N. 208/2021 R.G.
CORTE DI APPELLO DI MESSINA
Prima Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, Prima Sezione Civile, così composta:
1) dr. Massimo GULLINO Presidente relatore
2) dr. Augusto SABATINI Consigliere
3) dr.ssa Marisa SALVO Consigliere ha pronunciato coatta amministrativa la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 254/2022 R. G., vertente tra nato il [...] a [...], ivi residente in [...] Parte_1
(c.f. ) - elettivamente domiciliato in Messina, Via Caldara Polidoro n. 4 is. C.F._1
245 presso e nello studio dell'Avv. Grazia Gringeri (c.f. – indirizzo pec: C.F._2
che lo rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente all'Avv. Email_1
Antonino Pellicanò (c.f. – pec: , con C.F._3 Email_2 studio in Roma Via Piazzale delle Belle Arti n. 8, giusta procura rilasciata su foglio separato apposta in calce al presente atto
appellante
e
con sede in Messina Via XXVII Luglio n. 34, Codice Controparte_1
Fiscale , in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale P.IVA_1 rappresentante, Ing. nato a [...] il [...], rappresentata e difesa per Controparte_2 procura in calce al presente atto, su foglio separato, dall'Avv. Fabrizio Gemelli (pec:
fax 0906011330, C.F. ) ed elettivamente Email_3 C.F._4 domiciliata presso il suo studio in Messina via F. Bisazza n. 10,
- appellata
****************** Oggetto: Appello avverso la sentenza n. 1679/2021, emessa dal Tribunale di Messina in data 30 settembre 2021 nel giudizio iscritto al n. 6685/2012 R.G.
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per l'appellante:
1) Accertare e dichiarare la risoluzione parziale del contratto di compravendita stipulato in data 14 aprile 2014, registrato il 17.04.2014 al numero 2310/1T, nella parte relativa al posto auto stante l'inadempimento della Società venditrice ai sensi degli artt. Controparte_1
1497 – 1453 c.c.;
2) Per l'effetto condannare la Società venditrice alla Controparte_1 restituzione del prezzo di vendita nonché al risarcimento di tutti i danni conseguenti all'accertato inadempimento la cui entità è da determinarsi ai sensi dell'art. 1494 c.c., oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge.
3) Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, nonché di quelle del procedimento per accertamento tecnico preventivo.
Per l'appellata:
1) Preliminarmente, dichiarare la inammissibilità dell'appello, ai sensi dell'art.
348 bis c.p.c., per i motivi di cui in premessa.-
2) In ogni caso, rigettare, per i motivi di cui in premessa, tutte le domande avversarie.-
3) Con vittoria di spese e compensi difensivi.-

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio la società Parte_1 premettendo che quest'ultima, con contratto di compravendita Controparte_1 del 14 aprile 2014, gli aveva trasferito la proprietà di un posto auto, sito a piano terra, della superficie di mq dieci, contraddistinto in catasto fabbricati al foglio 90, part. 1330 sub 62, di dimensioni conformi alla legge (mq 2,50 x 5,00), ma di fatto inutilizzabile, atteso che la larghezza (mq 1,90) dello spazio di accesso antistante il lato corto non consentiva l'agevole passaggio di qualsiasi autovettura di normale grandezza, come emerso dal procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al R.G. n. 207/2016.
Poiché non risultava possibile la sostituzione del posto auto di proprietà di esso attore con un altro di valore e con caratteristiche commerciali simili, in quanto la società convenuta aveva alienato tutti i posti auto a sua disposizione, e poiché egli era stato costretto ad affittare altro box auto, concludeva chiedendo la condanna della convenuta società alla restituzione del prezzo pagato per l'acquisto del posto auto, pari a euro 5.000,00, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi, anche di natura non patrimoniale, scaturenti dalla mancata fruizione del bene, considerato altresì che la mancanza del posto auto aveva determinato un deprezzamento del valore dell'immobile acquistato nella misura del 15%. La si costituiva, chiedendo il rigetto della domanda. Controparte_1
Con la sentenza impugnata, la domanda è stata rigettata.
Preliminarmente, la sentenza rileva che l'attore, dopo aver chiesto in citazione la restituzione della somma di euro 5.000,00 corrisposta per l'acquisto del posto auto, oltre al risarcimento del danno, domanda che in linea astratta accede alla risoluzione contrattuale, nelle note conclusive ha invece chiesto la riduzione del prezzo pagato, domanda da considerare inammissibile, in quanto proposta per la prima volta solo durante la fase decisoria e quindi nuova e differente rispetto a quella principale.
Ciò premesso, il giudice di primo grado osserva che sebbene la mancanza di un adeguato spazio di manovra per accedere al posto auto costituisca un vizio del bene venduto, donde si ricadrebbe nella responsabilità per inadempimento, tuttavia la disciplina prevista dall'art. 1491 c.c. esclude la garanzia in presenza di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dall'acquirentem sicché se il bene è identificato nella planimetria in scala allegata al contratto di acquisto, dalla quale secondo la normale diligenza è possibile evincere le caratteristiche oggettive eventualmente scadenti (id est: l'esatta posizione dello stallo), parte acquirente non può poi dolersi di quelle medesime scadenti qualità, in quanto apparenti e obiettivamente evincibili, caratterizzavano l'oggetto in sé.
Nel caso specifico – prosegue la sentenza - sebbene sia stata accertata dal CTU la difficoltà dell'attore nell'accedere con la propria autovettura al proprio posto auto, tanto da far ritenere quest'ultimo
“inutilizzabile” a causa della larghezza molto ridotta - di soli mt 1.90 - dello spazio d'accesso antistante il lato corto dello stallo, tuttavia, dalla produzione documentale allegata in atti, si evince che nella planimetria in scala era raffigurato, oltre allo stallo acquistato dall'attore, anche l'attiguo posto auto di proprietà di altro condomino a cagione del quale l'attore ha addotto la sopravvenuta difficoltà di accesso allo stallo di sua proprietà, sicché il ridotto spazio di manovra e il disagevole accesso al posto auto di proprietà dell'attore – ma in ogni caso non del tutto impossibile o precluso - erano apparenti e facilmente riconoscibili.
Il giudice soggiunge che l'attore, con nota datata 1° febbraio 2018 (successiva all'esito del procedimento per accertamento tecnico preventivo e anche all'instaurazione del presente giudizio), trasmessa all'amministratore del condominio ”, lamentava la necessità di tracciare CP_3 nuovamente le esatte linee di demarcazione degli stalli di parcheggio in conformità alla planimetria per la pacifica fruizione del proprio posto auto, lasciando dunque trasparirne l'addebito al
, e rilevava come la demarcazione di quello limitrofo al proprio fosse difforme rispetto CP_4 alle planimetrie, essendone alterati i confini sul lato lungo, con la conseguenza che l'area di parcheggio sarebbe ricaduta in parte nello spazio comune di manovra e che l'autovettura ivi parcheggiata, di dimensioni superiori allo stallo, avrebbe occupato uno spazio non consentito anche dal lato corto del parcheggio.
Sulla base di tali argomentazioni, il giudice ritiene che l'attore, su cui incombeva il relativo onere, non abbia fornito la prova dell'attribuibilità a responsabilità per inadempimento contrattuale della convenuta società in ordine alla sussistenza del preteso vizio del bene compravenduto.
Le spese di lite sono state poste a carico dell'attore.
Avverso la sentenza propone appello il La Corte.
Con il primo motivo deduce che con la domanda era stata denunciata la “inutilizzabilità” del posto auto, oggetto della vendita, e, conseguentemente, era stata richiesta la restituzione del prezzo corrisposto oltre al risarcimento del danno, e che pertanto era stata proposta un'azione di risoluzione
“parziale” del contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 1453 c.c.. Una volta accertata in punto di fatto la “inutilizzabilità” del box auto, il Tribunale non poteva non accogliere la domanda di risoluzione, stante la conclamata “inidoneità” del bene oggetto della vendita a svolgere la funzione che ne aveva giustificato l'acquisto, tale da integrare la tipica ipotesi della vendita “aliud pro alio”.
La mancanza di qualità del bene sarebbe confermata, oltre che dagli esiti dell'accertamento tecnico preventivo, anche dalla corretta interpretazione della previsione contenuta all'art. 3 del D.M. 01.02.1986, che regola la materia della sicurezza per la costruzione e l'esercizio delle autorimesse e statuisce che le corsie di manovra devono consentire il “facile movimento dei veicoli”, requisito che, secondo la corte di cassazione, è aggiuntivo rispetto al semplice rispetto dei minimi dimensionali.
Dunque, la fattispecie in esame andava decisa alla luce del regime previsto dall'art. 1497 c.c. riguardante la mancanza di qualità della cosa venduta, essendo risultato, il bene in questione, privo delle “qualità promesse o di quelle essenziali per l'uso cui è destinato”.
Il primo Giudice avrebbe compiuto una commistione indiscriminata e impropria tra i due diversi istituti della “garanzia per vizi” di cui all'art. 1490 c.c. e quello per “mancanza di qualità” di cui all'art. 1497 c.c., omettendo di considerare che il “vizio” accertato rappresentava sicuramente un vizio
“redibitorio”, stante la totale e irreversibile inutilizzabilità del posto auto, tale da renderlo un bene diverso da quello convenuto, con conseguente diritto dell'acquirente di esercitare l'azione di risoluzione del contratto e domandare il risarcimento dei danni subiti.
Stante il diverso regime cui è soggetta la vendita di un bene privo delle qualità essenziali, non v'era luogo per l'applicazione, da parte del Tribunale, della disposizione dell'art. 1491 c.c. in materia di esclusione della garanzia per i vizi.
Con il secondo motivo, si denuncia violazione dell'art. 1491 c.c., perché, contrariamente a quanto opinato dal giudice di primo grado, il posto auto si è rivelato del tutto inutilizzabile solo al momento della concreta fruizione, allorché tutti i posti auto alienati risultavano contestualmente utilizzati dai rispettivi proprietari.
Solo in tale circostanza si è potuto verificare che, stante la collocazione delle altre auto parcheggiate, l'accesso allo stallo/posto auto era del tutto impossibile.
Secondo l'appellante, l'allegazione di una piantina al contratto vale principalmente per individuare la ubicazione del posto auto compravenduto e distinguerlo dai rimanenti posti auto, ma nulla può dire sulla effettiva agibilità e utilizzabilità del posto auto, dovendosi tale qualità del bene verificarsi in fatto, in relazione alle concrete situazioni risultanti dall'utilizzo complessivo dei restanti posti auto per come tracciati, solo in tale momento essendo possibile capire se l'accesso al singolo box auto è facile, difficile o praticamente impossibile.
Nel caso di specie, è stato necessario un apposito procedimento di accertamento tecnico preventivo, per addivenire alla sicura determinazione della “inutilizzabilità” del posto auto.
Con il terzo motivo, l'appellante deduce che l'esclusione della garanzia per “conoscenza o facile conoscibilità dei vizi” non poteva operare, ostandovi l'ultima parte dell'art. 1491c.c., dal momento che il venditore aveva espressamente dichiarato la piena regolarità del bene in conformità alla normativa urbanistica (vedi pag. 29 e ss. contratto di compravendita), afffermazione non corrispondente al vero, poiché la individuazione del posto macchina alienato alla parte attrice, non risponde al criterio della “facile manovrabilità” previsto dall'apposito regolamento D.M. 02/10/1986 (art. 3), per cui è certamente difforme rispetto alle disposizioni che regolano la materia. Con il quarto motivo, si censura quella parte della sentenza con cui è stato ritenuto che l'invio al da parte dell'acquirente, di una intimazione contenente l'invito a rendere CP_4 accessibile il posto auto di proprietà, valesse ad escludere la responsabilità contrattuale della Società venditrice ai sensi dell'art. 1497 c.c..
L'assunto sarebbe erroneo, perché, una volta dimostrata, da parte del compratore, l'inutilizzabilità del bene compravenduto, sarebbe stato onere del venditore dimostrare l'insussistenza del vizio e, comunque, l'assenza di una propria responsabilità contrattuale, in linea con la regola generale dettata dall'art. 2697 c.c. in tema di “onere della prova”.
Si è costituita la società appellata, la quale, in via preliminare, eccepisce la inammissibilità dell'appello, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., perché lo stesso non avrebbe alcuna
“ragionevole probabilità” di essere accolto.
Sempre in via preliminare, eccepisce la novità delle domande formulate in appello.
Nel merito, obietta che, contrariamente a quanto assume controparte, il giudice di prime cure ha espressamente escluso la inutilizzabilità del posto auto, specificando che l'acceso non è del tutto impossibile o precluso, e che, comunque, l'asserita inutilizzabilità del posto auto è dipesa dal non corretto modo di parcheggiare del proprietario del posto auto confinante e dalla esigenza di tracciare Pa correttamente le linee di demarcazione degli stalli di parcheggio, tanto che lo stesso Corte ha lamentato il disagio dopo oltre un anno e mezzo dalla consegna del bene, sorto nel momento in cui il proprietario dello stallo confinante ha occupato lo spazio con la sua autovettura.
Parte appellata eccepisce poi la tardività del riferimento alla mancanza di qualità di cui all'art. 1497, mai sollevata in primo grado e comunque ritenuta inesistente dal Giudice di prime cure, e la irrilevanza del richiamo al D.M. 01.01.1986, (peraltro non più applicabile dal 19 novembre 2020), in quanto la fattispecie in esame non riguarda rampe e spazi di manovra delle autorimesse ma una asserita difficoltà di manovra per il cattivo (rectius: illegittimo) uso da parte del proprietario del parcheggio confinante.
Con riferimento al secondo motivo di appello, la società appellata rileva, seguendo l'argomentare della sentenza, che il detto posto auto è puntualmente individuato e definito anche con riferimento agli allegati grafici, senza che il abbia mai contestato le dimensioni del posto auto Pt_1 acquistato, e che lo spazio di manovra è comunque ben più ampio di quello rappresentato da controparte, per come si può riscontrare anche dalla semplice visione delle planimetrie allegate all'atto di acquisto. Comunque, prosegue lappellata, è stato lo stesso acquirente ad affermare che la limitazione dello spazio cui fa riferimento è la conseguenza della cattiva gestione da parte del proprietario del posto auto confinante, il quale posteggia la propria auto sforando dallo spazio allo stesso attribuito.
Pertanto, eventuali soluzioni avrebbero dovuto essere affrontate con il condominio o con il confinante, non certamente con la società venditrice, la quale non è più proprietaria neanche dello spazio di manovra.
Secondo l'appellata, la misurazione con cui il Consulente nominato nel procedimento per ATP ha stabilito che lo spazio di accesso al posto auto sarebbe di “soli mt 1,90” non sarebbe stata correttamente effettuata, non avendo il CTU fatto riferimento al limite del posto auto confinante, e sarebbe contraddittoria l'affermazione del CTU, il quale dopo aver asserito che l'accesso (da lui) misurato mt 1,90 “non consente l'agevole passaggio di un'autovettura di medie dimensioni, larga circa mt 1,80, definisce come inutilizzabile il posto auto venduto al Pt_1
Rispondendo alla invocata applicazione dell'ultima parte dell'art. 1491 c.c., basata sulla dichiarazione di conformità urbanistica contenuta nell'atto di trasferimento, l'appellata conferma la conformità e regolarità dei beni oggetto e puntualizza che tale dichiarazione non è idonea a impedire l'esclusione dalla garanzia per conoscenza o facile conoscibilità dei vizi.
Infine, l'appellata ribadisce che controparte non ha mai formulato alcuna contestazione in ordine alla corrispondenza di quanto acquistato con quanto posseduto, né ha mai affermato di aver avuto, prima della stipula dell'atto, una rappresentazione del bene o dello stato dei luoghi differente da quella effettiva;
pertanto non si comprende quale sia la legittimazione passiva in capo alla società odierna comparente in ordine alle asserite difficoltà di parcheggio della sua autovettura (di cui peraltro non indica le dimensioni).-
Delle richieste di rimborso e risarcimento.-
Quanto alle ulteriori richieste dell'appellante, la società obietta che non è ipotizzabile che possa essere rimborsato il prezzo per l'acquisto del bene, mantenendo la proprietà dello stesso, per cui in tal caso si dovrebbe procedere alla retrocessione del posto auto oggetto di causa.
Vengono contestate anche le domande risarcitorie.
La causa ha subito alcuni rinvii d'ufficio, a causa del carico del ruolo e del successivo collocamento in quiescenza del Consigliere relatore.
Infine, provvedutosi alla sostituzione del relatore, il Collegio fissava l'udienza ex art. 350 c.p.c. al10 marzo 2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in esito alla quale, con ordinanza del 13 marzo 2025, tratteneva la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Decorsi i citati termini, previo deposito della comparsa conclusionale da parte dell'appellante, la causa passava in decisione e veniva decisa nella camera di consiglio del 17 luglio 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione sollevata dalla società appellata nella comparsa conclusionale, con cui si chiede che sia dichiarata l'inammissibilità dell'appello, per omessa produzione della copia conforme della sentenza impugnata.
Ciò in considerazione del fatto che copia di detto provvedimento è contenuta nel fascicolo telematico trasmesso dall'ufficio di primo grado, né è stata contestata dall'appellata la conformità all'originale della copia non autentica prodotta dall'appellante,
Sicché trova applicazione il principio statuito dalla Corte di Cassazione, secondo cui In tema di impugnazioni, anche nel rito introdotto dalla legge 353/1990 l'inserzione di copia non autentica della sentenza impugnata nel fascicolo di ufficio di primo grado -trasmesso dalla cancelleria del giudice "a quo" - esclude l'improcedibilità dell'appello (sempre che la controparte non ne contesti la conformità all'originale), anche se la parte appellante non abbia prodotto copia autentica del detto provvedimento …” (Sez. 1, Sentenza n. 696 del 26/01/1999).
Sempre in via preliminare, occorre osservare, anche per rispondere all'eccezione di novità della domanda sollevata dalla società appellata, che nell'atto di citazione di primo grado, il La Corte aveva chiesto, a titolo di domanda principale, di “Ritenere e dichiarare l'obbligo della ditta
[...]
a rimborsare al Sig. , per le causali di cui in narrativa, Controparte_1 Parte_1 la somma di €. 5.000,00 corrisposta per l'acquisto del posto auto, oltre interessi e rivalutazione come per legge.”
Con la sentenza tale domanda è stata qualificata come azione di risoluzione del contratto (evidentemente ritenuta formulata in via implicita) e restituzione del prezzo, e tale qualificazione non è stata contestata da alcuna delle parti, avendo al contrario l'appellante adeguato le proprie conclusioni nell'atto di impugnazione, chiedendo espressamente la risoluzione parziale del contratto di compravendita.
E' pertanto su questa domanda che il Collegio è chiamato a pronunciarsi.
Nel merito, l'appello è parzialmente fondato, nei limiti che verranno precisati, dovendo accogliersi il terzo motivo di impugnazione, sulla base del principio della c.d. ragione più liquida.
A tale proposito, occorre partire dal dato – accertato dal CTU in sede di ATP – che il posto auto di cui si discute è inutilizzabile.
Segnatamente, nella relazione del CTU si legge che “ciò che impedisce il pieno utilizzo dello stallo è, senza dubbio, la larghezza molto ridotta - di soli mt 1.90 - dello spazio d'accesso antistante il lato corto che non consente l'agevole passaggio di un autovettura di medie dimensioni, larga circa mt 1.80, (come quella del Sig. ). Pt_1
Ciò posto, appare quindi corretto valutare come inutilizzabile il posto auto”
Tale dato è da considerare provato agli atti, poiché le valutazioni del CTU non sono state censurate dall'appellata con argomenti tali da inficiarne la validità o da rendere necessaria una nuova verifica tecnica (neppure richiesta dalla società).
Infatti, l'appellata si limita ad affermare che la misura della larghezza dello spazio di accesso, quantificata dal CTU in mt 1,90, sarebbe errata, ma non indica quale sarebbe quella corretta, e a evidenziare la presunta contraddizione che sarebbe riscontrabile nell'avere il CTU definito il posto auto come “inutilizzabile”, pur avendo affermato che la misura dello spazio di accesso non consentiva
“l'agevole passaggio”,
Al di là della interpretazione del concetto di “non agevole”, resta il fatto che il CTU abbia definito lo spazio di accesso come “di larghezza molto ridotta” e abbia considerato il posto auto inutilizzabile, definizioni che non lasciano spazio a dubbi sul fatto che l'accesso al posto auto doveva essere per l'autovettura dell'attore, di misura corrispondente alla media (come accertato dal CTU), assai difficile, tanto da rendere effettivamente il bene (posto – auto) non idoneo all'uso cui era destinato.
In presenza di questa situazione, poco importa che il si sia rivolto anche al al Pt_1 CP_4 fine di lamentarsi di una erronea collocazione delle linee divisorie, dal momento che lo stesso CTU ha escluso qualsiasi possibilità di rendere fruibile il posto auto attraverso una diversa collocazione degli stalli, a causa della presenza di due pilastri in cemento armato che delimitano i confini del posto auto del e di quello confinante. Pt_1 Né può essere condivisa l'obiezione con cui l'appellata fa notare che le doglianze da parte del La Corte si sono manifestate soltanto non appena il proprietario del posto auto confinante ha iniziato a posteggiarvi la propria autovettura, giacché ciò non significa che le difficoltà di parcheggio dell'odierno appellante fossero causate dallo scorretto posizionamento dell'autovettura del vicino, bensì semplicemente che il parcheggio dell'autovettura nel posto confinante, sia pure corretta, abbia impedito al di utilizzare, per la manovra di accesso al proprio posto – auto, l'area fino a quel Pt_1 momento lascata libera e appartenente all'atro stallo.
Ed è questo che deve ritenersi sia avvenuto, in presenza - si ripete – di una CTU che attribuisce l'inutilizzabilità del posto auto non allo scorretto posizionamento dell'auto del vicino, ma alla ridotta larghezza dello spazio di accesso.
Se la situazione fotografata dal CTU non fosse stata corrispondente a quella reale, sarebbe stato onere della società appellata chiedere una nuova verifica tecnica.
Una volta stabilito che l'area di parcheggio acquistata dal La Corte è inutilizzabile a causa della ridotta ampiezza dello spazio di accesso, occorre verificare se tale indubbia carenza strutturale, certamente qualificabile come vizio ai sensi dell'art. 1490 c.c., sia tale da giustificare l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento.
Tale evenienza è stata esclusa nella sentenza di primo grado, ove si legge che “…è innegabile che la mancanza di un adeguato spazio di manovra per accedere al posto auto costituisca un vizio del bene venduto…” e tuttavia si osserva, in sostanza, che il bene in questione è stato raffigurato, individuato e identificato nella planimetria in scala allegata al contratto di acquisto, dalla quale secondo la normale diligenza è possibile evincere le caratteristiche oggettive eventualmente scadenti (id est: l'esatta posizione dello stallo), ragion per cui parte acquirente non può poi dolersi di quelle medesime scadenti qualità, in quanto apparenti e obiettivamente evincibili, caratterizzavano l'oggetto in sé.
In altri termini, il giudice ha fatto applicazione dell'art. 1491 c.c., che esclude la garanzia per i vizi qualora questi siano conosciuti o riconoscibili.
L'appellante obietta che “L'allegazione di una piantina al contratto vale, com'è noto, principalmente per individuare la ubicazione del posto auto compravenduto e distinguerlo dai rimanenti posti auto.
Nulla può dire la “cartina” sulla effettiva agibilità e utilizzabilità del posto auto, dovendosi tale qualità del bene verificarsi in fatto, in relazione alle concrete situazioni risultanti dall'utilizzo complessivo dei restanti posti auto per come tracciati.”
Dagli atti non risulta con chiarezza (essendo stato prodotto, da entrambe le parti, solo uno stralcio del contratto di compravendita”) se il posto auto sia stato venduto quando era già stato realizzato, oppure soltanto “sulla carta”, ossia sulla base degli elaborati progettuali, il che non permette di stabilire se il La al momento dell'acquisto, avesse o meno la possibilità concreta di effettuare Pt_1 delle prove in loco, che certamente sarebbero state di agevole esecuzione.
Ciò, tuttavia, assume scarso rilievo ai fini della decisione, poiché l'acquirente era comunque legittimato a fare affidamento sulla idoneità del bene acquistato all'agevole ricovero della propria autovettura, in conseguenza della condotta tenuta dalla società venditrice.
E' infatti da accogliere il motivo di appello con cui il La Corte sostiene che l'esclusione della garanzia per vizi conosciuti o riconoscibili non poteva operare, nel caso di specie, versandosi nella condizione prevista dall'ultima parte dello stesso art. 1491 c.c., che fa risorgere la garanzia per i vizi, sia pure conosciuti o riconoscibili, quando “…il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”; ciò perché la società aveva ”…espressamente dichiarato la piena regolarità del bene in conformità alla normativa urbanistica (vedi pag. 29 e ss. contratto di compravendita), circostanza non contestata dall'appellata.
A tale proposito, la Corte ritiene che anche il requisito della agevole accessibilità all'area di parcheggio costituisca un requisito per la conformità urbanistica dell'immobile, in ciò non potendo condividersi le conclusioni alle quali è giunto il CTU in sede di ATP, che ha ritenuto la regolarità urbanistica dell'immobile sulla base della sola constatazione che erano rispettate le proporzioni tra cubatura complessiva dell'edificio e aree da desinare a parcheggio e che per l'assenza del vincolo di pertinenzialità i posti auto potevano essere venduti anche separatamente dagli appartamenti.
Tali requisiti non appaiono sufficienti per considerare assicurato il rispetto degli standard urbanistici, occorrendo anche la verifica degli spazi di manovra, così come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui Con la locuzione "aree di parcheggio" pertinenti a fabbricati urbani devono intendersi - in aderenza al criterio guida contenuto nella circolare esplicativa della l. n. 1150 del 1942 del Ministero dei lavori pubblici n. 3210 del 1967 - gli spazi tanto necessari alla sosta quanto alla manovra ed all'accesso dei veicoli (ossia i corridori carrabili per accedere ai posti auto, ma non le rampe carrabili, se sono esterne al fabbricato). Tali spazi possono consistere in un'area scoperta (cd. posto auto) o in un'area coperta, chiusa su tre lati (box) o su tutti i lati (garage) e devono essere considerati nel loro complesso ai fini della verifica del rispetto degli standard urbanistici purché sia garantito un numero minimo di parcheggi. (Sez. 2 - , Sentenza n. 31799 del 27/10/2022).
E tale verifica non riguarda solo il rapporto proporzionale tra cubatura e aree destinate al parcheggio, ma comporta anche l'accertamento sulla effettiva idoneità delle aree di accesso a garantire l'utilizzabilità di quelle specificamente destinate ai posti auto, così come chiarito dalla sentenza della Corte di Cassazione citata nell'atto di appello, secondo cui la previsione dell'art.

3.6.3 del D.M. 1.2.1986 (che all'epoca dell'acquisto era in vigore, essendo stato abrogato solo con D.M. del 15.5.220), …” il criterio della facile manovrabilità non è soddisfatto dal semplice rispetto dei minimi dimensionali perché, altrimenti, non vi sarebbe stata alcuna ragione per aggiungere all'indicazione dei minimi dimensionali di ampiezza anche il requisito della possibilità di facile movimento degli autoveicoli…” (Cassazione civile sez. II, 24/06/2011 n.13979).
E' evidente che la realizzazione di posti auto di fatto inutilizzabili a causa delle difficoltà di accesso non risponde agli standard urbanistici per la costruzione degli edifici.
L'avere dichiarato la regolarità urbanistica, malgrado la presenza di siffatta carenza strutturale, produce gli effetti stabiliti dall'ultima parte dell'art. 1491 c.c., ossia fa sorgere il legittimo affidamento del compratore circa l'assenza di quei vizi, tale da indurlo a soprassedere all'esame della consa (Cassazione civile sez. II, 13/09/2004, n.18352), e, conseguentemente, elide la valenza della conoscibilità del vizio ai fini della esclusione della relativa garanzia.
Ne consegue l'accoglimento del motivo di appello con cui si chiede la dichiarazione di risoluzione parziale del contratto di compravendita, limitatamente al posto auto, e la condanna della società alla restituzione del prezzo corrisposto per tale bene, pari a € 5.000,00, oltre interessi legali, trattandosi di debito di valuta (Sez. 2 - , Sentenza n. 14289 del 04/06/2018).
Non altrettanto può dirsi per la domanda di risarcimento danni, in quanto fatta oggetto di motivi generici e, pertanto, inammissibili.
Infatti, la parte dell'impugnazione dedicata al risarcimento dei danni è la seguente: Com'è noto, l'art. 1494 c.c. estende l'ambito della risarcibilità a tutti i danni subiti dall'acquirente, ivi compresi quelli inerenti alla mancata utilizzazione della cosa o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene e per la devalutazione dell'immobile oggetto principale della compravendita, somma determinabile nella misura del 15% del valore dell'immobile o in altra somma, maggiore o minore, da determinarsi nel corso del giudizio anche a mezzo di ctu.
Tali deduzioni sono generiche sia per quanto riguarda il mancato uso del posto auto, non essendo stato specificamente allegato – e tantomeno provato - se e per quanto tempo il parcheggio sia rimasto inutilizzato e se ciò sia avvenuto interamente, oppure se vi sia stata una utilizzazione diversa (ad es. con mezzi di dimensioni inferiori), sia con riferimento all'asserito deprezzamento dell'immobile principale, essendo stato prodotto solo lo stralcio del contratto di compravendita relativo al posto auto, con conseguente impossibilità di accertare, prezzo, dimensioni e altre caratteristiche dell'immobile principale, tanto da non consentire una valutazione ponderata dell'eventuale deprezzamento.
Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, l'accoglimento solo parziale dell'appello e delle domande proposte in primo grado giustifica la compensazione delle spese di entrambi i gradi del giudizio, in ragione del 50%, restando a carico della società appellata il residuo 50%.
Nella liquidazione si tiene conto dei criteri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, in misura pari ai valori medi dello scaglione di riferimento (da € 1.000,01 a € 5.200,00, e dunque vanno liquidate, per l'intero: per il primo grado, in € 2.552,00 (di cui € 425,00 per la fase di studio, € 425,00 per la fase introduttiva,
€ 851,00 per la fase di trattazione, da riconoscere anche in assenza di attività istruttoria – cfr. Sez.

2 - Ordinanza n. 8561 del 27/03/2023, € 851,00 per la fase decisoria). per il secondo grado, in € 2.915,00 (di cui € 536,00 per la fase di studio, € 536,00 per la fase introduttiva, € 992,00 per la fase di trattazione, da riconoscere anche in assenza di attività istruttoria
– cfr. Sez.

2 - Ordinanza n. 8561 del 27/03/2023, € 851,00 per la fase decisoria).
Su tali importi va operata la compensazione, per il 50%, restando a carico dell'appellata il residuo 50
%.


P. Q. M.

la Corte di Appello di Messina, prima sezione civile, come sopra composta, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza 1325/2022, emessa dal Tribunale di Messina in data 14
[...] settembre 2020 nel giudizio iscritto al n. 2354/2017 R.G., disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così provvede:
1) in parziale accoglimento dell'appello, dichiara la parziale risoluzione, per inadempimento della venditrice, del contratto di compravendita stipulato tra le odierne parti in data 14 aprile 2014, registrato il 17.04.2014 al numero 2310/1T, limitatamente al posto auto oggetto della presente causa, e condanna la società appellata a corrispondere all'appellante la somma di € 5.000,00, a titolo di restituzione del prezzo, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

2) dichiara inammissibile l'appello, nella parte residua;
3) dichiara compensate, per il 50%, le spese di entrambi i gradi del giudizio, che sono liquidate, nell'intero, per il primo grado, nella misura di € 2.552,00, oltre IVA e contributo secondo legge, e per il secondo grado, nella misura di € 2.915,00, oltre IVA e contributo secondo legge, ponendo il residuo 50% a carico dell'appellata.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio del 17 luglio 2025
Il Presidente estensore
(dr. Massimo GULLINO)