Proc. n. 976/2019 R.G.
C O R T E D'A P P E L L O
di Reggio Calabria
Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, composta dai sigg. magistrati:
1) dott.ssa PATRIZIA MORABITO Presidente relatrice
2) dott. NATALINO SAPONE Consigliere
3) dott.ssa FEDERICA RENDE Consigliere

Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n.976/2019 R.G., vertente
TRA
, nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'Avv. Eleonora Longo C.F._1
(C.F. , PEC ed elettivamente domiciliato presso il C.F._2 Email_1 suo studio in Gioia Tauro,Via Degli Ulivi n. 2.
APPELLANTE
CONTRO
, natail12.05.1958, C.F. , rappresentata e difesa, giusta CP_1 C.F._3 procura in atti, dagli Avv.ti Michele Surace (C.F. , PEC C.F._4
e Pasquale Gaudio (C.F. , PEC Email_2 C.F._5 ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Email_3
Surace sito in Taurianova, Via Francesco Sofia Alessio n. 182.

APPELLATO NONCHE' CONTRO

(C.F. , in persona Controparte_2 P.IVA_1 del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Marco Ferraro (C.F.
, PEC ) e Stefano Giove (C.F. C.F._6 Email_4
1 PEC ) ed elettivamente domiciliata C.F._7 Email_5 presso illoro studio in Roma, Viale Regina Margherita n. 278. APPELLATA
Oggetto: Responsabilità professionale. Appello avverso la sentenza n.755/2019 del24.07.2019 Tribunale di Palmi, nel proc. RG n. 1744/2017.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 22.06.2017, conveniva in giudizio dinanzi Parte_1 al Tribunale di Palmi il Notaio , onde ottenere la dichiarazione di responsabilità CP_1 professionale del notaio con condanna della medesima al risarcimento dei danni subiti in relazione alla compravendita di una porzione immobiliare sita nel Comune di Melicucco. La responsabilità del notaio sarebbe derivata, secondo parte attrice, dall'omesso rilievo di una formalità pregiudizievole gravante sull'immobile che avrebbe impedito all'odierno appellante l'accesso al credito bancario. In particolare, con atto a rogito del notaio stipulato in data 10.06.2009, repertorio Parte_1 CP_1
n. 89.193 raccolta 18.912 acquistava un appartamento,distinto al catasto del Comune di Melicucco, foglio 5, particella 613, sub. 5, venduto da e i quali Persona_1 Persona_2 dichiaravano di averlo acquistato libero da pesi ed ipoteche. Tuttavia, otto anni dopo la stipula dell'atto di compravendita, scopriva Parte_1
l'esistenza di dieci pregiudizievoli di Conservatoria, tra cui un'ipoteca iscritta dalla Banca di Roma per un importo di € 10.329,14. Questa ipoteca derivava da un decreto ingiuntivo emesso nel 1995, ed era stata rinnovata nel 2015. chiedeva il risarcimento dei danni subiti a causa dell'omissione del notaio, che gli aveva Parte_1 impedito l'accesso al credito ed aveva influenzato negativamente la sua attività commerciale.
Si costituiva , la quale contestava l'infondatezza della domanda, sostenendo di aver CP_1 adempiuto correttamente ai propri obblighi professionali, eccependo, inoltre, la prescrizione della pretesa risarcitoria e chiedendo il differimento della prima udienza per citare l'assicurazione
[...]
. CP_2
Successivamente si costituiva, quale terza chiamata, la compagnia assicurativa del notaio
[...]
, che chiedeva il rigetto delle domande avanzate dall'attore e, in subordine, la CP_2 limitazione dell'indennizzo nei limiti della polizza assicurativa.
Durante il processo di primo grado, le richieste istruttorie di venivano rigettate dal Parte_1 giudice, che disponeva il rinvio per la precisazione delle conclusioni e la discussione.

Il Tribunale di Palmi in data 24.07.2019 con sentenza n. 755/2019, oggi appellata rigettava la domanda . Nel motivare la decisione il giudice di prime cure aveva ribadito l'obbligo del notaio di verificare la libertà e disponibilità del bene oggetto di compravendita attraverso la visura dei registri immobiliari evidenziando che, tuttavia, tale obbligo non si estendeva fino a comprendere verifiche eccessivamente onerose o non pertinenti.
2 Nel caso specifico, secondo il Tribunale, il notaio aveva eseguito una visura ipotecaria ventennale che non aveva rilevato l'ipoteca contestata, poiché questa era stata iscritta solo successivamente alla compravendita. Pertanto, il giudice aveva concluso che il notaio aveva adempiuto correttamente ai propri obblighi e che non era responsabile per l'ipoteca scoperta successivamente.

La questione della prescrizione era stata sollevata ma non era stata determinante nella decisione finale, poiché la domanda veniva rigettata per mancanza di fondamento.
Con atto di citazione in appello depositato il 05.12.2019, debitamente notificato,
[...]
impugnava la sentenza del Tribunale di Palmi n. 755/2019, per i seguenti motivi Parte_1 di appello: 1. Violazione dell'art. 1176 comma 2 cc:
- il Tribunale ha erroneamente escluso la responsabilità del Notaio nonostante l'obbligo CP_1 di effettuare visure ipotecarie e catastali ventennali.
- Richiesta di riforma: accertare la piena responsabilità contrattuale del Notaio per CP_1
l'inadempimento della prestazione di opera intellettuale. 2. Erronea valutazione dell'onere della prova:
- il Tribunale ha richiesto a di dimostrare che le visure ipotecarie avrebbero Parte_1 rivelato l'ipoteca, onere che invece spetta al Notaio.
- Richiesta di riforma: accertare l'inosservanza in capo al Notaio dell'obbligo di effettuare le visure ipotecarie sull'immobile compravenduto. 3. Danno economico e reputazionale:
- il Tribunale ha ignorato il danno economico e di reputazione subito da a Parte_1 causa dell'omessa informazione sull'ipoteca.
- Richiesta di riforma: riconoscere il danno economico e reputazionale subito da inclusa la mancata erogazione di finanziamenti e contributi. Parte_1
4. Rigetto delle istanze istruttorie:
- il Tribunale ha rigettato le richieste di prova testimoniale e di consulenza tecnica d'ufficio (CTU) senza adeguata motivazione.
- Richiesta di riforma: ammettere le prove testimoniale e la CTU, volte ad accertare e quantificare i danni subiti da Parte_1
Concludeva chiedendo di:
• sospendere la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata.
• dichiarare la responsabilità del Notaio per l'omessa effettuazione delle visure CP_1 ipotecarie.
• condannare il Notaio al risarcimento dei danni subiti, da determinarsi in corso di causa.
• condannare la parte appellata al pagamento delle spese legali di entrambi i gradi di giudizio.
Precisamente, l'appellante deduceva che l'iscrizione ipotecaria (Unicredit)era stata dapprima operata sulla particella 94 foglio 5 del CT Comune di Melicucco, la quale a seguito di frazionamento aveva dato origine alla particella 709 passata con mappale del 21.08.1998 ad Ente Urbano a sua volta dando origine all'attuale particella 613.
3 Pertanto, l'ipoteca già iscritta sull'immobile individuato al foglio 5 particella 94, veniva rinnovata sulla particella 613 e sui vari immobili sorti successivamente dalla particella originaria, tra cui quello intestato al , evidenziando che, ai sensi dell'art. 2811 cc, l'ipoteca Parte_1 iscritta su di un terreno si estendeva gradualmente per accessione all'edificio su di esso realizzato.
In data 21.05.2020 si è costituita in appello , eccependo: CP_1
1. insussistenza dell'inadempimento, ribadendo la corretta esecuzione delle verifiche ipotecarie preliminari e affermando che l'ipoteca contestata era stata iscritta solo nel 2015, quindi non rilevabile al momento del rogito;

2. prescrizione della pretesa risarcitoria reiterata anche in appello;

3. responsabilità della parte venditrice, sostenendo l'imputazione di eventuali responsabilità a carico della parte venditrice che aveva garantito la libertà del bene da ipoteche;

4. afferenza del danno oggetto di domanda ad un soggetto giuridico diverso dalla persona fisica riconducibile a parte appellante e cioè, in base agli stessi documenti prodotti in primo grado,alla società la quale non era parte in causa. Parte_2
5. Chiamava comunque in garanzia l società , ribadendo la Controparte_2 domanda di manleva proposta nel giudizio di primo grado. Concludeva chiedendo:
• l'inammissibilità dell'appello, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c.;
• il rigetto dell'appello nel merito e la conferma della sentenza impugnata;

• la manleva in caso di accoglimento dell'appello, chiamando l'assicuratore a garantire e manlevare il notaio per tutte le somme riconosciute in favore dell'attore. Già in data 20.05.2020, con comparsa di costituzione e risposta si era costituita la CP_2
eccependo l'inesistenza dell'inadempimento ed inoltre l'assenza del nesso di causalità tra
[...]
l'operato del notaio e il danno asserito dall'attore, sostenendo che il danno medesimo si era già prodotto al momento del conferimento dell'incarico al notaio, poiché il prezzo dell'immobile era stato interamente pagato prima del rogito, ed ancora rilevando che il danno suddetto avrebbe potuto essere evitato dall'attore con l'uso dell'ordinaria diligenza, ad esempio liberando l'immobile dall'ipoteca con un esborso minimo.
AIG, infine, sottolineava che l'attore non aveva fornito prove sufficienti per dimostrare i danni subiti e la loro quantificazione.
Con Sulla garanzia assicurativa evidenziava che il notaio aveva omesso di comunicare tempestivamente la richiesta risarcitoria, violando le condizioni della polizza oltre alla violazione dell'obbligo di collaborazione, non trasmettendo tempestivamente la documentazione richiesta e impedendo una corretta gestione della pratica assicurativa. Per ultimo, ribadiva che la garanzia era soggetta a franchigia e massimale, e che eventuali spese legali non autorizzate non erano soggette a rimborso.
Concludeva chiedendo:
4 • il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado.
• La limitazione dell'indennizzo, in caso di accoglimento dell'appello, nei limiti della polizza e di considerare la riduzione dell'indennizzo per l'inadempimento degli obblighi di avviso e collaborazione.
La Corte con ordinanza del 08.08.2020 ha dichiarato inammissibile la richiesta di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata con riferimento al capo relativo al rigetto della domanda e ha rigettato la richiesta di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata con riferimento al capo relativo alla condanna alle spese processuali.
Successivamente con ordinanza del 20.02.2023 sono state rigettate le istanze istruttorie di parte appellante , “….ritenuto che le istanze di prova orale non appaiono allo stato conducenti, in quanto in parte tendenti a dimostrare circostanze relative alla stipula dell'atto di compravendita già pacificamente acquisito in atti, e per altra parte aventi ad oggetto circostanze da provare documentalmente;

ritenuto che

la causa per tale ragione deve essere rimessa al collegio per la decisione in ordine a tutte le questioni oggetto di controversia e che si deve fissare udienza per la precisazione delle conclusioni;


P. Q. M.

Rimette le parti all'udienza collegiale del giorno 23 maggio 2024 per la precisazione delle conclusioni”.
Le parti costituite, con le note di trattazione scritta regolarmente depositate hanno precisato le proprie conclusioni richiamando integralmente tutto quanto già dedotto ed eccepito in atti, documenti e verbali di causa e insistendo nelle rispettive richieste.
A scioglimento della riserva, con ordinanza del 20.01.2025 la causa è stata assegnata a sentenza, con concessione dei termini ex art. 190 cpc, di cui le parti hanno profittato

MOTIVAZIONE


1. Sul primo motivo di appello: E' fondata questa la censura alla sentenza di primo grado, che ha ritenuto non esigibile per il notaio l'accertamento più approfondito che non era stato eseguito.
Il notaio cui sia richiesta la stesura di un atto pubblico di compravendita immobiliare deve preventivamente verificare la libertà e disponibilità del bene, controllando le risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, salvo espresso esonero di entrambe le parti. Gli obblighi incombenti sul notaio non sono in discussione nel presente procedimento, avendo l'appellante contestato l'estensione delle attività di controllo preliminare imposte al notaio e la natura della verifica.
Non vi è dubbio che si tratti di attività preparatoria dell'incarico, per cui il suo inadempimento costituisce fonte di responsabilità contrattuale (cfr. ex multis Cass., ordinanza n. 21953 del 2017), cui deve pertanto applicarsi il termine di prescrizione decennale. Al momento della proposizione della domanda non si è, quindi, verificata la prescrizione della pretesa risarcitoria.
Come già rilevato da questa Corte a proposito di una analoga fattispecie – decisa con sentenza n. 768/2024 pubblicata il 04.11.2024 - sebbene il nostro sistema di pubblicità immobiliare sia basato sul proprietario e non sull'immobile, la verifica può essere richiesta mediante interrogazione
5 anche per cespite, mentre nel caso di specie la verifica effettuata dall'appellato notaio si è limitata alla visura per soggetto, che consente di rilevare solo l'esistenza di formalità pregiudizievoli dirette contro il venditore, e non per immobile.
Invece la verifica per immobile - che avrebbe permesso di accertare l'iscrizione ipotecaria scoprta solo successivamente dal – andava effettuata nel caso in esame, anche perché l'atto di Parte_1 provenienza dell'immobile in oggetto (particella 613) datava solo tre anni prima dell'atto di vendita interessato comportando perciò la necessità di una ricostruzione delle vicende circolatorie facenti capo all'immobile, e non solo al titolare dello stesso, che coprisse almeno il ventennio a ritroso dal 2009.
Se fosse stata effettuata la visura per immobile , si sarebbe appurato che la particella originaria 94 era gravata da iscrizioni pregiudizievoli poi confluite, attraverso la rinnovazione dell'ipoteca stessa, sulla particella 613 oggetto di causa.
In questo modo, accertata l'esistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, l'acquirente avrebbe potuto decidere consapevolmente di acquistare il bene, ovvero rinunciare all'acquisto o, ancora, acquistarlo ad un minor prezzo.
L'indagine per immobile, proprio nel caso di specie e per la “recente” costituzione della particella, era senz'altro dovuta in rapporto alla diligenza professionale richiesta al notaio, tutt'altro che inesigibile, come erroneamente affermato dalla sentenza appellata
Per quanto sopra, è da accogliere il motivo di appello in ordine all'accertamento della responsabilità contrattuale del notaio ossia per l'inadempimento consistente nell'erronea attività preparatoria dell'incarico della prestazione d'opera intellettuale demandatagli.
2. Sul secondo motivo di appello

Questo motivo è, invece, da rigettare. L'appellante assume che, a causa della iscrizione ipotecaria non accertata dal notaio, si sarebbero verificati danni nella sua sfera patrimoniale,
Per vero, le ragioni di danno espresse nell'atto di citazione appaiono diverse, talune delle quali francamente riferite alla società di cui è socio e amministratore
[...] altre che Parte_3 Pt_4 invece riguardato personalmente l'attore, che nell'atto introduttivo di primo grado ha lamentato Pt_5
<<<…gli irrimediabili e susseguenti danni che, in ragione di tale omissione, si sono riverberati sull'attività gestita dall'istante che operante da oltre vent'anni nel settore della gastronomia naturale, nell'anno 2015 ha subito un cambiamento radicale nella sua capacità reddituale. In tale anno viene infatti, negato al sig. l'accesso al credito, elemento questo che ha impedito Parte_1 allo stesso di effettuare gli investimenti necessari per gestire efficacemente l'impresa.>>>
Ragioni di danno riferite alla società risultano essere quelle di seguito evidenziate: “la società
ha partecipato nell'anno 2014 ad un Bando indetto dalla Regione Lombardia a favore Parte_2 delle imprese e che la stessa società gestita dall'istante ne è risultata ammessa e le è stato anche riconosciuto un contributo, stanziato dalla stessa Regione, nella misura pari ad € 120.000,00, successivamente non versato a causa della presenza di tali irregolarità”.
6 Per queste è evidente che il - che ha agito solo in proprio e non quale legale Parte_1 rappresentante della società MEN S SANA – non ha legittimazione attiva, non potendo lamentare danni risentiti da un diverso soggetto giuridico, quale è appunto la società
Tutte le istanze risarcitorie riferite all'attività della società sono quindi da respingere . Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale condiviso da questo Collegio, qualora vengano posti in essere atti in danno di una società di persone, la legittimazione ad agire per il risarcimento dei danni spetta esclusivamente alla società e non al singolo socio, attesa l'autonomia patrimoniale della società, costituente entità distinta dai soci, con un proprio patrimonio e con una propria capacità di agire a tutela del medesimo, a mezzo dei legali rappresentanti (v. in tal senso, per tutte, Cass. civ., Sez. I, 7 agosto 2014, n. 17792; Cass. civ., Sez. I, 27 gennaio 1977, n. 406). Come, pertanto, correttamente affermato dalla Suprema Corte, il danno sofferto dal socio per il fatto illecito di un terzo, che abbia leso il patrimonio societario, è un danno meramente indiretto e mediato, per il cui ristoro il socio non ha azione diretta nei confronti del terzo autore dell'illecito, essendo, invece, la società l'unico soggetto legittimato ad agire per la reintegrazione del patrimonio sociale.
Ma non possono trovare accoglimento neppure le istanze risarcitorie per danni patrimoniali asseritamente patiti quale persona fisica o quale titolare di impresa individuale, tali potendosi ritenere quelle riferite alle pregiudizievoli che gli avrebbero impedito “… di poter accendere un piccolo prestito di importo pari ad € 50.000,00, categoricamente rifiutato a causa di tali elementi ostativi.[…] Purtroppo, l'iscrizione delle ipoteche tutte indicate e riportate nella Banca dati Cerved,
[…] ha creato notevoli e seri danni che si sono conseguentemente riverberati sull'attività dallo stesso condotta, impedendone il normale e proficuo svolgimento, nonché la relativa crescita”.
Infatti il danno che il lamenta sarebbe assai indiretto e mediato, non conseguente Parte_1 direttamente dall'atto stipulato dal notaio, e non riguardante l'oggetto di questo. Il danno causato dall'attività professionale per essere risarcibile, deve infatti consistere nella perdita del bene acquistato oppure nell'eventuale definitivo depauperamento del patrimonio del danneggiato, in diretta conseguenza dell'atto stipulato dal notaio.
Tali principi sono fissati dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione la quale ha ripetutamente affermato che “L'omissione del notaio rogante a procedere con le dovute visure ipotecarie durante la rogazione di un contratto di compravendita di un immobile, può portare a un danno per l'acquirente, che può essere sottoposto a esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario, per cui il danno che il notaio è tenuto a risarcire deve essere commisurato all'effettivo pregiudizio sofferto dall'acquirente. Questo può essere pari al valore dell'immobile se, a causa dell'omissione del notaio, l'acquirente ha perduto la proprietà dell'immobile”.
Nell'illustrare - in particolare - quale sia il danno risarcibile, la Corte afferma “che non riveste efficacia scriminante della responsabilità del notaio l'avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito (Cass., 15/06/2018, n. 15761) […], perché in effetti, il danno non è costituito dal pagamento del prezzo, bensì dall'effettivo nocumento per l'acquirente, che stipula il rogito ignaro delle iscrizioni pregiudizievoli e successivamente, come nel caso di specie, è costretto a sopportare esborsi per ottenere la cancellazione delle stesse; pertanto, nonostante il pagamento anticipato del prezzo, la conoscenza dell'ipoteca avrebbe comunque esplicato i suoi effetti al momento della stipulazione del rogito, il che non si è invece verificato a causa della omissione del notaio” (cfr. Cass. sentenza n. 9902 del 2024).
7 In sostanza, il danno non è costituito dal prezzo corrisposto in occasione del rogito, ma dal valore del bene se questo sia stato irrimediabilmente perduto, ovvero dalle somme corrisposte per cancellare le trascrizioni pregiudizievoli, somme che sarebbero state oggetto di eventuale accordo in sede di compravendita nel caso di adeguata informazione da parte del notaio ed infine dai pregiudizi sofferti dal patrimonio personale della parte acquirente direttamente collegabili all'inadempimento imputabile all'omessa prestazione professionale da parte del notaio.
Poiché neppure in relazione ai danni “personali” lamentati dal è dato ravvisare il diretto Parte_1 collegamento con l'attività (omissiva) del professionista rogante, non è ravvisabile neppure sotto questo diverso profilo un danno risarcibile .
In conclusione, per i motivi da ultimo esposti, la domanda risarcitoria deve essere rigettata.
A tal proposito, nel giudizio di risarcimento del danno in cui parte attrice abbia proposto domanda di condanna specifica, il giudice non può, in mancanza di accordo delle parti, definire il giudizio con una pronuncia limitata all'an del diritto, perché così ometterebbe di pronunciarsi su una parte della domanda e consentirebbe all'attrice di eludere le preclusioni maturate nel processo, per cui deve decidere anche in ordine al quantum debeatur, accogliendo la domanda, ovvero respingendola (cfr. Cass. n. 8581/2022, n. 9952/2022).
Nel caso de quo si è verificato che il notaio non ha correttamente adempiuto al proprio CP_1 dovere professionale, incorrendo (in astratto) in responsabilità contrattuale per l' inadempimento della prestazione d'opera intellettuale demandatagli.
Tuttavia affinché sussista un obbligo di risarcimento a carico del Notaio è necessario che il suo negligente comportamento abbia effettivamente prodotto un pregiudizio, di cui il danneggiato deve fornire la prova ex art. 2697 c.c.. Tale prova non è stata adeguatamente fornita dal parte attrice, e per questo la domanda – e l'appello- vanno respinti.
Relativamente alla appellata la garanzia e la manleva alla medesima richieste dal CP_2 notaio non ricorrono, attesa la pronunciata insussistenza del danno da risarcire.
Vanno regolate solo le spese del presente grado, posto che la decisione non ha modificato la sentenza di primo grado (pur se è accolto un motivo di appello, non è stata modificata la pronuncia finale di rigetto della domanda risarcitoria, per cui l'appello è sostanzialmente respinto).
Le spese del presente grado possono essere compensate fra tutte le parti, sussistendo gravi motivi che giustificano tale decisione, ed in particolare l'intervenuto accertamento della responsabilità del notaio ed il rigetto della domanda dell'appellante sotto l'esclusivo profilo della sussistenza di un danno diretto ed attuale a suo carico.
Parimenti la proposizione dell'appello giustificava la chiamata anche in questo grado della assicuratrice, pertanto vanno compensate le spese fra l'assicurata e la CP_1 CP_2
[...]
Deve attestarsi, ai sensi e per gli effetti dell'art 13 comma 1 quater D. Legisl 115/2002, di aver emesso una sentenza di totale rigetto dell'appello


P.Q.M.


8 La Corte d'appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di e nei confronti della chiamata la Parte_1 CP_1 [...]
avverso la sentenza del Tribunale di Palmi n. 555/2019, così provvede: CP_2

1. Rigetta l'appello e dichiara assorbita la domanda di manleva riproposta dall'appellata nei CP_1 confronti della assicuratrice

2. Compensa le spese del presente grado di giudizio fra tutte le parti.

3. Attesta, ai sensi e per gli effetti dell'art 13 comma 1 quater D. Legisl 115/2002, di aver emesso una sentenza di totale rigetto dell'appello
Così deciso nella camera di consiglio del 10 giugno 2025
La Presidente estensore dott.ssa Patrizia Morabito
9