REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dai Signori Magistrati Dott. Enrico Schiavon Presidente Dott. Martina Gasparini Consigliere Dott. CE AR Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A Nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1453 del Ruolo Generale dell'anno 2024. T R A
(c.f. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2 (c.f. ) rappresentati e difesi dall'avv. Lorenzo Segato, C.F._2 con domicilio eletto presso lo studio in Padova, Galleria Trieste n. 6.
PARTE APPELLANTE E
(c.f. ), rappresentato e Controparte_1 C.F._3 difeso dall'avv. Ilaria Foletto, con domicilio eletto presso lo studio in Vicenza, Via Battaglione Tirano n. 12.
PARTE APPELLATA
Oggetto della causa: appello avverso la sentenza n. 1226 del Tribunale di Vicenza depositata il 17/6/2024.
CONCLUSIONI Per la parte appellante Nel merito in via principale:
- riformare la sentenza n. 1226/2024 R.G. emessa dal Tribunale di Vicenza, e per l'effetto accertare e dichiarare l'inadempimento del rag. rispetto agli CP_1 obblighi derivanti dal contratto di mandato e specificamente rispetto all'obbligo di vigilanza e gestione sul mancato rispetto del divieto di posteggio fuori dagli spazi espressamente previsti, stante la facoltà di erogare sanzioni prevista dai regolamenti condominiali del complesso e del Residence Cappuccini;
Parte_3
- accertare e dichiarare che la condotta inadempiente del rag. è causa di CP_1 danno agli odierni ricorrenti per l'importo di € 14.903,20= o nella diversa somma che verrà stabilità dal Giudice in via equitativa;
- per l'effetto condannare il rag.
al pagamento della somma di € 14.903,20= o alla diversa somma che CP_1 verrà stabilità dal Giudice in via equitativa. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, CPA e spese generali come per legge. In via istruttoria: - si chiede l'esame testimoniale della signora e Tes_1 Testimone_2 entrambi di Arzignano (VI) sul seguente capitolo di prova:
1) “vero che da almeno tre anni, cioè dal mese di dicembre 2020, nelle vie di percorrenza comuni del complesso residenziale Cristallo nonché negli spazi comuni del residence Cappuccini vengono quotidianamente posteggiate numerose automobili e che alcune di queste automobili sono di proprietà di condòmini del residence Cappuccini [si rammostrano al teste i docc. da 20 a 51 e da 57 a 59]?”;
2) “vero che il problema dei posteggi negli spazi comuni del complesso residenziale era stato sollevato nella assemblea condominiale degli Parte_3 esterni già dall'anno 2020?”. - si chiede l'interpello formale del rag. CP_1
di Vicenza sui seguenti capitoli di prova: 3) “vero che da almeno tre
[...] anni, cioè dal mese di dicembre 2020, nelle vie di percorrenza comuni del complesso residenziale Cristallo nonché negli spazi comuni del residence Cappuccini vengono quotidianamente posteggiate numerose automobili [si rammostrano al teste i docc. da 20 a 51 e da 57 a 59]?”; 4) “Vero che la circostanza di cui al precedente capitolo di prova le è stata segnalata sin dal mese di gennaio 2022 dai signori e ?”; 5) “vero che il Parte_1 Parte_2 problema dei posteggi negli spazi comuni del complesso residenziale era Parte_3 stato sollevato nella assemblea condominiale degli esterni già dall'anno 2020?”.
- Si chiede fin da ora l'esame a prova contraria dei testi indicati sui capitoli di prova formulati da parte convenuta eventualmente ammessi.
Per la parte appellata 1) Dichiarare improcedibile e/o inammissibile l'appello proposto dal Sig. e Pt_1
per tutti i motivi ex ante rappresentati;
Pt_2 2) Rigettare nel merito il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto;
4) Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge del procedimento di appello.
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato innanzi al Tribunale di Vicenza,
e , proprietari di un appartamento nel Condominio Parte_1 Parte_2
“Cappuccini” sito in Via Cappuccini n. 8/b ad Arzignano (VI), convenivano in giudizio l'amministratore chiedendo che venisse accertato e dichiarato l'inadempimento “al suo obbligo di applicare il regolamento condominiale del residence Cappuccini”, con condanna al risarcimento dei danni indicati in € 14.903,20. 1.1. Esponeva parte ricorrente:
- il complesso residenziale “Cristallo”, composto da 4 condomìni (“Cristallo 1”,
“Cristallo 2”, “Cristallo 3” e “Cappuccini”) ed amministrato dal convenuto ha due accessi dalla strada pubblica non chiusi, ma “liberamente accessibili a tutte le ore del giorno e della notte”;
- i condòmini del Residence Cappuccini “hanno diritto di usufruire della viabilità carrabile e pedonale del complesso Cristallo (non quindi di parcheggiare le proprie automobili in tale sede)”;
- aggiungevano i ricorrenti che nelle vie di percorrenza comuni del complesso residenziale nonché negli spazi comuni del residence Cappuccini Parte_3
pag. 2/6 venivano quotidianamente posteggiate numerose automobili e che alcune di queste sono di proprietà di condòmini del residence Cappuccini, in violazione del regolamento condominiale e rendendo difficoltoso il passaggio e le manovre e pericoloso il transito per automobili e pedoni;

- il regolamento del condominio Cappuccini e del complesso residenziale prevedono, secondo parte ricorrente, il potere dell'Amministratore di imporre una multa per ogni infrazione del regolamento;

- dall'applicazione degli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile, su obblighi e attribuzioni dell'amministratore di condominio, deriverebbe il dovere di “far rispettare il regolamento di condominio”, non assolto dal convenuto.

2. Si costituiva l'amministratore convenuto resistendo alla domanda ed esponendo che:
- i proprietari del Condominio Cappuccini avrebbero diritto al rispetto del regolamento delle parti comuni del Complesso residenziale nei limiti del Parte_3 diritto di transito e non di un diritto di proprietà e pertanto non avrebbero titolo per chiedere l'inadempimento dell'amministratore per violazione del regolamento condominiale delle parti comuni di proprietà di altri condomini;

- il transito non era mai stato limitato e comunque in assenza di prova sulla violazione dei limiti di parcheggio da parte di condomini l'amministratore, che nulla poteva nei confronti di terzi, aveva più volte convocato l'assemblea dei condomini sul punto. Il Tribunale di Vicenza, istruita la causa con l'acquisizione di documenti, così disponeva: (i) rigetta le domande dei ricorrenti;
(ii) condanna e , in solido tra loro, al rimborso Parte_1 Parte_2 delle spese di lite in favore di , pari ad € 2.540,00 per Controparte_1 compensi, oltre accessori sui compensi.

4. Rilevava il Tribunale:
- l'insussistenza di un effettivo inadempimento dell'amministratore in quanto
“Le contestazioni dei ricorrenti derivano dalla particolare conformazione della viabilità interna del residence e dalla circostanza che, a loro avviso, vari soggetti (esterni, ma anche condomini dei condominii e Cappuccini) Parte_3 posteggerebbero abusivamente nelle parti comuni (adibite a strade interne o comunque a posteggio delle singole auto) e le percorrerebbero ad alta velocità (il che non precluderebbe ai ricorrenti di accedere al proprio fabbricato, ma turberebbe il loro passaggio, reso più gravoso e anche pericoloso)”;
- inoltre, aggiungeva il primo giudice che “deve escludersi che l'Amministratore abbia facoltà di disporre “lo spostamento coattivo delle automobili a mezzo di carro attrezzi”, non essendo il dotato di tali poteri (trattandosi di facoltà CP_1 propria solo della p.a.)”, che: “in questa sede i ricorrenti non hanno lamentato l'inadempimento del al suo mandato di amministratore del CP_1 supercondominio, ma unicamente del residence Cappuccini” e comunque la questione e le proposte dei ricorrenti sono state inserite all'o.d.g. dell'assemblea del Supercondominio del 4.4.2023: “Tuttavia l'assemblea non ha adottato delle soluzioni utili a risolvere radicalmente la questione, rifiutando di apporre dei dossi (soluzione questa che avrebbe potuto risolvere uno dei problemi lamentati dai pag. 3/6 ricorrenti, ossia l'alta velocità), sicché all'amministratore non può essere contestato di non essersi attivato per la soluzione delle problematiche dei ricorrenti, essendo l'assemblea l'unico soggetto che potrebbe approvare le misure radicali, utili ad ovviarvi”;
- pur consentendo il regolamento del Condominio Cappuccini e del
[...]
di sanzionare i condomini che hanno posto in essere delle Parte_4 violazioni al regolamento, affermava il giudice di prime cure: “L'amministratore, stanti i limiti delle sue funzioni, è tuttavia impossibilitato ad accertare direttamente le eventuali inadempienze (non potrebbe, ad esempio, installare delle telecamere, per procedere in tal senso, stanti i limiti derivanti dal GDPR)…Non consta tuttavia che i ricorrenti abbiano specificamente indicato al , ante CP_1 causam, chi siano i condomini che posteggino “abusivamente”, né lo hanno specificamente allegato nel corso del giudizio (avendo i ricorrenti articolato dei capitoli del tutto generici sul punto), il che ha in ogni caso precluso al di CP_1 adottare eventuali sanzioni”;
- infine, rilevava il primo giudice: ”I ricorrenti non hanno poi dimostrato la sussistenza del danno. Non essendo stato provato – ma prima ancora allegato – che l'asserita mala gestio della “questione soste” impedisca ai ricorrenti di accedere e parcheggiare nei relativi posti auto, al più la situazione lamentata potrebbe comportare un mero disagio nell'accesso verso l'abitazione dei
, il che non potrebbe in alcun modo comportare il lamentato CP_2 deprezzamento dell'immobile (deprezzamento di cui i ricorrenti non hanno fornito alcuna prova)”.

5. Per la riforma della sentenza proponevano appello e Parte_1 Parte_2
[...] Si costituiva chiedendone il rigetto come da comparsa di Controparte_1 costituzione e risposta. Concessi i termini per la precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e delle note di replica, la causa veniva trattenuta in decisione.
* * * Motivi di appello 6. Con il primo motivo di appello, sulla violazione del divieto di sosta fuori dagli spazi previsti dal regolamento del Residence Cappuccini e dal regolamento del complesso condominiale , si lamenta che: Parte_3
- nonostante il parcheggio fuori degli spazi previsti, che comporterebbe una
“compressione” dei diritti degli appellanti e l'obbligo dell'amministratore di
“tutelare l'esercizio di tali diritti e ad impedire che gli stessi vengano in qualsiasi modo limitati e/o lesi”, erroneamente non sarebbe stata riconosciuta la responsabilità dell'amministratore inadempiente del supercondominio;

- la facoltà dell'amministratore di applicare sanzioni in caso di violazione da parte dei condomini sarebbe prevista da entrambi i predetti regolamenti;

- il problema del parcheggio sarebbe stato discusso in varie assemblee e tuttavia l'amministratore non si sarebbe attivato essendosi limitato ad un avvertimento formale con cui ammoniva i condomini al rispetto del divieto di parcheggio negli spazi comuni.
pag. 4/6 Con il secondo motivo si chiede la riforma della sentenza nella parte in cui non è stata accolta la domanda di risarcimento dei danni determinati da una riduzione di valore dell'immobile nella misura di almeno il 10% del prezzo di acquisto pari ad
€ 130.000,00, oltre alle spese anticipate per la relazione tecnica.
*** 7. Preliminarmente, vanno esclusi i profili di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. eccepiti dalla parte appellata, atteso che l'esposizione dei motivi, non occorrendo l'utilizzo di particolari forme sacramentali, consente di individuare le parti della sentenza oggetto di censura, le modifiche alla ricostruzione del fatto e le ragioni in fatto e diritto poste a fondamento dell'impugnazione.

8. Nel merito, il primo motivo dell'appello proposto è infondato. In tema di responsabilità dell'amministratore di condominio, infatti, premesso che l'amministratore del condominio ha la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale (cfr. da ultimo Cass. 4561/2023), si osserva:
- in relazione all'oggetto dell'odierna controversia, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini;

- in particolare, l'art. 70 disp att. c.c., nel testo vigente dopo la riforma di cui alla legge n. 220/2012, prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma di denaro e che l'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c., comma 2;
- inoltre, la sanzione non è applicabile a soggetti estranei al condominio, attesa la sua natura eccezionale di c.d. pena privata avente come destinatari i condòmini, e non è applicabile nei confronti dei conduttori delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, i quali, benché si trovino a godere delle parti comuni dell'edificio, rimangono tuttavia estranei all'organizzazione condominiale (cfr. Cass. 10837/1995);
- alla luce dell'art. 70 disp. att. cod. civ., è stato precisato, il regolamento condominiale non può prevedere sanzioni diverse da quelle pecuniarie, “ovvero diversamente afflittive, poiché ciò sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento, che non conferiscono al privato, se non eccezionalmente, il diritto di autotutela (In applicazione dell'anzidetto principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva dichiarato legittima la sanzione regolamentare della rimozione delle autovetture irregolarmente parcheggiate dai condomini nell'area comune)”, cfr. Cass. 820/2014. 8.1. Ciò posto, la domanda è stata condivisibilmente rigettata dal primo giudice considerato che:
- non sono stati neanche indicati i condomini ritenuti responsabili del parcheggio in violazione del regolamento condominiale, al fine dell'applicazione delle sanzioni pecuniarie previste;

pag. 5/6 - in ogni caso, contrariamente a quanto asserito dall'appellante, l'amministratore del condominio non è rimasto inerte, risultando la questione discussa in 4 assemblee, ha invitato i condomini al rispetto del regolamento e, in relazione alla delibera sul punto adottata dai condomini all'adunanza del 4/4/2023, apposto i cartelli di avviso in adempimento di quanto deliberato;

- nella stessa assemblea, i condomini non hanno approvato la proposta di collocare dissuasori (dossi) sulle strade all'interno del condominio.

8.2. Inoltre, le circostanze oggetto delle istanze istruttorie, anche ove ritualmente allegate, sono generiche (non essendo stati nominativamente indicati i soggetti responsabili), inammissibili (non potendosi richiedere l'attribuzione della proprietà di veicoli a condomini non meglio specificati) e comunque ininfluenti alla luce di quanto appena sopra esposto. In conclusione, il primo motivo di appello va respinto con assorbimento del secondo motivo.

9. Al rigetto dell'appello consegue la condanna dell'appellante alle spese di lite del grado, liquidate come in dispositivo in favore di , tenuto Controparte_1 conto dell'attività difensiva svolta.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da e e, per l'effetto, Parte_1 Parte_2 conferma la sentenza di primo grado;

2) condanna gli appellanti in solido al pagamento delle spese di lite del grado che si liquidano in € 3.011,00 oltre spese generali (15%) e accessori come per legge in favore di;
Controparte_1
3) dà atto che sussistono a carico della parte appellante i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1, quater del d.p.r. n. 115 del 2002 (T.U. in materia di spese di giustizia). Così deliberato in data 1/7/2025 Il Cons. Ausiliario est. Il Presidente
CE AR Dott. Enrico Schiavon

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