R.G. 1002/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr.ssa Francesca Vullo Presidente rel. est. dr.ssa Roberta Nunnari Consigliera dr.ssa Cristina Giannelli Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta la n.r.g. 1002/2025 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. Marco Di Toro (C.F. ) elettivamente C.F._2 domiciliato presso il suo studio in Torino, piazza Cavour n. 3; APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._3
HE CA (C.F. ) e dell'avv. UR EN (C.F. C.F._4
), elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. C.F._5
UR EN in Como, via G.B. Grassi n. 7. APPELLATO
pagina 1 di 16 Avente ad oggetto: vendita di cose immobili
Sulle seguenti conclusioni
Per parte appellante
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, in accoglimento dei motivi d'appello dedotti nell'atto di citazione in appello, riformare integralmente la sentenza n. 118/2025, pubblicata il 05.03.2025, emessa dal Tribunale di Lecco nell'ambito del giudizio distinto al n. R.G. 507/2024, e notificata in data 06.03.2025 (all. A e B), e per l'effetto:
- in via principale e nel merito, accertare e/o comunque dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 5.10.2022, del Primo Accordo Modificativo del 5.04.2023 e del Secondo Accordo Modificativo del 12.10.2023 per inadempimento dei Promittenti Venditori ai sensi dell'art. 1457 c.c., ovvero ai sensi dell'art. 1453 c.c. e, per l'effetto, dichiarare tenuto e condannare (i) alla restituzione al sig. CP_1 [...] di quanto da quest'ultimo versato a titolo di acconto prezzo pari all'importo Parte_1 di euro 276.230,00 oltre interessi moratori ex art. 1284, IV comma, c.c. dalla data della domanda giudiziale sino al saldo, nonché (ii) al pagamento del risarcimento del danno subito dall'attore (pari a complessivi euro 92.922,35), nella quota di spettanza al sig. pari CP_1 al 50% del totale, e così per un importo pari ad € 46.461,17, ovvero nella misura che sarà ritenuta di giustizia, ferma la richiesta di maggior danno dovuto alla mora del debitore, oltre rivalutazione e interessi.
- in via subordinata, dichiarare l'illegittimità e/o la nullità della sentenza impugnata per violazione dell'art. 112 c.p.c. e degli artt. 1372, 1453 c.2 e 1458 c.c. nella parte in cui ha omesso di dichiarare la risoluzione degli accordi contrattuali per comune volontà delle parti e, per l'effetto, accertare e/o comunque dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 5.10.2022, del Primo Accordo Modificativo del 5.04.2023 e del Secondo Accordo Modificativo del 12.10.2023 per comune volontà delle parti, e dichiarare tenuto e condannare il sig. (i) alla restituzione al sig. di quanto da CP_1 Parte_1 quest'ultimo versato a titolo di acconto prezzo pari all'importo di euro 276.230,00 oltre interessi moratori ex art. 1284, IV comma, c.c. dalla data della domanda giudiziale sino al saldo nonché (ii) al pagamento del risarcimento del danno subito dall'attore (pari a complessivi euro 92.922,35), nella quota di spettanza al sig. pari al 50% del totale, e così per CP_1 un importo pari ad € 46.461,17, ovvero nella misura che sarà ritenuta di giustizia, ferma la richiesta di maggior danno dovuto alla mora del debitore, oltre rivalutazione e interessi. pagina 2 di 16 - in ogni caso, con il favore delle spese e degli onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.”

Per parte appellata
“ Nel merito rigettare integralmente l'appello proposto dal sig. Jr. confermando la Parte_1 Pt_1 sentenza n. 118/2025 del Tribunale di Lecco;
condannare l'appellante alla rifusione delle spese di lite del presente grado di giudizio, con ogni consequenziale statuizione di legge. In via istruttoria subordinata e senza inversione del relativo onere
- ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze, da intendersi precedute da “Vero che”:

1. dopo la sottoscrizione della Lettera di Intenti del 21.4.2022, il sig. dette incarico Pt_1 all'ing. affinché analizzasse tutti gli aspetti del Complesso Immobiliare in Persona_1 questione dal punto di vista sia catastale che urbanistico, al fine della sua ristrutturazione e conseguente sfruttamento commerciale;
Si indicano a testi: ing. con studio in Bellagio (CO), via Doss n. 5; Persona_1 sig. , c/o Immobiliare Tre Pievi, via Casate n. 4, Bellagio;
Testimone_1
Sig. via Piave n. 5, Milano. Parte_2


2. Nell'agosto 2023, il sig. dell'agenzia immobiliare a seguito Tes_1 Controparte_2 della risoluzione del contratto preliminare e dei successivi accordi modificativi inter partes intimata dai promissari venditori, si dichiarò pronto a ricevere mandato per rimettere in vendita il Complesso immobiliare in questione ad un prezzo non inferiore a €. 2.000.000,00/ 2.200.000,00. Si indicano a testi: sigg. e . Parte_2 Testimone_1
In ogni caso: con integrale rifusione delle spese ed ogni altra statuizione di legge.”

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto
- in qualità di promissario acquirente - convenne in Parte_1 giudizio, dinanzi al Tribunale di Lecco, e Parte_2
- in qualità di promittenti venditori – chiedendo di accertare e CP_1 dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 5.10.2022 e dei successivi accordi modificativi, per inadempimento dei convenuti, ai sensi dell'art. 1457 c.c., con conseguente condanna dei medesimi pagina 3 di 16 alla restituzione dell'importo di € 552.460,00 versato a titolo di acconti e al risarcimento del danno. A sostegno delle proprie pretese l'attore espose che:
- in data 5.10.2022 aveva stipulato con i convenuti un contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile sito in Oliveto Lario, sezione Limonta, via Diaz n. 14 al prezzo di € 1.700.000,00, da corrispondere in tre diverse soluzioni: €150.000,00 in sede di stipula del preliminare, € 350.000,00 entro il 5.4.2023 e il saldo di € 1.200.000,00 al momento del perfezionamento del definitivo che doveva avvenire entro il 30.09.2023;
- il termine per la conclusione del definitivo era stato modificato due volte;
con l'ultimo addendum del 12.10.2023 veniva concordato che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere perfezionato entro e non oltre il 15.11.2023;
- l'anzidetto termine non veniva rispettato a causa dell'omessa presentazione, da parte dei promittenti venditori, della documentazione urbanistica dell'immobile. Si costituì nel giudizio solo contestando: CP_1
- l'esistenza di un onere a carico dei promittenti venditori di fornire qualsivoglia documentazione inerente l'immobile dal momento che l'attore aveva esperito un'approfondita due diligence con la quale era venuto in possesso di tutti i certificati e i documenti utili al perfezionamento della vendita;

-l'esistenza dei presupposti fondanti la domanda di risoluzione ex art. 1457 c.c., sia perché gli accordi intercorsi tra le parti non contemplavano alcun termine essenziale in favore del promissario acquirente, sia perché l'attore ante causam, tramite comunicazione trasmessa in data 15.11.2023, aveva dichiarato il proprio recesso. Concluse quindi per l'integrale rigetto delle domande ex adverso proposte. Con memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. l'attore, dando atto di avere definito la vertenza con il convenuto tramite il trasferimento in suo favore della Pt_2 quota di proprietà dell'immobile del suddetto, dichiarò di rinunciare alla domanda verso e di volere coltivare il giudizio nei confronti del solo Pt_2 convenuto nei cui confronti insistette per la risoluzione del preliminare CP_1
e dei successivi accordi modificativi “ai sensi dell'art. 1457 c.c. ovvero ai sensi dell'art. 1453 c.c.”. In subordine, domandò che venisse dato atto dell'avvenuta risoluzione del contratto.
pagina 4 di 16 Disposta l'estromissione dal giudizio del convenuto e ordinata Pt_2
l'esibizione della transazione ex art. 210 c.p.c., il Tribunale, con sentenza n. 118/2025, pubblicata in data 05.03.2025, dichiarò l'inammissibilità della domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. e rigettò perché infondata la domanda proposta ex art. 1457 c.c., condannando l'attore a rifondere al convenuto le spese di lite liquidate in € 11.433.000,00 oltre accessori. Il primo giudice, dopo avere rilevato la novità e conseguentemente l'inammissibilità della domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c., stante la diversità del petitum e della causa petendi rispetto alla originaria domanda di risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c., affermò l'infondatezza dell'azione di risoluzione di diritto, atteso che il termine fissato dalle parti non era qualificabile come essenziale in assenza di una inequivocabile volontà delle parti in tal senso. Nella specie, il Tribunale ritenne che non vi fossero elementi che deponessero per l'essenzialità del termine, dal momento che le parti avevano ripetutamente prorogato i termini per la stipula del definitivo, prima con la lettera d'intenti che contemplava la data del 15 luglio 2023, termine poi differito in sede di preliminare al 30 settembre 2023 e, infine, ulteriormente prorogato al 15 novembre 2023 con il secondo accordo modificativo. Peraltro a conferma della natura non essenziale del termine, l'attore aveva, a seguito di transazione, acquisito la quota di proprietà dell'immobile del convenuto così Pt_2 dimostrando che lo spirare del termine non aveva inficiato il conseguimento dell'utilità attesa con la stipula del definitivo.
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Avverso la summenzionata sentenza ha proposto appello Parte_1 domandandone la riforma integrale. Si è costituito in giudizio concludendo per il rigetto dell'appello e per la CP_1 conferma dell'impugnata sentenza. All'udienza di prima comparizione del 18.09.2025 è stata fissata l'udienza del 20.11.2025 per la rimessione della causa in decisione. La causa è stata poi discussa e decisa nella camera di consiglio del 26.11.2025.

I motivi di impugnazione L'impugnazione è articolata in cinque motivi. I. L'appellante censura la qualificazione come non essenziale del termine fissato dalle parti nel secondo addendum per la conclusione del contratto definitivo di pagina 5 di 16 compravendita. Secondo il termine di cui all'art. 4 del secondo accordo Pt_1 modificativo doveva essere considerato essenziale, in primo luogo, in base al dato letterale della clausola ed altresì in quanto, dal punto di vista soggettivo, l'essenzialità era coerente all'interesse del promissario acquirente a concludere la compravendita alle condizioni anche temporali prefissate, avendo egli già perfezionato un contratto di mutuo che non ammetteva ulteriori dilazioni. Ad avviso dell'appellante le argomentazioni spese in sentenza per escludere la natura di termine essenziale non sarebbero corrette, in quanto: (a) il termine originario e variamente prorogato dalle parti non aveva carattere essenziale e per tale ragione era stato modificato;
(b) alcun rilievo dirimente nel senso indicato in sentenza avrebbe dovuto attribuirsi all'acquisto della quota di un mezzo della proprietà del in quanto atto assunto nell'ambito di un accordo transattivo Pt_2 per il cui adempimento l'appellante non aveva la necessità di ricorrere al credito bancario. II. L'appellante, ribadendo la natura essenziale del termine, ribadisce la fondatezza della propria domanda di risoluzione ai sensi dell'art. 1457 cc. e delle correlate domande restitutoria e risarcitoria. La mancata stipula del definitivo nel termine previsto era imputabile al promittente venditore che aveva omesso di trasmettere i documenti necessari per accertare la regolarità urbanistica dell'immobile, in assenza dei quali l'immobile non era commerciabile non avendo il notaio potuto procedere alla stipula del rogito. III. Si censura la statuizione di inammissibilità della domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. L'appellante prospetta che la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. non avrebbe ampliato il campo di indagine in quanto fondata sui medesimi fatti legittimanti la risoluzione di diritto. IV. In virtù della precedente censura l'appellante ribadisce che, qualora non dovesse ritenersi applicabile il disposto di cui all'art. 1457 c.c., dovrebbe comunque accertarsi l'avvenuta risoluzione del preliminare e dei successivi accordi ai sensi dell'art. 1453 c.c., stante l'inadempimento dei promittenti venditori all'obbligo di trasferire la proprietà dell'immobile e, prima ancora di trasmettere la documentazione attestante la conformità catastale indispensabile ai fini della stipula del rogito. V. L'appellante si duole infine dell'omessa pronuncia in ordine alla domanda formulata in via subordinata nella prima memoria ex art. 171 ter cpc, di declaratoria di avvenuta risoluzione consensuale del contratto. Secondo pagina 6 di 16 l'appellante il giudice del I grado avrebbe dovuto tenere conto della comune volontà delle parti di vedere risolto il rapporto contrattuale. Che anche la controparte avesse optato per l'anticipato scioglimento del vincolo contrattuale doveva evincersi dalla comunicazione del 7 marzo 2024 nella quale il legale del sig. confermava l'avvenuta risoluzione del contratto e dal tenore delle CP_1 conclusioni proposte in giudizio dal convenuto in cui veniva richiesta la reiezione delle domande attoree “attesa la risoluzione del contratto inter partes”.
Le ragioni della decisione Il motivo sub I è fondato. Il primo giudice, partendo dalla considerazione che il termine per la stipulazione di un contratto definitivo previsto nel preliminare termine essenziale>> e che l'essenzialità non possa desumersi dall'utilizzo di espressioni letterali come “entro e non oltre”, ma occorra esaminare la e l'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo>>, ha escluso che il termine fosse, sia sotto il profilo oggettivo che soggettivo, qualificabile come essenziale, sulla base delle seguenti argomentazioni: (a) il termine era già stato varie volte prorogato;
(b) le parti non avevano allegato le specifiche ragioni in base alle quali avrebbero perso interesse alla conclusione dell'affare a termine spirato;
(c) il comportamento del promissario acquirente che, successivamente alla proposizione dell'azione giudiziale, aveva acquistato la quota di proprietà dell'immobile di titolarità di uno dei due promittenti venditori, deponeva nel senso del mantenimento di un interesse alla conclusione del contratto. Le argomentazioni del tribunale non sono condivise dalla Corte. Va in primo luogo osservato che nell'ambito dei criteri da applicarsi in sede di ermeneutica contrattuale, il tenore letterale delle espressioni utilizzate dalle parti rappresenta il canone interpretativo prioritario, potendo farsi riferimento ai canoni strettamente interpretativi solo se esso risulti ambiguo (Cass. Sez. 3, 11/03/2025, n. 6444). L'art. 4 del secondo accordo modificativo, prevede: “4.1. Le Parti concordano che, in caso di mancata stipula del Contratto Definitivo entro il termine essenziale del 15.11.2023, il Preliminare di Compravendita, il Primo Accordo Modificativo e il presente Secondo Accordo Modificativo dovranno intendersi risoluti ipso iure ex art. 1456 c.c., con pagina 7 di 16 diritto del Promittenti Venditori di trattenere, in via definitiva e a titolo di penale, le somme già incassate a qualunque titolo sino alla data di dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. In ipotesi di risoluzione ipso iure, i Promittenti Venditori saranno liberati da ogni impegno nei confronti del Promissario Acquirente e potranno liberamente disporre del Complesso Immobiliare oggetto del Contratto Preliminare. Il Promissario Acquirente, con la sottoscrizione del presente Secondo Accordo Modificativo dichiara di espressamente rinunciare ad ogni e/o qualsiasi riserva e/o eccezione al riguardo. 4.2. In caso di inadempimento dei Promittenti Venditori rispetto agli obblighi assunti con il Preliminare di Vendita il Primo Accordo Modificativo e il presente Secondo Accordo Modificativo, fermo il diritto del Promissario Acquirente di agire per l'adempimento ai sensi dell'art.2932 cod. civ., le Parti convengono che qualora il Promissario Acquirente invece scegliesse di recedere dal contratto come previsto all'art. 1385 cod. civ. i Promittenti Venditori siano tenuti a restituire solo la caparra fino a quel momento incassata, con rinuncia del Promissario Acquirente a pretendere il doppio della caparra confirmatoria fino a quel momento versata.” Gli espliciti riferimenti contenuti nella suddetta clausola alla disciplina della risoluzione legale per mancata osservanza del termine essenziale non possono pertanto essere pretermessi, come ha ritenuto il tribunale, ma devono considerarsi un chiaro e univoco indice della volontà delle parti. Del resto, che la data del 15.11.2023 fosse stata considerata nel secondo accordo modificativo come termine essenziale per la conclusione del contratto, emerge dal comportamento tenuto a posteriori da entrambi i contraenti, che non hanno mai posto in discussione tale qualificazione del termine (si vedano a riguardo le mail del difensore dell'appellato prodotte sub docc. 12 e 20 fasc. I grado nelle quali il termine del 15.11.2023 viene definito come essenziale) CP_1 bensì hanno esclusivamente dibattuto sul fatto se il termine fosse stato previsto come essenziale nell'esclusivo interesse dei promittenti venditori, come sostenuto da ovvero di entrambe le parti come dedotto da CP_1 Pt_1
Né depongono in senso contrario le circostanze che il tribunale ritiene rappresentative della non essenzialità del termine giacché: (a) proprio il fatto che il termine fosse già stato prorogato induce a ritenere che con il secondo accordo le parti abbiano inteso fissare un limite temporale ultimo non valicabile;
del resto, dal raffronto tra i vari testi contrattuali succedutisi, emerge che, mentre nel preliminare e nel primo accordo modificativo l'essenzialità è legata ai termini di pagamento, è solo nell'ultimo patto modificativo che le parti hanno esplicitamente previsto la risoluzione ipso iure del pagina 8 di 16 contratto nel caso di mancato rispetto della data di conclusione del contratto definitivo;
(b) quanto poi alle ragioni sottese, sotto il profilo soggettivo, all'essenzialità del termine (Cass. civ., sez. III, 19.12.1980, n. 6559), l'appellante ha allegato che, per potere onorare i termini di pagamento stabiliti nel secondo accordo modificativo, era ricorso al prestito bancario e aveva effettuato alcuni disinvestimenti del proprio patrimonio;
il suo interesse era dunque quello di reinvestire il proprio capitale nel termine prefissato contrattualmente e di non dovere rinegoziare con termini più gravosi il prestito;
(c) neppure appare dirimente l'acquisto, intervenuto successivamente all'introduzione del giudizio di I grado, della quota immobiliare di proprietà del sig. posto che, se da un lato conferma il mantenimento di un interesse Pt_2 in capo al promissario acquirente al buon esito dell'operazione, dall'altro i termini dell'accordo transattivo risultano del tutto differenti da quelli disciplinati nel secondo amendment, il che è coerente con la necessità del promissario acquirente di ancorare ad una scadenza contrattuale inderogabile gli aspetti economici del rapporto. La condotta delle parti, sia antecedente che successiva alla conclusione dell'accordo, non è pertanto, contrariamente a quanto ritenuto dal tribunale, interpretabile in senso contrario al dato testuale. Rimane da verificare se l'essenzialità fosse stata prevista nel solo interesse dei promittenti venditori, i quali pongono in rilievo la circostanza che la clausola disciplina gli effetti della risoluzione con riferimento alla sola ipotesi dell'inadempimento del promissario acquirente. Si tratta di una soluzione interpretativa che non convince. Il fatto che l'art.

4.1. disciplina espressamente le conseguenze della risoluzione di diritto per inosservanza del termine essenziale dovuta a inadempimento del promissario acquirente è da ricollegarsi alla volontà delle parti di regolamentare le conseguenze di tale risoluzione. La disposizione negoziale deroga alla disciplina legale degli effetti restitutori, in quanto la clausola equipara le conseguenze della risoluzione a quelli del recesso ex art. 1385 co. 2 c.c., stabilendo il diritto dei promittenti venditori a trattenere le somme versate dal promissario acquirente a titolo di penale. Lo stesso dicasi con riferimento all'art. 4.2., che invece equipara gli effetti del recesso del promissario acquirente per inadempimento dei promittenti venditori agli effetti della risoluzione per pagina 9 di 16 inadempimento dei promittenti venditori, prevedendo il diritto del promissario acquirente ad ottenere esclusivamente la restituzione di quanto versato. Il tenore della disposizione non consente pertanto di ritenere che il termine previsto fosse stabilito a favore di una sola parte. D'altro canto, è lo stesso legale dell'appellata, in risposta alla comunicazione della collaboratrice del Notaio in cui si rappresentava che difficilmente avrebbe potuto rispettarsi il termine del 15.11.23 per la stipulazione della compravendita, a riconoscere che il termine era essenziale in favore di entrambe le parti (“il termine del 15.11.2023 (per il rogito e per il pagamento del saldo) è stato considerato dalle parti come essenziale” cfr doc. 12 di controparte). Non merita invece accoglimento il motivo sub II. La mancata conclusione del definitivo entro il termine essenziale del 15.11.2023 non è infatti dipesa da un inadempimento colpevole del promittente venditore. In fatto risulta che:
-in data 2.11.23 un'impiegata dello studio notarile richiedeva la trasmissione di una relazione tecnica e di una certificazione urbanistica da allegare all'atto di compravendita, richiesta che il difensore dell'appellante provvedeva a inoltrare al legale della controparte (docc. 12 e 13 fasc. I grado appellante);
-il 9.11.23 l'impiegata dello studio notarile precisava che “per procedere alla stipulazione dell'atto oltre ai valori richiesti sono necessari i seguenti documenti: - Pt_1 originale del certificato di destinazione urbanistica;
- certificazione redatta da un tecnico e a noi trasmessa in formato digitale dove si attesti l'urbanistica degli immobili e la conformità catastale delle unità immobiliari allegando le schede e dichiarando la conformità delle schede allo stato attuale”; alla mail rispondeva l'intermediario precisando che i venditori avevano incaricato un professionista della redazione della documentazione richiesta;

.il 12.11.23 lo studio notarile sollecitava al difensore del promittente venditore la trasmissione della suddetta documentazione (doc. 14);
-con mail del 14.11.23 il difensore dei promittenti venditori confermava la disponibilità dei suoi assistiti a rogitare il giorno successivo precisando, con riferimento alla documentazione urbanistica, che era sufficiente la dichiarazione dei venditori che l'immobile era stato edificato anteriormente l'1.9.1967 e che non erano state apportate modifiche (doc. 17);
-seguiva una pec in pari data del Notaio incaricato del rogito del seguente tenore:
pagina 10 di 16 “Il punto che fin dall'inizio dell'incarico di questo contratto definitivo di vendita si è cercato di chiarire e non da oggi è se le planimetrie depositate in catasto siano conformi allo stato di fatto dei fabbricati e se i medesimi siano regolari da un punto di vista edilizio, atteso che dalla sentenza divisionale a pagina 11 emergono delle criticità evidenti circa la consistenza catastale ("immobile crollato"). In particolare, con riferimento alla prima menzione (conformità catastale), si precisa che la medesima è obbligatoria per legge e richiesta a pena di nullità dell'atto. Il tecnico incaricato dai venditori ancora questa mattina al telefono ha Persona_1 ripetuto alla mia collaboratrice che le planimetrie depositate in catasto non sono Tes_2 conformi allo stato di fatto e che dunque non avrebbe potuto rilasciare la certificazione di conformità richiesta. Ha anche precisato che occorrerà ripresentare le schede e verificare la situazione edilizia, in quanto al momento non si sa se vi siano pratiche edilizie successive al '67, né se vi siano irregolarità da sanare, tali da compromettere la commerciabilità del bene. È pertanto evidente che davanti a questa situazione - pur ove le parti volessero procedere senza certificazione del tecnico rendendo in proprio la dichiarazione di conformità - nessun notaio possa permettersi di ricevere l'atto, in quanto l'unico modo per procedere sarebbe che i venditori rilascino una dichiarazione di conformità mendace (essendone il notaio rogante, tra l'altro, ben consapevole dopo i chiarimenti preliminari ricevuti dal tecnico)” (doc. 18); Dalla corrispondenza intrattenuta dalle parti emerge pertanto che non fu possibile procedere alla stipulazione del rogito perché, alla data del 15.11.2023, era emersa la non coerenza catastale tra lo stato di fatto e quello risultante agli atti del catasto. L'appellato contesta che tali fatti siano fonte di una propria responsabilità contrattuale richiamando
- la due diligence espletata dal promissario acquirente
-il tenore dell'art. 6 lett. b) del preliminare, con il quale l'appellante “si impegnava ad accettare la situazione urbanistica, catastale e ipotecaria degli immobili oggetto del presente contratto preliminare, con rinuncia a far valere qualsiasi azione anche per il caso di difformità e di vincoli inespressi” E prospetta il carattere pretestuoso del rifiuto di procedere al rogito da parte del notaio, professionista scelto dal promissario acquirente, essendo in realtà insussistente la paventata nullità dell'atto di compravendita, stante la disponibilità manifestata dal venditore ad attestare nell'atto la regolarità catastale dell'immobile. Sottolinea pertanto di avere tenuto un comportamento consono al principio di buona fede, provvedendo, a seguito della richiesta inoltrata dal notaio solo pagina 11 di 16 nell'imminenza dell'atto, ad incaricare un tecnico della predisposizione della certificazione che era stata acquisita peraltro a breve distanza dal 15.11.23. L'appellante replica a riguardo che:
-la due diligence era stata espletata al solo fine di accertare la provenienza dell'immobile, che era stato oggetto di un giudizio di divisione tra più di 300 comunisti, nonché esaminare il contenuto della Convenzione stipulata tra il Comune di Oliveto Lario e i promittenti venditori;

-l'art. 6 del preliminare doveva interpretarsi come una mera clausola di stile;

-l'immobile era incommerciabile, non potendo essere rilasciata la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale richiesta dall'art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985, dall'art. 40, L. n. 47/1985 e dall'art. 46 d.p.r. 380/2001, a pena di nullità dell'atto di compravendita. Osserva la Corte che, stante la sola parziale leggibilità della clausola 2 della lettera di intenti (doc. 4 fasc. I grado appellato), può certamente affermarsi che la due diligence era finalizzata ad accertare che l'immobile fosse libero da pesi e vincoli, trascrizioni e iscrizioni nonché a consentire al promissario acquirente di esaminare il contenuto della Convenzione stipulata con il Comune;
tale verifica era necessaria in ragione, come si legge nel parere rilasciato dal Notaio Per_2 all'acquirente (doc. 7 fasc. I grado appellato) nel settembre 2022, della complessa provenienza dell'immobile, consistente in una sentenza di divisione pronunciata nei confronti di 545 comproprietari. Risulta poi dall'ultimo comma dell'art. 2 che i potenziali venditori avevano conferito mandato al al fine di Pt_1 accedere e acquisire tutta la documentazione per lo svolgimento di una due diligence sulla fattibilità dell'operazione. Inoltre come si evince dagli accordi assunti nel successivo preliminare, è da ritenere che tramite la due diligence fosse stata data ampia facoltà a di verificare in generale la regolarità Pt_1 dell'immobile anche sotto il profilo urbanistico e catastale. Tanto si desume dal complessivo tenore dell'art. 6 della scrittura privata conclusa il 5.10.22, contenente la rinuncia del promissario acquirente a far valere eventuali vizi dell'immobile e l'impegno ad accettare “la situazione urbanistica, catastale e ipotecaria degli immobili” . La disposizione contrattuale in questione è ben lungi dall'essere interpretabile quale mera clausola di stile. Tanto si desume dal fatto che la rinuncia alle garanzie, oltre ad essere giustificata dalla due diligence effettuata dal prima di assumere formale impegno alla compravendita, viene specificata Pt_1
e articolata dalla lettera a) alla lettera c) della suddetta clausola.
pagina 12 di 16 Peraltro, ciò che fu di ostacolo al perfezionamento della compravendita, come sottolinea l'appellante, non fu tanto la difformità catastale in sé considerata, quanto l'ipotizzata incommerciabilità del bene conseguente alla paventata impossibilità di redigere un atto di compravendita inosservante delle prescrizioni previste all'art. 29 comma 1 bis, della legge n. 52/1985. Tale disposizione prevede, a pena di nullità degli atti aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su immobili già esistenti, la dichiarazione dell'intestatario del bene immobile di conformità dello stato di fatto dei dati catastali. In alternativa alla dichiarazione di parte, la norma consente che venga prodotta un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Si tratta di una nullità testuale disciplinata dall'articolo 1418 co. 3 c.c.. Come un recente pronunciamento della Corte di cassazione richiamato dall'appellato in comparsa conclusionale ha posto in evidenza (Cass. Sez. II civ. sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025), per la disposizione in questione, la quale persegue una finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale, non assume alcun rilievo che la conformità sia effettiva, essendo semplicemente richiesto dalla legge l'esistenza della dichiarazione. Secondo i giudici di legittimità “si ricade perciò nell'ambito dell'invalidità collegata ad un an (ossia all'assenza della dichiarazione o dell'attestazione) e non già connessa al quomodo (ossia alla verifica della effettiva conformità)” e di conseguenza “è sufficiente che in atto ci siano le menzioni e dichiarazioni prescritte dalla legge, nonostante, in ipotesi, non veridiche”. Da tali principi si ricava che:
- la mera difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto non rende l'immobile incommerciabile;

- il notaio, di conseguenza, non deve verificare se tale conformità sussista e neppure esigere l'acquisizione di un'attestazione di un tecnico, ma deve limitarsi a ricevere l'autodichiarazione di conformità dell'intestatario promittente venditore. Pertanto la richiesta, inoltrata in data 2.11.2023 e meglio esplicitata nella mail datata 9.11.2023 dall'impiegata dello studio notarile, di trasmissione di una relazione tecnica, da allegare all'atto di compravendita, sulla conformità catastale era del tutto ultronea, non essendo richiesto il preventivo accertamento ai fini della validità dell'atto di compravendita dell'esistenza di tale conformità. Era dunque sufficiente che i promittenti venditori rendessero in atti la dichiarazione di conformità, che peraltro si erano dichiarati disponibili a prestare nella mail del 14.11.2023, con la quale l'allora difensore dell'appellato ribadiva formalmente la pagina 13 di 16 volontà dei promittenti venditori di procedere al rogito nella giornata seguente (doc. 14 fasc. I grado appellata). È invece accaduto che il notaio, una volta verificato, sia pur a seguito di una propria richiesta indebita verosimilmente motivata da un eccesso di zelo, che vi erano delle irregolarità catastali da sanare, si sia, a questo punto comprensibilmente rifiutato di rogitare, non potendo assentire al rilascio di una dichiarazione di conformità mendace, che avrebbe in astratto potuto integrare il reato di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico, previsto dall'art. 483 c.p. La vendita non si è dunque conclusa entro la data del 15.11.23 poiché il notaio rogante ha preteso la consegna di documentazione non indispensabile per la validità dell'atto di trasferimento immobiliare facendone peraltro esplicita richiesta pochi giorni prima la scadenza del termine essenziale. Queste considerazioni portano ad escludere l'esistenza di un inadempimento imputabile a titolo di colpa all'appellato che:
- In ragione della due diligence e della rinuncia a far valere le eventuali difformità e vincoli inespressi, ben poteva fare legittimo affidamento sulla esaustività della documentazione urbanistica esistente;

- In ogni caso ha documentato di avere dato immediatamente corso alla richiesta del notaio e dunque di essersi attivato per reperire la documentazione in tempo utile;

- Si è comunque dichiarato disponibile, assumendosene le correlate responsabilità sul piano penale, a rendere l'autodichiarazione nell'atto di rogito. L'assenza di un colpevole inadempimento rende superfluo l'esame dei motivi III e IV. E' invece fondato il V motivo. costituendosi in giudizio ha formulato le seguenti conclusioni CP_1
“attesa l'intercorsa risoluzione del contratto inter partes, respingere le domande avversarie, poiché inammissibili e/o infondate”. Nella memoria ex art. 171 ter cpc la difesa di ha evidenziato come, dal Pt_1 tenore delle difese e delle conclusioni della controparte, fosse pacifica l'avvenuta risoluzione del contratto. Ha chiesto dunque in via subordinata che il tribunale prendesse formalmente atto dell'avvenuta risoluzione e che disponesse di conseguenza la restituzione dell'importo di euro 276.230,00. Il primo giudice su tale richiesta non si è pronunciato neppure implicitamente. pagina 14 di 16 La domanda non integra una domanda nuova. Il tribunale, alla luce del complessivo tenore degli atti e delle conclusioni reciprocamente formulate dalle parti nei rispettivi atti di costituzione, era tenuto a prendere atto dell'avvenuta risoluzione del contratto e a pronunciarsi sulle richieste restitutorie ivi proposte, a prescindere dal fatto che nella memoria ex art. 171 ter cpc l'appellante abbia articolato una specifica domanda subordinata. L'appellato assume di contro che la risoluzione di diritto si sarebbe CP_1 verificata in conseguenza della intimata risoluzione operata da e che Pt_1 dunque risulterebbe applicabile l'art.

4.1 del secondo accordo modificativo che, come già rilevato, stabilisce che “in caso di mancata stipula del definitivo entro il termine essenziale del 15.11.2023, il preliminare di compravendita, il Primo Accordo Modificativo ed il presente Secondo Accordo Modificativo dovranno intendersi risolti ipso jure ex art. 1456 c.c. con diritto dei promittenti venditori di trattenere in via definitiva a titolo di penale le somme incassate”. Tale richiamo non è conferente, posto che il diritto a ritenere le somme versate presuppone necessariamente che la risoluzione del contratto sia dovuta ad inadempimento del promissario acquirente, inadempimento che tuttavia è stato genericamente allegato e non provato, tant'è che è lo stesso appellante a riconoscere che “è il presunto inadempimento dei promittenti venditori l'unico ad essere contestato” (pag. 18 comparsa di risposta). Occorre dunque fare applicazione del principio richiamato dall'appellante in base al quale “in presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, il giudice che accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453, comma 2, c.c. e pronunciare, comunque, la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (Cass. Sez. 3, 13/05/2024, n. 13118). In riforma della sentenza di I grado deve conseguentemente essere dichiarata la risoluzione degli accordi contrattuali per mutuo dissenso, cui consegue la condanna di alla restituzione dell'importo complessivo di euro CP_1
276.230,00 oltre gli interessi di cui all'art. 1284, IV comma, c.c. dalla data della domanda giudiziale al saldo. Va disposta ex lege la trascrizione e l'annotazione della presente sentenza ai sensi degli artt. 2652, 2655 c.c. pagina 15 di 16 Venendo al governo delle spese di lite, la reciproca soccombenza delle parti giustifica l'integrale compensazione delle spese dei due gradi di giudizio.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Lecco n. 118/2025 pubblicata il 5.3.2025, così dispone:

1. In parziale accoglimento dell'appello, previa riforma della sentenza del Tribunale di Lecco n. 118/2025 pubblicata il 5.3.2025, dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 5.10.2022 e dei successivi accordi modificativi del 5.4.2023 e del 12.10.2023, per mutuo dissenso e conseguentemente condanna
[...]
a restituire a l'importo complessivo di € CP_1 Parte_1
276.230,00 oltre interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla data della domanda giudiziale sino all'effettivo saldo;

2. Rigetta ogni ulteriore domanda;

3. Compensa integralmente tra le parti in causa le spese di lite sostenute per i due gradi di giudizio;

4. Ordina la trascrizione e l'annotazione della presente sentenza ai sensi degli artt. 2652, 2655 c.c. Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte del 26 novembre 2025.
La Presidente Francesca Vullo
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