CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VIII civile
R.G. 648/2020
All'udienza collegiale del giorno 23/10/2025 ore 09:45
Presidente Dott. NC NO Consigliere Dott. Guido Garavaglia
Consigliere Relatore Dott. Caterina Garufi
Chiamata la causa
Appellante/i

Controparte_1
Avv. COCCA RAFFAELLO in sost. Avv. Putrino Eleonora
Appellato/i

CP_2
Avv. FRAPPINI CINZIA in sost. Avv. Iacopo Zaccara
La Corte ritenuta che la causa può essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. invita le parti a concludere ed a discutere.
Le parti concludono come dai rispettivi atti.
La Corte
Dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito la Corte pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura, che viene depositata in telematico oggi stesso ed è parte integrante del presente verbale.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta: NC NO Presidente Guido Garavaglia Consigliere Caterina Garufi Consigliere est. all'udienza del giorno 23.10.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 648 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, vertente TRA
[...] (P.IVA ), in persona del rappresentante legale p.t., Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Raffaello Cocca ed elettivamente domiciliata in Roma, Via Archimede n. 143, presso lo studio dell'Avv. Domenico Columba in forza di procura in atti appellante E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Gualdo Tadino CP_2 C.F._1
(PG), Via R. Guerrieri s.n.c., presso lo studio dell'Avv. Cinzia Frappini che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti appellato
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 15055/2019 – affitto di azienda- inadempimento contrattuale.
CONCLUSIONI Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. si rivolgeva al Tribunale di Roma rappresentando di essere titolare di un'azienda CP_2 di ristorazione sita in Roma, Viale Trastevere n. 150, autorizzata con licenza n. 527 rilasciata dal Comune di Roma in data 13.3.2008. In data 15.2.2018, aveva sottoscritto un contratto di affitto di ramo di azienda (registrato in data 22.2.2018 al n. 1764 Serie 3 presso l'Agenzia delle Entrate
– Direzione Provinciale di Roma) avente ad oggetto la citata attività di ristorazione, con la società
pattuendo un canone di affitto mensile pari a euro 1.000,00. L'attore Controparte_1 lamentava l'inadempimento contrattuale della società affittuaria per non aver versato i canoni dell'affitto di azienda relativi ai mesi di febbraio 2018, marzo 2018, aprile 2018, maggio 2018, agosto 2018 e settembre 2018; lamentava anche la mancata corresponsione da parte della società dei canoni di locazione per il locale (“La società si è indebitamente arricchita Controparte_1
a discapito del Sig. il quale per permettere l'operatività dell'azienda affittata ha CP_2 provveduto al pagamento dei canoni di locazione dell'immobile e di parte delle utenze. Allo stato tale somma ammonta ad Euro 6.000,00 circa. Evidentemente del sacrificio economico del CP_2 si è avvalsa la società convenuta, la quale ne ha beneficiato in tutto e per tutto, senza nulla rendere all'attore”, cfr. pag. 2 atto di citazione in primo grado). Concludeva chiedendo: in via principale, di accertare e dichiarare l'intervenuto inadempimento al pagamento dei canoni mensili di febbraio 2018, marzo 2018, aprile 2018, maggio 2018, agosto 2018, settembre 2018 e di quelli a scadere nel corso di causa di cui al contratto di affitto di ramo di azienda registrato in data 22.2.2018, nonché lo scioglimento del medesimo contratto;
di condannare la controparte al pagamento della somma pari a euro 6.000,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati, oltre quelli accertati e maturandi in corso di causa;
in via subordinata, di accertare e dichiarare la mancata restituzione di quanto versato dal a titolo di canone di locazione dell'immobile sito in CP_2
Roma, Viale Trastevere n. 150, pari a euro 6.000,00, oltre quello accertato e maturando in corso di causa, con conseguente arricchimento senza causa della società a danno Controparte_1 del di condannare la controparte al pagamento di indennizzo ex art. 2041 c.c. pari a euro CP_2
6.000,00 a titolo di canoni di locazione dell'immobile sito in Roma, Viale Trastevere n. 150, pagati dal oltre quelli maturandi in corso di causa. CP_2
Si costituiva in giudizio contestando quanto ex adverso dedotto e Controparte_1 rappresentando l'avvenuto pagamento di tutti i canoni dovuti fino al mese di luglio 2019, avendo versato complessivamente la somma di euro 16.500,00. Inoltre, rappresentava come, a seguito di alcune verifiche effettuate nel mese di settembre 2018, era emersa la cessazione della partita IVA da parte del dal che derivava – a suo dire – la cessazione del contratto per mancanza di una CP_2
2 parte. Esponeva, altresì, che il aveva disdetto le utenze di acqua e gas (rimaste intestate al CP_2
senza alcun preavviso, provocando disagi all'attività di ristorazione. Concludeva CP_2 chiedendo: in via principale, di respingere tutte le domande formulate dal in quanto CP_2 totalmente infondate in fatto e in diritto e comunque sprovviste di prova;
in via riconvenzionale, accertati tutti i danni, patrimoniali e non, subiti dalla società convenuta, di condannare CP_2
al pagamento in favore della società della somma
[...] Controparte_1 complessivamente pari a euro 20.000,00, di cui euro 10.000,00 a titolo di restituzione delle somme anticipate per i canoni mensili da ottobre 2018 a luglio 2019 ed euro 10.000,00 a titolo di risarcimento danni, patrimoniali e non, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo. Con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge. All'udienza del 5.2.2019, il Giudice, rilevato che la causa verteva in materia di affitto di azienda, disponeva il mutamento del rito da ordinario a locatizio e assegnava alle parti termine fino al 5.6.2019 per l'integrazione degli atti e il deposito di documenti. Con memoria depositata in data 6.6.2019, formulava definitivamente le proprie CP_2 conclusioni nei seguenti termini: accertare e dichiarare l'intervenuto inadempimento al pagamento dei canoni di affitto mensili di febbraio 2018, marzo 2018, aprile 2018, maggio 2018, agosto 2018, settembre 2018 e di quelli a scadere nel corso di causa di cui al contratto di affitto di ramo di azienda registrato in data 22.2.2018, nonché lo scioglimento del medesimo contratto e la restituzione dell'intera azienda affittata;
condannare la controparte al pagamento della somma pari a euro 6.000,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati, oltre quelli accertati e maturandi in corso di causa;
in via subordinata, di accertare e dichiarare la mancata restituzione di quanto anticipato dal a titolo di canone di locazione dell'immobile sito in Roma, Viale Trastevere CP_2
n. 150, accertato e maturando in corso di causa, con conseguente arricchimento senza causa della società a danno del di condannare la controparte al pagamento di Controparte_1 CP_2 indennizzo ex art. 2041 c.c. a titolo di canoni di locazione dell'immobile sito in Roma, Viale Trastevere n. 150, pagati dal oltre quelli maturandi in corso di causa. CP_2 non depositava memorie integrative. Controparte_1
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 25.6.2019, con ordinanza depositata in data 5.7.2019 il Giudice rinviava la causa all'udienza del 17.7.2019 per la discussione orale ex art. 429 c.p.c., all'esito della quale la causa veniva decisa. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 15055/2019: dichiarava la risoluzione del contratto di affitto d'azienda datato 15.2.2018 e registrato in data 22.2.2018 al n. 1764 Serie 3 presso l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Roma – Terr. di Roma 1 Trastevere per CP_3 inadempimento della parte affittuaria (“Il protratto inadempimento dell'affittuaria all'obbligo fondamentale su di essa incombente, riferito al pagamento dei canoni, appare di rilevante gravità e tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c.”, cfr. pag. 6 sentenza di primo grado); condannava alla restituzione, in favore di , Controparte_1 CP_2 dell'azienda di ristorazione oggetto del suddetto contratto, esercitata in Roma, Viale Trastevere n. 150, autorizzata con licenza n. 527 rilasciata dal Comune di Roma in data 13.3.2008; condannava al pagamento, in favore di , della somma di Controparte_1 CP_2 euro 15.000,00 a titolo di canoni di affitto di azienda maturati fino alla data della sentenza, oltre interessi legali dalla scadenza delle singole mensilità al saldo, nonché, nel caso di perdurata detenzione dell'azienda, al pagamento dell'ulteriore somma di euro 1.000,00 per ogni mese successivo, a decorrere dalla data della sentenza fino alla effettiva restituzione dell'azienda; condannava a rimborsare a la somma di euro 5.400,00 a Controparte_1 CP_2 titolo di canoni di locazione dell'immobile de quo, oltre interessi legali dalla data dei versamenti effettuati al saldo;
rigettava la domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1 condannava alla refusione delle spese di lite in favore di , Controparte_1 CP_2
3 liquidate in euro 264,00 per esborsi ed euro 3.600,00 per compensi professionali, oltre I.V.A., C.P.A. e spese generali come per legge.

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, contestava le conclusioni Controparte_1 cui era addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) erronea valutazione del canone di fitto compreso in quello aziendale. L'appellante censurava la parte di sentenza laddove il Giudice di prime cure la condannava al pagamento della somma di euro 15.000,00 a titolo di canoni di affitto maturati fino alla sentenza e alla restituzione della ulteriore somma di euro 5.400,00 a titoli di canoni di locazione dell'immobile, senza tenere in considerazione i pagamenti effettuati dalla stessa appellante in favore del concedente CP_2
(provati documentalmente nel corso del primo grado di giudizio). In particolare, il
[...]
Giudice di prime cure sarebbe incorso in errore laddove riteneva la società affittuaria obbligata anche al pagamento del canone di locazione delle mura dell'immobile, circostanza che non troverebbe riscontro nel contratto di affitto di ramo d'azienda sottoscritto in data 15.2.2018 e registrato in data 22.2.2018 (“va censurata sulla parte con la quale viene condannata la
[...] al pagamento dei canoni di locazione dell'immobile, MAI contrattualizzati e non Controparte_1 previsti dal contratto di fitto ramo d'azienda, il quale si ribadisce, prevedeva il solo pagamento mensile di € 1.000,00”, cfr. pag. 5 atto di citazione in appello). A fronte di tale erronea valutazione, il Giudicante affermava che “Degli importi versati da la Controparte_1 somma di € 12.000 va imputata ai canoni di locazione delle mura da febbraio a luglio 2018 (come scritto nella relativa ricevuta prodotta dalla società convenuta), ed i due versamenti di € 1000 ciascuno vanno imputati ai canoni d'affitto di giugno e luglio 2018, il cui pagamento non è stato richiesto da parte attrice. Riguardo alla somma di € 2.500, non vi è prova del relativo versamento” (cfr. pag. 5 sentenza di primo grado). Diversamente, il Giudice di prime cure avrebbe dovuto imputare tali somme quale pagamento dei canoni dovuti in forza del contratto di affitto del ramo d'azienda, non come pagamento dei canoni di locazione delle mura dell'immobile (la cui obbligazione sarebbe di competenza del solo . CP_2
Concludeva chiedendo: in via principale, di riformare la sentenza impugnata (“va senza dubbio riformata con conseguente annullamento della richiesta di pagamento della somma di € 15.000,00 a titolo di canoni d'affitto sino alla data della sentenza, oltre interessi, oltre al pagamento di € 5.400,00 da rimborsare all'attore, oltre le spese di lite quantificate in € 3.864,00, con rigetto della domanda riconvenzionale”, cfr. pag. 5 atto di citazione in appello); in via riconvenzionale, accertati tutti i danni, patrimoniali e non subiti dalla società appellante, di condannare al pagamento in favore della società della CP_2 Controparte_1 somma pari a euro 10.000,00 a titolo di risarcimento danni ovvero della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo;
in via istruttoria, di nominare un C.T.U. per verificare i pagamenti effettuati e per quantificare le somme dovute dall'appellante per la richiesta domanda riconvenzionale. Con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.

3. Si costituiva in giudizio , eccependo preliminarmente l'inammissibilità CP_2 dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c. (“l'atto di impugnazione avversario è assolutamente generico, non indica quali parti della sentenza si intendono censurate, né tanto meno le modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto”, cfr. pag. 2 comparsa di costituzione e risposta in appello). Concludeva chiedendo di rigettare l'appello e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata. Con condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite.

4. Dopo lo scambio di note di trattazione scritta, con ordinanza depositata in data 8.6.2020 la Corte disponeva il mutamento del rito da ordinario a speciale locatizio e rinviava la causa per la discussione, assegnando alle parti termine fino al 1.3.2022 per l'integrazione degli atti difensivi. All'udienza del 9.10.2025, la causa veniva rinviata per la discussione e la decisione. All'odierna
4 udienza, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto sottese alla decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE 5. L'appello va rigettato, pur provvedendo la Corte ad integrare, per i profili sollevati in gravame, la motivazione della decisione gravata. In via preliminare, la Corte rileva che l'appellante non muove contestazioni relative alla declaratoria di risoluzione del contratto ed alla conseguente condanna alla restituzione dell'azienda al capo della sentenza che, pertanto, è passato in giudicato. Il gravame si CP_2 incentra, piuttosto, sulla riforma delle statuizioni di cui alla sentenza n. 15055/2019 del Tribunale di Roma di condanna della società al pagamento dei seguenti importi: la somma di euro 15.000,00 a titolo di canoni d'affitto, con gli interessi;
l'importo di euro 5.400,00 a titoli di canoni per la locazione del locale commerciale di Viale Trastevere con interessi;
le spese di lite, ammontanti a circa euro 4000,00. La società chiede, altresì la condanna del al risarcimento dei danni CP_2 patrimoniali e non subiti dalla società Controparte_1
Così perimetrato il thema decidendum, ai fini della corretta ricostruzione della vicenda giova sintetizzare alcuni passaggi fondamentali. L'atto introduttivo del giudizio di primo grado del richiamava il contratto sottoscritto dal alla società M&M Busines Srls in data CP_2 CP_2
15/02/2018 di affitto di azienda registrato il 22/02/2018 al n. 1764 Serie n.3 presso l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Roma;
in detto contratto veniva stabilito un canone di affitto mensile di euro 1.000,00; inoltre, nel negozio le parti concordavano che la società si accollava il pagamento di tutte le utenze (luce gas, telefono), delle tasse, delle spese condominiali e, inoltre, di “canoni vari”. Rispetto a tale negozio, lamentava il mancato pagamento dalla
CP_2 società del canone di affitto di azienda pattuito per i mesi di febbraio 2018, Controparte_1 marzo 2018, aprile 2018, maggio 2018, agosto 2018, settembre 2018 oltre ai canoni a scadere non versati. Inoltre, richiamando un precedente accordo di affitto di azienda con
CP_2 previsione, altresì, di “opzione di acquisto” dell'azienda da parte della società M&M Busines Srls, sottoscritto dal e dalla società appellante in data 15.1.2018, non registrato (contratto
CP_2 richiamato e prodotto già nella fase iniziale del giudizio di primo grado), l'attore chiedeva la restituzione, da parte della società anche delle mensilità che il aveva Controparte_1 CP_2 dovuto anticipare alla proprietà del locale commerciale a titolo di canone locatizio (per complessivi € 5.400,00). Tale domanda era stata fatta “in via subordinata” ma, esaminato unitariamente il tenore degli atti processuali del (come riportato nella comparsa di risposta
CP_2 in appello “Si ricorda che il ha chiesto la refusione di quanto dovuto a titolo di affitto e
CP_2 per tutte le altre poste creditorie maturate e pagate anticipatamente (quali utenze e canoni di locazione immobile produttivo)”), è agevole desumere che la richiesta di rimborso dei canoni locatizi era fatta cumulativamente alla domanda di pagamento dei canoni per l'affitto di azienda, venendo dedotte dal chiaramente, due obbligazioni di pagamento diverse asseritamente a
CP_2 carico della società (v. Cass. ordinan. n. 31630 depositata il 14 novembre 2023, secondo la quale
“Il giudice di merito, nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, non è condizionato dalle espressioni adoperate dalla parte ed ha il potere-dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla parte nonché dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto.”); in conformità a tale conclusione, il Giudice di primo grado provvedeva su entrambe le domande del né la parte appellante contesta, in CP_2 gravame, che il abbia formulato entrambe le richieste di condanna, lamentando solo il CP_2 merito della pretesa del Fioriti. Ciò premesso, in ordine al profilo relativo alla sussistenza o meno dell'obbligo contrattualmente previsto in capo all'appellante di dover versare, oltre alla somma di euro 1000,00 mensili prevista per l'affitto dell'azienda con il contratto registrato in data 22.2.2018, anche il canone per la
5 locazione dell'immobile di viale Trastevere, la Corte segnala che la società appellante, con il precedente negozio datato 15.1.2018, regolarmente sottoscritto dalle parti, si era effettivamente obbligata a versare tale canone, oltre a quello per l'affitto di azienda. Precisamente, con il contratto di affitto di azienda del 15.1.2018, le parti prevedevano all'art. 9, univocamente, che la società si obbligava a versare al anche il canone di locazione Controparte_1 CP_2 dell'immobile. A tal riguardo, va rimarcato che il contratto del 15.1.2018 (la cui sottoscrizione da parte del legale rappresentante di non risulta disconosciuta), è pienamente Controparte_1 valido, atteso che la sua mancata registrazione rileva solo ai fini fiscali. Inoltre, le parti con il citato negozio del 15.1.2018 prevedevano, all'art. 23, che, qualora si fosse resa necessaria la redazione di una successiva scrittura privata per ragioni fiscali (come effettivamente avvenuto, in quanto il contratto sottoscritto il mese successivo di affitto di azienda era registrato all'Agenzia delle entrate), “il presente contratto costituirà canone di interpretazione autentica della volontà di e del Sign. , con ciò Controparte_1 CP_2 vincolandosi, per il futuro, a tenere fermo quanto concordato alla data del 15.1.2018. Del resto, esaminato il tenore dei contratti di affitto di azienda conclusi il 15.1.2018 ed il 15.2.2018, quello successivamente sottoscritto non si pone in termini incompatibili rispetto a quello concluso il mese prima, riproponendo il nucleo essenziale dello stesso regolamento negoziale, seppure in termini molto più “sintetici”. Come anticipato, all'art. 9 del contratto del 15.2.2018 si dava atto dell'obbligo in capo alla società di pagare, oltre alle spese per le utenze, per Controparte_1 il condominio, per i tributi, anche ulteriori spese per “canoni vari”; pertanto, al fine presumibile di contare un'imposta di registro economicamente più vantaggiosa, nel contratto del 15.2.2018 non si era voluto puntualizzare che, fra i “canoni vari”, vi rientrava anche quello per la locazione delle mura, di circa euro 2000, 00 al mese. Soprattutto, posto che il Giudice deve interpretare la comune intenzione delle parti non solo basandosi sul senso letterale delle parole, ma anche valutando il loro comportamento complessivo, incluso quello posteriore alla conclusione del contratto (art. 1362 c.c.), va segnalato quanto segue. La stessa parte appellante, in giudizio, documentava di aver versato al euro CP_2
12.000,00 per il canone di locazione relativo ad “i locali (MURA) di viale Trastevere 150 Roma…”. La ricevuta del pagamento prodotta dalla stessa società, riportante la causale appena riferita, conferma che le parti avevano pattuito l'obbligo in capo alla società Controparte_1 di pagare non solo il canone per l'affitto di azienda, ma anche il canone per la locazione. D'altro canto, sul piano logico sarebbe irragionevole ipotizzare che obbligato a versare alla CP_2 proprietà quasi 2000,00 euro mensili per il canone di locazione, pretendesse come corrispettivo per l'affitto dell'azienda un canone addirittura inferiore a quello locatizio, andando sostanzialmente in perdita. Sulla scorta di quanto finora esposto, i due negozi sottoscritti in data 15.1.2018 e 15.2.2018 non possono che interpretarsi unitariamente e, conseguentemente, risulta Controparte_1 obbligata a corrispondere la cifra stabilità per l'affitto di azienda oltre a quella dovuta al proprietario delle mura dell'immobile di viale Trastevere per la concessione del diritto personale di godimento. A tal riguardo, è in atti anche il contratto concluso dal con i proprietari e i CP_2 bonifici del Fioriti, attestanti gli effettivi versamenti del canone locatizio in luogo della obbligata società per quasi euro 6000,00 complessivi. Controparte_1
Va confermata, quindi, la condanna già disposta al Tribunale, non avendo la società provato di aver adempiuto agli obblighi di pagamento dei canoni di affitto di azienda e di locazione. Anche la condanna al pagamento delle spese di lite va confermata, stante la soccombenza integrale di M&M Busines Srls in primo grado. Quanto alla domanda di risarcimento dei danni, reiterata dalla società nel giudizio di appello, oltre ad essere formulata genericamente e senza fornire alcun riscontro, la stessa è infondata, non
6 risultando alcun inadempimento imputabile al né emergono gli elementi richiesti all'art. CP_2
2043 c.c.

6. Le spese processuali di fase sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori medi delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 5.000,00 e inferiore a euro 26.000,00, senza calcolare la fase istruttoria.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da CP_1 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 15055/2019 nei confronti di .
[...] CP_2
Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore dell'appellato in € 3.966,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, il 23.10.2025 La Consigliera est. Caterina Garufi La Presidente
NC NO
L'Assistente Giudiziario
Dott.ssa Marianna Cipullo
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