Corte di Appello di Catanzaro sezione seconda civile
Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Procedimento n. 1121/2019 r.g.a.c.
La Corte di Appello, riunita in camera di consiglio con modalità telematiche e così composta:
dott.ssa Silvana Ferriero (Presidente); dott. Antonio Rizzuti (Consigliere relatore); dott. Pietro Scuteri (Consigliere)
ha pronunciato la presente
Sentenza
Nella causa civile n. 1121/2019 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, avente ad oggetto responsabilità del venditore-costruttore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., per difetti degli immobili venduti, vertente tra:
(codice fiscale: ), nata a [...], Parte_1 C.F._1 il 12.8.1958, (codice fiscale: ), nato a Parte_2 C.F._2
Longobucco (CS), il 25.9.1955 e (codice fiscale: Parte_3
), nato il [...], tutti rappresentati e difesi, come da mandato C.F._3 posto su foglio separato e materialmente congiunto all'atto di citazione in appello, dall'avv. Antonio Giovanni Fusaro, elettivamente domiciliati presso il suo studio professionale, sito a OR LA (CS), in Contrada Muzzari, S.S. 106, con indirizzo di posta elettronica certificata: e numero di Email_1 telefax: 0983854364;
Appellanti
1 e
(partita i.v.a.: ), già TR P.IVA_1 [...]
in persona del legale rappresentante p.t., avente AR sede legale a OR-Rossano (CS), in via Rosmini, area urbana di OR, s.n.c., rappresentata e difesa, congiuntamente e disgiuntamente, come da procura posta su foglio separato e materialmente congiunto alla comparsa di costituzione e risposta in appello, dagli avvocati Matteo Policastri e Marco De Rosis, elettivamente domiciliata presso lo studio professionale di quest'ultimo, sito a OR-Rossano, in via dell'Agrifoglio, n.
6, con indirizzo di posta elettronica certificata: e numero di Email_2 telefax: 0983.889069;
Appellata
Conclusioni delle parti:
il procuratore degli appellanti e Parte_1 Parte_2 Parte_3 chiede: “Piaccia all'Ecc.ma Corte, in riforma dell'impugnata sentenza e
[...] contrariis reiectis: a) accertare e dichiarare che i vizi presenti nelle unità immobiliari degli attori, per come in premessa specificati, sono riconducibili a difetti di progettazione e/o costruzione dell'immobile e all'impiego di materiale scadente e di pessima qualità da parte della;
b) per l'effetto, condannare la AR [...] alla eliminazione dei predetti inconvenienti ovvero al pagamento della CP_2 somma necessaria per la risoluzione del problema con conseguente comunque riduzione del prezzo dell'immobile; c) condannare, altresì, la al risarcimento dei AR danni subiti dagli attori in conseguenza dei difetti della costruzione e degli inadempimenti contrattuali sopra segnalati, da determinarsi in via equitativa dall'On.le
Tribunale ex art. 1226 cc;
d) condannare la al pagamento delle spese e AR competenze del giudizio oltre spese forfetarie, IVA e CA, da distrarre a favore del costituito procuratore antistatario. Ribadisce le richieste istruttorie già articolate e ribadite in sede di precisazione delle conclusioni”;
i procuratori dell'appellata chiedono: “1) dichiarare TR inammissibile l'appello avverso;
in subordine in ogni caso 2) rigettare l'appello perché
2 infondato in fatto ed in diritto;
3) condannare l'appellante al pagamento delle spese e competenze tutte di lite onorari difensivi inclusi in favore del procuratore antistatario”.
Svolgimento del processo

1. Il giudizio di primo grado dinanzi al Tribunale di Castrovillari
Con atto di citazione notificato il 16.7.2007, i coniugi e Parte_1 Parte_2
; nonché - dopo aver premesso di aver acquistato dalla
[...] Parte_3
(d'ora in poi, in breve, anche solo AR
o ), rispettivamente, tramite atti notarili del AR CP_2
16.10.2002 e del 30.10.2002, le seguenti unità immobiliari ad uso civile abitazione, site alla via Kennedy di OR Scalo (CS), individuate in catasto con la particella n.
1967, subalterni n. 18, n. 21 e n. 23 (acquisto dei coniugi e e n. 20 e Pt_2 Parte_1
n. 24 (acquisto di , costruite dalla convenuta - hanno Parte_3 lamentato una serie di vizi degli immobili acquistati e, quindi, hanno convenuto, dinanzi al Tribunale di Rossano, la predetta società, affinché: 1) fosse accertato che i vizi che presentavano le unità immobiliari acquistate erano riconducibili a difetti di progettazione o di costruzione degli immobili, nonché all'impiego di materiale scadente e di pessima qualità da parte della convenuta;
2) la società convenuta fosse, quindi, condannata: a) alla eliminazione dei predetti inconvenienti ovvero al pagamento della somma necessaria per la risoluzione dei problemi (o, in alternativa, fosse disposta la riduzione del prezzo di acquisto degli immobili); b) al risarcimento dei danni subiti a causa dei difetti della costruzione, nonché a causa degli inadempimenti contrattuali imputabili alla medesima società convenuta, da liquidare in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., con riserva di agire anche per il risarcimento di eventuali ulteriori danni futuri.
A fondamento della domanda, gli attori, in particolare, hanno affermato che: I) con atto notarile del 16.10.2002, i coniugi e avevano acquistato dalla Parte_1 Pt_2
le seguenti unità immobiliari: a) un'abitazione, formata da 8 vani e CP_2 individuata con il subalterno n. 18; b) due corti, rispettivamente, di 63 mq e di 35 mq, individuate con i subalterni n. 21 e n. 23; II) con atto notarile del 30.10.2002,
[...] aveva acquistato dalla società convenuta: a) un'abitazione, formata Parte_3 da 8 vani e individuata con il subalterno n. 17; b) due corti, rispettivamente, di 65 mq e
3 di 36 mq, individuate con i subalterni n. 20 e n. 24; III) gli immobili, costruiti dalla
[...]
in conformità alla concessione edilizia n. 112 del 7.12.2000, rilasciata dal CP_2
Comune di OR LA, presentavano, tuttavia, i seguenti vizi: 1) i portoni blindati di ingresso erano alterati a tal punto da apparire irriconoscibili;
2) le ringhiere dei balconi erano staccate e deteriorate in diversi punti;
3) il pavimento del seminterrato e delle mansarde, di proprietà dei coniugi e , Parte_1 Parte_2 presentava gravi difetti, poiché molte mattonelle erano “saltate” e molte altre erano lesionate;
4) dalle colonne delle “acque nere” fuoriusciva un cattivo odore, che rendeva diverse stanze inutilizzabili;
5) il parquet dell'immobile di proprietà di Persona_1 era precario, poiché, in più punti, non correttamente installato e, comunque,
[...] completamente deteriorato;
6) l'intonaco di entrambi gli immobili presentava numerose lesioni, tanto interne quanto esterne;
IV) la denuncia dei predetti vizi era stata effettuata con lettera raccomandata del 18.7.2006, inviata alla società convenuta, alla quale quest'ultima aveva risposto con missiva del 18.8.2006; V) la società convenuta si era limitata ad effettuare un intervento sulla colonna delle “acque nere” dell'immobile di proprietà di , senza, peraltro, risolvere il problema. Parte_3
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in cancelleria in data 19.2.2008, si è costituita nel presente giudizio la , resistendo all'avversa domanda e AR affermando, in particolare, che: I) nessuna responsabilità le poteva essere imputata per i vizi degli immobili denunciati dagli attori, giacché gli acquirenti, al momento della consegna, avevano accettato i beni in questione nello stato di fatto e di diritto in cui versavano, senza denunciare i vizi per cui è causa;
II) con ogni probabilità, i vizi riscontrati dagli attori erano dovuti al fatto che questi ultimi non avevano mai effettuato sugli immobili acquistati la manutenzione ordinaria e straordinaria;
III) gli attori non potevano lamentarsi di eventuali vizi discendenti dall'impiego di materiali di costruzione scadenti, giacché fra le parti non era mai stato stipulato un patto avente ad oggetto l'uso di specifici materiali di costruzione;
IV) ad ogni modo, i vizi lamentati non erano tali da integrare né la responsabilità di cui all'art. 1667 c.c., né quella di cui all'art. 1669 c.c., perché non influivano sulla stabilità degli immobili o sulla funzione che essi assolvevano;
V) era intervenuta la decadenza, per decorso del termine di cui all'art. 1667
c.c., posto che gli attori non avevano denunziato i vizi entro sessanta giorni da quando si erano manifestati e visto che mancava, del resto, la prova dell'esatto momento in cui i vizi si erano disvelati;
VI) era intervenuta la prescrizione biennale, di cui all'art. 1667,
4 comma 2°, c.c., del diritto degli attori a far valere la responsabilità dell'appaltatore, decorrente dalla data di consegna dell'immobile. La società convenuta, quindi, ha concluso, chiedendo, in via preliminare, la declaratoria di decadenza degli attori dall'azione proposta ai sensi dell'art. 1667 c.c., nonché la declaratoria della prescrizione della garanzia azionata dagli stessi;
nel merito, il rigetto della domanda per infondatezza.
Assegnati alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6°, c.p.c. e presentate le relative memorie, la causa è stata istruita con i documenti depositati dalle parti, con prova per testi (all'udienza del 16.4.2009 sono stati escussi i testi, indicati da parte attrice,
e ; all'udienza del 30.3.2011 è stato ON Testimone_2 Testimone_3 escusso, invece, il teste;
all'udienza del 22.1.2014 è stato escusso, Testimone_4 infine, il teste ) e con una c.t.u. diretta ad accertare la natura dei vizi Testimone_5 lamentati dagli attori, la loro causa, la loro entità, i lavori necessari per eliminare tali eventuali vizi e i loro costi.
All'udienza del 22.2.2018, le parti hanno precisato le conclusioni (in particolare, il procuratore delle parti attrici ha ribadito la richiesta, precedentemente formulata, di rinnovazione della c.t.u.) e, all'esito, la causa è stata assegnata in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Quindi, la causa è stata definita con sentenza n. 245/2018, pubblicata il 18.5.2018.

2. La sentenza del Tribunale di Castrovillari, all'esito del giudizio di primo grado
Con sentenza n. 245/2018, pubblicata il 18.5.2018 e non notificata, il Tribunale di
Castrovillari, in parziale accoglimento della domanda degli attori, ha condannato la “
[...]
: a) al pagamento della somma di euro 450,00 in favore dei coniugi CP_2
e ; b) al pagamento della somma di euro 700,00 in Parte_1 Parte_2 favore di;
c) alla esecuzione in forma specifica, a propria cura Parte_3
e spese, dei lavori necessari a ripristinare la corretta funzionalità delle colonne fecali e dei sistemi di raccolta delle acque meteoriche e reflue.
Il Tribunale, inoltre, ha compensato nella misura della metà le spese di lite ed ha condannato la “ al pagamento della residua metà nei confronti degli AR attori, ponendo le spese di c.t.u. per metà a carico degli attori e per l'altra metà a carico della società convenuta.
5 In sintesi, il giudice - dopo aver premesso che, nel caso di specie, era maturato sia il termine di prescrizione per far valere la garanzia per i vizi della cosa venduta ex art. 1490
e ss. c.c., sia quello per attivare la garanzia ordinaria dell'appaltatore ex art. 1667 c.c. e dopo aver chiarito che l'unica garanzia che gli attori, ancora, potevano far valere nei confronti della “ era quella di cui all'art. 1669 c.c. (operante, al di AR fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina dell'edificio, in caso di gravi difetti dell'immobile), la quale spettava anche al compratore nei confronti del venditore/costruttore - ha ritenuto che: I) tra i difetti riscontrati dal c.t.u., non erano gravi, ai sensi dell'art. 1669 c.c., quelli relativi ai portoni di ingresso, alle ringhiere e ai pavimenti;
II) al contrario, costituivano gravi difetti, tali da integrare la responsabilità di all'art. 1669 c.c. della “ , quelli attinenti alle esalazioni provenienti AR dalle colonne fecali e dai sistemi di raccolta delle acque reflue, , nonché le lesioni dell'intonaco esterno ed interno delle due villette;
III) quanto alle esalazioni sgradevoli, la società convenuta doveva provvedere alla eliminazione di tali vizi mediante le opere necessarie, non essendo praticabile un risarcimento del danno per equivalente, poiché il c.t.u. non aveva proceduto alla stima del costo dei predetti lavori;
IV) il costo dei lavori di rimozione delle lesioni dell'intonaco, invece, era stato stimato, in via complessiva, dal c.t.u. in euro 450,00 per l'immobile dei coniugi e ed Parte_1 Parte_2 in euro 700,00 per quello di;
V) nulla spettava agli attori a Parte_3 titolo di riduzione del prezzo di acquisto degli immobili, essendo un rimedio alternativo alla rimozione dei vizi, né a titolo di risarcimento del danno, non avendo allegato e dimostrato di aver subito un pregiudizio ulteriore rispetto a quello costituito dai vizi degli immobili in sé considerati;
VI) la parziale soccombenza degli attori giustificava la compensazione per la metà delle spese di lite.

3. Il giudizio di appello
Con atto di citazione notificato, a mezzo p.e.c., il 16.5.2019, avverso la suddetta sentenza hanno proposto appello i coniugi e , nonché Parte_1 Parte_2 [...]
sulla base di due motivi, con cui hanno censurato l'erroneità della Parte_3 sentenza di primo grado, nella parte in cui il Tribunale: 1) da un lato, aveva ritenuto non gravi, ai sensi dell'art. 1669 c.c., la comparsa di lesioni, gli avvallamenti e le scheggiature sulle piastrelle dei pavimenti e sul parquet, il distacco delle ringhiere, l'alterazione della
6 verniciatura, del colore e le screpolature sui portoni di ingresso degli appartamenti;
dall'altro, non aveva disposto una integrazione di consulenza tecnica d'ufficio, volta a quantificare i costi di riparazione del sistema fognario;
2) aveva rigettato la domanda di risarcimento dei danni subiti dagli attori a causa dei vizi degli immobili e per l'inadempimento imputabile all'odierna appellata, con particolare riferimento a alle esalazioni provenienti dall'impianto di smaltimento delle “acque nere”. Gli appellanti, quindi, hanno concluso come trascritto in epigrafe.
Acquisito il fascicolo d'ufficio, con ordinanza del 6.7.2021, emanata a scioglimento della riserva presa all'udienza del 22.6.2021 - dichiarata la contumacia dell'appellata, è stata rigettata la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio, avanzata dagli appellanti.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in via telematica il 9.5.2023, si è costituita nel presente giudizio di appello la (già TR
), resistendo all'avverso gravame e, in particolare, affermando che: AR
I) era infondato il primo motivo di appello, giacché il Tribunale, contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti, aveva correttamente ritenuto che non integravano il requisito della “gravità”, di cui all'art. 1669 c.c., i piccoli difetti ai portoni di ingresso, alle ringhiere, ai pavimenti e al parquet degli immobili oggetto di causa, posto che: a) i vizi ai portoni d'ingresso, come emerso in sede di c.t.u., non ne avevano imposto la sostituzione, ma solo degli interventi limitati ai “pannelli pantografati”, il cui danneggiamento era presumibilmente dovuto agli agenti atmosferici;
b) le ringhiere, come evidenziato dal c.t.u., alla data del sopralluogo, effettuato il 16.3.2015, si presentavano in uno stato di conservazione accettabile e andavano trattate con interventi di manutenzione ordinaria, al fine di preservarne la conservazione e la tenuta;
c) la lesione delle mattonelle, per un totale di 4 m² di pavimento, era un vizio esiguo a fronte della complessiva estensione del pavimento della villa, pari ad oltre 200 m²; d) i difetti del parquet dell'abitazione di non erano stati neppure rinvenuti Parte_3
e, ad ogni modo, dopo tredici anni dall'acquisto, il parquet doveva soltanto essere lucidato;
II) era infondato, altresì, il secondo motivo di appello, giacché, come correttamente ritenuto dal Tribunale, gli odierni appellanti non avevano dimostrato di aver subito alcun pregiudizio ulteriore rispetto a quello costituito dai vizi di cui era stata disposta la eliminazione. L'appellata, quindi, ha concluso come trascritto in epigrafe.
7 A seguito della soppressione della III^ sezione civile della Corte di Appello di Catanzaro, disposta con decreto della Presidente della Corte n. 57/2024, la causa è stata assegnata alla II^ sezione della Corte di Appello, sicché, l'udienza di precisazione delle conclusioni, originariamente fissata al 10.6.2025, è stata anticipata al 12.3.2025.
Con ordinanza del 14.3.2025, adottata all'esito della trattazione dell'udienza del
12.3.2025, sostituita dal deposito in via telematica di note scritte, ai sensi dell'art. 127-ter
c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini per il deposito di comparse conclusionali e di eventuali memorie di replica (v. ordinanza in atti).
Ha depositato la comparsa conclusionale soltanto l'appellata, TR
, mentre, nel successivo termine, hanno depositato la memoria di replica
[...] solo gli appellanti (i quali hanno eccepito, in particolare, il difetto di legittimazione passiva e l'inammissibilità della costituzione, nel presente giudizio di appello, della
, giacché in primo grado aveva partecipato al TR giudizio la , mentre, in appello, si AR
è costituita la diversa società, , la quale non ha TR indicato come sarebbe subentrata nella posizione della pregressa società, né ha fornito prova al riguardo).
Motivi della decisione

1. L'oggetto del presente giudizio di appello
Premesso quanto sopra esposto in ordine allo svolgimento del processo e tenuto conto, da un lato, della decisione del Tribunale di Castrovillari e, dall'altro, dei motivi di appello avanzati dai coniugi e , nonché da Parte_1 Parte_2 Parte_3
oltre che delle difese e delle eccezioni proposte dalla
[...] TR
, appare opportuno chiarire che il presente giudizio ha ad oggetto, l'esame:
[...]
a) dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva della TR
, avanzata dagli appellanti nella memoria di replica depositata
[...] telematicamente il 4.6.2025 (e la connessa questione della revoca della contumacia della società appellata); b) della fondatezza o meno del motivo di appello, con cui, da un lato, è stata invocata la responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c., della società appellata anche
8 per i vizi degli immobili attinenti ai portoni di ingresso, alle ringhiere, ai pavimenti dell'appartamento dei coniugi e al parquet dell'appartamento di TE [...]
(responsabilità ritenuta insussistente dal Tribunale per tali vizi, Parte_3 poiché considerati non gravi, con pronuncia censurata dagli appellanti); dall'altro, viene censurata la sentenza impugnata per la mera condanna della “ alla AR riparazione, a propria cura e spese, delle colonne fecali, senza, tuttavia, accertare, tramite integrazione della c.t.u., le spese necessarie per la esecuzione dei predetti lavori e condannare la società venditrice al pagamento in favore degli odierni appellanti dell'equivalente monetario;
c) della fondatezza o meno dell'ulteriore motivo di appello, con cui gli appellanti hanno invocato la condanna della società appellata al risarcimento dei danni subiti, per essere stati costretti a vivere in un ambiente domestico in cui vi era lo sgradevole odore causato dai difetti delle colonne fecali degli immobili (domanda, sotto questo profilo, disattesa dal Tribunale, per via della mancata allegazione e prova dei predetti danni, con pronuncia censurata dagli appellanti); d) la regolamentazione delle spese di lite.

2. La legittimazione passiva della e la revoca TR della dichiarazione di contumacia
Come visto (v. paragrafo sullo svolgimento del processo), gli appellanti, con la memoria di replica depositata telematicamente il 4.6.2025, eccepiscono il difetto di legittimazione passiva della , costituitasi nel giudizio di appello, TR giacché in primo grado aveva partecipato al giudizio la AR
, senza che sia stato indicato né provato come la prima società
[...] sarebbe subentrata nella posizione della seconda.
L'eccezione è infondata.
In effetti, dalla visura camerale, prodotta dalla “ in TR allegato alle note di trattazione scritta dell'11.3.2024, emerge che si tratta della medesima compagine sociale che è stata parte del giudizio di primo grado, ossia la società “
[...]
, essendosi trasformata in società a AR responsabilità limitata ed avendo mutato denominazione (v., in particolare, pagg. 13 e 14 della visura). Ne consegue, ulteriormente, la revoca della dichiarazione di contumacia.
9 3. Il merito del giudizio di appello e le valutazioni della Corte
Con un primo motivo (rubricato: “Violazione dell'art. 1669 c.c.” e articolato in tre diversi profili di censura), gli appellanti censurano la sentenza di primo grado, innanzi tutto, nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che le lesioni, gli avvallamenti e le scheggiature delle piastrelle dei pavimenti dell'appartamento dei coniugi _4
, i difetti del parquet dell'appartamento di il distacco
[...] Parte_3 delle ringhiere esterne, l'alterazione della verniciatura, del colore e le screpolature dei portoni di ingresso degli appartamenti - vizi rilevati dal c.t.u. e descritti nella propria relazione - non costituivano “gravi” difetti, ai sensi dell'art. 1669 c.c. Sostengono che, al contrario, si tratta di difetti che incidono sulla funzionalità ed abitabilità degli appartamenti, riducendone le possibilità di godimento da parte dei proprietari e comportando la responsabilità dell'odierna appellata ai sensi del citato art. 1669 c.c.
Sotto altro profilo, gli appellanti lamentano che il Tribunale - sebbene il c.t.u. non avesse quantificato il costo degli interventi necessari per risolvere il problema fognario, il costo del progetto esecutivo per eseguire il citato intervento, nonché l'incidenza degli oneri tecnici per gli interventi dallo stesso individuati come necessari e malgrado fosse stato più volte sollecitato a integrare la c.t.u. anche sotto tale profilo - si è limitato a condannare l'odierna appellata alla esecuzione dei predetti lavori sulle colonne fognarie, senza diporre una integrazione di consulenza tecnica d'ufficio.
Infine, lamentano la mancata integrazione della consulenza tecnica d'ufficio, anche in merito alle lesioni all'intonaco delle pareti, avendo il consulente tecnico di ufficio previsto solo dei ripristini parziali, senza considerare che era impossibile ottenere, in tal modo, lo stesso colore delle pareti interessate da simili ripristini parziali.
Il motivo di appello è, in parte, inammissibile e, in parte, infondato.
E' opportuno richiamare, in punto di diritto, il principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità e di merito, secondo il quale il difetto di costruzione che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., legittima il committente alla relativa azione, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando, necessariamente, parti essenziali della stessa (e, perciò, non determinandone la “rovina” od il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di
10 adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria, etc.), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo.
In altri termini, come hanno precisato, anche, le sezioni unite della Corte di Cassazione, sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., quelli che compromettono la funzionalità globale dell'opera stessa (cfr. Cass., sez. unite, n. 7756/2017, richiamata anche dagli appellanti, che, a sua volta, richiama, tra i vari precedenti, Cass. n.
8140/2004, secondo cui integra il “grave difetto dell'opera”, ai sensi dell'art. 1669 c.c., la rottura e la scollatura delle mattonelle in percentuale notevole rispetto alla superficie dell'alloggio, poiché si tratta di vizi che incidono sulla funzionalità ed abitabilità dell'appartamento).
Nel caso in esame, per vero, non consta esservi stato alcuna compromissione sulla funzionalità globale dell'opera, a causa dei vizi, specificamente, riguardanti: 1) le lesioni, gli avvallamenti e le scheggiature delle piastrelle in alcuni punti dell'appartamento dei coniugi e (la superficie interessata dai difetti è Parte_1 Parte_2 alquanto modesta, cioè pari a 4 o 5 m² – v. pag. 11 della relazione del c.t.u.); 2) il deterioramento del parquet in alcuni punti dell'appartamento di Parte_3
(v. pag. 11 della relazione, da cui si evince che alcune limitate zone del
[...] pavimento presentavano, lungo le “fughe” tra gli elementi componenti, alterazioni del colore e della vernice e che il problema non appariva particolarmente diffuso, non essendovi neppure rigonfiamenti o distacchi di entità significativa e che, infine, una pulitura, eventuale stuccatura e successiva lucidatura avrebbe eliminato tali disomogeneità localizzate); 3) il distacco delle ringhiere (il c.t.u. ha descritto la scarsa entità anche di tale difetto, evidenziando che gli ancoraggi delle ringhiere delle scale e dei pianerottoli delle due villette, in corrispondenza delle pareti, erano solo privi di intonaco rifinito al civile e relativa pitturazione, probabilmente a causa di un rinforzo successivo non del tutto concluso e che, in tali zone, occorreva semplicemente ripristinare l'intonaco e la pitturazione unitamente all'intorno circostante, il tutto a fronte di una spesa di non più di euro 100,00 per ciascuna villetta); 4) l'alterazione della verniciatura dei portoni di ingresso alle villette (il c.t.u. ha evidenziato che il “pannello pantografato esterno” di rivestimento dei portoncini blindati di entrambe le villette si presentava in uno stato di conservazione non ottimale, con alterazione della verniciatura, del colore e screpolature ovunque diffuse, probabilmente a causa della scarsa resistenza agli agenti atmosferici, raggi ultravioletti, e che entrambi i pannelli andavano sostituiti
11 con altri aventi vernici ad alto contenuto di pigmenti, ossidi metallici, che disciolti nelle vernici fungono da filtro).
Tutti i predetti difetti non hanno impedito né limitato in maniera significativa il godimento degli appartamenti da parte dei loro proprietari. Si tratta, del resto, di difetti del tutto marginali, riparabili con l'esborso di poche centinaia di euro (v. ance sul punto, la relazione del perito d'ufficio).
Infine, il motivo è inammissibile, nella parte in cui gli appellanti lamentano la mancata integrazione della il c.t.u. che, loro parere, si sarebbe resa necessaria, sia poiché il perito d'ufficio non aveva quantificato il costo degli interventi necessari per risolvere il problema connesso alle esalazioni derivanti dall'impianto fognario;
sia perché, in merito alle riscontrate lesioni all'intonaco delle pareti, aveva previsto soltanto ripristini parziali, senza considerare che era impossibile riottenere lo stesso colore delle pareti interessate.
In effetti, quanto ai vizi del sistema fognario (ossia del funzionamento di colonne fecali e sistemi di raccolta acque meteoriche e reflue) - premesso che il c.t.u.: a) ha constatato, all'interno di alcuni servizi igienici delle due villette, l'emissione di cattivi odori;
b) ha descritto compiutamente sia le cause di tali problematiche sia le opere necessarie per rimediarvi, senza, tuttavia, indicarne il costo complessivo, in assenza di una progettazione esecutiva - la circostanza che il Tribunale si sia limitato a condannare la società appellata ad eseguire i lavori analiticamente descritti dal perito d'ufficio non è censurabile, poiché gli stessi odierni appellanti, nell'atto di citazione introduttivo di primo grado, avevano chiesto, il risarcimento del danno per equivalente in alternativa a quello in forma specifica (v. la lettera b) delle conclusioni di cui a pag. 4 dell'atto di citazione di primo grado, con cui avevano domandato di “[…] condannare la
[...] alla eliminazione dei predetti inconvenienti ovvero al pagamento della CP_2 somma necessaria per la risoluzione del problema con conseguente comunque riduzione del prezzo dell'immobile […]”), cosicché la decisione del Tribunale è conforme alla domanda degli attori.
Con riguardo, poi, alla presunta insufficienza dell'accertamento peritale relativo ai rimedi alle lesioni delle pareti delle due villette, deve osservarsi che, in realtà, il c.t.u., nella
“Relazione peritale di cui alle osservazioni del 21.07.2016”, ha specificato i lavori necessari ad evitare l'inconveniente della disomogeneità dei colori di parete, soffitto e controsoffitto, tanto che aveva aggiunto il costo di tre “mani” di tinteggiatura.
12 Ne consegue che gli appellanti non hanno motivo, tanto, di lamentarsi della mancata integrazione della consulenza tecnica d'ufficio, avendo il perito dato compiuta risposta alla problematica rilevata;
quanto, piuttosto, avrebbero potuto dolersi del mancato calcolo, da parte del Tribunale, nel determinare il risarcimento del danno, dei costi aggiuntivi suddetti, di cui, tuttavia, non si sono lamentati.
Con un secondo motivo (rubricato: “Violazione dell'art. 1226 c.c.”), gli appellanti impugnano la sentenza di primo grado, nella parte in cui il Tribunale ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni subiti a causa dei vizi degli immobili e per l'inadempimento imputabile all'odierna appellata, giacché affermano, al contrario di quanto ritenuto dal giudice di prime cure, di avere dimostrato di aver subito un pregiudizio ulteriore rispetto a quello costituito dai vizi degli immobili in sé considerati, atteso che tutti i testi escussi hanno riferito del grave olezzo, proveniente dalle colonne fecali degli appartamenti, che invadeva, in special modo, le camere da letto, sicché il giudice di primo avrebbe dovuto risarcire il danno non patrimoniale, per essere stati costretti a sopportare quotidianamente le nauseabonde esalazioni provenienti dalle colonne delle “acque nere”, liquidandolo anche in via equitativa, ai sensi degli artt. 1226
e 2056 c.c.
Il motivo è fondato, nei limiti di seguito precisati.
Il Tribunale ha rigettato, sotto questo profilo, la domanda risarcitoria, ritenendo che gli odierni appellanti non avevano allegato e dimostrato alcun concreto pregiudizio ulteriore a quello dei difetti ex se (v. pag. 3 della sentenza di I grado).
Anzitutto, occorre evidenziare che non è ravvisabile un difetto di allegazione nella domanda, poiché, nell'atto di citazione di primo grado, gli odierni appellanti hanno lamentato, tra l'altro, che dalla colonna delle acque nere degli immobili venduti loro dalla proveniva un cattivissimo odore che rendeva diverse stanze AR inutilizzabili (v. pag. 2, punto n. 5, dell'atto di citazione di I grado). Pertanto, nelle conclusioni hanno domandato di condannare la “ al risarcimento dei AR danni da subiti in conseguenza dei difetti della costruzione e degli inadempimenti contrattuali imputabili alla predetta società, da determinarsi in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., con riserva di agire per i danni che avrebbero subito in futuro e fino alla effettiva eliminazione dei lamentati inconvenienti (v. pag. 4 dell'atto di citazione di I grado, lettera “c” delle conclusioni).
13 La domanda contiene, pertanto, seppur sinteticamente, l'indicazione del danno evento (le esalazioni maleodoranti provenienti dalla colonna fognaria) e del danno conseguenza
(l'inutilizzabilità di diverse stanze dell'appartamento), oltre che la richiesta risarcitoria.
Peraltro, è opportuno precisare che la domanda risarcitoria in questione concerne i danni subiti nell'arco temporale compreso tra l'acquisto degli immobili e l'immissione nel possesso degli stessi da parte degli appellanti (i coniugi Controparte_5
hanno acquistato l'immobile il 16.10.2002 e ne sono entrati in possesso a partire
[...] da tale data – v. pag. 3 dell'atto pubblico di acquisto;
ha Parte_3 acquistato l'immobile il 30.10.2002 e ne è entrato in possesso in tale giorno – v. pag. 4 dell'atto pubblico di acquisto) e la data instaurazione del presente giudizio (16.7.2007), posto che gli attori, come visto, si sono riservati di agire, evidentemente in apposito giudizio, per gli ulteriori ed eventuali danni che avrebbero subito fino alla effettiva eliminazione degli inconvenienti.
Tanto chiarito, la presenza di cattivi odori in alcune stanze dei predetti immobili, provenienti dalle colonne delle acque nere, è stata confermata dai testi escussi nel corso del giudizio di primo grado e, indirettamente, dal consulente tecnico di ufficio che, a distanza di anni, ha potuto verificare che, sebbene con frequenza e intensità variabili, persistevano le esalazioni maleodoranti di cui si tratta.
In particolare, l'ing. consulente tecnico di parte dei coniugi ON [...]
e , escusso nel giudizio di primo grado, ha confermato di aver Parte_1 Parte_2 visionato le unità immobiliari per cui è causa (in particolare, di aver eseguito un sopralluogo nell'immobile dei coniugi e nel mese di aprile o maggio Parte_1 Pt_2 del 2008) e di aver constatato, fra gli altri difetti e vizi presenti nell'appartamento, che gli scarichi non erano opportunamente sifonati e che ciò determinava la risalita di cattivi odori, nonché che, effettivamente, vi era confluenza dei residui di raccolta delle acque bianche e nere.
In particolare, il testimone ha confermato la presenza di cattivi odori, provenienti oltre che dagli scarchi, dalle griglie di raccolta delle acque meteoriche nei due cortili delle abitazioni degli appellanti (v. la circostanza di cui al capitolo n. 5) e nelle stanze da letto delle due unità immobiliari (v. la circostanza di cui al capitolo n. 6).
La teste , cognata di ha affermato che, in Testimone_2 Parte_3 particolare, nella “zona notte” della casa della sorella (ovverosia della abitazione di
14 proprietà di , si sentiva cattivo odore (v. verbale dell'udienza Parte_3 del 16.4.2009).
Infine, il teste , cognato di , ha confermato che Testimone_3 Parte_3 si sentiva cattivo odore nell'immobile di proprietà di quest'ultimo e che, in particolare, tale sgradevole olezzo si sentiva nella camera da letto, in special modo, quando tirava vento (v. il verbale delle deposizioni testimoniali citate, all'udienza del 16.4.2009).
Tutti i testimoni escussi, dunque, hanno confermato che negli immobili per cui è causa si sentiva cattivo odore e che lo stesso pervadeva, in modo particolare, la “zona notte”.
Peraltro, come accennato, anche il consulente tecnico d'ufficio ha constatato, all'interno di alcuni servizi igienici delle due villette oggetto di causa, l'esalazione di cattivi odori, anche se, non sempre, e con intensità variabile (v. pag. 5 della relazione del c.t.u.).
In conclusione, può dirsi provata la sussistenza dei cattivi odori negli immobili di cui è causa (in particolare nelle camere da letto) e la circostanza, quindi, che gli odierni appellanti hanno subito un danno per essere stati costretti a vivere, quotidianamente, in un ambiente pervaso da odori sgradevoli, dipendenti da difetti di costruzione delle colonne fecali, imputabili alla . AR
Il danno, segnatamente, consiste nel minore godimento dell'immobile e può essere liquidato, in via equitativa, rapportandolo alla riduzione del valore locativo degli immobili, stimabile, sulla base delle circostanze suddette (intensità variabile dei cattivi odori, interessamento soltanto di alcune stanze di villette edificate su tre livelli), nel 30% del normale.
Il valore locativo normale annuo di tale immobile si ricava, secondo il criterio della capitalizzazione del reddito (normalmente utilizzato nelle stime), moltiplicando il valore degli immobili all'epoca dell'acquisto (desumibile dagli atti di acquisto) per il c.d. saggio di capitalizzazione. Tale saggio di capitalizzazione, a sua volta, si evince dai valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare, relativi al secondo semestre del 2002 (epoca di acquisto degli immobili) di “ville e villini” siti in zona semicentrale di OR
LA (quale via Kennedy, ove sono state edificate le villette oggetto di causa), rapportando il valore medio di acquisto, pari ad euro 800 al mq (euro 800/900 al mq) a quello medio locativo, pari ad euro 3,35 al mq al mese (euro 2,7/ 4 al mq), pari ad euro
40,20 al mq annuo (in sostanza - poiché il valore del bene si calcola dividendo il reddito annuo o valore locativo per il saggio di capitalizzazione, secondo la formula: Valore =
15 Reddito Annuo / Tasso di Capitalizzazione - il valore locativo, conoscendo quello dell'immobile, si ricava dalla formula inversa).
Il saggio di capitalizzazione è, quindi, pari al 5,02 % (40,20 x 100 = 402 : 800) che, del resto, corrisponde, grosso modo, ai normali saggi di capitalizzazione degli immobili residenziali.
Il valore locativo normale degli immobili oggetto di causa è dato, quindi, dalla moltiplicazione del loro valore di acquisto per il saggio di capitalizzazione del 5,02%
(ossia per 0,0502).
Poiché la villetta di proprietà dei coniugi e è stata Parte_1 Parte_2 acquistata al prezzo di euro 77.500,00, il suo valore locativo normale è pari ad euro
3.890,50 annui (5,02% di euro 77.500,00) e il danno è pari a 1.167,15 l'anno (30% del valore locativo normale), ossia euro 97,26 al mese;
euro 3,19 al giorno;
quella di proprietà di è stata acquistata al prezzo di euro 77.000,00, Parte_3 cosicché il suo valore locativo normale è pari ad euro 3.865,40 annui (5,02% di euro
77.000,00) e il danno è pari a 1.159,62 l'anno (30%), ossia euro 96,63 al mese, euro 3,17 al giorno.
Infine, deve osservarsi che il danno da risarcire è quello che si è prodotto, per quanto concerne la posizione dei coniugi e , dal 16.10.2002 Parte_1 Parte_2 al 16.7.2007 (pari a 4 anni e 9 mesi circa); mentre, per quanto riguarda Parte_3
è quello prodottosi dal 30.10.2002 al 16.7.2007 (4 anni, 8 mesi e 16 giorni
[...] circa), sicché, richiamate le rispettive riduzioni dei valori locativi in conseguenza delle imperfezioni del sistema di smaltimento delle acque, ai coniugi e Parte_1
spetta, ulteriormente e per la causale risarcitoria suddetta, la somma di Parte_2 euro 5.543,94 che, rivalutata all'attualità, è pari a euro 7.628,46; mentre a
[...] spetta la somma di euro 5.459,76, che, rivalutata all'attualità, è pari Parte_3
a euro 7.512,63.
Su tali somme decorrono gli interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza, in assenza di prova dei presupposti per riconoscere quelli c.d. compensativi.
In effetti, è onere del creditore, rimasto non assolto nella fattispecie in esame, provare, anche in base a criteri presuntivi, che la somma rivalutata (o liquidata in moneta attuale) sia inferiore a quella di cui avrebbe disposto, alla stessa data della sentenza, se il pagamento della somma originariamente dovuta fosse stato tempestivo, dato che gli interessi cosiddetti compensativi costituiscono una mera modalità liquidatoria del
16 danno da ritardo nei debiti di valore e che non è configurabile alcun automatismo nel riconoscimento degli stessi (v., ad esempio, Cass., sez. III, n. 6351/2025).

4. Le spese di lite
L'accoglimento parziale dell'impugnazione e la valutazione dell'esito finale della lite giustifica, in parziale riforma della sentenza impugnata, la compensazione delle spese di lite del primo grado di giudizio (per come liquidate dal Tribunale) e del presente giudizio di appello nella misura di 1/3, mentre i restanti 2/3 devono essere posti a carico della
TR
Le spese di lite del presente giudizio di appello si liquidano, nell'intero, in complessivi euro 174,00 per spese vive ed euro 4.888,00 per onorari (euro 1.134,00 per lo studio della controversia;
euro 921,00 per la fase introduttiva;
euro 922,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione;
euro 1.911,00 per la fase decisoria), tenuto conto dei parametri medi dello scaglione per le cause di valore da euro 5.201,00 ad euro 26.000,00 (tenuto conto della misura del risarcimento del danno ulteriore riconosciuto con la presente sentenza), fatta eccezione per la fase di istruttoria e di trattazione, liquidata seguendo i parametri minimi, perché è consistita nella mera rivalutazione delle prove già acquisite in primo grado e nel rigetto dell'istanza di rinnovazione della c.t.u.
Conseguono le pronunce di cui al dispositivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Catanzaro, seconda sezione civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da e Parte_1 Parte_2 Parte_3
avverso la sentenza del Tribunale di Castrovillari n. 245/2018, pubblicata il
[...]
18.5.2018 e non notificata, così provvede:
- accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna la in persona del TR
l.r.p.t., alla corresponsione, a titolo di risarcimento del danno, della ulteriore somma, rispetto a quella liquidata dal Tribunale, di euro 7.628,46 nei confronti dei coniugi e e della ulteriore somma di euro 7.512,63 nei Parte_1 Parte_2
17 confronti di , oltre interessi al saggio legale dalla pubblicazione Parte_3 della presente sentenza e fino al saldo;

- compensa per 1/3 le spese del giudizio di primo grado, liquidate nell'intero dal
Tribunale, e condanna la in persona del l.r.p.t., al TR rimborso dei restanti 2/3, da distrarsi ai sensi dell'art. 93 c.p.c. in favore dell'avv.
Antonio Giovanni Fusaro;

- conferma nel resto la sentenza impugnata;

- compensa per 1/3 le spese del giudizio di appello tra le parti e condanna la
[...]
in persona del l.r.p.t., al rimborso dei residui 2/3 nei confronti di TR
e , nonché di , liquidati in Parte_1 Parte_2 Parte_3 euro 116,00 per spese vive ed euro 3.258,66 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso forfettario nella misura del 15%, come per legge, da distrarre ai sensi dell'art. 93 c.p.c. in favore dell'avv. Antonio Giovanni Fusaro.
Così deciso da remoto, nella camera di consiglio del 17.9.2025
Il Consigliere relatore ed estensore La Presidente
dott. Antonio Rizzuti dott.ssa Silvana Ferriero
18