REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE composta da dott. Maria Teresa Spanu Presidente dott. Donatella Aru Consigliere dott. Enzo Luchi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 55 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2023, promossa da
Parte_1
con sede a Cagliari e ivi elettivamente domiciliata presso l'avv. prof.
[...]
EL SO e l'avv. , che la rappresentano e difendono Parte_2
in virtù di procura in atti, ricorrente in riassunzione contro
(c.f. Controparte_1
), elettivamente domiciliato presso l'avv. prof. Francesco Di Gio- P.IVA_1
vanni del Foro di Roma, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti, resistente
La causa è stata decisa sulle seguenti pagina 1 di 15 CONCLUSIONI
Nell'interesse della voglia la Corte d'appello, respinta Parte_1
ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, voglia:
1) in via principale, in accoglimento della domanda formulata dalla al punto n. 3 dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di Parte_1
primo grado, e riproposta nell'atto di citazione in appello notificato in data 7 luglio 2005, condannare il al risarci- Controparte_1
mento dei danni subiti e subendi dalla per l'illegittima occu- Parte_1
pazione dei 150 parcheggi oggetto di causa, ed in subordine per i 33 parcheggi frazionati prima dell'inizio della causa, e per la conseguente perdita della pos- sibilità di godimento degli stessi, nella misura del loro valore locativo per tutto il periodo in cui si è protratta la sottrazione delle aree o in altra misura da de- terminare secondo giustizia, ed eventualmente con valutazione equitativa, oltre interessi e rivalutazione;

2) in via subordinata, condannare il Controparte_1
al risarcimento dei danni sofferti dalla per il mancato guada- Parte_1
gno nella misura degli interessi che la stessa società avrebbe potuto lucrare sui prezzi delle vendite delle aree, nella misura che sarà ritenuta di giustizia, con interessi e rivalutazione;

3) condannare il a rifondere alla Controparte_1
le spese processuali relative a tutti i pregressi gradi del giudi- Parte_1
zio, comprese quelle dell'ultimo giudizio di cassazione e quelle relative alla presente fase di rinvio, rivedendo la precedente decisione di questa Corte, in pagina 2 di 15 quanto viziata da pronuncia di soccombenza parziale che – come è noto – è sta- ta cassata dalla Suprema Corte;
il tutto oltre spese generali ed accessori di leg- ge.
Nell'interesse del Condominio: voglia la Corte d'appello adita, disattesa ogni contraria istanza,
a) rigettare le domande proposte dalla Parte_3
in persona del legale rappresentante pro tem-
[...]
pore, in subordine contenendo comunque l'eventuale accoglimento della prete- sa entro i limiti del danno effettivamente dimostrato nella sua concreta consi- stenza;

b) condannare l'attrice in riassunzione alla rifusione delle spese di difesa nel presente giudizio ed in quello dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Premesso di essere proprietaria di numerose porzioni immobiliari nella lottizzazione a Porto Rotondo (Olbia), la Controparte_1 [...]
convenne in giudizio, in- Parte_1
nanzi al Tribunale di Tempio Pausania, il condominio Controparte_1
, lamentando turbative e impedimenti all'uso e alla vendita di
[...]
aree di sua proprietà, utilizzate come parcheggi dai condomini.
Nel resistere, il eccepì l'usucapione delle aree in questione. CP_1
Il Tribunale di Tempio Pausania accolse l'eccezione e rigettò le domande della società attrice.
pagina 3 di 15 Su impugnazione di quest'ultima, la Corte d'appello di Cagliari-Sezione di- staccata di Sassari accolse la domanda di rivendica, ma non quella di risarci- mento.
Con sentenza del 16 novembre 2012, n. 20215, la Corte di cassazione rigettò il ricorso principale del e accolse quello incidentale della CP_1
cassando la sentenza d'appello limitatamente al rigetto della do- Parte_1
manda risarcitoria, e rinviò a questa Corte territoriale, la quale rigettò la do- manda risarcitoria con sentenza del 13 giugno 2018, n. 557, sul rilievo che, pur essendo il danno da occupazione illegittima di immobile in re ipsa, il suo rico- noscimento sulla base del valore locativo presuppone l'allegazione di un pre- giudizio derivante dall'impossibilità di godimento del bene, che, nel caso di specie, non era stato dedotto, essendo stata prospettata esclusivamente l'impossibilità di alienare gli immobili e di ricavarne il prezzo di vendita.
Inoltre, questa Corte rilevò come la domanda risarcitoria fosse incompatibile con quella di rivendica e rilascio, poiché l'accoglimento di entrambe avrebbe comportato un'indebita locupletazione: la società attrice avrebbe ottenuto sia la restituzione dei beni sia il loro valore di mercato.
Infine, la Corte d'appello osservò che non erano state dedotte altre forme di pregiudizio (ad esempio, la differenza tra il valore di vendita al momento dell'occupazione e quello successivo alla restituzione) né offerti elementi di prova in tal senso.
La ropose ricorso per cassazione, articolando tre motivi: Parte_1

1. formazione di giudicato implicito;

pagina 4 di 15 2. errata negazione del danno emergente da illegittima occupazio- ne;

3. errata interpretazione del petitum risarcitorio.
A seguito di ordinanza interlocutoria del 8 febbraio 2022, n. 3946 della Se- conda Sezione Civile, la decisione del ricorso venne rimessa alle Sezioni Unite.
Con sentenza pubblicata il 15 novembre 2022, n. 33645, la S.C. accolse il secondo e il terzo motivo del ricorso e conseguentemente cassò la sentenza im- pugnata in relazione ai motivi accolti, rinviando la causa alla Corte d'appello di
Cagliari ed enunciando i seguenti principi di diritto:
- nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del di- ritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godi- mento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta;
- nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato;
- nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locati-
pagina 5 di 15 vo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
Con espresso riferimento ai motivi di ricorso, peraltro, la Corte evidenziò come la : Parte_1
• con il secondo motivo avesse lamentato che il fatto che le aree non potessero essere vendute costituisse solo un'esemplificazione dei pregiudizi patiti, ma ciò che era stato dedotto era la mancata di- sponibilità ed il pregiudizio derivante dal fatto che le aree erano destinate ad essere utilizzate e vendute come parcheggi;
• con il terzo motivo avesse denunciato il fraintendimento del pe- titum da parte della Corte territoriale, in quanto il mancato guada- gno [avrebbe potuto] essere ricavato dalla mancata disponibilità, e pertanto dai mancati frutti, dei corrispettivi che sarebbero stati ri- cavati dalla vendita dei parcheggi e dunque come minimo dagli in- teressi applicati a tali corrispettivi,
e spiegò che, in tal modo, la aveva denunciato la violazione del Parte_1
principio di integralità del risarcimento.
Ancora, la S.C. rimarcò come la stessa Corte territoriale avesse riconosciuto che il danno denunciato con la domanda [era] quello della mancata possibilità di vendere gli immobili a causa dell'occupazione abusiva. Di tale danno costi- tuisce una voce anche la mancata disponibilità dei corrispettivi, ove le vendite fossero state compiute, in termini di interessi sul capitale. Il giudice di appello ha invece per un verso limitato il petitum al prezzo di mercato degli immobili,
pagina 6 di 15 per l'altro non ha considerato che la mancata menzione di altre voci di danno non potesse intendersi come esclusione delle stesse dal risarcimento invocato.
Emerge invero dalla motivazione un'ulteriore ratio decidendi, non specifi- catamente impugnata, secondo cui gli ulteriori pregiudizi non solo non sareb- bero stati allegati, ma non sarebbero neanche stati provati. Tale ratio deciden- di, dovendo essere riferita ad un oggetto determinato, pena il vizio di motiva- zione apparente se intesa quale statuizione indeterminata, va limitata a quanto nello stesso contesto motivazionale evidenziato, e cioè che non è stata dedotta un'altra forma di pregiudizio quale «un'ipotetica differenza di valore tra il prezzo ricavabile al momento dell'instaurazione della controversia e quello ot- tenibile dal momento della ottenuta disponibilità delle aree».
Escluso pertanto quest'ultimo pregiudizio, per l'assenza di specifica impu- gnazione della statuizione, resta il danno in termini di interessi sul capitale, ove tempestivamente percepito, che il principio di integralità del risarcimento impone al giudice del merito di valutare.
2. La ha riassunto il giudizio, invocando il diritto al risarcimento Parte_1
del danno emergente, costituito dalla perdita della concreta possibilità di eser- cizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, dei centocinquanta parcheggi realizzati (o, in via subordinata, dei trentatré originariamente accatastati) ven- duti al prezzo medio di circa euro 16.000,00 – euro 20.000,00 l'uno (pag. 11).
La ricorrente ha sottolineato di aver dimostrato, nel corso del primo grado di giudizio, che già prima del 1990 erano stati frazionati trentatré parcheggi (v. doc. n. 14) e che erano stati conclusi contratti preliminari di vendita al prezzo di lire 8.000.000 per ciascun parcheggio (v. docc. nn. 20, 21, 22 e 23) e ha pre-
pagina 7 di 15 cisato come tali risultanze dovessero considerarsi parziali e superate, conside- rato il maggior numero di stalli realizzati e i valori diversi, rispetto a quelli de- gli anni '90, a cui erano stati venduti i parcheggi.
Tanto esposto, la ricorrente ha chiesto:
- il risarcimento dei danni per l'illegittima occupazione di n. 150 parcheggi oggetto di causa, e in subordine per n. 33 parcheggi frazionati prima dell'inizio della causa, e per la conseguente perdita della possibili- tà di godimento degli stessi, nella misura del loro valore locativo per tut- to il periodo in cui si è protratta la sottrazione delle aree o in altra misu- ra, oltre interessi e rivalutazione;

- in via subordinata, il risarcimento dei danni sofferti per il man- cato guadagno nella misura degli interessi che essa avrebbe potuto lucra- re sui prezzi delle vendite delle aree, con interessi e rivalutazione;

- la rifusione delle spese processuali relative a tutti i pregressi gradi del giudizio.
3. Nel resistere, il ha opposto come i principi di diritto enuncia- CP_1
ti dalla S.C. fornissero soltanto un quadro di riferimento di carattere generale, imposti dalla sua funzione nomofilattica, e come gli stessi dovessero essere ne- cessariamente coordinati con le prescrizioni più specificamente attinenti al caso di specie, che la stessa Corte non aveva mancato di dettare.
In questa prospettiva, il ha eccepito che la S.C. aveva indivi- CP_1
duato l'unica voce di danno da esaminare nella mancata disponibilità dei cor- rispettivi … in termini di interessi sul capitale, avendo riconosciuto la forma- zione di un giudicato implicito sul rigetto, per difetto di prova, della domanda pagina 8 di 15 di risarcimento di altre forme di pregiudizio - quali, per esempio, una ipotetica differenza di valore tra il prezzo ricavabile al momento della instaurazione della controversia e quello ottenibile dal momento della ottenuta disponibilità delle aree, con conseguente delimitazione della materia del contendere devolu- ta al giudice del rinvio al danno relativo alla mancata disponibilità dei corri- spettivi, ove le vendite fossero state compiute, in termini di interessi sul capita- le.
4. Con la memoria conclusionale, sulla base dei principi affermati dalla S.C.
(in particolare, quello di integralità del risarcimento), ha ribadito la propria pre- tesa risarcitoria per:
- il danno emergente da mancata disponibilità, diretta o indiretta, delle aree destinate ad essere utilizzate o vendute come parcheggi;

- il danno da mancato guadagno, consistente negli interessi ma- turati sul capitale delle mancate vendite.
Con la propria memoria conclusionale, invece, il Condominio ha escluso che la domanda di danno, per come ricostruita dalla S.C., potesse riferirsi a qualsiasi ipotetico pregiudizio derivante dalla temporanea lesione del diritto di godere e di disporre spettante al proprietario.
* * *
5. In ragione del contrasto sorto tra le parti sul punto, è necessario definire, preliminarmente, la portata del decisum della S.C.
In quanto chiamata, nella sua massima funzione nomofilattica, a risolvere una questione di particolare rilevanza in materia di risarcimento del danno da occupazione sine titulo, la Corte ha operato un'articolata ricostruzione dei pro-
pagina 9 di 15 fili sostanziali e processuali maggiormente rilevanti e ha ricondotto a sistema una materia complessa, attraverso la sicura affermazione principi di diritto astratti e generali, destinati a orientare i giudici di merito nella liquidazione del danno, le parti nella formulazione delle domande e delle difese e la dottrina nella sistematizzazione delle categorie risarcitorie.
Nel pronunciarsi sui motivi di ricorso, peraltro, la Corte ha univocamente delimitato l'ambito dell'indagine rimessa al giudice di rinvio, spiegando che, con i due motivi di ricorso (riconosciuti fondati), la società ricorrente aveva sì denunciato la violazione del principio di integralità del risarcimento, ma che il danno denunciato con la domanda [era] quello della mancata possibilità di vendere gli immobili a causa dell'occupazione abusiva. Di tale danno costitui- sce una voce anche la mancata disponibilità dei corrispettivi, ove le vendite fossero state compiute, in termini di interessi sul capitale.
Sottolineato come il giudice di appello [avesse] invece per un verso limitato il petitum al prezzo di mercato degli immobili, per l'altro non [avesse] consi- derato che la mancata menzione di altre voci di danno non potesse intendersi come esclusione delle stesse dal risarcimento invocato, la S.C. ha specificato che il rigetto della domanda di danno con riguardo al pregiudizio derivante da un'ipotetica differenza di valore tra il prezzo ricavabile al momento dell'instaurazione della controversia e quello ottenibile dal momento della ot- tenuta disponibilità delle aree non era stato oggetto di impugnazione e ha così concluso: resta il danno in termini di interessi sul capitale, ove tempestivamen- te percepito, che il principio di integralità del risarcimento impone al giudice del merito di valutare.
pagina 10 di 15 Tale conclusione è, pienamente, in linea con l'attività assertiva compiuta dalla ricorrente in primo grado:
- nell'atto introduttivo del giudizio, nel quale aveva lamentato so- lo la lesione del diritto di proprietà […] e del libero esercizio delle sue facoltà, ivi compresa quella di disporre dei propri beni (pag. 4)
e non già del godimento diretto o indiretto dei parcheggi;

- nella comparsa conclusionale, nella quale aveva lamentato il mancato guadagno [derivante] dalla mancata disponibilità, e per- tanto dai mancati frutti, dei corrispettivi che sarebbero stati incassa- ti dall'attrice con la vendita (pag. 8).
Qual giudice del rinvio, pertanto, questa Corte è chiamata solo a quantifica- re, secondo il decisum della S.C., gli interessi che la società ricorrente avrebbe percepito ove avesse potuto ottenere tempestivamente il corrispettivo della vendita dei parcheggi.
6. La quantificazione deve avvenire avuto riguardo alla sostanziale doglian- za dell'attrice nell'atto introduttivo, nel quale aveva denunciato l'impossibilità di vendita dei parcheggi che avrebbe ricavato dalle diverse porzioni di terreno oggetto della rivendica.
In questa prospettiva, non rileva la circostanza che, all'atto della introduzio- ne della causa, l'accatastamento fosse stato effettuato per soli n. 33 stalli, giac- ché la pretesa della rivendicante era relativa, appunto, a tutte le porzioni occu- pate dai condomini e, dunque, al potenziale numero di parcheggi da esse rica- vabili e, per contro, l'eccezione d'usucapione del riguardava tutte CP_1
le aree in questione.
pagina 11 di 15 Per quanto attiene alla quantificazione, atteso che il danno da liquidare con- siste negli interessi che la ricorrente avrebbe goduto ove avesse avuto la dispo- nibilità del capitale ricavato dalla vendita degli stalli al momento dell'introduzione del giudizio di primo grado, può procedersi, in applicazione di recente insegnamento di legittimità, applicando sul capitale rivalutato anno per anno il saggio di rendimento netto dei BOT di durata annua, a meno che non risulti in concreto un danno maggiore o minore (cfr. Cass., 4 agosto 2025,
n. 22441).
Nella fattispecie non risulta allegato alcunché circa la misura del diverso danno, per cui deve farsi ricorso al criterio generale sopra indicato.
Pur trattandosi di obbligazione di valore, ritiene questa Corte che il capitale, da rivalutarsi anno per anno, sul quale applicare il saggio possa essere quello di lire 8.000.000 indicato dall'attrice in primo al momento dell'introduzione del giudizio, esprimendo tale importo il concreto valore di mercato dei parcheggi, in quanto risultante dall'effettiva commercializzazione dell'area per cui è cau- sa.
Il pertanto, deve essere condannato al pagamento, per ognuno CP_1
dei centocinquanta parcheggi, di un importo corrispondente all'applicazione sul capitale di euro 4.131,66 rivalutato anno per anno dal 4 aprile 2001 (data di introduzione del giudizio di primo grado) del saggio di rendimento netto dei
BOT di durata annua.
Sulla somma così determinata, devono essere riconosciuti gli interessi al tasso legale dal deposito della presente pronuncia.
pagina 12 di 15 7. In considerazione del criterio della soccombenza globale, per cui la con- danna al pagamento delle spese legali si basa sull'esito finale dell'intera

contro

- versia, l'appellato deve essere condannato alla rifusione in favore dell'appellan- te delle spese processuali dei diversi gradi di giudizio.
Sullo scaglione determinato sulla base del decisum (euro 260.001-
520.000,00), i compensi sono liquidati:
- ai valori medi per tutte le fasi del giudizio dinanzi al Tribunale di Tempio Pausania;

- ai valori medi per le fasi introduttiva, studio e di decisione del giudizio dinanzi alla Corte d'appello-Sezione distaccata di Sassari;

- ai valori medi per le fasi introduttiva, studio e di decisione del primo giudizio di Cassazione;

- ai valori medi per tutte le quattro fasi del giudizio del primo giudizio di rinvio dinanzi a questa Corte territoriale, con compensa- zione delle spese di c.t.u.;
- ai valori medi per le fasi introduttiva, studio e di decisione del secondo giudizio di legittimità;
- ai valori medi per le fasi introduttiva, studio e di decisione del presente grado di giudizio.


P.Q.M.


La Corte d'appello, definitivamente pronunciando, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
1. condanna il Controparte_2
al pagamento, per ognuno dei centocinquanta parcheggi, di
[...]
pagina 13 di 15 un importo determinato applicando il saggio di rendimento netto dei BOT di durata annua al capitale di euro 4.131,66, rivalutato anno per anno dal 4 aprile 2001, oltre interessi al tasso legale dalla presente pronuncia;

2. condanna l'appellato alla rifusione in favore dell'appellante del- le spese processuali, che liquida in:
a) euro 22.457,00 per compensi, euro 45,00 per spese esen- ti, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. per il giudizio di primo gra- do;

b) euro 14.239,00 per compensi, euro 340,00 per spese esenti, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. per il giudizio d'appello;
c) euro 10.773,00 per compensi, euro 35,80 per spese esen- ti, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. per il primo giudizio di le- gittimità;
d) euro 20.119,00 per compensi, euro 458,00 per spese esenti, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. per il primo giudizio di rinvio, con compensazione delle spese di c.t.u.;
e) euro 10.773,00 per compensi, euro 174,40 per spese esenti, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. per il secondo giudizio di legittimità;
f) euro 14.239,00 per compensi, euro 518,00 per spese esenti, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. per questo giudizio di rinvio.
pagina 14 di 15 Cagliari, 21 ottobre 2025
Il consigliere estensore dott. Enzo Luchi
Il Presidente
dott. Maria Teresa Spanu
pagina 15 di 15