E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII sezione civile riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr. Alessandro Cocchiara - Presidente –
-dr. Antonio Quaranta - Consigliere –
- dr. Massimiliano Sacchi - Consigliere Relatore ha pronunziato la seguente:
S E N T E N Z A
nel processo civile iscritto al n. 3114/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi, pendente
TRA
(C.F. , in persona del suo legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro-tempore amministratore unico , Parte_2
rappresentata e difesa, per procura in calce all'atto di citazione in riassunzione, dagli avvocati Alfredo PO (C.F. ), C.F._1
NI PO (C.F. ) e OB PO (C.F. C.F._2
; C.F._3
ATTRICE IN RIASSUNZIONE
E
(C.F , in Controparte_1 P.IVA_2
persona del suo Amministratore p.t. Geom. , Controparte_2 rappresentato e difeso, come da procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Salvatore Coppola (C.F. ; C.F._4
CONVENUTA
NONCHE'
(C.F. ); Controparte_3 P.IVA_3
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: risarcimento danni da responsabilità extracontrattuale;
giudizio di rinvio ex art. 392 c.p.c. a seguito dell'annullamento, disposto dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 8521/2024 del 28.3.2024, della sentenza della Corte di Appello di Napoli n. 5836/2019 del
3.12.2019.
Conclusioni: per “condanni il al Parte_1 Controparte_4
pagamento in favore della a titolo di risarcimento danni da Parte_1
lucro cessante, della somma di euro 640.812,54 come già stabilita dal
Tribunale con la sentenza n. 9605/2018, relativamente al periodo 2° semestre 2011/ 6 novembre 2018, o alla diversa somma che verrà eventualmente quantificata, se del caso, mediante nuova consulenza tecnica che, ove ritenuta necessaria, si chiede .. condanni il
[...]
al pagamento in favore della degli Controparte_4 Parte_1
interessi, da calcolarsi sull'importo che verrà stabilito dalla Corte, al tasso legale ex art. 1284 4° comma c.c., o in subordine al tasso legale ex art. 1284 comma 1 c.c., dalla data della domanda originaria, o in subordine dalla data della sentenza di primo grado o in via ancora più
pag. 2/24 gradata dalla data che verrà stabilita dalla Corte e fino al soddisfo, oltre rivalutazione monetaria se spettante .. in ogni caso, con condanna del al pagamento delle spese ed Controparte_4
onorari relativi a tutti i gradi di giudizio, oltre accessori di legge”;
per il convenuto: “… Rigettare tutte le domande proposte CP_4
nei confronti del in quanto Controparte_4
inammissibili ed infondate ed in ogni caso non provate nemmeno in via presuntiva per tutti i motivi esposti nella presente difesa;
Condannare la al pagamento di spese e compensi di lite”. Parte_1

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 9605/2018 del 6.11.2018, accoglieva la domanda che, con atto di citazione notificato l'11 giugno
2015, aveva proposto per sentire accertare la responsabilità Parte_1
del , in relazione ai copiosi fenomeni Controparte_4
infiltrativi verificatisi all'interno di un immobile di sua proprietà ubicato nel fabbricato condominiale, e per ottenere la condanna dello stesso al risarcimento dei danni, sia sub specie di danno emergente, per il costo degli interventi di ripristino dei locali, che di lucro cessante, per l'impossibilità di concedere il cespite in godimento a terzi a titolo di locazione.
In particolare, con tale pronuncia, il Tribunale, ricondotta la fattispecie alla previsione dell'art. 2051 c.c., valorizzati gli esiti della CTU espletata pag. 3/24 nel procedimento di ATP precedentemente instaurato dall'attrice, da cui emergeva la provenienza delle infiltrazioni dal deterioramento del manto impermeabile del marciapiede , sovrastante il CP_5
locale della condannava lo stesso , oltre che ad CP_4
eseguire le opere necessarie a rimuovere la cause delle infiltrazioni, a risarcire il danno emergente, pari al costo dei lavori di ripristino dell'immobile, che quantificava in euro 90.345,94, ed il lucro cessante, che stimava corrispondente alla perdita del canone locativo che la avrebbe potuto ritrarre dalla concessione in godimento a terzi dell'immobile nel periodo di tempo compreso tra il secondo semestre
2011 ed il novembre 2018, lucro che quantificava, in base alla stima del valore locativo operata dal CTU in euro 5.895,45 mensili, in complessivi euro 640.812,54.
§ 2
Contro tale sentenza, con citazione notificata il 6 dicembre 2018, proponeva appello principale il , mentre la CP_4
costituendosi, proponeva appello incidentale per avere il Tribunale limitato il risarcimento del danno da lucro cessante fino al novembre
2018 e non anche fino all'esecuzione dei lavori di rimozione delle cause delle infiltrazioni, oltre che per non avere riconosciuto, sulla somma liquidata a titolo risarcitorio, la rivalutazione monetaria.
La Corte di Appello, con la sentenza n. 5836/2019 del 03/12/2019, accoglieva parzialmente l'appello principale, riducendo l'ammontare del danno emergente ad euro 75.828,63, detraendo dal totale riconosciuto dal Tribunale la minore somma di euro 14.517,31, pari al pag. 4/24 costo dei lavori di ripristino dei danni all'immobile della causalmente riconducibili alla vicenda del cedimento del marciapiede, che, a giudizio della Corte, non erano imputabili a responsabilità del
, ma del CP_4 Controparte_6
Inoltre, la Corte, sempre in accoglimento dell'appello principale, riformava la sentenza nella parte in cui aveva accolto la domanda di condanna del ad eseguire, a sua cura e spese, i lavori, tali CP_4
da rendere l'immobile di proprietà di idoneo per la Parte_1
destinazione d'uso, ritenendo trattarsi di domanda nuova, come tale inammissibile, siccome non proposta in un'iniziale citazione notificata dalla l'11.6.2015 e non iscritta a ruolo, ma in un successivo atto notificato il 14.7.2015.
Ed ancora, con la stessa sentenza, la Corte di Appello, accogliendo un ulteriore motivo di gravame, riformava la sentenza del Tribunale nella parte in cui aveva accolto la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante, revocando, per l'effetto, la disposta condanna del
Condominio a pagare, in favore della la somma di euro 640.812,54.
Sulla somma residua di euro 75.828,63 (oltre IVA, se dovuta), liquidata a titolo di danno emergente in favore di la Corte accordava, poi, al fine di risarcire il danno da ritardato adempimento, gli interessi legali, da calcolare previa devalutazione di tale importo all'11.6.2015, data di notifica della citazione di primo grado, e sulla stessa somma anno per anno rivalutata sino alla pubblicazione della stessa sentenza.
§ 3.
pag. 5/24 Contro la pronuncia della Corte di Appello, la proponeva ricorso per cassazione notificato in data 25.2.2020, limitatamente al capo della sentenza che aveva escluso il ristoro del danno da lucro cessante.
Si costituiva il , che si difendeva con controricorso, senza CP_4
gravare la pronuncia di appello di gravame incidentale.
All'esito, la S.C. pronunciava, in data 28/03/2024, l'ordinanza in epigrafe indicata, con la quale, accoglieva il ricorso, cassava la decisione impugnata, rinviando dinanzi a questa Corte in diversa composizione quale giudice del rinvio.
§ 4.
Con citazione ritualmente notificata in data 26.6.2024, la riassumeva tempestivamente il giudizio, nel rispetto del termine di tre mesi decorrente dalla pubblicazione dell'ordinanza della Corte di
Cassazione, dinanzi a questa Corte, domandando che venissero accolte le conclusioni dinanzi trascritte, con conseguente condanna del al risarcimento del danno da lucro cessante per mancata CP_4
disponibilità dei locali di sua proprietà.
Si costituiva ritualmente in giudizio il , contestando la CP_4
fondatezza dell'avversa domanda, negando la propria responsabilità in ordine al verificarsi delle dedotte infiltrazioni e sostenendo essere carente la prova dell'inagibilità dei locali e quella dell'impossibilità di concederli in locazione a terzi.
pag. 6/24 Questa Corte, con ordinanza del 20.12.2024, fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 30.5.2025, poi sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
Quindi, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la causa, con ordinanza alle stesse comunicata in data 16.6.2025, era assegnata in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Depositate da entrambe le parti le conclusionali e le repliche, il fascicolo era rimesso alla decisione del Collegio.
§ 5.
Il , costituendosi in questo grado, rilevava, CP_4
preliminarmente, che questa Corte sarebbe chiamata, anzitutto, a stabilire se sussista o meno la responsabilità dello stesso convenuto in ordine ai danni lamentati dall'attrice.
Al riguardo, opinava che, all'origine dei fatti – anno 2011 - la denunciava una sola fonte di infiltrazioni di acqua e di danni nella sola zona immediatamente sottostante il marciapiede della pubblica via.
Siccome rispetto a tale fonte di danni, la Corte di Appello, ribaltando la decisione del Tribunale, aveva ritenuto sussistente la responsabilità solo del e considerato che tale capo di pronuncia Controparte_6
non era stato da impugnato in cassazione, la questione andrebbe ritenuta definitivamente accertata.
Secondo la difesa in esame, quindi, per il periodo dal 2011 e fino al giugno 2015 (prima denunzia di altro stillicidio di acqua proveniente da zone condominiali con la citazione), il non potrebbe CP_4
pag. 7/24 essere ritenuto responsabile del danno da indisponibilità dell'immobile di proprietà della
A conforto del proprio assunto, il rimarcava che, nel CP_4
ricorso per ATP proposto dalla nei confronti del , da CP_4
cui era originato il procedimento n. R.G. 10383/12 Tribunale di Napoli,
l'attrice aveva invocato un danno localizzato alla sola zona sottostante il marciapiede della pubblica via, deducendo che il cedimento del lucernaio presente sul marciapiede aveva cagionato la chiusura dell'attività commerciale e l'inutilizzabilità dell'immobile.
Del resto, rispetto a tale fonte di danno, la Corte di Appello aveva escluso la responsabilità del , ritenendo il marciapiede di CP_4
proprietà del Controparte_6
Pertanto, per ragioni di coerenza, con l'esclusione di responsabilità del per il cedimento del marciapiede e per la domanda di CP_4
danno emergente, anche il danno da lucro cessante per l'inutilizzabilità dell'immobile che aveva provocato la cessazione dell'attività commerciale non potrebbe ascriversi al . CP_4
Siccome nell'arco temporale dal 2011 al 2015, l'unica fonte di stillicidio e di danno lamentata dalla era quella cagionata dal lucernaio sito sul marciapiede della pubblica via, in ordine a tale periodo alcuna responsabilità per il mancato conseguimento del lucro potrebbe ascriversi al Condominio.
Tra l'altro, se l'immobile dal 2011 non era utilizzabile, il Condominio, con i danni cagionati nel 2015, avrebbe solo prodotto il danno pag. 8/24 emergente per il risanamento dell'immobile ma non avrebbe potuto cagionare l'inutilizzabilità dell'immobile, essendo esso già stato reso inutilizzabile per fatto e responsabilità del Controparte_6
Gli ulteriori danni all'immobile per le infiltrazioni provenienti dal cortile , per i quali la Corte di Appello con la sentenza n. CP_5
5836/2019 aveva condannato il al risarcimento per un CP_4
importo di € 75.828,63, traevano origine da un evento di danno risalente alla data dell'11.06.2015, indicato nella sentenza di appello come momento di verificazione del sinistro.
Siccome lo stato dell'immobile, quanto alla zona danneggiata per responsabilità del era ancora oggi tal quale all'anno Controparte_6
2011, era ravvisabile una condotta colposa della rea di essersi tardivamente attivata contro il solo con un ricorso per ATP CP_6
proposto nel 2022 e con successiva citazione notificata in data
30.05.2023.
In subordine, il sosteneva che mancava la prova CP_4
dell'indisponibilità dell'immobile e che essa non poteva trarsi dalla
CTU svolta nel corso del giudizio di primo grado, essendosi in essa il consulente limitato a discorrere di interventi necessari per assicurare il ripristino del decoro dell'immobile.
In ogni caso difettava la prova presuntiva del mancato guadagno, il cui accertamento era l'oggetto specifico del rinvio disposto dall'ordinanza della Cassazione, e, sul punto, il ribadiva che, per i fatti dal CP_4
2011 al 2015, esso non poteva ritenersi responsabile, mentre per il pag. 9/24 periodo successivo mancava il nesso di causalità, essendo l'immobile in ipotesi già reso inutilizzabile, da epoca anteriore, per colpa del
[...]
CP_6
Mancava, comunque, la prova del danno, non avendo la rodotto la copia del contratto di locazione in essere con la , né CP_3
dimostrato l'abbandono del locale da parte della conduttrice ed i minori introiti patiti, avendo omesso di produrre la copia dei bilanci e degli estratti conto.
Peraltro, secondo le allegazioni attoree, il canone di locazione previsto nel contratto era di euro 2.200,00 mensili e tale al limite sarebbe stata la perdita subita, non potendosi la stessa commisurare al canone di mercato maggiore indicato dal CTU.
§ 5.
Le difese del , investendo profili preliminari, quale CP_4
appunto quello afferente alla stessa possibilità di configurare una responsabilità dell'ente per i danni lamentati dalla vanno ovviamente esaminate con priorità rispetto allo specifico profilo della prova del danno da lucro cessante, oggetto del rinvio disposto dalla
S.C..
Sul punto deve premettersi che la questione non è stata sottoposta al vaglio della S.C. e, quindi, occorre verificare quale era stato, in ordine ad essa, l'esito dei precedenti gradi di giudizio.
Al riguardo, la Corte osserva che le difese del appaiono sul CP_4
punto fondate per quanto di ragione.
pag. 10/24 E' vero, infatti, che la sentenza della Corte di Appello n. 5836/2019 aveva escluso la responsabilità del per i danni causati CP_4
all'immobile della alle infiltrazioni provocate dal cedimento di un lucernaio (detto anche “lustriera”) del marciapiede della pubblica via, antistante il fabbricato . Per tali danni, invero, i giudici di CP_5
appello avevano ritenuto sussistente la responsabilità del CP_6
quale proprietario e custode del marciapiede aperto al libero
[...]
transito pedonale (anche laddove si tratti di un marciapiede antistante al fabbricato condominiale).
La medesima sentenza di appello aveva, altresì, confermato la pronuncia di primo grado, che aveva ritenuto il CP_4
responsabile dei danni da infiltrazione sofferti dalla e, sotto tale profilo, la sentenza, non oggetto di ricorso incidentale per cassazione, è divenuta definitiva.
In particolare, la Corte di Appello rilevava che” nella citazione di primo grado, la S.r.l. attrice non abbia fatto riferimento soltanto ai danni da cedimento del marciapiede (evocati in sede di Accertamento Tecnico
Preventivo), ma abbia anche lamentato copiose infiltrazioni che hanno interessato anche le strutture di fondazione e l'intero perimetro dell'immobile (infiltrazioni provenienti da più punti); infiltrazioni anche dalla colonna fecale posizionata all'interno dei locali” ed osservava che al CTU, nominato in primo grado, era stato dato incarico di
“quantificare i danni complessivamente riportati dal locale di proprietà di quindi, ci si è occupati non solo dei danni determinati dal Parte_1
cedimento del marciapiede, ma anche di quelli determinati dalle
pag. 11/24 infiltrazioni delle tubazioni fecali, nonché determinati dalle acque, penetrate attraverso il piano di copertura ed i muri perimetrali.
Peraltro – a differenza di quanto osservato con riferimento al marciapiede nel tratto antistante il fabbricato – non può CP_5
revocarsi in dubbio che le tubazioni fecali ed i muri perimetrali siano di proprietà del . CP_4
Quindi, correttamente il Giudice di prime cure ha ritenuto il CP_4
odierno appellante, responsabile per i danni da infiltrazioni, provenienti dalle tubazioni fecali e dai muri perimetrali”.
La Corte di Appello, quindi, affermava la responsabilità del CP_4
in ordine ai danni riportati dall'immobile della stimati in euro
75.828,63, riconducibili ad infiltrazioni provenienti da beni condominiali.
Ciò premesso, risulta ai fini in esame rilevante stabilire a quale epoca possa farsi risalire l'insorgere delle infiltrazioni riconducibili a beni condominiali, avendo la chiesto il risarcimento del danno da lucro cessante a partire dal secondo semestre 2011.
Sul punto, la Corte osserva che, in effetti, manchi in atti la prova che il danneggiamento dovuto a rottura o difetti di manutenzione di parti comuni del possa farsi risalire al 2011. CP_4
In senso contrario alle ragioni della eve osservarsi che la sentenza della Corte di Appello, ai fini della decorrenza del calcolo degli interessi compensativi riconosciuti sul credito risarcitorio, la ancorava pag. 12/24 all'11.6.2015, data della notifica della citazione, ritenendo che l'evento dannoso si collocasse in epoca “anteriore e prossima” ad essa.
Tale rilievo appare pienamente condivisibile, perché non risultano elementi che permettano di fare risalire l'insorgere del fenomeno dannoso, imputabile causalmente al , ad un periodo di CP_4
tempo precedente.
Dirimente appare alla Corte osservare che, nella citazione introduttiva del giudizio di primo grado, sia carente una specifica allegazione al riguardo, essendosi, in quell'atto, la limitata a sostenere che, oltre ai danni da infiltrazione dovuti al cedimento parziale del marciapiede sovrastante i locali di sua proprietà, nelle more si erano verificate copiose infiltrazioni che avevano interessato le strutture di fondazione ed il perimetro dell'immobile.
Tale indicazione, oltremodo generica, non consente di collocare con esattezza nel tempo l'inizio del fenomeno, ma, comunque, logicamente lo ancora ad epoca successiva al 2011, in tal senso andando intesa l'espressione “nelle more”, che, di per sé, rimanda ad un fatto accaduto in prosieguo di tempo rispetto alla rottura del lucernaio.
Né, invero, soccorre il riferimento alla CTU depositata in primo grado, poiché, se in essa si dava atto dell'esistenza di infiltrazioni provenienti dalla carente manutenzione di parti comuni, non sono presenti elementi che consentano in qualche modo di datare i fenomeni.
pag. 13/24 Del resto, dirimente per escludere la risalenza dei danni imputabili al al 2011 è il contenuto della prima relazione di CTU a firma CP_4
dell'ing. . Persona_1
In siffatto elaborato, che fotografa lo stato dell'immobile all'ottobre
2012, non si faceva cenno alcuno di infiltrazioni provenienti da parti comuni del fabbricato, avendo l'ausiliare accertato segni di infiltrazioni di acqua nella controsoffittatura della zona adibita a macelleria e salumeria, causalmente ricondotti al cedimento parziale in prossimità di lustriera posta sul marciapiede di in corrispondenza del CP_4
civico , dovute al deterioramento del manto impermeabilizzante CP_4
del sovrastante marciapiede.
Posto quanto precede deve allora convenirsi con la difesa del
, laddove assumeva che, a tutto concedere, l'ente di CP_4
gestione andrebbe ritenuto responsabile dei danni relativi alla mancata disponibilità del cespite della solo a partire dal giugno
2015.
Nel resto, invece, le difese del convenuto non colgono nel segno.
Se è vero, infatti, che l'immobile era già interessato da infiltrazioni causate dalla mancata manutenzione del sovrastante marciapiede, è innegabile che, almeno a partire dal giugno 2015, si sia palesato un ulteriore ed assai rilevante fenomeno infiltrativo che ha ulteriormente compromesso la possibilità di locare a terzi l'immobile.
Peraltro, che la situazione nel 2015 fosse ben più grave, rispetto a quella esistente nel 2012, cui risale, come detto, la CTU redatta in fase pag. 14/24 di ATP, emerge nitidamente dal raffronto tra i reperti fotografici allegati alle due consulenze d'ufficio.
In quelli allegati alla CTU dell'ATP, il danno appariva circoscritto al solaio degli ambienti dei quali dinanzi si è detto. Invece, nelle foto allegate dall'ing. alla CTU da esso depositata in primo Persona_1
grado e risalente al novembre 2017, la situazione è molto più grave, essendo i danni estesi a gran parte del cespite.
Del resto, al riguardo è sufficiente evidenziare che la Corte di Appello, pur escludendo la responsabilità del per i danni dovuti al CP_4
parziale cedimento del marciapiede, condannava l'ente di gestione del fabbricato a pagare, per le infiltrazioni di cui esso doveva rispondere, ben euro 75.828,63, ritenendo che del complessivo danno di euro
90.345,94, inerente al costo dei lavori di ripristino dello stato dei luoghi, solo la minore somma di euro 14.517,31 andasse imputata alla responsabilità di terzi (nella specie, il . Controparte_6
§ 6.
Quanto sin qui detto induce a ritenere, altresì, integrata la prova dell'inagibilità dei locali.
Sul punto, oltre all'evidenza che si trae dai citati reperti fotografici allegati alla CTU, appaiono dirimenti i rilievi dello stesso ausiliare, laddove riferiva che, solo una volta rimosse le cause delle infiltrazioni ed i danni presenti nell'immobile e, quindi, ripristinato il decoro dello stesso, ne sarebbe stata possibile la destinazione ad utilizzo commerciale.
pag. 15/24 § 7.
Posto quanto precede, occorre, poi, esaminare la questione specificamente demandata a questa Corte nell'ordinanza di rinvio della
Cassazione.
Sul punto, vale rammentare che, nella predetta ordinanza, la S.C. osservava come “secondo i giudici di merito la da un lato, non ha prodotto il contratto con , che, come si è detto, è stata, fino ad CP_3
un certo punto, la conduttrice dell'immobile, e questa omissione ha impedito di conoscere quale fosse l'ammontare del canone (dichiarato in
2200,00 euro mensili); per altro verso, secondo i giudici di merito, la
[...]
non ha dimostrato di essersi adoperata per trovare nuovi Pt_1
conduttori, e dunque non può invocare un danno per non avere concluso altri contratti”.
Nel dichiarare inammissibile il primo dei due motivi di ricorso proposti dalla la Cassazione chiariva, altresì, che “la ratio della decisione impugnata non sta nel negare l'inagibilità dei locali, piuttosto essa contiene una ipotesi per assurdo, ma a solo scopo retorico: se la ricorrente sostiene di avere stipulato un contratto con DSG2 allora vuol dire che l'immobile era utilizzabile, altrimenti non avrebbe potuto proporre un godimento ed esigere il prezzo. Questo argomento è fatto per rafforzare la tesi di fondo (che è la vera ratio) secondo cui la Parte_1
non ha invece dimostrato di avere avuto occasioni di locare l'immobile.
La ratio della decisione è dunque nel difetto di prova di mancate occasioni di guadagno, ossia di mancate occasioni di locare l'immobile”.
pag. 16/24 Quindi, scrutinando il secondo motivo di ricorso, con il quale, appunto, la sentenza di appello era stata impugnata dalla per non avere ritenuto sufficiente la prova presuntiva del danno, la Cassazione ne riconosceva la fondatezza, rilevando:” .. Questo secondo motivo è fondato. Esso presuppone la ratio effettiva (il proprietario non ha provato il danno, ossia non ha provato di avere avuto occasioni di guadagno perdute a causa della inagibilità del locale). È principio di diritto che in caso di perdita della disponibilità del bene (per occupazione altrui o per altra ragione) il proprietario, che invochi un mancato guadagno, deve dare prova del suo assunto, ossia deve dimostrare che aveva delle occasioni di mettere a reddito il bene che sono andate perdute per colpa di chi lo ha reso non utilizzabile. Questa prova può ovviamente essere data anche per presunzioni (Cass. sez. Un.
33645/ 2022). La Corte di Appello ha preteso invece esclusivamente la prova diretta e non si è curata della possibilità che fosse in atti una prova presuntiva. La ricorrente ritiene che invece la prova presuntiva era disponibile: bastava indurre il mancato guadagno dal fatto stesso della totale inagibilità del bene. Provato come era che il bene era inutilizzabile, non poteva che presumersi l'impossibilità di ricavarne guadagno. La ricorrente aveva evidenziato i fatti noti da cui indurre il mancato guadagno: i giudici di merito hanno invece applicato la più restrittiva, e non necessaria regola, che solo la prova diretta, data attraverso il deposito o l'esibizione di un contratto di locazione, poteva valere a dimostrare il lucro cessante, senza indagare se tale dimostrazione potesse aversi attraverso la prova indiretta delle presunzioni. pag. 17/24 Il ricorso va dunque accolto in questi termini. La decisione, occorrendo un accertamento in fatto, va cassata con rinvio alla Corte di Appello di
Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità”.
§ 8.
Alla luce del principio affermato dalla S.C. occorre, allora, accertare se in atti vi siano elementi per ritenere integrata una prova, almeno presuntiva, della perdita di guadagno patita dalla
A tale quesito deve fornirsi risposta affermativa.
Invero, l'inagibilità del locale è, come detto, attestata, in maniera univoca, dalle risultanze della CTU svolta nel 2017.
La vocazione del bene ad essere adibito a locazione commerciale è dimostrata, a sua volta, dal fatto che esso, almeno fino al 2011, era detenuto dalla , che lo aveva adibito ad attività di CP_3
minimarket (si veda, al riguardo, la prima CTU dell'Ing. , Persona_1
che ritrae l'immobile come all'epoca si presentava, vale a dire quale sede di un'attività di rivendita di generi alimentari).
La prova che la a causa dell'inagibilità dei locali, abbia perduto la possibilità di dare il cespite in locazione può trarsi dalla circostanziata allegazione, operata dall'attrice nella citazione di primo grado, che essa aveva concluso un contratto di locazione con la società DSG2 s.r.l., ma non aveva potuto onorarlo, stante il protrarsi dello stato infiltrativo all'interno del cespite.
pag. 18/24 Tale deduzione, in uno alla accertata originaria destinazione dell'immobile, nonché alla sua ubicazione in una zona fortemente urbanizzata e densamente abitata della città di notoriamente CP_6
sede di numerose attività commerciali, induce a ritenere altamente probabile che la qualora il cespite non fosse risultato interessato dai sopra descritti fenomeni infiltrativi, avrebbe potuto agevolmente concederlo in locazione a terzi.
In questi termini, quindi, la pretesa risarcitoria azionata dalla relativamente al danno da mancato guadagno, deve ritenersi sufficientemente provata sul piano dell'an.
Venendo al quantum, può assumersi, quale parametro di riferimento della liquidazione necessariamente equitativa del pregiudizio, la stima del canone di locazione mensile medio, ritraibile dal cespite, operata dal CTU nella relazione depositata in primo grado, che, considerando i parametri di mercato dell'anno 2011, lo determinava in euro 5.895,45.
Ed invero, il riferimento al canone di euro 2.200,00 mensili, che, per ammissione della era ad essa corrisposta dalla , cui CP_3
intenderebbe ancorare la commisurazione del danno la difesa del
, non risulta convincente, alla luce di un elemento CP_4
istruttorio di indubbia attendibilità, quale quello rappresentato dalle risultanze, sul punto nemmeno specificamente contestate dal convenuto, della CTU.
Tra l'altro, poiché il danno in esame non è quello relativo alla perdita dei canoni di locazione versati alla alla , trattandosi di CP_3
pag. 19/24 stimare il pregiudizio prodottosi a partire dal mese di giugno 2015, quando il rapporto con la era da tempo cessato, il CP_3
riferimento al canone da quest'ultima corrisposto si rivela inconferente.
Ciò premesso, occorre, pertanto, procedere alla quantificazione del danno in esame, che, come detto, si colloca nell'arco temporale compreso tra giugno 2015 e novembre 2018, avendo la con l'atto di citazione ex art. 392 c.p.c., espressamente chiesto di limitare la condanna al periodo fino al mese di novembre 2018.
Pertanto, considerato che si tratta di un lasso temporale pari a 41 mesi, si avrà: euro 5.895,45 x 41 = euro 241.713,45.
Tale somma, essendo espressa in valori monetari che, come visto, risalgono al 2011, secondo quanto emerge dalla CTU, deve essere resa attuale riconoscendo la rivalutazione, oggetto di specifica richiesta dell'attrice, in relazione al periodo da giugno 2015 (epoca di verificazione del danno) al 31.8.2025, cui risale il più aggiornato indice di rivalutazione disponibile alla data di redazione della presente sentenza.
Ne segue che, operando il predetto conteggio, si avrà
Capitale Iniziale: € 241.713,45
Data Iniziale: 01/06/2015
Data Finale: 31/08/2025
Decorrenza Rivalutazione: Giugno 2015
pag. 20/24 Scadenza Rivalutazione: Agosto 2025
Indice Istat utilizzato: FOI generale
Indice alla Decorrenza: 107,3
Indice alla Scadenza: 121,8
Raccordo Indici: 1,071
Coefficiente di Rivalutazione: 1,216
Totale Rivalutazione: € 52.210,11
Capitale Rivalutato (s.e.o): € 293.923,56.
Sull'importo di euro 241.713,45, anno per anno rivalutato, secondo
Istat, dall'11.6.2015, fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, spettano, poi, all'istante, che, in proposito, formulava espressa domanda, gli interessi legali al tasso di cui all'art. 1284 co. 1
c.c.. Sull'importo di euro 293.923,56 e sugli interessi maturati fino alla data di pubblicazione della sentenza, spettano, poi, gli ulteriori interessi al medesimo tasso, dalla pubblicazione al soddisfo.
Ovviamente resta ferma la statuizione di condanna, relativa al danno emergente, già contenuta nella sentenza di appello, atteso che, come detto, tale capo di decisione non è stato oggetto di ricorso per cassazione e risulta, quindi, coperto dal giudicato.
§ 9.
L'accoglimento della domanda comporta la necessità di operare una rinnovata regolazione delle spese processuali, relative ai precedenti pag. 21/24 gradi di giudizio, da operarsi in rapporto all'esito complessivo della causa.
Infatti, al riguardo, si deve rilevare che la Corte di Appello, in ragione dell'accoglimento solo parziale della domanda, aveva compensato per
¾ le spese di lite di primo e secondo grado, condannando il a rifondere alla olo il residuo ¼ delle stesse. CP_4
Tale statuizione, per effetto della ritenuta fondatezza della domanda anche in relazione al danno da mancato guadagno, non ha, ovviamente, più ragione d'essere.
Ne segue che, tenuto conto dell'esito del giudizio interamente favorevole alla le spese processuali di tutti i gradi debbano seguire l'integrale soccombenza del . CP_4
La relativa liquidazione viene operata come in dispositivo, a norma del
D.M. 10.3.2014 n. 55, come aggiornato, da ultimo, con D.M. n. 147 del
13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, applicabile ratione temporis, essendosi la prestazione professionale esaurita, nella specie, in epoca successiva a detta data, riconoscendo i compensi tabellari dello scaglione di riferimento, che, in base al decisum, si identifica in quello relativo alle cause da euro 260.001,00 ad euro 520.000,00, nella misura media, fatta eccezione per le fasi di trattazione/istruttoria del giudizio di appello e di rinvio, in ordine alle quali, avuto riguardo alla ridotta attività difensiva in concreto espletata, appaiono congrui i compensi minimi.
pag. 22/24 Sempre a norma dell'art. 91 c.p.c., le spese relative alle CTU, come liquidate in fase di ATP e nel giudizio di primo grado, debbono porsi a definitivo carico del . CP_4


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, definendo il giudizio di rinvio introdotto da nei confronti del , in Parte_1 Controparte_4 CP_6
così provvede:
a) accoglie per quanto di ragione la domanda e, per l'effetto, condanna il a pagare, Controparte_1
in favore di a titolo di risarcimento del danno da Parte_1
mancato guadagno, euro 293.923,56, oltre agli interessi legali al tasso di cui all'art. 1284 co. 1 c.c. sull'importo di euro 241.713,45, anno per anno rivalutato, secondo Istat, dall'11.6.2015, fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre ulteriori interessi al medesimo tasso, sull'importo di euro 293.923,56 e sugli interessi maturati fino alla data di pubblicazione della sentenza, dalla pubblicazione al soddisfo;

b) condanna il alla Controparte_1
rifusione, in favore di delle spese processuali, che Parte_1
liquida: in relazione al giudizio di primo grado, in euro 700,00 per esborsi, euro 22.457,00 per compenso, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge;
in relazione al giudizio di appello, in euro 2.529,00 per esborsi, euro 17.179,00 per compenso, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per pag. 23/24 legge;
in relazione al giudizio di legittimità, in euro 1.083,36 per esborsi, euro 10.773,00 per compenso, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge;
in relazione al giudizio di rinvio, in euro 804,00 per esborsi, euro 17.179,00 per compenso, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge;

c) pone a definitivo carico del Controparte_1
le spese relative alle CTU, come liquidate in fase di ATP e
[...]
nel giudizio di primo grado.
Così deciso nella camera di consiglio, in data 09/10/2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente dr. Massimiliano Sacchi dr. Alessandro Cocchiara
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