R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, composta dai Sigg.: R. Gen. N. 274/2022
Dott. Giuseppe Magnoli Presidente
Dott. Cesare Massetti Consigliere
Dott. Michele Stagno Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile promossa con atto di citazione posta in decisione all'udienza collegiale del 05/02/2025
d a
GIÀ HÉRA Parte_1
OGGETTO: con il patrocinio degli avv. Parte_2
Altri contratti atipici
, , , Parte_3 Parte_4 Pt_5
elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. MINA
[...]
ANDREA
APPELLANTE
c o n t r o
, anche in qualità di erede di Controparte_1
con il patrocinio degli avv. CANESTRARI Persona_1
PIERGIORGIO, MONTRESOR CARLO ALBERTO, CP_2
elettivamente Parte_6 Parte_7
domiciliata presso lo studio dell'avv. CARZIERI GIOVANNI
APPELLATA
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia n. 2415/2021, pubblicata il 2.10.2021.
CONCLUSIONI
1 Dell'appellante
Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello di Brescia, respinta e disattesa ogni contraria e diversa pretesa, eccezione e/o deduzione, in accoglimento del presente appello ed in riforma parziale della sentenza n. 2415/2021, depositata in data 2 ottobre 2021, resa dal Tribunale di Brescia nella persona del Giudice dott.ssa Elisabetta Arrigoni nel giudizio inter partes R.G. n.
18440/2016, non notificata, previo ogni opportuno accertamento e declaratoria, accogliere le seguenti domande: A) in parziale riforma della sentenza impugnata, da confermarsi in relazione ad ogni altra statuizione: (i) condannare l'arch. , in proprio nonché in qualità di erede Controparte_1 dell'ing. , al pagamento a favore di Persona_1 [...]
dell'importo di Euro 311.680,00 (o di quella Parte_1
diversa somma che dovesse risultare in corso di causa) a titolo di penale dovuta con fondamento nell'art. 9.1. (i) dell'Incarico di mediazione per vendita immobiliare del 25 novembre 2014 per la revoca dell'incarico conferito a oltre interessi dal dovuto al Parte_1
saldo; (ii) condannare l'arch. in proprio nonché in Controparte_1 qualità di erede dell'ing. , al pagamento a favore di Persona_1
dell'importo di Euro 14.600,00 (o di Parte_1
quella diversa somma che dovesse risultare in corso di causa) a titolo di compenso di intermediazione dovuto dai sig.ri e Persona_1
a ai sensi dell'art. Controparte_1 Parte_1

7.2. dell' di mediazione per vendita immobiliare del 25 novembre CP_3
2014 in ragione della vendita di un'unità residenziale senza l'intermediazione di quest'ultima, oltre interessi dal dovuto al saldo;
B) in via istruttoria, ammettere i capitoli di prova per testi dedotti in primo grado e non ammessi, da intendersi qui integralmente richiamati e, per il denegato caso di ammissione dei capitoli di prova avversari, ammettere l'esponente alla prova contraria diretta e indiretta come dedotto in primo grado. Il tutto con vittoria di spese e compensi, comprensivi di spese generali (15%), IVA e CPA come per legge, di entrambi i gradi di giudizio.
2 Dell'appellata:
Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello di Brescia, respinta e disattesa ogni contraria e diversa pretesa, eccezione e/o deduzione, previo ogni opportuno accertamento e declaratoria - in via principale, respingere integralmente l'appello e le domande tutte proposte da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Brescia n. 2415/2021 depositata in data

2.10.2021 nel giudizio inter partes RG n. 18440/2016, per i motivi di fatto e di diritto dedotti in narrativa, e per l'effetto confermare in ogni sua parte la sentenza di primo grado impugnata del Tribunale di Brescia n. 2415/2021 pubblicata il 02.10.2021; - in via istruttoria, rigettare tutte le istanze formulate in atto di citazione in appello;
- in via istruttoria subordinata, ammettere i capitoli di prova per testi dedotti in primo grado e non ammessi, da intendersi qui integralmente richiamati e, nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione di quelli avversari, ammettere l'appellata alla prova contraria diretta e indiretta come dedotto in primo grado. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi, comprensivi di spese generali (15%), CPA ed IVA se dovuta, di entrambi i gradi di giudizio, aumentate per l'utilizzo di tecniche informatiche ai sensi dell'art. 4 comma 1 bis d.m. 55/2014.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., presentato dinnanzi al Tribunale di Milano,
(d'ora in poi , attualmente denominata Controparte_4 CP_4 [...]
Part (d'ora in poi ), società specializzata nella Parte_1
valorizzazione di immobili di pregio, conveniva in giudizio Persona_1
e per sentirli condannare al pagamento delle
[...] Controparte_1
somme, meglio indicate in ricorso, a titolo di penale per la revoca dell'incarico di mediazione per la vendita immobiliare precedentemente stipulato, di compenso di intermediazione per la vendita di un'unità immobiliare senza l'intermediazione della ricorrente e di compenso per le attività di marketing, svolte nell'interesse dei resistenti e nell'adempimento dell'incarico ricevuto.
Rappresentava, in particolare, che

3 -i resistenti erano proprietari di un complesso immobiliare in Desenzano del
Garda denominato CA, composto di sei unità residenziali, aree comuni, box interrati e posti auto coperti e scoperti;

- prima della conclusione dei lavori di costruzione dell'immobile, i resistenti si erano rivolti a con l'intento di affidare a quest'ultima l'incarico di CP_4
gestire le attività di intermediazione finalizzate alla vendita delle suddette unità residenziali;

- le parti, in data, 25 novembre 2014, sottoscrivevano in Milano una scrittura denominata “Incarico di mediazione per vendita immobiliare” che prevedeva, a favore della ricorrente, «l'incarico irrevocabile di individuare potenziali acquirenti dell'Immobile», «in via esclusiva per il mercato nazionale e per i mercati internazionali»;
- i resistenti avevano assunto l'obbligo di corrispondere alla ricorrente il
«compenso di intermediazione», nei termini previsti dall'art. 7 dell'Incarico;
- i resistenti riconoscevano, in particolare, a favore di un compenso CP_5
per l'attività di intermediazione pari al 4% del «prezzo della vendita dell'Immobile e/o delle singole unità al netto di ogni onere fiscale» (art.

7.1. dell' ); un compenso pari al 2% del prezzo di vendita dell'Immobile CP_3
e/o delle singole unità al netto di ogni onere fiscale nel caso in cui le vendite fossero effettuate senza l'intermediazione di vale a dire a «soggett[i] CP_5
non presentat[i] da (art.

7.2. dell' ); CP_5 CP_3
- il parametro utilizzato dalle parti per il calcolo del corrispettivo, vale a dire il «prezzo di compravendita dell'Immobile e/o delle singole unità immobiliari», veniva a sua volta disciplinato in modo più dettagliato nell'art. 6 dell' , secondo il quale, al momento della sottoscrizione CP_3
dell' , era pari ad Euro 7.792.000,00, come da listino allegato CP_3 all' , con l'espressa previsione che gli importi indicati in tale listino CP_3
sarebbero stati sottoposti ad una revisione e/o approvazione ogni tre mesi;

- il diritto al compenso sarebbe maturato all'accettazione della proposta di acquisto (art. 7.3.);
- il compenso sarebbe stato integralmente corrisposto alla sottoscrizione del
4 contratto preliminare (art. 7.3.);
- Héra, nel caso di scadenza o di cessazione del rapporto per qualsiasi causa, avrebbe avuto comunque diritto a percepire il compenso per le trattative poste in essere prima della scadenza o dello scioglimento anticipato del vincolo
(art. 7.4); avrebbe preservato, «anche a titolo di penale per l'inadempimento, fatto salvo il maggior danno» il diritto ad ottenere la corresponsione del compenso previsto dall'art.

7.1. dell' [«4% del prezzo di vendita CP_3 dell'Immobile e/o delle singole unità immobiliari»] in diversi casi, ed in particolare nel caso di: revoca dell'Incarico da parte dei sig.ri Persona_1
e (art. 9.1., (i)); conclusione, da parte dei sig.ri e CP_1 Persona_1
direttamente o per interposta persona, con i soggetti segnalati da CP_1
«di un qualsiasi impegno, anche di natura preliminare, vincolante al CP_5
trasferimento, a qualsiasi titolo, di uno o più Immobili» (art. 9.1., (i));
- era previsto altresì un compenso specifico, quale corrispettivo per lo svolgimento dell'attività di Marketing diretta alla vendita delle unità immobiliari, pari ad Euro 61.500,00, da corrispondere in due pagamenti nei seguenti termini: Euro 40.000,00, oltre IVA, entro 5 giorni dalla sottoscrizione dell (art. 7.5.); Euro 21.500,00, oltre IVA, CP_3
contestualmente all'accettazione della prima vendita (art. 7.5.);
- la durata del rapporto contrattuale sarebbe stata di 12 mesi, decorrenti dalla stipula del contratto, da intendersi tacitamente prorogata «di anno in anno salva disdetta da comunicarsi all'altra parte – a mezzo raccomandata a.r. – nel termine di due mesi dalla scadenza»;
i resistenti, dopo la sottoscrizione dell'incarico non avevano fornito la collaborazione necessaria per consentire a di dare inizio nel minor CP_4
tempo possibile all'attività di marketing;

-Hera aveva, inoltre, prestato attività di consulenza per la definizione del nome del progetto immobiliare e del relativo logo;
predisposto il nuovo sito internet dell'Immobile; predisposto la brochure, i volantini dell'Immobile; realizzato i c.d. leaflets per la Fiera di Londra, alla quale l'Immobile era stato presentato e predisposto i leaflets per la Fiera di Mosca, alla quale l'Immobile
5 non era stato presentato poiché, nel frattempo, l'incarico era stato revocato dal sig. ; presentato l'Immobile in eventi del settore, in Persona_1
particolare alla Fiera di Londra;
pianificato la presentazione dell'Immobile in altri eventi;
pubblicizzato l'Immobile tramite la sua pubblicazione su siti stranieri;

- si era, inoltre, occupata del progetto e dell'installazione del cartellone CP_5
pubblicitario relativo all'Immobile ed aveva organizzato una c.d. open house dell'Immobile per promuovere il progetto e farlo visionare a tutti i potenziali acquirenti e altri soggetti interessati (cfr. invito sub ns. doc. 23);
- aveva pubblicizzato l'immobile su riviste specializzate;
CP_4
- in data 15 ottobre 2015, riceveva una proposta irrevocabile di CP_4
acquisto, che però non aveva seguito, in quanto il 17 ottobre 2015, i resistenti revocavano l'incarico;
- a causa dell'andamento del mercato immobiliare si era vista costretta CP_4
a proporre ai resistenti un adeguamento del listino prezzi dell'immobile e delle singole unità immobiliari, proposta che, però, veniva rifiutata e a cui seguiva la revoca dell'incarico;
-i resistenti, in data 15 ottobre 2015, ricevevano una proposta di acquisto di un'unità immobiliare;

- a questa proposta, in data 19 ottobre 2015, faceva seguito la stipula del contratto preliminare di compravendita dell'unità residenziale denominata
Paxoi facente parte dell'Immobile, in forza del quale i resistenti da un parte, come promissari venditori, e, dall'altra parte, quale promissario acquirente, la si impegnavano a sottoscrivere il contratto di compravendita Parte_9 della suddetta unità residenziale per l'importo di Euro 730.000,00.
Alla luce delle circostanza sopra indicate rassegnava, quindi, le seguenti CP_4
conclusioni: in via principale: a) condannare i sig.ri e Persona_1 CP_1
al pagamento a favore di dell'importo di Euro
[...] Controparte_6
311.680,00 (o di quella diversa somma che dovesse risultare in corso di causa) a titolo di penale dovuta con fondamento nell'art. 9.1. (i)
6 dell'Incarico di mediazione per vendita immobiliare del 25 novembre 2014 per la revoca dell'incarico conferito a oltre interessi dal Controparte_6
dovuto al saldo;
b) condannare i sig.ri e Persona_1 CP_1
al pagamento a favore di dell'importo di Euro
[...] Controparte_6
14.600,00 (o di quella diversa somma che dovesse risultare in corso di causa)
a titolo di compenso di intermediazione dovuto dai sig.ri
[...]
e a ai sensi dell'art Persona_1 Controparte_1 Controparte_6 dell'Incarico di mediazione per vendita immobiliare del 25 novembre 2014 in ragione della vendita di un'unità residenziale senza l'intermediazione di quest'ultima, oltre interessi dal dovuto al saldo;
c) condannare i sig.ri
e al pagamento a favore di Persona_1 Controparte_1 [...]
dell'importo di Euro 21.500,00 (o di quella diversa somma che CP_6
dovesse risultare in corso di causa), oltre IVA, a titolo di compenso per le attività di marketing dovuto dai sig.ri e Persona_1 CP_1
a ai sensi dell'art.

7.5. dell'Incarico di
[...] Controparte_6
mediazione per vendita immobiliare del 25 novembre 2014. - con vittoria di spese e competenze, oltre accessori di legge.
Si costituivano i resistenti i quali, in via preliminare, eccepivano l'incompetenza territoriale del Tribunale di Milano, tenuto conto che il contratto denominato “Incarico di mediazione per vendita immobiliare” del
25.11.2014, era stato stipulato da società professionista da una parte e CP_4
i resistenti, da ritenersi consumatori dall'altra ed era, pertanto, competente il
Tribunale di Brescia in ragione della loro residenza.
Producevano un “Processo Verbale di Constatazione” in data 22/06/2011 a cura della Guardia di Finanza – Tenenza Desenzano del Garda – Squadra
Operativa Volante, dal quale sui fogli 4 e 5 risultava che “Dal riscontro della documentazione prodotta dal Sig. non sono Persona_1
emersi elementi tali da ritenere che il cantiere in essere in Desenzano del
Garda (BS), Via Giotto, angolo Via Zadei, per la ristrutturazione di un immobile di proprietà, sia da ricondurre nell'alveo dell'esercizio di attività
d'impresa”
7 I resistenti eccepivano altresì la nullità e/o annullabilità e/o inefficacia delle clausole di cui agli artt. 7,8 e 9 dell'incarico di mediazione ai sensi degli artt.
33 e ss del Dlvo 206/2005 e degli artt. 1341 c.c., per mancanza della doppia sottoscrizione.
Deducevano, inoltre, l'inadempimento da parte di ai propri obblighi CP_4
contrattuali e invocavano la risoluzione del contratto per giusta causa.
Negavano che alcuna unità immobiliare fosse stata venduta alla società al prezzo di euro 730.000,00. Parte_9
Chiedevano, inoltre, la restituzione della somma versata a titolo di acconto per attività mai poste in essere da parte di CP_4
Il Tribunale di Milano, con ordinanza dell'8 luglio 2016, riteneva che i resistenti, alla luce dei documenti in atti, fossero da considerarsi consumatori e pertanto dichiarava la propria incompetenza a favore del Tribunale di
Brescia
Il Tribunale di Milano, con motivazione fatta propria e trascritta dal
Tribunale di Brescia con la sentenza impugnata, riteneva, in particolare, che non risultava che il contratto intercorso fra le parti in causa fosse stato
“stipulato per finalità imprenditoriali o professionali ma per esigenze personali o familiari o comunque senza riflessi in un'attività d'impresa o professionale propria, considerato che i resistenti sono persone fisiche, che allo stato rivestono la qualità di pensionati, che hanno ristrutturato e messo in vendita proprietà immobiliari di loro proprietà a far data dal 1988 ed in cui essi stessi avevano la loro residenza”. Mancava, quindi, secondo il
Tribunale, “un'attività speculativa di acquisto, edificazione e messa in vendita di beni immobili connessa ad una sistematica attività d'impresa o commerciale, ipotesi questa che porterebbe a concludere che è stato stipulato con l'intermediario immobiliare un contratto per finalità di consumo strumentale, posto che tale situazione porterebbe ad escludere di per sé la qualifica di consumatore in capo all'agente”;
Il Tribunale riteneva, altresì, “allo stato degli atti non risulta essere stata posta in essere dai resistenti –come dedotto dalla ricorrente- una
8 “operazione immobiliare ….per costruire il complesso “CA” e poi commercializzare le 6 unità immobiliari, 5 posti auto coperti, 7 box auto e 2 posti auto scoperti” (pag. 2 memoria autorizzata ricorrente), bensì la ristrutturazione di una unità immobiliare proprietà dei resistenti a far data dal 1988 (doc. 16 fasc resistenti) e che successivamente il bene in parola è stato posto in vendita attraverso l'attività di intermediazione e marketing dell'odierna ricorrente”.
Secondo il Tribunale, quindi, il conferimento al mediatore professionale dell'incarico di reperire un acquirente dell' immobile oggetto di causa aveva
“dato vita ad un contratto di mandato (cd mediazione atipica) e non di mediazione in senso proprio, stipulato tra un soggetto professionista e due soggetti persone fisiche-consumatori; atteso altresì che dall'incarico di mediazione per vendita immobiliare prodotto sub doc. 7 non si evince alcun elemento che possa indurre a ritenere che si sia trattato di un'attività connessa ad attività imprenditoriale o commerciale dei mandanti- intermediati;
atteso che il profilo di “commercialità” e
“commercializzazione” evidenziato dalla ricorrente attiene esclusivamente alla prestazione contrattuale di la quale ha assunto CP_4
l'incarico di “commercializzare”, ossia di concludere un affare (art. 1754
c.c.) nell'interesse e in favore dei resistenti, ma che questo profilo non vale di per sé a connotare lo status da attribuire ai soggetti intermediati, ed in particolare a determinare il venir meno dello status di consumatore dei mandanti intermediati”;
Avverso tale ordinanza non veniva proposta impugnazione con il regolamento di competenza. riassumeva, quindi, il giudizio dinnanzi al Tribunale di Brescia e i CP_4
resistenti si costituivano nuovamente.
Il Tribunale di Brescia, mutato il rito, fatte precisare le conclusioni e assegnati i termini per comparse e repliche, pronunciava la sentenza impugnata con la quale, ritenuta la qualifica di consumatori in capo ai convenuti, dichiarava la nullità delle clausole 7.2 e 9 del contratto stipulato
9 dalle parti, ai sensi degli artt. 33 e ss del Dlvo 206/2005; condannava i convenuti a corrispondere all'attrice euro 21.500 , oltre accessori a titolo di compenso, quale seconda tranche del compenso da corrispondere all'attrice per l'attività di marketing svolta;
rigettava la domanda dei convenuti di restituzione della prima tranche di detto compenso, pari a 40.000,00 euro;
rigettava le ulteriori domande dell'attrice.
Il Tribunale riteneva innanzitutto che, non avendo l'attrice impugnato con il regolamento di competenza l'ordinanza del Tribunale di Milano, sarebbe sceso il giudicato sulla qualifica di consumatori dei convenuti.
In ogni caso, anche a prescindere da tale considerazione, il Tribunale aderiva a quanto ritenuto dal Tribunale in merito alla qualifica di consumatori in capo ai convenuti, richiamando le argomentazioni già trascritte.
Il Tribunale riteneva, inoltre, provato che il regolamento contrattuale fosse stato unilateralmente predisposto da parte attrice su modulo standard che veniva trasmesso ai convenuti per eventuali modifiche;
che, in data 17 novembre 2014, venisse trasmessa ai convenuti, da parte di
[...]
per l'attrice, la bozza dell'incarico di mediazione su modulo Tes_1
prestampato; che i convenuti avessero avuto modo di visionare il contratto e sottoporre alla controparte delle modifiche.
Secondo il Tribunale, tale circostanza poteva dimostrare che vi fosse stata una trattativa prodromica alla conclusione dell'affare, ma non dimostrava che vi fosse stata una trattativa specifica sulle clausole in contestazione.
Ciò posto il Tribunale riteneva che la clausola n. 8 non era nulla ai sensi dell'art. 33 Dlvo 206/2005.
Il Tribunale perveniva a conclusioni opposte in merito alle clausole 7.2 e 9 del contratto, in quanto esse stabilivano un compenso in favore dell'agenzia immobiliare, in caso di revoca dell'incarico, non parametrato all'attività svolta dal mediatore e di importo certamente considerevole.
Il Tribunale osservava, inoltre, che le pretese dell'attrice erano superiori rispetto a quanto stabilito dalla lettera delle clausole in questione. Il Tribunale evidenziava, infatti, che non si comprendeva per quale motivo le percentuali
10 indicate nelle clausole 9.1 e 7.2 andassero parametrate al valore dell'immobile e non a quello delle unità immobiliari vendute.
Secondo il Tribunale era, inoltre, indubbio che le clausole in questione, anche astrattamente considerate, non prevedessero alcun meccanismo di adeguamento della provvigione rispetto all'attività sino a quel momento concretamente svolta dalla società di intermediazione. Il Tribunale riteneva, quindi, che il fatto che il consumatore, in caso di recesso dal contratto, restasse vincolato al versamento di una penale, pari al 2% del valore dell'immobile, comportasse un eccessivo squilibrio nelle obbligazioni a carico delle parti. Si trattava, infatti, secondo il Tribunale, di un importo normalmente chiesto a titolo di provvigione in caso di decorso fisiologico del contratto, senza che avesse rilevanza la circostanza che, nel caso di specie,
l'importo chiesto, in caso di conclusione del contratto, sarebbe stato il 4%. A parere del Tribunale un importo pari al 2% del valore dell'immobile, in caso di vendita non intermediata, era all'evidenza del tutto sganciato dalla eventuale retribuzione dell'attività svolta dal mediatore e determinava un eccessivo squilibrio e comunque un arricchimento non supportato da giusto motivo.
Né, secondo il Tribunale, poteva risultare idonea a sanare tale abusività la circostanza che l'attrice avesse inoltrato il regolamento contrattuale ai convenuti per eventuali modifiche, non essendo stata provata la negoziazione specifica in relazione alle clausole 7.2 e 9 che, quindi venivano dichiarate nulle, “atteso che l'unico compenso riconoscibile, in caso di vendita non intermediata e recesso contrattuale, sarebbe ammissibile solo in quanto parametrato all'attività di intermediazione concretamente svolta”.
Con riguardo al recesso dal contratto da parte dei convenuti, il Tribunale riteneva che la revoca dell'incarico da parte dei convenuti fosse motivata “dal venire meno della fiducia nei confronti della società attrice da parte dei convenuti i quali non condividevano l'imposizione di una revisione significativa del listino prezzi”. Al riguardo, il Tribunale evidenziava che la proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta dal signor grazie alla Pt_10
11 mediazione della società attrice, risultava “avere ad oggetto, secondo quanto sostenuto da parte convenuta e non contestato dalla controparte, un prezzo non in linea con le indicazioni dei mandanti”. Part
proponeva appello, affidandosi a quattro motivi.
Si costituiva in proprio e quale erede di Controparte_1 Persona_1
nel frattempo deceduto, chiedendo il rigetto dell'appello.
[...]
All'udienza del 29 giugno 2022, celebratasi in modalità cartolari, la Corte rinviava, per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del 5 febbraio
2025.
A tale udienza, le parti precisavano le conclusioni come sopra trascritte e la
Corte, assegnati i termini per comparse e repliche, poneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura il capo della sentenza che ha ritenuto la qualità di consumatore in capo a in proprio Controparte_1
e quale erede di sia perché l'ordinanza del Tribunale Persona_1
di Milano che ha dichiarato la propria incompetenza non è stata impugnata sia perché, anche a prescindere da ciò, ha fatto proprie le argomentazioni svolte dal Tribunale di Milano in merito a tale qualifica.
Riteneva, quindi, che, dalla mancata impugnazione dell'ordinanza di incompetenza territoriale, non discendesse l'accertamento definitivo sulla qualifica di consumatore in capo ai resistenti.
In secondo luogo e nel merito, sosteneva che il Tribunale avesse errato nel ritenere che i resistenti fossero consumatori, in quanto, nel caso di specie, avevano operato come persone fisiche per uno scopo connesso all'attività imprenditoriale o professionale.
Allo scopo valorizzava il fatto che l'incarico professionale conferito all'appellante aveva ad oggetto la promozione e la commercializzazione dell'immobile come risultava dalle seguenti clausole:
“premesse: “2) I venditori intendono commercializzare l'Immobile”; “4) I venditori intendono conferire in esclusiva ad HÈ un incarico irrevocabile
12 di gestione delle attività di intermediazione finalizzate alla vendita dell'Immobile”; ➢ articolo I rubricato Oggetto: “I. I venditori affidano ad
HÈ l'incarico irrevocabile di individuare potenziali acquirenti dell'Immobile”; ➢ articolo 2 rubricato Obblighi di HÈ: “2. HÈ si impegna a gestire le attività di intermediazione e a promuovere la vendita dell'Immobile secondo la propria organizzazione e la propria politica commerciale”; ➢ articolo 3 rubricato Obblighi de I venditori: “3. I venditori si impegnano a collaborare con HÈ al fine di agevolare l'attività di intermediazione e la conseguente conclusione dell'affare”; “4. I venditori consentiranno ad HÈ ed ai potenziali acquirenti la visita dell'Immobile, previo ragionevole preavviso”.
Gli appellanti evidenziano, inoltre, che
Part
-gli appellati hanno conferito l'incarico ad dopo aver avviato l'operazione CA (e, dunque, strumentalmente ad essa) che aveva ad oggetto la realizzazione di un complesso immobiliare di nuova costruzione al solo scopo di vendere a terzi le relative unità immobiliari e, dunque, di conseguire un profitto economico dalla loro commercializzazione;

- al fine di realizzare tale complessa operazione i sig.ri e Persona_1 CP_1
hanno intrattenuto diversi rapporti giuridici con una serie di soggetti, ottenendo un finanziamento di un Istituto di credito per l'importo di Euro
5.248.368,00 (istituto di credito che risulta aver “partecipato a una “joint- venture”, ovvero ha aderito a una compartecipazione, con il riconoscimento dei risultati finali d'impresa”, come emerge testualmente dal doc. 2 avversario, fascicolo I grado), affidando l'incarico di progettazione e costruzione a soggetti terzi e quello di promozione dell'operazione e Part commercializzazione delle unità immobiliari ad .
Su queste basi, secondo l'appellante, è “di palmare evidenza come con
l'Operazione CA (e, conseguentemente, con la conclusione dell' , CP_3
posta la strumentalità dello stesso) i sig.ri e , lungi Persona_1 CP_1 dall'operare quali meri “pensionati”, avessero “posto in essere una vera e propria operazione immobiliare tale da configurare, a tutti gli effetti,
13 un'attività “imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale” a cui fa riferimento il citato art. 3, comma 1°, lett. a) per escludere
l'applicazione della disciplina di favore prevista a tutela dei consumatori per
i motivi sopra enunciati nel contratto di mediazione immobiliare”.
L'appellante, per confermare lo scopo imprenditoriale degli appellati, ritiene Part sufficiente ricordare le attività, svolte da nell'interesse degli appellati e già indicate nella sintesi dei motivi dell'atto introduttivo di primo grado.
Con il secondo motivo censura il capo della sentenza con cui il Tribunale ha ritenuto che, nel caso di specie, non vi sia stata una trattativa individuale sulle singole clausole ritenute abusive.
L'appellante, citando alcune sentenze della Corte di cassazione (24262/08,
18785/10 e 14287/15) ritiene che il requisito della trattativa individuale sia stato soddisfatto, avendo i resistenti avuto la possibilità di integrare e modificare il testo contrattuale predisposto dall'appellante ed avendolo in concreto modificato, con modifiche recepite nel testo finale.
Rimarca, inoltre, che l'ing. , sottoposto a interrogatorio formale Persona_1
ha così risposto.
“1) Confermo il capitolo. Ho ricevuto la bozza senza approvarla. 2)
Confermo il capitolo e la spedizione della mail del 20/11/2016; 3) Confermo il capitolo;
4) L'incarico è stato approvato da entrambe le parti;
5) È vero
Secondo l'appellante, “la mancata richiesta di modifiche non prova
l'assenza di trattativa individuale ma, tuttalpiù, dimostra la circostanza per cui il dato testuale di tali specifiche clausole così come risultante dalla prima
Part bozza inviata da in data 17 novembre 2014 già recepiva integralmente le intese raggiunte tra le parti, per cui i sig.ri e , dopo Persona_1 CP_1
aver attentamente analizzato tali articoli, hanno ritenuto di accettarli così come erano stati proposti ritenendo, dunque, che non necessitavano di alcuna modifica”
Con il terzo motivo censura il capo della sentenza con cui il Tribunale ha ritenuto abusive le clausole 7.2 e 9.
Al riguardo l'appellante evidenzia che la ragione delle clausole in questione
14 è data dal fatto che gli appellati avevano conferito incarico irrevocabile ed in esclusiva, ciò che giustificava l'investimento da parte dell'appellante di risorse per l'adempimento delle proprie obbligazioni anche rinunciando ad Part altri compensi. La clausola 7.2 sarebbe giustificata dal fatto che si era impegnata a reperire “sul mercato” potenziali acquirenti e le parti hanno, quindi, ritenuto corretto riconoscere un compenso in favore dell'esponente anche nell'ipotesi in cui la vendita non risultasse intermediata direttamente Part da . Non vi sarebbe inoltre un “eccessivo squilibrio” tra le obbligazioni a carico delle parti considerato che: (i) l'aliquota richiesta a titolo di compenso è pari alla metà rispetto a quella prevista in caso di vendita a Part Part soggetto presentato da;
(ii) il compenso richiesto da presuppone la vendita dell'unità immobiliare e, conseguentemente, l'incasso da parte dei venditori di una somma ben maggiore a titolo di corrispettivo dell'immobile.
Con il quarto motivo censura il capo della sentenza con cui il Tribunale ha ritenuto legittima la revoca dell'incarico da parte dei resistenti. Part Secondo l'appellante nonostante abbia adempiuto alle proprie obbligazioni e, nonostante, abbia proceduto a una revisione del listino come previsto in contratto “i sig.ri e hanno “colto la palla al Persona_1 CP_1
balzo” per “svincolarsi” indebitamente dalle proprie obbligazioni, così finendo per revocare illegittimamente e arbitrariamente l'incarico Part professionale ad , con conseguente lesione dei diritti di quest'ultima che si è improvvisamente vista privare della possibilità di proseguire nello svolgimento dell'attività di intermediazione e di maturare i compensi pattuiti legittimamente attesi”.
L'appello è solo parzialmente fondato nei termini che seguono.
Il primo motivo è infondato.
Va innanzitutto osservato che la sentenza del giudice che statuisca unicamente sulla competenza non contiene alcuna pronuncia di merito, né esplicita né implicita, idonea a passare in giudicato, anche nell'ipotesi che abbia esaminato e deciso questioni preliminari di merito ai fini dell'accertamento della competenza, sicché dà luogo ad un giudicato solo
15 formale e non preclude al giudice dichiarato competente l'esame e l'applicazione, per la decisione di merito, delle norme di diritto sostanziale, ancorché in contrasto con le premesse della sentenza sulla competenza Cass.
Sez 1 - , Ordinanza n. 19472 del 18/07/2019.
Diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, quindi, dalla mancata impugnazione, con il regolamento di competenza, dell'ordinanza di incompetenza del Tribunale di Milano non discende la formazione del giudicato sull'accertamento compiuto in ordine alla qualità di consumatori Part dei resistenti. Ad non era, quindi, precluso di negare tale qualità nel corso giudizio riassunto.
Ciò detto, la Corte ritiene che, nel caso concreto, e Persona_1
non rivestissero la qualità di professionisti Controparte_1
relativamente alla conclusione del contratto di cui è causa.
E', innanzitutto, pacifico che gli appellati fossero pensionati e avessero avviato l'operazione immobiliare oggetto di causa come persone fisiche, senza costituire, allo scopo, alcuna società.
Il fatto che l'operazione immobiliare fosse complessa e di valore economico considerevole non è determinante per decidere in merito alla qualità dei contraenti. Ed infatti la definizione di cui all'art. 3 lett. a) D.L.vo 6 settembre
2005 n. 206 (consumatore o utente: la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta) prescinde da tali elementi.
Nel caso di specie non è neppure affermato che gli appellati abbiano agito per scopi connessi alla propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, peraltro non dedotta in giudizio.
Neppure è stato dedotto in giudizio, e comunque non è provato, che gli appellati, per realizzare l'operazione immobiliare per cui è causa, abbiano costituito una società di fatto, invero esclusa dall'accertamento della Guardia di Finanza prodotto dagli appellati che non ha accertato alcun reddito di impresa.
E' quindi irrilevante che l'appellante abbia realizzato un sito internet,
16 pubblicizzato in vari modi, anche raffinati e complessi, l'immobile di cui si discute, trattandosi di elementi estranei agli appellati e che costituivano, invece oggetto delle obbligazioni assunte dall'appellante.
Il secondo motivo è parimenti infondato.
Giova, al riguardo, ricordare che l'esclusione dall'applicazione della disciplina di protezione del consumatore, di clausole vessatorie è consentita solo quando la clausola abusiva sia stata oggetto di specifica trattativa, seria, effettiva ed individuale, non essendo sufficiente al riguardo la prova della comune determinazione di una o più clausole o di alcuni punti specifici delle medesime, (cosiddetta negoziazione parziale), dal momento che alla parte del contratto che non abbia costituito oggetto di trattativa individuale, corredata delle caratteristiche sopra elencate, si applica la disciplina di tutela del consumatore. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 18785 del 20/08/2010.
E', quindi, irrilevante che l'appellante abbia inviato agli appellati il testo contrattuale dalla stessa predisposto e che l'ing. abbia Persona_1
modificato alcune clausole, diverse, peraltro, da quelle ritenute abusive dal
Tribunale.
Ed infatti l'esigenza di tutela sottesa all'art. 33 Dlvo 206/2005, ossia garantire e tutelare il consumatore dalla unilaterale predisposizione e sostanziale imposizione del contenuto contrattuale da parte del professionista, quale possibile fonte di abuso, sostanziantesi nella preclusione per il consumatore della possibilità di esplicare la propria autonomia contrattuale, può essere superata solo ove le singole clausole abbiano costituto oggetto di specifica trattativa individuale. La trattativa individuale garantisce, infatti, il rispetto della libertà di determinazione del contenuto del contratto da parte del consumatore.
Questa prova non è stata offerta e, quindi, il motivo è infondato.
Il terzo motivo è fondato solo con riguardo alla clausola di cui all'art.

7.2 del contratto sottoscritto dalle parti.
Vanno, innanzitutto trascritte, le clausole 7 e 9 per quanto di rilievo in questo giudizio.
17 Art.

7. Compenso di intermediazione


1. Il venditore riconosce ad un compenso per l'attività di CP_5
intermediazione stabilito nella misura del 4% del “prezzo della vendita dell'Immobile e/o delle singole unità al netto di ogni onere fiscale”.


2. Il valore riconosce ad in caso di vendita a soggetto non presentato CP_5
da un compenso stabilito nella misura del 2% del prezzo di vendita CP_5
dell'Immobile e/o delle singole unità al netto di ogni onere fiscale.


3. Il diritto al compenso maturerà a favore di all'accettazione della CP_5
proposta di acquisto e verrà integralmente corrisposto alla sottoscrizione del contratto preliminare.


4. In caso di scadenza ovvero cessazione del contratto per qualsiasi causa, avrà diritto al compenso per le trattative poste in essere anteriormente CP_5
alla scadenza ovvero cessazione


5. A titolo di corrispettivo per le attività di marketing dell'immobile di seguito dettagliate […] Il venditore riconosce ad HÈ la somma di Euro
61.500,00, oltre iva, da corrispondere come segue: − Euro 40.000,00, oltre
IVA, entro 5 giorni dalla sottoscrizione dell' −Euro 21.500,00, oltre CP_3
IVA, contestualmente all'accettazione della prima vendita Nell'ipotesi di conclusione dell'affare intermediato da HÈ, tali importi non saranno decurtati da compensi previsti dagli art. 7.1.
Art. 9 inadempimento
manterrà il diritto a percepire i compensi previsti dall'art.

7.1. che CP_4
precede anche a titolo di penale per l'inadempimento e fatto, salvo il maggior danno in ciascuna delle seguenti ipotesi: abbia revocato il presente incarico ovvero abbia concluso, direttamente o per interposta persona con i soggetti segnalati da HÈ ( o con soggetti da questi interposti o ad essi riferibili), un qualsivoglia impegno, anche di natura preliminare, vincolante al trasferimento, a qualsiasi titolo di uno o più immobili….”
La Corte rileva, innanzitutto, che l'appellante non ha specificamente censurato il capo della sentenza con cui il Tribunale ha osservato che le
18 pretese dell'attrice erano superiori rispetto a quanto stabilito dalla lettera delle clausole in questione e che non si comprendeva per quale motivo le percentuali indicate nelle clausole 9.1 e 7.2 andassero parametrate al valore dell'immobile e non a quello delle unità immobiliari vendute.
Sotto tale profilo, quindi, con riguardo all'importo richiesto a titolo di penale ai sensi della clausola 9.1 deve ritenersi che la statuizione di abusività di tale clausola sia passata in giudicato.
In ogni caso la Corte rileva che la pretesa, a titolo di penale, invocata da parte appellante è contraria al testo contrattuale che chiaramente all'art. 7.1, richiamato dall'art. 9, fa riferimento alla percentuale del 4% sull'immobile venduto e non al valore che le parti, nel contratto di conferimento incarico, hanno attribuito all'immobile. Vale la pena osservare che, se così fosse, la clausola sarebbe certamente abusiva in quanto l'importo della penale sarebbe manifestamente eccessivo (art. 33 comma 2 lett f) D.L.vo 206/2005).
A diverse considerazioni deve pervenirsi con riguardo alla natura abusiva della clausola di cui all'art.

7.2 del contratto stipulato dalle parti. Part La ratio della clausola in questione è quella di remunerare anche per la vendita di appartamenti non da questa intermediati, sul presupposto che l'attività di pubblicizzazione posta in essere abbia favorito la conoscenza, da parte dell'acquirente, dell'immobile oggetto di causa.
La previsione contrattuale non è, quindi, ingiustificata e, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, non è sganciata dalla retribuzione dell'eventuale attività svolta dal mediatore. Ed infatti il Tribunale, nel riconoscere all'appellante le commissioni per l'attività di marketing svolta, Part ha accertato l'adempimento da parte di delle proprie obbligazioni di pubblicizzazione dell'immobile oggetto di causa.
In secondo luogo va considerato che l'importo contrattualmente stabilito non comporta alcuno squilibrio contrattuale, in quanto non è manifestamente eccessivo. Va, infatti, considerato che l'aliquota richiesta a titolo di compenso è pari alla metà di quella prevista in caso di vendita a soggetto
Part presentato da .
19 Ciò posto, occorre adesso verificare se sia provato che gli appellati abbiano venduto l'appartamento indicato dall'appellante al prezzo di 730.000,00 euro.
E', innanzitutto, irrilevante la circostanza che il nominativo dell'acquirente coincida con quello indicato dall'appellante.
Ciò che rileva è unicamente il fatto che uno degli appartamenti oggetto del contratto di mediazione sia stato venduto dagli appellati senza l'intermediazione dell'appellante.
Ebbene, a fronte delle contestazioni mosse sul punto in sede di comparsa di
Part risposa, , con la memoria ex art. 183 comma 6 n.1 c.p.c. ha così dedotto:
Sulle ulteriori osservazioni svolte dai convenuti Nel propria comparsa di costituzione e risposta i convenuti asseriscono altresì che la ricostruzione dei fatti operata da non sarebbe corrispondente al vero - con CP_7
particolare riferimento alla richiesta della somma di Euro 14.600,00 quale compenso spettante a titolo di intermediazione ai sensi dell'art.

7.2 dell'Incarico - e che, in ogni caso, non avrebbe fornito prova a CP_7
sostegno della fondatezza della propria domanda. Sul punto si precisa che non sussiste alcuna “inveritiera ricostruzione dei fatti” dal momento che ciò che è stato riferito a è, per contro, del tutto corrispondente alla CP_7
realtà. Come emerge chiaramente dalle note di trascrizione che qui si allegano (doc. 47) è, infatti, comprovato che in data 27 ottobre 2015 – quando, si ripete, l' era operante stante l'illegittimità/abusività della CP_3
“revoca” comunicata da controparte soli pochi giorni prima – è stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita tra gli odierni convenuti e il sig. (promissario acquirente che, guarda caso, ha Persona_2
lo stesso cognome del legale rappresentante di ossia della Parte_9
società che, secondo quanto era stato inizialmente riferito a CP_7
avrebbe sottoscritto il preliminare in qualità di promissaria acquirente, doc.
48). Gli odierni convenuti dovranno quindi essere altresì condannati alla corresponsione in favore di dell'importo di Euro 14.600,00 (o di CP_7
quella diversa somma che dovesse risultare in corso di causa) a titolo di
20 compenso di intermediazione dovuto dai sig.ri e Persona_1
ai sensi dell'art.

7.2. dell' in ragione della Controparte_1 CP_3
vendita di un'unità residenziale senza l'intermediazione di oltre CP_7 interessi dal dovuto al saldo. Al riguardo si precisa che, l'art.

7.3 dell'Incarico prevedeva che “il compenso maturerà a favore di [oggi CP_5
all'accettazione della proposta di acquisto e verrà integralmente CP_7
corrisposto alla sottoscrizione del contratto preliminare”.
I signori e con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 Persona_1 CP_1
c.p.c. hanno così replicato:
b) in ogni caso nessuna vendita di unità residenziale, né sottoscrizione di contratto preliminare di compravendita, è mai avvenuta tra i Sig.ri
e e tale società “ . Come ammette, del Persona_1 CP_1 Parte_9
resto, anche controparte, la vendita di un appartamento è avvenuta tra i convenuti e il Sig. , che è evidentemente un soggetto ben distinto Persona_2
da ossia la potenziale acquirente asseritamente reperita Parte_9
dall'attrice. Il fatto, poi, che il legale rappresentante della società “ Pt_9
porti lo stesso cognome del Sig. non può avere nessuna
[...] Persona_2
rilevanza nel caso di specie e, tantomeno, potrà legittimare un compenso in favore dell'attrice di Euro 14.600,00=, atteso che, comunque rimane un'evidente differenza tra soggetto acquirente e la persona giuridica potenzialmente interessata, richiamata in atti da controparte. In buona sostanza, si tratta di due soggetti completamente distinti, con la conseguenza che ogni richiesto compenso provvigionale connesso all'operazione immobiliare sopra richiamata pare del tutto illegittimo ed infondato.
Pertanto, anche tale domanda ex adverso proposta, dovrà essere ragionevolmente rigettata.
Come si vede, quindi, i convenuti, in primo grado, non hanno contestato che uno degli appartamenti oggetto del contratto di mediazione immobiliare sia
Part stato venduto senza l'intermediazione di . Neppure hanno contestato il prezzo di vendita, da questa indicato. I convenuti hanno unicamente
21 Part contestato la coincidenza tra l'acquirente indicato da e il soggetto che ha effettivamente acquistato l'immobile.
Si tratta però, come già osservato, di questione irrilevante.
Del pari è irrilevante che l'appartamento in questione sia stato venduto pochi giorni dopo il recesso dal contratto di mandato da parte dei mandanti.
E', infatti, ragionevole ritenere che la compravendita in questione sia stata favorita dall'accertata ed estesa attività di pubblicizzazione dell'immobile svolta dall'appellante. Part Se così stanno le cose ad è dovuto, ai sensi dell'art.

7.2 del contratto oggetto di causa, il compenso pari al 2% del prezzo di vendita, ossia
14.600,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Il quarto motivo di impugnazione è, invece, infondato.
Ed infatti, come correttamente osservato dal Tribunale, il fatto che le parti avessero contrattualmente stabilito la possibilità di aggiornare il listino prezzi, non comportava altresì che poi dovessero soggiacere a tale aggiornamento al ribasso. Il recesso degli appellati era, quindi, legittimo.
Con riguardo alle spese di lite, va osservato che il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass.Sez. 3 - , Ordinanza n. 9064 del 12/04/2018.
Considerata la reciproca soccombenza, ritiene la Corte che, tenuto conto dell'accoglimento parziale dell'appello, le spese di lite per entrambi i gradi di giudizio, debbano essere compensate nella misura della metà, con condanna dell'appellata alla refusione della residua metà, in applicazione dei criteri e dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M. n. 55/2014 e succ. modd. (scaglione da € 5.201 a € 26.000,00) ad eccezione, per il solo grado di appello, della fase istruttoria/trattazione, per la quale si applicano i valori minimi, tenuto conto dell'attività concretamente svolta.
22

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
In parziale accoglimento dell'appello avverso la sentenza del Tribunale di
Brescia n. 2415/2021, pubblicata il 2.10.21ed in parziale riforma della stessa, condanna , anche in qualità di erede di CP_1 CP_1
a corrispondere all'appellata euro 14.600,00, Persona_1
oltre interessi legali dalla domanda al saldo, a titolo di compenso dovuto ai sensi dell'art.

7.2. del contratto di mediazione immobiliare oggetto di causa ed in relazione alla vendita dell'appartamento indicato in parte motiva.
Compensa per metà le spese di lite per entrambi i gradi di giudizio e condanna
, anche in qualità di erede di Controparte_1 Persona_1
al pagamento in favore dell'appellante della residua metà,
[...]
liquidata quanto al primo grado in € 810,00 per la “fase di studio”, € 573,50 per la
“fase introduttiva” € 860,00 per la fase istruttoria di trattazione ed € 1.383,50 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;
quanto al secondo grado in € 1.029,00 per la “fase di studio”, € 709,00 per la
“fase introduttiva” € 761,50 per la fase istruttoria di trattazione ed € 1.735,00 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 25 giugno 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott. Michele Stagno dott. Giuseppe Magnoli
23