R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere rel.
Dott. Renato Castaldo Consigliere ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A

nella causa civile di II° grado iscritta al n. 4463/2020 cui è riunito il n. 4475/2020 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 21.5.2025 all'esito della trattazione scritta disposta ai sensi dell'art. 221, comma 4, della legge 17.07.2020 n. 77 e vertente tra n. Roma 26/6/1972(cf ) rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso come da procura in atti dall'Avv. Jessica Di Prospero (cf
) el. Dom. presso lo studio del difensore in Roma via Verona C.F._2
9, con richiesta di inviare le comunicazioni ai seguenti indirizzi pec:
appellante Email_1
e n. Roma il 27/7/1939 (cf. ) Controparte_1 C.F._3
n. Roma il 9/12/1968 (cf) Parte_2
n. Roma il 24/3/1967 (cf) Parte_3
n. Roma il 11/2/1966 (cf) Parte_4
n. Roma il 8/12/1970 (cf) Parte_5
Tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Giorgio Pallavicini (cf ) giusta procura in atti, el. Dom. presso lo studio del difensore in Roma via F.Confalonieri 5 con richiesta di inviare le comunicazioni ai seguenti rg, fax 06 Email_2 appellati
Avverso Sentenza del Tribunale di Roma n. 9698/2020
Oggetto: nullità compravendita
1 Conclusioni: come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso art. 702 bis cpc chiedeva dichiararsi nei confronti degli Parte_1 eredi del dante causa, la nullità del contratto di compravendita del 6/10/2010 per atto Notaio di Roma rep. 20332 racc. 6616 con il quale l ha acquistato da Per_1 Pt_1
, deceduto il 13/10/2010, l'appartamento in Roma via Pisa Persona_2
n. 20 piano 6 interno 48 al prezzo di € 210.000,00. In particolare l' eccepiva la nullità del contratto per mancanza del titolo edilizio Pt_1
e, in subordine, la annullabilità del contratto per mancanza del certificato di agibilità, chiedendo in entrambi i casi la restituzione del prezzo e delle spese notarili pagate pari ad € 6.750,00. Il ricorrente formulava una ulteriore domanda subordinata di riduzione del prezzo ad
€ 50.000,00 con condanna della controparte a restituire la differenza di € 160.000,00. Si costituivano i convenuti che chiedevano il rigetto del ricorso in quanto infondato, formulando altresì domanda di condanna del ricorrente ex art. 96 c. 3 cpc. All'esito dell'espletamento di CTU con sentenza n. 9698/2019 il Tribunale di Roma ha rigettato tutte le domande del ricorrente accogliendo la domanda riconvenzionale ex art. 96 c.3 cpc e condannando il ricorrente alle spese. Avverso la predetta sentenza ha proposto appello l chiedendone la riforma con Pt_1 richiesta di condanna della controparte alle spese del doppio grado e di restituzione delle somme percepite con interessi legali dalla data della ricezione al saldo. L'appellante ha formulato istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza di primo grado respinta da questa Corte con provvedimento del 15/12/2020. Si sono costituiti gli appellati chiedendo il rigetto dell'appello in quanto infondato con conferma della sentenza di primo grado e condanna dell'appellante alle spese del grado da distrarsi in favore del procuratore antistatario degli appellanti. All'udienza del 21/05/2025, la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo l'appellante lamenta l'errata interpretazione dell'art. 40 della legge 47/85 che prevede la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali se da essi non risultano gli estremi del titolo edilizio. Il motivo è infondato. In proposito osserva la Corte che dalla CTU espletata in primo grado emerge che l'immobile oggetto di compravendita è stato realizzato in data anteriore al 1/9/1967 e precisamente in base a licenza edilizia n. 2661 del 13/12/1950, in difformità di detta licenza in quanto non prevedeva locali ad uso residenziale nel piano sesto sottotetto. Tale difformità, tuttavia, non si riverbera sulla validità del contratto atteso che l'art. 40 c. 2 della L. n. 47/85 prevede che per le opere iniziate anteriormente al 1/9/1967 in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera è stata iniziata prima del 1/9/1967,
2 dichiarazione che può essere inserita nell'atto avente ad oggetto diritti reali sull'immobile o, comunque, resa in documento separato da allegarsi all'atto. Inoltre in proposito la nota pronuncia della Cassazione SS.UU. n. 8230/2019 ha espressamente statuito che la nullità prevista dall'art. 40 della L. n. 47/85 deve qualificarsi come “nullità testuale” ragion per cui l'atto avente ad oggetto diritti reali sull'immobile è nullo se in esso non è fatta menzione degli estremi del titolo edilizio ovvero dell'atto notorio sostitutivo sopra menzionato, mentre laddove nell'atto siano riportati gli estremi del titolo, realmente esistente e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o meno della costruzione realizzata al titolo menzionato. Orbene, nel caso in esame, deve essere esclusa la eccepita nullità del contratto in considerazione del fatto che l'atto di trasferimento dell'immobile menziona la dichiarazione dell'alienante il quale testualmente “dichiara sotto la propria responsabilità che la costruzione del fabbricato oggetto del presente atto risulta iniziata in data anteriore al 1/9/1967”, non ricorrendo in tale atto alcuna nullità di natura testuale. Con il secondo motivo l'appellante lamenta l'omessa motivazione della sentenza in ordine alla domanda subordinata di annullamento del contratto per mancanza del certificato di agibilità, e comunque l'errata interpretazione della disciplina in materia. Il motivo è sicuramente infondato per quanto concerne l'omessa motivazione in quanto il Tribunale a pagina 5 della sentenza prende in esame la domanda di annullamento motivando sul rigetto della stessa. Quanto all'aspetto relativo alla invalidità del contratto per mancanza del certificato di agibilità si osserva che dalla CTU esperita in primo grado il fabbricato ha ottenuto dal Comune di Roma una licenza di agibilità che, però, non include il sesto piano che era originariamente destinato a locali tecnici. In proposito si osserva che la giurisprudenza l'assenza del certificato di abitabilità non è causa di annullamento del contratto di compravendita immobiliare non costituendo, di per sé, condizione di validità della compravendita ma, ove l'immobile sia un appartamento da adibire ad abitazione, la violazione dell'obbligo incombente sul venditore di fornire il certificato di abitabilità, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto, può dar luogo ad un risarcimento (Cass. n. 16216/2008) che va accertato sia nell'an che nel quantum, anche in via equitativa. Peraltro dalla lettura del contratto preliminare di compravendita emerge chiaramente che il promissario acquirente era pienamente consapevole della mancanza di abitabilità dell'immobile oggetto di compravendita atteso che all'art. 1 si legge “Si precisa che l'appartamento in oggetto è attualmente di limitata abitabilità e utilizzabilità nonché privo di certificato di agibilità e la parte acquirente dichiara di esserne a conoscenza e di esonerare la parte venditrice dal fornire ulteriore documentazione”. Deve pertanto ritenersi che il secondo motivo di impugnazione sia infondato anche sotto il profilo della lamentata invalidità del contratto per assenza del certificato di abitabilità.
3 Con il terzo motivo l'appellante lamenta l'errata valutazione del Tribunale in ordine al rigetto della domanda di riduzione del prezzo dell'immobile dovuta all'esistenza delle irregolarità urbanistiche dell'immobile compravenduto. Il motivo è infondato. Risulta agli atti del giudizio che l'acquirente fosse, al momento dell'acquisto, pienamente consapevole sia del fatto che l'immobile era stato costruito in epoca anteriore al 1/9/1967, che dell'assenza del certificato di agibilità, circostanze la cui conoscenza fa legittimamente ritenere che siano state oggetto di contrattazione tra le parti ed abbiano avuto rilevanza in ordine alla determinazione del prezzo dell'immobile oggetto di compravendita. La conoscenza dei “vizi” del bene da parte dell'acquirente, esclude quindi l'esperibilità dell'actio quanti minoris prevista dall'art. 1492 c.c. il cui presupposto è proprio la non conoscenza o conoscibilità dei vizi da parte dell'acquirente. Conseguentemente deve essere condiviso l'orientamento espresso sul punto nella sentenza gravata che, anche su questo profilo, merita conferma. Con il quarto ed ultimo motivo l'appellante censura la decisione di primo grado che lo ha condannato ex art. 96 c.3 cpc. Sulpunto l'appellante sostiene che l'azione non sarebbe stata stata introdotta dall in maniera temeraria o in mala fede in quanto la decisione delle SS UU Pt_1 della Cassazione n. 8230/2019 sarebbe intervenuta solo nel 2019. Il motivo è infondato. In proposito si osserva che l' ha acquistato l'immobile nel 2010, Pt_1 successivamente a quando si è formato l'orientamento giurisprudenziale richiamato e, inoltre l' riveste la qualifica di avvocato, come emerge dal verbale di udienza Pt_1 di primo grado del 8/1/2014, ragion per cui avrebbe dovuto ben conoscere gli orientamenti giurisprudenziali in materia di nullità contrattuali nella compravendita di immobili, peraltro consolidati, evitando di agire in giudizio, mentre il fatto di aver agito nonostante tutto configura un abuso dello strumento processuale correttamente stigmatizzato dal Tribunale con la condanna dell'attore ex art. 96 cpc, che questa Corte condivide e conferma. Conclusivamente l'appello proposto da deve essere respinto con Parte_1 conseguente conferma della sentenza n. 9698/2020 del Tribunale di Roma. Le spese di lite del presente grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri medi del DM n. 55/2014 esclusa l'istruttoria, con riferimento allo scaglione di valore della presente causa (€ 210.000,00) Sussistono i presupposti per la debenza, in capo all'appellante di una somma pari al contributo unificato.

PQM

La Corte, pronunciando sull' appello formulato da avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Roma n. 9698 dell'anno 2020, ritenuta assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così decide: a)rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata b)condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite del Parte_1 presente grado che liquida in € 9.991,00 oltre rimborso spese generali, Iva se dovuta
4 e cpa da distrarsi a favore dell'Avv. Giorgio Pallavicini, procuratore antistatario degli appellati. c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all'appellante di una somma pari al contributo unificato versato.
Roma, li 13 ottobre 2025
Il consigliere estensore Il presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Dott. Silvia Di Matteo
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