N. R.G. 1514/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Prima Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott. Antonella Allegra Consigliere dott. Susanna Zavaglia Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1514/2022 promosso da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FOSCHINI PAOLO, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA S. VITALE N. 40/3/A 40125 BOLOGNA presso il difensore avv. FOSCHINI PAOLO APPELLANTE
contro

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI Controparte_1 C.F._1 MAURIZIO PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 Pt_1 presso il difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI Controparte_2 C.F._2
MAURIZIO PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 Pt_1 presso il difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI Parte_2 C.F._3 MAURIZIO PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 Pt_1 presso il difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE FRANCESCA PONGHELLINI (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI C.F._4 MAURIZIO PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 Pt_1 presso il difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE
ELIM S.P.A. (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE e P.IVA_2 dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 presso il difensore avv. Pt_1 DONELLI MAURIZIO PARIDE pagina 1 di 8 C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI MAURIZIO Parte_3 C.F._5 PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 presso il Pt_1 difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE (C.F. , con il patrocinio dell'avv. DONELLI Parte_4 C.F._6 MAURIZIO PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 Pt_1 presso il difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI Parte_5 C.F._7 MAURIZIO PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 Pt_1 presso il difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI MAURIZIO Controparte_3 P.IVA_3 PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 presso il Pt_1 difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI MAURIZIO Controparte_4 P.IVA_4 PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 presso il Pt_1 difensore avv. DONELLI MAURIZIO
[...] (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI Controparte_5 P.IVA_5 MAURIZIO PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 Pt_1 presso il difensore avv. DONELLI MAURIZIO
[...] (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE e Controparte_6 P.IVA_6 dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 presso il difensore avv. Pt_1 DONELLI MAURIZIO PARIDE
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DONELLI MAURIZIO CP_7 Pt_6 C.F._8 PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121 presso il Pt_1 difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE (C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_7 C.F._9 DONELLI MAURIZIO PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121
presso il difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE Pt_1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_8 P.IVA_7 DONELLI MAURIZIO PARIDE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in BORGO BASINI 1 43121
presso il difensore avv. DONELLI MAURIZIO PARIDE Pt_1

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SILVA GIUSEPPE Controparte_9 P.IVA_8 e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIALE GORIZIA 15 43125 presso il difensore avv. Pt_1 SILVA GIUSEPPE
APPELLATI
IN PUNTO A: appello contro la sentenza definitiva n. n. 718/2022 pubblicata il 1/06/2022 del
Tribunale di Parma.
pagina 2 di 8 CONCLUSIONI Per Parte_1
come da atto di appello;

Per e a. Controparte_1
come da note depositate in data 24 marzo 2025.
Per Controparte_9
come da comparsa di costituzione e appello incidentale

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1- Con atto di citazione del 19.11.2018 regolarmente notificato, Controparte_1 Controparte_2
PO RA, Elim s.p.a., , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Pt_5
[...] Controparte_3 CP_10 Controparte_5 Controparte_6 CP_11
, premesso di essere
[...] Parte_7 Controparte_8 proprietari di alcune unità immobiliari site nel complesso condominiale “Condominio Fratti” di Viale
Mentana n. 41-45 a hanno convenuto in giudizio il e l'impresa Pt_1 Parte_1 [...]
al fine di accertare l'avvenuto acquisto per usucapione dei posti auto nel cortile CP_9 circostante il condominio e del passaggio verso gli stessi attraverso Viale Mentana e Viale Fratti, deducendone il possesso non equivoco, pacifico, continuo ed esclusivo, a partire dagli anni '80.
A sostegno, hanno rappresentato di aver delimitato i posti auto in questione con righe bianche e cartelli indicanti i nominativi dei rispettivi possessori, avendo apposto anche una sbarra elettrica automatica apribile solo tramite chiave;
il possesso si era protratto ininterrotto sino all'agosto 2017, quando il in forza dell'ordinanza dirigenziale prot. gen. n.167858 IV/8.161 del 4 agosto 2017, Parte_1 aveva rimosso la sbarra e sostituito le righe bianche con righe blu, contrassegnanti posti pubblici a pagamento.
Hanno quindi chiesto in via istruttoria che venisse disposta consulenza tecnica d'ufficio per l'esatta identificazione catastale dei posti auto in questione e, nel merito, che il Tribunale accertasse l'avvenuto possesso per il periodo di legge, in modo ininterrotto, continuo, pubblico e indisturbato, dei rispettivi posti auto indicati, dichiarandone l'intervenuto acquisto per usucapione, accertando e dichiarando altresì acquisito il diritto di passaggio attraverso gli accessi all'area condominiale da viale Fratti e da viale Mentana.
Rimasta contumace l' impresa costruttrice/venditrice, si è costituito CP_9 CP_9 pagina 3 di 8 ritualmente il contestando la fondatezza di tutte le domande proposte dagli attori e Parte_1 rappresentando, nel merito, che i posti auto in questione avevano formato oggetto di un contenzioso con l'impresa costruttrice, conclusosi con sentenza del Consiglio di Stato - pubblicata il 21.04.2017 - che aveva condannato la a trasferire al i posti auto. Ha dunque Controparte_9 Pt_1 dedotto che questi ultimi, in quanto opera di urbanizzazione primaria realizzata in seguito ad una convenzione tra il Comune stesso e l'impresa costruttrice, e quindi appartenenti al patrimonio indisponibile dell'ente pubblico territoriale, non potevano essere soggetti ad acquisto per usucapione.
*
Con sentenza n. 718/2022 pubblicata il 1/06/2022, il Tribunale di Parma ha accolto integralmente la domanda di usucapione proposta dagli attori, condannando i convenuti in solido al pagamento in favore della controparte delle spese di lite.
Il Tribunale ha statuito che solamente all'esito del contenzioso con (e dunque con la Controparte_9 pronuncia del TAR Emilia Romagna del 2.12.2008 per alcuni posti auto, e con quella del Consiglio di
Stato del 21.4.2017 per i residui posti), i beni oggetto di causa erano entrati a far parte del patrimonio indisponibile del di talchè sino a tale momento essi potevano essere usucapiti. Ha poi Pt_1 ritenuto, sulla base dell'istruttoria orale espletata, che l'acquisto per usucapione da parte di tutti gli attori fosse maturato in epoca antecedente rispetto al passaggio delle aree in oggetto all'ente territoriale.

2- Avverso tale sentenza ha proposto appello il per i seguenti motivi: Parte_1
1) Errata interpretazione della convenzione sottoscritta nel 1981 tra il e Parte_1
l' illogicità e contraddittorietà della motivazione, dovendosi ritenere Controparte_9 che sin dalla sottoscrizione della convenzione, con cui l' si era obbligata a cedere CP_9 gratuitamente al medesimo le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria Pt_1 costituite da strade e parcheggi entro due anni dalla relativa realizzazione, i posti auto oggetto di causa fossero gravati da un vincolo di destinazione pubblica, e dunque godessero del regime di protezione ex art. 828 c.c.;
2) Errata interpretazione delle risultanze istruttorie. Illogicità e contraddittorietà della motivazione.
Errore di fatto e di diritto nella parte in cui ha ritenuto provata la sussistenza dei presupposti necessari ai fini dell'usucapione con conseguente accoglimento di tutte le domande attoree.
Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1158 e 1164 c.c.. Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., non avendo l'istruttoria svolta dimostrato che i singoli attori abbiano posseduto pubblicamente, indisturbatamente, direttamente e/o tramite i loro dipendenti o clienti pagina 4 di 8 i posti auto per cui è causa per il tempo utile e necessario ai fini dell'usucapione;
3) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. e degli artt. 1158 e 1164 c.c. in tema di usucapione della proprietà comune con particolare riferimento ai posti auto condominiali. violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., essendo carente la prova del possesso ininterrotto dei posti auto uti singuli da parte dei singoli condomini.
L'appellante ha quindi così precisato le proprie conclusioni:
““Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, in accoglimento del presente appello, in riforma della sentenza n. 718/2022 del Tribunale di Parma, dott. Nicola Sinisi, notificata a mezzo pec in data 11 luglio 2022 contrariis reiectis:
Nel merito: rigettare la domanda attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto, per i motivi di cui in narrativa e con ogni consequenziale statuizione in ordine alla restituzione delle somme che saranno corrisposte dal in esecuzione della sentenza impugnata. Parte_1
Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre oneri e accessori di legge di entrambi i gradi di giudizio”.
Si sono costituiti gli appellati attori in primo grado, instando per il rigetto dell'appello, con condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite. ha proposto appello incidentale lamentando, con l'unico motivo di doglianza, Controparte_9 la propria condanna al rimborso delle spese di lite a favore degli attori e in solido con il Parte_1
da ritenersi l'unico e vero soggetto soccombente del giudizio.
[...]
Ha dunque chiesto che, a parziale modifica della sentenza di primo grado, fosse disposta la compensazione delle spese di lite tra la medesima e gli attori, con condanna di questi ultimi e/o del al rimborso della somma versata in esecuzione della sentenza. Parte_1
All'udienza del 25/03/2025 le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
3- E' infondato il primo motivo di appello, avendo correttamente il Tribunale ritenuto che i beni oggetto di causa siano stati trasferiti in proprietà al ai sensi dell'art.2932 c.c., e quindi entrati Pt_1
a far parte del suo patrimonio indisponibile, soltanto all'esito del contenzioso con Controparte_9
e dunque non in pendenza dell'obbligo dettato dalla Convenzione, intercorrente solo tra le parti
[...] stipulanti.
La posizione dominicale non può essere retrodatata al momento della stipula della convenzione e, affinché si concretizzino i divieti di alienazione e di usucapione da parte dei privati, è necessario che si sia attuato il passaggio della proprietà dei beni in capo all'ente pubblico territoriale. pagina 5 di 8 Nello specifico, la sentenza del T.A.R. Emilia Romagna del 2 dicembre 2008 n.453 ha accolto il ricorso del limitatamente alla cessione dei suoli di cui al foglio n.

5 - particelle 174 – Parte_1
175 – 179 – 180 - ed al foglio n.7, particelle 273 (poi diventata la particella 479 a seguito di denuncia di variazione catastale approvata 22/12/2020) e 381 – 382. Successivamente, con sentenza del
Consiglio di Stato, pubblicata il 21 aprile 2017, è stato accolto l'appello incidentale del Parte_1
e ordinato il trasferimento allo stesso delle proprietà immobiliari identificate al catasto con le
[...] particelle n. 176 – 177 – 178 – 189 – 190 al foglio 5 e n. 383 – 384 e 273 al foglio 7.
Di conseguenza, relativamente ad alcuni dei posti auto per cui è causa, il trasferimento della proprietà è avvenuto nel 2008 (si tratta di quelli richiesti da e;
PO Controparte_1 Controparte_2
RA; insistenti sulla particella n. 479), mentre, per tutti Controparte_8 gli altri, il passaggio di proprietà si è realizzato solo nel 2017 e dunque, solo da tale momento, essi hanno iniziato a godere del regime di protezione di cui all'art.828, comma 2 c.c..
*
Il secondo e il terzo motivo di appello possono essere esaminati congiuntamente, in quanto entrambi volti a contestare la valutazione del materiale probatorio raccolto nel giudizio di primo grado, che ha indotto il Tribunale ad accogliere la domanda di usucapione proposta dagli attori;
essi sono fondati, non avendo questi ultimi fornito la prova di aver posseduto in modo utile ad usucapionem i singoli posti auto oggetto della domanda.
Ed invero, la circostanza, confermata dai testi escussi, dell'utilizzo prolungato da parte dei predetti dei posti auto adiacenti gli immobili di loro proprietà, siti nel complesso denominato “Condominio Fratti”,
è inidonea di per sé sola ad integrare i requisiti del possesso utile ai fini dell'usucapione, che presuppone la prova rigorosa, per ciascuno degli attori, di avere, per un tempo protrattosi oltre i venti anni, tenuto di fatto un comportamento continuo e non interrotto, attestante in modo inequivoco l'intenzione di esercitare un potere sul singolo posto auto corrispondente a quello del proprietario, possedendo lo stesso come libero da diritti reali altrui, in modo non violento né clandestino, in assenza di ogni esercizio del suo diritto da parte del Comune e di ogni eventuale contestazione.
Non risulta dimostrato, in particolare, che l'utilizzo da parte di ciascun attore del posto auto oggetto della domanda di usucapione sia stato esclusivo per oltre vent'anni, con impedimento dunque del relativo utilizzo sia agli altri condomini sia a terzi, essendo insufficiente a tal fine la dedotta apposizione su di essi di strisce bianche e cartellini col nome (in epoca oltretutto imprecisata), che non costituisce ostacolo all'accesso ai posteggi.
Sul punto è condivisibile quanto affermato nella sentenza della Corte d'Appello di Trieste n. 271 del
2007, citata dall'appellante, secondo cui: “…. in particolare, la cartellonistica e la segnaletica pagina 6 di 8 orizzontale non denunciavano affatto l'esclusività dei posti macchina, in difetto di un dispositivo meccanico o umano che impedisse il parcheggio agli altri condomini;
quanto all'altra domanda, relativa all'acquisto per usucapione di detto diritto esclusivo di parcheggio, l'appellante non aveva provato "lo ius excludendi nei confronti degli altri condomini che poteva essere evidenziato solo da presidi umani o meccanici ben più incisivi delle righe per terra e dei cartelli o dei cortesi inviti del portiere" , confermata sul punto dalla Corte di Cassazione, che ha evidenziato: “..la Corte di merito ha disatteso l'acquisto per usucapione, in favore della società appellante, del diritto di parcheggio esclusivo i evidenziando, sulla base della valutazione di elementi in fatto, delle prove testimoniale e dell'esito della C.T.U., che la società stessa non aveva provato il diritto di escludere egli altri condomini dall'uso dello spazio riservato a parcheggio…..” (Corte di Cassazione, Sentenza 16 maggio
2014, n. 10858).
Neppure integra prova del possesso esclusivo dei posti auto l'apposizione, in tempi più recenti, di una sbarra azionabile elettricamente, idonea ad impedire l'accesso all'area di parcheggio a terzi estranei ma non agli altri condomini, con conseguente possibilità per ciascuno di essi di posteggiare l'auto indiscriminatamente nei posti liberi. In ogni, caso, nessun elemento è stato fornito per determinare l'epoca dell'installazione della sbarra, di talchè a maggior ragione tale circostanza non è utile per la prova del possesso esclusivo ultraventennale.
I testimoni escussi, d'altro canto, hanno riferito genericamente dell'utilizzo dei posteggi da parte degli attori, che non costituisce, come detto, elemento sufficiente per ritenere integrato il possesso ultraventennale utile ad usucapionem;
nulla è emerso, invero, con riguardo alle specifiche modalità di esercizio del possesso, e in particolare in ordine alla circostanza che detto esercizio fosse tale da escludere terzi soggetti dall'utilizzo del bene.
Quanto alla ripartizione tra gli attori dei posti auto, intervenuta con la delibera condominiale del
21/10/1988 (doc. 35 fasc. primo grado att.), non è condivisibile quanto ritenuto dal Tribunale, secondo cui essa costituirebbe manifestazione inequivoca del possesso dei beni;
al contrario, proprio da tale delibera si evince l'assenza in capo ai condomini dell'animus possidendi con riferimento ai singoli posti auto, il cui utilizzo essi hanno evidentemente inteso regolamentare sul presupposto della proprietà comune.
Ne consegue l'assenza dei presupposti di cui all'art. 1158 e ss. c.c. per l'accoglimento della domanda di usucapione dei posti auto, nonché conseguentemente del diritto di passo da e verso i predetti sull'area condominiale.
Pertanto, in accoglimento dell'appello, deve essere rigettata la domanda di usucapione degli odierni appellati, con condanna dei medesimi a rifondere all'appellante le spese di lite di entrambi i gradi di pagina 7 di 8 giudizio;
i compensi si liquidano in dispositivo avuto riguardo al valore della causa (indeterminabile – complessità media) e ai parametri di cui al DM 147/2022, con esclusione della fase istruttoria per il grado di appello.
Le spese della CTU espletata in primo grado, siccome liquidate in corso di causa, vanno poste definitamente a carico degli appellati soccombenti.
Questi ultimi devono essere inoltre condannati a rifondere al le somme da questo Parte_1 corrisposte in forza della sentenza di primo grado.
Quanto alla posizione della alla soccombenza degli attori in primo grado Controparte_9 consegue la riforma della sentenza del Tribunale anche nella parte relativa alla sua condanna alle spese.
Le spese di questo grado di giudizio devono invece essere compensate tra e le Controparte_9 altre parti, considerato il complessivo esito.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – in accoglimento dell'appello, rigetta la domanda di usucapione formulata da Controparte_1
PO RA, Elim s.p.a., , Controparte_2 Parte_2 Parte_3 Pt_4
[...] Parte_5 Controparte_3 CP_10 Controparte_5 CP_6
, nei confronti
[...] CP_11 Parte_7 Parte_7 Controparte_8 del Parte_1
II – condanna gli appellati soccombenti alla refusione in favore dell'appellante delle Parte_1 spese di lite, che liquida, a titolo di compensi, in € 10.860 per il primo grado ed euro 8.470 per il presente grado, oltre a spese generali, IVA se dovuta e CPA per legge,
III - pone definitamente a carico dei predetti in solido le spese di CTU siccome liquidate nel giudizio di primo grado.
IV – li condanna alla restituzione al di quanto ricevuto in esecuzione della condanna Parte_1 alla spese contenuta nella sentenza di primo grado;

V – compensa integralmente le spese legali di questo grado di giudizio tra e Controparte_9 le altre parti.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, il 21/07/2025
Il Consigliere estensore dott. Susanna Zavaglia
Il Presidente dott. Giuseppe De Rosa pagina 8 di 8