N. 13533/2024 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI CAUSA
Nel procedimento promosso da
, Parte_1 Parte_2
RICORRENTE
nei confronti di
, CP_1
RESISTENTE
Oggi 30/04/2025 innanzi alla dott.ssa Francesca Maria Ferruta, sono comparsi:
per il ricorrente l'Avv. Davide M. Ripamonti, in sostituzione dell'Avv. SCELSA SIMONE giusta verbale delega per il resistente: nessuno compare.
Il G.I., ai sensi dell'art. 429 c.p.c., pronuncia l'allegata sentenza.
Il Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale,
nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 13533/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Simone SCELSA, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito in Milano via San Barnaba nr. 32;
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_2 C.F._2 dall'Avv. Simone SCELSA, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito in Milano via San Barnaba nr. 32;
PARTI RICORRENTI
contro
(C.F. , ammesso al Patrocinio a CP_1 C.F._3 CP_2
, rappresentato e difeso dall'Avv. Gino Nicola PANDOLFI, elettivamente
[...] domiciliato presso lo studio del difensore sito in Milano via Vitruvio nr. 5;
PARTE RESISTENTE
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
Per i ricorrenti: come da ricorso introduttivo (da intendersi qui trascritto nella parte contenente le conclusioni); per il resistente: come da comparsa di costituzione e risposta (da intendersi qui trascritta nella parte contenente le conclusioni). MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorrenti SIi e , rispettivamente Parte_2 Parte_1
e Figlio del deceduto SI (decesso avvenuto in data Pt_3 Persona_1
21.3.2023), hanno proposto domanda di condanna del resistente SI CP_1
al rilascio immediato del bene immobile sito in Milano via Casoretto nr. 52,
[...]
al primo piano (appartamento composto da nr. 3 vani, cucina e bagno;
contraddistinto dai seguenti dati catastali al N.C.E.U, del Comune di Milano: foglio nr. 276, mappale nr. 60, subalterno nr. 4), nonché al risarcimento del danno per occupazione senza titolo, nella misura di Euro 750,00 mensili, dal mese di Aprile
2020 sino alla data dello effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria, nonché al rimborso delle spese condominiali sostenute dal mese di marzo 2023, sino alla data dello effettivo rilascio , ed al risarcimento del danno subito da liquidarsi in via equitativa ai sensi dell'art. 1126 C.C..
I ricorrenti hanno, inoltre, proposto, in via subordinata, per il caso di accertamento della esistenza di un valido contratto di locazione tra il SI , Persona_1
loro dante causa, ed il SI , domanda di accertamento CP_1
dell'inadempimento di questo ultimo al contratto di locazione, stante il mancato pagamento dei canoni e delle spese condominiali a far data dal mese di Aprile 2020, con conseguente dichiarazione di risoluzione del contratto, condanna della resistente al rilascio dell'immobile locato e al pagamento dei canoni e delle spese condominiali dal mese di Aprile 2020 sino alla data di rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Con vittoria e di spese ed onorari di causa.
Il resistente non compariva all'udienza del 19.6.2024, fissata per la discussione del ricorso, e la difesa di parte ricorrente, stante il mancato perfezionamento della notificazione (gli Ufficiali Giudiziari non avevano restituito l'atto notificato), chiedeva ed otteneva la fissazione di una nuova udienza, previa concessione del termine per notificare il ricorso, il Decreto di fissazione della udienza ed il verbale della udienza al medesimo resistente, nel rispetto del termine a comparire.
All' udienza del 25.9.2024, come sopra rifissata per la discussione del ricorso, il
SI non compariva, ragione per cui veniva dichiarato contumace. CP_1
Il Giudice ammetteva le prove articolate da parte resistente.
All' udienza del 14.11.2024 il SI compariva personalmente, al CP_1
fine di rendere l'interrogatorio formale.
Nel corso dell'interrogatorio formale il SI precisava: di aver trovato in CP_1
casa, in un raccoglitore per i documenti, il contratto di locazione stipulato anni prima con il SI (dante causa dei ricorrenti) e di aver sempre pagato Persona_2
i canoni a quest'ultimo, per tramite di bonifici bancari, e le spese condominiali all'
Amministratrice del Condominio, con lo stesso mezzo, ma solo sino all' anno 2020; di aver dovuto affrontare, a partire da tale anno, alcuni problemi economici, dapprima, a causa del fatto che l'azienda per la quale prestava attività lavorativa lo aveva collocato in cd. Cassa Integrazione Guadagni e, in seguito, essendo stato riconosciuto Persona Inabile al Lavoro, con diritto a percepire una pensione mensile netta di soli Euro 700,00; di aver corrisposto, pertanto, nell' anno 2020 solo l'importo di complessivi Euro 1.500,00 alla controparte;
di aver poi smesso di versare quanto dovuto, sia per canoni, che per spese, e di non aver ancora restituito agli il bene immobile (dopo avere tentato di sub-locarlo a delle Parte_4
persone che, a loro volta, non versavano il corrispettivo pattuito); di essere attualmente in cura presso il Centro Psico-Sociale di Piazzale Dateo;
di essersi attivato presso i Servizi Sociali per ottenere le necessarie informazioni per presentare una domanda di assegnazione di un cd. alloggio popolare e di aver già presentato tale domanda;
di essere disponibile ad esibire in udienza il contratto di locazione reperito.
Nel corso della udienza del 18.11.2024 il SI esibiva l' originale del CP_1
Contratto di Locazione ad uso abitativo stipulato in data 1.1.2020 con il SI
. Persona_1 A fronte di tale esibizione, la difesa di parte ricorrente chiedeva ed otteneva rinvio al
4.12.2024, al fine di verificare se tale Contratto di Locazione fosse stato o meno registrato presso l' Agenzia delle Entrate territorialmente competente.
Nel corso di tale udienza, la difesa di parte ricorrente precisava che non era stata reperita alcuna registrazione del contratto di locazione sopra indicato e chiedeva fissarsi udienza per la discussione finale. L' udienza per l'incombente veniva fissata il giorno 12.3.2025.
In data 21.2.2025 il resistente si era costituito con comparsa nella quale chiedeva, in via principale, di accertare e di dichiarare che il bene immobile per cui è causa era da lui detenuto in virtù del contratto di locazione scritto stipulato con il SI Per_1
e che, pertanto, la domanda di accertamento della occupazione senza
[...]
titolo doveva essere rigettata e, in via subordinata, per l'ipotesi di accoglimento della domanda di rilascio, la concessione del termine massimo per l'esecuzione, tenuto conto del fatto che lo stesso era pensionato ed invalido.
Nel corso della udienza del 12.3.2025 il Giudice revocava la dichiarazione di contumacia della parte resistente, e, all'esito della discussione, si riservava di fissare l' udienza per la lettura della Sentenza (incombente esperito in data odierna).
La domanda di risoluzione del contratto per fatto e colpa della parte conduttrice è infondata perché tale domanda presuppone l'accertamento dell'esistenza di un valido contratto di locazione in essere tra le parti e, nel caso di specie, tale presupposto non ricorre.
Ed infatti, risulta documentalmente che né il SI , dante causa Persona_1
dei ricorrenti, né questi ultimi, hanno provveduto a registrare presso l'Ufficio del
Registro il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 1.1.2020 tra il primo ed il SI . CP_1
Ebbene occorre richiamare l'art.1, comma 346, della L. nr. 311/04 che stabilisce che
“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Per effetto di questa disposizione, per la valida stipulazione di locazioni di immobili, adibiti a qualunque destinazione e con la sola eccezione di quelli di durata inferiore a trenta giorni (ex art. 2 dpr n. 131/1986, “Atti soggetti a registrazione”), dal g.
1.1.2005 è indispensabile che il contratto venga registrato. L'omessa registrazione rende il contratto, per espresso ed inequivoco disposto di legge, nullo;
la fattispecie rientra nell'ipotesi prevista dall'ultimo comma dell'art.1418 c.c. (così Corte cost., ordinanza n. 140/2007, secondo cui l'art. 1, comma 346, citato “eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.”).
Ne consegue che, poiché tra le parti non è mai esistito un valido contratto, non è configurabile l'inadempimento di un obbligo contrattuale che è non è stato validamente assunto. La domanda di risoluzione contrattuale deve quindi essere rigettata giacché essa presuppone la valida esistenza di un contratto, requisito insussistente nella fattispecie.
Per le medesime ragioni è infondata la domanda della parte ricorrente di pagamento dei canoni scaduti e a scadere, a decorrere dal mese di Aprile 2020 sino alla data dell'effettivo rilascio.
Merita invece accoglimento la domanda dei ricorrenti di restituzione dell'immobile detenuto dal resistente. Infatti, questo Giudice condivide l'orientamento del Suprema
Corte secondo il quale: “Qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi" - tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente - l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo;
ne consegue che, ove sia proposta una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e il giudice rilevi, d'ufficio, la nullità del medesimo,
l'accoglimento della richiesta restitutoria conseguente alla declaratoria di nullità non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.” (cfr. C. Cass.
07/02/2011 - Rv. 616616 - 01; si veda anche C. Cass. 28/10/2015 - Rv. 637565 - 01). Pertanto, la parte resistente va condannata al rilascio immediato del bene immobile per cui è causa.
Quanto alla domanda di parte ricorrente di condanna della parte resistente al risarcimento del danno da occupazione senza titolo, nella misura di Euro 750,00 mensili, dal mese di Aprile 2020 sino alla data dello effettivo rilascio, deve osservarsi che l'entità di tale importo è stata unilateralmente determinata dalla parte ricorrente, senza fornire prove documentali a sostegno della attuata quantificazione
(quali, a titolo esemplificativo: gli estratti dello Osservatorio del Mercato
Immobiliare della Agenzie delle Entrate, indicativi dei valori locativi al mq. di beni immobili siti nella medesima zona;
gli estratti dei siti Internet di Agenzie
Immobiliari, di provata serietà professionale, indicativi della entità dei canoni richiesti per la locazione di beni immobili siti nella medesima zona) e senza formulare istanze istruttorie per accertare la sussistenza di tale danno ed, in seguito, quantificarlo (eventualmente tramite la richiesta di una Consulenza Tecnica di
Ufficio), ragione pe cui la stessa deve essere rigettata.
Tenuto conto del parziale accoglimento delle domande di entrambe le parti, le spese di lite sono interamente compensate tra le stesse.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettata, così dispone:
1) rigetta la domanda di parte ricorrente di dichiarazione della risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo concluso in data 1.1.2020 tra i SIi Per_1
ed , avente ad oggetto il bene immobile sito in Milano
[...] CP_1
via Casoretto nr. 52, al primo piano (appartamento composto da nr. 3 vani, cucina e bagno;
contraddistinto dai seguenti dati catastali al N.C.E.U. del Comune di Milano: foglio nr. 276, mappale nr. 60, subalterno nr. 4);
2) rigetta la domanda di parte ricorrente di condanna della parte resistente al pagamento dei canoni di locazione asseritamente sino ad oggi scaduti e dei canoni a scadere sino alla data del rilascio;
3) condanna parte resistente al rilascio immediato in favore di parte ricorrente del suddetto immobile, libero da persone, da animali e da cose;

4) rigetta la domanda di parte ricorrente di condanna della parte resistente al risarcimento del danno da occupazione senza titolo;

5) compensa le spese di lite tra le parti.
Milano, così deciso in data 30 Aprile 2025
Il Giudice
Dr Francesca Maria Ferruta