene in breve tempo anche con l'eventuale ausilio di tecnici addetti. L'impianto
è di nuova concezione e salvo piccoli interventi non crea danno alla proprietà appellante. Si evidenzia che gli impianti di riscaldamento e raffreddamento posti nell'appartamento sono realizzati in egual modo in tutti gli appartamenti dell'edificio.”
Il CTP della difesa degli appellanti, in sede di osservazioni alla CTU, ha sostenuto che la risposta data al CTU, che ha poi ritenuto di non effettuare ulteriori verifiche, non fosse sufficiente, evidenziando che il sopralluogo era avvenuto in estate ad impianto non funzionante. Il CTU ha replicato che l'impianto di riscaldamento e di raffreddamento è stato lungamente usato dai proprietari, i quali non sono stati in grado di definire in modo chiaro in che cosa consisterebbero i cattivi funzionamenti denunciati. Ha ribadito che l'impianto così realizzato è uguale e dello stesso tipo e sistema, per tutti gli appartamenti dell'edificio, e che non sembra avere specifiche deficienze, problemi o rotture.
La Corte preso atto degli accertamenti eseguiti dal CTU, ritiene di accogliere la domanda avanzata dalla difesa degli appellanti di restituzione di parte del prezzo versato in sede di compravendita, in considerazione del minor valore dell'immobile per la presenza dei difetti riscontrati, e di interpretarla come domanda diretta ad ottenere, laddove il vizio sia riparabile in via definitiva, il rimborso dei costi dei ripristini e, laddove il difetto è invece non sia riparabile in via definitiva in quanto diretta conseguenza anche di problematiche strutturali dell'immobile, il minor valore dell'immobile stante la presenza del difetto.
Gli ampi distacchi tra listone e listone del parquet, in essenza di rovere, e le fessurazioni sulle pareti interne dell'appartamento, come anticipato, sono i vizi ripristinabili, ma nello stesso tempo determinati da un concorso di cause, tra cui anche scelte di natura strutturale ormai attuate e quindi irreversibili.
pagina 15 di 20 Con riferimento ad essi il CTU ha ritenuto di prevedere che sia possibile il loro ripresentarsi a distanza di tempo, in quanto le cause non sono eliminabili.
Tra le cause del primo vizio vi è la presenza del riscaldamento a pavimento che sottopone il massetto in calcestruzzo, sul quale sono incollati i listoni di legno, a continue variazioni termiche. Tra le cause del secondo difetto vi sono le
“vibrazioni e sollecitazioni che il solaio di calpestio dell'appartamento subisce continuamente visto che l'edificio è stato realizzato in cemento armato gettato in loco ed i solai hanno una grande luce di interasse di circa ml 6,00/6,50 con travi in c.a. realizzate all'interno del solaio in spessore solaio”.
La Corte ritiene che per tali difetti, le cui cause non sono eliminabili, debba stimarsi una posta risarcitoria, da liquidarsi sempre in via equitativa, che tenga conto del fatto che gli interventi di ripristino possono, con alta probabilità, essere ripetuti almeno un'altra volta a distanza di anni. Si ritiene dunque valutare una diminuzione di valore dell'immobile pari al costo di un altro intervento di ripristino, ivi comprese le spese per lo spostamento della mobilia e il suo ricovero in magazzino e per la locazione di altro immobile dove il nucleo famigliare si dovrà trasferire durante l'esecuzione dei lavori e per spese tecniche, come già calcolate in € 9.500,00. Il tutto per un totale di € 18.600 oltre iva (€ 2800, parquet, + € 6300, ripristino crepe, + € 9500,00, spese connesse)
Non si ritiene di effettuare ulteriori accertamenti con riguardo al funzionamento dell'impianto di riscaldamento e di raffreddamento, in quanto sia le parti interessate, sia il loro CTP, non hanno dedotto aspetti precisi circa i lamentati malfunzionamenti, che possano costituire tema di approfondimento dell'indagine già condotta dal CTU, che non ha rilevato anomalie o rotture particolari. Peraltro, non è vero che il CTU non abbia esaminato l'impianto in funzione, essendo estate, perché, dalla descrizione resa dal medesimo tecnico, l'impianto in estate è attivo per rinfrescare gli ambienti.
9.3 Non si ritiene, infine, di riconoscere agli appellanti il danno non patrimoniale lamentato, per assoluto difetto di allegazione e prova, dal momento che la parte appellante, nell'atto di citazione, non ha precisato alcunché in ordine a tale voce pagina 16 di 20 di danno e nella prima memoria istruttoria si è limitata a sostenere che tale danno non patrimoniale, da liquidarsi nell'importo di € 20.000,00, sarebbe a ristoro del disagio subito, del minor godimento del bene e della sua minore utilità.
Allegazioni del tutto generiche.
10.In conclusione, l'importo complessivo delle somme da riconoscersi a titolo risarcitorio agli appellanti e da porre a carico della venditrice, Controparte_1
, ammonta a complessivi € 48.600,00 oltre iva (di cui € 30.000,00 a titolo di
[...] costi di ripristino ed € 18.600,00 a titolo di deprezzamento dell'immobile determinato dalla previsione di dover provvedere nuovamente, almeno un'altra volta, con elevata probabilità, ai ripristini del parquet e degli intonaci delle pareti interne: minor valore parametrato, come sopra chiarito, ai relativi costi) e dunque per un totale di € 53.460,00, comprendendo l'iva al 10%.
Si tratta di importo espresso in moneta attuale, da maggiorarsi con gli interessi in misura legale, a decorrere dalla data di presa in consegna dell'immobile,
29/9/2010, da calcolarsi sulla somma suddetta, devalutata a tale data e rivalutata di anno in anno.
11.Deve, infine, esaminarsi la domanda di manleva reiterata nel presente grado dalla nei confronti della non costituita nel Controparte_1 Org_1 presente grado del giudizio, società alla quale sono stati appaltati i lavori di esecuzione del fabbricato.
La si era costituita in primo Controparte_2 grado e aveva confermato di aver concluso con l , Controparte_1 quest'ultima in qualità di committente, un contratto di appalto per la costruzione dell'edificio denominato “H22” della “ ”, posto in Firenze, via De Barucci n. Org_2
12. Aveva sostenuto però che i vizi denunciati dagli acquirenti fossero palesi e non occulti e, pertanto, dal momento che la aveva Controparte_1 accettato l'opera, sottoscrivendo il verbale di collaudo ai sensi dell'art. 1667/I
c.c., la committente aveva perso la garanzia in ordine ai vizi o difformità che le erano noti o avrebbero dovuto esserlo, secondo un giudizio di riconoscibilità che secondo l'opinione prevalente in dottrina e giurisprudenza, andava parametrato pagina 17 di 20 alla diligenza del buon padre di famiglia, quando il committente “profano” ha direttamente provveduto alla verifica ovvero ha accettato l'opera senza verifica, e che invece andava parametrato alle capacità medie di un tecnico della materia, quando il committente stesso ne è esperto ovvero quando si avvale di un terzo qualificato per l'espletamento della verifica. Nel caso di specie la difesa Org_1 evidenziava che l' si era avvalsa dell'opera del responsabile Controparte_1 del procedimento, nella persona dell'arch. , e del direttore dei Controparte_6 lavori, nella persona dell'ing. che avevano partecipato a tutte le Parte_4 verifiche e i controlli che si erano conclusi sempre con esito positivo.
Nel presente grado del giudizio la non si è costituita e ne è stata Org_1 dichiarata la contumacia.
La Corte ritiene che debba considerarsi non contestato che l' Controparte_1
ha commissionato i lavori di realizzazione della palazzina alla e che,
[...] Org_1 pertanto, quest'ultima società debba rispondere, nei confronti della committente, ai sensi dell'art. 1669 c.c. dei gravi vizi costruttivi che, come accertato, inficiano l'appartamento degli appellanti, collocato in detta palazzina (cfr. contratto di compravendita del 29/9/2010 nella parte descrittiva dell'immobile pag.4).
La domanda di manleva avanzata dalla nei confronti di Controparte_1 Org_1
deve inquadrarsi anch'essa nella fattispecie prevista e disciplinata, per
[...]
l'appunto, dall'art. 1669 c.c..
Le difese spiegate in primo grado dalla sopra riassunte, sono da Org_1 disattendere, dal momento che i vizi denunziati dagli appellanti si sono manifestati progressivamente nell'appartamento che, al momento della consegna, ne appariva privo.
Quindi, deve essere condannata a tenere indenne l' Org_1 Controparte_1
di quanto la stessa è stata condannata a pagare agli appellanti in dipendenza
[...] della presente pronuncia.
12. Visto l'art. 336 c.p.c., in ragione della riforma integrale della sentenza di primo grado, deve provvedersi a disciplinare ex novo le spese processuali di entrambi i gradi del giudizio, compiendo una valutazione complessiva dell'esito pagina 18 di 20 della lite che vede, nel rapporto processuale tra i e la Parte_3 CP_1
, la soccombenza dell' e, nel rapporto tra
[...] CP_1 CP_1
e , la soccombenza di quest'ultima società.
[...] Org_1
Pertanto, la deve essere condannata a rifondere le spese Controparte_1 processuali di entrambi i gradi del giudizio a e , Parte_1 Parte_2 nell'importo liquidato in dispositivo, in base ai medi tariffari parametrati al valore della causa pari all'importo liquidato a titolo di risarcimento (scaglione € 52.000-
260.000).
deve essere condannata a Controparte_2 rifondere a le spese processuali che liquida, come in Controparte_1 dispositivo, in base agli stessi criteri sopra esposti.
Le spese di CTU di primo e secondo grado devono essere poste, in via definitiva e solidale, a carico di e . Controparte_1 Org_1
Deve trovare accoglimento la domanda dei di condanna Parte_3 dell' e di a restituire le somme percepite in Controparte_1 Org_1 dipendenza della sentenza di primo grado, maggiorate degli interessi di legge a decorrere dalla data del pagamento.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da
[...]
e avverso la sentenza n. 2330/2018 emessa dal Parte_1 Parte_2
Tribunale di Firenze, nella contumacia di Controparte_2
, così provvede:
[...] in accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza impugnata condanna a pagare a e , a titolo Controparte_1 Parte_1 Parte_2 risarcitorio, la somma complessiva di € 53.460,00 maggiorata degli interessi di legge da calcolarsi a decorrere dal 29/9/2010 sulla somma devalutata a tale data e rivalutata di anno in anno sino ad oggi.
pagina 19 di 20 Condanna a tenere indenne Controparte_2
di quanto condannata a pagare ai e , a Controparte_1 Parte_1 Pt_2 titolo risarcitorio, in dipendenza della presente pronuncia.
Condanna a rifondere ai e le spese Controparte_1 Parte_1 Pt_2 processuali di entrambi i gradi del giudizio che liquida, con riferimento al primo grado, in complessi € 14.103,00 per compensi ed € 660,00 per spese, e con riferimento al secondo grado in € 14.317,00 per compensi ed € 650,00 per spese oltre al rimborso forfetario spese generali al 15% e agli oneri accessori.
Condanna a rifondere a Controparte_2
le spese processuali di entrambi i gradi del giudizio che Controparte_1 liquida, con riferimento al primo grado, in complessi € 14.103,00 per compensi ed
€ 660,00 per spese, e con riferimento al secondo grado in € 14.317,00 per compensi, oltre al rimborso forfetario spese generali al 15% e agli oneri accessori.
Pone in via definitiva a carico solidale di e Controparte_1 [...]
le spese di CTU, di primo e secondo Controparte_2 grado, come liquidate in atti.
Condanna e la Controparte_1 CP_2 Controparte_2 CP_2
a restituire a e a le somme
[...] Parte_1 Parte_2 percepite in dipendenza della sentenza di primo grado, maggiorate degli interessi di legge a decorrere dalla data del pagamento.
Firenze, camera di consiglio del 27/2/2024
Il Presidente est.
dott. Cristina Reggiani
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.

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