REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE
così composta:
Dr.ssa Marianna D'Avino Presidente
Dr.ssa Maria Grazia Serafin Consigliere rel. ^Dr.^ssa ^Fiorella ^Gozzer Consigliera
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al numero 5639/18, posta in deliberazione all'udienza del 19 giugno 2025 e vertente
TRA
Parte_1 Parte_2
(Avv. Luigi Amerigo Bottai e Avv. Daniele Sferra Carini)
PARTE RICORRENTE IN RIASSUNZIONE
APPELLANTE
E
Controparte_1 nella qualità di socio della AN ST s.r.l. in
,
liquidazione, poi cancellata dal registro delle imprese (Avv. Patrizia Pannunzi)
PARTE RESISTENTE IN RIASSUNZIONE
APPELLATA
E
in proprio quale socia della AN ST s.r.l. in Controparte_2
liquidazione, poi cancellata dal registro delle imprese, nonché quale erede della socia Controparte_3
[...]
[...]
RESISTENTI IN RIASSUNZIONE
APPELLATI CONTUMACI
OGGETTO: appello, in sede di rinvio dalla Corte di Cassazione, avverso la sentenza n. 11973/04 emessa dal Tribunale di Roma
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con sentenza n. 11973/04 il Tribunale di Roma ha respinto la domanda proposta che avevano agito nei confronti della da Parte_1 e da Parte_2
AN ST s.r.l. e dell'Island Finance 2 s.r.l. (quale cessionaria dei crediti ^del per ottenere l'esecuzione ai sensi dell'art. 2932 c.c. dei Controparte_4
contratti preliminari di vendita stipulati il 25 maggio 1991 e il 24 ottobre 1991, in virtù dei quali la AN ST s.r.l. si era obbligata a trasferire ai promissari acquirenti la proprietà rispettivamente dell'appartamento sito in UI
Montecelio (RM), Via I. Zanini n. 2 interno 9, e del box esterno annesso al predetto fabbricato, e per ottenere la condanna al risarcimento del danno;
ha respinto la domanda riconvenzionale proposta dalla ^convenuta per ^sentir ^accertare
l'inadempimento degli attori nel pagamento del prezzo e per conseguire la rifusione dei danni patiti;
ha disposto la compensazione delle spese di lite tra tutte le parti.
Con sentenza 323/2012 la Corte di Appello di Roma, adita in via principale dagli originari attori e in via incidentale dalla AN ST s.r.l., ha confermato il rigetto della domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c., attesa la difformità tra l'immobile realizzato dalla promittente venditrice e quello risultante dal progetto assentito;
in parziale accoglimento della domanda svolta in via subordinata da ha dichiarato la risoluzione per grave Parte_1 e da Parte_2 و
inadempimento della società appellata dei due contratti preliminari aventi ad oggetto, rispettivamente, l'appartamento e il il box;
ha condannato la AN ST s.r.l.
al risarcimento dei danni nella misura di € 60.377,49, oltre interessi e rivalutazione;
ha respinto l'appello incidentale formulato dall'appellata al fine di ottenere la pronuncia di risoluzione dei contratti per l'inadempimento degli appellanti e la condanna dei predetti al pagamento della somma di € 86.650,96 a titolo di danni;
ha disposto la compensazione delle spese di lite nella misura 1/3 e ha condannato la società appellata alla rifusione dei restanti 2/3; ha disposto l'integrale compensazione delle spese di lite in relazione alla posizione della Island Finance 2 s.r.l., evocata in giudizio - quale cessionaria del credito del CP_4 CP_4 ai fini del frazionamento del mutuo per l'ipotesi dell'accoglimento della domanda principale di trasferimento dei beni promessi in vendita.
Con la sentenza n. 11659/2018 la Corte di Cassazione, adita da ^Parte_¹
e Parte_2 con ricorso principale, al quale ha resistito la AN ST
s.r.l. proponendo ricorso incidentale, ha cassato con rinvio la pronuncia della Corte di
Appello, accogliendo i primi tre motivi relativi al rigetto della domanda svolta ai sensi dell'art. 2932 c.c. e dichiarando assorbiti i restanti motivi del ricorso principale, nonché quelli del ricorso incidentale. Il giudizio è stato riassunto su impulso di Parte_1 e di Parte_2
che hanno chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: "Voglia l'Ecc.ma Corte
d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, in via principale A) accertare e dichiarare che la AN ST S.r.l. si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo in esecuzione del preliminare stipulato con scrittura privata del 25.5.1991, B) accertare e dichiarare che gli odierni istanti, in virtù di tutti i pagamenti illustrati in dettaglio in narrativa e della compensazione con i crediti maturati a titolo di risarcimento danni subiti e subendi, hanno già interamente estinto l'obbligo di pagare il corrispettivo del trasferimento del bene immobile C) accertare e dichiarare che l'appartamento oggetto del medesimo contratto preliminare del 25.5.1991 è liberamente trasferibile - se del caso attraverso un supplemento di
CTU-, essendo stata presentata dal sig. a fronte di parziale Parte_1
difformità dell'appartamento realizzato dalla AN ST rispetto al progetto assentito (collegamento con scala interna del sottotetto al piano inferiore), domanda di condono edilizio in sanatoria al Comune di UI Montecelio in data
9.12.2004, cui è seguito il rilascio del certificato di agibilità il 9.8.2010, intervenuto dopo la chiusura dell'istruttoria nel primo giudizio di appello e richiamato nel contratto dell'11.1.2011 agli atti del giudizio di Cassazione (in allegato alla memoria ex art. 378 cpc dei sig.ri ^Parte_3 ). Per l'effetto, previa dichiarazione di autenticità delle firme apposte in calce a detta scrittura privata del 25.5.1991, mai disconosciute dalla AN ST S.r.l. (art. 2702 c.c. e artt. 214 e 215 cpc),
Voglia l'On.le Corte adita emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., che tenga luogo del contratto definitivo di vendita non concluso per fatto e colpa della [...]
e alla sig.ra ^Parte_²Controparte_5 trasferendo al sig. ^Parte_¹
[...] (quale terzo designato dal promissario acquirente e, comunque, quale coniuge in regime di comunione legale con lo stesso sig. Pt_1 la proprietà dell'appartamento sito in UI Montecelio (RM), con accesso da Via Ignazio Zanini n. 2, distinto con il numero interno nove, posto ai piani secondo e terzo, censito nel Catasto dei
Fabbricati del Comune di UI Montecelio alla sez. Mon., foglio 30, particella 29, sub. 11, z.c. 1, cat. A/2, classe 2, consistenza vani 6, r.c. € 666,23, via Ignazio Zanini
n. 2, piano 2-3, int.

9. In via gradata, nella denegata ipotesi in cui non venisse riconosciuto ai coniugi ^Parte_3 il diritto di compensare il debito per l'eventuale residuo saldo prezzo con i controcrediti di natura risarcitoria (ad es. per gli interessi di mora maturati sino all'accollo sulla quota del mutuo edilizio frazionata per l'appartamento degli appellanti, il cui importo va considerato quale danno patito dagli stessi), Voglia l'Ecc.ma Corte adita accertare e dichiarare l'importo ancora dovuto per il trasferimento di proprietà dell'appartamento dai ridetti coniugi, i quali offrono nuovamente con il presente atto il versamento di tale eventuale saldo. In via ulteriormente subordinata, nella denegata ipotesi di ritenuta impossibilità di pronuncia della sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c., Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita accertare e dichiarare la risoluzione del medesimo contratto preliminare di vendita per grave, doloso e protratto inadempimento della Controparte_5
[...] e condannare quest'ultima, in persona del legale rapp.te p.t., anche a titolo di risarcimento del danno cagionato ai sig.ri ^Parte_3 a restituire agli appellanti la
,
predetta somma di € 102.258,46, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal maggio 1991, ovvero il maggiore importo che dovesse risultare in esito all'istruttoria.
Con vittoria di compensi e spese di lite, anche dei precedenti gradi di giudizio".
Instaurato il contraddittorio, si è costituita la Controparte_6
che ha rassegnato le conclusioni di seguito riportate: "Piaccia all'Ill.ma
[...]
Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, dichiarare l'inammissibilità d'ufficio di tutte le domande nuove, ivi compresa se del caso la domanda subordinata di risoluzione e le relative domande accessorie di restituzione e di danni, formulate dagli appellanti nelle conclusioni dell'atto di appello e nelle conclusioni dell'atto di citazione in riassunzione come indicate e specificate sopra nella narrativa del presente atto, respingere integralmente l'appello proposto perché inammissibile e destituito di fondamento in fatto ed in diritto e accogliere l'appello incidentale proposto dalla società appellata e le conclusioni dell'atto di comparsa di costituzione in appello che qui si intendono integralmente riportate e trascritte. Con la vittoria dei compensi e delle spese di lite anche dei precedenti gradi di giudizio". ^L' Controparte 3 quale incorporante per fusione del C^ontroparte_4 e ^la ^Island
,
Finance 2 s.r.l. non si sono costituite in giudizio e sono rimaste contumaci.
A seguito della cancellazione della AN ST s.r.l. in liquidazione dal registro dalle imprese, il giudizio è stato riassunto dagli originari ricorrenti nei la prima anche quale erede della socia confronti dei soci CP_2 e Controparte_1
nelle more deceduta;
Controparte_2 è rimasta contumace, mentre Controparte_3
Controparte_1 che ha reiterato le conclusioni già rassegnate dalla si è costituito
AN ST s.r.l. in liquidazione.
La causa è stata riservata in decisione, ex art. 127 ter c.p.c., alla scadenza del termine stabilito per il deposito di note sostitutive dell'udienza di trattazione scritta fissata peril 12 giugno 2025, senza la concessione di termini, avendone le parti già
usufruito.
Per quanto attiene alla ricostruzione della vicenda si rinvia per relationem all'impugnata sentenza e agli scritti difensivi delle parti.
Si è pervenuti alla presente fase del giudizio a seguito del rinvio disposto dalla
Corte di Cassazione che, accogliendo i primi tre motivi del ricorso proposto dai coniugi
Pt 1 avverso la sentenza emessa dalla Corte di Appello di Roma - che aveva rigettato la domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c. in ragione dell'incommerciabilità del bene derivante dalla presenza di abusi edilizi e dal mancato completamento della pratica di condono - ha così statuito: “La Corte d'Appello si è orientata sulla base di un'applicazione particolarmente rigorista della normativa urbanistica, che ravvisa ex art. 1418 c. 1 c.c., una nullità contrattuale in ogni caso in cui vi sia violazione di norma imperativa. Tale inquadramento sottovaluta tuttavia che quella norma pone la sanzione di nullità per contrarietà a norme imperative salvo il caso in cui la legge disponga diversamente. La regola della nullità come sanzione, abbracciata espressamente in sentenza, va quindi affiancata, e dal punto di vista logico preceduta, dalla verifica della esistenza di norme che consentono alla fattispecie di sfuggire alla norma imperativa apparentemente applicabile.... è opinione comune che anche dopo il movimento normativo indotto dal c.d. terzo condono di cui al D.L. n. 269 del 2003, dalla sentenza
196/04 della Corte Cost. e dalle modifiche di cui alla L. n. 191 del 2004, sia possibile con riguardo ad immobili oggetto del condono il trasferimento nella fase di sanatoria in corso (L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 58, da coordinare con la normativa precedente;
cfr. anche Cass. n. 20714 del 22/11/2012). La sentenza impugnata non ha verificato questa possibilità, ma l'ha esclusa, prescindendo da ogni verifica sulla condonabilità in concreto delle opere ritenute abusive (relative al sottotetto inglobato nell'abitazione regolarmente assentita). Si è limitata infatti, senza alcuna verifica presso gli uffici comunali o altra valutazione adeguata, a osservare che la sanatoria non era stata ancora concessa e che non risultavano presenti documenti relativi al mutamento di volumetria e alla congruità della oblazione versata, che non sono espressa condizione per la stipula in corso di sanatoria, ma a dire della stessa sentenza sono documenti utili per la pratica amministrativa di condono, dunque per quel riconoscimento amministrativo su cui non era stata completata la verifica nella sede comunale a ciò deputata. In tal modo però la norma applicata è stata intesa senza dar peso ai limiti alla declaratoria di nullità posti dalla normativa in tema di condono e dalla facoltà di trasferire i beni allorquando la pratica di regolarizzazione, compatibile con la normativa urbanistica e le ipotesi di condonabilità, sia in corso...
L'inesatta applicazione di legge ravvisata consiglia infatti di rimettere la causa al giudice di rinvio lasciando intatta la sua facoltà di dar risposta alle questioni di diritto poste senza imporgli una specifica attività istruttoria (la ctu sollecitata), da cui in astratto potrebbe prescindere sulla base di un esame degli atti o di altro tipo di approfondimento conoscitivo". Premesso che nel caso in esame si verte in tema di accorpamento del sottotetto all'abitazione sottostante, con collegamento tramite una scala, e del relativo cambio di destinazione d'uso, nella presente fase il Collegio ha effettuato l'approfondimento istruttorio sollecitato dalla Suprema Corte e ai sensi dell'art. 213 c.p.c. ha chiesto al
Comune di UI di fornire informazioni in ordine all'esito della domanda di condono prot. N. 86542/04 presentata in data 9 dicembre 2004 da ⁱⁿ Parte_1
relazione all'immobile sito in UI Montecelio, Via I. Zanini 2, int. 9, distinto al
NCT p. 2157, f. 30, p.lla 29 e, ove il provvedimento non fosse stato ancora rilasciato, in merito alla concreta possibilità di ottenimento della sanatoria.
Il Comune di UI con nota del 19 giugno 2024 ha fornito le seguenti indicazioni: il 9 dicembre 2004 nella qualità di promissario Parte_1
acquirente, ha presentato un'istanza di sanatoria edilizia avente ad oggetto il cambio d'uso da sottotetto ad abitazione per una superficie utile di mq. 42,96 e una superficie non residenziale per mq. 16,60 ai sensi della legge Regione Lazio n. 12/2004; dalla documentazione allegata dall'istante in data 27 maggio 2024 su richiesta del Comune
è emerso che oltre alla suindicata superficie riportata nella domanda di sanatoria -
-
risulta un ulteriore ampliamento di superficie utile residenziale al piano secondo pari a mq. 9.34; che la preesistenza di detta ulteriore superficie è attestata dalla documentazione allegata all'istanza di sanatoria relativa ad altra unità immobiliare facente parte dello stesso fabbricato;
che l'Ufficio, previa rettifica della domanda presen^tata ^dal ^Pt_1 "procederà a considerare sanabile una superficie utile residenziale pari a 51,62 mq, ottenuta dalla sommatoria di mq 42,28 + 9,34 e una snr di mq 16,88.... esclusivamente al proprietario dell'immobile, non avendo il promissario acquirente posizione giuridica legittimante la proprietà”.
Ora, a prescindere dal profilo afferente alla legittimazione a richiedere la sanatoria (ossia se spetti anche al promissario acquirente o solo al promittente venditore), in quanto il tema non è stato oggetto del giudizio di rinvio, la Corte - pur in presenza della disponibilità del Comune di UI a procedere alla rettifica dell'asserito errore commesso dal Pt_1 nel compilare la domanda - è tenuta a valutare in modo rigoroso se sussistano effettivamente i requisiti per il rilascio del condono, alla stregua degli elementi forniti dall'amministrazione comunale e delle risultanze documentali acquisite.
Proprio alla luce del tenore della nota suindicata, deve escludersi che ricorrano i presupposti per la concessione del condono, sotto il duplice profilo che l'accoglimento presuppone un'inammissibile integrazione/rettifica d'ufficio della domanda a suo tempo proposta dal ^Pt_1 e che la dedotta preesistenza dell'abuso alla data del 31 dicembre 2003 non può desumersi - in modo inequivoco, così da soddisfare i requisiti prescritti dalla legge - dalla documentazione afferente ad un altro appartamento, ancorché sito nel medesimo fabbricato.
A quanto detto, va aggiunto che la superficie che il Comune considera suscettibile di sanatoria non corrisponde neppure a quella riportata nella nota, posto che nella domanda di condono proposta dal Pt_1 la superficie non residenziale è
indicata in mq, 9,96 e non anche in mq. 16,88, come indicato dall'Ufficio comunale, cosicché anche sotto tale profilo il condono interverrebbe su una superficie più ampia, con l'estensione dell'ambito della domanda originaria in difetto di un ragionevole motivo.
Da ultimo, manca qualsiasi vaglio dei requisiti di agibilità del sottotetto, da trasformare in abitazione, anche con riferimento al profilo relativo alle altezze e alla salubrità.
Al riguardo, la parte ricorrente ha documentato che nel corso del giudizio di cassazione l'appartamento è stato trasferito alla società P & P s.r.l. tramite datio in solutum e ha dedotto che l'allegazione in tale sede del certificato di agibilità consente di ritenere superata la questione relativa all'accoglimento del condono, ma in realtà ^detto ^certificato secondo quanto documentato dalla parte appellata - si riferisce ad altro immobile (ossia a quello censito al catasto al foglio 30 mappale 29 sub 1 e non anche a quello oggetto di causa contraddistinto dal sub 11), cosicché la citata argomentazione non spiega rilievo sotto il profilo della regolarità del bene.
Da quanto detto consegue che l'appello proposto dai coniugi Pt_1 per ottenere, in riforma della sentenza di primo grado, la pronuncia costitutiva che tenga luogo dei contratti definitivi non conclusi, va rigettata.
L'impugnazione merita, invece, accoglimento in relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento proposta dai promissari acquirenti in via subordinata rispetto alla richiesta principale ex art. 2932 c.c..
Sul punto, va premesso che la Corte di Appello con la sentenza n. 323/12 ha accolto detta domanda e ha dichiarato la risoluzione dei contratti per vizi dell'appartamento.
La questione, riproposta dai ricorrenti in via subordinata anche nel presente giudizio di rinvio, va esaminata nuovamente in questa sede in quanto è stata oggetto del ricorso incidentale proposto dalla AN ST s.r.l. e il relativo motivo è dichiarato assorbito dalla Corte di Cassazione in ragione del rinvio disposto con riguardo alla domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Il relativo esame va concentrato, tuttavia, sull'unico aspetto censurato dalla
AN ST s.r.l. in sede di legittimità atteso, che la stessa ^rimasta
-
soccombente sotto vari profili nel giudizio di gravame - ha poi lamentato soltanto la mancata valutazione della gravità degli inadempimenti che le erano stati contestati, con la conseguenza che, in relazione agli altri capi della sentenza di appello che saranno di seguito esplicitati, si è formato il giudicato interno in quanto non censurati innanzi alla
Corte di Cassazione.
In particolare, risultano definitive le seguenti statuizioni: a) il rigetto delle eccezioni di prescrizione e decadenza sollevate dall'appellata in ordine alla domanda di risoluzione proposta dai ^Parte_3 ;
b) il rigetto dell'appello incidentale tendente ad ottenere 1) la risoluzione dei contratti per inadempimento dei promissari acquirenti;
2) la condanna degli appellanti al risarcimento del danno derivato dal mancato allaccio degli impianti e dal mancato pagamento del prezzo di vendita.
Su tali profili, ancorché reiterati dalla resistente in questa sede, peraltro in modo del tutto generico con un mero richiamo agli scritti difensivi dei gradi precedente senza alcuna ulteriore precisazione, la Corte quindi non si pronuncerà affatto, in quanto non oggetto di impugnazione innanzi alla Corte di Cassazione e coperti, quindi, dal giudicato interno.
Ora, con riferimento alla domanda di risoluzione reiterata dai Parte_3 nel giudizio di riassunzione, deve ^{essere l}'^eccezione innanzitutto disattesa d'inammissibilità sollevata dalla società resistente in ragione della novità della pretesa.
E' pur vero che nel giudizio di primo grado gli attori si erano limitati a chiedere in via subordinata (rispetto alla pronuncia ex art. 2932 c.c.) la condanna al risarcimento del danno e non avevano invocato la risoluzione dei contratti, che ha trovato successivo ingresso nel giudizio di appello;
tuttavia, non solo la questione non è stata sollevata affatto nella fase di gravame, ove la AN ST s.r.l. si è difesa nel merito, ma soprattutto a seguito della decisione resa sul punto dalla Corte di Appello - non
-
ha formato oggetto di censura innanzi alla Corte di Cassazione, ove la promittente venditrice avrebbe dovuto dolersi della relativa questione, contestando appunto la novità della domanda.
Attesa la natura chiusa del giudizio di rinvio, ove il profilo suindicato non è stato affatto trattato, la Corte procede all'esame della domanda di risoluzione, sulla base dell'unico elemento dichiarato assorbito dalla pronuncia di legittimità, ossia quello afferente alla gravità o meno dell'inadempimento ascritto alla AN ST
s.r.l.
Il motivo di appello proposto dai coniugi Pt_1 ^che ^hanno ^censurato ^la ^sentenza di primo grado lamentando l'erroneità del rigetto della domanda tesa a far valere l'inadempimento della AN ST s.r.l., è fondato e va accolto.
Dalla Consulenza tecnica d'ufficio espletata in primo grado, le cui risultanze, peraltro, in difetto di contestazioni, non vi è motivo di disattendere è emerso, infatti, che l'immobile oggetto del preliminare di compravendita presenta numerosi “vizi e difetti di costruzione" e, in particolare a) la carenza di planarità della pavimentazione in maioliche della sala da pranzo, con rigonfiamenti e distacchi parziali;
b) i distacchi della tinteggiatura e l'ammaloramento dell'intonaco in corrispondenza dei vani delle finestre, imputabili a fenomeni di condensa di cui soffrono le superfici dei soffitti del sottotetto che non sono stati adeguatamente coibentati;
c) la contro tendenza della pavimentazione del balcone, ove l'acqua meteorica non defluisce correttamente ma si riversa all'interno dell'appartamento; d) i distacchi della tinteggiatura e l'ammaloramento dell'intonaco nel soffitto e nella parete della camera da letto, causati dalla penetrazione dell'acqua meteorica proveniente dal sovrastante terrazzo;
e) le infiltrazioni idriche nel locale garage, verosimilmente provenienti da un pozzetto non impermeabilizzato in modo adeguato, con vistosi effetti degradanti;
f) la colorazione diversa di alcune porzioni della cortina di rivestimento dell'esterno del fabbricato.
I suindicati vizi costruttivi, che risultano palesemente anche dal corredo fotografico in atti, rivestono significativa rilevanza nell'economia generale del rapporto contrattuale;
al riguardo, la promittente venditrice, oltre a non avere svolto contestazioni sulla sussistenza dei vizi, non si è offerta di provvedere alla sistemazione dei beni, il cui pieno godimento risulta obiettivamente pregiudicato alla stregua dei normali parametri che si pretendono nella fruibilità di un'abitazione. Occorre, poi, considerare che - alla luce dell'accertamento effettuato in questa fase di rinvio in ossequio alla pronuncia della Corte di Cassazione - l'appartamento oggetto del preliminare non è suscettibile di condono, cosicché anche sotto tale profilo appare conclamato l'inadempimento della AN ST s.r.l. che ha posto in essere una condotta negoziale connotata da gravità tale da dare luogo alla risoluzione del contratto per inadempimento, da estendere al box che è pacificamente collegato in via funzionale all'immobile adibito ad abitazione.
L'assunto sostenuto dall'appellata (oggetto del primo motivo di ricorso incidentale dichiarato assorbito dalla Corte di Cassazione e, quindi, da vagliare in questa sede) secondo cui l'abuso sarebbe stato commesso in realtà proprio dal ^Pt_¹ va disatteso posto che, oltre a non avere trovato alcun riscontro, è stato sollevato per la prima volta in sede di legittimità e appare, quindi, del tutto nuovo.
In conclusione, in parziale accoglimento dell'appello proposto da ^Parte_^{1 Parte}_2 e in parziale riforma della sentenza emessa dal Tribunale,[...] e ^da
i contratti preliminari stipulati il 25 maggio 1991 e il 24 ottobre 1991, aventi ad oggetto
- rispettivamente - l'appartamento sito in UI Montecelio (RM), Via I. Zanini n.
2 interno 9, e il box esterno annesso al predetto fabbricato, devono essere dichiarati risolti per grave inadempimento della AN ST s.r.l.
Passando all'esame dei profili restitutori e risarcitori, si richiamano le considerazioni sopra svolte in merito all'ambito del vaglio da effettuare in questa sede.
Invero, la decisione della Corte di Appello, che ha condannato la AN
ST s.r.l. a restituire la somma di € 60.377,49, di cui € 51.645,69 a titolo di acconto sul prezzo di vendita e € 8.731,80 per le spese di condono, oltre interessi, e ha ^di ^converso rigettato la domanda di restituzione della somma corrisposta dai promissari acquirenti per le rate di mutuo (atteso il godimento del bene effettuato nelle more), non è stata censurata in sede di legittimità dai ^Parte_³ che hanno
,
evidentemente ritenuto satisfattivi gli importi liquidati;
del pari nessun rilievo è stato mosso dalla AN ST s.r.l. che, come detto, non ha svolto doglianze neppure con riferimento al rigetto del proprio appello incidentale.
In questa sede di rinvio, il Collegio esamina, quindi, solo i profili oggetto del ricorso principale proposto dai coniugi ^Pt_1 con riguardo ai motivi dichiarati assorbiti dalla Suprema Corte.
Il primo aspetto, afferente al mancato integrale computo delle rate di mutuo pari a € 10.480,45, va disatteso.
Posto che resta fermo (in quanto non censurato) il principio affermato dalla Corte di Appello secondo cui il protratto godimento dei beni costituisce un vantaggio che va a compensare i danni derivanti dall'inadempimento della promittente venditrice con particolare espresso riferimento al pagamento delle rate di mutuo, l'ulteriore somma di
€ 10.480,00 - effettivamente non menzionata nella sentenza di appello ^resta
-
assoggettata al medesimo regime, avuto altresì riguardo all'entità non elevata dell'importo in questione che va rapportato alla circostanza che i ^Parte_3 ^hanno avuto la disponibilità esclusiva degli immobili, protrattasi per un lungo arco temporale.
Per l'effetto, il motivo di appello va respinto e la pronuncia di primo grado, che ha rigettato la pretesa risarcitoria, resta confermata, nel rispetto dei limiti della decisione della Corte di Appello e delle somme ivi accordate.
Va altresì respinta la seconda doglianza relativa al rigetto della richiesta di rivalutazione delle somme riconosciute dalla Corte di Appello.
Si legge, infatti, nella motivazione della pronuncia n. 323/12 che il credito ^accordato ^ai ^Parte_3 è stato qualificato come di valore, con conseguente riconoscimento della somma di € 20.000,00, calcolata in via equitativa a titolo di rivalutazione. A fronte del chiaro tenore della parte motivazionale e della stessa ammissione resa dall'appellata, che fin dalla difesa espressa in sede di controricorso ha ascritto la discrasia ad un mero errore, è evidente che la pronuncia di rigetto contenuta nel dispositivo può essere emendata in questa sede, facendo ricorso al meccanismo della correzione dell'errore materiale.
Concludendo sul punto, restano ferme le statuizioni rese dalla Corte di Appello in merito alle somme accordate, così come integrate con la correzione dell'errore materiale, mentre l'appello proposto dai ^Parte_3 per ottenere, in ^riforma ^della sentenza del Tribunale, la condanna al pagamento di ulteriori somme a titolo di restituzione e/o di risarcimento dei danni va respinto.
Alla luce dell'esito complessivo del giudizio, che ha visto accolte solo in parte le pretese degli originari appellanti, sussistono i presupposti per disporre la compensazione delle spese di lite nella misura di 1/3 per tutti i gradi di giudizio, con condanna in solido di CP_1 e Controparte_2 nella qualità di soci dell'estinta
AN ST s.r.l. in liquidazione (la seconda anche quale erede della socia ^Controparte_3 alla rifusione dei restanti 2/3, sulla base della liquidazione effettuata "
come da dispositivo in ragione dei valori medi, attesa la corrispondente complessità della controversia.
Nessun provvedimento in ordine alle spese di lite deve essere adottato con ^riferimento ^all' ^CP_3 e all'Island Finance 2 s.r.l., evocate in giudizio con esclusivo riguardo al frazionamento del mutuo e rimaste contumaci.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando in sede di rinvio dalla Corte di Cassazione, in parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza n. 11973/04 emessa dal Tribunale di Roma, ogni altra contraria istanza disattesa, così provvede: 1) dichiara la risoluzione per grave inadempimento della AN ST
s.r.l. del contratto preliminare stipulato il 25 maggio 1991 avente ad oggetto l'appartamento sito in UI Montecelio (RM), Via I. Zanini n. 2 interno 9,
e del contratto preliminare stipulato il 24 ottobre 1991 avente ad oggetto il box esterno annesso al predetto fabbricato;

2) dispone la correzione dell'errore materiale contenuto nel dispositivo della sentenza n. 323/12 emessa dalla Corte di Appello di Roma, nel senso che ove al capo d) si legge “rigetta la domanda di rivalutazione" deve intendersi
"condanna la AN ST s.r.l. al pagamento della somma di €
20.000,00 a titolo di rivalutazione";
3) liquida le spese del primo grado di giudizio in complessivi € 6.800,00, di cui €
500,00 per esborsi, del secondo in complessivi € 10.615,00, di cui € 600,00 per esborsi, del giudizio di cassazione in complessivi € 7.890,00, di cui € 600,00 per esborsi e del giudizio di rinvio in complessivi € 10.771,00, di cui € 780,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali nella misura forfettaria del 15%,
e compensandole nella misura di 1/3 condanna CP_1 e Controparte_2
in solido tra loro, quest'ultima anche quale erede della socia Controparte_3
alla rifusione dei restanti 2/3;
4) nulla per le spese in relazione alla posizione dell' ^Controparte_3 e ^dell'^Island
Finance 2 s.r.l. rimaste contumaci.
Roma, così deciso nella camera di consiglio dell'8 settembre 2025
La Consigliera est. La ^Presidente
Dr.ssa Maria Grazia Serafin Dr.ssa Marianna D'Avino