REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce-Sezione distaccata di Taranto-Sezione Civile- così composta:
1) Dott. ssa Annamaria LASTELLA - Presidente-
2) Dott.ssa Monica SGARRO - Consigliere
3) Rossella DI TODARO - Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile, in grado di appello, iscritta al N. 405 del Ruolo Generale delle cause dell'anno
2024, avverso la sentenza n.2341/2024(RG 2428/20220) pronunciata dal giudice civile di Taranto in materia di locazione, promossa da:

Parte_1
rappr. e dif. dagli avv.ti V. DI MAGGIO e A. MAGGI

- Appellante - contro in persona del legale rappresentante Controparte_1
Rappr.e difesa dall'avv. B. PUGLIA
EUROBET uni personale( già , in persona del legale CP_2 Controparte_3 rappresentante
Rappr.e difesa dall'avv. V. GUGLIELMI
-Appellate-

OGGETTO: “Locazione”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso in appello depositato in data 24/10/2024 il ricorrente in epigrafe indicato ha impugnato la sentenza con la quale il Tribunale ha accolto la domanda della Eurobet srl e lo ha condannato a versare la somma di € 28.876,00 quale rimborso delle somme anticipate dalla conduttrice per eseguire i lavori di rifacimento del solaio relativo all'immobile oggetto di locazione, nella parte in
1 cui è stato interessato dal crollo nel dicembre 2019, lavori necessari e urgenti gravanti sul proprietario, ma eseguiti dalla conduttrice in luogo del proprietario, stante l'inerzia di questi.
Ha assunto l'appellante l'erroneità della sentenza, per avere ritenuto il proprietario obbligato al rifacimento del solaio, nonostante trattavasi di lavori di manutenzione ordinaria spettanti alla conduttrice e nonostante fosse da addebitare ai precedenti conduttori la rovina parziale del solaio, poiché sul terrazzo era stata trovata una unità di condizionatori non più in uso, che aveva contribuito a creare umidità e vi erano i segni di pregressi interventi di rifacimento della guaina impermeabilizzante, da cui si desumeva che i precedenti conduttori avessero tentato maldestramente di riparare alle infiltrazioni. Assumeva poi l'indebito frazionamento del credito, avendo potuto la
Eurobet, in sede di costituzione nel giudizio promosso dallo stesso per la risoluzione del Pt_1 contratto per morosità e avendo proposto in via riconvenzionale la domanda di riduzione del canone e risarcimento del danno, proporre anche la presente domanda di rimborso.
Ha aggiunto infine di avere contestato le valutazioni del ctu nominato in sede di atp per Per_1
l'accertamento delle cause dei danni e di ritenere che i lavori di rifacimento del solaio non siano stati eseguiti a regola d'arte.
In conclusione ha domandato la riforma della sentenza impugnata e l'accoglimento della domanda spiegata in primo grado.
Si sono costituite le appellate chiedendo il rigetto dell'appello, sulla base delle motivazioni espresse in sentenza.
L'appello è infondato.
Deve rilevarsi, per chiarezza espositiva, che la vicenda del crollo parziale del solaio del locale avvenuto in data 6/12/2019, è stata oggetto di tre giudizi, due promossi da e Parte_1
l'ultimo, il presente, promosso dalla società Eurobet srl. Il primo rubricato al RG n. 4628/2020 promosso dall' con ricorso del 7/9/2020, successivamente al deposito della relazione di atp, Pt_1 pure promosso dall' , nei confronti della società conduttrice(allora oggi Pt_1 CP_3 incorporata per fusione nella Eurobet) e nei confronti del precedente conduttore, era volto ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione imputando il cedimento del solaio alla grave negligenza manutentiva dei conduttori. La domanda è stata rigettata con sentenza n. 1624/2021 del
30/6/2021, perché proprio dall'atp promosso dal ricorrente è risultato che i problemi manifestati all'interno del locale affittato, ossia crollo parziale del soffitto, siano derivati dalla consumazione della impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante e dalla usura dell'imbocco del pluviale che porta l'acqua dal terrazzo fino al piano terra, che hanno comportato negli anni infiltrazioni di acqua piovana che hanno consumato i ferri di armatura del solaio, producendo il conseguente crollo della muratura.
2 Alla luce delle conclusioni dell'atp, acquisito anche nel presente giudizio, il giudice del giudizio Rg
4628/2020 concludeva ritenendo che l'impermeabilizzazione del solaio e la sostituzione del pluviale non potessero rientrare negli obblighi di ordinaria manutenzione, perché richiedono un intervento di tipo straordinario(rifacimento a regola d'arte della guaina di impermeabilizzazione del terrazzo ed eventuale sostituzione delle parti ammalo rate, sostituzione del pluviale ecc.).
Pertanto non potevano addossarsi al conduttore, che è tenuto alle piccole riparazioni, a quelle, appunto, ordinarie, che attengono all'uso della cosa locata e derivano dall'usura ordinaria connessa all'uso quotidiano.
Peraltro il giudice faceva rilevare che il solaio non rientrasse tra i beni locati, dal momento che si chiariva nel contratto di locazione che oggetto del contratto fosse il locale al pianterreno e non si menzionava il solaio, che non è pertinenza del primo ma parte strutturale dell'immobile.
Dunque permaneva il potere del proprietario locatore di curare la manutenzione del terrazzo posto al di sopra del solaio, avendo un preciso obbligo di custodia dei beni in modo CP_4 da mantenerli idonei all'uso convenuto in contratto.
Tale sentenza è stata confermata in appello con sentenza di questa Corte d'appello n. 28/2022 del
7/2/2022, la quale ha ribadito che assolutamente il solaio non è riconducibile al concetto di pertinenza ex art 817 c.c.e che non ha formato oggetto della locazione, tanto più che per accedervi bisognava passare attraverso altre proprietà, ragion per cui il conduttore non poteva disporne né accedervi liberamente, il che avvalora l'esclusione della configurazione come pertinenza.
Concludeva ritenendo che la trascuratezza del proprietario nel mantenere il lastrico in buono stato, di sua esclusiva proprietà e per quanto detto non concesso in locazione, avesse comportato il crollo parziale del soffitto all'interno del locale affittato.
Successivamente a tale giudizio l' ha intentato il giudizio Rg n. 3304/2021 in data Pt_1
25/5/2021, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per morosità della conduttrice al pagamento di due mensilità; la conduttrice costituendosi ha spiegato domanda riconvenzionale, eccependo il grave inadempimento del locatore alla esecuzione dei lavori di manutenzione del solaio e il grave danno subito in conseguenza del crollo, dal momento che aveva dovuto chiudere il locale per circa 15 giorni e aveva poi fruito continuativamente di un locale dalla superficie quasi dimezzata, con riduzione conseguente del fatturato. Per tale ragione domandava la riduzione del canone di locazione e la condanna del locatore al risarcimento consistito nel minore guadagno percepito in conseguenza del minore utilizzo del locale. La causa è stata decisa con sentenza n.1801/2024 che ha rigettato la domanda di risoluzione di e accolto parzialmente Parte_1 la domanda risarcitoria della Eurobet. Tale sentenza è attualmente sottoposta al vaglio della Corte
d'appello adita.
3 Infine il presente giudizio è stato intentato in primo grado da Eurobet per ottenere il ristoro delle spese sostenute per ripristinare il solaio, stante il comportamento omissivo del locatore.
Le spese sono state quantificate sulla base delle fatture esibite dalla Eurobet srl e appaiono congrue, anche perché conformi sostanzialmente alla quantificazione dei costi di ripristino effettuata dal consulente nominato in sede di atp, procedimento richiesto dallo stesso locatore(RG 789/20).
Il locatore tuttavia ha insistito, anche in questo giudizio, sulla circostanza che gli interventi di ripristino del solaio non sarebbero interventi di straordinaria manutenzione;
ma invero egli stesso nel corpo dell'atto di appello, per contestare il tipo di intervento eseguito dalla conduttrice, afferma che l'intervento di ripristino avrebbe dovuto essere ancora più radicale, comprendendo l'eliminazione di tutti gli strati di guaina applicati negli anni, rifacimento a regola d'arte della stessa previo rinforzo delle strutture danneggiate del solaio e rifacimento della pendenza del sovrastante terrazzo. Dunque è ancor più lampante che l'intervento sul terrazzo e sul solaio danneggiato non possa ritenersi un intervento di ordinaria manutenzione gravante sul conduttore. Ma l'elemento che sgombra da ogni dubbio è che la manutenzione del solaio non spettasse al conduttore nemmeno per le opere ordinarie, dal momento che esso non formava oggetto della locazione, che chiaramente, come si evince leggendo il contratto, riguarda solo il locale terraneo.
Non è possibile poi ricondurre il solaio al concetto di pertinenza, alla luce della definizione che il codice civile compie all'art 817 c.c., ossia come cose destinate a servizio o ornamento di un'altra cosa, non essenziali, insomma, tanto che il proprietario può decidere di disporne separatamente dalla cosa principale a cui accedono. Il solaio, infatti, è componente strutturale e fondamentale dell'edificio a cui l'immobile locato appartiene e non mero accessorio di questo.
Peraltro si è appurato che questo solaio era inaccessibile al conduttore, poiché per essere raggiunto bisognava passare attraverso altre proprietà. Quindi è escluso che il conduttore ne abbia mai avuto la detenzione e la custodia.
L insiste volendo addossare al conduttore le spese di ripristino, sostenendo che precedenti Pt_1 conduttori abbiano compiuto interventi parziali di manutenzione del terrazzo, stendendo guaine non durature e che qualcuno abbia posato un elemento esterno di un vecchio condizionatore. Tale ricostruzione non ha trovato alcun riscontro, posto che se ci sono stati interventi pregressi di manutenzione del terrazzo sovrastante, non è detto che siano stati i precedenti conduttori, piuttosto che altri condomini interessati o lo stesso , visto che il terrazzo era in uso ad altre CP_5 proprietà e fungeva solo da soffitto del locale affittato. Né risulta che vi siano state in passato infiltrazioni che avrebbero dovuto mettere in guardia il conduttore e indurlo a preavvisare il locatore del pericolo imminente di crollo. L'unità esterna del climatizzatore non si sa da chi sia stata posata e
4 comunque non può avere provocato l'usura strutturale dell'intero solaio né tantomeno rilevano le antenne.
Come ha concluso il ctu nominato nell'atp acquisito agli atti del giudizio e utilizzabile, in quanto prova assunta nel contraddittorio delle parti, sebbene in altro giudizio, la consumazione della guaina che rivestiva il terrazzo e la usura dell'imbocco del pluviale che porta l'acqua dal terrazzo fino al piano terra, che hanno comportato negli anni infiltrazioni di acqua piovana che hanno consumato i ferri di armatura del solaio, producendo il conseguente crollo della muratura.
Deve concludersi, allora, alla luce del fatto che il conduttore non avesse la detenzione del terrazzo sovrastante il solaio di copertura del locale affittato, né avesse un obbligo di manutenzione dello stesso appunto perché non compreso nella locazione;
ancora alla luce del fatto che il proprietario locatore avesse un dovere di controllo e custodia dei beni locati e della parti comuni dell'edificio a cui appartiene il bene locato e, nel caso di specie tale potere poteva essere esercitato direttamente, perché al lastrico non si accedeva nemmeno dal bene locato, ma attraverso il palazzo, salendo le scale condominiali e attraversando altri terrazzi di proprietà di terzi;
tutto ciò promesso deve escludersi qualsiasi responsabilità del conduttore nel difetto di manutenzione del terrazzo sovrastante e in relazione al crollo che si è verificato.
La trascuratezza del proprietario nel mantenere il lastrico in buono stato, di sua esclusiva proprietà e per quanto detto non concesso in locazione, ha comportato il crollo parziale del soffitto all'interno del locale affittato.
Non vi sono dubbi sul fatto che il conduttore abbia eseguito le opere, come risulta dalle fatture esibite e nessuna contestazione seria è stata mossa alla idoneità dei lavori eseguiti a risolvere il problema, pretendendo il locatore l'esecuzione di lavori ancora più radicali ma non strettamente necessari, tenuto anche conto che egli non ha voluto collaborare in nessun modo con il conduttore per il ripristino del terrazzo né ha contribuito finora alle spese.
Come già detto il costo delle opera corrisponde a quello ipotizzato dal ctu, per cui può senz'altro ritenersi congruo.
Non si ritiene che il conduttore fosse obbligato a proporre tale domanda nel giudizio di sfratto in cui era stato coinvolto, perché quest'ultimo aveva ad oggetto la risoluzione del rapporto di locazione, a cui il conduttore ha opposto in riconvenzionale una domanda di riduzione del canone e risarcimento del danno da perdita di guadagno;
mentre la presente azione è una mera azione di rimborso delle spese sostenute per ripristinare il solaio. Non vi è frammentazione di uno stesso credito, ma si tratta di domande diverse fondate su fatti costitutivi differenti, che il conduttore non ha voluto proporre nello stesso giudizio, non essendovi obbligato.
La sentenza va allora confermata e l'appello deve essere rigettato.
5 Le spese di questo giudizio seguono altresì la soccombenza liquidate come da dispositivo.
Dichiara ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del
2012, art. 1, comma 17, la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell'art. 1 bis dello stesso art. 13. Sebbene la domanda sia palesemente infondata, non emergono i presupposti del dolo e colpa grave che giustificano la condanna per temerarietà della lite

P.Q.M.

Rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata. Condanna l' appellante alla rifusione delle spese del giudizio, che liquida in favore di ciascuna delle parti appellate in € 3400,00 per compensi professionali, oltre oneri accessori, come per legge. Ulteriore contributo unificato a carico dell'appellante.
Taranto, 25/6/2025
Il Relatore Il Presidente
Dott.ssa R. Di Todaro dott.ssa A. Lastella
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