N. R.G. 1848/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, TERZA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1848/2022 promossa da:
(cf: ), con il patrocinio dell'Avv. ANDREA SCAVETTA Parte_1 C.F._1
e dell'Avv. FEDERICO SCAVETTA;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: con il patrocinio dell'Avv. ANTONIO Controparte_1 C.F._2
OSSI e dell'Avv. MATTEO PESCATORI;

PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 2642/2022 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 13/09/2022.
CONCLUSIONI
In data 29.10.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: si riporta integralmente alle conclusioni rassegnate nella nota di trattazione scritta depositata per l'udienza del 13.12.2023.
Con vittoria di spese di giudizio di entrambi i gradi, e il rimborso delle spese di registrazione della sentenza di primo grado pari a euro 200,00, come da distinta di pagamento (doc. 2).
[note per l'udienza del 13.12.2023]
pagina 1 di 13 conclude per parte appellante come in atto di appello, e cioè in totale riforma della gravata sentenza, previo totale annullamento della stessa, accogliere la domandata attrice promossa nei confronti del Sig. per CP_1 tutte le ragioni e motivazioni di cui ai capi impugnati, e di conseguenza condannarlo al pagamento ma di euro 5.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria, nonché al rimborso della somma di euro 1.939,43 pagata in esecuzione della gravata sentenza, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Con vittoria di spese di lite di entrambi i gradi del giudizio.
Per la parte appellata: si riporta sin d'ora alle conclusioni contenute nella comparsa di costituzione in appello e nelle note di trattazione scritta depositate il 20/11/2023, che qua sono da considerarsi integralmente trascritte
[comparsa di costituzione in appello]
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e previe le opportune declaratorie, rigettare in quanto inammissibili e infondati tutti i motivi di appello proposti da
[...] e per l'effetto confermare la sentenza contestuale n. 2642/2022 resa dal Tribunale di Firenze, III^ sez. Pt_1 n data 13 settembre 2022.
Con vittoria di spese.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 2642/2022 pubblicata il 13/09/2022, ha respinto la domanda con la quale aveva chiesto che si dichiarasse la nullità “… Parte_1 della proposta 25.02.2020, accettata lo stesso giorno dal Sig. , per difetto Controparte_1 di accettazione degli arti soggetti aventi diritto e/o indicati come comproprietari, per difetto di ogni requisito di legge idoneo a identificare correttamente il bene che si intendeva proporre in vendita, in assenza anche di mappe e di ogni altra qualsiasi indicazione …” (atto introduttivo, conclusioni di pag. 5), con conseguente restituzione dell'importo a suo tempo versato di 5mila euro.
1.1 aveva dedotto che, dopo avere firmato, su modulo predisposto Parte_1 dall'agenzia immobiliare, una proposta d'acquisto di un immobile sito in Scandicci di proprietà di e (nudi proprietari, essendo usufruttuaria Controparte_1 CP_2
), e dopo avere ricevuto la copia con la sottoscrizione del solo Persona_1 CP_1
la proposta accettata era nulla per le ragioni sopra indicate.
[...]
Aveva dunque convenuto in giudizio , chiedendo l'accertamento della Controparte_1 nullità e la restituzione della somma versata.
1.2 si era costituito per resistere, contestando la domanda. Controparte_3
Aveva spiegato che, nel febbraio del 2020, assieme alla sorella , comproprietaria al CP_2
pagina 2 di 13 50% e alla madre , usufruttuaria, aveva conferito incarico all'agenzia Persona_1 immobiliare Immobil Prestige di Firenze, in persona degli agenti Silvia D'Ardes e Giuseppe
Romanin, di mettere in vendita l'immobile.
La proposta del era stata accettata con sottoscrizione di tutti e tre (i due Pt_1 CP_1
e la ) e la controparte ne aveva avuto comunicazione. Per_1
V'era stato solo un ritardo nella redazione della relazione per la vendita da parte del tecnico, ostacolato dalla pandemia e dal conseguente lockdown;
ma ogni ragione di doglianza della controparte era infondata e strumentalmente intesa a sottrarsi a un contratto ormai concluso e valido.
1.3 Il Tribunale ha reputato insussistente qualsiasi profilo di nullità e, pertanto, ha respinto ogni domanda, gravando l'attore delle spese.
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato, (di seguito anche Parte_1 appellante) ha convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, Controparte_4
(di seguito anche appellato), proponendo gravame avverso la suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 “TOTALE OMISSIONE DEL TEMA DECIDENDI”
Innanzitutto, sotto questo titolo, l'appellante si duole che il Tribunale abbia travisato l'oggetto del contendere, che era la nullità dell'atto, la quale, essendo un vizio istantaneo, lo inficiava senza possibilità alcuna che fatti e comportamenti successivi potessero convalidarlo, risultando dunque del tutto sbagliati i riferimenti del Tribunale alle condotte successive serbate dai venditori.
Pertanto: «[…] Va rilevato comunque e in ogni caso che solo alcuni degli elementi principali mancanti (carta di identità e quindi identificazione dei venditori, APE), sono emersi per la prima volta solo a seguito di deposito nella seconda memoria ex art. 183 cpc avversaria. […]» (appello, pag. 4, enfasi della parte).
Inoltre: «[…] Oltre alla macroscopica assenza di identificazione delle generalità dei venditori, la proposta non conteneva alcuna indicazione sugli accessi all'edificio e sugli accessi alla corte, sui confinanti, sulla consistenza approssimativa dell'edificio e della corte, il volume e l'altezza, la presenza o meno di servizi igienici o altri servizi, la suddivisione o meno dell'edificio in più vani e/o in diversi piani. pagina 3 di 13 Niente su servitù attive o passive, niente sull'APE, niente sull'allaccio o meno alla rete fognaria, niente sulla destinazione di utilizzo effettivo dell'edificio, e neanche una mappa.
[…]» (ivi, pag. 5).
Queste informazioni, d'altra parte, erano necessarie al per valutare e Pt_1 comprendere se nel capannone avrebbe potuto esercitare la sua attività.
2.2 “ERRATA E FANTASIOSA INDICAZIONE DEL MODUS OPERANDI DI
COMPILAZIONE DEI MODULI E SUL RUOLO DELL'AGENTE IMMOBILIARE”
Al Tribunale, poi, che aveva ritenuto rilevante l'ausilio che verosimilmente era stato dato dall'agenzia immobiliare, l'appellante obietta che nessuna prova esisteva dell'apporto dato dal mediatore.
2.3 “ERRATA E CONTRADDITTORIA QUALIFICAZIONE DI VALIDITA' DELLA
PROPOSTA – FALSE RAPPRESENTAZIONI”
Il terzo mezzo, così intitolato, denuncia l'errore clamoroso del primo giudice nel reputare accertata l'identità dei venditori dai loro documenti di identità, nonostante che quei documenti non erano in alcun modo stati forniti, se non, tardivamente, nel corso dell'istruttoria di primo grado.
L'atto, per contro, riportava i soli nomi e cognomi dei venditori.
Analogamente, il giudice aveva presunto, senza alcuna giustificazione, che fosse stata già presente alla trattativa l'APE.
2.4 “ERRATA INTERPRETAZIONE DEI COMPORTAMENTI SUCCESSIVI MESSI IN
ESSERE DALLE PARTI ANCORCHE' NON AFFERENTI AL TEMA DECIDENDI”
I comportamenti successivi alla sottoscrizione della proposta accettata erano ininfluenti ai fini della validità o invalidità dell'atto e, dunque, le corrispondenti argomentazioni del giudice erano prive di qualsiasi valore.
2.5 “MANCATA APPLICAZIONE DELLA GIURISPRUDENZA ORMAI COSTANTE E
UNIVOCA DELLA SUPREMA CORTE SUL PUNTO”
La S.C. aveva affermato che “in tema di compravendita immobiliare, ai fini della individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante” (Cass. 9896/2010, 3996/17 e 9857/2007), sicché le indicazioni catastali indicate nella proposta erano insufficienti a renderla valida.
pagina 4 di 13 2.6 “MANCATA PRONUNCIA SULLA ECCEZIONE DI MANCANZA DI OGNI TITOLO
DI PARTE CONVENUTA A TRATTENERSI L'ACCONTO, NON AVENDO PROPOSTO
DOMANDA RICONVENZIONALE”
Sostiene, infine, l'appellante che, in ogni caso, il Tribunale, che ne ha omesso l'esame, avrebbe dovuto accogliere «[…] l'eccezione riguardante la mancanza di titolo del convenuto a trattenersi la somma oggetto del contendere. […]» (ivi, pag. 11).
Poiché la controparte non aveva proposto alcuna riconvenzionale, neppure aveva più alcun titolo per trattenere la somma incassata.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio, ha Controparte_1 contestato, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
4. Con ordinanza del 20.12.2023, la Corte ha disposto mediazione delegata, svoltasi con esito negativo.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 29.10.2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
L'appello è manifestamente infondato, quantunque la motivazione del Tribunale debba essere integrata ed emendata come di seguito.
pagina 5 di 13 5. I primi cinque motivi, essendo tutti fra sé intimamente connessi intorno al tema della nullità dell'atto, meritano esame congiunto.
5.1 L'atto impugnato, depositato in copia dallo stesso è una scrittura privata Pt_1 denominata Proposta d'acquisto immobiliare, firmata dal e datata 25.2.2020, la quale Pt_1 reca in calce, con data 26.2.2020, tre firme riferibili ai fratelli e alla , sotto CP_1 Per_1 il titolo “Firma per accettazione parte venditrice”; nonché, con data 27.2.2020, altra firma del sotto il titolo “Firma per ritiro copia accettata”. Pt_1
La proposta d'acquisto del contiene la manifestazione della volontà di comprare Pt_1
l'immobile sito in Scandicci, Borgo ai Fossi n. 8/A, composto da “capannone con resede privata esterna – dati catastali: fg. 6 part. 1156 sub 5 cat. C/3 rendita 1037,61 €” di proprietà di “ e (entrambi con nuda proprietà) e Controparte_1 CP_2 Persona_1
(con usufrutto)”, priva di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. ivi dichiara di “… avere visitato l'immobile e di averlo trovato di proprio Pt_1 gradimento …”.
Il prezzo dell'offerta è di 200mila euro, di cui 5mila euro versati mediante assegno di pari importo n. 766…9-06 tratto su CR Firenze non trasferibile intestato alla parte venditrice, depositato presso l'agente immobiliare Silvia D'Ardes. La proposta specifica che:
Con la comunicazione di avvenuta accettazione la presente proposta costituirà contratto preliminare di compravendita immobiliare e tale somma costituirà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). In caso di mancata accettazione della presente proposta,
l'agente immobiliare provvederà alla restituzione dell'assegno al sottoscritto proponente.
Il residuo prezzo di 195mila euro (di cui 95mila euro in assegni circolari e 10mila euro mediante provvista presa a mutuo dalla banca) sarebbe stato versato alla stipula del contratto definitivo, a mezzo di atto pubblico da rogarsi entro e non oltre il 20.4.2020 presso notaio da individuare nel prosieguo.
L'accettazione dei venditori reca in calce, come già premesso, le tre firme dei nudi proprietarî e della usufruttuaria. L'originaria deduzione del secondo Pt_1 la quale la scrittura sarebbe stata firmata dal solo odierno appellato, non è coltivata con il gravame;
in ogni caso, essa è manifestamente inconsistente, sol che si esamini la scrittura, in calce (a lato il particolare d'interesse).
pagina 6 di 13 Infine, v'è la sottoscrizione del per attestare il ritiro della copia accettata. Pt_1
5.2 Occorre allora premettere che la proposta del accettata dai comproprietarî e Pt_1 dall'usufruttuaria dell'immobile, ha dato vita, al momento in cui il 27.2.2020 ha ritirato Pt_1 la copia con l'accettazione, venendone a conoscenza (art. 1326 co. 1^ c.c.), a un contratto preliminare di compravendita immobiliare.
La natura del contratto è ben specificata nella stessa proposta firmata dal (Con la Pt_1 comunicazione di avvenuta accettazione la presente proposta costituirà contratto preliminare di compravendita immobiliare); né è mai stata sostenuta una tesi difforme;
potendosi relegare la denominazione delle parti come acquirente e venditori nell'ambito di un improprio utilizzo di quelle parole, in luogo di promittenti venditori e promissario acquirente, privo di qualsiasi rilievo interpretativo.
Del resto, a escludere qualsiasi dubbio sta la significativa previsione dell'obbligo, entro il
20.4.2020, di stipulare l'atto pubblico di trasferimento, formula che indica che l'effetto traslativo è rimesso a quella successiva stipulazione.
Il tema della nullità, dunque, deve essere scrutinato con riferimento al contratto preliminare, tale essendo la proposta accettata cui fa riferimento la difesa Pt_1
5.3 Nessuno dei profili di invalidità lamentati, per come reiterati in sede di gravame, sussiste, né se ne rilevano altri.


5.3.a Identificazione dei promittenti venditori
La questione sollevata, come ben si comprende, non attiene alla individuazione dei titolari dei diritti sull'immobile promessi in vendita, perché nella proposta sottoscritta da essi sono sufficientemente indicati in e quali nudi Pt_1 Controparte_1 CP_2 comproprietarî, e , quale usufruttuaria. Persona_1
La questione, piuttosto, attiene alla assenza di identificazione delle generalità dei venditori (così appello, pag. 5; supra, § 2.1).
Tuttavia, la mancanza delle complete generalità e dei documenti di identità è del tutto inidonea a rendere non identificato il soggetto, a ciò bastando porre mente al fatto che le tre firme di e , apposte per accettazione in Controparte_1 CP_2 Persona_1 calce alla proposta, non sono mai state disconosciute dagli stessi, né, quel che più conta, contestate, nella loro genuinità, dal Pt_1
pagina 7 di 13 Vale a dire che la scheda negoziale del preliminare costituita, complessivamente, dalla proposta e dalla accettazione in calce, non consente dubbi su chi siano i promittenti venditori, ossia proprio quegli e che, secondo lo Controparte_1 CP_2 Persona_1 stesso che così li ha indicati nella sua proposta, erano i titolari della nuda proprietà e Pt_1 dell'usufrutto e che hanno sottoscritto per accettazione.
Chiunque legga il contratto sa chi sono i promittenti venditori, ossia e Controparte_1
in quanto contitolari della nuda proprietà, e , in quanto CP_2 Persona_1 usufruttuaria;
tutti soggetti che, firmando per accettazione, si sono attribuiti quei ruoli, che, del resto, risultano confermati e mai messi in dubbio.
Ritiene il collegio che l'appellante confonda qui l'identità dell'altro contraente
(promittente venditore) con la sua identificazione (i.e. le generalità complete): solo la mancata indicazione dell'identità del contraente, qui sufficientemente contenuta nell'atto mediante la menzione del nome e del cognome e del diritto di cui era titolare (seguito dalle firme di ciascuno), potrebbe indurre, riflettendosi sull'esistenza dell'accordo, la nullità del contratto ex art. 1418 co. 2^ c.c. in relazione all'art. 1325 n. 1) c.c.; laddove, invece, persino un errore sulle generalità o, addirittura, la indicazione di generalità false non rende invalido il negozio, a meno che non abbia determinato errori o divergenze fra volontà e dichiarazione (in tal caso, peraltro, rendendo il contratto, se del caso, annullabile, non certo nullo), potendo richiedere una mera correzione di errore materiale (Cass. sez. 2^ civ.

6.11.1978 n. 5056 rv 394811); a fortiori, quindi, dovendosi escludere che l'omessa indicazione delle generalità complete e la mancata allegazione dei documenti di identità possano provocare, in un caso come questo, la nullità del contratto.


5.3.b Mancanza dell'A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica)
La questione non incide sulla validità del contratto preliminare.
È al momento del contratto definitivo che il proprietario è obbligato a produrre l CP_5
(art. 6 co. 2^ D. Lgs 19.8.2005 n. 192 e successive modifiche e integrazioni), sicché, a prescindere da qualsiasi altra valutazione, è impossibile che la sua mancanza possa invalidare il preliminare.
Ed è ben vero che il proprietario, in forza della norma già indicata, deve rendere disponibile l'attestato all'altro contraente sin dalle trattative, ma questo profilo, come ovvio, non attiene alla validità del contratto preliminare, bensì, in ipotesi, a quello dell'inadempimento o della violazione dell'art. 1337 c.c., temi estranei alla causa. pagina 8 di 13

5.3.c Identificazione del bene immobile
In primo luogo, nell'ambito del primo motivo, l'appellante denuncia che la proposta non conteneva alcuna indicazione sugli accessi all'edificio e sugli accessi alla corte, sui confinanti, sulla consistenza approssimativa dell'edificio e della corte, il volume e l'altezza, la presenza o meno di servizi igienici o altri servizi, la suddivisione o meno dell'edificio in più vani e/o in diversi piani. Niente su servitù attive o passive, niente sull'APE, niente sull'allaccio o meno alla rete fognaria, niente sulla destinazione di utilizzo effettivo dell'edificio, e neanche una mappa (supra, § 2.1).
Proseguendo, col quinto motivo, l'appellante aggiunge che l'individuazione catastale dell'immobile è insufficiente per la individuazione del bene.
Ritiene il collegio, al contrario, che il bene sia ben identificato e, comunque, identificabile nel contratto preliminare.
Richiamato il tenore della scheda negoziale (supra, § 5.1), pare incontrovertibile che la menzione del capannone con resede privata esterna – dati catastali: fg. 6 part. 1156 sub 5 cat. C/3 rendita 1037,61 € sito in Scandicci, Borgo ai Fossi n. 8/A in comproprietà indivisa fra i due fratelli e gravato di usufrutto della , costituisca, nel complesso, una CP_1 Per_1 sufficiente individuazione del bene oggetto del contratto preliminare.
La mancanza degli elementi accessorî indicati in prima battuta dall'appellante, che costituiscono solo caratteristiche secondarie del bene e non ne condizionano l'identificabilità,
è priva di rilievo, tanto più in un caso, come il presente, nel quale il promissario ha Pt_1 dichiarato di avere visitato l'immobile e di averlo trovato di proprio gradimento.
Che, poi, i dati catastali, in generale, non siano determinanti per la individuazione del bene è principio che il collegio senz'altro condivide, senza però comprenderne la rilevanza nel caso di specie: quei dati non sono qui l'unico elemento identificativo del bene, essendovi anche l'indirizzo, il nominativo dei titolari e la descrizione essenziale del bene (capannone con resede privata esterna), così che sostenere il carattere non esaustivo dei dati catastali per identificare il bene è inutile, perché essi qui contribuiscono alla identificazione e non pretendono d'essere l'unico e determinante criterio di individuazione.
La giurisprudenza di legittimità invocata dalla parte (confermata da Cass. sez. 2^ civ.
15.2.2017 n. 3996), del resto, non è pertinente: essa non afferma il principio della non esaustività dei dati catastali ai fini della determinazione o determinabilità dell'oggetto del pagina 9 di 13 contratto, quale requisito indefettibile per la sua validità; ma si occupa del diverso caso in cui si debba procedere alla esatta individuazione dell'oggetto di un contratto di compravendita immobiliare valido, a tal fine non potendo automaticamente prevalere i dati catastali su altri dati descrittivi contenuti nel titolo.
Pare insomma che l'appellante, oltre a sostenere, a monte, una indeterminatezza dell'oggetto del preliminare che palesemente non sussiste, ometta anche, a valle, di considerare che l'oggetto del contratto può anche non essere determinato, purché sia determinabile.
Può così infine escludersi senza dubbio alcuno che il contratto preliminare sia nullo per indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto.
5.4 Le ulteriori doglianze relative ai comportamenti successivi delle parti e al ruolo del mediatore, che, a dire dell'appellante (secondo e quarto motivo), sono temi che il Tribunale ha erroneamente utilizzato per fondare la sua decisione, restano assorbite, perché, quand'anche le si recepisse, la validità del contratto non ne risentirebbe in alcun modo.
Solo per completezza si aggiunge che il primo giudice, forse in modo prolisso e non ordinato, ha comunque fatto riferimento a quei temi per rafforzare e avvalorare la tesi della validità; in questi limiti, i riferimenti del Tribunale sono senz'altro condivisibili, poiché la validità del contratto, che emerge ex se dall'esame della scheda negoziale, secondo quanto si è già esaustivamente scritto, esce comunque corroborata dalla successiva integrazione di tutti gli elementi de quibus.
Vale a dire che è ben vero, come l'appellante sostiene, che la nullità si valuta sulla idoneità dell'atto negoziale, nel momento in cui viene posto in essere, a rispondere ai canoni di legali di validità ex artt. 1418 e segg. c.c.; nondimeno, è altrettanto vero che l'esistenza del bene e la sua conformità ai dati identificativi riportati nel contratto, la corrispondenza e completa identificazione delle generalità dei promittenti venditori, l'esistenza dell sono CP_5
Cont elementi che, emersi nel corso del processo, ulteriormente tranquillizzano sulla validità del preliminare e valgono a connotare l'iniziativa giudiziale del come ai limiti della Pt_1 pretestuosità.
Non si può, infatti, fare a meno di osservare, come da sempre sottolinea che è CP_1 stato a sottoscrivere la proposta, salvo accorgersi, dopo che era venuto a conoscenza Pt_1 dell'accettazione, che avrebbe necessitato di maggiore riflessione «[…] per valutare e comprendere la possibilità o meno di esercitare quel tipo di attività commerciale/industriale pagina 10 di 13 che egli voleva perseguire […]» (appello, pag. 5).
Se GH ha davvero proposto d'acquistare un immobile (ossia s'è impegnato ai sensi dell'art. 1326 c.c.) senza prima farsi un'idea chiara e distinta che esso potesse soddisfare le sue esigenze, ha tenuto un comportamento ben al di sotto di quel minimo di diligenza che il generale principio di autoresponsabilità impone a ciascuno nella gestione dei propri affari;
e non potrebbe certo pretendere che una simile sua negligenza possa essere opposta alla controparte contrattuale, che sulla sua proposta ha riposto affidamento legittimo.
Men che meno, quindi, può tentare di sottrarsi a un contratto perfezionato Pt_1 sostenendo una invalidità palesemente insussistente.
6. Il sesto motivo è manifestamente infondato. ha assunto, come era sua facoltà, una posizione processuale di mera resistenza CP_1 rispetto alla domanda avversaria: si è, cioè, limitato a chiedere il rigetto della avversa domanda, la quale mirava a far dichiarare nullo il preliminare, e, di conseguenza (ossia quale effetto restitutorio dell'invalidità), a ottenere la restituzione della caparra.
Disattesa la tesi della nullità e, per conseguenza, respinta la domanda restitutoria accessoria, il titolo che legittima il trattenimento della somma è, come ovvio, il contratto preliminare stesso, che, allo stato, va considerato ancora avere forza di legge fra le parti.
È appena il caso di aggiungere, come giustamente notato dall'appellato, che in questo processo il tema della caducazione del contratto per vizi funzionali del sinallagma (i.e. per un qualche grave inadempimento di uno dei contraenti) non è mai stato dedotto e non potrebbe essere introdotto in appello, ostandovi l'art. 345 c.p.c.; fermo restando che, in concreto, nessuna domanda sul punto è stata comunque avanzata da che si è limitato a Pt_1 riproporre le pretese di primo grado.
L'oggetto di questo processo, al contrario, attiene solo a vizi genetici del negozio, ossia alla sua asserita nullità, così che, esclusa quella, il preliminare si ha per ancora utile a giustificare il trattenimento della caparra.
7. Le spese processuali del grado seguono la soccombenza.
Esse, in difetto di nota, si liquidano in base al D.M. 55/2014, come da ultimo modificato pagina 11 di 13 dal D.M. 147/2022, §§ 12 e 25 bis, parametri medi (ove non diversamente indicato).
Il valore della causa non è quello dichiarato, a fini fiscali, dall'appellante in calce all'impugnazione, ossia 5mila euro. Infatti, riproponendo, coi primi cinque motivi, la Pt_1 domanda di nullità già avanzata in prime cure, rispetto alla quale quella di restituzione dell'importo di 5mila euro è solo una ulteriore domanda accessoria, rende controverso, ai fini dell'art. 12 c.p.c., l'intero rapporto obbligatorio scaturito dal contratto preliminare, il cui valore, ovviamente, va parametrato sul prezzo stabilito di 200mila euro, che è il valore della causa.
Pertanto: € 2.977,00 fase 1, € 1.911,00 fase 2, € 2.163,00 (così dimezzato il parametro medio, in considerazione della modestia dell'attività di trattazione in concreto svolta), €
5.103,00 fase 4 ed € 1.008,00 fase della negoziazione (così dimezzato il parametro medio, in considerazione della brevità della mediazione, conclusa al primo incontro), in tutto €
13.162,00, oltre accessori.
Sussistono le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato.
Provvederà il Cancelliere a esigere, ove dovuto, il maggior contributo unificato corrispondente al valore di causa qui accertato in 200mila euro.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza assorbita, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 avverso la sentenza n. 2642/2022 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 13/09/2022;

2. condanna a rimborsare a le spese processuali Parte_1 Controparte_1 del presente grado, che liquida in complessivi € 13.162,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02;

4. manda alla Cancelleria di esigere l'eventuale maggior contributo unificato pagina 12 di 13 corrispondente al valore di causa qui accertato in 200mila euro.
Firenze, camera di consiglio del 16 luglio 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
pagina 13 di 13