R.G.N. 1780/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere
Dott. Maura Caterina Barberis Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 970/2025, pubblicata il 13/05/2025,
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, con sede legale in VIA VINCENZO BELLINI, 43 24100 BERGAMO, elettivamente domiciliata in Via Aldo Manuzio ,15 20124 MILANO presso lo Studio dell'Avv. MONETA
RE (C.F. ) e dell'Avv. DIENI MARCO C.F._1
( Via Aldo Manuzio 20124 MILANO che la rappresentano e C.F._2 difendono giusta delega in atti;

-APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con sede legale in VIA AURELIO SAFFI, 29 20123 MILANO, elettivamente domiciliata in VIA AURELIO SAFFI 29 20123 MILANO presso lo Studio dell'Avv. LO PRESTI MASSIMILIANO (C.F. che la rappresenta e C.F._3 difende giusta delega in atti;

-APPELLATO/A-
OGGETTO: locazione uso diverso

pagina 1 di 7 FATTO E DIRITTO
ha proposto tempestivo appello avverso la sentenza n. 970/25 Parte_1
del Tribunale di Monza, con la quale era stata dichiarata la risoluzione ex art.1456
c.c. del contratto di locazione in data 12.12.2018 avente ad oggetto la locazione ad uso non abitativo dell'immobile sito in Sesto San Giovanni via Mazzini n.33, richiesta dal locatore per l'inadempimento al Controparte_1
pagamento dei canoni, condannando altresì al rilascio Controparte_2
dell'immobile entro il 30.9.25 ed al pagamento della somma di Euro 58.608,20
(al lordo della compensazione con il credito della stessa nei confronti di
[...]
accertato con sentenza n.80/25 della Corte d'Appello di Controparte_1
Milano).
Ha censurato l'appellata sentenza per aver ritenuto: - la sussistenza della morosità di cui allo sfratto notificatole in data 20.3.24 (indicato in Euro 12.199,99 per canoni maturati per il trimestre 1.3.24-30.5.24), a fronte dell'intervenuto pagamento dell'intera somma in data 18.3.24 (e dunque prima della notifica della citazione, essendo imputabile ad un disguido bancario il successivo accredito); - che ricorresse nella specie l'ipotesi di risoluzione espressa di cui all'art.23 del contratto inter partes, che avrebbe invece contemplato solo l'omesso, e non già il ritardato, pagamento dei canoni;
- che dovesse aversi riguardo alla scadenza delle rate di canone indicata in contratto (e cioè il primo giorno del trimestre), e non già quella invalsa da tempo nella prassi negoziale (e sancita dalle indicazioni contenute nelle fatture emesse dal locatore); - che alla data di notifica dell'intimazione fosse dovuta l'intera somma di Euro 12.1999,99, salvo poi riconoscere che in forza della duplicazione di due pregresse fatture l'importo di
Euro 1.355,55 fosse stato pagato in eccesso (con conseguente riduzione della pretesa morosità sotto il limite di rilevanza per la risoluzione del contratto); - di omettere qualsiasi valutazione sulla gravità dell'inadempimento; - dovuto l'importo di Euro 12.199,70 a titolo di residui canoni maturati negli anni 2020-
2021, quando l'ammissione delle prove orali dedotte avrebbe consentito di pagina 2 di 7 dimostrare l'esistenza di accordi verbali per la ulteriore riduzione di detti canoni in ragione della situazione determinata dalla pandemia da Covid-19, al di là di quella pattuita per iscritto;
- dovuto l'importo di Euro 11.147,05 a titolo di aggiornamento ISTAT, senza considerare che questo era stato preteso dapprima oltre la misura del 75% consentita, così da giustificare il relativo rifiuto di pagamento;
- di poter valutare anche la domanda di pagamento di canoni relativi al primo trimestre 2025, formulata con la memoria conclusiva e come tale inammissibile;
- che l'eventuale credito del locatore non fosse compensabile con quello nei suoi confronti accertato dalla sentenza n.1675/24 del Tribunale di
Monza, per essere questa ancora soggetta ad impugnazione (poi solo in parte accolta dalla Corte d'Appello di Milano con la sentenza n.80/25), nonostante questa fosse provvisoriamente esecutiva. ha chiesto la conferma della sentenza appellata. Controparte_1
Come accennato, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione ex art.1456 c.c. per inadempimento del conduttore, a fronte della dichiarazione del locatore di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art.23 del contratto 12.12.18, che prevede tra le ipotesi di inadempimento a tal fine rilevante il mancato pagamento di un trimestre del canone di locazione: ciò ha fatto sulla base di domanda formulata da fin dalla notifica dell'atto Controparte_1
di citazione per sfratto e ribadita con la memoria integrativa autorizzata ex art. 667 cpc con la chiusura della fase sommaria del giudizio. Con riferimento alla morosità dedotta con l'intimazione di sfratto deve effettivamente ritenersi che questa non fosse tale da integrare l'ipotesi di cui alla citata clausola risolutiva espressa, atteso che nell'importo di Euro 12.1999,99 era ricompreso anche quello di Euro 1.355,55 oggetto della fattura (in precedenza pagata) in relazione a parte del medesimo periodo considerato (circostanza pacifica e riconosciuta dallo stesso Tribunale, che ha detratto la relativa somma da quanto dovuto dal conduttore): questo è l'unica doglianza dell'appellante sulla quale si deve convenire, ma che – per quanto si dirà – è comunque irrilevante ai fini della pagina 3 di 7 riforma della sentenza di primo grado, stante l'inadempimento del conduttore fin dalla data dell'introduzione del giudizio al pagamento di canoni (e non già il mero ritardo nel pagamento) per importi ben superiori a quelli dovuti per un trimestre, ipotesi cui l'art.23 del contratto collega la risoluzione del contratto (ove il locatore dichiari di volersene avvalere) senza necessità di valutare la gravità dell'inadempimento, predeterminata dalle parti.
Va al riguardo condiviso quanto affermato dal Tribunale (con richiamo al consolidato orientamento espresso dalla Suprema Corte, ribadito da ultimo da
Cass. n 5955/23) in ordine all'ammissibilità della deduzione da parte del locatore persino di nuove domande con la memoria integrativa autorizzata ex art.667 cpc,
a seguito della conclusione della fase sommaria del giudizio introdotto con l'intimazione di sfratto: il principio, in realtà, non è nemmeno fatto oggetto di alcun motivo di impugnazione da parte di Orbene, alla data Parte_1
di notifica dell'atto introduttivo del giudizio (20.3.24) erano innanzitutto dovuti
Euro 10.844,44 (Euro 12.199,99 indicati nell'intimazione, detratti Euro 1.355,55 per effetto della duplice fatturazione dell'importo per periodi sovrapponibili): in proposito è sufficiente osservare che il relativo pagamento è stato infatti eseguito solo il successivo 21.3.24 (data in cui l'accredito è pervenuto al locatore), rimanendo a carico del debitore il ritardo con cui l'istituto bancario vi ha provveduto rispetto alla richiesta. Il termine di pagamento, del resto, va individuato nell'1.3.2024, come indicato in contratto: la tolleranza nell'accettare pagamenti oltre le scadenze pattuite, infatti, deve ritenersi essere stata superata quantomeno dalle richieste del locatore inoltrate il 22.12.23 ed il 29.3.24 con cui questo ha invitato il conduttore ad attenersi alle prescrizioni negoziali, atteso che la diversa prassi accettata non vale ad una rinuncia e che “la clausola risolutiva espressa riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni” (Cass. n. 14508/18; Cass.
n.14195/22). Alla stessa data di notifica della citazione, poi, la Parte_1
pagina 4 di 7 Co era debitrice del saldo dei canoni per le annualità 2020-2021, pari ad Euro
12.199,70 (corrispondenti ad un ulteriore trimestre), il cui mancato pagamento è stato giustificato solo sulla base di accordi verbali che sarebbero intervenuti in aggiunta a quelli risultanti per iscritto: tale pattuizione verbale, in modo del tutto generico dedotta nel capitolo di prova per interrogatorio formale, è stata tuttavia esclusa dal capo della sentenza n. 1675/24 del Tribunale di Monza che ha respinto la domanda di riduzione del canone ivi proposta da su tale Parte_1
presupposto, e su cui si è formato il giudicato. Alla medesima data del 20.3.24, infine, l'odierna appellante era tenuta al pagamento a titolo di aggiornamento
ISTAT dei canoni della somma di Euro 11.147,05 (esattamente pari al 75% dell'indice di adeguamento consentito dall'art. 32 l.392/78), senza che tale inadempimento possa essere giustificato dalla iniziale eccessiva richiesta a tale titolo pretesa dal locatore (nella misura del 100%), ben potendo il debitore liberarsi dall'obbligazione con il versamento del dovuto.
L'appellante ha nuovamente sostenuto che nessuna morosità sarebbe stata comunque sussistente, a fronte della compensazione del suo eventuale debito con quello di nei suoi confronti per danni derivanti Controparte_1
da vizi dell'immobile locato, per come accertato dal Tribunale di Monza con la citata sentenza n.1675/24, provvisoriamente esecutiva. Come già affermato dalla sentenza impugnata, tuttavia, la provvisoria esecutività della sentenza che abbia accertato il controcredito del conduttore non è sufficiente ai fini dell'operatività della pretesa compensazione che, sia essa legale che giudiziale, presuppone che detto controcredito presenti il carattere della certezza il quale – in caso di controversia sullo stesso – è acquisito solo con il passaggio in giudicato del relativo accertamento. Il tutto in ossequio al principio di diritto enunciato dalla
Suprema Corte nella sua funzione di nomofilachia (Cass. SSUU n.23225/16 ampiamente riprodotta dal Tribunale), secondo cui “se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale o in altro giudizio già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione, il giudice non pagina 5 di 7 può pronunciare la compensazione né legale né giudiziale”. Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, la provvisoria esecutività della sentenza non definitiva che ha accertato il suo controcredito non vale ad attribuire a questo il prescritto carattere di certezza, escluso dalla possibilità che il titolo giudiziale cada o venga modificato per effetto dell'impugnazione ancora esperibile: la compensazione, quale mezzo di estinzione delle obbligazioni, postula dunque il definitivo accertamento delle obbligazioni reciproche e non è applicabili a situazioni provvisorie. Il principio affermato non è sconfessato dal fatto che – all'esito del giudizio di appello – il credito risarcitorio di sia Parte_1
stato definitivamente accertato in misura superiore alla sua morosità alla data della domanda di risoluzione del contratto, ciò non escludendo che il comportamento del conduttore configurasse - al momento della introduzione del presente giudizio
– come inadempimento della sua obbligazione principale di pagamento del canone. Solo con il passaggio in giudicato della sentenza n.80/25 della Corte
d'Appello i debiti delle parti possono ritenersi compensati fino alla loro concorrenza, che è quanto stabilito, infatti, dalla sentenza qui impugnata allorquando ha statuito sulla domanda di condanna.
A tale ultimo riguardo (oltre alle menzionate somme di Euro 12.199,70 per residuo canoni 2020-2021, di Euro 11.147,05 per adeguamento ISTAT dei canoni ed Euro 24.398,00 per canoni maturati nel terzo e quarto trimestre 2024), il
Tribunale ha altresì condannato l'appellante al pagamento del canone scaduto il
3.1.25, in accoglimento della relativa domanda proposta dal locatore con le note conclusive in data 11.4.25 in vista dell'udienza di discussione: senza contestarne l'omesso pagamento, la ha tuttavia sostenuto che il Tribunale Parte_1
si sarebbe pronunciato su domanda nuova e come tale inammissibile. Si tratta di pagamento di canone scaduto in corso di giudizio, successivamente al termine per il deposito delle memorie autorizzate ex art.667 cpc: la relativa domanda è dunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio (così da doversi ritenere mera modifica di quanto già oggetto di causa) ed il suo esame non compromette pagina 6 di 7 in alcun modo le potenzialità difensive della controparte, cosicché
l'interpretazione restrittiva prospettata dall'appellante realizzerebbe l'unico risultato di allungare i tempi processuali, in contrasto con i principi espressi da
SSUU n.12310/15 (poi costantemente confermati fino a Cass. n. 23975/24) che ha ravvisato in casi analoghi una mera modifica (ammissibile) della domanda, anche in presenza di mutamento del petitum o della causa petendi della stessa.
L'appello deve pertanto essere respinto.
Le spese processuali anche per il presente grado di giudizio vengono compensate fra le parti, considerato che - all'esito della disposta compensazione fra debiti reciproci - la soccombenza dell'appellante resta sostanzialmente limitata alla risoluzione del contratto.

PQM


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 970/2025, pubblicata in data
13.5.2025, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. dichiara compensate tra le parti le spese del grado di giudizio;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17
L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 5/11/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Maura Caterina Barberis Dott. Roberto Aponte
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