REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE
composta dai sigg.ri magistrati:
dott. Giulio Cataldi Presidente rel.
dott. Michele Caccese Consigliere
dott. Maria Casaregola Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5692/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di
Santa Maria Capua Vetere n. 1919/2022 pubblicata il 23.05.2022
e vertente
TRA
, (c. f.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), rappresentati e difesi dall'Avv.to Pasquale C.F._2
Iannuccilli ( ), giusta procura allegata all'atto di C.F._3
appello, elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Napoli, alla
Via Dei Mille n.16 E
(c. f. ), Controparte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Napoli, Piazza Giovanni Bovio, 22, nello studio degli Avv.ti BARBATELLI MAURIZIO (c.f. ) C.F._4
e TRONCONE RAFFAELE ( che la rappresentano e C.F._5
difendono in virtù di procura allegata all'atto di costituzione con appello incidentale
Conclusioni per gli appellanti: l – Accogliersi il presente appello e, per
l'effetto, dichiararsi la risoluzione per grave inadempimento della società
[...]
del preliminare di vendita e dei contratti collegati inter partes, meglio CP_2
indicati nella premessa in fatto ed in diritto;



2- sospendersi, stante i gravi motivi, la provvisoria esecutorietà della sentenza,
con condanna delle spese di giustizia ed onorari, con attribuzione.
Conclusioni per l'appellata: l'On.le Corte adita voglia dichiarare infondato o
inammissibile l'appello proposto dai coniugi;
Parte_3
A- Accogliere il primo motivo di appello incidentale e per l'effetto voglia
dichiarare risolto il contratto preliminare per l'inadempimento di
[...]
e e conseguentemente condannare questi ultimi Pt_1 Parte_2
in solido a rimborsare alla l'importo di € Controparte_3
75.295,31, importo versato da quest'ultima in adempimento degli impegni
assunti con il contratto preliminare che non ha avuto seguito alcuno per
l'inadempimento dei predetti coniugi Parte_1 Pt_2
B- Accogliere, in via subordinata, il secondo motivo di appello incidentale e
per l'effetto si chiede che e in solido Parte_1 Pt_2 Pt_2
vengano condannati al risarcimento integrale dei danni tutti che la società
Parte_4 [...]
[...]
ha subito a causa dell'inadempimento degli
[...]
attori e che si indicano nell'importo di € 73.295,31 o in altra somma che la
On. Corte di Appello riterrà equo e congruo quantificare e ritenesse,
comunque, risultante dalla istruttoria.
C- Condannare e al pagamento delle spese Parte_1 Parte_2
di primo e secondo grado con attribuzione ai sottoscritti procuratori.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Tra i coniugi e , da una parte, e la soc. Parte_1 Parte_2
(d'ora in avanti anche solo “ ”), Controparte_1 CP_1
dall'altra, intercorse una complessa serie di accordi contrattuali, da cui è
scaturito il contenzioso di cui questa Corte è chiamata ad occuparsi.
Si rende necessario, dunque, per agevolare la comprensione dei fatti di causa, una sia pur schematica ricapitolazione di alcuni punti salienti degli atti negoziali (prodotti dall'una e/o dall'altra parte), a più riprese, poi,
richiamati dalle parti nei propri atti.
§ 1.1. I coniugi – , proprietari in regime di comunione dei Pt_1 Pt_2
beni di un complesso agricolo aziendale nei comuni di Liberi e Pt_5
(CE), gravato da un'ipoteca concessa, quali terzi datori, a garanzia di un mutuo di € 1.500.000,00 erogato dalla Banca Monte dei Paschi di Siena
(d'ora in avanti anche solo “MPS”) in favore della Euro Immobiliare soc.
Agricola a r.l., stipularono dapprima, in data 2.3.2012, un contratto di opzione e, poi, in data 24.5.2012, un contratto preliminare, con cui si impegnarono a vendere a il complesso aziendale, composto CP_1
da tre appezzamenti di terreno, in parte a seminativo ed in parte boscati,
3 un fabbricato per civile abitazione ed un fabbricato a servizio dell'attività
di allevamento e produzione lattiero casearia, la cui materiale detenzione venne concessa immediatamente alla promissaria acquirente a titolo di comodato. Il prezzo della compravendita venne fissato in € 770.000,00, da corrispondersi con assunzione, nei limiti di € 680.000,00, del debito che la società agricola Euro Immobiliare a r.l. aveva nei confronti di MPS, e, nei limiti di € 90.000,00, con accollo del debito dei venditori nei confronti del per imposte, tasse ed altri tributi relativi al medesimo Controparte_4
complesso immobiliare.
Le parti stabilirono che la stipula del contratto definitivo sarebbe intervenuta entro e non oltre il termine del 31.12.2012, data entro la quale i venditori si erano impegnati, sotto pena di applicazione della clausola risolutiva espressa presente nel contratto, a liberare il complesso immobiliare da altra ipoteca legale iscritta, a garanzia di propri crediti, da
UI.
Si convenne, altresì, la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto per il caso in cui una delle parti non avesse adempiuto, entro il termine e con le modalità fissate, alle proprie obbligazioni (vale a dire alla stipula dell'atto definitivo, al pagamento del prezzo alla consegna del bene, alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli), stabilendo che, in caso di risoluzione, ove la promissaria acquirente avesse già sostenuto spese per edificazioni, sopraelevazioni, accessioni o migliorie, queste si sarebbero ritenute definitivamente acquisite in proprietà dall'acquirente, la quale,
tuttavia, in caso di avvenuta realizzazione di un impianto fotovoltaico,
avrebbe dovuto corrispondere un indennizzo ai promissari venditori,
4 quantificato nel suo ammontare da un tecnico nominato di comune accordo dalle parti facendo riferimento alle tariffe vigenti al momento dell'allaccio dell'impianto fotovoltaico stesso.
§ 1.2. Contestualmente, ma in posizioni per così dire invertite, le parti stipularono, oltre ad un primo addendum che ridefiniva alcuni dettagli in merito ai pagamenti, anche un contratto di comodato, con cui , CP_1
a decorrere dal momento in cui sarebbe divenuta proprietaria dei fondi in questione, li concedeva in comodato gratuito ai coniugi e Pt_1 [...]
, per la durata di dodici anni e sei mesi, ad eccezione delle superfici Pt_2
dei tetti destinati ad impianti fotovoltaici, delle cabine di trasformazione e di quant'altro occorrente per la produzione di energia elettrica;
tale comodato era finalizzato allo svolgimento dell'attività di allevamento a cui i comodatari si obbligavano, essendo consapevoli della necessità del mantenimento in esercizio dell'attività agricola al fine del riconoscimento alla comodante della tariffa incentivante prevista per la produzione elettrica da impianti fotovoltaici su edifici.
§ 1.3. In virtù di tali accordi, avviò contatti con MPS, CP_1
concordando il pagamento di € 50.000,00 all'accettazione della proposta, e del restante importo di € 630.000,00 entro e non oltre il 15.11.2012
(termine definito essenziale da MPS), contestualmente al rilascio da parte della banca dell'assenso alla cancellazione della relativa ipoteca.
§ 1.4. L'ipotizzata tempistica di pagamenti venne, però, successivamente rinegoziata, con l'intesa (proposta della Banca del 14.11.2012 ed accettazione da parte di del 27.11.2012) di un versamento CP_1
5 immediato, nel giro di 3 - 4 giorni, di € 300.000,00, e del saldo di € 330.000
entro il 31.03.2013.
§ 1.5. A tale intesa tra la promissaria acquirente e la banca, si accompagnò
un nuovo addendum al preliminare di vendita, datato 21.11.2012, in virtù
del quale la società acquirente si impegnò a pagare il prezzo secondo le modalità ri-pattuite con MPS, ed i venditori si obbligarono a liberare, in qualsiasi forma, entro il termine del 28.02.2013, nuova data di stipula del definitivo, gli altri gravami pendenti sull'immobile, ad eccezione di quelli relativi alle azioni promosse da MPS, conferendo a tal fine specifico mandato alla stessa affinché provvedesse ad inoltrare, in loro CP_1
nome e conto, istanza di rateizzo delle somme dovute ad UI
offrendo in sostituzione del cespite oggetto della compravendita altri immobili su cui iscrivere ipoteca a garanzia del credito.
§ 1.6. E' pacifico che versò solo parte di quanto previsto come CP_1
prima rata (€ 200.000,00 in luogo di € 300.000,00) ad MPS, che pertanto dichiarò, in data 13.3.2013, di ritenere risolte le intese transattive, dando nuovo impulso alla procedura esecutiva sugli immobili oggetto della promessa di vendita;
ed è altrettanto pacifico che, entro il 28.02.2013, i cespiti non risultarono liberati dall'ipoteca iscritta in favore di UI.
§ 1.7. Tra le parti venne, a quel punto (in data 7 febbraio 2013), stipulato un contratto di affitto dei (soli) terreni per la durata di quindici anni, in favore di , per il canone annuo di € 900,00 oltre Istat. CP_1
§ 2. Con citazione notificata alla soc. Agricola Villa Lucia a r.l. in data
3.11.2014, i coniugi e premessi i passaggi salienti delle Pt_1 Pt_2
complesse vicende contrattuali sopra riepilogate;
premesso, ancora, di
6 aver inoltrato alla promissaria acquirente varie denunce di inadempimento e di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.;
che ulteriori trattative tra le parti si erano risolte in un nulla di fatto, a beneficio della sola , che continuava a detenere le superfici su CP_1
cui era installato l'impianto fotovoltaico ed a percepirne i proventi;
tutto ciò premesso, chiesero l'accertamento della risoluzione del preliminare ex
art. 1453 c.c. per grave inadempimento della società convenuta;
la condanna della stessa alla restituzione di tutte le superfici di cui al complesso immobiliare, comprese le superfici sovrastanti i capannoni su cui erano stati realizzati gli impianti fotovoltaici;
la condanna di CP_1
al risarcimento dei danni, costituiti dagli importi riscossi con
[...]
l'esercizio dell'impianto fotovoltaico dalla sua installazione, comprensivo anche dell'indennizzo contrattualmente previsto tenendo conto dell'ingente costo di smaltimento dei pannelli. In via subordinata,
chiesero la declaratoria di risoluzione de iure ex art. 1456 c.c., in riferimento alla clausola risolutiva espressa per la mancata stipula dell'atto definitivo nei termini e per il mancato pagamento del prezzo con conseguente cancellazione del pignoramento, con la condanna,
comunque, della convenuta al risarcimento dei danni subiti, comprensivi dell'indennizzo connesso ai ricavi degli impianti fotovoltaici, stimati in €
250.000,00 – 300.000,00 annui.
§ 3. Si costituì in giudizio la società agricola impugnando Controparte_1
tutto quanto dedotto in fatto ed in diritto. Ricapitolati i fatti dal proprio punto di vista, la convenuta eccepì, preliminarmente, il difetto di legittimazione attiva degli attori, ritenendo che, per effetto della
7 pendenza della procedura esecutiva sugli immobili in questione, qualsiasi decisione attinente all'amministrazione dei beni faceva capo al giudice dell'esecuzione ed al custode giudiziario, dal momento che il contratto preliminare era stato trascritto dopo il pignoramento, risultando così
inopponibile alla procedura.
§ 3.1. Contestò, poi, per quel che in questo grado può ancora rilevare,
l'esistenza dell'inadempimento lamentato dalle controparti, deducendo al contrario il mancato adempimento dei venditori all'obbligo di cancellare le formalità pregiudizievoli, ad eccezione dell'ipoteca in favore di MPS,
obbligo la cui violazione avrebbe comportato l'applicazione della clausola risolutiva espressa ed integrato giusta causa per la parte acquirente per rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo. Spiegò, pertanto,
domande riconvenzionali per ottenere l'accertamento e la declaratoria dell'operatività della clausola risolutiva espressa, stante l'altrui inadempimento, ovvero, in via subordinata, la risoluzione per grave inadempimento dei venditori, con conseguente loro condanna alla restituzione della somma di € 344.807,21 (di cui € 250.000,00 versati ad
MPS e comprensiva anche delle somme versate al , da Controparte_4
restituirsi, in ogni caso, in quanto costituente pagamento indebito a seguito della mancata stipula del definitivo, previa compensazione con eventuali debiti verso gli attori, nonché al risarcimento dei danni ulteriori per l'impossibilità dell'auspicato sviluppo agricolo;
chiese, altresì,
l'accertamento e l'affermazione del diritto di proprietà sull'impianto fotovoltaico, la costituzione del diritto di superficie sul complesso
8 immobiliare, il riconoscimento di una serie di diritti reali su cosa altrui per gli elettrodotti e le servitù di passaggio.
§ 4. In corso di causa, dopo il deposito delle memorie ex art. 183, sesto comma c.p.c., il tribunale, disattese le richieste di prove orali, dispose una consulenza tecnica per quantificare l'indennizzo dovuto per l'impianto fotovoltaico.
All'esito, la società agricola dichiarò di essersi resa CP_1
aggiudicataria, nell'ambito della procedura esecutiva, dell'intero complesso agricolo versando alla procedura la somma di € 701.000,00 e la causa venne assegnata in decisione.
§ 5. Con la sentenza oggetto di gravame, il Tribunale di Santa Maria
Capua Vetere ha rigettato le domande attoree;
ha dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale di risoluzione;
ha rigettato la domanda riconvenzionale risarcitoria;
ha dichiarato cessata la materia del contendere in relazione alle altre domande riconvenzionali, ed ha compensato le spese del giudizio.
§ 5.1. Il giudice di prime cure ha, innanzitutto, rigettato l'eccezione di carenza di legittimazione attiva degli attori, ritenendo che la legittimazione, in relazione alla domanda di risoluzione del contratto preliminare, non fosse venuta meno per la pendenza della procedura esecutiva;
ha rigettato le domande attoree, evidenziando che dalla ricostruzione della vicenda in fatto era emerso, da un lato, che nessun inadempimento era imputabile alla società convenuta stante la previsione contenuta nel preliminare secondo cui il prezzo sarebbe stato “corrisposto alla stipula del definitivo”; e, dall'altro, che, piuttosto, risultavano essere
9 inadempienti proprio i promittenti venditori, che non avevano mai provveduto alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, circostanza espressamente individuata quale “giusta causa per rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo”; ha rilevato che tale obbligo di estinzione delle pregiudizialità, in virtù degli accordi contrattuali, non aveva valore “successivo e subordinato a quello di , bensì, a CP_1
contrario, antecedente e pregresso”, al punto tale che solo l'adempimento del primo condizionava il sorgere dell'obbligo di pagare il prezzo, ovvero di addivenire alla stipula del definitivo;
ha, pertanto, rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento ed, a fortiori, la richiesta risarcitoria stante l'insussistenza di un inadempimento in capo alla società
convenuta.
§ 5.2. Con riguardo alle domande riconvenzionali spiegate dalla convenuta, il tribunale ha dichiarato cessata materia del contendere in relazione a quelle volte ad ottenere la costituzione dei diritti reali e l'accertamento dei diritti superficiari e quanto con essi connesso, atteso che nelle more del giudizio la società si era aggiudicata l'intero complesso immobiliare, comprensivo dell'impianto fotovoltaico;
ha, altresì,
dichiarato cessata materia del contendere con riferimento alla domanda volta al rimborso dell'importo di € 344.807,21, evidenziando che,
malgrado l'inadempimento dei venditori, l'intervenuta aggiudicazione del cespite aveva comportato che le somme corrisposte non costituivano più un indebito;
quanto alla riconvenzionale volta alla declaratoria di risoluzione in funzione della clausola risolutiva espressa, proposta in via principale e seguita, in via subordinata, dalla richiesta di declaratoria di
10 cessazione della materia del contendere, il giudicante ha ritenuto che la domanda proposta in subordine dovesse intendersi sintomatica della carenza di interesse con conseguente inammissibilità della domanda;
da ultimo, ha rigettato l'ulteriore domanda risarcitoria formulata in riconvenzionale con riferimento al “pregiudizio subito all'auspicato sviluppo agricolo”, per carenze di carattere allegatorio;
ha compensato le spese per soccombenza reciproca delle parti, ponendo quelle di CTU,
come liquidate in corso di causa, a carico solidale delle parti.
§ 6. Avverso la sentenza di primo grado hanno proposto appello
[...]
e cui ha resistito, con appello incidentale, la Pt_1 Parte_2
società agricola . CP_1
La Corte ha riservato la causa in decisione all'udienza del 05 marzo 2025,
con la fissazione di un termine di 40 gg. per il deposito delle comparse conclusionali e di ulteriori 20 gg. per il deposito delle memorie di replica.
§ 7. L'appello dei sigg.ri e è articolato in due motivi. Pt_1 Pt_2
§ 7.1. Col primo, intitolato violazione e falsa applicazione dell'art. 1453 e subordinatamente 1456 c.c., gli appellanti lamentano che il primo giudice non abbia prestato la dovuta attenzione a talune scritture intercorse tra le parti ed alle conseguenze che le stesse potevano avere ai fini della decisione. In particolare, gli appellanti si dolgono del fatto che il giudice,
dall'esame dell'addendum del 21.11.2012, abbia tratto la convinzione che essi avessero confermato, ma poi non rispettato, l'impegno inderogabile di liberare entro il 28.2.2013 il cespite promesso in vendita da tutti i gravami, a cui era condizionato il reciproco, ma successivo, impegno della promissaria acquirente di effettuare il previsto pagamento in favore
11 di MPS. Tale lettura, però, non teneva conto, a loro dire, dell'ulteriore clausola di quell'addendum, che testualmente prevedeva che “i coniugi
conferiscono mandato alla soc. affinché Pt_1 Controparte_1
direttamente, o per il tramite di professionista incaricato, provveda ad inoltrare,
in nome e per conto dei coniugi , istanza di rateizzo delle somme da essi Pt_1
dovute a favore di UI per le quali UI ha provveduto a iscrivere
ipoteca su cespite oggetto di compravendita e per il quale si è anche insinuata
nella procedura espropriativa;
i coniugi danno mandato di offrire in Pt_1
sostituzione del cespite oggetto di compravendita con altri cespiti su CP_5
cui iscrivere a garanzia dei crediti vantati da UI”. Dunque, secondo gli odierni appellanti, l'obbligo di far sì che l'ipoteca venisse cancellata dall'agente della riscossione era stato addirittura rimesso alla stessa soc.
, con la conseguenza di non poter ipotizzare una loro CP_1
inadempienza, fermo restando che trattandosi di promessa del fatto del terzo, essi avevano un obbligo di mezzi e non di risultato. Lamentano,
inoltre, che il primo giudice non abbia dato adeguato risalto al mancato adempimento da parte di all'obbligo di corrispondere ad MPS CP_1
la complessiva somma di € 300.000,00, limitandosi al versamento della minor somma di € 200.000,00, rimanendo inadempiente anche dopo che l'agenzia delle Entrate, nel novembre 2013, aveva prestato adesione alla loro richiesta di trasferire l'ipoteca dagli immobili in Liberi ad altri di loro proprietà siti in San Giovanni Rotondo: si trattava, infatti, a loro dire, di un inadempimento grave, prevalente e pregiudiziale rispetto a quello pretesamente addebitato ad essi venditori.
12 § 7.2. Con un secondo motivo – consequenziale rispetto al primo – i coniugi e lamentano la mancata condanna di Pt_1 Pt_2 CP_1
al risarcimento dei danni, comprensivi, da un lato, dell'indennizzo contrattualmente previsto e da quantificare tenendo conto delle tariffe
vigenti e riconosciute al momento dell'allaccio e fino all'aggiudicazione all'asta da parte di , secondo i valori accertati nella perizia di CP_1
parte depositata in primo grado;
e, dall'altro, del fatto che a seguito del mancato pagamento di quanto previsto nel preliminare avevano perduto la proprietà degli immobili a seguito della procedura esecutiva immobiliare azionata da MPS.
§ 8. Villa Lucia soc. Agricola a r.l., costituitasi, ha riproposto preliminarmente l'eccezione di carenza di legittimazione attiva degli attori, già disattesa dal primo giudice;
quindi, dopo aver contestato i motivi posti a sostegno dell'appello principale, ha a propria volta spiegato appello incidentale. A tale riguardo, nel confermare che,
effettivamente, le domande relative al riconoscimento di diritti reali erano assorbite dall'avvenuto trasferimento, con conseguente opportuna declaratoria da parte del tribunale di cessazione della materia del contendere, ha lamentato che la domanda di restituzione degli importi versati e quella di risarcimento dei danni non erano mai state rinunciate e conservavano, quindi, la propria attualità. In particolare, quanto alla domanda di ripetizione, il tribunale avrebbe dovuto considerare che della somma di € 344.807,21 complessivamente sborsata e documentata, solo una parte era stata utilizzata per l'aggiudicazione dei cespiti, restando privo di giustificazione l'importo di € 75.295,31 versato al CP_4
13 Liberi in esecuzione degli impegni assunti con il contratto preliminare rimasto inadempiuto per colpa dei promittenti venditori.
§ 8.1 Quanto, poi, al risarcimento dei danni, si trattava, secondo l'appellata, di danni determinati o quanto meno determinabili in relazione alle attività svolte nella prospettiva della realizzazione della complessa operazione commerciale.
§ 8.2. Infine, quanto alla regolamentazione delle spese di lite, l'appellante incidentale ha contestato la compensazione disposta dal tribunale,
ritenendo che – pure a mantenere ferma quella statuizione – risultava ben maggiore la soccombenza degli attori, odierni appellanti, non senza considerare che, a fronte della declaratoria di cessazione della materia del contendere che aveva riguardato parte delle proprie domande, il giudice avrebbe dovuto procedere alla valutazione della cd. soccombenza virtuale per determinare l'assetto delle spese. Ha quindi concluso per il rigetto o la declaratoria di inammissibilità dell'appello principale;
e, in accoglimento dell'appello incidentale, per la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei sigg.ri e Pt_1 [...]
, con la conseguente condanna di questi ultimi in solido a Pt_2
rimborsarle l'importo di € 75.295,31 o, comunque, al risarcimento integrale di tutti i danni nella misura considerata equa e congrua, con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio.
§ 9. L'appello principale è fondato e va accolto.
§ 10. Preliminarmente, va disattesa l'eccezione anche in questo grado riproposta da circa una presunta carenza di legittimazione CP_1
attiva degli attori ed odierni appellanti principali. L'eccezione prende
14 spunto dalla circostanza, evidenziata dalla difesa dell'appellata, che, in pendenza della procedura esecutiva, i promittenti venditori erano stati di fatto privati non solo della giuridica disponibilità dei cespiti pignorati, in conseguenza dell'anteriorità del pignoramento rispetto alla trascrizione del preliminare, ma anche della materiale detenzione, affidata dal giudice dell'esecuzione ad un custode giudiziario.
§ 10.1. Si tratta di circostanze che, per quanto veritiere, non valgono ad escludere la legittimazione dei coniugi e Essi, infatti, Pt_1 Pt_2
agirono in giudizio in virtù del contratto preliminare di vendita, del tutto compatibile con l'azione esecutiva introdotta da MPS, non solo perché
prevedeva, tra le sue clausole, l'integrale soddisfazione del credito della creditrice procedente, ma anche perché la presenza di un pignoramento non fa perdere, al proprietario, la disponibilità dei diritti sul bene, ferme restando le ragioni assicurate al creditore dall'iscrizione o trascrizione.
§ 11. Nel merito, il Collegio ritiene che, come lamentato dagli appellanti,
una più completa lettura della documentazione depositata dalle parti debba condurre ad una interpretazione dei fatti diversa da quella operata dal primo giudice.
§ 11.1. Ed infatti, è pacifico che i promittenti venditori dovessero, al momento della stipula, garantire che sul compendio promesso non vi fossero altre formalità pregiudizievoli se non quella relativa al credito
MPS che sarebbe stato soddisfatto dalla promissaria acquirente;
e,
tuttavia, risulta dagli atti che i coniugi e intendessero Pt_1 Pt_2
chiedere una rateizzazione del debito verso UI, ponendo a
15 disposizione di tale creditore altri immobili su cui spostare la garanzia ipotecaria, così liberando quello promesso in vendita.
§ 11.2. Ora, proprio per rafforzare tale loro impegno, garantendo l'acquirente della serietà e fattibilità di tale intento, gli appellanti con l'addendum del 21.11.2012 conferirono mandato alla stessa ad CP_1
inoltrare, in nome e per conto loro, istanza di rateizzo all'Agente della riscossione e di offrire altri cespiti da ipotecare in sostituzione di quelli oggetto della compravendita.
Tale circostanza appare, nella decisione di primo grado, del tutto tralasciata, benché la stessa rappresenti la migliore dimostrazione dell'adempimento da parte degli odierni appellanti, in attuazione di quanto, nella premessa dello stesso addendum, era loro richiesto come contropartita dell'impegno (già oggetto di rinegoziazione) da parte di di versare ad MPS la somma di € 300.000,00 in conto dei CP_1
630.000,00 dovuti: vale a dire l'assunzione di un impegno inderogabile di
liberare entro il 28.2.2013, in qualsiasi forma, il cespite promesso in vendita.
Del resto, vale anche la pena di sottolineare che la stessa , pur a CP_1
fronte dello specifico motivo di gravame, non ha offerto alcun elemento per provare se e quali attività abbia espletato per adempiere al mandato ricevuto, salvo sostenere che, non avendo i venditori liberato il fondo dall'ipoteca di UI, risultava giustificato il mancato pagamento da parte sua delle somme che si era impegnata a versare ad MPS.
§ 12. Neppure è condivisibile, poi, l'affermazione del primo giudice,
oggetto di censura da parte degli appellanti, secondo cui l'obbligo in parola
(cioè, quello di liberare il cespite dall'ipoteca di UI) non è
16 “successivo e subordinato a quello di ”, bensì, a contrario, antecedente CP_1
e pregresso tanto che, in assenza di corrispondente adempimento, non solo non
sorge l'obbligo di pagamento del prezzo ma neppure quello di stipula del
definitivo. Tale affermazione, infatti, ha riguardo unicamente al pagamento dell'ultima rata di quanto dovuto da a MPS;
ma CP_1
trascura di considerare che, prima ancora che giungesse a scadenza il termine del 28.2.2013, fissato ai venditori per liberare il bene dall'ipoteca di UI (per la qual cosa, peraltro, come visto, avevano conferito mandato alla stessa ), era certamente ampiamente scaduto CP_1
quello previsto per la stessa di pagamento “immediato” in CP_1
favore di MPS di € 300.000,00, soddisfatto solo limitatamente alla minor somma di € 200.000,00, malgrado le reiterate promesse di provvedervi nel giro di 3 - 4 giorni (così mail da a MPS del 27.11.2012), così CP_1
determinando la ripresa dell'esecuzione immobiliare da parte della banca. Ciò valeva certamente a giustificare, ai sensi dell'art. 1460 c.c.,
l'ipotetico inadempimento anche da parte dei venditori. Anche, dunque,
da un punto di vista cronologico, il primo, e senz'altro rilevante,
inadempimento fu, senza dubbio alcuno, quello dell'acquirente.
§ 13. Dunque, in riforma della sentenza di primo grado, la risoluzione del preliminare di vendita del 24.5.2012 e dei successivi addenda va ascritta a responsabilità dell'odierna appellata, che, conseguentemente, va anche condannata al risarcimento dei danni.
§ 13.1 Da quest'ultimo punto di vista, va innanzitutto evidenziato che la relativa domanda è stata senza dubbio posta all'attenzione di questa
Corte: pur non essendo stata, infatti, espressamente trascritta nelle
17 conclusioni in calce all'atto di appello, essa è ampiamente esposta nel corpo dell'atto.
§ 13.2. Gli appellanti hanno invocato, a tale titolo, da un canto la
“restituzione” delle somme riscosse in relazione all'esercizio dell'impianto di produzione elettrica fotovoltaica, importo
“comprensivo” dell'indennizzo contrattualmente previsto;
e, dall'altro, il ristoro dei danni conseguenti alla perdita della proprietà degli immobili a seguito della proceduta esecutiva azionata dalla MPS.
Per comprendere la prima delle due richieste, occorre far riferimento a quanto previsto nel contratto preliminare sotto la voce effetti
dell'inadempimento: come già anticipato, le parti previdero che, pure in caso di risoluzione di diritto in virtù delle clausole risolutive espresse, la società acquirente avrebbe definitivamente acquisito le edificazioni,
sopraelevazioni, accessioni o migliorie in genere effettuate, ma che, in caso di realizzazione dell'impianto fotovoltaico, avrebbe comunque corrisposto ai promittenti venditori “un indennizzo il cui ammontare verrà
stabilito da un tecnico nominato di comune accordo dalle parti, che effettuerà la
detta quantificazione facendo riferimento alle tariffe vigenti e riconosciute al
momento dell'allaccio dell'impianto fotovoltaico stesso”.
§ 13.3. E' opportuno sottolineare la centralità dell'installazione degli impianti fotovoltaici e della conseguente produzione elettrica nell'assetto complessivo di interessi che le parti miravano a conseguire e degli obiettivi, in particolare, che l'acquirente si prefiggeva. Emblematici
risultano, a tale fine, una serie di accordi intercorsi tra le parti che, per quanto non direttamente oggetto del presente giudizio, valgono ad
18 evidenziare quale fosse l'intento primario legittimamente perseguito da
. Ci si riferisce, in primo luogo, al contratto di comodato del CP_1
24.5.2012, con cui la promissaria acquirente concedeva in comodato gratuito i (soli) terreni ai venditori a decorrere dalla data di (futuro e promesso) acquisto dell'intero fondo per dodici anni e sei mesi, affinché
fossero destinati esclusivamente ad attività di allevamento. Ci si riferisce,
in secondo luogo, al contratto di affitto che le parti si affrettarono a stipulare in data 7.2.2013 (a seguito del fallimento delle trattative con
MPS per effetto del mancato pagamento da parte di del CP_1
residuo saldo di € 100.000,00 sulla rata prevista di cui si è detto), per consentire l'avvio di coltivazioni sul fondo. Entrambi gli accordi, che attribuivano a seconda degli eventi l'utilizzo del fondo per finalità
agricole o di allevamento all'una o all'altra parte, a ben vedere erano funzionali essenzialmente al mantenimento di un'attività che potesse giustificare la tariffa incentivante nella produzione elettrica (come espressamente indicato all'art. 5 del contratto di comodato).
§ 13.4. Ora, è evidente che la (non certo chiarissima) clausola contrattuale di determinazione dell'indennizzo a seguito della risoluzione presupponeva un'intesa delle parti, sfociante in una sorta di perizia contrattuale affidata ad un tecnico di comune fiducia;
e, tuttavia, poiché
in questa sede non si discute più dell'indennizzo, bensì del risarcimento dei danni scaturiti dalla risoluzione per inadempimento, di quel criterio si può utilmente tener conto, almeno quale parametro di riferimento del ristoro dei danni patiti dagli attori.
19 § 13.5. La clausola contrattuale, infatti, al di là della sua non felice formulazione, mirava ad indennizzare gli odierni appellanti del fatto che,
a seguito dell'immediato trasferimento del possesso delle aree occorrenti per l'impianto fotovoltaico, destinate a rimanere nella disponibilità di a seguito della risoluzione del preliminare, tra le parti si CP_1
veniva ad ingenerare un palese squilibrio, in ragione della rilevante redditività prevista dalla messa in esercizio dei generatori elettrici;

squilibrio per colmare il quale si attribuiva al tecnico l'onere di determinare l'indennizzo.
Ora, nel corso del giudizio di primo grado è stata disposta ed espletata una consulenza tecnica, in esito alla quale il CTU ha, per quel che qui interessa, anche determinato quello che poteva rappresentare il giusto indennizzo secondo la previsione contrattuale. Egli, prendendo correttamente le mosse dalla redditività dell'impianto, ha determinato il presumibile ricavo originato dalla vendita dell'energia elettrica per il periodo intercorrente dalla data di applicazione della tariffa incentivante
(agosto 2012) sino alla data del decreto di trasferimento (novembre 2018),
di sei anni e due mesi, in complessivi € 1.450.110,94. Tuttavia, ha poi operato un abbattimento di tale importo, per tener conto del coefficiente di omogeneizzazione (15 %) adoperato per determinare il valore di mercato del diritto di superficie rispetto a quello della proprietà,
giungendo così a quantificare l'indennizzo in questione in € 217.516,64.
§ 13.6. Ebbene, il Collegio reputa che tale quantificazione (da rivalutare dal giugno 2019, data della CTU, ad oggi e da incrementare degli interessi legali calcolati di anno in anno sulle somme via via rivalutate e, dalla data
20 della sentenza, sulla somma finale rivalutata) possa essere utilmente adoperata quale parametro per la determinazione del danno da risarcire agli attori, privati, sino alla definitiva aggiudicazione dei cespiti, delle utilità ritraibili dagli immobili e, segnatamente, dall'utilizzo delle superfici di copertura degli opifici, determinate dal CTU in 6.868,68 mq.
§ 13.7. A tale proposito, è vero quanto osservato dalla convenuta, ed odierna appellata, nelle difese svolte in primo grado, e cioè che quell'indennizzo era stato previsto contrattualmente per tener conto dell'eventualità che, a seguito dell'inadempimento, residuasse comunque un diritto superficiario in favore della promittente acquirente, circostanza che, di fatto, non si è verificata a seguito dell'aggiudicazione dell'intera proprietà da parte di . E, tuttavia, tale argomento non può CP_1
implicare l'irrilevanza dell'inadempimento sopra accertato, né vale a privare di ristoro – parametrato all'indennizzo contrattualmente previsto
– gli attori, quanto meno in relazione al periodo anteriore all'acquisto della proprietà da parte della stessa . CP_1
§ 14. Diverso discorso va, invece, fatto relativamente al preteso danno conseguente alla perdita da parte dei coniugi della proprietà Pt_1
degli immobili per effetto della procedura esecutiva immobiliare. Si tratta di un evento da porre in relazione causale non con l'inadempimento di a quanto previsto nel preliminare, quanto piuttosto alla CP_1
mancata restituzione da parte della debitrice principale, Euroimmobiliare
S.r.l., delle somme mutuate, con conseguente rigetto della domanda sul punto.
21 § 15. L'accertato inadempimento, rilevante ai fini della risoluzione del preliminare, da parte di , esclude che possano essere esaminati CP_1
eventuali profili di danno da quest'ultima invocati con l'appello incidentale;
e, tuttavia, non priva di interesse la stessa convenuta/appellata ad ottenere la ripetizione di somme versate in attuazione del preliminare e non “recuperate” in occasione dell'aggiudicazione in sede esecutiva.
§ 15.1. ha, infatti, documentato di aver versato, al CP_1 CP_4
la complessiva somma di € 75.295,31 a saldo di quanto dovuto dai
[...]
venditori per imposte, tasse ed altri tributi, importo che, nell'economia del contratto preliminare, avrebbe rappresentato parte del complessivo prezzo da corrispondere ai venditori. Poiché, però, questo importo non è
stato “recuperato” in occasione dell'aggiudicazione, correttamente ne viene, ora, rivendicata la restituzione quale indebito oggettivo, in quanto ormai privo di titolo, alla cui ripetizione, maggiorato di interessi dalla domanda (marzo 2015), gli appellanti vanno pertanto condannati.
§ 16. Il credito risarcitorio degli appellanti e quello in ripetizione dell'appellata possono essere compensati sino a concorrenza del medesimo importo in virtù della cd. compensazione impropria (o atecnica), che è quella che “riguarda crediti e debiti che hanno origine da uno
stesso rapporto e (che) risolvendosi in una verifica delle reciproche poste attive e
passive delle parti, consente al giudice di procedere d'ufficio al relativo
accertamento, anche in grado di appello, senza che sia necessaria un'eccezione di
parte o una domanda riconvenzionale” (cfr. ad es. Cass. Ordinanza n.
22 § 17. L'esito complessivo del giudizio, con la soccombenza prevalente della soc. giustifica la compensazione in Controparte_1
ragione di 1/3 delle spese di lite tra le parti, con la condanna dell'appellata al pagamento in favore degli appellati dei rimanenti due terzi delle spese del doppio grado di giudizio. Le spese (ad eccezione del contributo unificato del cui versamento in questo grado di appello non v'è prova) vanno liquidate, già al netto della disposta parziale compensazione, in dispositivo, facendo attuazione del d.m. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni, tenuto conto del valore della controversia (scaglione compreso tra € 520.001,00 ed 1.000.000,00) e delle attività difensive svolte, e con applicazione dei parametri medi per tutte le fasi, fatta eccezione per quelli minimi per la fase di trattazione/istruttoria in appello, non essendo stata svolta attività
istruttoria, con attribuzione all'avv. Pasquale Iannuccilli che ha dichiarato di averne fatto anticipo.
Le spese di CTU, secondo la liquidazione operata dal tribunale in primo grado, dovranno gravare sulle parti secondo la medesima proporzione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e avverso la sentenza del Parte_1 Parte_2
Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, n. 1919/2022 pubblicata il
23.05.2022, così provvede:
- a) accoglie per quanto di ragione l'appello, e, per l'effetto, dichiara risolto per fatto e colpa della il contratto Controparte_6
23 preliminare di vendita del 24.5.2012, autenticato nelle firme per notaio
(rep. 4226, racc. 2567), e successivi addenda; Persona_1
- b) per l'effetto, condanna la soc. Agricola al pagamento Controparte_1
in favore di e a titolo di risarcimento Parte_1 Parte_2
danni, della complessiva somma di € 217.516,64, oltre rivalutazione monetaria secondo gli indici Istat F.O.I. dal giugno 2019 ad oggi, ed interessi legali codicistici calcolati sulle somme via via rivalutate di anno in anno e, dalla data della sentenza, sulla somma finale rivalutata sino al soddisfo;

- c) in parziale accoglimento dell'appello incidentale, condanna
[...]
e a ripetere in favore della soc. Pt_1 Parte_2 Controparte_1
la complessiva somma di € 75.295,31, oltre interessi dal marzo
[...]
2015 al soddisfo;

- d) dispone la compensazione tra i reciproci crediti e debiti sino a concorrenza della minor somma;

- e) compensa in ragione di un terzo le spese di lite tra le parti, e condanna la soc. Agricola Villa Lucia a r.l. al pagamento in favore di e dei rimanenti due terzi, liquidati per Parte_1 Parte_2
tale parte, quanto al primo grado di giudizio, in complessivi € 19.807,33,
di cui € 345,33 per esborsi ed € 19.462,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

e quanto al presente grado in complessivi € 14.888,66 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15 %, IVA e
CPA come per legge;

24 - f) pone le spese di CTU, come liquidate nel giudizio di primo grado, in via definitiva a carico di e per un terzo Parte_1 Parte_2
ed a carico della soc. Agricola Villa Lucia a r.l. per i rimanenti due terzi.
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile il 22.5.2025
Il Presidente Est.
dott. Giulio Cataldi
25 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
6700 del 13/03/2024).