REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANIA
La Corte di Appello di Catania, Seconda Sezione civile, riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Giovanni Dipietro Presidente
Dott.ssa Maria Stella Arena Consigliere rel. ed est.
Dott. Massimo Lo Truglio Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 542/2022 R.G., avente per oggetto: “vendita di cose immobili”;
TRA
, nato a [...] il [...] C.F Parte_1
, C.F._1
nata a [...] il [...] C.F Parte_2
, C.F._2
elettivamente domiciliati in Catania, in via Canfora 26, presso lo studio dell'avv. Francesco Rizzo, che li rappresentata e difende per procura in atti;

PARTE APPELLANTE
CONTRO
nato a [...] il [...] Controparte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. Massimo CodiceFiscale_3
TA MA per procura in atti;

PARTE APPELLATA
1 All'udienza di discussione del 30 settembre 2025, la causa veniva posta in decisione.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con sentenza n. 227/2024 del 14.3.2024 (resa nel proc. n. 23/2012 R.G.), il
Tribunale di Caltagirone così statuiva: 1) in accoglimento della domanda di
, dichiarava la risoluzione per grave inadempimento dei Controparte_1
venditori del contratto di compravendita concluso tra le parti il 31.3.2011, avente ad oggetto l'immobile sito in Niscemi, c.da Vituso S.P. 10 n. 146, e, per l'effetto, condannava i convenuti e alla restituzione Parte_1 Parte_2
della somma di € 60.000,00 e alla restituzione dei due assegni consegnati, di
20.000,00 ciascuno, oltre interessi legali dalla domanda;
2) rigettava le ulteriori domande di parte attrice, aventi ad oggetto il pagamento di una penale, il rimborso delle spese sostenute per lavori nell'immobile e il risarcimento di ulteriori danni;

3) rigettava le domande dei convenuti di adempimento del contratto di vendita, con condanna al pagamento dell'intero prezzo e al pagamento di una penale;
4) condannava i convenuti al pagamento delle spese di giudizio.
Avverso tale sentenza hanno proposto appello e Parte_1 Pt_2
, formulando quattro motivi di appello e, con ricorso ex art. 351 c.p.c.,
[...]
hanno chiesto la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza.
Instauratosi il contraddittorio, si è costituito e ha chiesto il Controparte_1
rigetto dell'inibitoria e dell'appello.
Denegata la sospensiva, all'esito della udienza di discussione del 30 settembre
2025 la causa è stata posta in decisione.
Motivi Della Decisione
Nell'accogliere la domanda di risoluzione in danno dei venditori, il Tribunale ha, anzitutto, qualificato l'atto stipulato tra le parti, con scrittura privata del
31.3.2011, come contratto definitivo di compravendita, e non già come preliminare;
quindi, in espressa applicazione del principio processuale della ragione più liquida, ha affermato che la mancata consegna del certificato di
2 abitabilità potesse essere ritenuto nella specie un inadempimento di parte venditrice di tale gravità da giustificare la risoluzione del contratto, con i conseguenti effetti restitutori.
Il Tribunale, in particolare, ha ritenuto che “nel caso di specie la mancata consegna del certificato di abitabilità costituisca un inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, non essendo emerso in alcun modo dalla istruttoria svolto che lo stesso avrebbe potuto essere rilasciato, né che la parte convenuta si sia attivata in tale senso né ancora, come dedotto da parte convenuta, che il mancato rilascio sia addebitabile a comportamento poco collaborativo dell'acquirente.”
Gli appellanti censurano tale decisione lamentando, con il primo motivo dell'atto di appello, che il Tribunale li abbia dichiarati decaduti dalla prova per testi e non abbia disposto la CTU che avevano richiesto per verificare l'idoneità dell'immobile venduto. Chiedono quindi, previa revoca dell'ordinanza istruttoria, disporsi l'audizione dei testi e disporre altresì la chiesta CTU.
Si premette che non vi è censura, da alcuna delle parti, in ordine alla qualificazione, data dal primo giudice, dell'atto per cui è causa come contratto definitivo di compravendita, sicchè la relativa statuizione costituisce ormai cosa giudicata.
Ciò posto, il motivo suindicato non è fondato.
Risulta dagli atti che il Tribunale, una volta ammesse le prove orali dedotte da entrambe le parti, ha fissato l'udienza del 25.10.2016 per l'espletamento delle stesse.
In quella data, in cui l'udienza si è regolarmente tenuta dinanzi al giudice titolare del procedimento (in assenza del GOT delegato per l'assunzione delle prove), i testi indicati dai convenuti (odierni appellanti) non sono comparsi.
Pertanto, legittimamente, il primo giudice, dopo aver rilevato che la parte non aveva dato prova di averli citati senza un giustificato motivo, ha dichiarato la parte
3 decaduta dalla relativa prova, ai sensi dell'art. 104 disp. att. c.p.c., anche in seguito alla eccezione di controparte.
Osserva la Corte che è infondato l'assunto dell'appellante secondo cui l'udienza era stata fissata unicamente per l'assunzione delle prove chieste dalla controparte, risultando tale assunto smentito per tabulas dal chiaro tenore dell'ordinanza istruttoria del 7.7.2016 (che fissava l'udienza per l'assunzione delle prove ammesse), e oltretutto contraddetto dallo stesso comportamento processuale del difensore dei convenuti che, all'udienza , ha dichiarato “di non aver citato i propri testi in quanto disponibili ad essere presenti all'udienza odierna” (v. verbale d'udienza del 25.10.2016), e che uno dei testi in realtà era comparso, ma che lui stesso lo aveva “licenziato” visto il protrarsi della udienza.
Quanto alla richiesta di CTU, contrariamente a quanto afferma parte appellante, il Tribunale ha compiutamente motivato sulle ragioni per cui riteneva che non fosse necessario disporla (v. ordinanza del 4.10.2018), e questo collegio condivide una tale valutazione per le ragioni di cui appresso.
Con il secondo motivo di gravame, parte appellante critica le conclusioni cui è pervenuto il Tribunale, rilevando: che il Tribunale ha omesso di considerare la prova documentale offerta dai venditori nel corso del giudizio, e segnatamente i documenti depositati con le memorie istruttorie;
che non ha tenuto conto dell'impossibilità per i venditori di attivarsi per ottenere gli ulteriori documenti da presentare al Comune di Niscemi, per il rilascio dell'abitabilità, a causa del comportamento ostruzionistico del compratore che non ha permesso l'accesso al tecnico da loro inviato;
e, infine, che il Tribunale non ha tenuto conto che alla concessione in sanatoria (ottenuta dai venditori), consegue, in modo quasi automatico, il rilascio della licenza di abitabilità.
Il motivo non è fondato.
Va premesso, in linea di principio, che secondo l'orientamento della Suprema
Corte, “il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile
4 stesso è incommerciabile, e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia
l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile” (Cass. n. 1701 del 2009).
“Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha, invero, l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, e tale requisito giuridico, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell'exceptio prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato” (Cass. n.
8880 del 2000; conf. Cass. n. 13767 del 2003).
In definitiva, "nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il
5 mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza" (in tal senso, Cass. n. 23265 del 2019;
Cass. n. 10665 del 2020; Cass. n. 17123 del 2020).
Ha anche affermato la Corte di Cassazione che “il venditore ha l'obbligo legale, imposto dall'art. 1477 c.c. (che al comma 3 prevede l'obbligo a carico del venditore di consegnare i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta), di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità (la cui mancanza non comporta la nullità del contratto: Cass. n. 24957 del 2007), in conformità alle norme che lo prevedono (artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001, che parla di certificato di agibilità)” (Cass. 21.11.2022 n. 34211).
Ciò posto, nella specie, va condiviso l'apprezzamento del primo giudice secondo cui i venditori, odierni appellanti, non hanno dimostrato di essersi attivati per approntare la documentazione che era stata loro richiesta dal Comune di Niscemi, per il rilascio del certificato di abitabilità, in seguito alla richiesta da essi presentata in data 30.12.2011 (successivamente alla vendita), documentazione costituita da:
-perizia giurata a firma di tecnico abilitato attestante la conformità della costruzione al contenuto della concessione edilizia rilasciata, alle norme igienico sanitarie e ad ogni altra norma di legge o di regolamento;

-certificato di conformità degli impianti realizzati;

-documentazione di avvenuta ottemperanza alle condizioni poste dalla Provincia regionale di Caltanissetta sul parere prot. n. 3903 del 15.2.2000 in ordine al vincolo della fascia di rispetto;

-visura e planimetria catastale;

6 -parere igienico-sanitario da parte del Dirigente medico dell'Ufficio di igiene e sanità pubblica di Niscemi.
La documentazione prodotta nel giudizio di primo grado, richiamata nell'atto di appello, non è pertinente, ad esclusione di quella catastale, e comunque è insufficiente: si tratta infatti di un'istanza rivolta alla per l'apertura di un Parte_3
passo carrabile, che non appare integrare quanto richiesto, e della concessione in sanatoria.
Esclusa una automaticità del rilascio dell'abitabilità a seguito della concessione in sanatoria, gli appellanti non hanno provato che la mancata presentazione dei necessari documenti ulteriori sia stata imputabile alla mancata collaborazione dell'acquirente.
Anzitutto, come condivisibilmente osservato dal primo giudice, si ascrive all'appellato soltanto di non aver fatto accedere il tecnico dei venditori al fine di procedere all'adeguamento dell'impianto elettrico.
Tale circostanza, contestata, non solo è rimasta indimostrata, per la decadenza della parte dalla prova per testi, ma sarebbe in ogni caso insufficiente ad escludere l'inadempimento dei venditori: vi erano infatti condizioni ulteriori da soddisfare, al fine di ottenere l'abitabilità, oltre alla conformità dell'impianto elettrico, in particolare la conformità dell'immobile alle prescrizioni della concessione edilizia, alle norme igienico-sanitarie e a ogni altra norma di legge in tema di abitabilità, attestata da un tecnico abilitato.
Per completezza va rilevato che gli appellanti hanno prodotto in questo grado la certificazione in oggetto, e cioè la segnalazione certificata di agibilità (cd. SCA), attualmente prevista dalla normativa ora vigente, intervenuta il 18.4.2024, e quindi dopo l'emissione della sentenza di risoluzione.
Ritiene, tuttavia, la Corte che detto documento, la cui produzione deve ritenersi ammissibile (in quanto formatosi successivamente alla sentenza di primo grado), sia però irrilevante.
7 Ed invero, la sopravvenienza del documento relativo alla abitabilità (ora agibilità) mancante, anzitutto, non esclude l'inadempienza della parte venditrice all'obbligo sopra visto, imposto al venditore dall'art. 1477 c.c., di consegnare, tra l'altro, i documenti relativi all'uso della cosa venduta, dovendosi rilevare, peraltro,
l'irrilevanza dell'adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall'art. 1453, comma 3, c.c..
Inoltre, e in ogni caso, posto che la SCA è stata presentata solo dopo la sentenza di risoluzione della vendita (in esecuzione della quale l'acquirente ha rilasciato l'immobile), la stessa non può, nel caso concreto, dirsi sintomatica dell'abitabilità sostanziale, ossia dell'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio, e ciò anche tenuto conto che nulla hanno indicato gli appellanti in ordine al procedimento per ottenere l'agibilità, al di là di un generico accenno alla sopravvenienza del documento, in seno al ricorso ex art. 351 c.p.c..
In senso contrario, va anzi rilevato che, come osservato dal Tribunale senza che sul punto vi sia censura di parte appellante, “dalla prova per testi espletata su richiesta di parte è emerso che l'immobile presentava una rilevante serie di criticità relativi agli impianti nonché alla planimetria dell'immobile che certamente hanno costituito ostacolo al rilascio del certificato in oggetto (cfr. deposizione teste ).” Tes_1
Con il terzo motivo di gravame gli appellanti censurano la condanna al pagamento degli interessi sulle somme da restituire all'appellato. Deducono, in particolare, la mancanza di motivazione della condanna e la mancata compensazione degli “interessi legali con il possesso del bene oggetto di causa”.
Il motivo è infondato.
Anzitutto, va affermata la legittimità, ex art. 1282 c.c., in presenza della relativa domanda nell'atto di citazione, della condanna al pagamento degli interessi legali per il periodo successivo alla proposizione della domanda giudiziale, quale accessorio dell'obbligazione restitutoria di fonte contrattuale.
8 E' invece inammissibile l'eccezione di compensazione con un eventuale controcredito per il possesso del bene (a prescindere dalla fondatezza), in mancanza di una domanda o di un'eccezione in tal senso formulata in primo grado.
Infine, con il quarto motivo, gli appellanti censurano la statuizione di condanna al pagamento delle spese di lite, deducendo che il rigetto di tre delle quattro domande proposte dall'attore avrebbe dovuto indurre il decidente a compensare le spese.
Quest'ultimo motivo è fondato nei termini che seguono.
Ed invero, tenuto conto dell'accoglimento solo parziale della domanda proposta da , articolata in più capi, con il rigetto dei capi relativi Controparte_1
al rimborso delle spese per lavori eseguiti nell'immobile, al pagamento di una penale e al risarcimento di ulteriori danni, di valore economico non irrilevante, può dirsi che ricorra nella specie un'ipotesi di soccombenza reciproca idonea a giustificare una compensazione parziale delle spese, in ragione di un terzo, con condanna dei convenuti venditori per la restante parte.
Analogo criterio può trovare applicazione anche per il presente grado di appello, tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio.
In definitiva, in accoglimento del solo motivo di censura relativo al regolamento delle spese, la sentenza appellata va riformata nel senso suindicato, con una parziale compensazione delle spese che si liquidano come in dispositivo
(confermando per il giudizio di primo grado quanto già liquidato dal Tribunale), tenendo conto del valore della controversia (scaglione da euro 52.000,01 ad euro
260.000,00), e dell'attività difensiva effettivamente svolta.
Per il presente giudizio di appello si applicano valori intermedi tra minimi e medi dello scaglione di riferimento di cui alle vigenti tabelle allegate al D.M. Giustizia
n. 147 del 13.08.2022, ad esclusione della fase di trattazione/istruttoria per cui si reputa congruo applicare i minimi.
P.T.M
9 La Corte, definitivamente decidendo, in parziale accoglimento dell'appello proposto da e avverso la sentenza n. Parte_1 Parte_2
227/2024 del Tribunale di Caltagirone, in parziale riforma della stessa, così statuisce: compensa tra le parti le spese processuali di primo grado in misura di un terzo,
e condanna e al pagamento dei restanti due Parte_1 Parte_2
terzi di dette spese processuali, liquidate per l'intero in complessivi euro 7.000,00 per compensi, oltre iva e c.p.a. e spese generali nella misura del 15%; compensa tra le parti le spese processuali del presente grado in misura di un terzo e condanna gli appellanti alla rifusione in favore di della Controparte_1
restante parte di 2/3 di dette spese processuali, che liquida per l'intero in complessivi 9.263,00 per compensi (di cui euro 2.200,00 per fase di studio, euro
1.400,00 per fase introduttiva, euro 2.163,00 per fase di trattazione/istruttoria, euro
3.500,00 per fase decisoria), oltre iva e c.p.a. e spese generali nella misura del
15%; conferma per il resto.
Così deciso in Catania il 9.10.2025, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte d'Appello.
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
(dott.ssa Maria Stella Arena) (dott. Giovanni Dipietro)
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