R.G. n. 1445/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La CORTE D'APPELLO di TORINO sezione seconda civile composta dai magistrati:
LI RI presidente
Roberto Rivello consigliere
DR GI EL consigliere rel.
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 1445/2022 promossa da
(c.f. ), (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (c.f. , (c.f. C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
), (c.f. , difesi dagli C.F._4 Parte_5 C.F._5 avv.ti Rosarita De Michele e Giuliana Russo, elettivamente domiciliati presso lo studio del primo difensore, in Settimo Torinese, via don Stefano Sales, n. 1 appellanti contro

(c.f. ), nella persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, difeso dall'avv. Alberto Del Noce, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, in Torino, corso Galileo Ferraris, n. 63 appellato
1 Conclusioni

, Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
hanno precisato queste conclusioni: «Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino,
[...] respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
IN VIA PRINCIPALE E DI MERITO
– accogliere l'appello per i motivi dedotti in narrativa e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 3936/2022 emessa dal Tribunale di Torino in data
11/10/2022 ed in pari data depositata e notificata dalla parte convenuta, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano:
– dichiarare nulle le deliberazioni assembleari del Controparte_2
Colle della Maddalena n. 176 Moncalieri – del 13/3/2014 (punto 2), 17/3/2015
[...]
(punto 2), 10/03/2016 (punto 2), 6/3/2018 (punto 3) e 4/6/2021 (punto 1) e per l'effetto dichiarare la nullità della nomina dell'amministratore ivi nominato nella persona del
Sig. Controparte_3 disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi al Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
Con il favore delle spese di causa e dei compensi del doppio grado di giudizio, limitatamente alla parte appellata
IN VIA DI SUBORDINE in parziale riforma della sentenza resa in primo grado con riferimento alla totale soccombenza alle spese di lite di parte attrice nei confronti della sola parte appellata, tenuto conto della nuova assemblea dell'1/10/2021 (successiva alla notifica dell'atto di citazione del 5/7/2021), volta a ratificare e sanare i vizi della delibera del 4/6/2021
– dichiarare la soccombenza virtuale nel primo grado dell'appellato con CP_1 ogni relativa statuizione».
ha precisato queste conclusioni: «Voglia la Corte Controparte_1
Ill.ma, acquisito il fascicolo di primo grado,
non accettando il contraddittorio sulle domande nuove proposte dalla parte appellante (e cioè – tenuto conto che in appello gli appellanti hanno abbandonato l'impugnativa delle delibere del 20 marzo 2012 al punto n. 2 dell'o.d.g. e del 21 marzo
2013 al punto n. 2 dell'o.d.g. – la dichiarazione di nullità anche delle delibere
2 del 13 marzo 2014 al punto n. 2 dell'o.d.g.
del 17 marzo 2015 al punto n. 2 dell'o.d.g.
del 10 marzo 2016 al punto n. 2 dell'o.d.g.) in via preliminare e/o pregiudiziale
dichiarare INAMMISSIBILE ex artt. 342 e 348 bis c.p.c. l'appello proposto dai signori
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
e
[...] Parte_6
dichiarare INAMMISSIBILE ex DM 7/8/2023 n. 110 l'appello proposto dai signori
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
e
[...] Parte_6 in via istruttoria subordinata
nella denegata e non creduta ipotesi in cui la Corte dovesse ritenere non pacifico e non contestato che alle assemblee del 6/3/2018 e del 4/6/2018 l'amministratore lesse pubblicamente il documento datato 10/3/2014 (e prodotto come doc. n. 4), ammettere istruttoria per interrogatorio formale e per testi sui capitoli dedotti con la memoria del
20/7/2022 depositata in primo grado;
in via principale e di merito
respingere integralmente l'appello proposto dai signori , Parte_1 [...]
, e Pt_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 avverso la sentenza n. 3936 emessa l'11/10/2022 dal Tribunale di Torino;

dichiarare in ogni caso che l'impugnazione della delibera del 6/3/2018 è inammissibile poiché tardiva,
confermare quindi che le delibere impugnate del 6/3/2018 e del 4/6/2018 sono valide ed efficaci,
dichiarare che, in ogni caso, è cessata la materia del contendere vista la ratifica cautelativa della nomina dell'amministratore (impugnata dagli appellanti), ratifica deliberata in occasione dell'assemblea svoltasi il 1/10/2021 (delibera questa, invece, mai impugnata), in via subordinata
respingere integralmente l'appello proposto dai signori dai signori Parte_1
, , e
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 [...] avverso la sentenza n. 3936 emessa l'11/10/2022 dal Tribunale di Torino;
Parte_6
3 dichiarare in ogni caso che l'impugnazione della delibera del 6/3/2018 è inammissibile poiché tardiva,
confermare quindi che tutte le delibere impugnate sono valide ed efficaci,
dichiarare che, in ogni caso, è cessata la materia del contendere vista la ratifica cautelativa della nomina dell'amministratore (impugnata dagli appellanti), ratifica deliberata in occasione dell'assemblea svoltasi il 1/10/2021 (delibera questa, invece, mai impugnata), in ogni caso,
con vittoria di spese e compensi professionali calcolati ai sensi della tabella allegata al D.M. 55/2014, con l'applicazione degli aumenti percentuali previsti nei termini massimi concessi, oltre IVA, CPA e spese generali ex lege, oltre alle spese occorrende con distrazione ai procuratori anticipatari, oltre ancora il rimborso delle spese sostenute per l'esperimento del tentativo di mediazione».

Svolgimento del processo
1. , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 [...]
e avevano convenuto il Parte_5 Parte_6 Controparte_1
e amministratore del primo, innanzi al Tribunale di Torino,
[...] Controparte_3 impugnando le delibere assembleari del 6 [rectius 7] marzo 2018 e del 4 giugno 2021, limitatamente alla nomina dell'amministratore di condominio, nella persona di CP_3
[...]
Gli attori avevano lamentato che nel verbale di cui alla prima delibera non vi fossero riferimenti al quorum deliberativo, ai millesimi di proprietà dell'eventuale maggioranza, ai condòmini dissenzienti, nonché al compenso del potenziale amministratore o a quello dell'amministratore in carica, conoscibile anche tramite un documento separato.
Gli attori avevano lamentato che nel verbale della seconda delibera il preventivo del compenso, mostrato da ai partecipanti, risaliva all'anno 2014 e recava Controparte_3 la firma di , allora presidente. Persona_1
Gli attori avevano approfondito la questione della nullità della nomina per omessa specificazione analitica del compenso.
Gli attori avevano dunque chiesto la dichiarazione di nullità parziale delle delibere e quindi della nomina ad amministratore di condominio di Controparte_3
4 2. Il Condominio si era costituito in giudizio, deducendo che i Controparte_1 vizi diversi da quelli relativi all'indicazione del compenso erano di annullabilità e dunque l'impugnazione della prima delibera era tardiva in relazione ad essi, e rappresentando che, in entrambe le assemblee, aveva letto il documento denominato Controparte_3
“proposta amministrazione condominiale per l'anno 2014”, recante il compenso in modo dettagliato.
Il convenuto aveva altresì allegato che, il 1° ottobre 2021, l'assemblea condominiale aveva ratificato la nomina dell'amministratore deliberata nel precedente mese di giugno, previa illustrazione del compenso.
Il convenuto aveva chiesto il rigetto, anche in rito, delle domande e comunque la dichiarazione di cessazione della materia del contendere.

3. si era costituito in giudizio, eccependo il difetto di legittimazione Controparte_3 passiva e chiedendo l'estromissione dal processo ovvero il rigetto delle domande.

4. Con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 1), c.p.c., gli attori avevano altresì chiesto la dichiarazione di nullità, per omessa specificazione del compenso dell'amministrazione, delle delibere assembleari del 20 marzo 2012, 21 marzo 2013, 13 marzo 2014, 17 marzo
2015, 10 marzo 2016 (impugnazione anticipata all'udienza di prima comparizione delle parti e trattazione della causa del 19 novembre 2021) e la condanna di Controparte_3 alla ripetizione dei compensi percepiti indebitamente dal 20 marzo 2012 al 4 giugno
2021.

5. Con sentenza n. 3936/2022 dell'11 ottobre 2022, il Tribunale di Torino ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva di e rigettato le domande di Controparte_3 parte attrice, condannandola al pagamento delle spese processuali.

6. Avverso la sentenza, , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
hanno proposto appello in base a quattro motivi e hanno
[...] Parte_5 chiesto di dichiarare la nullità parziale delle delibere del 13 marzo 2014, 17 marzo 2015,
10 marzo 2016, 6 [rectius 7] marzo 2018, 4 giugno 2021 e quindi della nomina ad amministratore di condominio di e, in subordine, di accertare la Controparte_3 soccombenza virtuale del , se considerata la Controparte_1 sopravvenuta delibera del 1° ottobre 2021.
Il Condominio ha chiesto il rigetto, anche in rito, dell'appello. Controparte_1

7. Non è stata espletata attività di istruzione probatoria.
A seguito delle difese finali, la decisione della causa è stata riservata.
5
Motivi della decisione

1. Nei confronti di parte appellante non ha proposto domande. Controparte_3
L'appello è stato notificato al difensore di che era il medesimo di Controparte_3 quello del . Controparte_1
La notificazione ha allora valore di mera denuntiatio litis (art. 332 c.p.c.), che non fa acquistare la qualità di parte al destinatario.
La mancata costituzione non dà luogo alla contumacia.

2. L'appellato ha sollevato molteplici eccezioni di inammissibilità dell'appello.
L'eccezione ex art. 342 c.p.c. è manifestamente infondata.
L'appellato ha trattato in astratto della forma dell'appello, mentre non ha indicato in modo puntuale ove abbia riscontrato difetti di forma.
Altrettanto dicasi per l'eccezione ex art. 348-bis c.p.c.
In sede di precisazione delle conclusioni, l'appellato ha dedotto l'inammissibilità ai sensi del d.m. 7 agosto 2023, n. 110, in materia di redazione degli atti giudiziari.
L'atto normativo è applicabile ai procedimenti introdotti dopo il 1° settembre 2023 o dopo la data di entrata in vigore, se successiva (art. 12).
L'atto normativo è inapplicabile all'appello perché proposto il 9 gennaio 2022.
Le eccezioni sono rigettate.

3. Con il primo motivo d'appello, gli appellanti hanno censurato la sentenza nella parte in cui sono stati esaminati i vizi della prima delibera, diversi da quello inerente al compenso dell'amministratore, e ritenuti ascrivibili alla categoria dei vizi di annullabilità.
Il motivo non è fondato.
Gli appellanti hanno assunto di non avere formulato la domanda di annullamento per quei vizi, sia perché tardiva, sia perché l'unica utilità attesa è quella della nullità della nomina dell'amministratore per omessa specificazione del compenso.
Gli appellanti avevano lamentato che per la nomina dell'amministratore del 7 marzo
2018 non erano stato indicati il quorum deliberativo, i millesimi di proprietà dell'eventuale maggioranza, i condòmini dissenzienti (p. 3 cit.).
Vero è che gli appellanti non avevano tradotto quelle censure in vizi di annullabilità della delibera, che l'unica deduzione approfondita aveva ad oggetto la nullità per omessa
6 indicazione del compenso dell'amministratore, che coerentemente la domanda formulata era di nullità della delibera per questo vizio.
Tuttavia, come i vizi in discorso sono stati dedotti soltanto in modo incidentale, così alla presa di posizione in merito del giudice di primo grado va assegnato il giusto valore di mero obiter dictum, tanto che manca una pronuncia in rito in parte qua.
Il motivo è rigettato.

4. Con il secondo motivo d'appello, gli appellanti hanno impugnato la sentenza nella parte in cui sono state ritenute nuove e pertanto dichiarate inammissibili le domande di dichiarazione di nullità delle delibere diverse da quelle impugnate con citazione.
Il motivo non è fondato.
A parte la confusione assertiva per cui parte appellante avrebbe modificato la “causa petendi”, ma allo stesso tempo «i fatti costitutivi su cui si è basata la domanda attorea risult[erebbero] i medesimi», le impugnazioni di ulteriori delibere non è una mera modifica della domanda iniziale [art. 183, co. 6, n. 1), c.p.c.].
Quelle impugnazioni sono tutte, singolarmente, nuove domande.
È irrilevante che tutte le delibere, quelle impugnate dall'inizio e quelle impugnate nel corso del processo, sarebbero invalide a causa di un vizio di identica natura (violazione dell'art. 1129, co. 14, c.c.).
Il singolo vizio è causa di nullità della singola delibera e quindi è fatto costitutivo di ogni singola domanda di impugnazione.
Non ricorrono inoltre gli estremi della domanda riconvenzionale (artt. 36, 183, co. 5, parte prima, c.p.c.).
Le difese dell'appellato erano chiaramente limitate a contestare la ricorrenza dei vizi delle due delibere impugnate (p. 6 comp. cost.).
Inoltre, dal momento che i vizi hanno la stessa natura, la cui deduzione ha dunque posto identiche questioni in diritto, la necessità di impugnare le delibere ulteriori non può dirsi sorta in ragione delle difese avversarie.
Il motivo è rigettato.

5. Con il terzo motivo d'appello, gli appellanti hanno impugnato la sentenza nella parte in cui non è stata accertata la nullità delle delibere originariamente impugnate.
Il motivo è fondato nei termini che seguono.
Il vizio dedotto dagli appellanti è la mancanza di specifica indicazione del compenso dell'amministratore in violazione dell'art. 1129, co. 14, c.c.
7 La norma dispone che «[l]'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa,
l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
Il giudice di primo grado ha accertato che il dettagliato preventivo redatto in data 10 marzo 2014 è stato esaminato all'assemblea condominiale del 12 (rectius 13) marzo 2014, che, in tutte le deliberazioni successive, l'assemblea ha sempre confermato la nomina alle stesse condizioni passate, quanto al compenso, che il preventivo è allora da intendersi sempre richiamato come parte integrante del contenuto del verbale di approvazione (pp. 9
s. sent.).
Come eccepito dagli appellanti, l'accertamento è erroneo.
Dal verbale dell'assemblea del 13 marzo 2014 non risulta alcuno specifico richiamo al preventivo del 2014, bensì la “riconferma” di quale amministratore di Controparte_3 condominio, “alle stesse condizioni dei compensi dell'anno passato” (doc. n. 5 fasc. primo grado appellanti).
Con specifico riguardo all'oggetto del processo, nel verbale del 7 marzo 2018, al terzo punto si legge «si conferma Amministratore il sig. (doc. n. 1 fasc. primo grado CP_4 appellanti), mentre, nel verbale del 4 giugno 2021, al primo punto, si legge «viene nominato Amministratore il Sig. e che il condòmino «fa constatare CP_4 Parte_7 quanto segue: l'esibizione dei titoli e delle competenze che sono state richieste al Sig. non sono pervenute. Il preventivo per la gestione a cura dell'Amministratore non è CP_3 sufficientemente dettagliato e incompleto e datato 2014» (doc. n. 2 fasc. primo grado appellanti).
L'appellato ha eccepito che, nel corso di entrambe le assemblee, Controparte_3 aveva esibito e letto il preventivo del compenso, che era quello di cui alla proposta del
2014, contenuta nel documento prodotto sub 3) dagli appellanti in primo grado.
L'enunciato non era stato contestato dagli appellanti in sede di prima udienza e di prima memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c.
È fondamentalmente controverso tra le parti se, ai fini della validità della nomina dell'amministratore, sia sufficiente la conoscenza del compenso, specificamente indicato, come sostenuto dall'appellato, o se il compenso, specificamente indicato, debba risultare
(anche mediante specifico richiamo) nella delibera di nomina o in altro atto che sia stato approvato dall'assemblea, come sostenuto dagli appellanti.
Va condivisa la posizione degli appellanti.
8 Il compenso è un requisito di forma-contenuto del contratto di amministrazione del condominio (o di mandato, qualora si escluda l'emersione di un nuovo tipo contrattuale legale) che deve essere coperto dalla forma scritta [artt. 1129, co. 1, 1130, co. 1, n. 7),
1136, u.c., c.c.].
Il requisito risponde non solo alle esigenze di trasparenza e di vaglio del possibile onere economico, anche in termini comparati, ma altresì a quella di eliminare possibili incertezze future circa l'esatta entità del compenso dell'amministratore (ad esempio in sede di approvazione del rendiconto consuntivo).
Questa conclusione trova suffragio nella giurisprudenza della Corte di cassazione:
«agli effetti dell'art. 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto»
(Cass. civ., sez. VI^-2, ord. 22 aprile 2022, n. 12927).
Nel caso sotteso al principio di diritto enunciato, l'entità del compenso non era stata indicata nella delibera di nomina, bensì in un preventivo, con data anteriore alla delibera, indirizzato ai condòmini, e in un bilancio preventivo, con allegato riparto, redatto dopo la delibera.
Trattasi di fattispecie assimilabile a quella in esame, connotata dalla questione della sufficienza della conoscenza dei condòmini dell'entità del compenso, comunque acquisita, al fine di evitare la nullità della nomina dell'amministratore.
Il principio di diritto è stato di recente ripreso dalla Corte di cassazione, per statuire che è nulla «la deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullità della nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita. ||
L'approvazione del consuntivo da parte dell'assemblea preclude ai condomini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto il profilo meramente contabile, ma non sotto
9 quello della validità e dell'efficacia dei rapporti obbligatori dai quali le partite inserite nel conto derivano» (Cass. civ., sez. II^, sent. 29 maggio 2025, n. 14424).
Le delibere litigiose non soddisfano il requisito di forma.
Nella prima delibera non ricorre il benché minimo riferimento diretto o indiretto al preventivo del 2014, mentre nella seconda delibera non vi è un richiamo puntuale ad un documento identificativo del preventivo, tale da eliminare ogni incertezza di sorta;
da essa risulta la contestazione mossa da un condòmino rispetto ad un preventivo “datato 2014”.
L'appellato non ha allegato che l'approvazione assembleare del compenso specifico emerge da atti diversi da quelli censurati.
Entrambe le nomine sono nulle.
Però, la dichiarazione di nullità va circoscritta alla prima nomina.
Alla nomina del 4 giugno 2021 è seguita un'altra delibera di “ratifica” della nomina dell'amministratore il 1° ottobre 2021.
La sostituzione delle delibere genera la cessazione della materia del contendere, in analogia a quanto previsto in materia societaria ex art. 2377, co. 8, c.c., la quale impone di statuire sull'obbligo di rimborso delle spese secondo il criterio della soccombenza c.d. virtuale (così, per tutte, Cass. civ., sez. VI^-2, ord. 11 agosto 2017, n. 20071).
In assenza di convergenza delle parti sulla cessazione della materia del contendere
(parte appellante l'ha implicitamente invocata solo in subordine), questa non può essere dichiarata (per tutte, v. Cass. civ., sez. I^, ord. 30 agosto 2024, n. 23396), ma in ogni caso va scrutinata l'allegazione della sostituzione della delibera, perché sintomatica della soluzione della lite e quindi del sopravvenuto difetto di interesse a coltivare la domanda.
Giova trascrivere la parte rilevante del punto n. 2 della delibera del 1° ottobre 2021:
«L'Amministratore rilegge nuovamente il documento datato 10/03/14, e cioè il preventivo analiticamente letto in occasione dell'assemblea del 4/6/21, spiegando nuovamente ogni voce esposta in tale documento. Ricorda che tale preventivo riporta i compensi a lui liquidati sin dal 2006. Allega tale preventivo aggiornato della data al 30/09/21 (in copia allegata).
Terminata l'esposizione si passa alla votazione e la maggioranza riconferma e vota la rinomina di (doc. n. 1 fasc. primo grado appellato). Controparte_3
La completezza della delibera di nomina non è stata messa in discussione da parte appellante.
10 Tra questa delibera e quella del 4 giugno 2021 c'è identità (parziale) di contenuto – il riferimento è appunto alla nomina dell'amministratore di condominio – e si deve ritenere che la prima abbia sostituito la seconda.
La pronuncia richiesta si rivela attualmente inutile per gli appellanti e la domanda è inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse (art. 100 c.p.c.).
La nullità della nomina è accertata agli effetti della soccombenza, da ravvisarsi nella posizione dell'appellato, considerato che la delibera del 1° ottobre 2021 è successiva alla citazione di primo grado (5 luglio 2021).
Il motivo è accolto nei termini esposti.

6. Il quarto motivo d'appello verte sulla statuizione delle spese processuali.
L'esame del motivo è superfluo perché il capo impugnato è caducato per effetto della parziale riforma della sentenza (art. 336, co. 1, c.p.c.).

7. La regolamentazione delle spese processuali è retta dal principio di causalità, di cui è espressione il criterio della soccombenza (art. 91, co. 1, parte prima, c.p.c.).
All'esito del processo, soltanto una delibera su cinque impugnate è dichiarata nulla.
Gli appellanti hanno avuto ragione circa la ricorrenza dei vizi delle due delibere che erano state in origine impugnate.
Inammissibili invece le domande relative ad altre tre delibere, la cui proposizione ha impegnato ulteriormente le difese avversarie e rallentato la definizione del processo.
Ricorre un'ipotesi di soccombenza reciproca che giustifica l'integrale compensazione delle spese processuali per entrambi i gradi di giudizio (art. 92, co. 2, c.p.c.).


P.Q.M.



La Corte d'appello di Torino, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza n. 3936/2022, emessa dal Tribunale di Torino l'11 ottobre
2022: dichiara nulla la nomina dell'amministratore di condominio del 7 marzo 2018; dichiara l'inammissibilità della domanda di nullità della nomina dell'amministratore di condominio del 4 giugno 2021; conferma nel resto la sentenza impugnata;
compensa per intero tra , Parte_1 Parte_2 Parte_3
e il le spese Parte_4 Parte_5 Controparte_1
11 processuali di entrambi i gradi di giudizio.
Così deciso in Torino, nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025.
Il consigliere estensore
DR GI EL
Il presidente
LI RI
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