REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in Camera di Consiglio in persona dei Signori Magistrati:
Dott. Enrico Schiavon Presidente
Dottoressa Martina Gasparini Consigliere
Dottoressa Avv.Loretta Lenzi Giudice Aus.Est.
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
definitiva nella causa civile in grado di appello n. 406/24 R.G.
promossa da:

CF ); Parte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall' Avv. Carlo Stradiotto ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Mestre (VE), Via Einaudi n. 24;
appellante;

contro

:
(CF ); Controparte_1 C.F._1
(CF ); CP_2 C.F._2
rappresentati e difesi dagli Avv.ti Francesco Landi e Raffaella Mainardi ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Mestre (VE), Via Capuccina n. 19/A;
appellati;
In punto a: appello avverso la sentenza n. 297/24 del Tribunale di Venezia, pubblicata il 31 gennaio 2024.

Conclusioni nell'interesse dell'appellante:
“La difesa del si richiama integralmente alle Parte_1 argomentazioni svolte nei precedenti atti difensivi, insistendo pertanto per l'accoglimento delle conclusioni formulate in atto di citazione d'appello.
Si producono nota spese relativa al presente grado e quella depositata in data 28/7/2023 nel giudizio di primo grado”

Conclusioni nell'interesse degli appellati:
“Preliminarmente- rigettarsi la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della Sentenza n. 297/2024 pubbl. il 31.01.2024 RG n. 2167/2020 Repert. n. 855/2024 del 31.01.2024 del Tribunale di Venezia perché inammissibile e/o infondata.
Nel merito: rigettarsi l'appello avversario e le domande tutte svolte dall'appellante e confermarsi la Sentenza n. 297/2024 pubbl. il 31.01.2024 RG n. 2167/2020 Repert. n. 855/2024 del 31.01.2024 del Tribunale di Venezia. Nel merito, in via subordinata: in denegata ipotesi. Venga accertata la legittimità della delibera assembleare 08.05.2010 del Parte_1 relativamente al punto 1 (Esame e approvazione dell'installazione di un
[...] servo scala per il superamento delle barriere architettoniche dall'ingresso della scalinata d'accesso ed eliminazione della cancellata esistente con l'installazione di un nuovo portone all'ingresso del palazzo),
- accertarsi e dichiararsi il diritto dei Sigg.ri e Controparte_1 CP_2
a veder riconosciuta loro un'equa indennità e/o un risarcimento del danno;
- per l'effetto, condannarsi il al versamento in favore Parte_1 degli attori, in solido tra loro, della somma di €. 45.600,00 ovvero in quella diversa ed anche maggiore che risulterà in corso di causa ovvero liquidata di Giustizia. In ogni caso: spese di causa integralmente rifuse. In via istruttoria: come da NOTE SCRITTE ex art. 221, comma 4, D.L. n. 34/2020 e D.L. n. 125/2020 depositate in data 03.05.2023.”

Concisa esposizione delle
ragioni in fatto e diritto della decisione

1. I sigg.ri e , proprietari di un negozio in Mestre – CP_1 CP_2
Venezia, al piano terra di un edificio denominato Parte_1 hanno convenuto in giudizio il dinanzi al Tribunale di Venezia per Parte_1 chiedere la declaratoria di nullità o l'annullamento del punto 1) della delibera assunta dall'assemblea condominiale straordinaria, convocata in seconda convocazione, dell'8.5.2019, avente ad oggetto “esame e approvazione dell'installazione di un servo scala per il superamento delle barriere architettoniche dall'ingresso della scalinata di accesso ed eliminazione della cancellata esistente con l'installazione di un nuovo portone all'ingresso del palazzo”, ovvero, in subordine, la condanna del Condominio al pagamento della somma di euro 40.000,00 a titolo di indennità e/o risarcimento del danno.

2. Sostenevano gli attori che la delibera, avendo ad oggetto innovazioni, richiedeva il quorum di cui all'art. 1120 co 2 c.c. e che i sigg.ri erano CP_2 stati esclusi dal diritto di voto ed, infine, che l'installazione del nuovo portone avrebbe recato pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio ed al loro negozio, perché avrebbe impedito la visione da vicino della vetrina laterale del negozio stesso, con ciò violando ulteriormente l'art. 1120 co 2 c.c.

3. Si costituiva il , chiedendo la reiezione della domanda avversaria Parte_1
e giustificando l'esclusione dal voto dei sigg.ri dal momento che i CP_2 medesimi non erano chiamati a concorrere al pagamento delle spese relative alle scale e all'androne di accesso;
eccepiva altresì il Condominio che, in materia di superamento delle barriere architettoniche (Legge 13/89), troverebbe applicazione la regola generale di cui all'art. 1102 c.c., senza onerare di spese i sigg.ri . CP_2

4. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda di parte attrice e annullava la delibera impugnata nella parte in cui stabiliva l'installazione di un nuovo portone a chiusura dell'ingresso per violazione dell'art. 1120 c.c, per mancanza del quorum deliberativo di cui all'art. 1136 co 5 c.c. e per l'esclusione degli attori dalla votazione, nonché per il contenuto lesivo della facoltà di godimento dell'unità immobiliare degli attori tramite diminuzione della visibilità della vetrina laterale del negozio.

5. Contro la sentenza n. 297/24 del Tribunale di Venezia interponeva appello il soccombente in primo grado, deducendo due motivi di Parte_1 impugnazione:
“1) violazione e falsa applicazione dell'art. 1120 cc in tema di innovazioni;
con questo motivo l'appellante lamentava l'errore del Tribunale nella parte in cui aveva ritenuto che lo spostamento in avanti del portone di ingresso costituisse un'innovazione della cosa comune ai sensi dell'art. 1120 c.c., mentre si sarebbe trattato di una mera modalità di uso più intenso della cosa comune liberamente consentito ai sensi dell'art. 1102 co 2 c.c..
2) Insussistenza di un diritto di servitù di passaggio in favore di terzi e di un pregiudizio alla proprietà individuale ”; con questo motivo il CP_2
censurava la sentenza nella parte in cui aveva ritenuto che Parte_1
l'intervento approvato dall'assemblea limitasse la facoltà per i terzi di accedere al portico ed avere una visuale frontale della vetrata laterale dell'esercizio di parte appellata , in quanto il portico esterno sarebbe una parte condominiale ex art. 1117, n. 1 c.c. e pertanto non sarebbe consentito l'accesso di terzi estranei, in difetto di prova dell'esistenza di una pretesa servitù di passaggio in favore di terzi su tale area comune e comunque la delibera impugnata non avrebbe in alcun modo escluso o limitato la possibilità di accesso al portico condominiale da parte dei sigg.ri . CP_2

6. Si costituivano in giudizio gli attori e , i quali CP_1 CP_2 chiedevano la reiezione dell'appello e la conferma dell'appellata sentenza.

7. I due motivi di appello, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono infondati.

7.1 Preliminarmente, va rilevato che i Sigg. e Controparte_1 CP_2 in quanto proprietari, in virtù di atto di compravendita del 04.07.1997 del Notaio Dott. di Rep.50507/10434, dell'un'unità Persona_1 CP_3 immobiliare sita nel consistente in un “negozio ed Parte_1 accessori, al pianoterra, confinante con vano-scale civico n.6 di via Mestrina”, censita nel N.C.E.U. di Venezia, Sezione Mestre, Zona Censuaria 9, foglio 14, mapp.2129 sub.40, p.T, cat. C/1, cl.13, mq.76, sono altresì proprietari, pro quota, delle parti comuni dell'edificio di cui è parte ed in particolare, delle parti comuni richiamate nel loro rogito ed elencate espressamente nel rogito dei loro danti causa del 03.02.1972 (dante causa in in favore dei Per_2 Per_3
Sigg.ri e ): “l'androne di accesso ai vani scala Per_4 Pt_2 Parte_3
A e C” e, in particolare “l'androne dell'ingresso principale col relativo vano scale”; inoltre, nella relativa nota di trascrizione è precisato che: “nella compravendita è compresa la comproprietà in ragione di 54,95 millesimi delle seguenti parti condominiali: … b) l'androne dell'ingresso principale col relativo vano scale, la terrazza praticabile del primo piano (esclusa la parte sopraelevata non praticabile che resta di proprietà esclusiva dei negozi sottostanti”.
Infine, il regolamento condominiale, all'art. 18 (“Spese inerenti alle parti ed i servizi comuni solo ad un gruppo di condomini”) annovera l'androne tra le parti comuni del fabbricato e prevede: “Le spese per la pulizia e la manutenzione delle parti comuni (cortile, scale, androni, ecc.)”.
Il che rende evidente che tra le parti comuni anche all'unità di proprietà esclusiva della parte appellata rientra l'androne dell'ingresso dell'edificio condominiale.

7.2 Il Tribunale ha correttamente delineato la nozione di innovazione ex art. 1120 c.c., secondo l'orientamento costante della giurisprudenza, in base al quale si considera tale quell'intervento che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione. In particolare, “costituisce innovazione ex art. 1120 cc., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere;
ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c., che, pur dettato in maniera di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139”(v. Cass. n. 12654 del 26/05/2006).
Più di recente la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 36389 del 13 dicembre 2022 ha ribadito che le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: “sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa;
per quanto concerne, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte” (v. anche Cass. Sez. 2, 04.09.2017, n. 20712; Cass. Sez. 6 – 2, 03.02.2022, n. 3440).
In forza di tali principi, il Giudice di prime cure ha correttamente affermato che, nel caso di specie, “l'avanzamento del portone d'ingresso sino a chiudere interamente l'androne , anche nella porzione precedentemente CP_4 lasciata aperta e, dunque, destinata all'uso di portico, integra una trasformazione della destinazione di tale parte comune, risultando qualificabile, dunque, come innovazione, ex art. 1120 c.c.
L'installazione del servoscala, invece, non muta la destinazione d'uso del vano scala, integrando, pertanto, una mera modificazione del bene , CP_4 ricadente nella disciplina generale di cui all'art.1102 c.c.”.
Le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non menomare gli interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni, ben altra cosa è l'opera che comporti la realizzazione di un manufatto con uso e caratteristiche diversi.
Nel caso di specie, la modificazione deliberata dal è Parte_1 un'innovazione in quanto consiste in opere (la chiusura di parte del porticato e la collocazione di un portone chiuso) che integrano una trasformazione del bene comune, qualificabile come innovazione e che pertanto prevede l'applicazione dell'art. 1120 c.c. e dell'art. 1136 co 5 c.c., con l'obbligo di coinvolgere gli attori, odierni appellati nella votazione e di ottenere la maggioranza favorevole degli intervenuti all'assemblea, che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. La delibera impugnata è pertanto annullabile, sia perché non ha coinvolto i sigg.ri nella valutazione, sia CP_2 per difetto del quorum deliberativo.

7.3 Il che rende superfluo l'esame delle censure che investono la valutazione operata dal giudice di prime cure in merito al pregiudizio arrecato alla proprietà esclusiva degli odierni appellati, in conseguenza dell'avanzamento del portone di ingresso e della chiusura del porticato comune aperto alla pubblica via, godendo gli stessi dell'affaccio della vetrina del loro negozio sulla pubblica via, per il tramite del portico condominiale aperto.

7.4 In relazione poi, alla pretesa intervenuta sanatoria per mancata impugnazione della successiva delibera del 29.01.2021, avente ad oggetto l'avanzamento del cancello, è assorbente il rilievo che quest'ultima è stata annullata dalla sentenza n. 775/2022 del Tribunale di Venezia (allegato 3 comparsa di costituzione e risposta), confermata da questa Corte d'Appello con sentenza n. 268/2024 (allegato 4, comparsa di costituzione e risposta).

8. La reiezione dei motivi di appello comporta la conferma dell'appellata sentenza. Le spese del grado seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo sulla base del DM 55/14 e novellazioni.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia definitivamente pronunciando:
1) respinge l'appello e conferma l'appellata sentenza;

2) condanna parte appellante a corrispondere a parte appellata le spese del grado che liquida in € 4.000, oltre alle spese generali 15%, cpa e iva di legge.
Dà atto della sussistenza del presupposto procedimentale di cui all'art. 13 co. 1 quater d.p.r. 115/2002 con riguardo all'appello. Così deciso in Venezia, lì 25 marzo 2025.
Il Presidente Dottor Enrico Schiavon Il Giudice Ausiliario Avv. Loretta Lenzi