REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catanzaro
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di Consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati:
1) Dott.ssa Giovanna Gioia Presidente
2) Dott.ssa Adele Foresta Consigliere rel.
3) Avv. Damiano Comito Giudice Ausiliario ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa in grado di appello iscritta al n. 1876 del ruolo generale contenzioso ordinario dell'anno 2019 trattenuta in decisione all'udienza del 4 marzo 2025, sostituita con il deposito di note di trattazione ex art. 127-ter c.p.c., giusta decreto del
Presidente di Sezione del 12 febbraio 2025, vertente
TRA
( Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla citazione, dall'avv. Carolina
Citrigno ed elettivamente domiciliata presso la propria sede sita in Catanzaro, località
Germaneto c/o Cittadella Regionale, piano 9, Z3 Maestrale;

- APPELLANTE =
E
– nella qualità di erede di Controparte_1 C.F._1 Per_1
– rappresentata e difesa, in virtù di procura rilasciata in calce alla comparsa
[...] di costituzione, dall'avv. Beniamino Lise presso il cui studio, sito in Torano Castello via G. Marconi n. 16, ha eletto domicilio;

- APPELLATA =
1 Sulle seguenti conclusioni: per l'appellante rassegnate nell'atto introduttivo, al quale la parte si è riportata nelle note di trattazione: “… revocare la sentenza e quindi in riforma dichiarare di:
“Accoglie l'appello promosso dall' e, per l'effetto, in riforma della sentenza Pt_2
n. 463/2019 del Tribunale di Cosenza, rigetta la domanda attrice perché inammissibile e/o improponibile o con rimessione la giudice di primo grado, nonché infondata in fatto ed in diritto;
condanna il sig. al pagamento Persona_1 delle spese e competenze del doppio grado di giudizio in favore dell' ”; in Pt_2 subordine, in caso di rigetto dell'appello: “compensa le spese di lite e competenze di entrambi i gradi di giudizio”; per l'appellata rassegnate nella comparsa, in mancanza di deposito di note per l'udienza del 4.3.2025: “- rigettare l'appello proposto dall' in Parte_3 persona del suo l.r.p.t. perché infondato in fatto e in diritto con conseguente conferma della decisione di primo grado ed all'uopo, ordinare ai sensi dell'art. 2932
c.c. il trasferimento in favore di parte appellata dell'alloggio popolare compreso nel fabbricato B sito nel Comune di Roggiano Gravina alla via Provinciale, oggi
Comune di San Marco Argentano alla via Giacomo Leopardi, collocato al piano R-
1° piano Int. 2 di cui al verbale di consegna del 01.11.1996; - Condanna,
l'appellante al pagamento delle spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario, iva e cpa come per legge, con distrazione ex art. 93 c.p.c.
Salvezze illimitate”.
PREMESSA IN FATTO
I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata:
“Con atto di citazione ritualmente notificato, premetteva di essere Parte_4 assegnatario dal 01.11.1960 [recte, 1966, n.d.r.] di alloggio popolare per i lavoratori agricoli ex art. 11 1. n. 1676/1960, posto in Roggiano Gravina, via Provinciale, piano
R-1°, int. 2, giusta verbale IACP di consegna provvisoria di alloggio da assegnare a riscatto n. 12276, registrato il 08.11.1960, nel quale era specificato che la stipula del contratto definitivo di trasferimento della proprietà e la determinazione del relativo debito dell'assegnatario sarebbero avvenute solo dopo la liquidazione dell'appalto del
2 fabbricato ed il perfezionamento della acquisizione della relativa area;
deduceva quindi di aver versato, in base a quel verbale, complessive £ 6.022.954, nonché
l'avveramento delle condizioni per il riscatto in proprietà dell'alloggio, e conveniva di conseguenza in giudizio l' instando per il previo accertamento e la Controparte_2 declaratoria di sussistenza dei presupposti per l'emissione di sentenza ai sensi dell'art.
2932 c.c. in luogo del contratto non concluso di trasferimento dell'alloggio, nonché per la fissazione alla convenuta di un termine per provvedere a sue spese all'accatastamento dell'immobile ed anche di una penale per ogni giorno di ritardo, vinte le spese di lite o compensate le stesse con il prezzo residuo eventualmente dovuto.
Costituitasi in giudizio, l'Aterp premetteva che l'attore aveva già iniziato nel 2009, e poi abbandonato, con estinzione ex art. 309 c.p.c., analogo giudizio presso la sezione distaccata di San Marco Argentano: deduceva quindi nel merito, in fatto: che solo il
28.07.2005 l le aveva trasferito i 2704 alloggi di edilizia Controparte_3 popolare dislocati nell'intera provincia, tra cui quello dell'attore, senza tuttavia che si fosse mai perfezionato l'atto ablatorio dei terreni sui quali edificati, ancora di proprietà privata, con conseguente impossibilità di loro censimento in catasto;
di aver quindi affidato a professionista esterno all'ente l'incarico di definizione degli aggiornamenti catastali, che tuttavia non era stato ancora portato a termine in ragione sia della ridetta assenza di titolo ablativo, sia dell'impossibilità di ricorrere all'istituto dell'accessione invertita in ragione della pronuncia n. 293/2010 della
Corte Costituzionale, sia, da ultimo, in ragione delle opere abusive realizzate sui fabbricati e negli alloggi, anche dall'attore, che, se non regolarizzate, avrebbero impedito l'accatastamento e lo stesso trasferimento degli immobili;
prospettava ancora in diritto l'inammissibilità della domanda attorea sia poiché avente ad oggetto la condanna ad un facere della p.a. sia siccome assente la stipula di un preliminare al quale applicare il disposto dell'art. 2932 c.c., tanto che il verbale di assegnazione era esplicitamente provvisorio ed imponeva, quale condizione del trasferimento, la definitiva determinazione del debito dell'assegnatario, ossia del prezzo della vendita, evenienza mai verificatasi;
concludeva quindi per il rigetto della domanda, siccome inammissibile o improponibile o ancora, in ogni caso, infondata, vinte le spese di lite”.
3 All'esito del giudizio, il Tribunale di Cosenza, con sentenza n. 769/2019, pubblicata il
6 marzo 2019, accoglieva parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto, ordinava ex art. 2932 c.c. il trasferimento, a favore dell'attore, della proprietà dell'immobile oggetto di causa.
A fondamento della decisione, il Tribunale evidenziava come irrilevanti fossero, ai fini del trasferimento coattivo della proprietà del bene, le seguenti circostanze dedotte da parte convenuta: 1) la mancata interruzione del processo per intervenuta estinzione dell'ente convenuto, giacché, ad escludere, nel caso di specie, una tale vicenda estintiva, soccorreva la riscontrata continuità amministrativa tra la creata
[...]
e le sue precedenti articolazioni provinciali;
2) il carattere abusivo Parte_5 dell'immobile, in quanto, sul punto, l'attore, con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, aveva chiarito che le opere abusive erano state realizzate prima 1° settembre
1967; 3) la mancata determinazione del prezzo della vendita, posto che ad una tale determinazione poteva comunque pervenirsi, tenuto conto sia del verbale di assegnazione (in esso risultava pattuito che l'attore avrebbe versato un acconto di £
11.500, nonché l'ulteriore somma mensile di £ 1.100) sia dell'ammontare della somma da questi effettivamente versata, rispondente al criterio di fissazione del prezzo del bene e pari a £ 6.022.954, da ritenersi congrua;
4) il mancato accatastamento dell'immobile, trattandosi di attività totalmente rimessa alla discrezionalità della p.a. e considerato che l'assolvimento di un tale onere ad opera dell non poteva, in Pt_2 ogni caso, influire positivamente sull'ottenimento di quanto richiesto. Proprio a fronte della discrezionalità connotante il preteso accatastamento del bene, la domanda attrice di condanna dell' a provvedervi entro un dato termine, spirato il quale avrebbe Pt_2 operato la clausola penale per ogni giorno di ritardo, non poteva, pertanto, trovare accoglimento.
Avverso la pronuncia proponeva appello l'Aterp per contestare la decisione sotto diversi profili. Ella si doleva del fatto che il bene oggetto di giudizio non fosse correttamente individuato, atteso che l'immobile in cui l'appellato risiedeva – sito in via Giacomo Leopardi 27 del comune di San Marco Argentano – era diverso da quello oggetto del verbale di assegnazione – sito in via provinciale del comune di Roggiano
Gravina –; che il giudizio avrebbe dovuto essere dichiarato interrotto a seguito della intervenuta estinzione dell , costituitasi nel giudizio di Controparte_4
4 primo grado, e del conseguente subentro dell' , quale ente distinto e Parte_5 dotato di una propria soggettività giuridica;
che ostava all'emanazione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. il mancato esercizio del potere discrezionale della p.a. di valutare e verificare che ricorressero, effettivamente, i presupposti e le condizioni necessari per il trasferimento dell'immobile all'assegnato e che tale trasferimento rispondesse a convenienza per essa cedente;
che difettava il presupposto per il trasferimento coattivo dell'immobile, ovverosia il preliminare di vendita, quale atto in alcun modo assimilabile al verbale di assegnazione in atti, per natura e funzione;
che, invero, con il verbale anzidetto ella non si era obbligata a trasferire l'immobile, riservandosi una tale determinazione, in ipotesi, all'esito del procedimento amministrativo e della definitiva determinazione del prezzo;
che solo nell'eventualità di esito positivo di simile procedimento, avrebbe potuto dirsi sorto, in capo all'assegnatario, il diritto a conseguire la proprietà dell'immobile assegnatogli;
che la dichiarazione del circa il carattere abusivo delle opere da lui stesso realizzate Per_1 avrebbe meritato ulteriori accertamenti, tanto in punto di veridicità di quanto dichiarato tanto in punto di rilevanza della dichiarazione, dovendo, peraltro, considerarsi che la facoltà legittima di scegliere se conformarsi o meno agli abusi realizzati dalla stessa parte interessata spettava esclusivamente ad essa appellante, quale proprietaria dell'immobile; che, in totale spregio della discrezionalità riservata all'ente, il giudice non soltanto si era all'ente sostituito nella determinazione del prezzo, ma aveva anche ritenuto che null'altro fosse dovuto dal oltre la somma Per_1 già versata pari a £ 6.022.954, con l'effetto di trasferire senza alcun corrispettivo la porzione di fabbricato aggiuntiva realizzata dall'assegnatario; che la zona risultava ancora di proprietà dei privati, non avendo l provveduto Controparte_3 all'accatastamento del terreno, sicché il trasferimento coattivo era impedito anche da questa circostanza.
, costituitosi con comparsa del 24 febbraio 2020, chiedeva il rigetto Persona_1 del gravame perché infondato per le seguenti ragioni: il bene oggetto di causa era stato individuato riportando testualmente l'indicazione contenuta nel verbale di assegnazione;
il giudizio non poteva essere dichiarato interrotto, non ricorrendo l'ipotesi disciplinata dall'art. 300 c.p.c.; con il verbale di assegnazione in atti, l'Aterp aveva manifestato la chiara e inequivocabile volontà di trasferirgli l'immobile, così
5 impegnandosi sul punto;
la dichiarazione relativa al carattere abusivo dell'opera rilasciata dal promissario acquirente aveva la stessa rilevanza ed efficacia di quella eventualmente rilasciata dal promissario venditore;
il bene risultava accatastato a far data dal 25.08.2014; la stipula del contratto definitivo non poteva essere condizionata alla previa determinazione del prezzo della vendita.
Nelle more del giudizio decedeva l'appellato e si costituiva la di lui erede _1
.
[...]
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 4 marzo 2025, sostituita con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva assunta in decisione, previa assegnazione dei termini massimi di cui all'art. 190 c.p.c. per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Giova rammentare che, in primo grado, ha agito al fine di ottenere Persona_1 il trasferimento coattivo dell'immobile oggetto di “verbale di consegna provvisoria di alloggio da assegnare a riscatto”, concluso con l'allora Istituto Autonomo Case
Popolari di in data 1.11.1996. CP_2
La domanda è stata accolta dal Tribunale di Cosenza nei termini sopra riassunti;
la sentenza è stata impugnata dall , succeduta, come si vedrà, Controparte_5 all . Controparte_6
Con il primo motivo, l' lamenta l'erronea individuazione del bene conteso. Pt_2
A detta sua, l'immobile oggetto del verbale di assegnazione in atti – e della conseguente domanda ex art. 2932 c.c. – non coinciderebbe con l'immobile in cui lo risiedeva al momento di introduzione della lite e anche negli anni anteriori, Per_1 atteso che l'immobile oggetto della domanda (e della sentenza) sarebbe ubicato nel
Comune di Raggiano Gravina, alla Via Provinciale, mentre l'immobile costituente residenza dell'attore sarebbe ubicato nel Comune di San Marco Argentano, alla via
Giacomo Leopardi 27.
Non vi sarebbe, dunque, coincidenza tra l'immobile effettivamente abitato dallo e in ordine al quale, quindi, costui potrebbe astrattamente vantare il diritto Per_1 azionato e quello per il quale venne formulata la domanda in primo grado.
Il motivo non merita accoglimento.
Infatti, la domanda è stata spiegata in relazione all'immobile così come descritto nel
6 verbale di consegna – che costituisce il titolo azionato – e la sentenza è del tutto coerente con la domanda.
È vero che, mentre la domanda ha ad oggetto l'immobile sito nel Comune di Roggiano
Gravina, Via Provinciale, tutta la documentazione prodotta dalle parti, invece, fa riferimento ad un immobile sito nel limitrofo Comune di San Mango Argentano, Via
Leopardi (ad es. le plurime comunicazioni e diffide trasmesse all' dal difensore Pt_2 dello , la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, sottoscritta dall'attore, Per_1 con riferimento alla data di realizzazione dell'immobile e degli abusi, le visure catastali prodotte dall'attore; le relazioni tecniche prodotte dall' ). Tuttavia, ciò Pt_2 non pregiudica l'esatta coincidenza tra titolo che pone il diritto, domanda e sentenza e tanto è sufficiente per ritenere non fondata la questione, atteso che, peraltro, mai l'Aterp ha sollevato, in primo grado, il tema né ha contestato che l'immobile occupato dall'attore coincidesse con quello oggetto di domanda. La questione non è stata posta neppure sotto il profilo della mancata occupazione, da parte dell'attore, dell'immobile consegnatogli e delle eventuali ricadute sul diritto ad ottenere il trasferimento coattivo del bene oggetto di consegna. Per altro verso, poi, la difesa della parte appellata ha evidenziato come, a seguito di variazioni di toponomastica, sia mutata la denominazione della via in cui sorge il complesso immobiliare di cui fa parte l'alloggio oggetto di causa. La circostanza è suffragata anche dalla planimetria catastale del complesso residenziale, prodotta dalla difesa dell'appellante in primo grado, ove la via in cui è ubicato detto complesso è denominata “Via Provinciale per
Roggiano Gravina”.
D'altra parte, nel verbale di consegna l'immobile è ben individuato anche con il numero di interno (n.2) e con i suoi confini (interno n. 1 assegnato a tale
[...]
e interno n. 3 assegnato a tale ), che l'appellante non ha Persona_2 Persona_3 mai dedotto non corrispondere all'immobile di fatto occupato dallo . Per_1
Infondato è pure il motivo con cui l'Aterp ha contestato la decisione in punto di revoca dell'ordinanza di interruzione del giudizio del 23.01.2018 per venir meno della capacità della parte convenuta ritualmente costituitasi.
L'errore del giudice sarebbe dipeso – si sostiene nell'atto di appello – da una non corretta interpretazione e qualificazione della vicenda che ha interessato l CP_2
[...]
7 L'istituzione dell'ente attualmente esistente, quello regionale, avrebbe comportato la soppressione di tutti gli enti provinciali, ivi incluso quello evocato in primo grado e non sarebbe residuato alcun legame, sul piano della capacità giuridica dell'ente e sul piano della attività in concreto svolta, tra l'ente soppresso e quello subentrato, che sarebbe un ente del tutto nuovo, autonomo e dotato di una propria soggettività giuridica.
Sulla questione, deve condividersi quanto osservato e statuito dal Tribunale con l'ordinanza del 3 aprile 2018: la vicenda che si è verificata nel caso di specie non è in alcun modo riconducibile al disposto di cui all'art. 300 c.p.c.. Ciò in quanto soltanto la soppressione dell'ente preesistente determina la perdita della capacità della parte, rilevante ai fini dell'interruzione del giudizio, non già la mera fusione o incorporazione, che comporta il trasferimento, senza soluzione di continuità, del munus publicum riferito all'attività di gestione degli alloggi di con la CP_7 conseguenza che il non comporta la necessità di interruzione del processo in relazione a quanto disposto dagli artt. 299 e 300 c.p.c..
Nella fattispecie, la vicenda traslativa è riconducibile ad un'ipotesi di fusione per incorporazione (o, meglio, accorpamento), come tale assimilabile ad una successione a titolo particolare e non ad una successione a titolo universale: a simile conclusione si perviene, in primo luogo, alla luce del tenore letterale dello statuto dell'Aterp, prodotto da parte appellata.
L'art. 1 statuisce che «L' Controparte_8
(nel seguito più brevemente ), istituita con Legge Regionale n.
[...] Pt_2
24/2013, mediante accorpamento delle Aterp Provinciali di cui alla Legge Regionale
n. 27/1996 è un Ente pubblico non economico, con funzioni ausiliarie alla Regione
Calabria di natura tecnica-operativa in materia di edilizia residenziale pubblica, dotata di personalità giuridica di diritto pubblico, di autonomia organizzativa, amministrativa e contabile».
In secondo luogo, deve valorizzarsi quanto correttamente evidenziato dal Tribunale nell'ordinanza del 3 aprile 2018, ovverosia: la ratio sottesa agli interventi di riordino di enti, aziende regionali, fondazioni, agenzie regionali, società e consorzi comunque denominati, disposti con l. r. 24/2013 (Art 1: “Al fine di una maggiore efficienza del sistema amministrativo regionale e per garantire lo svolgimento delle funzioni
8 amministrative secondo i criteri di razionalizzazione, efficienza, efficacia, economicità
e specializzazione dell'attività amministrativa, la Regione Calabria provvede al riordino degli enti regionali cui è attribuito lo svolgimento delle attività gestionali e dei compiti tecnico-operativi relativi alle funzioni amministrative riservate alla
Regione attraverso l'accorpamento e la fusione in un unico ente o attraverso
l'attivazione di procedure di liquidazione”); il rinvio esplicito, all'interno del decreto del Presidente della Regione Calabria n. 99 del 2016, all'art. 2504 bis c.c., che disciplina gli “effetti della fusione” in materia societaria (secondo il quale articolo l'ente che risulta dalla fusione o l'incorporante prosegue in tutti i rapporti, compresi quelli processuali, facenti precedentemente capo agli enti partecipanti alla fusione,);
l'unificazione, mediante integrazione reciproca, delle società partecipanti alla fusione, che, dando luogo ad una «vicenda meramente evolutivo-modificativa dello stesso soggetto giuridico, che conserva la propria identità, pur in un nuovo assetto organizzativo», non determina l'interruzione del giudizio (Cass. Sez. U, Ordinanza n.
2637 del 08/02/2006 e, in senso analogo, Cass. Sez. 1, Sentenza n. 10653 del
03/05/2010); l'applicabilità della disciplina prevista per le società anche agli enti pubblici (per come statuito dalla Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato con alcune pronunce riportate nell'ordinanza contestata).
Dunque, l'estinzione dell'ente non è elemento sufficiente per ritenere sussistente un'ipotesi di successione a titolo universale – con conseguente necessità di interruzione del giudizio – neppure quando si accompagni al subentro di un ente nuovo: ciò che rileva, piuttosto, è la modalità della vicenda successoria, giacché, ove si tratti di fusione con accorpamento e trasferimento di risorse e competenze senza interruzione, l'applicazione del disposto di cui all'art. 2504 bis c.c. esclude che vi sia soluzione di continuità nei rapporti, siano essi sostanziali o processuali. Anche il punto
3) del Decreto del Presidente della Regione n. 99/2006, sopra citato, lascia indubbiamente propendere per la conclusione suddetta, nella misura in cui dispone che
“per l'effetto, sono conferiti all Controparte_8
tutti i beni mobili, immobili, strumentali, ivi compresi quelli specificati negli
[...] elenchi di cui in premessa, con le inerenti risorse umane, finanziarie e patrimoniali, compresi i relativi rapporti giuridici attivi e passivi, anche processuali, degli enti accorpati”.
9 Con il terzo motivo, l'appellante lamenta che il giudice non avrebbe dovuto accogliere la domanda proposta dallo , non ricorrendone i presupposti di legge. Per_1
A sostegno dell'assunto, l'Aterp ha posto l'accento sulla oggettiva differente natura e funzione del verbale di assegnazione rispetto al preliminare di vendita e, conseguentemente, sull'assenza di un obbligo a contrarre: dall'assenza di questo presupposto indefettibile deriverebbe l'ingiustizia della decisione, da un lato, perché il giudice si è sostituto alla P.A. nella valutazione, discrezionale e riservata, circa la convenienza dell'affare, dall'altro, perché non è mai sorto, in capo all'appellato, un diritto soggettivo al trasferimento dell'alloggio conteso.
Anche questa censura non è meritevole di condivisione.
Correttamente il Tribunale ha fondato la propria decisione sulla pronuncia della
Suprema Corte n. 4400 del 21/02/2017 (così massimata: “Ove l'amministrazione non intenda seguire, per la cessione di alloggi di edilizia economica e popolare, la via privatistica, mediante stipula di un contratto preliminare, ma sia stata tuttavia pattuita l'assegnazione in locazione con patto di riscatto, o sia comunque pervenuto a conclusione il procedimento amministrativo volto alla cessione dell'alloggio e sia stata comunicata, da parte dell'ente assegnante, l'accettazione della domanda dell'assegnatario e la determinazione del prezzo, sussiste il diritto dell'assegnatario stesso di agire in giudizio, dinanzi al giudice ordinario, per ottenere l'accertamento dell'avvenuta cessione in proprietà del bene o una sentenza di trasferimento ex art.
2932 c.c.”; in senso analogo, Cass. Sez. 1, Sentenza n. 3280 del 10/02/2021), che, invece, secondo la tesi dell'appellante, condurrebbe a conclusioni differenti.
In realtà, l'interpretazione dell'arresto che ha offerto l'appellante non è corretta, in quanto origina da tagli del testo che ne snaturano il significato.
La Suprema Corte, nel precedente citato, ha distinto il caso in cui l'alloggio sia assegnato in locazione con patto di riscatto (come nella fattispecie) dal caso in cui sia assegnato in locazione “semplice”.
Nel primo caso – e giustamente il Tribunale ha evidenziato che nella fattispecie sottoposta all'esame della Corte di legittimità era stato sottoscritto un verbale di assegnazione di contenuto assolutamente identico rispetto a quello oggetto della presente vertenza – ha rilevato che “nelle assegnazioni in locazione di alloggi di edilizia economica e popolare con patto di futura vendita (riscatto) l'assegnatario
10 vanta, quando si siano maturati i presupposti e alle condizioni di cui al patto stesso, un diritto soggettivo perfetto al trasferimento a suo favore del diritto di proprietà sull'alloggio assegnatogli;
ne discende che la tutela di tale posizione soggettiva è devoluta al giudice ordinario, al quale l'assegnatario può rivolgersi per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, a norma dell'art. 2932 c.c., atteso che siffatta pronuncia, non configurando un provvedimento esecutivo per la realizzazione coattiva di un “facere” della pubblica amministrazione, né interferendo sul potere dispositivo delle parti, ma bensì configurando un atto costitutivo rivolto ad attuare direttamente la volontà della legge, in relazione all'accertamento dell'imputabile inadempienza del soggetto obbligato alla prestazione del consenso, non implica alcuna violazione del divieto di annullare, revocare o sostituire l'atto amministrativo, posto dall'art. 4 della legge 20 marzo 1865, n. 2248, all. E (cfr. Cass.
S.U. 14079/2002; Cass. 13348/2003; 85/2007)”.
Invece, nel caso (e solo nel caso) di assegnazione in locazione semplice, per il quale l'assegnatario abbia successivamente presentato domanda di riscatto, ha evidenziato che “qualora l'amministrazione abbia accettato la domanda di riscatto determinando, altresì, il prezzo della cessione, sussiste il diritto soggettivo alla stipula del contratto di compravendita, suscettibile di esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. Soltanto nel caso in cui l'amministrazione non abbia, invece, comunicato l'accettazione della domanda di riscatto e l'indicazione del relativo prezzo di acquisto, non sorge alcun diritto in capo all'assegnatario quand'anche la legge indichi già i criteri per la determinazione del prezzo sulla base di parametri vincolanti, giacché, in tal caso, non può ritenersi venuta meno la discrezionalità tecnica dell'amministrazione nella valutazione della sussistenza dei presupposti per
l'accoglimento della domanda (Cass. 5689/2015)”.
Dunque, solo in caso di assegnazione in locazione semplice è necessario che l'assegnatario presenti domanda di riscatto, che sia verificata la sussistenza dei presupposti per l'accoglimento della domanda, che tale domanda sia accolta e che sia indicato il prezzo di acquisto. In altri termini, solo in questo caso permane un margine di discrezionalità dell'amministrazione nella scelta circa l'an, il quando e il quomodo della cessione.
Simile margine di discrezionalità, invece, non residua nel caso di assegnazione di
11 alloggi in locazione con patto di riscatto, giacché in tal caso la pubblica amministrazione spende a monte la propria discrezionalità, esercitando, già con l'assegnazione, la propria facoltà di scelta quantomeno in ordine all'an della futura cessione, così vincolandosi già a cedere l'immobile a seguito di semplice richiesta di riscatto da parte dell'acquirente. Infatti, in tale meccanismo negoziale è già presente in partenza sia la richiesta dell'assegnatario, sia la valutazione, da parte della p.a., circa la sussistenza dei presupposti della cessione, sia la determinazione a contrarre proveniente dal venditore.
La volontà dello Iacp di vincolarsi, già al momento dell'accettazione della predetta richiesta, alla conclusione della futura vendita (così, quindi, esaurendo l'ambito di esercizio della propria discrezionalità sul “se” contrarre) si evince, in modo inequivocabile, dal testo del verbale in atti.
Nel verbale di assegnazione si premette che «il predetto sig. ha Persona_1 richiesto di ottenere, ai sensi dell'art. 11 della citata legge n. 1676, l'assegnazione di un alloggio in proprietà con pagamento rateale del prezzo di acquisto».
Le seguenti precisazioni non lasciano adito ad incertezze: «Considerato che il definitivo trasferimento in proprietà dell'alloggio, dallo Stato al lavoratore assegnatario, dovrà essere regolato mediante la stipulazione di un formale contratto di compravendita con l'intervento del competente Organo dell'Amministrazione
Finanziaria»; «ritenuto che alla stesura del contratto sopradescritto e alla definitiva determinazione del debito dell'assegnatario sig. verso lo Stato per Persona_1
l'immobile compravenduto potrà procedersi allorquando sarà stata definita la liquidazione dello appalto e sarà stato perfezionato l'atto di acquisizione dell'area su cui è sorto l'alloggio»; «…nelle more della stipulazione del contratto di cessione in proprietà di detto alloggio con pagamento rateale del prezzo di acquisto si rende opportuno immettere l'assegnatario sig. nel materiale possesso Persona_1 dell'alloggio medesimo»; «… tra la consegna dell'alloggio e la definitiva determinazione delle quote di ammortamento dell'alloggio, [l'assegnatario] corrisponderà, a titolo di acconto, la somma mensile determinata dall'Ente
Amministratore nella misura di £ 11.500, la quale sarà riconosciuta e detratta, nel suo ammontare complessivo, in sede di stipulazione del contratto traslativo della proprietà dell'alloggio medesimo con pagamento rateale del relativo prezzo di
12 acquisto». Contestualmente si stabiliva che l'assegnatario avrebbe corrisposto un canone mensile di £. 11.500,00, “a titolo di acconto”, che nelle more avrebbe compensato il godimento del bene da parte dello e che sarebbe stato "ammesso Per_1
a conguaglio" in sede di determinazione del prezzo, ai fini del definitivo trasferimento in proprietà dell'alloggio.
Quanto qui riportato dimostra chiaramente il fatto che l'ente si fosse già determinato, al momento della emanazione di tale provvedimento, alla cessione del bene in favore del privato, al quale l'immobile veniva già consegnato dietro corrispettivo per il godimento e salvo diritto di riscatto.
Con l'accettazione della richiesta si è esaurita la discrezionalità riservata all'ente in ordine all'an della stipula del contratto definitivo e, contestualmente, è sorto il diritto soggettivo del privato alla stipula di detto contratto al ricorrere dei presupposti e delle condizioni indicati nel verbale.
Siffatti presupposti sono esclusivamente la definizione della liquidazione dell'appalto e il perfezionamento dell'atto di acquisizione dell'area su cui è sorto l'alloggio, giacché solo a detti eventi erano subordinati “la stesura del contratto sopradescritto e la definitiva determinazione del debito dell'assegnatario”.
E, tuttavia, detti presupposti rilevano quali termine ultimo per procedere, come da reciproco impegno preso, alla stipula del contratto definitivo, giacché non vennero contemplati come incerti nell'an ma solo nel quando.
Ebbene, quanto all'avveramento del primo degli indicati presupposti (liquidazione dell'appalto) non vi è alcun contrasto tra le parti, sicché, dato anche il lungo lasso di tempo trascorso e in mancanza di deduzioni di segno contrario, deve ritenersi che l'appalto sia stato integralmente “liquidato” già da tempo.
Quanto, invece, al perfezionamento dell'acquisto dell'area, a ben vedere, le deduzioni articolate in primo grado dall'appellante conducono a ritenere pacifico il fatto dell'acquisto della proprietà dell'area. Infatti, la difesa dell'Aterp ha dedotto che “solo in data 28 luglio 2005, l ...ha trasferito all tutto il Controparte_3 Pt_2 patrimonio di proprietà dello Stato: n. 2704 alloggi dislocati sul territorio della provincia;
dei quali, per la quasi totalità degli interventi manca l'atto ablatorio e, pertanto, i terreni risultano ancora intestati ai privati e non possono essere censiti in catasto. L' sta già procedendo ad accatastare i citati alloggi...”. Dunque, è Pt_1
13 evidente che già dal 2005 l'appellante ha acquistato la proprietà dell'area, tanto che, come evidenziato e dimostrato dalla parte appellata attraverso la produzione di aggiornate visure catastali, i terreni su cui sorge il complesso residenziale in questione non sono più intestato a privati ma risultano censiti come “ente urbano”.
Nessun rilievo ha, invece, la mancanza dell'accatastamento dei fabbricati, che non elide il diritto ad ottenere l'acquisto definitivo da parte dell'assegnatario: la mancanza di dati catastali propri dell'immobile oggetto di trasferimento, infatti, può al più incidere sulla trascrivibilità dell'acquisto e, dunque, sulla sua opponibilità a terzi ma non sulla validità dell'obbligo a contrarre contenuto nel verbale di assegnazione, né sull'esistenza ed esercitabilità del diritto ad ottenere il trasferimento da parte dell'assegnatario: tanto preclude l'accoglimento anche del sesto motivo di impugnazione.
Neppure la mancata determinazione del prezzo incide sull'azionabilità e realizzabilità di detto diritto.
Infatti, la definitiva determinazione del prezzo nel verbale era semplicemente differita al momento della stipula del definitivo, non costituiva condizione per detta stipula e, quindi, non incideva sull'obbligo di contrarre dell'amministrazione e sul correlativo diritto dell'assegnatario, che rimaneva esclusivamente soggetto alla determinazione definitiva del prezzo da parte dell'azienda venditrice. Pertanto, se anche si ritenga che permanga uno spazio di discrezionalità dell'amministrazione nella determinazione del prezzo, esso non impinge l'an della contrattazione, alla quale la p.a. si era già obbligata, ma solo il quantum del prezzo di vendita, profilo su cui si appunta il quinto motivo di impugnazione, che sarà esaminato a breve.
Anche il quarto motivo di gravame non è accoglibile, atteso che gli abusi edilizi incontestatamente realizzati dallo non sono ostativi al perfezionamento della Per_1 fattispecie acquisitiva.
L nell'atto di appello ha, in sintesi, dedotto che: l'onere di allegazione della Pt_2 documentazione attestante la regolarità urbanistica del bene o, in alternativa, della dichiarazione sostitutiva di atto notorio ricadeva unicamente in capo ad essa promissaria alienante;
il mancato assolvimento di un onere siffatto era dipeso, e giustificato, da una totale assenza di volontà di conformarsi agli abusi realizzati;
non vi era prova che quanto dichiarato dallo – e cioè che le opere abusive erano Per_1
14 state realizzate prima del 1° settembre 1967 – corrispondesse al vero;
la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà anzidetta era intervenuta soltanto in corso di causa e, comunque, non era sufficiente – in assenza di accertamenti tecnici disposti dal giudice
– a far ritenere legittime le opere realizzate.
Va rammentato che gli artt. 17 e 40 L. 47/1985 (oggi art. 46 D.p.r. 380/2001) comminano la nullità agli atti di trasferimento di diritti reali su immobili tra soggetti viventi, ove essi non contengano la dichiarazione del soggetto alienante (venditore) da cui risultino gli estremi della concessione edilizia dell'immobile oggetto dell'atto ovvero gli estremi della domanda di sanatoria.
Sulla scorta del tenore letterale della norma, come correttamente osservato dal
Tribunale, la giurisprudenza di legittimità ha statuito che «In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della l. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale» (Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n.
8489 del 29/04/2016).
Correttamente, poi, il Tribunale ha ritenuto applicabile alla fattispecie, il principio enunciato dalla Suprema Corte secondo cui «in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest'ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all'abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita» (Cass. SSUU n. 23825/2009).
Ora, il tema rilevante nella fattispecie non è verificare la legittimità del rifiuto del promittente venditore di rendere le c.d. “dichiarazioni urbanistiche” ovvero di
15 produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica del bene: si tratta, piuttosto, di prendere atto di un oggettivo rifiuto o contegno inerte del promittente venditore, in virtù del quale è consentito all'acquirente surrogarsi alla controparte negoziale, sia che il rifiuto o l'inerzia siano giustificati sia che il rifiuto o l'inerzia siano illegittimi.
Dunque, a fronte della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, depositata dall'attore nel corso del giudizio di primo grado, correttamente il Tribunale ha ritenuto superato l'impedimento previsto dal menzionato art. 40 l. 47/1985, anche senza disporre accertamenti di sorta in merito alla veridicità o meno della dichiarazione.
Infatti, le Sezioni Unite della Suprema Corte (S.U. n. 8230 del 22/03/2019; conf. Cass.
n. 10360 del 19/04/2025) hanno chiarito che la nullità in parola ha carattere testuale e formale, ossia è comminata per il solo fatto della mancanza delle menzioni, mentre non è richiesto, ai fini della validità del contratto, un accertamento sulla veridicità della dichiarazione ovvero sulla conformità dell'immobile al titolo abilitativo.
Ciò non significa che eventuali abusi, ove successivi al 1° settembre 1967, possano rimanere esenti da conseguenze e ciò tanto sotto il profilo pubblicistico della regolamentazione dell'assetto del territorio (con conseguente facoltà, per il Comune, di sanzionare gli abusi e/o ordinare la demolizione), tanto sotto il profilo dei rapporti tra privati;
significa solo che non vi sono ostacoli al trasferimento coattivo, in quanto sono realizzate le condizioni formali di cui all'art. 40 l. 47/1985.
Merita, invece, accoglimento, sia pure nei limiti che si esporranno, il quinto motivo di impugnazione, che attiene alla determinazione del prezzo della vendita.
Sotto un primo profilo, l'appellante ha dedotto che la concreta e definitiva determinazione del prezzo era, nel verbale di assegnazione, riservata alla discrezionalità dell'ente e che la sussistenza di tale requisito – ossia la definitiva determinazione del prezzo – era condizione necessaria per il prodursi dell'effetto traslativo della proprietà; trattandosi di attività discrezionale, il giudice non avrebbe dovuto, e potuto, sostituirsi ad essa appellante nella determinazione in parola.
Sotto altro profilo, l' si duole della valutazione del Tribunale, il quale ha ritenuto Pt_2 che la somma corrisposta dallo (£6.022.954) fosse “prima facie ampiamente Per_1 satisfattiva del criterio di fissazione del prezzo dell'alloggio”, ancorché questo non sia stato mai definitivamente determinato. Lamenta, in particolare, che la somma corrisposta non poteva logicamente ritenersi satisfattiva del prezzo per due ragioni:
16 perché essa, in quanto acconto, corrispondeva solo ad una parte di quanto dovuto;
perché essa non teneva conto del maggior valore del bene conseguito con la realizzazione degli ampliamenti abusivi.
Ebbene – rammentato che, come già sopra evidenziato, la determinazione del prezzo non costituisce presupposto per l'esercizio del diritto dell'assegnatario ad ottenere il trasferimento dell'immobile e per il corrispondente obbligo di trasferimento in capo all'ente, ponendosi, invece, come onere del venditore differito temporalmente al momento della conclusione del definitivo – certamente la determinazione del prezzo costituisce frutto di esercizio della discrezionalità tecnica dell'ente venditore, sia pure limitata da disposizioni di legge, al quale esercizio non può sostituirsi il giudice, tanto più che, nella fattispecie, la valutazione del Tribunale – nella parte in cui ha ritenuto sufficiente la somma corrisposta nel tempo – è del tutto priva di motivazione e di addentellati oggettivi di sorta.
Il profilo, in ordine al quale il Tribunale è incorso in errore di valutazione, attiene alla ritenuta non condizionabilità degli effetti della pronuncia costitutiva di trasferimento alla mera volontà della controparte circa il se determinare o meno il prezzo, supponendo, in tal modo, che simile sentenza “condizionata” avrebbe operato sospensivamente sull'effetto traslativo, impedendone la produzione sino alla determinazione (e successivo pagamento) del saldo.
Invero, come osservato dalla più recente giurisprudenza di legittimità, “In tema di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento di proprietà, ove quest'ultimo sia subordinato al pagamento del prezzo o del saldo prezzo, tale pagamento non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all'atto di trasferimento, afferente alla mera efficacia di quest'ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli effetti dell'art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all'esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo”. (Cass. n. 8164 del 22/03/2023). Ciò in quanto, benché la prestazione possa, secondo il più recente indirizzo di legittimità, costituire oggetto anche di condizione, tuttavia, per effetto della sentenza (di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di
17 concludere una compravendita) “condizionata” al pagamento del corrispettivo, “il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà non perde ... la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza che l'inadempimento della correlativa obbligazione può – nel concorso dei relativi presupposti – essere fatta valere dalla controparte come ragione di risoluzione del rapporto o ipso iure o ope iudicis e non già come causa di automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi dell'art. 1353 c.c. (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 20226 del 31/07/2018; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 25364 del 29/11/2006;
Sez. 2, Sentenza n. 10827 del 06/08/2001; Sez. 2, Sentenza n. 11195 del 27/12/1994)”.
Nella pronuncia in commento si è, infatti, osservato che il pagamento del prezzo si cristallizza come obbligazione principale dell'acquirente solo al momento della conclusione del definitivo (salvo che le parti, nel preliminare, non abbiano previsto il pagamento anticipato dell'intero prezzo, ipotesi non ricorrente nella fattispecie) ovvero per effetto del passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di esecuzione in forma specifica, non essendo, prima di tale momento, esigibile la prestazione dell'acquirente di corrispondere il prezzo, che, dunque, “non può essere elevato a condizione dell'azione giudiziale costitutiva”. Si aggiunge in motivazione che “In questa prospettiva il riferimento alla “subordinazione”, collegata al pagamento del prezzo (intero o residuo ancora dovuto), non introduce una condizione (sospensiva) di adempimento (seppure si tratti di istituto astrattamente ammissibile), né una condizione (risolutiva) dell'effetto traslativo, bensì regola l'esigibilità dell'obbligo principale dell'acquirente: non è dunque il trasferimento ad essere “subordinato” al pagamento del prezzo, ma è il pagamento del prezzo ad essere “subordinato” al trasferimento, che si produce solo con il passaggio in giudicato della sentenza- contratto costitutiva”.
Pertanto, va chiarito che – a differenza di quanto adombrato dal Tribunale – un eventuale trasferimento “condizionato” al pagamento del prezzo, previa sua determinazione secondo le pattuizioni negoziali di cui al verbale di consegna, non subordina (sospensivamente ma neanche risolutivamente) l'effetto traslativo alla mera volontà del venditore ma vale a mantenere e non alterare l'equilibrio sinallagmatico, consentendo alla parte acquirente di ricevere esattamente (e non più di) quanto pattuito in via obbligatoria.
18 Ne consegue che, non potendo il giudice sostituirsi all'amministrazione nella determinazione definitiva del prezzo e non potendo, parimenti, legittimamente valutarsi l'adeguatezza, sotto il profilo economico, delle somme corrisposte in rapporto ad un astratto prezzo di vendita, il trasferimento coattivo – che pure va confermato – deve essere “condizionato” – nel significato sopra espresso – al pagamento del saldo del prezzo di cessione, previa sua determinazione a cura dell'amministrazione venditrice, secondo la previsione del verbale di consegna dell'1.11.1966.
Simile “condizione” – va ribadito – non opererà né come condizione sospensiva né come condizione risolutiva ma solo in termini di intervenuta esigibilità, in conseguenza del trasferimento, dell'obbligo dell'acquirente di corrispondere il residuo prezzo, previa sua determinazione, con conseguente facoltà dell'appellante di far valere l'eventuale mancato adempimento con gli ordinari rimedi risolutori.
Nei predetti limiti l'appello va accolto.
La riforma della sentenza gravata impone, ai sensi dell'art. 336 c.p.c., la revisione del capo concernente la regolamentazione delle spese di lite di primo grado, trattandosi di capo conseguente a quello riformato.
Ebbene, va considerato che, rispetto alla domanda spiegata in primo grado dallo
– il quale, peraltro, aveva richiesto anche la determinazione del prezzo residuo Per_1 da corrispondere – l' resta, comunque, prevalentemente soccombente. Sicché, Pt_2 alla luce delle ragioni della decisione e del persistente obbligo di pagamento da parte dell'assegnatario, la Corte ritiene sussistere giusti motivi per compensare tra le parti le spese del primo grado in ragione di un terzo, restando gli ulteriori due terzi, secondo la liquidazione di cui in dispositivo (operata in conformità alla liquidazione del
Tribunale) a carico dell la Calabria. CP_5
Diversamente, l'accoglimento, sia pure parziale e limitato, dell'appello rende l'appellante parte vittoriosa in questo grado. Ciò nondimeno, considerato che l'appello
è stato accolto per una porzione marginale, mentre è stata rigettata la maggior parte dei motivi di gravame, la Corte ritiene sussistenti giusti motivi per compensare tra le parti le spese del grado di appello in ragione di due terzi, restando il residuo terzo a carico dell'appellata, secondo la liquidazione operata in dispositivo (in applicazione dei parametri previsti dal D.M. 147/2022 per le cause di valore indeterminabile di
19 bassa complessità, riconosciute tutte le fasi e determinato l'onorario secondo i criteri minimi, in considerazione della non particolare complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate e dell'assenza di attività istruttoria).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro sezione prima civile definitivamente decidendo sull'appello proposto da con atto di citazione notificato in data Controparte_5
3 ottobre 2019 nei confronti di (al quale è subentrata l'erede Persona_1
) avverso la sentenza n. 796/2019 del Tribunale di Cosenza, Controparte_1 pubblicata il 6 marzo 2019, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. accoglie in parte l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata:
a. confermato il trasferimento coattivo a favore di (cui è Persona_1 subentrata la sua erede ) dell'alloggio popolare Controparte_1 compreso nel fabbricato B sito nel Comune di Roggiano Gravina alla via
Provinciale collocato al piano R-1° piano Int. 2 di cui al verbale di consegna provvisoria del 01.11.1966, dichiara che tale trasferimento è
“condizionato”, nei termini di cui in motivazione, al pagamento del residuo prezzo di vendita, previa sua determinazione a cura della parte alienante, secondo le previsioni di cui al predetto verbale di consegna provvisoria dell'1.11.1966;
b. compensa tra le parti le spese processuali del primo grado in ragione di un terzo e condanna la Calabria alla rifusione, in favore di CP_5 Per_1
(nella cui posizione è subentrata la sua erede
[...] Controparte_1
), dei residui due terzi, che liquida in euro 318,00 per esborsi ed
[...] euro 2.333,33 per onorari, oltre rimb. forf. spese gen., c.p.a. e iva;

c. conferma, per il resto, la sentenza impugnata;

2. compensa tra le parti le spese processuali del grado di appello in ragione di due terzi e condanna l'appellata alla rifusione, in favore dell'appellante, del terzo residuo, che liquida in euro 268,00 per esborsi ed euro 1.665,3, oltre rimb. for, spese gen, c.p.a. e Iva.
Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Prima sezione civile della Corte
20 d'Appello di Catanzaro del 24.7.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Adele Foresta dott.ssa Giovanna Gioia
21