PROC. n. 4284/2023 RG

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
4^ SEZIONE CIVILE composta dai seguenti Magistrati:
PP DE TULLIO - Presidente
Massimo SENSALE - Consigliere
PP GU INFANTINI - Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine
4284 dell'anno 2023, vertente tra
(c.f.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. ), in persona del legale rappresentante p.t.,
[...] P.IVA_1 rappresentate e difese dall'avv. Raffaele Tortoriello.
CP_1
e
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. CE ER. Controparte_2 C.F._2
-APPELLATA-
OGGETTO: “Appello avverso la sentenza n. 2510/2023 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata l'8.3.2023, in tema di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo;
risoluzione per grave inadempimento”.
CONCLUSIONI: Per tutte le parti costituite: come da rispettivi atti introduttivi del secondo grado di giudizio e da note di trattazione scritta per l'udienza del 16.12.2025, depositate il 15.12.2025 dalle difese di tutte le parti costituite, il cui contenuto deve intendersi integralmente trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 5.10.2023, , in proprio e nella qualità di presidente e legale Parte_1 rappresentante p.t. dell' , ha proposto Parte_2 appello avverso la sentenza n. 2510/2023 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata l'8.3.2023, con cui è stato pagina 1 di 9 così statuito: “in accoglimento della domanda, dichiara definitivamente risolto per fatto e colpa del conduttore
[...]
, in proprio e nella qualità di Presidente e legale rappresentante p.t. dell Parte_1 [...]
il contratto di locazione per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli, alla Controparte_3
Via Crispi 91 (meglio descritto in citazione e nel contratto in atti); condanna , in proprio e nella qualità, al Parte_1 pagamento, in favore di parte attrice, della somma di euro euro 30.378,00 oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo;
condanna al pagamento in favore di parte attrice, delle spese di lite del presente giudizio liquidate in € Parte_1
300 per spese, € 5077 per compensi oltre IVA, CPA ed accessori nella misura di legge”.
Il Tribunale di Napoli, con la detta sentenza, ha deciso – nei suddetti termini- la controversia n. 29378/2021
R.G., instaurata da , quale proprietaria dell'immobile sito in Napoli in via CE Crispi n. 91 (in Controparte_2 catasto alla Sez. CHI, foglio 14, particella 20, sub 36, piano T - S1, cat. A/2, classe 5), mediante atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificato all'
[...]
in persona del presidente e legale rappresentante p.t., Parte_2
. Parte_1
L'intimante, dopo avere premesso di avere concesso in locazione alla detta associazione il suddetto immobile
(con contratto di locazione del 6.11.2013 e registrato il 15.11.2013 al n. 15145/3), aveva lamentato, a fondamento di quanto richiesto, una morosità della conduttrice (quanto al pagamento dei canoni, a partire dal mese di aprile
2019) di euro 19.802,00 della parte conduttrice.
Costituitasi in giudizio (sia in proprio che nella qualità di presidente e legale rappresentante all'
[...]
), aveva eccepito in Parte_2 Parte_1 compensazione, innanzitutto - in relazione al credito vantato dall'intimante relativo ai canoni - il proprio asserito credito per danni ed esborsi, quantificati nella misura totale di euro 20.000,00 (salvo ulteriori precisazioni da determinarsi nella fase a cognizione piena), lamentando che l'immobile concesso in locazione, costituito da piano interrato e piano seminterrato, non fosse utilizzabile nella sua interezza, posto che il piano seminterrato, non essendo dotato di finestre, e non essendo stato oggetto di lavori di isolamento termico, era del tutto inutilizzabile per la presenza di muffa e umidità, tali da rendere l'aria irrespirabile, costringendola così ad affidare a diverse imprese edìli la parziale ristrutturazione dei predetti locali, sostenendo interamente i costi (mai rimborsati dalla proprietaria dell'immobile), ed aggiungendo che, nonostante gli interventi, l'insalubrità degli ambienti persistesse e rendesse questi ultimi inadatti all'uso per il quale era stato stipulato il contratto di locazione.
In via subordinata aveva sostenuto che la presunta morosità non fosse pari ad euro Parte_1
19.802,00, ma ad euro 14.919,00, avendo la locatrice omesso di riferire che, nel corso dell'anno 2020, in considerazione dell'epidemia da Covid-19, fossero intercorsi tra le parti ben quattro accordi di riduzione del canone di locazione (di cui: 1) il primo, relativo ai canoni dei mesi di marzo, aprile e maggio 2020, per i quali il canone era stato ridotto ad Euro 508,00, regolarmente pagato;
2) il secondo, relativo ai mesi di giugno, luglio, agosto e settembre 2020, per i quali il canone era stato ridotto ad Euro 500,00, regolarmente pagato;
3) il terzo, pagina 2 di 9 relativo ai canoni di ottobre, novembre e dicembre 2020, per i quali il canone era stato ridotto ad Euro 800,00, regolarmente pagato;
4) il quarto, relativo ai canoni di gennaio e febbraio 2021, per i quali il canone era stato ridotto ad Euro 550,00, regolarmente pagato), precisando che: “- i canoni di aprile e settembre 2019, sono stati pagati con assegno del 17.7.2020; - il canone di dicembre 2019, è stato pagato con il bonifico del 21.1.2020; - il canone di gennaio 2020, è stato pagato con il bonifico del 3.2.2020; - il canone di febbraio 2020, è stato pagato con il bonifico del 5.2.2021; - i canoni di marzo, aprile e maggio 2020, sono stati pagati con il bonifico del 27.7.2021; - il canone di giugno 2020, è stato pagato con il bonifico del 3.2.2021; - i canoni di luglio, agosto e settembre 2020, sono stati pagati in contanti il 30.9.2021; - i canoni di ottobre, novembre e dicembre 2020, sono stati pagati con bonifico del 3.2.2021; - i canoni di gennaio e febbraio 2021, sono stati pagati con il bonifico del 13.4.2021; - inoltre, in data 2.7.2021 è stato effettuato un ulteriore pagamento di Euro 900,00 a saldo di quanto non ancora pagato…”.
Concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., disposto il mutamento di rito ed effettuata l'integrazione degli atti difensivi, il Tribunale di Napoli ha accolto, si ribadisce, con la sentenza n. 2510/2023 impugnata in questa sede, le domande proposte da (dichiarando definitivamente risolto per fatto Controparte_2
e colpa della parte conduttrice il contratto di locazione in questione e condannando , in Parte_1 proprio e nella detta qualità, al pagamento, in favore di parte attrice, della somma di euro 30.378,00 a titolo di canoni di locazione, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo e alle spese di lite), ritenendo, in sintesi:
- che, considerando il comportamento della parte conduttrice in relazione all'arco temporale del rapporto dedotto in causa (2013 all'attualità), non vi fosse dubbio della “gravità” dell'inadempimento della stessa parte, “sempre incostante nel pagamento del canone (dal 2019 alla liberazione dell'immobile) come dimostrato dalla consistenza della morosità ad oggi maturata (circa trentamila euro) ed anche dalla documentazione versata in atti dalla locatrice, dalla quale evincesi chiaramente che il conduttore è ampiamente e reiteratamente moroso ed inadempiente alla sua principale obbligazione di pagamento del canone”;
- che la gravità di un tale comportamento a fini risolutori fosse confermata dal comportamento che aveva tenuto la conduttrice durante il corso del presente giudizio, continuando a non pagare i canoni alle scadenze pattuite in contratto, palesando in modo chiaro ed inequivocabile anche il requisito soggettivo dell'inadempimento, e reiterando tale comportamento inadempiente sino alla data di rilascio, avvenuta con l'ausilio dell'Ufficiale
Giudiziario;
- che la questione dei vizi dell'immobile, sollevata da parte convenuta in comparsa di costituzione, non scalfisse quanto ritenuto in punto di grave inadempimento della parte conduttrice, posto che, a parte la genericità delle contestazioni (non dimostrate, essendo la perizia allegata in atti dal conduttore è smentita dalla analoga e contraria perizia depositata in giudizio dal locatore), le denunciate infiltrazioni (emerse per la prima volta nel corso del rapporto allorquando il locatore ha citato in giudizio il conduttore per morosità) non apparissero attribuibili alla responsabilità del locatore (che, come previsto dal contratto, aveva locato un immobile idoneo all'uso pattuito, riconosciuto come tale dal conduttore, che ne aveva goduto e fruito senza mai eccepire alcunchè dal 2013 al
2021); peraltro, ove le infiltrazioni fossero da attribuire ad una molestia di fatto (infiltrazione causata dall'omessa manutenzione di un bene altrui) comportante il deterioramento dell'immobile condotto in locazione, il mancato pagina 3 di 9 godimento dello stesso non si sarebbe potuto addebitare al locatore ma sarebbe dipeso dalla mancata attivazione, da parte del conduttore, degli appositi rimedi previsti dall'art. 1585 co. 2 c.c.
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, in proprio e nella qualità di presidente e legale rappresentante p.t. dell Parte_1 [...]
, ha censurato la sentenza n. 2510/2023 emessa dal Parte_2
Tribunale di Napoli sulla base dei seguenti motivi:
I= VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 1575, 1576 E 1460 C.C. E DI OGNI ALTRA NORMA RELATIVA.
Con il primo motivo ha lamentato che il primo giudice avesse erroneamente ritenuto non sufficientemente provati – senza neanche ammettere i mezzi istruttori richiesti - i fatti posti a fondamento dell'eccezione di inadempimento (e di compensazione in relazione al credito risarcitorio vantato) proposta da essa parte intimata, concernente l'impossibilità di utilizzare completamente l'immobile oggetto di locazione (per l'attività di formazione ed aggiornamento linguistico), costituito da piano interrato e piano seminterrato, non essendo il piano seminterrato dotato di finestre e non essendo stato oggetto di lavori di isolamento termico, così creandosi ampie zone di umidità (che avrebbero causato la formazione di muffe, tali da rendere gli ambienti insalubri).
Ciò sarebbe stato dimostrato, secondo la parte appellante, dalla documentazione fotografica prodotta nel giudizio di primo grado e dalla consulenza di parte a firma dell'ing. . Persona_1
II= ERRONEA VALUTAZIONE DEL GIUDICE DI PRIME CURE DEL QUANTUM DEL PRESUNTO CREDITO DEDOTTO DALLA
SIG.RA CP_2
Con il secondo motivo l'appellante ha sostenuto che il Tribunale di Napoli l'avesse erroneamente condannata al pagamento dei canoni di locazione (dal 2019 all'effettivo rilascio) nella misura di euro 30.378,00, anziché nel minor importo di euro 25.495,00, non tenendo conto che la locatrice avesse omesso di riportare che, nel corso dell'anno 2020, in considerazione dell'epidemia da Covid-19, fossero intercorsi tra le parti i suddetti quattro accordi di riduzione del canone di locazione e i suddetti pagamenti (come riportati nella comparsa di risposta in primo grado).
III= VIZIO DELLA SENTENZA IMPUGNATA PER MANCATA AMMISSIONE DEI MEZZI ISTRUTTORI.
Con il terzo e ultimo motivo ha poi lamentato che il primo giudice non avesse erroneamente ammesso i mezzi istruttori (interrogatorio formale di , prova per testi, ctu) volti a dimostrare l'inadempimento della Controparte_2 locatrice e, quindi, l'insalubrità dei luoghi e la conseguente inutilizzazione del bene locato.
E, alla luce di quanto dedotto, , in proprio e nella qualità di presidente e legale Parte_1 rappresentante p.t. dell' , ha rassegnato Parte_2 le seguenti conclusioni: “accogliere il presente appello e, per l'effetto, annullata integralmente l'impugnata sentenza, in sua riforma così provvedere:

1. accertato e dichiarato l'inadempimento della sig.ra alle proprie corrispettive obbligazioni: - dichiarare Controparte_2 non dovuta ogni somma richiesta a titolo di adempimento contrattuale;
- in ogni caso, rideterminare il valore del canone dovuto alla luce della non utilizzabilità di parte dell'immobile locato;
- condannare la sig.ra al risarcimento dei danni subiti e subendi, Controparte_2
pagina 4 di 9 determinati nella misura di Euro 25.000,00 ovvero in quella maggiore o minore che, in sua giustizia ed equità, l'ecc.ma Corte riterrà dovuta, oltre interessi e rivalutazione monetaria, con espressa eccezione di compensazione di ogni somma che dovesse risultare, a qualsivoglia titolo e/o ragione, dovuta ad essa sig.ra salvo conguaglio;

2. in via istruttoria, accogliere ogni richiesta già Controparte_2 formulata dalla sig.ra , in proprio e nella spiegata qualità, attuale appellante, nel primo grado del presente giudizio Parte_1 ed ogni altra che dovesse essere formulata nel presente grado di giudizio;

3. condannare la sig.ra al pagamento delle Controparte_2 spese, diritti ed onorari del doppio grado giudizio, oltre IVA, CPA, e rimborso forfettario.”.
Iscritta la causa al n. 4284/2023 del Ruolo Generale, è stata fissata, con decreto del 6.10.2023, l'udienza del
23.1.2024 per la discussione, onerando la parte appellante di notificare il ricorso e il decreto alla controparte entro i termini di cui all'art. 435 c.p.c.
Con comparsa depositata il 27.12.2023 si è costituita in giudizio , contestando l'ammissibilità (ai Controparte_2 sensi degli artt. 342 e 348-bis c.p.c.) e la fondatezza dell'avverso gravame, rassegnando le seguenti conclusioni:
“…perchè l'adita Corte di Appello voglia rigettare in toto lo spiegato gravame in quanto inammissibile, improcedibile ed infondato. Vinte le spese e competenze del doppio grado di giudizio.”.
Con ordinanza del 24.1.2024 la causa è stata rinviata, per la discussione, all'udienza del 28.1.2025.
Indi, dopo alcuni rinvii di ufficio, è stato disposto, con decreto depositato in data 19.11.2025 (ritualmente comunicato alle parti costituite), lo svolgimento dell'udienza del 16.12.2025 mediante la c.d. trattazione scritta, ex art. 127- ter c.p.c. (in quanto compatibile con il c.d. rito del lavoro;
cfr. Cass. civ., Sez. Unite, 30/06/2025, n.
17603).
E, depositate le note di trattazione scritta per l'udienza del 16.12.2025, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. (il
15.12.2025 dalle difese di tutte le parti costituite), la causa è stata decisa mediante la redazione e il deposito del dispositivo alla detta udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare la Corte rileva l'infondatezza dell'eccezione, sollevata dall'appellata, di inammissibilità
(richiamando l'art. 342 c.p.c. ma da riferirsi, evidentemente, all'art. 434 c.p.c., trattandosi del c.d. rito del lavoro) dell'appello ex adverso proposto.
Ed infatti, dalla lettura dell'atto di appello è possibile comunque individuare con sufficiente chiarezza i punti della sentenza investiti da censura, nonché le ragioni per le quali è stata chiesta la riforma della decisione assunta dal
Tribunale, onde va senz'altro esclusa la ricorrenza delle condizioni richieste dalla citata disposizione del codice di rito per la declaratoria di inammissibilità del gravame.
Ai fini della specificità dei motivi d'appello è sufficiente, invero, una chiara esposizione delle doglianze rivolte alla pronuncia impugnata (cfr. Cass. civ., Sez. 6 – 3, Ord. n. 40560 del 17/12/2021), in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica (cfr. Cass. civ., Sez. 2, Ord. n. 7675 del 19/03/2019).
pagina 5 di 9 Al riguardo va detto che gli artt. 342 e 434 c.p.c. vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr. Cass. Civ., Sez. Un., n. 27199 del 16/11/2017; cfr. anche Cass. civ., Sez.
I, Ord., 29/03/2025, n. 8279; Sez. II, Ord., 28/03/2025, n. 8247; Sez. lavoro, Ord., 24/03/2025, n. 7829; Sez. I,
Ord., 19/03/2025, n. 7382).
Del resto, ai fini della specificità dei motivi d'appello, l'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto, invocate a sostegno del gravame, può sostanziarsi anche nella prospettazione delle medesime ragioni addotte nel giudizio di primo grado, non essendo necessaria l'allegazione di profili fattuali e giuridici aggiuntivi, purché ciò determini una critica adeguata e specifica della decisione impugnata e consenta al giudice del gravame di percepire con certezza il contenuto delle censure, in riferimento alle statuizioni adottate dal primo giudice (cfr. Cass. civ., Sez. 2,
Ord. n. 23781 del 28/10/2020).
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Ciò premesso e passando, dunque, all'esame, nel merito, dell'appello proposto da , sia in Parte_1 proprio che nella detta qualità, la Corte ne rileva l'infondatezza per le ragioni di seguito esposte, essendo corretta la decisione del Tribunale di Napoli, sia pure integrandone, parzialmente, la motivazione, in questa sede (ciò essendo consentito per l'effetto devolutivo dell'appello; cfr. Cass. civ., Sez. III, Ord., 07/09/2023, n. 26098; cfr. anche Cass. civ., Sez. I, Ord., 16/09/2024, n. 24738; Sez. III, Ord., 12/03/2024, n. 6533).
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Risulta privo di fondamento, innanzitutto, il primo motivo di gravame.
Secondo quanto dedotto dall'appellata e non contestato dalla controparte, invero, l'art. 4 del contratto di locazione per cui è causa conteneva il riconoscimento espresso, da parte della conduttrice, circa l'idoneità dell'immobile all'uso per il quale era stato concesso in godimento (come rilevato, del resto, anche dal giudice di prime cure).
Quindi la parte locatrice non poteva essere ritenuta responsabile (e, quindi, non poteva essere tenuta al risarcimento dei danni ex adverso richiesto a fondamento dell'eccezione di inadempimento/compensazione) dell'asserita impossibilità, per la conduttrice, di utilizzare completamente l'immobile oggetto di locazione (per l'attività di formazione ed aggiornamento linguistico), costituito da piano interrato e piano seminterrato, dedotta da lamentando, si ribadisce, che il piano seminterrato non fosse dotato di finestre e che non Parte_1
pagina 6 di 9 fosse stato oggetto di lavori di isolamento termico, così determinando ampie zone di umidità (che avrebbero causato la formazione di muffe, tali da rendere gli ambienti insalubri).
Trattandosi di asseriti vizi facilmente riconoscibili al momento della conclusione del contratto, la conduttrice avrebbe dovuto farli valere, infatti, in quel momento, anziché riconoscere, in tale momento, l'idoneità dell'immobile all'uso per il quale era stato concesso in locazione.
Così facendo, infatti, ha, evidentemente, rinunciato a far valere tali difetti (anche ove Parte_1 effettivamente sussistenti ed in grado di incidere negativamente sulla idoneità del bene locato all'uso convenuto), avendo goduto dell'immobile in questione, come rilevato dal primo giudice, senza mai eccepire alcunchè (non essendo stata documentata alcuna richiesta e/o diffida, al riguardo), dal 2013 (ossia dall'inizio del rapporto di locazione) sino al 2021 (cioè sino all'instaurazione del giudizio); avendo poi utilizzato l'immobile, come dedotto dall'appellata e non contestato dalla controparte, anche sino al rilascio dello stesso (in esecuzione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c.) avvenuto a mezzo dell'Ufficiale Giudiziario (cfr. il relativo verbale, prodotto dall'appellata).
Al riguardo va infatti detto che nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi (cfr. Cass. civ., Sez. III, Ord., 22/05/2023, n.
14067; Sez. III, Ord., 07/06/2018, n. 14731; Sez. II, 01/12/2016, n. 24534) e che, allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi (come nel caso di specie) dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (cfr. Cass. civ., Sez. III,
06/08/2010, n. 18337; Sez. III, 25/05/2010, n. 12708; Sez. III, 01/12/2009, n. 25278; Sez. III, 31/03/2008, n. 8303).
Quanto detto sino ad ora rende superflue, logicamente, le richieste istruttorie formulate dalla parte intimata in primo grado e reiterate in appello (oggetto del terzo motivo di gravame che resta, pertanto, assorbito), volte, si ribadisce, a dimostrare l'inadempimento della locatrice e, quindi, l'insalubrità dei luoghi e la conseguente inutilizzazione del bene locato.
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Risulta privo di fondamento, inoltre, anche il secondo motivo di gravame concernente, si ribadisce, l'asserita errata quantificazione (euro 30.378,00 anziché euro 25.495,00), da parte del primo giudice, dei canoni di locazione dovuti dalla conduttrice alla controparte (dal 2019 all'effettivo rilascio). pagina 7 di 9 Ed infatti l'appellante non ha in alcun modo contestato le puntuali specificazioni operate, sul punto, dalla intimante nella memoria integrativa del 23.5.2022 (esaminabile dal fascicolo telematico di ufficio di primo grado) e riportate anche nella comparsa di costituzione in questo grado, secondo cui:
1) l'assegno del 17.07.2020, il bonifico del 21.01.2020 e il bonifico del 03.02.2020 erano stati correttamente già contabilizzati e riportati nell'atto di intimazione tra i pagamenti effettuati dalla controparte;

2) il bonifico del 05.02.2021 non esisteva, esistendo un bonifico del 05.02.2020 con causale Febbraio 2018, che era stato già contabilizzato e riportato nell'atto di intimazione;

3) il bonifico del 27.07.2021 non esisteva, esistendo un bonifico del 27.07.2020 con causale marzo, aprile, maggio 2020, che era stato già contabilizzato e riportato nell'atto di intimazione;

4) il bonifico del 03.02.2021 era stato correttamente già contabilizzato e riportato nell'atto di intimazione tra i pagamenti effettuati dalla controparte;

5) il pagamento in contanti del 30.09.2021 non esisteva, esistendo, invece, un pagamento in contanti del
30.09.2020 che era stato già correttamente contabilizzato e riportato nell'atto di intimazione tra i pagamenti effettuati dalla controparte;

6) il bonifico del 13.04.2021 era stato già correttamente contabilizzato e riportato nell'atto di intimazione, così come il bonifico del 02.07.2021.
Non è superfluo precisare, al riguardo, che, nel caso di morosità del conduttore per più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a quali dei canoni, scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie indicazioni di quest'ultimo (cfr. Cass. civ., Sez.
III, 06/07/1983, n. 4559); infatti, la disciplina in tema di imputazione del pagamento di cui all'art. 1193 c.c. è applicabile solo a una pluralità di rapporti obbligatori tra le stesse parti e non, dunque, al pagamento di più canoni relativi a un unico contratto di locazione, in ragione del dato testuale del primo comma dell'art. 1193 c.c. e della stessa "ratio" che presiede alla risoluzione del contratto, altrimenti consentendosi al conduttore di sottrarsi alle conseguenze della mora (cfr. Cass. civ., Sez. III, 14/09/2022, n. 27076).
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Al rigetto dell'appello proposto da , sia in proprio che quale legale rappresentante Parte_1 dell' , segue la condanna della stessa al Parte_2 pagamento delle spese di lite del secondo grado di giudizio in favore dell'appellata vittoriosa (o, meglio, del suo difensore dichiaratosi antistatario, ex art. 93 c.p.c.).
In particolare, i compensi professionali spettanti al difensore, dichiaratosi antistatario, di Controparte_2 vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla difficoltà, alla durata e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri minimi (ossia a quelli medi ridotti del 50%) per tutte le fasi (fatta eccezione per quella pagina 8 di 9 istruttoria, non liquidabile, posto che alla prima udienza è stata fissata esclusivamente e direttamente l'udienza di discussione, senza il compimento di ulteriori attività; cfr. Cass. civ., Sez. III, 19/09/2025, n. 25664; Sez. III, Ord.,
19/03/2025, n. 7343; Sez. III, Ord., 11/11/2024, n. 29077; Sez. III, Ord., 16/04/2021, n. 10206), di cui al D.M. n.
55/2014 (nella formulazione, applicabile ratione temporis al caso di specie, successiva alle modifiche operate dal
DM 147/2022, essendo l'attività difensiva della parte appellata vittoriosa stata ultimata dopo il 23.10.2022, ossia successivamente all'entrata in vigore del detto decreto) per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab. n.12), con riferimento allo scaglione da euro 26.000,01 ad euro 52.000,00, in base al valore della controversia.
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Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui
“quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli - 4^ sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 4284/2023 R.G.A.C., così provvede:
1. Rigetta l'appello proposto da , sia in proprio che quale legale rappresentante Parte_1 dell' , avverso la sentenza n. 2510/2023 Parte_2 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata l'8.3.2023.
2. Dichiara tenuta e condanna , sia in proprio che quale legale rappresentante Parte_1 dell' , al pagamento, in favore dell'avv. Parte_2
CE ER, quale difensore, dichiaratosi antistatario, di , dei compensi professionali Controparte_2 del secondo grado di giudizio, liquidati complessivamente in euro 3.473,00, oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1- quater, D.P.R. n. 115 del 2002, per il pagamento, a carico degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Napoli, 16.12.2025
Il Presidente
PP De UL
Il Consigliere est.
PP GU IN
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