R.G. n. 996/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La CORTE D'APPELLO di TORINO sezione seconda civile composta dai magistrati:
OB LL presidente
Cecilia MA consigliere
ND NN AN consigliere rel.
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 996/2023 promossa da
(c.f. ), difeso dall'avv. Federico MAne, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, in Pinerolo, via Carlo Alberto, n. 1 appellante contro
(c.f. ), rappresentata dall'amministratore di Controparte_1 C.F._2 sostegno pro tempore, difesa dall'avv. Christian Malan, elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore, in Pinerolo, via Palestro, n. 19 appellata
Conclusioni

ha precisato queste conclusioni: «Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello Parte_1 di Torino, contrariis reiectis:
1 in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti nella narrativa dell'atto di appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n° 2566/2023, resa inter partes dal Tribunale di Torino, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott. Alberto La
Manna, R.G. n° 9053/2021, pubblicata il 19 giugno 2023, notificata il 22 giugno 2023:
-accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“Nel merito:
-Accertati i vizi presenti nel condominio ove è ubicato l'immobile comprato dal sig.
; Parte_1
-Accertato che a causa dei vizi il valore del bene compravenduto non è pari ad €
50.000,00, bensì è pari ad € 35.000,00, ovvero alla somma maggiore o minore che codesto Tribunale vorrà determinare, condannare la sig.ra , Controparte_1 [...]
, nata a [...] il [...], residente in [...]
n° 50 a corrispondere al sig. la somma di € 15.000,00 ovvero la somma Parte_1 maggiore o minore che codesto Tribunale vorrà stabilire, per le motivazioni di cui all'atto di citazione da-tato 15 aprile 2021.
In via istruttoria: -Voglia l'Ill.mo sig. Giudice sostituire il CTU con altro idoneo a rispondere al quesito, ovvero, in subordine, disporre che il CTU completi il proprio operato rispondendo ai quesiti proposti e, in ulteriore subordine, si chiede che il CTU venga chiamato a chiarimenti.
In ogni caso: -Condannare la convenuta alle spese, diritti ed onorari del presente giudizio” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto”.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre
IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie avanzate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico:
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello sostituire il CTU con altro idoneo a rispondere al quesito, ovvero, in subordine, disporre che il CTU completi il proprio operato rispondendo ai quesiti proposti e, in ulteriore subordine, si chiede che il CTU venga chiamato a chiarimenti».
ha precisato queste conclusioni: «Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello Controparte_1 adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, anche in via istruttoria;

2 in via preliminare, dichiararsi l'inammissibilità o la manifesta infondatezza dell'appello ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 348 bis c.p.c. previa fissazione di udienza di discussione;
nel merito, confermarsi integralmente la sentenza n. 2566/23 resa dal Tribunale di
Torino il assolvendosi la convenuta da ogni avversaria domanda.
Con vittoria di spese ed onorari del presente grado di giudizio».

Svolgimento del processo

1. aveva convenuto Resiale innanzi al Tribunale di Parte_1 CP_1
Torino, allegando di avere acquistato (anche) dalla convenuta la proprietà dell'immobile sito in Pinerolo, corso Piave, n. 44, identificato in catasto al foglio 60, particella 531, subalterno 1, al prezzo di euro 50.000,00, il 23 dicembre 2019, e che, successivamente, aveva appreso che l'intero edificio condominiale è viziato, perché le fondamenta, i locali box auto, le cantine e la centrale termica sono soggetti a cospicue infiltrazioni, a dispetto dei locali di proprietà esclusiva, che ne sono privi.
L'attore aveva esposto di avere incaricato un perito, il medesimo che aveva stimato l'immobile per determinare il prezzo poi pattuito, di effettuare una nuova valutazione, tenendo conto dei costi vivi ripetibili per limitare la permanenza dell'acqua, dei danni che saranno arrecati al locale compravenduto, dei vizi insistenti sul fabbricato condominiale.
L'attore aveva dunque chiesto la riduzione del prezzo ad euro 35.000,00, o ad altra somma maggiore o minore, e la condanna della convenuta al pagamento della somma di euro 15.000,00 ovvero di altra somma da accertarsi nel processo.

2. si era costituita in giudizio, sollecitando la chiamata in giudizio Controparte_1 degli altri venditori e chiedendo il rigetto della domanda.

3. Con sentenza n. 2566/2023 del 19 giugno 2023, il Tribunale di Torino ha rigettato la domanda dell'attore, lo ha condannato al rimborso delle spese processuali e ha posto a suo carico le spese della consulenza tecnica d'ufficio.

4. Avverso la sentenza, ha proposto appello sulla base di un unico Parte_1 motivo e ha riproposto la domanda avanzata in primo grado.
ha chiesto il rigetto, anche in rito, dell'appello. Controparte_1

5. All'udienza del 28 marzo 2024, è stato sentito a chiarimenti il consulente tecnico d'ufficio nominato nel giudizio di primo grado.
3 A seguito delle difese finali, la decisione della causa è stata riservata al collegio.

Motivi della decisione

1. L'appellata ha eccepito l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c.
Secondo l'appellata, l'appello è sostanzialmente una critica all'esito peritale, anziché alla sentenza.
L'eccezione non è fondata.
Il rigetto della domanda è fondato sull'accertamento negativo di vizi nella vendita.
Gli argomenti che formano la motivazione del rigetto sono i risultati della consulenza tecnica, come si evince chiaramente (anche solo) dalla conclusione di sintesi: «Nel caso di specie, alla luce delle conclusioni della consulenza, è possibile affermare che i vizi denunciati e riscontrati non incidono in alcun modo nell'utilizzabilità del bene oggetto di vendita né ne diminuiscono sostanzialmente il valore per cui non si possono ritenere provati
i presupposti per l'applicazione delle disposizioni invocate» (p. 4 sent.).
La parte argomentativa dell'appello è sì una critica alla consulenza tecnica, ma che si risolve in una critica (indiretta) alla sentenza.
L'eccezione è rigettata.

2. Con l'unico motivo d'appello, l'appellante ha impugnato il capo di sintesi appena riprodotto.
Il motivo non è fondato.
Il motivo consta di plurimi argomenti che vanno esaminati partitamente.

2.1 La prima censura attiene alla descrizione dei luoghi compiuta dal consulente tecnico d'ufficio.
Secondo l'appellante, «il CTU si è premurato di indicare come nei locali in cui si svolge
l'attività commerciale del sig. non vi siano infiltrazioni, ossia ha confermato Parte_1 quanto già espresso dall'appellante nell'atto di citazione», e, «giunto all'imbocco del piano secondo interrato, ha ritenuto non vi fosse motivo per proseguire, a causa della presenza di acqua ristagnante sul vano scala, mentre avrebbe dovuto accedere ai locali per appurare come crepe nel muro perimetrale e l'acqua abbia creato danni sia alla fondazione che ai pilastri esistenti (v. pag. 26 CTU)» (p. 7 cit. app.).
La critica non convince.
4 L'accertamento della condizione dell'immobile di proprietà dell'appellante non era superfluo, dal momento che è lo stesso appellante ad avere paventato che «la presenza di acqua nelle fondamenta dello stabile […] causa problematiche che si riverberano sull'intero condominio e sul locale di proprietà esclusiva del stesso» (p. 8 cit. app.). Parte_1
Circa il sopralluogo al piano secondo interrato, si evidenzia che per avanzare un rimprovero per omissione al consulente tecnico d'ufficio, si deve illustrare compiutamente l'utilità dell'indagine omessa.
Sennonché, l'utilità in discorso è anzitutto smentita dalla condotta del consulente tecnico di parte appellante.
Nella relazione peritale, è riportato che, «per quanto attiene il sopralluogo, l'ispezione
è avvenuta alla continua presenza dei C.TP., i quali (C.T.P. Cenci compreso) giunti al piano secondo interrato, ritennero che non vi fossero motivi per proseguire, a causa della presenza di acqua ristagnante sul vano scala. Se a parere del C.T.P. occorreva proseguire
l'ispezione anche all'interno dell'acqua stagnante, avrebbe dovuto farlo presente durante il sopralluogo, e non in sede di memoria di parte» (pp. 26 s. rel. per.).
L'utilità del sopralluogo sembrerebbe desumersi dall'ultimo enunciato riprodotto.
L'accesso al piano avrebbe consentito di «appurare come crepe nel muro perimetrale e
l'acqua abbia creato danni sia alla fondazione che ai pilastri esistenti».
Sennonché, nelle osservazioni alla relazione peritale del consulente tecnico di parte non vi è traccia di denuncia di “crepe”, bensì di danni alla fondazione e ai pilastri: «Se avesse continuato la discesa lungo la scala ed il corridoio, avrebbe sicuramente potuto appurare che l'acqua ha già creato danni sia alla fondazione che ai pilastri esistenti» (pp. 2
s. osservazioni).
L'espressione “danni sia alla fondazione che ai pilastri esistenti”, ripresa verbatim dall'appellante nell'atto introduttivo, è manifestamente generica.
La citazione invece delle “crepe” è da ascrivere alla lettura del verbale di assemblea del condominio del 24 maggio 2023 – «Si discute altresì sulla problematica dell'acqua nei locali box, e la presenza di crepe nel muro perimetrale e conseguente infiltrazione di acqua»
(doc. lett. e fasc. appellante) – tenutasi poco prima della pubblicazione della sentenza e successivamente all'espletamento della consulenza tecnica, atteso che il deposito della relazione risale al 15 novembre 2022.
5 Non ricorre alcun elemento – modalità di accertamento delle crepe e delle loro cause
– da cui si possa desumere la necessità dell'indagine del secondo piano interrato al fine di accertare le crepe.
Del resto, se, durante le proprie indagini, l'appellante avesse accertato la presenza di crepe, non avrebbe riferito di generici danni.
L'appellante ha rilevato che «[i]l CTU, inoltre, argomenta che i locali sono inutilizzati e, pertanto non vi è danno alcuno, senza considerare che tale abbandono non è stata una scelta, ma un obbligo ed è l'ulteriore prova dei gravi vizi presenti nel (v. pag. 32 CP_2
CTU)» (p. 7 cit. app.).
In primo luogo, si osserva che l'inutilizzo dei locali è un dato di fatto, dal quale non può desumersi necessariamente che la cosa compravenduta – l'unità dell'appellante e le parti comuni – fosse viziata.
In secondo luogo, va censurata ancora una volta la manifesta genericità dei vizi che il consulente tecnico non avrebbe accertato o che avrebbe trascurato di considerare.
L'appellante si è infatti limitato alla qualificazione dei vizi;
sennonché, il giudizio di gravità è impossibile se privo di oggetto specifico.
Il consulente tecnico d'ufficio ha comunque preso posizione su possibili danni alla struttura: «In ogni caso, dall'analisi condotta, non si sono ravvisate problematiche strutturali all'edificio; del resto, la conservazione delle strutture, avviene proprio grazie alla scelta di lasciare l'acqua ristagnare nel suddetto piano, per evitare ossidazioni del ferro e/o degli elementi strutturali» (p. 27 rel. per.).
Nessuno degli argomenti esaminati è una diretta critica alla valutazione tecnica delle conseguenze della scelta di conservazione dell'acqua.

2.2. La seconda serie di argomenti inerisce alla “sussistenza dei vizi lamentati” (p. 7 cit. app).
L'appellante ha ripreso quanto riportato nella citazione di primo grado, vale a dire che i locali box auto, le cantine e la centrale termica sono soggetti a cospicue infiltrazioni e che ci sono delle pompe deputate al prelievo dell'acqua.
L'appellante ha eccepito che «[i]l CTU sul punto non spende una parola, affermando, contrariamente al vero, come il sig. non sia proprietario di tali locali. || Tale Parte_1 affermazione è errata sotto un duplice aspetto: || -il sig. è proprietario pro quota Parte_1 delle parti comuni e, pertanto, anche delle zone in cui giungono ad esservi fino a 100 cm. di acqua;
|| -la presenza di acqua nelle fondamenta dello stabile (anche facessimo finta che
6 non fossero di proprietà del sig. ) causa problematiche che si riverberano Parte_1 sull'intero condominio e sul locale di proprietà esclusiva del stesso» (p. 8 cit. Parte_1 app.).
Anzitutto, è incontestato che l'appellante non è proprietario di autorimesse o cantine interessate dalle infiltrazioni d'acqua, altrimenti, le avrebbe identificate, indicandone gli estremi catastali [il consulente tecnico d'ufficio ha preso «atto (per espressa dichiarazione della parte ) che la proprietà , era limitata al solo negozio sopra descritto, e Parte_1 Pt_2 non ad altri locali accessori tipo cantine e/o box auto ai piani interrati», p. 5 rel. per.].
Con riguardo alle parti comuni, l'appellante non è stato preciso con l'espressione
“zone in cui giungono ad esservi fino a 100 cm. di acqua”.
In ogni caso, ciò che conta è se le infiltrazioni incidano sull'idoneità all'uso della sua unità immobiliare ovvero se incidano sul valore della cosa in modo apprezzabile.
L'assunto dell'appellante per cui «la presenza di acqua nelle fondamenta dello stabile
(anche facessimo finta che non fossero di proprietà del sig. ) causa problematiche Parte_1 che si riverberano sull'intero condominio e sul locale di proprietà esclusiva del Parte_1 stesso» è generico, in difetto di precisa indicazione delle “problematiche”, e quindi si rivela apodittico.
L'ultimo argomento, quello che richiama il verbale d'assemblea già menzionato, deve essere esaminato più sotto, perché ripreso in conclusione del motivo d'appello.

2.3. L'appellante ha rilevato che «[i]n merito all'ulteriore quesito affidato al CTU, ossia dire “se tali vizi possano comportare, per quantità e qualità, un apprezzabile danno alla complessiva funzionalità dell'immobile ovvero una sensibile diminuzione del [valore] bene”, si richiama quanto sopra riferito: il CTU […] non ha escluso la presenza di vizi, ma ha escluso che gli stessi comportino dei danni per il sig. sulla scorta degli errori Parte_1 fattuali e giuridici di cui sopra» (pp. 8 s. cit. app.).
Vi è confusione tra fatto (oggetto di percezione) e vizio (esito di una valutazione): la presenza di acqua è una circostanza di fatto, mentre se essa sia o da essa derivi un vizio alla cosa compravenduta è una valutazione dipendente anche da ogni altra circostanza.
Quanto agli errori fattuali e giuridici non meglio ripresi, si rinvia a propria volta alle valutazioni di cui ai paragrafi precedenti.

2.4. L'appellante ha censurato le conclusioni peritali circa l'esistenza di vizi incidenti sul valore della cosa: «Nella bozza della perizia il CTU ha categoricamente escluso che la presenza dei vizi potesse comportare una diminuzione del prezzo dell'immobile
7 compravenduto. || Tale affermazione è ovviamente errata ed è sufficiente visionare le fotografie prodotte per appurarlo: chi acquisterebbe un locale commerciale sapendo che vi è la presenza di 100 cm. di acqua nelle parti comuni inferiori» (p. 9 cit. app.).
In primo luogo, ancora una volta, si deve osservare che la presenza dell'acqua non equivale a vizio della cosa compravenduta.
In secondo luogo, l'appellante non ha specificato cosa intenda per parti comuni.
In terzo luogo, ed è cosa dirimente, il consulente tecnico ha chiaramente accertato che la presenza dell'acqua non è ragione di pregiudizi.
Quanto all'immobile dell'appellante, «[è] stato, […], accertato come sia impossibile che
l'acqua generi problematiche di risalite nell'unità immobiliare dell'attore» (p. 3 sent., p. 33 rel. per.).
Quanto ai locali interessati dalle infiltrazioni, «[c]on riferimento al piano cantinato è stato accertato trattarsi di piano inutilizzato e dove l'acqua viene asportata da pompe sommerse quando raggiunge livelli elevati mentre con riferimento al piano box è stata riscontrata la presenza di pompe sommerse quasi sempre attive che impediscono all'acqua di ristagnare o invadere i box» (p. 3 sent., p. 32 rel. per.).
Infine, «dall'analisi condotta [evidentemente anche in ragione del funzionamento delle pompe di prelievo dell'acqua], non si sono ravvisate problematiche strutturali all'edificio; del resto, la conservazione delle strutture, avviene proprio grazie alla scelta di lasciare l'acqua ristagnare nel suddetto piano, per evitare ossidazioni del ferro e/o degli elementi strutturali» (p. 27 rel. per.).
Per l'appellante, «[a]ppare evidente a chiunque come la presenza di acqua nelle parti comuni (da 30 a 100 cm.) sia un elemento che avrebbe dovuto essere portato all'attenzione del sig. al momento della trattativa e che comporta ictu oculi una diminuzione di Parte_1 valore» (p. 10 cit. app.).
La presenza dell'acqua è circostanza facilmente riconoscibile.
L'appellante avrebbe dovuto prendere contezza di ciò che si accingeva a comprare e considerare, non soltanto lo stato dell'edificio condominiale, ma anche evidenze quali il contesto geografico in cui si trova l'edificio e l'elenco delle spese condominiali, al quale di norma è interessato il potenziale acquirente per ogni valutazione in ordine ai sacrifici economici futuri (dall'elenco l'appellante avrebbe appreso della voce relativa all'uso delle pompe).
8 L'appellante si è avvalso dell'opera di un perito per la stima, che a maggior ragione avrebbe dovuto effettuare compiuti accertamenti, vista la diligenza qualificata.
A volere ritenere come fa l'appellante che la presenza dell'acqua corrisponda al vizio, allora la facile riconoscibilità dello stesso esclude la garanzia (art. 1491, co. 1, c.c.), la cui insorgenza è elemento costitutivo del diritto azionato, da accertarsi anche d'ufficio (cfr.
Cass. civ., sez. I^, ord. 24 settembre 2019, n. 23721).
In ogni caso, l'argomento speso non porta alcun contributo tecnico idoneo a scalfire la valutazione del consulente tecnico d'ufficio, appena riportata nella sua articolazione, secondo cui la presenza dell'acqua non è fonte di apparenti pregiudizi.
L'appellante ha infine eccepito che, «[a] seguito delle osservazioni del consulente di parte, geom. Cenci, il CTU si è reso conto dell'insostenibilità della propria affermazione ed ha mutato opinione affermando: “Tra l'altro come accennato in perizia, è risaputo che sono anni e anni che lo stabile è interessato da questa problematica -peraltro fattore che ne influenza al ribasso il valore- si pensi che lo scrivente negli anni “90 aveva fatto, una perizia per l'Amministratore ed esistevano già le odierne problematiche” (v. pag. 30 CTU)»
(p. 10 cit. app.).
Sennonché, l'appellante ha omesso di riprodurre interamente il ragionamento del consulente tecnico d'ufficio: «Se prendiamo in considerazion[e] l'immobile in perizia, e l'atto di acquisto prodotto da parte Attrice, si può tranquillamente verificare che è stato pagato euro 50.000,00 per una superficie catastale di 95 mq., pertanto con un valore di ca. 525,00
€/mq. Orbene, prendendo semplicemente i valori dell'Agenzia Entrate (OMI) si può facilmente appurare che la quotazione dei locali commerciali (localizzando il presente in zona semi-centrale) hanno un valore medio di € 900,00/mq. …. nel merito, null'altro aggiungo» (p. 30 rel. per.).
L'argomento sul valore della cosa sarà ripreso più sotto.

2.5. L'appellante ha da ultimo richiamato il verbale dell'assemblea condominiale del
24 maggio 2023, che giova trascrivere per quanto di interesse: «[s]i discute altresì sulla problematica dell'acqua nei locali box, e la presenza di crepe nel muro perimetrale e conseguente infiltrazione di acqua. In considerazione di tale problema si richiede di far eseguire un sopralluogo da ditta specializzata. || Pertanto l'amministratore a seguito anche di parere di un ingegnere provvederà ad effettuare un primo sopralluogo per la valutazione. Si ricorda la problematica dell'acqua nelle cantine durante le piene del rio. Si
9 valutano proposte sul potenziamento delle pompe, ed altri interventi da valutarsi con tecnici specializzati» (doc. lett. e fasc. appellante).
Per quanto riguarda il riscontro delle crepe, già si è esposto che in primo grado non erano state rilevate dall'appellante o dal suo consulente: o non sussistevano o si potevano ritenere irrilevanti.
Il riscontro è indifferente per questo processo dal momento che si ignorano la causa, le caratteristiche e il momento di insorgenza delle crepe.
La “problematica dell'acqua nelle cantine” è proprio la circostanza valutata al fine di accertare l'esistenza dei vizi, che il consulente tecnico d'ufficio ha escluso con un'indagine non meritevole di censura.
Il potenziamento delle pompe non rileva l'esistenza di un vizio, costituendo piuttosto un possibile modo di governare una situazione.
Nessuna delle parti, e in particolare l'appellante, ha aggiornato gli esiti delle indagini condominiali.
Allora, l'importanza del riscontro risalente a maggio 2023 va vieppiù ridimensionata.

2.6. L'appellante ha sollecitato la sostituzione del consulente tecnico d'ufficio al fine di procedere ad un nuovo esame del quesito, o un'integrazione della consulenza tecnica o ancora la chiamata a chiarimenti del consulente tecnico d'ufficio.
Chiamato a chiarimenti, il consulente tecnico d'ufficio ha affermato che per la verifica sollecitata dall'appellante «occorrono accertamenti onerosi e costosi che richiedono anche l'intervento di ausiliari» (verbale d'udienza del 28 marzo 2024).
L'integrazione peritale richiesta dall'appellante è esplorativa.
Il consulente tecnico d'ufficio è stato nominato per accertare la bontà della versione dei fatti fornita dall'appellante (p. 16 rel. per.).
L'appellante ha lamentato la presenza di acqua nei locali sottostanti il suo e avrebbe dovuto fare tutte le indagini utili al fine di precisamente indicare i difetti dell'immobile, anche nelle sue parti comuni, che siano conseguenza delle infiltrazioni.
L'indagine complessa e costosa, per cui è insufficiente la perizia di un geometra, quale è il consulente tecnico nominato dal tribunale, non risulta essere stata compiuta dall'appellante; la perizia rivalutativa del valore dell'immobile prodotta è stata infatti redatta dal suo tecnico, a sua volta un “semplice” (rispetto agli accertamenti da compiere) geometra, dopo un “semplice” sopralluogo (v. p. 3 doc. n. 5 fasc. primo grado appellante).
Questo rilievo porta a ritenere che l'esito delle indagini suppletive sia incerto.
10 Non si tratterebbe più di verificare la veridicità delle allegazioni e la correttezza delle valutazioni della parte onerata della prova dell'esistenza dei vizi, quindi dell'appellante
(artt. 2697, co. 1, 1490, 1492 c.c.; v., per tutte, Cass. civ., sez. un., sent. 3 maggio 2019,
n. 11748), ma di ricercare (nel suo interesse) eventuali vizi e le relative cause, integrando un'incompleta prospettazione (cfr., in argomento, Cass. civ., sez. III^, ord. 31 marzo 2025,
n. 8498), così facendo della consulenza tecnica un mezzo di prova.
Ancora nella comparsa conclusionale le difese dell'appellante sono affatto generiche circa i vizi: il consulente tecnico d'ufficio «ha omesso di visionare i locali maggiormente interessati dalle infiltrazioni nonostante fosse doveroso provvedervi e, conseguentemente ha omesso di indicare i gravissimi vizi presenti nel . || […] In assenza di tali CP_2 criticità, la consulenza avrebbe descritto correttamente tutti i locali, avrebbe rilevato i gravi vizi (anche strutturali) ed avrebbe determinato, come richiesto dal quesito, la diminuzione di valore dell'immobile (in luogo di affermarlo solo a seguito di osservazioni)» (pp. 5 e 13).
L'integrazione peritale richiesta dall'appellante è comunque superflua.
I vizi rilevanti sono quelli che incidono in modo apprezzabile sul valore della cosa
(art. 1490, co. 1, c.c.).
Non necessariamente il prezzo corrisponde al reale valore della cosa.
Nel caso in esame, il consulente tecnico d'ufficio aveva già rilevato che, per i prezzi medi, la proprietà compravenduta aveva un valore di poco inferiore al doppio del prezzo
(euro 85.500,00, importo ottenuto moltiplicando euro 900 per 95, corrispondente ai metri quadri dell'immobile).
Il dato non risulta contestato con argomenti di carattere tecnico, né è contraddetto da sopravvenienze.
Tra l'altro, l'accertamento del consulente ha sostanzialmente suffragato le difese di primo grado dell'appellata, secondo cui «[d]opo lunghe trattative le parti erano giunte ad accordarsi sul prezzo di vendita del negozio sito in Pinerolo C.so Piave n. 44 stabilendolo in
€ 50.000,00, importo ritenuto in realtà inferiore a quello di mercato» (p. 2 comp. cost.), che l'appellante non aveva contestato né nella nota scritta del 10 settembre 2021, depositata in sostituzione dell'udienza di prima comparizione delle parti e trattazione della causa, né nella prima memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., con le conseguenze di cui all'art. 115, co. 1,
c.p.c.
La pretesa riduzione dell'appellante è di circa il 30%.
11 Qualora la si applichi al presumibile reale valore della cosa, il prezzo pagato sarebbe comunque inferiore al primo (che decurtato corrisponde ad euro 59.850,00).
Anche a volere riprendere le valutazioni contenute nella perizia rivalutativa (doc. n.
5 fasc. primo grado appellante), per la verità non puntualmente richiamate dall'appellante a sostegno delle critiche alla sentenza, non si riscontrano comunque adeguate ragioni di incidenza sul valore della cosa, anche ove lo si ritenesse corrispondente al prezzo pattuito e pagato di euro 50.000,00.
Infatti, analizzato l'appello, è da ritenersi accertato che l'immobile compravenduto è idoneo all'uso, salubre, privo di elementi che possano fare prevedere futuri degradi o macchie di umidità (p. 19 rel. per.; «lo stesso attore, affermò verbalmente allo scrivente, di non avere all'interno del negozio alcun problema di umidità e/o di infiltrazioni», p. 5 rel. per.); trattasi della parte dell'acquisto all'evidenza più significativa perché su di essa si è fondamentalmente parametrato il prezzo.
Ciò considerato, bisogna espungere le spese di riscaldamento indicate nella perizia rivalutativa non ipotizzabili come conseguenza delle infiltrazioni d'acqua.
Non è stato censurato l'accertamento del costo di funzionamento delle pompe, che grava sul patrimonio dell'appellante nella misura di euro 18,19 all'anno (p. 23 rel. per.).
Nella perizia rivalutativa, il consulente dell'appellante aveva dedotto la necessità
(futura) di opere di impermeabilizzazione di murature di locali e di elementi portanti della struttura, del valore di circa euro 500,00 (p. 5 doc. n. 5 fasc. primo grado appellante).
La deduzione non va considerata perché i referenti oggettivi sono generici – si ignora quali siano i locali e gli elementi portanti –, la valutazione sulla necessità delle opere non
è stata accompagnata dall'illustrazione compiuta dei rilievi e delle ragioni, la valutazione del costo dell'opera non è stata accompagnata dall'illustrazione anche solo delle fonti che sono state impiegate.
Non si comprende neanche in quale percentuale il costo riguardi i locali di proprietà esclusiva degli altri condòmini e in quale percentuale riguardi gli elementi portanti.
Anche a ritenere che l'opera riguardi solo cose comuni, è chiaro che la spesa di euro
500,00, di per sé modesta, sarebbe ripartita tra i condòmini, sicché l'onere economico per l'appellante si ridurrebbe ulteriormente.
L'abbattimento del prezzo del 20% praticato nella perizia rivalutativa è tecnicamente immotivato;
così in merito si legge: «è innegabile che le problematiche dovute alle molteplici infiltrazioni di acqua nei locali condominiali, vincolano in modo significativo la valutazione
12 del locale commerciale. || Lo scrivente ritiene di valutare il bene riducendone il valore in percentuale, alla sua minor appetibilità, nella misura del 20%» (p. 5 doc. n. 5 fasc. primo grado appellante).
Non risulta quindi illustrata l'operazione che ha portato alla riduzione del 20%.
La spesa per l'uso delle pompe e quella per l'asserita impermeabilizzazione, a volerla computare e considerare come spesa comune (nella prospettiva più utile per l'appellante), sono di valore infimo.
Il motivo è rigettato.

3. La regolamentazione delle spese processuali è retta dal principio di causalità, di cui è espressione il criterio della soccombenza (art. 91, co. 1, parte prima, c.p.c.).
Le spese del grado gravano sull'appellante, soccombente totale.
Le spese sono liquidate secondo i parametri del d.m. 10 marzo 2014, n. 55.
Il valore della controversia è determinato dall'entità del credito azionato (scaglione euro 5.201,00-26.000,00).
Tenuto conto del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, non vi è motivo di discostarsi dall'applicazione dei parametri forensi medi, tranne per quella istruttoria, per la quale si applicano i parametri forensi minimi, atteso che non
è stata compiuta istruzione probatoria (in argomento, Cass. civ., sez. II^, ord. 27 ottobre
2023, n. 29857).
Le spese processuali sono liquidate nella somma di euro 4.888,00 per compensi
(euro 1.134,00 per la fase di studio, euro 921,00 per la fase introduttiva, euro 922,00 per la fase istruttoria, euro 1.911,00 per la fase decisionale), oltre a spese generali al 15%,
c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge.

4. Il rigetto integrale dell'appello costituisce un elemento dell'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13, co. 1-quater, parte prima, d.P.R. n. 30 maggio 2002, n. 115).


P.Q.M.



La Corte d'appello di Torino, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da;
Parte_1 condanna al rimborso a favore di delle spese Parte_1 Controparte_1 processuali, che liquida in complessivi euro 4.888,00 per compensi, oltre a spese generali
13 al 15%, c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge;
dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.
Così deciso in Torino, nella camera di consiglio del 7 ottobre 2025.
Il consigliere estensore
ND NN AN
Il presidente
OB LL
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