R.G.N. 1457/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Maria Grazia Federici Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere
Dott. Isabella Ciriaco Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato in data 09/05/2025 avverso la sentenza n. 472/2025 emessa dal Tribunale di Busto
Arsizio, pubblicata il 09/04/2025 e notificata in pari data,
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il Parte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'Avv. PERA IVAN (C.F. ) elettivamente domiciliata C.F._1 all'indirizzo di posta elettronica del legale giusta delega in Email_1 atti;

-APPELLANTE
CONTRO in Saronno, via Galli 5, (C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. GILLI MARTA (C.F.
) e dell'Avv. D'ELIA GIUSEPPE ( ), elettivamente C.F._2 C.F._3 domiciliato all'indirizzo di posta elettronica del legale giusta delega in atti;
Email_2
-APPELLATO-
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 472/2025 emessa dal Tribunale di Busto Arsizio nella causa r.g. n. 2121/2024, pubblicata il 09/04/2025, in materia di “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.”.
1
CONCLUSIONI:
Per Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis ed in integrale riforma della sentenza n.
472 emessa dal Tribunale di Busto Arsizio, depositata e pubblicata telematicamente il 09/04/2025, nonché notificata all'odierna appellante in pari data, così giudicare:
- In via principale: per i motivi meglio esposti in atti, contrariis reiectis, accertato e dato atto che la
LI Assembleare del Saronno in esito al punto 1) all'Odg Controparte_2 dell'assemblea in data 06/03/2024 - approvazione regolamento interno uso cortile come comune come da documento allegato - è stata adottata in assenza del voto unanime dei condomini e/o comunque con maggioranza inferiore ai 2/3 del valore dell'intero immobile condominiale ed ai 2/3 del numero dei condomini stabilito dall'art. 36 ultimo comma del vigente regolamento condominiale;
per l'effetto, annullare e/o dichiarare nulla o comunque invalida e/o inefficace la LI
Assembleare adottata dal , Saronno in esito al punto 1) all'Odg Controparte_1 CP_2 dell'assemblea in data 06/03/2024 - approvazione regolamento interno uso cortile come comune come da documento allegato -; conseguentemente, annullare e/o dichiarare nullo e/o comunque invalido ed inefficace il “Regolamento interno sull'uso del cortile comune per deposito materiali, sosta e parcheggio veicoli e sul rispetto delle norme di sicurezza” adottato dal Controparte_1 con la delibera impugnata.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio, nonché del procedimento di mediazione, maggiorati di IVA, CPA e accessori di legge.
- In via istruttoria: si chiede, sin d'ora, di ordinare ex art. 210 c.p.c. al ed Controparte_1 all'Amministratore Condominiale l'esibizione dell'originale del Verbale di Assemblea in data
06/03/2024 con i relativi allegati. si oppone altresì si oppone altresì all'ammissione Parte_1 della prova orale dedotta ex adverso per tutti i motivi esposti in atti e a verbale di causa ribadendo la tardività di quelli dedotti nella memoria ex art. 171 ter n. 3 c.p.c. avversaria in quanto formulati
a prova diretta e, nella denegata ipotesi di ammissione della stessa, insiste per essere ammessa a prova contraria con i seguenti testimoni già indicati in I grado:
- Sig.ra , residente in [...]; Testimone_1
- Sig.ra residente in [...](Mi); Testimone_2
- Sig. residente in [...](Co).” Testimone_3

Per Controparte_1
2 “Voglia l'Ill.ma Corte adita, in via preliminare, dichiarare inammissibili e, nel merito, rigettare le domande di . Parte_1
Con vittoria di spese e competenze professionali ai sensi del d.m. 55/2014 e ss.mm., comprese spese forfettarie al 15%, cpa e iva come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA Si rinnova la richiesta di ammissione dei seguenti testi:
- , socio di LU SR (conduttrice capannone sito nel;
Testimone_4 Controparte_1
- moglie del condomino Testimone_5 Pt_2 sui seguenti capitoli, volti a dimostrare il fatto dell'esistenza di stalli e di aree per parcheggio veicoli utilizzati anche dalla stessa dal suo rappresentante legale e dalle sue conduttrici e sub- Parte_1 conduttrici:
1) Vero che il signor e il personale di , ITM e C4Q Testimone_6 Parte_1 Tes_7 parcheggiano e sostano i veicoli propri e quelli intestati alle suddette imprese in uno qualunque degli stalli disponibili nell'area pavimentata del cortile nonché negli spazi dell'area non pavimentata a sud del cortile del Controparte_1
2) Vero che i clienti di , ITM e C4Q parcheggiano e sostano i propri Parte_1 Tes_7 veicoli in uno qualunque degli spazi disponibili nell'area pavimentata del cortile e nell'area non pavimentata a sud del cortile del Controparte_1
3) Vero che tutti i giorni, per il parcheggio e la sosta di veicoli, sono disponibili stalli liberi nell'area pavimentata del cortile nonchè spazi nell'area non pavimentata a sud del cortile del CP_1

[...]
A prova contraria ammettersi i seguenti capitoli/articoli per testi dedotti da parte attrice e convenuta nonchè per interrogatorio formale:
4) Vero che il cortile del è in gran parte pavimentato. Controparte_1
5) Vero che nella parte pavimentata del cortile del sono presenti stalli per la Controparte_1 sosta/parcheggio veicoli, come da fotografie doc. 04 convenuta che si rammostrano.
6) Vero che gli stalli presenti nella parte pavimentata del cortile del sono Controparte_1 contrassegnati da mattonelle di colore diverso da quelle del fondo della pavimentazione, come da fotografie doc. 04 convenuta che si rammostrano.
7) Vero che a sud del cortile del vi è una ampia area non pavimentata, utilizzata CP_1 CP_1 come ulteriore parcheggio di veicoli, come da fotografia doc. 02 convenuta che si rammostra.”

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. (“ ), quale condomino del in Saronno, assente Parte_1 Pt_1 Controparte_1 all'assemblea tenutasi il 06/03/2024, impugnava la delibera condominiale approvata in quella sede,
3 comunicatagli l'11/03/2024; a tal fine, con atto di citazione notificato in data 04/06/2024, conveniva avanti al Tribunale di Busto Arsizio il in persona dell'amministratore pro Controparte_1 tempore, ivi rassegnando le seguenti conclusioni:
“In via preliminare: per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della LI
Assembleare adottata dal , Saronno in esito al punto 1) all'Odg Controparte_1 CP_2 dell'assemblea in data 06/03/2024 – “approvazione regolamento interno uso cortile come comune come da documento allegato” -.
In via principale: per i motivi meglio esposti in narrativa, accertato e dato che la LI
Assembleare del , Saronno in esito al punto 1) all'Odg Controparte_2 dell'assemblea in data 06/03/2024 - approvazione regolamento interno uso cortile come comune come da documento allegato - è stata adottata in assenza del voto unanime dei condomini e/o comunque con maggioranza inferiore ai 2/3 del valore dell'intero immobile condominiale ed ai 2/3 del numero dei condomini;
per l'effetto, annullare e/o dichiarare nulla o comunque invalida e/o inefficace la LI Assembleare adottata dal , Saronno in esito Controparte_1 CP_2 al punto 1) all'Odg dell'assemblea in data 06/03/2024 - approvazione regolamento interno uso cortile come comune come da documento allegato -; conseguentemente, annullare e/o dichiarare nullo e/o comunque invalido ed inefficace il “Regolamento interno sull'uso del cortile comune per deposito materiali, sosta e parcheggio veicoli e sul rispetto delle norme di sicurezza” adottato dal con la delibera impugnata nel presente giudizio. Controparte_1
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, nonché del procedimento di mediazione, maggiorati di IVA, CPA e accessori di legge.”
Prima di procedere all'impugnativa in discorso, instaurava la procedura di mediazione Pt_1 obbligatoria presso Archimedia ADR di Busto Arsizio, con istanza depositata in data 03/04/2024 e comunicata alle parti il giorno seguente. Si svolgeva un unico incontro di mediazione in data
08/05/2024, che dava esito negativo.
2. Costituendosi in giudizio, il eccepiva in via preliminare la decadenza CP_1 dall'impugnativa proposta in ragione del combinato disposto dell'art. 1137 c.c. – che impone il termine di trenta giorni per richiedere l'annullamento delle delibere assembleari – e dell'art. 8 comma
2 D. lgs n. 28/2010, come modificato dalla c.d. riforma Cartabia (D.Lgs 149/2022). Ad avviso del
Condominio, infatti, la soppressione della clausola contenuta nel previgente art. 5 comma 6 del D.lgs n. 28/2010, secondo cui «la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo», in particolare dell'inciso «entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal
4 deposito del verbale» avrebbe comportato la necessità, per i procedere alla notifica dell'atto Pt_1 di citazione entro il giorno 14/05/2024.
Questo perché - nella prospettazione del convenuto, contestata da - “il dies a quo (da cui Pt_1 decorreva il termine per l'impugnazione della delibera dell'art. 1137 c.c.) è l'11-03-2024 (data di comunicazione della delibera a ; il periodo di decadenza è sospeso dal 04-04-2024 (data di Pt_1 comunicazione della domanda di mediazione) al 08-05-2024 (conclusione del procedimento); riprende a decorrere il giorno successivo, sicché il dies ad quem è il 14-05-2024: dunque, la domanda attorea è inammissibile per intervenuta decadenza, essendo stato l'atto di citazione notificato in data successiva.”
Nel merito il sosteneva poi che l'assemblea aveva “legittimamente approvato il CP_1
«Regolamento interno sull'uso del cortile comune per deposito materiali, sosta e parcheggio veicoli
e sul rispetto delle norme di sicurezza» in virtù dei poteri ad essa conferiti dall'art. 13 del
Regolamento di Condominio”. Ciò in quanto la delibera si occupava esclusivamente di dettare norme in materia di uso di spazi comuni e nella “giurisprudenza di legittimità è costante il principio di diritto secondo cui per la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune è sufficiente la maggioranza semplice, non essendo necessaria la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio né tantomeno l'unanimità dei condòmini.”
Le parti si scambiavano le memorie ex art 171-ter c.p.c. nn. 2 e 3.
3. Il Tribunale, a scioglimento della riserva assunta in prima udienza il 18/12/2024, rigettava l'istanza di sospensione dell'efficacia della delibera per difetto dei presupposti di legge, non ammetteva le istanze istruttorie formulate dalle parti e fissava udienza ex art. 281-sexies per il 09/04/2025, assegnando i termini di legge per deposito degli scritti conclusionali e di replica.
Con la pronunciata sentenza il giudice dichiarava inammissibili le domande proposte dall'attore in ragione del difetto di legittimazione passiva del rilevata ex officio dal giudice. CP_1
Sin da subito si evidenzia che il giudice correttamente non stimolava il contraddittorio sulla circostanza posta alla base della decisione, trattandosi di una questione di mero diritto, che, come tale, esula dall'applicazione dell'art. 101 comma 2 c.p.c. secondo la giurisprudenza¹.
5 In particolare, il Tribunale reputava inammissibile la domanda ritenendo che la stessa verta in materia di nullità di regolamento condominiale avente natura contrattuale, in relazione alla quale legittimato passivo non sarebbe il bensì i singoli condomini,² citando a suffragio di tale CP_1 affermazione un consolidato orientamento di legittimità.³
Tale assunto è stato di recente ribadito dalla pronuncia Cass. n. 16347/2025 pubblicata il 17/06/2025.
4. La sentenza viene tempestivamente appellata da parte di che muove un'unica censura alla Pt_1 decisione e ripropone a seguire le proprie domande nel merito: il Tribunale avrebbe erroneamente ricondotto il caso ad un'azione di nullità contro il regolamento contrattuale – presa in esame dalla giurisprudenza citata in sentenza – mentre la domanda effettivamente svolta da attiene Pt_1 all'impugnazione della delibera di modifica di un regolamento condominiale (a prescindere dalla natura di questo) adottato in tesi con maggioranze non conformi alla legge o al regolamento stesso.
Si costituisce in appello il chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza CP_1 impugnata osservando che ha erroneamente individuato il soggetto cui dirigere la propria Pt_1 istanza caducatoria e in appello “modifichi le domande così come proposte in primo grado al solo fine di superare la censura di carenza di legittimazione passiva”. Inoltre, il ripropone – CP_1 in conformità con l'art 346 c.p.c. – la propria eccezione di decadenza e nel merito gli argomenti a sostegno della legittimità della delibera adottata e oggetto di impugnazione.
5. La sentenza deve essere riformata per le ragioni che seguono.
Il Giudice di primo grado ha in effetti mal interpretato la domanda proposta da come Pt_1 cristallizzata nelle sue conclusioni⁴ ed argomentata nell'atto introduttivo avanti al Tribunale di Busto
Arsizio: il condòmino, infatti, impugnava la delibera del 06/03/2024, in quanto assunta con maggioranze non conformi a quelle previste nel regolamento condominiale o dalla legge e – per l'effetto – chiedeva dichiarare inefficace il “Regolamento interno relativo all'uso del cortile” (d'ora in avanti “Regolamento Interno”) adottato con la stessa, che è prescrizione autonoma e distinta dal regolamento condominiale (d'ora in avanti “Regolamento Condominiale”), asseritamente avente natura contrattuale.
Il fatto che videnziasse che le norme adottate con il Regolamento Interno fossero in contrasto Pt_1 con l'art. 7 del Regolamento Condominiale (di natura contrattuale e perciò modificabile solo all'unanimità o, in alternativa, in base alle maggioranze prescritte dal Regolamento Condominiale stesso) è semplicemente il motivo invocato a fondare la necessità di impiegare maggioranze qualificate per decidere;
ciò tuttavia non altera il fulcro della doglianza, cioè che la delibera di adozione di tale Regolamento Interno sia stata approvata, in tesi, in difetto delle maggioranze richieste, senza affatto mirare a invalidare il Regolamento Condominale in sè.
È chiaro che si tratta di due piani distinti.
La giurisprudenza citata dal Tribunale per negare la legittimazione passiva del riguarda CP_1 ipotesi in cui l'oggetto del contendere non era l'impugnazione di una delibera volta a disciplinare l'uso di spazi comuni in termini esplicativi/integrativi (che poi per contingenza viene predicato confliggente con il Regolamento Condominiale), bensì casi in cui veniva direttamente impugnata una clausola del regolamento contrattuale del per sentirne dichiarare la nullità.⁵ CP_1 ⁵ In proposito si richiamano i casi di specie cui attengono le sentenze richiamate dal giudice di primo grado:
- Cassazione civile sez. VI, 10/03/2021, n. 6656: “I.J. ed altri condomini del impugnarono la Parte_3 deliberazione assembleare dell'11 gennaio 2014 e domandarono altresì la declaratoria di nullità del regolamento condominiale, artt. 7 e 9, nella parte in cui gli stessi consentivano la sostituzione in assemblea dei condomini assenti e non deleganti da parte dei rappresentanti di zona del comparto immobiliare”.
- Cassazione civile sez. VI, 09/11/2020, n .24957: “con atto di citazione notificato al solo amministratore del , CP_1 aveva formalmente domandato al tribunale non solo di "ritenere illegittima la Delib." con la quale l'assemblea, in data 15/10/2013, aveva deciso, a maggioranza, il rigetto della richiesta dalla stessa formulata di "convalida del distacco dell'impianto di riscaldamento ed acqua centralizzato" ma anche la "declaratoria di nullità del regolamento condominiale, laddove impone il pagamento forfettario del consumo dell'acqua e non in ragione dei consumi effettivi e laddove non consente il distacco dall'impianto centralizzato del riscaldamento e dell'acqua calda (pur essa forfettizzata)...".
- Cassazione civile sez. II, 21/05/2008, n.12850: “I.U. propose opposizione al decreto ingiuntivo per L. 4.243.000, emesso nei suoi confronti ad istanza del per il pagamento di oneri da lui dovuti. La proposta opposizione Controparte_3 venne respinta dal Tribunale di Roma e la Corte di Appello di Roma, con sentenza del 6.2.2003, ha rigettato l'impugnazione proposta dall'I. disattendendo tutti motivi proposti dall'appellante sulla base delle seguenti considerazioni: a.1.) la Delib. 7 novembre 1991 che aveva posto a carico dell' condomino dalla (OMISSIS), anche la spesa per i lavori fatti nelle palazzine (OMISSIS), non era nulla poichè, in base al regolamento condominiale prodotto in copia dell' I., le tre palazzine formavano un complesso condominiale unico, alle spese di conservazione e manutenzione del quale erano tenuti a partecipare tutti i condomini indistintamente;
le spese, nella specie, erano stata ripartite in conformità del Regolamento;
a.2.) la domanda di nullità del regolamento di condominio proposta dall' imponeva il litisconsorzio necessario di tutti i condomini ed il condominio, nella persona dell'amministratore, era privo di legittimazione”;
- Cassazione civile sez. II, 29/11/1995, n.12342:“Il condominio (…) citò dinanzi al tribunale (…), componente della collettività condominiale, stato, a suo tempo, costruttore ed unico proprietario del fabbricato anzidetto, chiedendo annullarsi l'ultimo comma della clausola 2 del regolamento, contrattuale, del , recante riconoscimento del diritto della CP_1 controparte "di apportare modifiche - a suo insindacabile giudizio - ai locali e agli appartamenti non ancora venduti, sia internamente che esternamente, nonché condannarsi il convenuto a chiudere una porta aperta sulla facciata principale.”
- Cassazione civile sez. II, 30/03/1990, n. 2590: “(…) chiedeva di essere rimborsato da tutti i condomini, pro quota, delle spese incontrate per la formazione e registrazione di detto regolamento;
che lo stesso era privo di ogni validità contrattuale per essi attori, perché redatto e depositato da chi – l'amministratore - non ne aveva più il potere, per essere stato revocato il mandato a tal fine conferitogli, che il regolamento formato per iniziativa unilaterale ed arbitrale, inoltre, era affetto da nullità, per la contrarietà di numerose sue disposizioni a norme inderogabile di legge. Tanto premesso, chiedevano dichiararsi "la totale nullità e la conseguente inefficacia", nei loro confronti, del regolamento di condominio come sopra depositato e registrato.”
7 Al contrario, il caso che occupa attiene all'impugnative della delibera relativa all'uso di spazi condominiali asseritamente adottata con maggioranza difforme da quella prescritta, pertanto si traduce in una questione di annullabilità della delibera impugnata: sul punto la giurisprudenza, anche di questa Corte, è consolidata.⁶
In tali ipotesi, è stato affermato il seguente principio, cui il Collegio intende dare seguito: “Nella causa promossa dal condòmino per ottenere l'annullamento della delibera assembleare di diniego dell'occupazione di spazi comuni, finalizzata ad eseguire opere pacificamente rientranti nell'ambito dell'art. 1102 c.c., legittimato passivo è il Condominio, quale soggetto legittimato a interloquire nei giudizi promossi a tutela dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni (art. 1130 n. 4 cod. civ.), non essendovi litisconsorzio necessario di tutti i condomini.” (Corte appello Milano sez. III,
30/06/2021, n. 2008).
Pertanto, la sentenza di primo grado deve essere riformata con conseguente esame delle ulteriori questioni pregiudiziali e di merito riproposte dalle parti.

6. In primo luogo, occorre delibare sull'eccezione di decadenza proposta dal . CP_1
La stessa non coglie nel segno. La c.d. riforma Cartabia ha in effetti inciso sulle norme relative al procedimento di mediazione ed ai termini decadenziali di proposizione dell'impugnativa giudiziale delle delibere condominiali in caso di fallimento della stessa, ma non nei termini riferiti dall'appellata.
Effettivamente l'art. 7 lett. h), d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, nel modificare l'art. 8, comma 2, d.lgs.
4 marzo 2010, n. 28, non riproduceva la clausola, contenuta nel previgente art. 5 comma 6, secondo cui “la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo”.
Tuttavia la predetta previsione, invece, veniva reintrodotta con efficacia pro futuro dall'art. 1, comma
1, lett. i), punto 2), d.lgs. 27 dicembre 2024, n. 216 (c.d. correttivo sulla mediazione), che CP_5 aggiungeva all'art. 11, cit. d.lgs. 28/2010, il comma 4-bis, secondo cui: “quando la mediazione si conclude senza la conciliazione, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza di cui all'articolo 8, comma 2, decorrente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione presso la segreteria dell'organismo”.
In effetti, la proposizione della domanda di mediazione di ricade nel periodo intercorrente Pt_1 questi due interventi normativi, tuttavia non si ritiene condivisibile la tesi del secondo CP_1 cui (i) il termine di trenta giorni sarebbe trascorso dall'11/03/2024 (data di la comunicazione della delibera impugnata) all'04/04/2024 (data di comunicazione della richiesta di mediazione) poi sospeso fino all'08/05/2024, (ii) residuassero a ai fini dell'impugnativa 4 giorni e (iii) l'introduzione Pt_1 del giudizio dovesse intervenire prima del 14/05/2025.
A ben vedere, l'impugnazione giudiziale della delibera assembleare deve essere esercitata nel termine di decadenza di 30 giorni, che decorre, a seconda che il condomino sia stato presente o assente alla riunione, dalla data dell'assemblea ove sia contrario o dissenziente ovvero dal ricevimento del verbale nel caso in cui il condomino sia stato assente. Con la L. 98/2013, stante l'obbligo della mediazione per le controversie in condominio ex art. 5, comma 1, D. Lgs. 28.2010, l'impugnazione della deliberazione deve necessariamente essere azionata entro il termine di trenta giorni in sede di mediazione e solo se questa ha esito negativo la controversia ha accesso alla sede giudiziale sempre entro il termine di decadenza di trenta giorni dalla data del deposito del verbale di conciliazione negativa presso l'organismo di mediazione. L'art.8 del Dlgs 28/2010 al comma 2, come modificato dalla riforma Cartabia, nel disporre che "Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1, perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta", pur non riportando la previsione dell'articolo 5, comma 6, che prevedeva che "se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo", tuttavia non può essere inteso nel senso che il termine di giorni 30 previsto dall'art. 1137 c.c. per impugnare una delibera assembleare viziata da annullabilità, non debba decorrere più dal deposito del verbale negativo (art. 5, comma 6) ma dal
"momento in cui la comunicazione di cui al comma 1, perviene a conoscenza delle parti" (art. 8, comma 2).” Ciò è tanto più vero alla luce dell'intervento chiarificatore effettuato dal legislatore con il cd. “correttivo Cartabia” che, nell'introdurre il comma 4-bis all'art. 11 del D.Lg.s. 28/2010, ha ribadito che il termine per proporre la domanda giudiziale decorre dal deposito del verbale conclusivo della mediazione.
Per cui, il procedimento di mediazione si concludeva l'8/05/2024 e l'atto di citazione veniva tempestivamente notificato in dato 04/06/2024, nel rispetto del termine decadenziale.
9 Infine, è utile evidenziare che la ratio del c,d. “Correttivo Cartabia” è quella di chiarire la portata e l'interpretazione di alcune norme adottate con l'omonima riforma;
ciò conferma l'interpretazione resa circa la norma vigente al momento della proposizione dell'istanza di mediazione, anche alla luce del favor che il legislatore mostra relativamente alle procedure di risoluzione alternativa delle liti, che non possono essere compresse nelle tempistiche riferite dal Condominio.
7. Superata dunque tale eccezione di decadenza, occorre valutare il merito della questione.
Secondo la prospettazione di il Regolamento Interno adottato con la delibera impugnata Pt_1 andrebbe a modificare il Regolamento del Codominio, con la conseguenza che la decisione assembleare avrebbe dovuto essere assunta all'unanimità o, al più, con le maggioranze qualificate richieste dall'art. 36 dello stesso (2/3 del valore dell'immobile in luogo della maggioranza semplice).
Per converso, il Condominio, ritiene che così non sia: il Regolamento Interno si limita a implementare quello Condominiale senza confliggere con le sue disposizioni (in specibus l'articolo 7), trattandosi solo di un regolamento sull'uso degli spazi comuni, adottabile dall'assemblea, a norma dell'art. 13 del Regolamento Condominiale, a maggioranza semplice ex art. 1136 comma 2 c.c., in base agli approdi giurisprudenziali sul punto.
Il Collegio condivide la ricostruzione proposta dal CP_1
Il Regolamento Interno si è limitato a disciplinare i temi di cui all'art. 13 del Regolamento
Condominiale in materia di decoro e sicurezza condominiale, stabilendo le modalità di parcheggio, la collocazione dei rifiuti e sicurezza. Nel farlo, non ha adottato soluzioni in contrasto con quanto stabilito dall'art. 7 del Regolamento Condominiale.
Quest'ultimo, infatti, con due diverse disposizioni, disciplina l'occupazione degli spazi comuni e il parcheggio dei veicoli.
La lett. c) di detto articolo fa divieto di “occupare in qualsiasi modo, anche temporaneamente, per uso che non sia di interesse comune, i locali, le aree e in genere tutti gli spazi di ragione comune” riguardando, perciò, tutte le forme di occupazione (con materiali, beni, etc.) diversi da veicoli, di cui si occupa invece la successiva lett. d), attinente specificatamente al parcheggio degli stessi, vietandone la sosta in corrispondenza degli accessi e passaggi comuni del piano terra, salvo carico e scarico.
Orbene, il Regolamento Interno ha in proposito stabilito che il parcheggio è consentito solo negli stalli contrassegnati o nell'area sud del cortile (in una parte sterrata per cui il Regolamento
Condominiale non dispone divieto alcuno) e sempre con modalità che non ostacolino “accessi e passaggi comuni” (Art. I); inoltre l'Art. II ribadisce il divieto di occupazione di aree comuni nonché di sosta di veicoli, anche temporanea, se non per ragioni di interesse comune nei passaggi ed accessi
10 comuni, davanti alle vetrine e nei passi carrai, salvo espressa deroga dell'amministratore, la quale dovrà essere scritta, temporanea e concessa per specifiche ragioni, su richiesta del condomino.
È dunque chiaro che le disposizioni citate non contravvengono né sovvertono il tenore dell'art. 7 del
Regolamento Condominiale, bensì ne ribadiscono i divieti: al più viene prevista, con riguardo al tema dei parcheggi nell'area cortilizia, una valvola di sfogo, data dal potere di deroga in capo all'amministratore, che tuttavia è ben circoscritto a specifici casi, non potendosi ritenere incompatibile e sostitutivo dell'art. 7 del Regolamento Condominiale.
Le ulteriori prescrizioni del Regolamento Interno, vertono in materia di rifiuti (dunque di decoro) e di sicurezza per il transito nelle aree comuni, non contravvenendo alle norme del Regolamento
Condominiale; in materia di rifiuti, infatti, si rinvia ad ulteriori decisioni assembleari circa l'individuazione di un'area per l'edificazione di sedi per la raccolta di rifiuti o, in difetto, si stabilisce che i condomini dovranno collocare gli stessi in aree che non sono quelle comuni o sono, in ogni caso, in uso esclusivo.
In altri termini, il Regolamento Interno costituisce una appendice di quello Condominiale, adottato in forza del potere che l'art. 13 conferisce all'assemblea senza far rinvio alle maggioranze prescritte dall'art. 36 dello stesso. Diversamente opinando, qualsiasi regolamento interno che non sia pedissequamente riproducente le norme del Regolamento Condominiale dovrebbe considerarsi non adottabile se non con le maggioranze dell'art. 36 di quest'ultimo, rendendo lettera morta il potere assembleare conferito dall'art. 13, che deve essere letto come una precisa volontà della comunità condominiale di disciplinare diversamente l'adozione dei regolamenti interni dalle ipotesi di modifica del Regolamento Condominiale in sé.
Come sottolineato dal appellato, in assenza di una espressa indicazione del Regolamento CP_1
Condominiale, le maggioranze necessarie per adottare i regolamenti interni in base al menzionato art. 13 sono quelle previste dalla legge e, in particolare, la disciplina di cui all'art. 1136 comma 2 c.c., secondo il consolidato principio affermato dalla giurisprudenza.
Ex multis7, si veda Cassazione civile sez. II, 16/05/2022, n.15613: “È consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e
11 con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice civile, individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire
i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. La regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'articolo 1102 del codice civile, il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene. La delibera non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini.”
Da ultimo si rileva che il Regolamento Interno ha lo scopo di disciplinare il corretto uso degli spazi comuni da parte dei condomini, realizzando una finalità che la stessa fferma di condividere: Pt_1 infatti, nel proprio atto di citazione in primo grado, riferisce “alcuni condomini ed alcuni dei loro conduttori non solo ignorano il suddetto disposto del Regolamento Condominiale, ma occupano con veicoli e materiali di varia natura l'area esterna comune rifiutando ogni e qualsivoglia tentativo di volto a regolamentarne l'uso con criteri che garantiscano ad ogni condomino il c.d. pari Parte_1 uso”; circostanza che avrebbe prodotto un ulteriore contenzioso attualmente pendente tra i condomini.
Dunque, il Regolamento Interno ha l'encomiabile ruolo di regolare la tranquillità, il decoro e il pari uso degli spazi condominiali, pur vietandone l'occupazione e il parcheggio di veicoli che impedisca l'accesso ai passaggi in conformità con le prescrizioni del Regolamento Condominiale, così rientrando nell'alveo della disposizione dell'art. 13 del Regolamento e dell'art. 1136 comma 2 c.c.
8. Infine, tale Regolamento Interno è il frutto di una precedente delibera del 18/09/2020, votata favorevolmente anche dall'appellante, la quale stabiliva che doveva “essere regolamentata l'utilizzo dell'area sterrata che come discusso in una precedente assemblea deve essere utilizzata per parcheggio dei dipendenti/proprietari”, con la proposta di “fare uno studio di fattibilità per conteggiare quanti posti auto possono essere realizzati e poi eventualmente assegnarli in base millesimale”, approvata dall'assemblea all'unanimità. (doc. 10 fasc. I grado dell'appellato)
12 All'esito di tali considerazioni, non si comprende l'origine della doglianza dell'appellante, posto che questi lamenta lo scorretto uso degli spazi comuni tanto da intraprendere un contenzioso, portare tale esigenza in assemblea, votando la proposta di regolamentare gli stalli esistenti e la realizzazione di ulteriori posteggi, per poi impugnare la delibera che provvede a tali esigenze, oltretutto confermando i divieti posti dalle disposizioni del Regolamento Condominiale asseritamente modificato.
È chiaro, dunque, che l'area sterrata e i posteggi contrassegnati fossero adibiti a parcheggio già almeno dal 2020 (del resto l'art. 7 del Regolamento Condominiale non lo vieta) e che fosse Pt_1 concorde con tale destinazione, che oggi invece pare osteggiare.
9. Di conseguenza è infondata la richiesta di annullamento della delibera del 06/03/2024 in quanto non assunta ad unanimità (poiché modificativa dell'art. 7 di un regolamento avente natura contrattuale) o, in alternativa, con le maggioranze qualificate prescritte dall'art. 36 del Regolamento
Condominiale.
In conclusione, pur condividendo la preliminare questione sollevata dall'appellante quanto alla legittimazione passiva del , con conseguente riforma della sentenza di primo grado, le CP_1 domande proposte da devono essere respinte per ragioni diverse da quelle individuate dal Pt_1
Tribunale.
10. Alla riforma della sentenza consegue la pronuncia anche sulle spese del primo grado che, in ragione del principio di soccombenza, devono essere poste a carico di non trovando alcuna Pt_1 ragione giustificativa la compensazione operata dal primo giudice, e si liquidano in applicazione del
DM 147/2022, in base allo scaglione indeterminabile, complessità media, applicando i valori medi per la fase studio ed introduttiva, attesa la media complessità delle questioni trattate e i valori minimi per la fase di trattazione e quella decisionale, per assenza di attività istruttorie e la succinta trattazione decisoria del primo giudice, in complessivi € 7.202,00 di cui € 2.127,00 per fase di studio, € 1.416,00
per fase introduttiva, € 1.869,00 per trattazione e 1.790,00 per fase decisionale, oltre accessori come per legge.
Le spese del presente appello seguono la soccombenza e si liquidano ai sensi del DM 147/2022 sul medesimo scaglione di valore indeterminabile, complessità media, con applicazione dei valori medi per tutte le fasi (salvo la trattazione contenuta nei minimi perché consistita nella sola partecipazione all'udienza), in complessivi € 10.313,00, di cui € 2.518,00 per fase di studio, € 1.665,00 per fase introduttiva, € 1.843,00 per trattazione e 4.287,00 per fase decisionale, oltre accessori come per legge.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza la sentenza n. 472/2025 emessa dal Tribunale di Busto Arsizio, pubblicata
[...] il 09/04/2025, rigettata ogni altra istanza così provvede:
13 - in riforma della sentenza appellata, dichiara la sussistenza della legittimazione passiva del a contraddire alle domande azionate;
Controparte_6
- rigetta le domande proposte da per le ragioni esposte in motivazione;
Parte_1
- condanna parte appellante a rimborsare a parte appellata le spese dei due gradi di giudizio liquidate come in motivazione in complessivi € 7.202,00 per compensi per il giudizio di primo grado ed in complessivi € 10.313,00 per compensi per il presente grado d'appello; il tutto oltre spese generali al 15%, CPA ed IVA come per legge.
Così deciso, in Milano il 27/11/2025
Il Consigliere estensore La Presidente Dott.ssa Isabella Ciriaco Dott.ssa Maria Grazia Federici
Provvedimento scritto con la collaborazione del M.O.T. Dott.ssa Irene Milone
14 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cassazione civile sez. III, 22/02/2016, n.3432: “Non sussiste un obbligo per il giudice di sollecitare, ex art. 183, comma 4, c.p.c., la previa instaurazione del contraddittorio quando la questione rilevata d'ufficio sia di mero diritto, e, quindi, di natura processuale, né tale obbligo assume rilievo se la parte non prospetti la specifica lesione del diritto di difesa che ne avrebbe patito, quantomeno allegando, quale verosimile sviluppo del processo svoltosi nel rigoroso rispetto della norma, l'insussistenza delle circostanze di fatto poste a base della decisione, potendosi vantare un diritto al rispetto delle regole del processo solo se, in dipendenza della loro violazione, ne derivi un concreto pregiudizio.”; Cassazione civile sez. VI, 29/09/2015, n.19372: “In tema di contraddittorio, le questioni di esclusiva rilevanza processuale, siccome inidonee a modificare il quadro fattuale ed a determinare nuovi sviluppi della lite non presi in considerazione dalle parti, non rientrano tra quelle che, ai sensi dell'art. 101, comma 2, c.p.c. (nel testo introdotto dall'art. 45, comma 13, della l. n. 69 del 2009), se rilevate d'ufficio, vanno sottoposte alle parti, le quali, per altro verso, devono avere autonoma consapevolezza degli incombenti cui la norma di rito subordina l'esercizio delle domande giudiziali.” ² Si riporta il passaggio della sentenza gravata: “il thema decidendum è l'accertamento della nullità della modifica di clausole del vigente regolamento condominiale, asseritamente di natura contrattuale, a seguito dell'adozione della delibera condominiale datata 6.03.2024, che ha adottato il “Regolamento interno sull'uso del cortile comune per deposito materiali, sosta e parcheggio veicoli e sul rispetto delle norme di sicurezza”. ³ Cassazione civile sez. VI, 10/03/2021, n. 6656, Cass. 24957/2020, Cass.12850/2008, Cass.12342/1995; Cass. 2590/1990. ⁴ Queste le conclusioni formulate da n primo grado: “per i motivi meglio esposti in narrativa, accertato e dato che la LI Pt_1 Assembleare del , Saronno in esito al punto 1) all'Odg dell'assemblea in data 06/03/2024 - Controparte_2 approvazione regolamento interno uso cortile come comune come da documento allegato - è stata adottata in assenza del voto unanime dei condomini e/o comunque con maggioranza inferiore ai 2/3 del valore dell'intero immobile condominiale ed ai 2/3 del numero dei condomini;
per l'effetto, annullare e/o dichiarare nulla o comunque invalida e/o inefficace la LI Assembleare adottata dal
, Saronno in esito al punto 1) all'Odg dell'assemblea in data 06/03/2024 - approvazione regolamento Controparte_1 CP_2 interno uso cortile come comune come da documento allegato -; conseguentemente, annullare e/o dichiarare nullo e/o comunque invalido ed inefficace il “Regolamento interno sull'uso del cortile comune per deposito materiali, sosta e parcheggio veicoli e sul rispetto delle norme di sicurezza” adottato dal con la delibera impugnata nel presente giudizio.” Controparte_1
6 ⁶ Corte appello Milano sez. III, 11/06/2025, n.1693: “All'interno della disciplina civilistica relativa al condominio degli edifici, sono da considerarsi nulle le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, aventi oggetto illecito, impossibile o estraneo alle competenze dell'assemblea, nonché quelle che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini su beni comuni o di proprietà esclusiva. Sono invece annullabili le delibere adottate in violazione delle regole di costituzione dell'assemblea, delle maggioranze previste dalla legge o dal regolamento, o affette da vizi procedurali relativi alla convocazione e all'informazione (…).”; Cassazione civile sez. II, 30/07/2024, n.21244: “Ai sensi dell'art. 1137 c.c., le delibere dell'assemblea condominiale, sono generalmente annullabili salvo il caso in cui presentino profili di nullità legati a fattispecie residuali, quali la mancanza di elementi essenziali, impossibilità dell'oggetto, o contenuto illecito.”; Cassazione Civile Sez. Un., n. 4806 del 07/03/2005: “debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.”
8 ⁷ Cassazione civile sez. II, 22/05/2023, n.14019: “È legittima la delibera assembleare assunta a maggioranza dei condòmini che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero delle vetture possedute da ciascun condòmino, preveda in un'area cortilizia comune la creazione di posti auto supplementari stabilendone l'assegnazione turnaria annuale, sulla base di un sorteggio, contro il pagamento di un corrispettivo mensile, poiché essa costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea.”; In tema di maggioranze richieste per deliberare su uso e destinazione di spazi comuni cfr anche Cassazione civile sez. VI, 13/12/2022, n.36389: “La trasformazione del tetto di un edificio in terrazza a uso esclusivo di uno dei condomini, qualora non vada ad alterarne l'originaria funzione, sostanza e/o destinazione, non costituisce innovazione, bensì, espressione di una facoltà riconosciuta ai sensi dell'art. 1102 c.c. per il miglior godimento ed una più comoda e razionale utilizzazione della cosa comune. Ne consegue che l'intervento non necessita di un'approvazione assembleare a maggioranza qualificata da parte del , sul quale, peraltro, incombe l'onere di provare in giudizio l'illegittimità dell'opera CP_1 per superamento dei limiti del pari uso ovvero per specifica violazione di un regolamento contrattuale.”