REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE SECONDA
R.G. 1701/2023
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
Dott. Caterina Passarelli Presidente
Dott. Martina Gasparini Consigliere rel.
Dott. Caterina Caniato Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con atto di citazione da
(p.i. in persona del suo legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore con l'avv. Luigino M. Martellato
Appellante contro
(c.f. , in persona del curatore pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore con l'avv. Diego Manente
Appellata
Oggetto: Azione revocatoria fallimentare ex art.66 l.fall. e 2901 cod. civ.. Appello avverso la sentenza n. 1492/2023 pubblicata in data 24 agosto 2023 del Tribunale di
Venezia.
CONCLUSIONI
Per parte appellante
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, contrariis reiectis e previa ogni occorrenda declaratoria in totale riforma della sentenza del Tribunale di Venezia sez. I civile, dott.ssa Tania Vettore n. 1492/2003 del 23/24.8.2023, notificata a mezzo PEC in data 4.9.2023
In via principale di merito: respingere siccome infondata la domanda di inefficacia del contratto di compravendita immobiliare in data 21.1.2016 a rogito notaio di Per_1
Mira rep. n. 7829 racc. 6648 Ordinare la cancellazione (i) della trascrizione della domanda giudiziale eseguita presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di
Venezia – Territorio Servizio di pubblicità Immobiliare in data 28.1.2021 ai numeri reg. gen. n. 2679 reg. part. 1986 nonché (ii) della annotazione della sentenza del Tribunale di
Venezia sez. I civile, dott.ssa Tania Vettore n. 1492/2003 del 23/24.8.2023, notificata a mezzo PEC in data 4.9.2023
In via subordinata riconvenzionale: nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di inefficacia del contratto di compravendita immobiliare a rogito notaio di Mira rep. n. 7829 racc. 6648, accertarsi e quantificarsi il valore delle Per_1 migliorie ed addizioni apportate dalla Società Parte_1 sull'immobile sito in Comune di Mira fraz. Borbiago via Papa Giovanni XXIII n. 163 per cui è causa.
In ogni caso: Con vittoria di spese, anche generali di studio al 15%, e rimborso di compensi professionali ex DM 55/2014 e succ. mod. int.
In via istruttoria:
Si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie per Controparte_2 aventi ad oggetto la dimostrazione della assenza di partecipatio fraudis da parte della società acquirente siccome formulate nei termini già Parte_1 nel giudizio di primo grado ed ivi non assunte, e riproposte con specifico motivo di appello nel presente grado e che quivi si riproducono come segue:
1) Vero che nell'ottobre 2015 il sig. dichiarando di agire Testimone_1 quale amministratore della società incaricava l'Agenzia Immobiliare CP_1
Sinergy srl di Oriago, nella persona del sig. , della vendita del rustico Persona_2 sito in Borbiago via Papa Giovanni XXIII n. 163 di proprietà della Società;
2) Vero che il sig. chiedeva al sig. quale fosse, Tes_1 Persona_2 secondo il suo parere professionale, il prezzo a cui porre in vendita il cespite;

pag. 2/14 3) Vero che il sig. dell'Agenzia Immobiliare Sinergy srl accettava Persona_2
l'incarico, si recava sul posto per prendere visione del bene e chiedeva al sig. di Tes_1 autorizzare un accesso agli atti del Comune di Mira al fine di acquisire la documentazione relativa alla situazione urbanistica ed edilizia del bene;

4) Vero che il sig. acconsentiva e sottoscriveva la domanda di accesso Testimone_1 agli atti predisposta dall'arch. , indicatogli dall'Agenzia Immobiliare come Persona_3 professionista di loro fiducia, come da doc. 1 che si rammostra al teste per conferma;

5) Vero che, nell'ottobre 2015 e quanto meno sino all'aprile 2016, l'immobile era disabitato ed abbandonato e presentava la consistenza e lo stato di cui alla documentazione fotografica prodotta sub. docc. 4, 5 che si rammostra al teste per conferma;

6) Vero che, in particolare: le mura erano ammalorate, intaccate da muffa ed altre incrostazioni e in parte crollate;
le malte e gli intonaci erano erosi;
i mattoni/forati erano in vista e alcuni erano divelti;
le strutture portanti presentavano fori e danneggiamenti;
il tetto ed i solai erano sfondati;
la pavimentazione era danneggiata e per larghi tratti inesistente;
i serramenti erano inutilizzabili e talvolta mancanti;
gli impianti tecnologici erano inesistenti;
dentro il fabbricato e nell'area di pertinenza erano presenti cumuli di inerti ed altri rifiuti, anche ingombranti;

7) Vero che, all'esito del sopralluogo e dopo aver raccolto altre informazioni, il sig.
informava il sig. che l'immobile avrebbe potuto essere venduto al Per_2 Tes_1 prezzo massimo di € 200/220.000,00 e dichiarava che tale prezzo teneva conto del fatto che l'immobile richiedeva interventi di ristrutturazione/restauro molto onerosi e vincolati a non creare aumenti di volume né modifiche prospettiche né costruzione di terrazze o apertura nuove finestre ecc.;
8) Vero che nella medesima occasione il sig. dichiarava al sig. che Per_2 Tes_1 per i motivi esposti al capitolo precedente non sarebbe stato facile trovare un compratore;

9) Vero che il sig. proponeva la vendita del compendio al dott. Per_2 Per_4
titolare di farmacia ubicata nelle vicinanze dell'immobile, indicando quale
[...] prezzo la somma di € 220.000,00 e precisando che era “trattabile”; pag. 3/14 10) Vero che il sig. proponeva la vendita del compendio al sig. Per_2 CP_3 indicando quale prezzo la somma di € 220.000,00 e precisando che era
[...]
“trattabile”;
11) Vero che il sig. proponeva la vendita del compendio alla Per_2 [...]
con cui anche in precedenza aveva concluso affari, indicando quale Parte_1 prezzo la somma di € 220.000,00 e precisando che era “trattabile”;
12) Vero che la società contattava l'impresa edile Parte_1 [...]
nella persona del suo responsabile tecnico sig. e Controparte_4 Testimone_2 chiedeva un parere sulla convenienza dell'acquisto di cui al capitolo precedente;

13) Vero che il sig. dichiarava, in base alla sua esperienza, che tenuto Testimone_2 conto del prezzo di acquisto, dell'entità dei lavori da eseguire e delle possibilità di rivendere / mettere a reddito l'immobile ristrutturato, lui sconsigliava l'acquisto;
14) Vero che in data 14.1.2016 la società e la società Pt_1 Parte_1 CP_1
[... sottoscrivevano presso l'Agenzia Immobiliare Sinergy srl contratto preliminare di compravendita e la società promissaria acquirente versava a mezzo bonifico ed a titolo di caparra la somma di € 50.000,00 giusta docc. 9, 10 che si rammostrano al teste per conferma;

15) Vero che qualche giorno dopo, il sig. chiedeva di anticipare il rogito Tes_1 notarile, previsto nel preliminare entro il 29.2.2016, al 21.1.2016;
16) Vero che l'operazione commerciale per cui è processo è stata la prima e l'unica intercorsa tra le società e Parte_1 CP_1
17) Vero che la Società si occupava di prestazione di servizi di gestione CP_1
d'impresa in favore di aziende operanti nell'ambito calzaturiero e di acquisto e concessione a terzi d'uso di marchi, siccome indicato nella Relazione del CdA sulla gestione dell'esercizio chiuso al 31.12.2014, prodotto sub doc. 11 dal Fallimento attore e che si rammostra al teste per conferma;

18) Vero che la società si occupa dell'acquisto, della Parte_1 ristrutturazione, della costruzione di immobili e della loro successiva vendita e/o locazione a terzi;

19) Vero che, successivamente all'acquisto del 21.1.2016, la società
[...] ha eseguito sull'immobile per cui è causa interventi di Parte_1
pag. 4/14 manutenzione straordinaria, ristrutturazione, restauro quali descritti nelle domande edilizie prodotte sub. docc. 3, 4, 5 che si rammostrano al teste per conferma;

20) Vero che per l'esecuzione di tali interventi, la società ha già Parte_1 sostenuto costi per € 738.421,39, giusta docc. 7, 8, 12, 13 che si rammostrano al teste per conferma;

21) Vero che per il completamento dell'intervento è prevista l'esecuzione di ulteriori opere, il cui costo è stato preventivato in € 250.000,00 circa (di cui € 80.000 per opere esterne;
€ 50.000,00 per ristrutturazione annesso, cd. barco;
€ 60.000,00 per spese tecniche e professionali;
€ 50.000,00 per lavori elettrici;
€ 10.000,00 per lavori termo- idraulici);
Si indicano come testi: ing. di Borbiago (VE); arch. di Testimone_3 Persona_3
Borbiago (VE); arch. di Roncade (TV); c/o Agenzia Testimone_4 Persona_2
Immobiliare Sinergy srl;
dott. di Borbiago (VE); sig.ra di Persona_4 Persona_5
Borbiago (VE), sig. di Borbiago (VE), di Controparte_3 Persona_6
Chioggia (VE).
Per parte appellata
Nel merito1) Dichiararsi inammissibile e/o comunque rigettarsi il proposto appello, per tutte le ragioni esposte nella narrativa della comparsa di costituzione e risposta.
In via istruttoria 2) Respingersi le istanze istruttorie ex adverso formulate per tutte le ragioni esposte alle pagg. da 22 a 24 della comparsa di costituzione e risposta e dichiararsi la nullità della consulenza tecnica espletata per le complessive ragioni indicate nelle note scritte ex art. 127 ter c.p.c. depositate in data 1.10.2024.
3) Dichiararsi l'inammissibilità delle c.d. “II note scritte ex art. 127 ter c.p.c.” irritualmente depositate dall'appellante in data 2.10.2024, stante l'avvenuto, precedente deposito in data 27.9.2024.
MOTIVAZIONE
Giudizio di primo grado
Con atto di citazione ritualmente notificato il fallimento conveniva in Controparte_1 giudizio chiedendo di dichiarare, ai sensi e per gli effetti degli Parte_1 artt. 66 l.fall. e 2901 c.c., l'inefficacia e la conseguente revoca del contratto di compravendita stipulato, in data 21 gennaio 2016 (notaio , Persona_7
pag. 5/14 rep. n. 7829 e racc. n. 6648) dall'allora società in bonis in favore della convenuta, atto trascritto in data 25.01.2016 (n.1822 RG e n. 1234 RP Agenzia del Territorio -Ufficio
Provinciale di Venezia) relativo all'immobile sito in Mira (Venezia) via Papa Giovanni
XXIII e relativo scoperto (e ivi dettagliatamente descritti). Il fallimento rappresentava che la società costituita il 21.05.1993, avente quale oggetto sociale la Controparte_1 compravendita, costruzione e gestione di beni immobili nonché la produzione, il commercio e lavorazione di calzature, borse e articoli in tessuto, in pelle ed in cuoio era parte di un gruppo imprenditoriale facente capo alla famiglia articolato in Tes_1 ulteriori realtà societarie (Calzaturificio Flower S.r.l., Avatar S.r.l., Controparte_5
oltre a due società di diritto croato), tutte dichiarate
[...] Controparte_6 fallite (dal Tribunale di Udine la prima e le altre dal Tribunale di Venezia tra il
28.70.2016 ed il 28.03.2017).
Rilevava come la società in data 18.02.2016 deliberava di presentare Controparte_1 domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo, depositata ai sensi dell'art. 161, co. 6, l.fall. il 15.03.2016 (come avvenuto da parte delle altre società
Avatar Srl, e , seguita dalla Controparte_5 Controparte_6 presentazione, in data 20.07.2016, del piano concordatario e della relativa documentazione. In data 18.01.2017 veniva tuttavia dichiarato il fallimento da parte del
Tribunale di Venezia con sentenza n. 7/2017 non avendo la società adempiuto all'obbligo di deposito delle relazioni informative periodiche ai sensi dell'art. 161, co.
8, l.fall. (con conseguente dichiarazione di inammissibilità della proposta di concordato preventivo). Rappresentava che, nell'imminenza della presentazione della domanda di concordato, aveva alienato ad una società terza ( Controparte_1 Parte_1
il cespite immobiliare di maggior valore sito in Mira (VE), via Papa Giovanni
[...]
XXIII n. 163 verso il corrispettivo di euro 200.000,00 rilevando come tale bene era stato acquistato in data 19.12.1999 al prezzo di euro 403.611,00 e successivamente appostato nel bilancio della società relativo all'esercizio 2014 al valore di euro 500.000,00, a seguito della rivalutazione effettuata ai sensi del D.L. n. 185/2008.
Il fallimento attore evidenziava come l'alienazione del cespite costituiva un atto dispositivo lesivo della massa dei creditori e, ritenuta la sussistenza dei presupposti di pag. 6/14 cui agli artt. 66 l.fall. e art. 2901 c.c., chiedeva la declaratoria di inefficacia dell'atto impugnato.
Quanto alla sussistenza di un diritto di credito verso il debitore, il fallimento richiamava lo stato passivo del fallimento osservando come, dall'esame delle relative domande di insinuazione al passivo emergeva agevolmente la prova della sussistenza di crediti anteriori rispetto all'atto di disposizione patrimoniale (oltre che di crediti sorti, o comunque, incrementati nella loro dimensione quantitativa, successivamente).
Quanto al presupposto dell'eventus damni –qualificabile in caso di fallimento come insufficienza del residuo patrimonio del debitore a soddisfare i suoi creditori - evidenziava il quadro emergente dal raffronto tra il complessivo valore del passivo (allo stato pari ad euro 1.008.988,00), da un lato, e, dall'altro, il presumibile valore di realizzo degli altri cespiti immobiliari del tutto insufficiente a coprire l'ammontare del passivo, l'inesigibilità dei crediti appostati a bilancio e l'assenza di altri cespiti attivi rilevanti in capo alla società.
Rilevava la sussistenza del presupposto soggettivo evidenziata da plurimi elementi indiziari e, quanto alla società acquirente, evidenziava che si trattava di società immobiliare, per la quale, in ragione del suo stesso core business, era fisiologico poter individuare l'effettivo valore del bene e la sua sproporzione rispetto al prezzo di compravendita, che la società aveva sede nello stesso ambito di operatività della società fallita e, addirittura, nella stessa via in cui si trova l'immobile compravenduto. Il suo legale rappresentante aveva plurimi interessi nello stesso territorio in cui operavano e le altre società del gruppo la cui situazione di crisi era all'epoca CP_1 Tes_1 dato notorio. Rilevava come particolarmente significativa era, poi, l'esistenza di protesti a carico della società venditrice e per importi consistenti, già pubblicati alla data della compravendita, senza considerare la levata di altri protesti di considerevole importo in concomitanza con la compravendita. Da ultimo, segnalava che assumeva specifica rilevanza la circostanza che il Curatore non aveva reperito alcun contratto preliminare intervenuto in relazione alla predetta compravendita, a conferma dell'esigenza della società di reperire, con urgenza e a qualsiasi prezzo, liquidità dall'alienazione del bene, sottraendolo in via definitiva alla garanzia generica dei creditori sociali.
pag. 7/14 Si costituiva ritualmente chiedendo il rigetto della domanda Parte_1 in quanto infondata in fatto ed in diritto.
In via preliminare eccepiva la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza e nel merito, contestava l'esistenza del requisito della partecipatio fraudis .
Quanto alla sproporzione tra valore del bene e prezzo deduceva che l'immobile costituiva un rudere pericolante, esposto a pericolo concreto di crolli e che il prezzo concordato e pagato corrispondeva al valore di mercato del compendio all'epoca della compravendita.
Sotto il profilo della scientia fraudis evidenziava che la vendita era stata proposta a
(e non da essa cercata) e peraltro non in via esclusiva, ad un Parte_1 prezzo indicato dalla venditrice, rilevando come risultava esser stato sottoscritto anche un contratto preliminare, a cui la si impegnò con il Parte_1 pagamento di una sostanziale caparra.
Contestava inoltre la notorietà dello stato di crisi risultando viceversa al momento delle trattative e dell'acquisto (settembre 2015 / gennaio 2016) solo la situazione rappresentata nel bilancio chiuso al 31.12.2014 rappresentativo di una società sana, con un buon margine operativo e cash flow, ben patrimonializzata e con ottime prospettive e molti progetti di sviluppo.
Contestava la valorizzazione data ai protesti nonché al deposito della domanda di concordato in quanto posteriore alla compravendita
In via subordinata la convenuta evidenziava di aver sostenuto un complesso ed oneroso intervento di ristrutturazione, restauro e recupero del compendio immobiliare sostenendo spese per circa euro 370.839,56 al 31.12.2020 chiedendo, ferma la competenza del Tribunale Fallimentare e del rito speciale di accertamento del credito,
l'accertamento della sussistenza e della consistenza delle suddette migliorie, determinandone il valore, anche a mezzo di espletanda CTU.
Con sentenza n. 1492/2023 pubblicata il 24 agosto 2023 il Tribunale di Venezia, in accoglimento delle domande attoree, dichiarava inefficace nei confronti del fallimento ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 66 l.fall. e art.2901 cod.civ. l'atto Controparte_1 di compravendita stipulato in data 21 gennaio 2016 tra e Controparte_1 [...]
dichiarava l'inammissibilità della domanda formulata da Parte_1 Pt_1
pag. 8/14 e condannava quest'ultima a rifondere la spese di lite in favore Parte_1 dell'attore.
Il giudice di prime cure , accoglieva la domanda revocatoria fallimentare proposta in relazione all'atto notarile del 21 gennaio 2016. Riteneva sussistenti i presupposti a fondamento dell'azione, respingendo l'eccezione di nullità della citazione riferita all'asserita indeterminatezza rilevando in particolare come i profili di nullità sollevati, consistenti nell'inidoneità dello stato passivo di per sé a provare l'esistenza di crediti anteriori rispetto all'atto di disposizione o l'incertezza dell'eventus damni identificato con il passivo accertato alla data del fallimento “non attengono all'identificazione della domanda, bensì al diverso profilo della prova dei fatti costitutivi dell'azione esperita dal fallimento” (così testualmente nella sentenza impugnata).
Rileva inoltre l'inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta “sotto un duplice profilo, sia perché è volta all'accertamento di un mero fatto
(le migliorie realizzate ed i relativi costi) funzionale alla domanda da proporsi in sede fallimentare al di fuori dei casi ammessi dall'ordinamento, sia perché in ogni caso il relativo credito non può che accertarsi in quella sede.” (così testualmente nella sentenza impugnata). La pronuncia sulle spese seguiva la soccombenza.
Giudizio d'appello
Con atto di citazione ritualmente notificato ha proposto Parte_1 appello avverso la sentenza n. 1492/2023 rilevando.
1) la violazione degli artt. 115,116 c.p.c. e 2697 c.c. relativamente alla sussistenza dell'elemento soggettivo in capo alla società stessa, assumendo come tutte le circostanze fattuali valorizzate dal giudice di prime cure risultavano contraddette da altri fatti storici precisi, gravi e concordanti quali le risultanze del bilancio di esercizio;
la congruità del prezzo della compravendita;
l'inesistenza di procedure esecutive sui beni della venditrice;
l'assenza di notizie di stampa sullo stato di difficoltà della venditrice;
l'assenza di rapporti commerciali pregressi e successivi tra le parti;
l'assenza di rapporti di parentela tra il debitore e il terzo (rectius, tra i rispettivi legali rappresentanti e soci) nonchè sussistenza di trattative intermediate da operatore professionale circostanze non conosciute per difetto di istruttoria pag. 9/14 2) la violazione degli articoli 112 cpc e 1362 cpc in relazione all'interpretazione della domanda riconvenzionale subordinata e la violazione degli articoli 2902 c.c. e 24 l.fall. rilevando come il giudice di primo grado aveva erroneamente dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale proposta in quanto “volta all'accertamento di un mero fatto anzichè, come reso palese dal tenore delle conclusioni, del loro valore e così del diritto di credito del terzo, da far valere in sede espropriativa mediante separazione del prezzo ricavato dalla espropriazione del bene di proprietà per debiti altrui “(così nell'atto di appello).
Si è costituito in giudizio il fallimento chiedendo il rigetto dell'appello, Controparte_1 in quanto inammissibile e infondato.
Nel corso del giudizio veniva nominato CTU l'arch. per rispondere Persona_8 al seguente quesito: “Dica il CTU, esaminati gli atti di causa ed effettuata ogni indagine ritenuta opportuna, quale fosse il valore di mercato del bene immobile oggetto di causa, sito in Mira, Via Papa Giovanni XXIII, all'epoca della compravendita di data
21.01.2016”. L'elaborato peritale veniva depositato in data 16 luglio 2024.
All'udienza del 16 settembre 2025 la causa veniva rimessa in decisione ex art. 352 c.p.c. previa precisazione delle conclusioni e deposito degli scritti conclusivi da parte delle parti costituite.
Ragioni della decisione
Va innanzi tutto disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c.
Come precisato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, n. 27199/2017 “gli artt. 342 e 434
c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del
2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”. L'odierna appellante, nonostante la genericità e non pertinenza di alcune difese ha articolato pag. 10/14 elementi di critica senz'altro sufficienti a consentire alla Corte di individuare le questioni e i punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, le relative doglianze, nonché a cogliere natura, portata e senso della critica
Tanto brevemente premesso l'appello va accolto dovendosi ritenere fondato il primo motivo d'impugnazione (assorbito il secondo proposto solo in via subordinata).
Ritiene il Collegio che appare in proposito dirimente quanto evidenziato dal nominato c.t.u. che ha escluso l'esistenza di una chiara sproporzione tra il prezzo di vendita e il valore dell'immobile.
La puntuale ricostruzione della vicenda compiuta dal consulente tecnico d'ufficio, sulla base di un'analisi tanto rigorosa quanto motivata dei dati di causa, viene condivisa dal
Collegio e deve aversi in linea generale per richiamata (cfr. Cass. Civ. n.15028/2001;
Cass. Civ. n. 3519/2001). Ciò tenuto altresì conto che come osservato dalla Suprema
Corte “Del resto è massima consolidata nella giurisprudenza di questa Corte che il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, senza che sia necessaria l'esplicita confutazione delle contrarie deduzioni dei consulenti di fiducia, di talchè le critiche che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere allegazioni difensive, inidonee a determinare il vizio di motivazione previsto dall'art. 360 cod. proc. civ., n. 5” (così
Cass. Civ. n. 8355/07).
Nella perizia depositata in data 16.07.2024 il nominato CTU arch. Persona_8 ha concluso che “In base alle diverse metodologie di valutazione analizzate il sottoscritto Ctu dichiara come la più plausibile quella riferita ai valori Omi 2016 che determina la stima del compendio oggetto di ricorso al 21.01.2016 in € 205.114,50”, con sostanziale conferma della congruità del prezzo di euro 200.000,00 pagato dall'appellante per l'acquisto.
Ciò posto il dato relativo alla congruità del prezzo di acquisto senz'altro non incide quanto ai presupposti dell'azione revocatoria ex art.67 comma 1 l.fall. (non essendo questa l'azione esercitata in giudizio) ma esclude la configurabilità di un indice della consapevolezza del pregiudizio, vieppiù nella considerazione che sin dalla comparsa di pag. 11/14 risposta in primo grado la convenuta ha specificamente contestato l'esistenza di “alcun indice conosciuto o conoscibile della asserita situazione di difficoltà (ed a fortiori di crisi) della venditrice” ( così nella comparsa di primo grado).
Va in proposito evidenziato come la stessa domanda revocatoria veniva proposta in primo grado valorizzando il dato oggettivo della incongruità del prezzo stabilito nel contratto di compravendita quale dato significativo della consapevolezza del pregiudizio da parte del terzo acquirente. In proposito nell'atto introduttivo si sottolineava come “ il cespite in questione era stato acquistato da in data 19.12.1999 al prezzo Controparte_1 di € 403.611,00 ed il bene era stato appostato nel bilancio della società relativo all'esercizio 2014 (cfr. pag. 6 relazione sulla gestione del consiglio di amministrazione sub doc. 11) al valore di € 500.000,00, a seguito della rivalutazione effettuata ai sensi del D.L. n. 185/2008.Emerge, dunque, in prima battuta, il significativo divario tra il valore del bene e il prezzo di vendita in favore di Tuttavia, Parte_1 mentre il primo ècoerente con il prezzo di acquisto dell'immobile da parte dell'allora società in bonis il corrispettivo, inferiore al predetto valore di oltre il 50%, pattuito per la vendita del 2016 risulta ingiustificabile, considerato che dal contratto di compravendita non emerge l'esistenza di vizi o la sussistenza di particolari condizioni di degrado nell'immobile che avrebbero potuto condurre, in linea teorica, ad un così significativo ridimensionamento del valore del cespite” E, più ancora “quanto alla società acquirente, trattasi di società immobiliare, per la quale, in ragione del suo stesso core business, era fisiologico poter individuare l'effettivo valore del bene e la sua sproporzione rispetto al prezzo di compravendita;
d'altro canto, la società ha sede nello stesso ambito di operatività della società fallita e, addirittura, nella stessa via in cui si trova l'immobile compravenduto.“( così atto di citazione in primo grado).
Ebbene rileva il Collegio come - richiamati gli esiti della c.t.u. e venuto meno il presupposto della incongruità del prezzo - gli ulteriori elementi valorizzati dal giudice di prime cure al fine di ritenere comprovato il presupposto soggettivo risultano di per sé non significativi.
Invero la mera contiguità territoriale e di attività svolta esistente ovvero la circostanza che il disbrigo delle pratiche amministrative venne svolto dal figlio del legale rappresentante dell'acquirente unitamente alla mera esistenza di due protesti a carico pag. 12/14 della venditrice a parere del Collegio non sono sufficienti a costituire elementi indiziari che rivestano quei caratteri di gravità, precisione e concordanza richiesti dall'art. 2729 cod. civ. perché possano assurgere al rango di prova presuntiva del fatto che l'acquisto della proprietà è stato effettuato da con la consapevolezza Parte_1 della sua potenzialità lesiva per i creditori di Controparte_1
La circostanza che quale società immobiliare sarebbe stata in Parte_1 grado di individuare l'effettivo valore del bene e la sua sproporzione rispetto al prezzo di compravendita - con conseguente consapevolezza da parte della medesima quale elemento a comprova della scientia damni - presuppone l'esistenza di una effettiva discrasia tra il valore del bene e il prezzo di vendita, non sussistente nel caso di specie sì come accertato dal c.t.u. Neppure può dirsi che la mera esistenza di due protesti, in assenza di ulteriori elementi, integri il fatto notorio della situazione di crisi in cui versava Controparte_1
Deve, dunque, escludersi che sia stata raggiunta la prova che al momento della stipula della compravendita avesse o potesse agevolmente acquisire Parte_1 la consapevolezza che attraverso il compimento di tale atto recava pregiudizio alle ragioni di credito vantate dai creditori sociali di Controparte_1
Conclusioni e spese
In accoglimento dell'appello la sentenza appellata n. 1492/2023 pubblicata in data 24 agosto 2023 del Tribunale di Venezia va dunque riformata e la domanda revocatoria proposta dal fallimento va integralmente respinta. Controparte_1
Giusta soccombenza l'odierna appellata va condannata a rifondere alla controparte le spese di lite che si liquidano secondo il dm n.55/2014 e vista le note spese depositate, secondo lo scaglione da euro 52.001,00 a euro 260.000,00 per il primo grado in euro
10.860,00 per compensi, oltre a spese generali, IVA e CPA come per legge e per il secondo grado in euro 14.317,00 per compensi ed euro 2.199,68 per spese (marca cu e c.t.p.) oltre rimborso forfettario, IVA se dovuta e CPA.
Le spese relative alla CTU esperita nel presente grado, già liquidate con decreto 28 gennaio 2025, vengono definitivamente poste a carico dell'appellata con onere di rimborso di quanto a tale titolo eventualmente anticipato da Parte_1


P. Q. M.

pag. 13/14 La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza impugnata:
1) respinge la domanda revocatoria proposta dal fallimento;
Controparte_1
2) ordina la cancellazione (i) della trascrizione della domanda giudiziale eseguita presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Venezia – Territorio Servizio di pubblicità Immobiliare in data 28.1.2021 ai numeri reg. gen. n. 2679 reg. part. 1986 nonché (ii) della annotazione della sentenza del Tribunale di Venezia sez. I civile, dott.ssa Tania Vettore n. 1492/2003 del 23/24.8.2023, notificata a mezzo PEC in data
4.9.2023;
3) condanna il fallimento a rifondere a le Controparte_1 Parte_1 spese del primo grado di giudizio, che si liquidano in euro 10.860,00 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

4) condanna il fallimento a rifondere a le Controparte_1 Parte_1 spese del presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 14.317,00 per compensi, euro 2.199,68 per esborsi oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

5) pone le spese di c.t.u. già liquidate con decreto del 28 gennaio 2025 a definitivo carico del fallimento con onere di rimborso di quanto a tale titolo Controparte_1 eventualmente anticipato da Parte_1
Cosi deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 17 settembre 2025
IL PRESIDENTE dott. Caterina Passarelli
L'ESTENSORE
dott. Martina Gasparini

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