R.G. n. 3221/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Prima Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. EP EI Presidente
dr. Serena Baccolini Consigliere dr. NU LO Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al R.G. n. 3221/2023 promossa in grado di appello
DA
(C.F.: ), residente in [...] C.F._1
Bosco n. 71, elettivamente domiciliato in Como 22100, Viale Rosselli 14, presso lo studio dell'avv.
SA AV (C.F.: , che lo rappresenta e difende come da delega C.F._2
in atti;

appellante
CONTRO
(codice fiscale e p. iva a , in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore (codice fiscale Controparte_2
), con sede in Como, Via Domenico Fontana n.1, elettivamente CodiceFiscale_3
pagina 1 di 17 domiciliata in Como, Via Grassi 16, presso lo studio dell'avv. Cosimo Andrea Vestuti (codice fiscale ), che la rappresenta e difende come da delega in atti;
CodiceFiscale_4
appellata
Avente ad oggetto: contratto di mediazione – pagamento provvigione
Sulle seguenti conclusioni
Per Parte_1
“Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Milano, reiectis contrariis, e previa valutazione dell'ammissibilità del gravame così giudicare:
- NEL MERITO: riformare integralmente la sentenza del Tribunale di Como n. 513/2023 pubbl. il 05/05/202, pronunciata in data 01.05.2023, e per l'effetto respingere la domanda originariamente proposta dichiarando che il sig. nulla deve a Parte_1 Controparte_1
disponendo altresì che la provveda immediatamente alla restituzione
[...] Controparte_1
della somma versata in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre interessi;

- IN OGNI CASO: Col favore delle spese per il doppio grado di giudizio”.
Per Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, per le causali di cui in atti, così giudicare:
NEL MERITO, dichiarare inammissibili e/o comunque rigettare tutti gli avversi motivi di appello e, per l'effetto, confermare interamente e in ogni sua parte la sentenza impugnata, nr. 513/2023 emessa il 01/05/2023 dal Tribunale di Como in composizione monocratica, nella persona del
Giudice dott. Giorgio Previte, depositata in Cancelleria il 05/05/2023;
IN OGNI CASO, con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, oltre ad Iva
22%, Cpa 4% e spese generali di studio 15,00% come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA, soltanto ove occorrer possa, ammettere la prova testimoniale articolata in primo grado dall'odierna appellata con memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6, n.2 C.p.c. del 27/5/2021 [qui Controparte_1 pagina 2 di 17 di seguito trascritta: “si chiede ammettere prova testimoniale, con i testi sottoindicati, sui capitoli di seguito enunciati.
1)Vero che, a partire dal mese di giugno dell'anno 2017 e sino a metà gennaio 2019, l'attrice Controparte_1 pubblicava l'annuncio della messa in vendita della villa sita in Claino con OS, via per Porlezza n.27, di proprietà del signor sui siti internet aventi indirizzo www.prian.ru; www.rightmove.co.uk/overseases; CP_3 www.luxuryestate.com; www.immobiliare.it; www.casa.it; www.idealista.it; www.zoopla.co.uk, www.gate-away.com, nonché sul proprio sito internet avente indirizzo www.palazzoestate.com. - Testi sul capitolo 1: , Testimone_1
- 2) vero che, a partire dal mese di giugno dell'anno 2017 e sino a metà Testimone_2 Testimone_3 gennaio 2019, l'attrice esponeva altresì l'annuncio della messa in vendita della villa sita in Controparte_1
Claino con OS, via per Porlezza n.27, di proprietà del Sig. sulle vetrine dei propri uffici siti in CP_3
Como, Via Fontana n.1. - Testi sul capitolo 2: , - 3) Vero Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3 che il documento 4 attoreo che si rammostra rappresenta la pubblicazione dell'annuncio di messa in vendita della villa de qua, di cui al precedente capitolo 1, effettuato da sui siti internet www.prian.ru e CP_1 CP_1 www.rightmove.co.uk/overseases, nonché la scheda del data base del medesimo annuncio pubblicato sul sito www.palazzoestate.com e cancellato a metà gennaio 2019. -Testi sul capitolo 3: , Testimone_1 Tes_2
- 4) Vero che, nell'anno 2018, inoltrava, altresì, l'annuncio della
[...] Testimone_3 Controparte_1 messa in vendita della villa sita in Claino con OS, via per Porlezza n.27, di proprietà del signor CP_3 mediante newsletter inviate tramite il proprio sito internet agli utenti registrati del sito stesso. - Testi sul capitolo 4:
, - 5) Vero che, nel mese di ottobre 2017, il signor Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3 [...] contattava telefonicamente dichiarando di aver visto l'annuncio di messa in vendita Pt_1 Controparte_1 della villa sita in Claino con OS, Via per Porlezza n.27, sui siti internet di cui al precedente capitolo 1 e di essere interessato all'immobile. - Testi sul capitolo 5: - 6) Vero che, dopo il Testimone_2 Testimone_3 contatto telefonico di cui al precedente capitolo 5, sempre nel mese di ottobre 2017, faceva Controparte_1 visitare la villa al signor che, in tale occasione, ribadiva di essere interessato all'immobile. - Testi Parte_1 sul capitolo 6: - 7) Vero che, in data 20 ottobre 2017, il signor Testimone_2 Testimone_3 Parte_1
presso gli uffici di siti in Como, Via Fontana n.1, sottoscriveva la proposta di acquisto
[...] Controparte_1 della villa de qua, prodotta dall'attrice in originale con nota del 15.4.2021 ed in copia sub doc. 5 attoreo, che si rammostrano al teste. - Testi sul capitolo 7: - 8) Vero che, dopo la firma Testimone_2 Testimone_3 della proposta di acquisto da parte del signor prodotta dall'attrice in originale con nota del 15.4.2021 ed in Pt_1 copia sub doc. 5 attoreo, sempre nell'ottobre 2017 comunicava tale circostanza al signor Controparte_1 CP_3
- Testi sul capitolo 8: - 9) Vero che, solo nel gennaio 2019, il
[...] Testimone_2 Testimone_3 signor comunicava all'attrice di aver sottoscritto, con il signor nel dicembre 2018, CP_3 Parte_1 contratto preliminare di compravendita della villa di Claino con OS, Via per Porlezza n.27 - Testi sul capitolo 9:
, 10) Vero che, nell'occasione di cui al precedente capitolo 9, il signor Testimone_1 Testimone_3 comunicava altresì a che il signor gli aveva chiesto di stipulare la CP_3 Controparte_1 Pt_1 compravendita senza dichiarare che le parti si erano avvalse della mediazione dell'attrice. - Teste sul capitolo 10:
- 11) Vero che la 'Raccolta provinciale degli usi' – edizione 2010 di cui al documento 8 attoreo Testimone_3 pagina 3 di 17 che si rammostra, è quella edita dalla Camera di Commercio di Como e pubblicata sul sito internet www.comolecco.camcom.it.- Teste sul capitolo 11: Si riepiloga di seguito il nominativo ed Testimone_3 indirizzo dei testi sopra indicati: SI.ra , res. in LL (Co), Via Carso n.62; SI.ra Testimone_1
res. in Como, Via Luigi Galvani n.12; SI. res. in Cantù (Co), Via Testimone_2 Testimone_3
MO n.40” . Si ribadisce, altresì, l'istanza di prova contraria come articolata con memoria attorea ex art. 183 comma 6 n. 3 c.p.c del 16/6/2021, nonché l'opposizione all'istanza di prova testimoniale ed alla produzione documentale, tardivamente effettuate da controparte soltanto con memoria ex art. 183 comma 6, n.3 Parte_1
c.p.c. del 18/6/2021, siccome inammissibili per le ragioni già esposte con note attoree di trattazione scritta dell'udienza del 23/6/2021, depositate nel giudizio di primo grado in data 21/6/2021.
- Dichiarare inammissibili le avverse istanze istruttorie formulate da parte appellante con note di precisazione delle conclusioni datate 12.07.2024”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A) adiva il Tribunale di Como onde sentire accertare l'attività di mediazione Controparte_1
svolta in favore di , con condanna del convenuto al pagamento, in suo favore, della Parte_1 provvigione pari ad euro 21.000,00 più IVA, ovvero alla misura individuata all'esito dell'attività istruttoria o, comunque da determinarsi ex art. 1755 c. 2 c.c., secondo le tariffe professionali, ovvero sulla base degli usi locali o, in subordine, secondo equità, oltre ad interessi legali dal dovuto al soddisfo.
L'attrice, a fondamento delle proposte domande, deduceva che:
- dal 2017 e fino al 2019, pubblicizzava l'annuncio di vendita della villa, sita in Claino con OS
(CO), via Porlezza n. 27, di proprietà del Sig. su vari siti internet, nonché nei CP_3
propri uffici in Como;

- nel mese di ottobre dell'anno 2017, si rivolgeva alla medesima, dichiarandosi Parte_1 interessato all'acquisto dell'immobile ed effettuando la visita dello stesso;

- in data 20.10.2017, comunicava la sua volontà di acquistare l'immobile, Parte_1
eventualmente, anche per persona da nominare, offrendo l'importo di euro 800.000,00 a titolo di prezzo e sottoscrivendo proposta irrevocabile di acquisto;

- la proposta non veniva accettata da;
CP_3
pagina 4 di 17 - successivamente, si apprendeva che, in data 17.12.2018, tali parti avevano sottoscritto il contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto tale immobile e, in data 14.5.2019, il contratto definitivo, con nomina, ex art. 1401 c.c., di “Il AV RO srl” quale acquirente;

- chiedeva a il pagamento della provvigione e quest'ultimo si Controparte_1 Parte_1
rendeva inadempiente.
B) si costituiva in giudizio deducendo, essenzialmente, che, in data 20.10.2017, (id Parte_1
est nello stesso giorno in cui aveva sottoscritto detta proposta irrevocabile di acquisto), anche
“ formulava altra proposta irrevocabile, avente ad oggetto lo stesso immobile ed allo Parte_2
stesso prezzo di euro 800.000,00; inoltre, che tale seconda proposta veniva, in seguito, accettata dal venditore e che tali parti addivenivano alla stipulazione del contratto preliminare di vendita del
17.12.2018; che, tuttavia, il contratto definitivo non si perfezionava e le medesime concludevano un accordo transattivo mediante il pagamento, da parte di a titolo di provvigione, Parte_2
della somma pari ad euro 12.000,00, oltre Iva.
Su tali basi, il convenuto assumeva che il contratto definitivo di compravendita immobiliare del
14.5.2019, concluso dal medesimo con , si fosse perfezionato in conseguenza di CP_3
una sua autonoma iniziativa, avendo provveduto a contattare direttamente il venditore e senza alcuna mediazione da parte di pertanto, nulla era dovuto a titolo di provvigione. Controparte_1
Inoltre, dichiarava di voler profittare degli effetti della “transazione” conclusa tra Parte_1
e , ai sensi dell'art. 1304 cod. civ;
infatti – deduceva il convenuto in Controparte_1 Parte_2
primo grado - l'affare sarebbe stato “unico”, in quanto le due “proposte irrevocabili di acquisto” erano state sottoscritte, in pari data, dal medesimo e da e, tra questi ultimi, vi erano Parte_2
rapporti personali di conoscenza e di lavoro;
ulteriormente, il medesimo aveva Parte_1 agito in veste di “rappresentante di AV RO S.r.l.” - quale acquirente nominato ex art. 1401
c.c. in sede di stipulazione del contratto definivo - una società riconducibile a ad Parte_2 ulteriore dimostrazione dell'unicità dell'affare - tale che il mediatore aveva diritto ad un unico compenso provvigionale.
C) Il Tribunale di Como, con sentenza n. 513/2023 pubblicata in data 5.5.2023, così disponeva:
in accoglimento della domanda attorea:
pagina 5 di 17 - accerta l'effettivo svolgimento di attività di intermediazione immobiliare da parte dell'attrice in favore del convenuto , in relazione all'unità immobiliare Controparte_1 Parte_1
sita in Claino con OS (CO), via Porlezza n.27 (catastalmente censita al foglio 7, part. 907, sub.1) e per l'effetto
- condanna parte convenuta al pagamento, in favore di in Parte_1 Controparte_1 persona del proprio legale rappresentante pro tempore, della provvigione dovuta per l'attività di mediazione immobiliare oggetto di causa, per complessivi euro 25.620,00 – venticinquemilaseicentoventi - (IVA inclusa).
Condanna parte convenuta al pagamento in favore di in Parte_1 Controparte_1
persona del l.r.p.t, delle spese di lite che liquida in 4.436,00 (quattromilaquattrocentotrentasei/00)
oltre rimb. Forf. 15% oltre C.P.A. e I.V.A. (se dovuta) come per legge”.
D) Essenzialmente, il Tribunale di Como così motivava l'accoglimento della domanda:
a) innanzitutto, si riteneva raggiunta la prova dell'attività di mediazione svolta da
[...]
in favore del convenuto, tenuto conto dei documenti prodotti da parte attrice e dai CP_1 quali emergeva come quest'ultima avesse pubblicizzato l'annuncio di vendita della villa con le diverse modalità già indicate e della proposta irrevocabile formulata da , Parte_1 ove veniva espressamente menzionata “ quale “agente” in mediazione. Controparte_1
Inoltre – proseguiva il primo Giudice – in quanto non espressamente contestato, risultavano dimostrate le circostanze allegate da parte attrice, a fondamento della propria domanda di adempimento contrattuale (segnatamente, i contatti avuti da con il mediatore, la Parte_1
visita della villa e la sottoscrizione della citata proposta irrevocabile).
Risultava, quindi, provato – osservava il Tribunale - che e CP_3 Parte_1
(quest'ultimo, per sé o per persona da nominare) avessero stipulato, seppur ad un anno di distanza dalla sottoscrizione della citata proposta irrevocabile, il preliminare di compravendita immobiliare, in conseguenza “dell'attività di messa in contatto” svolta in precedenza dall'agenzia.
Era, dunque, irrilevante – si proseguiva - il lasso di tempo trascorso, perché l'affare era stato concluso (anche) in conseguenza dell'attività concretamente svolta da Controparte_1
pagina 6 di 17 b) Sotto altro profilo, il Tribunale evidenziava che non risultasse dimostrata la dedotta solidarietà passiva, tra e , in relazione alla prospettata unicità Parte_1 Parte_2 dell'affare.
Sul punto, si riteneva provato, dalla visura in atti, che: (i) era diventato Parte_1
amministratore unico di AV RO S.r.l. solo a partire dal 23.9.2020 e, quindi, in data successiva rispetto alla stipulazione dei contratti (preliminare e definitivo) di compravendita immobiliare;
(ii) AV RO S.r.l. era una società partecipata al 100% da , a Controparte_4
sua volta, detenuta al 100% da quale società anonima di diritto svizzero e di cui, pertanto, Per_1
non era nota la proprietà.
Ne conseguiva – secondo il Tribunale - che non fosse in grado di conoscere il Controparte_1
soggetto nel cui interesse (secondo la prospettazione del convenuto) e Parte_1 Pt_2
avrebbero agito, nella dedotta prospettiva unitaria, al momento di sottoscrizione delle
[...]
proposte irrevocabili di acquisto 20.10.2017.
In ogni caso – si proseguiva - non risultava provato l'indicato rapporto di collaborazione tra tali parti e, comunque, lo stesso non era menzionato nella transazione conclusa tra e Parte_2
Controparte_1
c) Inoltre, il primo Giudice osservava che la fattispecie per cui vi è giudizio non fosse riconducibile ad una “mediazione unilaterale”, in favore del solo , in quanto CP_3
l'attività di era stata compiuta anche in favore di , tenuto Controparte_1 Parte_1 conto che, nella proposta irrevocabile, quest'ultimo menzionava quale Controparte_1
“agenzia da parte del proponente”.
d) Per tali principali considerazioni, la domanda veniva accolta e la provvigione era determinata, ai sensi dell'art. 1755 c. 2 c.c., sulla base di quanto previsto dalla Raccolta
Provinciale degli Usi, nella misura pari al 3% del prezzo di vendita, così risultando pari ad euro 21.000,00 (= 3% di euro 700.000,00), oltre ad euro 4.620,00 a titolo di IVA al 22%, per un totale di euro 25.620,00.
E) ha proposto appello, avverso la sentenza n. 513/2013 del Tribunale di Como, e Parte_1 ne chiede l'integrale riforma sulla base di due motivi così rubricati:
pagina 7 di 17 I. Errata interpretazione ed applicazione degli artt. 1754 – 1755 c.c. – Errata interpretazione dell'intervento della alla luce del principio della causalità adeguata – Controparte_1
Insussistenza del diritto al pagamento delle provvigioni.
II. Errata valutazione della transazione intervenuta fra le parti e Parte_3 [...]
ex art. 1304 c.c. Pt_2
F) costituendosi nel presente giudizio, ha concluso, in via preliminare, Controparte_1 per l'inammissibilità dell'appello ai sensi degli artt. 342 e, nel merito, per il rigetto e la conferma della sentenza impugnata.
Celebrata la prima udienza di comparizione in data 22.5.2024 e assegnati su richiesta delle parti i termini per il deposito degli scritti conclusivi ex art. 352 c.p.c., la causa veniva decisa nella camera di consiglio del 22.10.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
A) La Corte ritiene di affrontare, in via preliminare, la questione di inammissibilità dell'appello, sollevata da ai sensi dell'art. 342, comma 1, c.p.c. Controparte_1
La Corte ritiene che la questione proposta sia infondata.
L'art. 342 c.p.c., così come da ultimo modificato dall'art. 3 d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 e applicabile ratione temporis al caso in decisione, prevede che: “L'appello deve essere motivato e per ciascuno dei motivi deve indicare a pena di inammissibilità, in modo chiaro, sintetico e
specifico: 1) il capo della decisione di primo grado che intende impugnare;
2) le censure proposte alla ricostruzione dei fatti compiuta dal giudice di primo grado;
3) le violazioni di legge denunciate e la loro rilevanza ai fini della decisione impugnata”.
L'attuale formulazione della norma, che ha sostanzialmente recepito l'interpretazione data dalla
Corte di legittimità alla previgente disposizione, ha chiarito che l'appello debba contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, le relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice¹.
pagina 8 di 17 A tale fine, non si richiede l'utilizzo di “particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado”, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata.²
La specificità dei motivi d'appello, richiesta dall'art. 342 c.p.c., può sostanziarsi anche nella prospettazione delle medesime ragioni addotte nel giudizio di primo grado, non essendo necessaria l'allegazione di profili fattuali e giuridici aggiuntivi, purché ciò determini “una critica adeguata e specifica della decisione impugnata e consenta al giudice del gravame di percepire con certezza il contenuto delle censure, in riferimento alle statuizioni adottate dal primo giudice”.³
Tenuto conto dei principi sopra indicati, questa Corte ritiene che l'appellante abbia sufficientemente indicato le parti della motivazione della sentenza che intende impugnare, argomentando i rispettivi motivi di doglianza.
I) Passando al merito, col primo motivo, deduce l'errata interpretazione ed Parte_1
applicazione degli artt. 1754 - 1755 c.c., con particolare riferimento all'attività svolta da
[...] ed alla domanda, proposta da quest'ultima, di pagamento della provvigione. CP_1
L'appellante osserva che la semplice “messa in relazione” delle parti non sia condizione sufficiente per ritenere dimostrata “l'attività di mediazione”, allorquando, come nel caso di specie, le trattative non diano esito positivo e la conclusione successiva dell'affare non risulti riferibile all'intervento del mediatore.
In particolare – prosegue parte appellante - dopo la mancata accettazione, da parte di CP_3
, della citata proposta irrevocabile del 20.10.2017, la stipulazione del contratto preliminare
[...] di vendita avveniva a seguito di “trattative indipendenti” e senza qualsivoglia contributo apprezzabile da parte di Controparte_1
Solo in ragione di tali autonome trattative, dette parti addivenivano alla stipulazione del contratto preliminare del 17.12.2018, a più di un anno di distanza dal 20.10.2017. ³ cfr., in tale senso, Cass. Civ. Sez. II, ordinanza 28 ottobre 2020, n. 23781; pagina 9 di 17 Ciò premesso, la Corte ritiene che il primo motivo di appello sia infondato, per le seguenti principali considerazioni.
I.A.) Innanzitutto, si osserva che, a sensi dell'art. 1754 c.c., “E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Inoltre, ai sensi dell'art. 1755 c.c., rubricato “Provvigione”, “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.
Dalla lettura sistematica delle due disposizioni indicate, risulta che il diritto alla provvigione presuppone – non solo il fatto che il mediatore abbia “messo in relazione due o più parti” (art. 1754 c.c.) – ma anche che l'attività del medesimo abbia rappresentato un antecedente causale adeguato alla conclusione dell'affare (art. 1755 c.c.).
Pertanto, l'art. 1754 c.c. offre la definizione di mediatore e, invece, l'art. 1755 c.c. individua l'attività rilevante affinché sorga il diritto alla provvigione.⁴
Quindi, deve accertarsi, secondo il principio della c.d. causalità adeguata o efficiente, che la condotta del mediatore costituisca un antecedente necessario, anche se non esclusivo, alla conclusione del contratto.
La valutazione deve essere effettuata in concreto e sulla base di tutte le circostanze del caso esaminato, tra cui i tempi e le modalità che hanno caratterizzato la trattativa e la conclusione dell'affare, così come l'attività dal medesimo svolta.
I.B.) Ciò premesso, la Corte ritiene che i fatti accertati siano stati correttamente valutati dal primo
Giudice, tanto in relazione all'attività di pubblicizzazione della villa, da parte del mediatore e con le modalità già indicate;
quanto in relazione alle manifestazioni di interesse di , sia Parte_1 mediante la visita della stessa, sia con la successiva sottoscrizione della proposta irrevocabile, più volte citata, del 20.10.2017 e con la quale si proponeva l'acquisto al prezzo di euro 800.000,00.
E', altresì, non contestato (risultando, peraltro, per tabulas) che – dopo la mancata accettazione di detta proposta da parte del venditore – successivamente, in data 17.12.2018, le parti addivenivano alla stipulazione del contratto preliminare di compravendita, al prezzo di euro 700.000,00 e con riserva di di acquistare per sé o per persona da nominare. Parte_1
Infine, è documentato che, data 14.5.2019, si perfezionava la stipulazione del contratto definitivo, tra il venditore e la società AV RO S.r.l., indicata, in detta sede, quale acquirente ex art. 1401 c.c.
I.C.) Su tali basi, la Corte ritiene che – così come valutato dal Tribunale - l'attività svolta dal mediatore abbia rappresento un antecedente causale, efficiente e adeguato, rispetto alla successiva conclusione dell'affare – quest'ultimo rappresentato dal contratto preliminare stipulato in data
17.12.2018 (essendo, sul punto, costante l'orientamento di legittimità in base al quale “l'affare – da intendersi nel senso di qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio – deve ritenersi concluso, per effetto della messa in relazione da parte del mediatore, quando si costituisca un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l'esecuzione specifica del negozio” (così, fra molte, Cass. civ. n. 12527 del
2010).
Invero, le circostanze fattuali già delineate, complessivamente valutate, consentono di ritenere che
“l'affare” sia stato concluso in conseguenza dell'attività svolta dal mediatore – la quale ha consentito all'odierno appellante di conoscere l'immobile, di visitarlo e di prendere contatti con il futuro venditore.
Tenuto conto di quanto evidenziato, non appare determinante – in senso contrario – la (sola) circostanza che il contratto preliminare sia stato concluso dopo diversi mesi dall'interruzione delle prime trattative.
Invero, si ricorda che “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa
pagina 11 di 17 ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. civ. n. 11443 del 2022).
Ancora, deve ribadirsi che “il diritto del mediatore immobiliare alla provvigione sorge laddove la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività di intermediazione, a prescindere dal nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare”
(Cass. civ. n. 21559 del 2018).
Conclusivamente, le circostanze del caso concreto, così come già evidenziate, e l'attività svolta dal mediatore di cui si è data contezza, consentono di escludere che il lasso di tempo intercorso tra l'interruzione delle prime trattative e la conclusione del contratto preliminare di compravendita abbia interrotto l'indicato rapporto di causalità.
Oltre a ciò, si osserva che, in difetto di più puntuali allegazioni relativamente alle circostanze spazio – temporali in cui le “nuove trattative” sarebbero state avviate tra tali parti e in mancanza di elementi (non dedotti da parte appellante in primo grado) circa le modalità con cui le stesse si sarebbero articolate, non possa ritenersi adeguatamente allegato e dimostrato che queste ultime siano stato il frutto di “autonome e indipendenti determinazioni delle parti” rispetto all'attività già svolta, pochi mesi prima, dal mediatore.
Per tali principali considerazioni, la doglianza in esame è da respingere.
II) Con il secondo motivo di appello, si censura la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto insussistente l'unicità dell'affare e non provata la solidarietà passiva, ai fini del pagamento di un'unica provvigione, fra e – provvigione che, nella Parte_1 Parte_2 transazione conclusa da quest'ultima, era stata determinata in euro 12.000,00, oltre Iva.
Sul punto, l'appellante deduce che tali parti si fossero recate, insieme, presso gli uffici di
[...]
in data 20.10.2017, per sottoscrivere “contestualmente” due proposte irrevocabili CP_1
d'acquisto di identico contenuto.
Inoltre, l'appellante afferma che - con - vi fosse, a tale momento, un rapporto di Parte_2 collaborazione – tale che “l'affare” (cioè l'acquisto della villa) era da considerarsi “unico” e la pagina 12 di 17 sottoscrizione di due distinte proposte irrevocabili, come comunicato a aveva il Controparte_1 solo scopo di consentire al venditore di “selezionare il compratore” (così, pg. 9 appello).
Fatte tali premesse, l'appellante ribadisce, come in primo grado, di voler profittare ex art. 1304 c.c. della transazione citata e conclusa da , ai fini provvigionali. Parte_2
Ciò premesso, la Corte ritiene che la censura in esame non sia fondata.
II.A) Preliminarmente, deve essere affrontata l'eccezione di inammissibilità, per violazione del divieto di nova ex art. 345 c.p.c. – così come sollevata da parte appellata – per essere state prospettate alcune “nuove” circostanze di fatto, non allegate in primo grado entro i termini di maturazione delle preclusioni assertive.
In particolare, l'appellata deduce che sarebbero “nuove” le seguenti circostanze: innanzi tutto, il fatto che fosse stata effettivamente informata dell'unicità dell'affare già indicato;
Controparte_1
inoltre, che e si fossero recati, insieme, presso gli uffici del Parte_1 Parte_2
mediatore e avessero sottoscritto contestualmente le citate proposte irrevocabili di acquisto;
infine,
che i medesimi avessero comunicato, al mediatore, le ragioni per cui sottoscrivevano, pure se in una prospettiva unitaria, due distinte proposte di acquisto.
La Corte ritiene che la questione di inammissibilità, sollevata da parte appellata, sia fondata.
Invero, dalla disamina degli atti di primo grado (così, comparsa di costituzione e risposta depositata il 9.03.2021 e prima memoria ex art. 183 c.p.c. depositata il 31.05.2021) non risulta che il convenuto abbia allegato le circostanze di fatto sopra riportate.
Trattandosi di circostanze finalizzate a delineare fatti impeditivi del diritto azionato (art. 2697, 2° comma, c.c.), ad avviso della Corte, le stesse dovevano essere tempestivamente allegate in primo grado e, di conseguenza, risultano inammissibili, poichè tardive, ex art. 345 c.p.c.
II.B.) In ogni caso, in disparte quanto sopra, la censura appare infondata, anche nel merito.
Invero, a fronte delle contestazioni sollevate sul punto da parte appellata – così come rilevato dal primo Giudice - non risulta offerta prova della conoscenza, da parte di delle Controparte_1
circostanze indicate (neppure di quelle allegate tempestivamente) e poste a fondamento della dedotta unicità dell'affare.
pagina 13 di 17 Così, con valutazione condivisibile, motivava il Tribunale di Como a pg. 7 della sentenza impugnata:
“A riguardo si osserva come non risulta adeguatamente fornita evidenza dei presupposti della solidarietà tra e Pt_2 Pt_1
Essa è ricostruita da parte convenuta sulla base di una “conoscenza stretta, professionale, lavorativa e personale” di e del marito con aspetto che parte convenuta Parte_2 Pt_1
intende provare con testimoni insieme alla circostanza che la società nominata acquirente, il
AV RO s.r.l., è posseduta da una società, fiduciaria riconducibile alla stessa Pt_2
Ciò che risulta in atti (vds. confronto visure camerali n.11 –del 11.3.2020- e n. 12 –del 12.3.2021- attoree) è che è divenuto amministratore unico de Il AV RO dal 23.9.2020 (vds. Pt_1
pag. 5 doc.12) e che tale società sia partecipata al 100% da altra società, di diritto svizzero,
[...]
, a sua volta detenuta al 100% (doc. 13 attoreo) da Fidaris SA, società anonima di CP_4
diritto svizzero e di cui pertanto non è esternato il proprietario, essendo volutamente non
conoscibile a terzi per forma sociale prevista dall'ordinamento elvetico.
Ciò premesso risulta del tutto irrilevante tanto l'avvenuto deposito (sub. doc. 5 di parte convenuta) di dichiarazione da parte dell'amministratore unico di ( ) con cui si Controparte_4 Pt_4 afferma che l'unico beneficiario economico della stessa sia – quanto la mancata Pt_2
ammissione di prova testimoniale con specifico riferimento al capitolo di prova volto a richiedere al medesimo l'accertamento della circostanza. Pt_4
In ogni caso infatti è la stessa parte convenuta ad aver fornito, contra se, la prova della assoluta non conoscibilità da parte di terzi della presenza di dietro e, in ultima Pt_2 Controparte_4
analisi, dietro il AV RO. Né sono stati forniti, a contrario, elementi in grado di consentire
al mediatore in funzione di chi operasse al momento della proposta irrevocabile Pt_2
d'acquisto.
A rafforzare ulteriormente la tesi della buona fede contrattuale di parte attrice all'epoca della ricezione delle due proposte irrevocabili di acquisto depone anche la circostanza che, come visto, nell'ottobre 2017 non era amministratore unico di Il AV RO e dunque neppure Pt_1
da questo punto di vista eventualmente ricollegabile a Pt_2
pagina 14 di 17 Da quanto precede deve concludersi non essere stato provato il rapporto di collaborazione tra
e all'epoca della formulazione delle due proposte irrevocabili di acquisto: in Pt_2 Pt_1
tale momento, come anche in quello della successiva transazione tra parte attrice e non Pt_2
sussisteva alcun rapporto di collaborazione tra e parte convenuta, o quantomeno non era Pt_2 obiettivamente conoscibile dall'esterno da una qualsiasi controparte contrattuale, tantomeno da
”. Controparte_1
Sulla base di tali considerazioni, l'attività svolta dal mediatore, in favore di ciascuna parte (
[...]
e e che, peraltro, ha avuto, in concreto sviluppi del tutto differenti – Parte_1 Parte_2
così come riassunti in premessa – porta a ritenere meritevole di conferma la decisione impugnata nella misura in cui ha – conclusivamente – ritenuto sussistere, ai fini della provvigione, “due distinti affari” (così, pg. 8 sentenza).
III) Per tali principali considerazioni, l'appello viene respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, in base al D.M. 55/2014, modificato dal D.M. 147/2022, applicati i parametri medi, in relazione al valore della controversia, alle questioni trattate ed all'attività difensiva concretamente svolta (che esclude la fase istruttoria).
Si dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002 e successive modifiche, che sussistono i presupposti per il pagamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello versato per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, nella composizione in epigrafe, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa e contraria domanda o eccezione, così dispone:
- respinge l'appello proposto da nei confronti di e, per Parte_1 Controparte_1
l'effetto conferma la sentenza n. 513/2023 emessa e pubblicata dal Tribunale di Como in data 5.5.2023;
pagina 15 di 17 - condanna alla rifusione, in favore di delle ulteriori Parte_1 Controparte_1
spese del grado che liquida in euro 3.966,00 per compensi (di cui euro 1.134,00 per fase di studio, euro 921,00 per fase introduttiva ed euro 1.911,00 per fase decisionale), oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, Iva e Cpa come per legge;

- dichiara, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002 e successive modifiche, che sussistono i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello versato per l'impugnazione.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 22 ottobre 2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
NU LO EP EI
Si dà atto che il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del CP_5
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pagina 16 di 17 pagina 17 di 17 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cass. Civ., Sez. II, ordinanza n. 1932/2024; ² cfr. SS.UU. Civili, sentenza 16 novembre 2017, n. 27199; ⁴ Sul punto, si richiama Cass. Civ. Sez. 2, sentenza del 2 febbraio 2023, n. 3165 che - in motivazione - ha, tra l'altro, evidenziato quanto segue:
“In altre parole, due e distinte sono le domande: (a) chi è il mediatore (art. 1754 c.c.); b) che cosa deve fare il mediatore per avere diritto alla provvigione (art. 1755, co. 1 c.c.).
Non si può rispondere alla seconda domanda, evocando più o meno sic et simpliciter la risposta alla prima, altrimenti il senso normativo dell'art. 1755, co. 1 c.c. si appiattirebbe su quello dell'art. 1754 c.c. La nozione di causalità efficiente dell'intervento del mediatore accolta dall'art. 1755, co. 1 c.c. si ridurrebbe a considerare quest'ultimo una condicio sine qua non della conclusione dell'affare”; pagina 10 di 17