Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale di Civitavecchia Sezione Civile Il Tribunale di Civitavecchia, Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella controversia di primo grado iscritta al n. 246/2023 TRA e rapp.ti e difesi dall' Avv. Carmelo A. Parte_1 Parte_2
RR e dall'Avv. Paride Sforza
- Attori - CONTRO
, nato a [...], il [...], c.f. residente Controparte_1 C.F._1 in Cerveteri (Roma), alla via Caere Vetus n. 29, elettivamente domiciliato in Napoli, alla via G. Porzio n. 4 CDN isola F 11, presso lo studio dell'Avv. Agostino Di Febbraro, c.f.
, che lo rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente C.F._2 all'Avv. Anna Boccamino , giusto mandato in atti (p.e.c. C.F._3
– Email_1 Email_2 convenuto Conclusioni: come in atti Fatto e diritto Con atto di citazione regolarmente notificato in data 25.1.23 sigg. e Parte_1
citavano in giudizio il sig. sul presupposto che, con Parte_2 Controparte_1 contratto di compravendita del 22.02.2022, avevano acquistato dal figlio e dalla nuora (i sigg. e ) l'immobile sito in Fiumicino – località Fregene, Parte_3 Parte_4 alla via Francavilla al Mare n. 69; che i venditori avevano loro garantito la proprietà del bene e la libera disponibilità dello stesso, con pieno ed esclusivo godimento;
che subito dopo la cessione, avevano appurato che l'immobile era occupato dal sig. , il CP_1 quale vantava il diritto di abitarvi in forza di un presunto contratto di locazione stipulato con i precedenti proprietari;
che, appurata la inesistenza del contratto avevano invano chiesto la liberazione dell'immobile al che aveva anche provveduto a volturare CP_1 le utenze a suo nome;
che in data 12.09.2022, gli attori avevano sporto denuncia-querela presso la stazione CC di Fregene, avendo appurato che il aveva registrato il CP_1 contratto di locazione arbitrariamente in data 16.08.2022; che detto contratto risultava anche nel cassetto fiscale degli attori, con decorrenza 01.05.2022, con un canone di locazione annuo pari ad euro 6.600,00, mai corrisposto;
che, pertanto, gli attori procedevano ad un'ulteriore denuncia querela nei confronti del , che aveva CP_1 dichiarato il falso;
che era stato esperito il tentativo di mediazione, con esito negativo. Gli attori chiedevano al Tribunale: “1 – accertare e dichiarare che il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Fiumicino – loc. Fregene – Via Francavilla a mare n. 69 – fg. 715 - p.lla 223 sub. 504 gr. sub.502 – cat. A/3 – vani 6,5 – rendita 735,53 N.C.E.U. Comune di Fiumicino, di proprietà dei Sig.ri e registrato presso l'agenzia Parte_1 Parte_2
1 delle entrate di Roma – ROMA 7 - in data 16.8.2022 ad istanza del Sig. , manca di uno CP_1 degli elementi essenziali ai sensi dell'art. 1325 c.c. ovvero del consenso delle parti, e, per l'effetto, dichiarare la nullità dello stesso con efficacia ex tunc;
2 – accertare e dichiarare che i Sig.ri Pt_1
e non percepiscono alcun canone di locazione derivante dal fittizio
[...] Parte_2
o e nnare il Sig. al pagamento, in favore degli stessi, Controparte_1 la somma pari ad euro 2.500,00 – ovvero quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia – quale refusione dell'importo dagli stessi dovuti allo Stato a fini fiscali, a titolo di tassazione irpef sul reddito derivante dal contratto di locazione;
3 – accertare e dichiarare che il Sig. Controparte_1 occupa sine titulo l'immobile di proprietà degli odierni attori come descritto in l'effetto, condannare il convenuto alla refusione, in favore degli stessi, della somma pari ad euro 10.000,00, oltre alle somme maturande sino alla data dell'effettivo rilascio del bene – o della maggiore o minor somma che dovesse risultare di giustizia – a titolo di risarcimento del danno per l'occupazione abusiva dello stesso, per tutte le motivazioni esposte in narrativa;
4 – in subordine, nella denegata ipotesi in cui il danno non dovesse risultare provato nel suo preciso ammontare, condannare il Sig. al pagamento, in favore dei Sig.ri e Controparte_1 Parte_1 [...]
di una ente determinata;

5- condannare i g Parte_2 delle spese, diritti ed onorari di causa in favore dei sottoscritti procuratori antistatari'. Si costituiva il convenuto che chiedeva dichiarare cessata la materia del contendere, atteso che il sig. nel mese di aprile aveva proceduto al trasloco presso altra residenza e, CP_1 di fatto, aveva perso la detenzione dell'immobile allorquando il 12.04.2023 era stata sostituita la serratura del cancello di ingresso del villino, e da cui era scaturita denuncia contro ignoti depositata presso l'Autorità Giudiziaria penale;

2. nel merito, rigettare la domanda attorea infondata in fatto ed in diritto, tenuto conto che il aveva CP_1 proceduto alla registrazione del contratto di locazione il 16/08/2022 ai sensi degli artt. 2, 3 e 5 del DPR 131 del 2/04/1986, in assenza della registrazione da parte del proprietario;

3. sempre nel merito, accertare e dichiarare che il occupava legittimamente CP_1
l'immobile de quo in virtù del contratto di locazione sottoscritto dai dante causa
[...] il 26/11/2014, mai registrato né da questi ultimi né dai genitori all'indomani Persona_1 dell'atto di compravendita;

4. rigettare la domanda di risarcimento del danno e di rimborso delle spese per i motivi indicati in narrativa;
IN VIA RICONVENZIONALE a) accertare e dichiarare che gli attori erano stati inadempienti in ordine alla registrazione del contratto che, pertanto, era nullo e il chiedeva la condanna alla restituzione dei CP_1 canoni indebitamente percepiti dal mese di marzo 2022 al mese di settembre 2022 per la somma pari ad euro 3.850,00. b) accertare e dichiarare il diritto del conduttore sig.
[...]
al risarcimento dei danni materiali subiti a causa del comportamento del Controparte_1 locatore come meglio descritto in narrativa, della somma che sarà ritenuta di giustizia, anche tenuto conto delle modalità di rilascio immobile;
c) il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, con attribuzione al procuratore antistatario. La proposta conciliativa formulata dal giudice alle parti non veniva accettata;
medio tempore, il Giudice Vitelli veniva sostituito da questo Giudice che in data 24.05.2025 emetteva decreto di anticipazione udienza di discussione all'11.11.2025, concedendo alle parti termine fino al 22.10.2025 per deposito note conclusive.
La domanda degli attori è fondata e va accolta nei limiti di quanto di seguito precisato. L'immobile di causa è stato riconsegnato, sicchè va dichiarata cessata la materia del contendere in ordine al rilascio , mentre vanno scrutinate le altre richieste.
Sulla validità del contratto di locazione inter partes.
2 Il contratto scritto di locazione recante la data 26/11/2014 tra i danti causa degli odierni attori, i signori e , avente decorrenza 01/02/2015, per il Parte_3 Parte_4 canone mensile pari ad euro 750,00 non risulta registrato e quindi nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004. Invece risulta che in data 16.8.2022 è stato registrato dall'odierno convenuto un “contratto verbale” relativo all'immobile di causa stipulato con gli odierni attori, con decorrenza 1.5.22 - 30.4.26 al canone mensile di euro 550,00. Anche questo rapporto è affetto da nullità. Infatti la denuncia al fisco di un contratto verbale – perciò nullo ai sensi dell'art.1 della legge n.431/98 - non è in grado di ristabilire la sanatoria agli effetti civili e fiscali. In argomento, le Sezioni Unite della Cassazione hanno evidenziato che la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
tuttavia, il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso di registrazione effettuata tardivamente (Cass. civ. S.U., 9 ottobre 2017 n. 23601: secondo la S.C. quella prevista dall'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004 è infatti una nullità “impropria o atipica”, che presenta caratteri peculiari che non consentono di applicare ad essa i tradizionali istituti e canoni ermeneutici stabiliti dal codice civile in tema di nullità). Secondo tale orientamento, attualmente, la registrazione sana il contratto con effetti ex tunc. Tuttavia, tale assunto deve essere interpretato sulla base di un contratto scritto che nel caso che ci occupa, difetta. Né d'altra parte può invocarsi l'art.1599 c.c. assumendo che gli attori sarebbero succeduti (a titolo particolare) nel contratto di locazione del 2014 in forza della cessione del bene: tale fattispecie presuppone infatti l'esistenza di un valido rapporto. Pertanto l'occupazione del bene da parte del convenuto era priva di un valido titolo.
La domanda riconvenzionale del convenuto Il convenuto, sig. , ha chiesto la condanna degli attori alla restituzione dei canoni CP_1 dai predetti indebitamente percepiti dal mese di marzo 2022 al mese di settembre 2022 per la somma pari ad euro 3.850,00 e che ha assunto di avere sempre pagato in contanti, trattandosi di somme indebitamente versate in forza di un contratto nullo, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti a causa del comportamento del locatore. Tale domanda va respinta in difetto di prova sia del versamento di un corrispettivo per il godimento del bene che di danni asseritamente patiti.
Indennità di occupazione e richiesta risarcitoria degli attori. In ordine alla pretesa risarcitoria di parte attrice si osserva quanto segue. Intanto preme sottolineare che non corrisponde al vero quanto asserito dagli attori al punto 4. della citazione, secondo cui solo dopo la cessione del bene i detti avrebbero appreso della presenza nell'immobile dell'odierno convenuto . La circostanza è sconfessata dalla ricevuta del canone di affitto del settembre 2015 allegata dal convenuto e sottoscritta proprio da . Parte_2
In ordine al danno derivante dal pagamento di imposte su redditi non percepiti né goduti la domanda va respinta in difetto di prova. Parimente va respinta la domanda risarcitoria relativa alla c.d. indennità di occupazione.
3 La prevalente giurisprudenza di legittimità (cfr., ex multis, Cass. n. 14222/2012 e n. 20823/2015) ha stabilito che, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, l'esistenza di un danno in re ipsa subito dal proprietario, sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, la quale non può operare ove risulti positivamente accertato che il dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione. Da ultimo, la Suprema Corte, con l'ordinanza n. 39 del 07.10.2021, ha affermato che “il danno da occupazione “sine titulo”, in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto (Sez. 3, n. 13071, 25/5/2018)”; né, prosegue la Corte, è sufficiente aver “riportato in maniera del tutto indicativa il valore del canone di locazione, senza mai dimostrare di aver perso occasioni favorevoli per locare l'immobile, ovvero di aver sofferto altri pregiudizi patrimoniali”., Anche di recente la suprema corte - SS.UU Civile Sent. n. 33645/2022 - ha chiarito, in ordine al c.d. “danno in re ipsa” – che tale appunto non è – che “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno. Per quanto sopra la domanda risarcitoria degli attori va respinta in difetto di allegazione (e conseguente dimostrazione) – cui non può supplire il ricorso all'equità - della intenzione di mettere “a reddito” l'immobile. Nel caso specifico, è mancata la allegazione e prova concreta del pregiudizio economico subito sino alla restituzione del bene, cui non può supplire il ricorso all'equità. Come precisato dalla S.C. – Cass. civ. sez. III Ord. Sez. 3, 28 luglio 2025 n. 21607 la liquidazione equitativa presuppone che l'esistenza del danno (l'an debeatur) sia stata provata in modo certo e inequivocabile. Il potere del giudice interviene solo in un secondo momento, quando si tratta di quantificare il danno (il quantum debeatur) e tale operazione risulti impossibile o estremamente difficile. Il secondo requisito fondamentale è che l'impossibilità di provare l'esatto ammontare del danno sia oggettiva e incolpevole. Non può derivare dalla pigrizia o dalla negligenza della parte che avrebbe l'onere di fornire la prova. L'art. 1226 c.c. (rubricato “Valutazione equitativa del danno”) stabilisce, infatti, che “se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, è liquidato dal giudice con valutazione equitativa”. A tale previsione la giurisprudenza costante e la dottrina hanno attribuito natura
4 “sussidiaria” (o integrativa) e “non sostitutiva”, corroborata anche dalla genesi storica della norma (nella Relazione ministeriale alla Maestà del Re Imperatore, al libro delle obbligazioni, Cap. XV, § 38, si afferma che la liquidazione equitativa è consentita dall'art. 1226 c.c. solo per il danno “di cui è sicura l'esistenza” ).
Questo principio costituisce da oltre cinquant'anni jus receptum nella giurisprudenza di legittimità, a partire da, Sez. 3, Sentenza n. 1536 del 19/06/1962, secondo cui “la valutazione equitativa del danno presuppone che questo, pur non potendo essere provato nel suo preciso ammontare, sia certo nella sua esistenza ontologica” e a seguire (Sez. 2, Sentenza n. 181 del 22/01/1974; Sez. 1, Sentenza n. 3418 del 23/10/1968; Sez. 3, Sentenza n. 3977 del 03/07/1982; Sez. 1, Sentenza n. 7896 del 30/05/2002; Cass. Sez. 6, 17/11/2020, n. 26051). Ne consegue che in tanto il giudice di merito può avvalersi del potere equitativo di liquidazione del danno, in quanto abbia previamente accertato che un danno esista, indicando le ragioni del proprio convincimento. Nel caso specifico, è mancata la allegazione e prova concreta del pregiudizio economico subito con riferimento alla mancata restituzione del bene. Nessuna allegazione se l'immobile fosse destinato alla vendita o alla locazione, né in ordine al tentativo di ricavarne reddito. Le spese di lite, come in dispositivo liquidate seguono la soccombenza e vanno distratte in favore del difensore antistatario.

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_2 Pt_1 nei confronti di , così decide:
[...] Controparte_1 accoglie la domanda per quanto di ragione e dichiara senza titolo valido l'occupazione da parte di dell'immobile di causa sito in Fiumicino – località Fregene, Controparte_1 alla via Francavilla al Mare n. 69; dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio;
condanna il convenuto alla refusione in favore degli attori delle spese di lite che liquida in euro 2.000,00 per compensi ed euro 290,00 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%) da distrarsi in favore del difensore antistatario. Civitavecchia 8.12.2025 Il giudice
dott.ssa Roberta Nardone
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